Дарение квартиры: правила оформления, документы и особенности. Договор дарения квартиры. Нужно указывать в договоре дарения квартиры стоимость квартиры

Нюансы дарения квартиры близкому родственнику в 2018 году

Дети и внуки взрослеют, наши родители стареют и наступает момент, когда первым пора вылетать из родительского гнезда в самостоятельную жизнь, а старшему поколению комфортнее передать свою квартиру детям.

В таких случаях чаще всего старшее поколение меняется с младшим местом проживания. Но как грамотно оформить эту рокировку с помощью оформления дарственной?

Преимущества сделки дарения

Как подарить квартиру своим родственникам? Этот способ передачи прав собственности на недвижимость является самым простым и вместе с тем имеющим ряд неоспоримых достоинств.

Договор дарения сложно оспорить другим лицам, так как бывший собственник еще жив и в состоянии подтвердить свое решение.

Вместе с тем, бывший владелец квартиры может обжаловать сделку, если сумеет подтвердить факт мошенничества со стороны одариваемого.

Договор может оформляться через нотариальные конторы, а это гарантирует надежность и чистоту сделки. К тому же, при оформлении договора дарения квартиры между близкими родственниками услуги нотариуса обойдутся недорого.

Многие родители стараются оформить дарственные на недвижимость, так как знают, что в случае разводов детей такая собственность не подлежит разделу. Учитывая статистику по разводам, возможно, они и правы.

Необходимые документы для оформления сделки

Для оформления договора дарения квартиры близкому родственнику в 2018 году могут потребоваться следующие документы:

В случае проживания в квартире детей дополнительно потребуется разрешение на сделку органов опеки и попечительства.

Составление дарственной

Для осуществления сделки у нотариуса обязательно присутствие обеих сторон сделки.

Существует стандартный образец, по которому нужно составить договор дарения квартиры родственнику.

Так в тексте обязательно оговариваются:

дата и место составления дарственной;
паспортные данные сторон сделки;
адрес предмета дарения;
общая и полезная площадь;
этаж и этажность здания;
перечень правоустанавливающих документов;
наименование органов регистрации;
дата регистрации;
условия заключения сделки.

В некоторых случаях в договоре могут дополнительно оговариваться права дарителя на отзыв сделки в случае смерти одариваемого, дата сделки и передачи права собственности на недвижимость и прочие.

В конце договора указывается перечень прилагаемых документов, ставятся подписи сторон.

После подписания дарственной весь пакет документов передается в УФРС для госрегистрации перехода права собственности.

Существенные условия договора

К таким условиям договора относятся все детали, относящиеся к самому предмету дарения и к собственнику недвижимости. Все условия должны быть оговорены в договоре и не иметь двоякой трактовки. Каждый пункт договора должен быть подтвержден документально.

При подписании договора дарения существенными условиями являются:

Согласие супруга или совладельцев на сделку.
Дети, не достигшие 18 лет, могут выступать только в роли одариваемого. Сделка, при которой несовершеннолетний самостоятельно распоряжается недвижимостью, не будет зарегистрирована в Реестре и всегда может быть обжалована в суде.
Лица, признанные недееспособными, могут выступать в роли одариваемого без ограничений. В данной ситуации от их лица действует их попечитель.

Нюансы к тексту

В договоре подробно и четко должны быть оговорены все условия дарения, по которым могут возникнуть спорные ситуации.

Стоит в тексте отразить следующие положения:

Подаренное имущество не будет общей собственностью супругов, даже если недвижимость была передана в период брака. Однако, при совершении каких бы то ни было действий с недвижимостью в дальнейшем, разрешение на сделку от супруга будет обязательным.
Возможно, оформление договора дарения между близкими родственниками с сохранением прав пользования жилплощадью. Это особенно важно для пожилых людей, так как обеспечивает им гарантийное проживание в подаренной квартире до самой смерти.
Оформление сделки может осуществляться доверенными лицами при наличии нотариально заверенной доверенности.
В некоторых случаях одариваемый может отказаться от подарка, в этих случаях в договоре должны быть оговорены условия этого шага.

