Юридические тонкости покупки квартиры по переуступке права требования. Покупка квартиры по договору уступки у подрядчика

Покупка квартиры у подрядчика: риски, документы, нюансы

Покупка квартиры у подрядчика несет в себе определенные риски и имеет ряд нюансов, которые напрямую связаны с особенностями предмета сделки – жилое помещение в строящемся доме. Покупателю предстоит обратить особое внимание на факторы, которые характерны только для долевого строительства жилья.

Покупка готовой квартиры

Покупка квартиры у подрядчика Подрядчик является обязательным участником строительства многоквартирных домов, с его помощью выполняют работы или происходит обеспечение строительными материалами. Расчет с подрядчиком может осуществляться заказчиком строительства следующими способами:

денежными средствами;
готовыми объектами – квартирами в построенном доме;

правами на будущее жилье.

Если подрядчику передаются готовые квартиры или право требования жилых помещений он может совершать с этими объектами сделки по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:

подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра.

Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты. Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;

законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома. Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии. В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Приобретение права требования

Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика. Продажа права требования будущих объектов дает подрядчику возможность существенно снижать стоимость квартиры для окончательных покупателей, по сравнению с аналогичными продажами через застройщика.

Оформление уступки права требования будет осуществляться по договору цессии, который подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию граждане смогут обратиться к застройщику для переоформления прав на готовую квартиру.

Аналогичные риски несет передача подрядчику права требования по инвестиционному договору. В этом случае возможность получить готовый объект также напрямую зависит от надлежащего выполнения условий инвестиционного договора.

Если подрядчик нарушил условия договора, застройщик имеет право отказать в передаче готовых жилых помещений, даже если они уже были реализованы подрядчиком с получением денежных средств. При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика.

Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.

Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика.

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета. Также такие схемы практически лишают возможности использовать средства ипотечного кредитования, так как банки требуют от потенциальных заемщиков представить полный пакет документации на строящийся дом (подрядчик лишен возможности выдать такие документы).

Покупателю необходимо просчитать все возможные риски еще до заключения договора, ведь рассчитывая купить дешевое жилье, он может потерять собственные денежные средства и будущий объект недвижимости.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Трехсторонние договоры

Приобретение права требования через подрядчика может стать менее рискованным, если оформление договора будет происходить с участием застройщика. В этом случае покупатель получает гарантии от двух участников строительства. в том числе и напрямую от застройщика. Это даст возможность претендовать на получение квартиры даже при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны подрядчика.

Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:

надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;

проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.

Устранить многие риски и проверить все нюансы подобных сделок поможет опытный специалист по недвижимости или юрист. В этом случае проверка юридической чистоты предстоящей сделки доверяется профессионалам, имеющим практический опыт взаимодействия с застройщиками и подрядчиками.

law03.ru

Квартиры по переуступке и в ипотеку от подрядчиков

На сегодняшний день все чаще и чаще на рынке недвижимости встречаешь предложения от подрядчика. Потому что все больше застройщиков выбирают подрядные компании, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств.

В процессе переговоров застройщик и подрядчик определяют сумму заказанных работ и порядок оплаты квадратными метрами. В зависимости от того, как оформлена или передана квартира подрядной компании, будет зависеть процесс перехода собственности конечному покупателю, а так же форма расчета.Как осуществить покупку квартиры у подрядчика по договору уступки?

Один из способов оформить отношения строительной компании и подрядчика - это инвестиционный договор, который гласит, что подрядчику на сегодняшний день переходят некие квартиры за будущее оказание услуг. Т.е. подрядчик уже сейчас может реализовать квартиру, за которую еще не выполнены работы либо оказаны услуги. Приобретение такой квартиры возможно для покупателя только за наличные средства, так как строительная компания не выдаст вам акт выполненных работ, который требуется, в первую очередь, по ипотеке для банка. Естественно, риск потери такой квартиры очень высок, потому что застройщик имеет полное право вернуть себе квартиру, в случае не выполненных подрядчиком работ или выполненных не качественно.

Вторым способом расчетов застройщика с подрядными компаниями является отписание конкретных квартир по договору долевого участия (далее ДДУ) за выполненные работы. В данном случае переход права собственности к покупателю такой квартиры будет осуществляться по договору переуступки. В этом случаи расчет между покупателем и подрядчиком возможен наличными и ипотечными средствами. Естественно наличный расчет более предпочтительней для подрядчика, поскольку ему нужны живые деньги для дальнейшего выполнения работ. А так же при оформлении переуступки, оплата осуществляется до регистрации договора в ФРС, что не приемлемо для ипотеки. В случае, если подрядчик согласен на условия банка (в части расчета после регистрации договора в ФРС) и сделка по покупке квартиры от подрядчика в ипотеку оформляется, то следует учесть, что процентная ставка для покупателя будет такой же как и на вторичном рынке.

Ну и наиболее приемлемый, а так же менее рискованный метод приобретение подрядной квартиры путем прямого ДДУ с застройщиком. Такая сделка возможна, в случае договоренности подрядчика со строительной компанией, что по мере выполнения работ/услуг подрядная компания продает свободные квартиры застройщика. Квартира до последнего момента числится на строительной компании, что дает возможность оформить ее как за наличные средства, так и по ипотеке. В данном случае передача денег покупателем будет производится после регистрации договора долевого участия в ФРС, и у заемщика будет льготная процентная ставка для первичного жилья.

xn----7sbifgqbz6bxad.xn--p1ai

Покупка квартиры от подрядчика по переуступке

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры. Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ). Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке. Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика.

Покупка квартиры у подрядчика

Инфо

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность.

Внимание

В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние. Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика».

То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Как купить квартиру от подрядчика

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией.
Заключается непосредственно с застройщиком.
Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир. Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру. Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Нотариус попросит предоставить также выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не находится в залоге у банка и пр.)

Для заключения договора уступки потребуется ДДУ и документ, подтверждающий оплату квартиры. Проверится также отсутствие ареста, залога на недвижимость.
Если ДДУ предусмотрено требование о письменном уведомлении застройщика до передачи прав, то нужно будет направить заказное письмо в строительную организацию.
Важные пункты договора Заключая договор купли-продажи нужно обратить внимание на порядок и сроки расчетов:

даты внесения аванса и остальной суммы;
сроки передачи квартиры;
ответственность продавца за невыполнение обязательств (штрафы, пени и пр.).

В договоре должен быть указан точный адрес квартиры, сумма по договору, а также сроки регистрации перехода прав собственности в Росреестре.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Важно

Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.

Правила безопасной сделки Чтобы минимизировать риски нужно тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала выясните историю самого застройщика:

как много объектов он довел до финальной стадии;
есть ли жалобы на него инвесторов;
были ли судебные процессы в связи с некачественным строительством или невыполнением обязательств в срок.

После этого нужно изучить всю имеющуюся информацию о самом подрядчике.

Попробуйте найти его финансовый отчет в Сети, узнать, почему квартиры продаются, например, по заниженной цене и с чем связана такая спешка.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

А происходит это следующим образом:застройщик передает подрядчику жилплощадь на основании подписанного ранее документа — договора или соглашения об инвестиции;желающий купить квартиру у подрядчика также подписывает с ним договор: он может быть двух видов — о купле-продаже или о цессии. Нередко бывает и так, что застройщик успевает оформить на себя объект, а затем продает его подрядчику, заключая с ним соответствующий договор. Подобная схема самая приемлемая для покупателя, так как риск практически отсутствует. Но он все-таки есть и зависит от того, какой договор был заключен.

Если это ДДУ, то подрядчик просто передает объект покупателю в собственность. В этом случае риск для покупателя нисколько не больше, чем если бы он приобретал жилую недвижимость непосредственно у застройщика.

Инвестиционный договор заключается между застройщиком и его подрядчиком относительно объекта недвижимости.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Видео Специалист рассказывает о покупке квартиры от подрядчика и рисках этой сделки: Заключение Квартиры на первичном рынке могут быть куплены не только у застройщика, но и у его подрядчика. Но во втором случае есть риски расторжения договора уступки, если компания не сможет выполнить свои обязательства или будет признана банкротом.

В противном случае, если подрядчик окажется недобросовестным, может возникнуть ситуация, когда договор уступки будет расторгнут в суде. Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Покупка квартиры у подрядчика по переуступке

Права подрядной организации переходят к новому участнику, но при этом все условия основного соглашения остаются прежними. Договор цессии с покупателем-физлицом мало чем отличается от обычной сделки уступки прав от одного инвестора другому, которые происходят на рынке сплошь и рядом. Но есть одна очень важная особенность: если строительство не окончено, то есть, если обязательства подрядчика не выполнены, то права на квартиры в любой момент могут быть отозваны, так как договор ДДУ может быть расторгнут. В этом случае расторжение договора цессии в суде это только дело времени, что само собой не может вызвать большой радости у добросовестных покупателей квадратных метров. Если квартиры просто бронировались за подрядчиком, то покупатель заключает договор ДУ непосредственно с застройщиком, но возможно по более привлекательной цене (за счет скидки подрядчику). В этом случае риски — минимальны.

Покупка квартиры от подрядчика по переуступке

В последнее время все большее распространение получает приобретение жилья у подрядчика. Организация, занимающаяся подрядными работами, становится владельцем квартир следующим способом:обеспечивая стройку материалами и предоставляя услуги по строительству и отделке, подрядчик становится участником строительства;застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а готовыми объектами недвижимости.

Строительные компании в последние годы предпочитают выбирать тех подрядчиков, которые согласны в качестве расчета взять не денежные средства, а готовые квадратные метры. Связано это с тем, что свободных финансов у застройщиков нет, да и конкуренция среди строителей слишком высока.

Существуют ли риски покупки жилья у подрядчика? Да, конечно, определенные риски существуют. Но их можно постараться избежать, если знать, как квартира передается из рук в руки.

Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора). Особенности покупки жилья у подрядной компании:

Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.

Права на квартиры приобретаются на начальном и конечном этапе строительства, когда и происходят взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком. Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель).

advocatus54.ru

Покупка квартиры по переуступке от подрядной организации

Риск покупки «спорной квартиры». Ситуация может возникнуть при покупке квартиры у застройщика, у инвестора и у физического лица. Инфо

Если продавец новостройки является участником судебного спора, на его имущество может быть наложен арест или обращено взыскание (реализовано для погашения долга).

Риск признания уступки недействительной. Наиболее часто встречается ситуация, если на совершение уступки требуется согласие третьего лица.

Важно

Как правило, это происходит при уступке физическими лицами.

Дело в том, что согласно Семейному кодексу РФ на сделку, подлежащую государственной регистрации необходимо согласие второго супруга. Случается, что при проведении сделки отсутствуют сведения о нахождении продавца в браке.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Внимание

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию: +7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург Содержание:

В чем суть?
Преимущества и недостатки
Какие есть риски?
Правила безопасной сделки
Как купить — все нюансы
Документы от компании Свои удостоверения Важные пункты договора Приобретение без права собственности Как происходит регистрация прав?
Видео
Заключение

В чем суть? Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

На этом основании подрядчик, который еще не выполнил свои обязательства, может подписать встречный договор купли-продажи с любым покупателем, которого приведет к нему агентство недвижимости. Если произойдет разрыв отношений с застройщиком, то крайним окажется именно инвестор-физлицо. Документы от компании

Перед тем как покупать жилье у подрядчика нужно попросить у него копии документов, подтверждающих его официальную регистрацию, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
У застройщика нужно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, на котором будет установлен дом. Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.
Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании.

Как купить квартиру в новостройке у подрядчика застройщика?

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте. Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними.

Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Вернуться к содержанию ↑ ○ Как можно купить квартиру по переуступке? Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры.
Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам.

Как купить квартиру от подрядчика

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки. Содержание статьи ○ Что такое переуступка прав? ○ Как можно купить квартиру по переуступке? ○ Порядок покупки квартиры по переуступке. ✔ Проверка строительной компании.✔ Сбор документов.✔ Составление договоров.✔ Регистрация договора переуступки.✔ Оплата пошлины. ○ Какие есть риски при покупке по переуступке? ○ Особенности покупки новостройки по переуступке. ○ Оформление переуступке «задним» числом. ○ Советы юриста: ✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав? ○ Видео.

Покупка по переуступке

Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам как купить квартиру от подрядчика безопасно! Содержание статьи подробное:

Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить
Как правильно оформить
Регистрация права в Росреестре
Разъяснение других сложных моментов

Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

И к новому дольщику переходят все права первоначального дольщика по договору ДДУ, а так же обязанности. Например, доплатить за квартиры деньги, в случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров. Отличие уступки прав от договора купли продажи Отличие уступки прав от договора купли продажи квартиры в новостройке — не совсем правильная постановка вопроса. Правильно спрашивать: чем отличается уступка прав по ДДУ от купли продажи квартиры в новостройке.

Дело в том, что по договору купли продажи можно продать квартиру, офис, машиноместо в построенном и введенном в эксплуатацию здании. На этапе строительства квартиру покупают на условиях, на которых ее продает «продавец» — застройщик. Если с застройщиком заключен договор ДДУ, то дольщик может продать эту квартиру в период строительства только через уступку прав в договоре ДДУ, заключив соглашение об уступке прав по ДДУ.

vrkadoverie.ru

Покупка квартиры у подрядчика по уступке

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком. Например:

делают остекление
проводят электромонтаж
выполняют штукатурные работы
делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего
отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку.

Покупка квартиры у подрядчика

Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

Москва и область: +7-499-350-97-04
Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Риски при покупке квартиры у подрядчика Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета. Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства. Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Риски Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски. В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры.

При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Важно

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать.

Внимание

Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем. Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке.

Как купить квартиру от подрядчика

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации. Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

Инфо

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами. Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены.

Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья. Заключение При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков.

Как купить квартиру в новостройке у подрядчика застройщика?

Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

Москва и область: +7-499-350-97-04
Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется. Важные моменты Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора). Особенности покупки жилья у подрядной компании:

Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.

Права на квартиры приобретаются на начальном и конечном этапе строительства, когда и происходят взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком.

finans-konsalt.ru

Квартира по договору уступки подрядчику

Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется. Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария. Комментарии (29) | 2015/04/09 Очень полезная статья, и хорошо написана. Спасибо. | 2015/07/06 Спасибо!!! | 2015/08/26 Действительно, очень полезная и актуальная для меня статья.Огромное спасибо! | 2015/09/07 Спасибо за информацию, очень полезна! | 2015/10/23 Спасибо, очень хорошая и доступная статья.

Покупка квартиры у подрядчика

При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом.

Важно

При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

заявление на регистрацию
документы об оплате госпошлины
договор долевого участия
акт приема-передачи жилья.
кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.

Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Инфо

Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель).

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Внимание

Чтобы защитить себя нужно тщательно изучать деловую репутацию продавца. Желательно также покупать жилье уже после ввода дома в эксплуатацию, оформляя не договор цессии, а купчую. В противном случае, если подрядчик окажется недобросовестным, может возникнуть ситуация, когда договор уступки будет расторгнут в суде. Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Если квартиры просто бронировались за подрядчиком, то покупатель заключает договор ДУ непосредственно с застройщиком, но возможно по более привлекательной цене (за счет скидки подрядчику). В этом случае риски — минимальны. Важно: договор с подрядчиком не стоит путать с ДДУ и договором цессии с покупателем (инвестором-физлицом).

Если риелтор рассказывает о том, что это «практически то же самое» и у покупателя не будет никаких рисков, то не стоит доверять ему совершение сделки. Преимущества и недостатки Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства.
Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон. ✔ Регистрация договора переуступки. Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации.

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.

Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика.
Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов. Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт. В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства.Для подрядчиков цены могут быть ниже.Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка. Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках. Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу. В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке.

departamentsud.ru

Покупка квартиры по переуступке права требования

Процесс покупки недвижимого объекта по переуступке права требования называется цессией.

По документу человек, который приобрел жилое помещение в доме, который находится на стадии строительства, то есть дольщик, продает право требования иному лицу.

Договор цессии очень популярен. Многие люди таким образом приобретают у застройщиков объекты, а потом, когда строительство практически окончено, продают недвижимость гораздо дороже.

Покупка квартиры по договору цессии – это удобный способ продать недвижимость, которая находится на стадии строительства. Таким образом дольщик возвращает затраченные средства и избегает штрафов, предусмотренных за расторжение документа с организацией-застройщиком.

Кроме того, продажа с помощью цессии – это очень удобно. Можно выручить при этом определенную прибыль. Объекты недвижимости растут по стоимости на каждом этапе стройки.

Еще одна особенность договора цессии в том, что вторичный дольщик обязан выполнить все требования, прописанные в первоначальном договоре.

Если предусмотрена рассрочка платежа по определенной схеме, то она останется не низменной.

Суть сделки

Что значит переуступка при покупке квартиры, рассмотрим в данном пункте.

Предположим, человек решил учавствовать в долевой стройке жилого объекта:

компания-застройщик и покупатель заключают договор;
по данному документу участник долевой стройки обязуется в соответствии с определенным порядком вносить оплату, могут быть предусмотрены и другие нюансы.

В виду различных жизненных обстоятельств покупатель может изъявить желание расторгнуть договор цессии.

За это обычно предусматриваются штрафы. То есть, вернуть полностью затраченные средства будет невозможно.

Поэтому продажа жилого объекта по договору цессии выгодна для первоначального владельца права. Только таким образом он может возвратить себе потраченные деньги.

В некоторых случаях первоначальный владелец, желающий продать квартиру, по итогу получает даже большую выгоду.

Как только заключается договор цессии, бывший дольщик передает все права требования покупателю.

Дальнейшие действия – подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости, происходит без первоначального владельца права.

Проведение сделки регламентируется:

Данные нормативно-правовые акты регламентируют конкретные временные промежутки, когда может быть заключен договор цессии.

Если состоялся акт приемки-передачи объекта недвижимости, то продажа квартиры будет осуществлена не по договору цессии, а по договору купли-продажи.

Стоит отметить, что продать долевую квартиру можно не одному человеку, а сразу нескольким. Договор переуступки разрешено заключать не с одним покупателем, если в квартире более 2-х комнат.

Иногда компания-застройщик в договоре прописывает, что дольщик не имеет продать квартиру по цессии. В таком случае осуществление сделки невозможно.

Если прописывается, что дольщик обязан запросить разрешение на заключение договора цессии у компании-застройщика, то весь юридический процесс должен быть осуществлен с привлечением всех сторон долевого строительства.

Если в договоре долевого строительства не прописывается ничего из вышеперечисленного, то первоначальный владелец права требования обязан уведомить компанию-застройщика о совершении сделки переуступки в письменном виде.

Если это не будет сделано, то объект недвижимости будет передан тому, с кем застройщик изначально заключал договор.

Договор цессии должен обязательно пройти государственную регистрацию. Если эта процедура не будет осуществлена, то застройщик может отказать в осуществлении акта приемки-передачи объекта недвижимости.

Как только государственная регистрации будет осуществлена, цессионарий становится обладателем всех прав и несет те же риски, что и прежний владелец.

Покупка квартиры по переуступке права требования

Приобретение жилого объекта по договору цессии – очень распространённая процедура. Многие люди таким образом получают весьма неплохой доход.

Купить квартиру с помощью договора цессии можно на разных этапах строительства, главное, чтобы прежний владелец не оформил права собственности.

В новостройке

Если квартиры в новостройке уже раскуплены, то можно попробовать оформить договор цессии.

Главное, чтобы сделка оформлялась до вступления в право собственности.

Даже если все квартиры в доме проданы, то любой владелец может продать свою на финальной стадии строительства.

В строящемся доме

В строящемся доме даже на стадии котлована можно продать право требования. Можно купить квартиру по выгодной цене.

К примеру, если первоначальный владелец спешит с осуществлением сделки. Обычно выгода составляет от 3 до 25%.

В ипотеку

Заключить договор цессии можно даже с помощью ипотеки.

Но стоит отметить, что выплата процентов будет осуществляться и в то время, когда человек еще не заселился.

К тому же процентная ставка может быть повышенной до момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

От подрядчика

Переуступка прав требований от подрядчика чаще всего связана с определенными рисками. К примеру, перед банкротством.

Следует внимательно изучить все документы, и лучше не рисковать в том случае, когда осуществляется массовая продажа квартир по договору цессии.

Риски для покупателя

Процедура заключения договора цессии часто связана с определёнными рисками.

Когда сделка совершена, покупатель берет на себя все обязательства, а, следовательно, и риски:

бывает и так, что в судебном порядке договор долевого строительства с первым владельцем признавался недействительным;
в таком случае второй покупатель просто остается без денег и квартиры, потому как застройщик ничем не обязан ему.

Чтобы избежать такого случая, необходимо изучить все документы цессионария. А также поинтересоваться о внесении платежей и сколько всего уплачено застройщику, регулярно ли все совершалось.

Договор переуступки будет недействителен, если:

дольщик выплатил не всю сумму, которую обязан;
не на все оплаты имеется специальный подтверждающий документ;
компания-застройщик не подписала письменное согласие на переуступку прав.

Если квартира приобретается с помощью ипотеки, то должно быть согласие от банка именно на долевую недвижимость.

В том случае, когда какое-либо из перечисленных требований не соблюдено, то в соответствии со статьей 390 ГК РФ договор признается недействительным.

Вторичный покупатель может в судебном порядке потребовать вернуть финансы с учетом всех уплаченных процентов, издержек и прочего.

В таком случае деньги должен вернуть первоначальный дольщик. Но следует отметить, что получить назад средства бывает очень проблематично.

Зачастую застройщик при банкротстве продает права переуступки.

Если квартиры в одном из домов продаются массово, то это может быть вызвано следующим:

предстоящее банкротство, о котором компания-застройщик знает;
слишком затянутые сроки окончания строительства;
если условия договора не соблюдены по ряду пунктов;
некачественность строительного объекта.

Следует отметить, что первоначальный владелец не несет никакой ответственности перед вторичным. Даже если он знал о всех нарушениях или банкротстве.

То есть любое недовольство может быть предъявлено только застройщику. Особенно рискованно, если компания банкрот. В таком случае вернуть свои деньги трудно, а порой и вовсе невозможно.

Во избежание таких сложностей необходимо перед совершением сделки по переуступке прав:

Изучить всю проектную документацию.
Узнать о финансовом состоянии застройщика.
Включить в условия договора раздел, где указывается о поручительстве первоначального владельца права требования.

Это позволит обезопаситься на тот случай, когда продавец знает о проблемах застройщика.

Также существуют случаи, когда один объект недвижимости продается 2 раза по договору переуступки права требования:

при этом квартира достанется тому, кто первый оформил договор и зарегистрировал его в государственной инстанции;
второй покупатель может только требовать по договору с застройщика.

Некоторые первоначальные владельцы не уведомляют в письменном виде застройщика о совершении сделки переуступке прав.

Это грозит тем, что при возникновении каких-либо проблем новый собственник не взыщет неустойку с застройщика. К тому же в будущем такая сделка может быть признана недействительной.

Иногда подобные договоры выглядят очень подозрительно, если заключаются как:

инвестиционное соглашение;
вексельная схема;
предварительное соглашение купли-продажи или долевого участия.

Все вышеперечисленные документы не подлежат регистрации в Росреестре.

Нужно приобретать недвижимость на стадии стройки только при наличии у первого владельца документа, подтверждающего долевое участие и исключительно в рамках цессии.

В чем выгода?

Выгода для продавца заключается в том, что продать право требования можно гораздо дороже, чем было уплачено изначально. Это связано с тем, что цена на объект недвижимости растет на каждой стадии строительства.

Но это только в том случае, когда продажа не срочная. Но и основное преимущество для продавца – возможность возврата денег без уплаты штрафов за расторжение договора с фирмой-застройщиком.

Для покупателя преимущества заключаются в следующем:

если продажа срочная, то можно существенно сэкономить на покупке;
можно приобрести квартиру в понравившемся жилом комплексе, если уже все объекты проданы;
можно приобрести квартиру по договору ипотечного кредитования.

Правила оформления

Договор цессии должен быть оформлен в соответствии с законодательством.

Обязательно сделка подлежит государственной регистрации. Дольщик должен уведомить фирму-застройщика о том, что хочет продать право переуступки.

Если в договоре содержится пункт об обязательном присутствии застройщика в случае оформления цессии, то важно его соблюсти. В противном случае сделка будет признана недействительной.

В том случае, когда первоначальный владелец не оплатил полную сумму за квартиру, необходимо письменное согласие на переуступку права собственности от застройщика.

А сам договор должен содержать все условия о переводе долга.

Необходимые документы

Обязательно должны присутствовать следующие документы:

первичный договор долевого строительства и все дополнительные соглашения;
какие-либо претензии, договора связанные с объектом недвижимости;
акт о взаиморасчетах;
все документы, которые подтверждают расчет (должны быть заверены банком).

Тут представлен образец договора долевого участия в строительстве.

Уплата налогов

В соответствии со статьей 208 НК РФ продавец должен будет заплатить налог с полученного дохода.

Застройщик и вторичный покупатель при этом ничего оплачивать не должны.

Как заключить договор?

Перед заключением договора необходимо изучить всю информацию о застройщике, а также пригласить на оформление. Это позволит снизить риски.

На договоре должна стоять печать застройщика. После подписания необходимо ДДУ зарегистрировать в госинстанции.

Образец

В образце договора содержатся:

все данные застройщика, продавца;
информация об объекте продажи.

Тут можно скачать образец договора переуступки права требования на квартиру.

Особенности оплаты

Оплата осуществляется через банковскую ячейку:

покупатель кладет туда деньги;
продавец может их забрать только подписания договора.

Кроме того, все расчеты должны проводиться только после возврата всех документов с регистрирующей инстанции. Сроки варьируются от 18 дней до месяца.

Налоговый вычет

Налоговый вычет осуществляется согласно статье 220 НК РФ. Но есть один нюанс – получить вычет можно только после регистрации права собственности.

По договору участия в долевой стройке никакие налоговые вычеты не производятся.

Приобретение жилья по уступке прав

77metrov.ru