Образец договора дарения квартиры близкому родственнику можно скачать здесь.

Госрегистрация перехода права собственности

Для того чтобы вступить в права на передаваемую недвижимость договор дарения в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации.

Для этого необходимы следующие документы:

Моменты признания договора недействительным

В принципе договор дарения сложно оспорить. передача имущества совершается человеком, находящемся в здравом уме, поэтому действительность сделки может быть в любой момент подтверждена дарителем. Дополнительные гарантии чистоте сделки дает ее нотариальная регистрация.

Вместе с тем следует помнить случаи, когда заключение договора дарения невозможно:

Невозможно оформление договора, если в роли дарителя выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Невозможно дарение госслужащему, если только собственник передаваемой недвижимости не является ближайшим родственником. Например, пациент лечебного учреждения не может подарить свою квартиру медицинскому персоналу данной клиники.
Незаконным может быть признан договор, при котором одна коммерческая организация дарит недвижимость другой коммерческой организации.

Сам даритель в состоянии оспорить сделку. Это можно сделать в следующих случаях:

Если в момент оформления документов одна из сторон была заведомо введена в заблуждение.
Например, если вместо договора купли-продажи собственнику обманным путем подложили на подпись договор дарения.
Если одариваемый причинил тяжелые телесные повреждения бывшему собственнику или членам его семьи, угрожал им убийством.

Если объекту дарения наносится непоправимый вред, который может привести к полной его утрате.
Например, если новый владелец ведет аморальный образ жизни, не поддерживает недвижимость должном состоянии или ведет асоциальный образ жизни (злоупотребляет алкогольными напитками, употребляет наркотики), а соответственно может устроить потоп или пожар в квартире.
Если в квартире получатель дара не производит оговоренный в договоре ремонт сетей водоснабжения и канализации, электрических сетей.

Конечно, процедура оспаривания происходит в суде и для этого у дарителя должны быть веские доказательства для отмены договора.

Именно во избежание таких случаев подобную сделку следует оформлять у нотариуса. Грамотно составленный договор дарения обеспечивает четкое исполнение воли дарителя, он не может быть оспорен другими наследниками, именно поэтому он так популярен.

Видео: Сделки между родственниками — квартира в подарок

В видеосюжете разбирается вопрос, каким образом собственник может безвозмездно предать недвижимость своим близким родственникам.

Сравниваются условия оформления сделок дарения, купли-продажи, завещания, ренты между близкими родственниками и даются советы, какой формой договора и в каких ситуациях выгоднее воспользоваться собственнику.

terrafaq.ru

правила оформления, документы и особенности. Договор дарения квартиры

Получать подарки, безусловно, всегда приятно. Особенно радостным и порой неожиданным событием является дарение квартиры. Между близкими родственниками, как правило, устанавливаются доверительные отношения. Многие граждане, желая еще при жизни определить судьбу своего имущества, передают его безвозмездно кому-то из членов семьи. Рассмотрим далее особенности договора дарения квартиры. Образец документа также будет представлен в статье.

Общие сведения

Вообще, законодательство предусматривает несколько способов передачи имущества. Основными из них можно считать куплю-продажу, наследование, дарение. В последнее время владельцы недвижимых объектов все чаще выбирают последний способ. Это вполне объяснимо. Дарение квартиры между близкими родственниками можно оформить с минимальными затратами. При этом многие минусы, имеющие место при купле-продаже, превратятся здесь в плюсы.

Между тем процедура оформления дарения квартиры имеет ряд нюансов, которые необходимо учесть собственнику.

Общие правила налогообложения

По положениям 217 статьи НК, субъекты могут быть освобождены от уплаты налога с дохода при дарении квартиры близкому родственнику. Для правильного применения нормы следует обратиться к СК.

Согласно Семейному кодексу, к числу близких родственников относят:

Супругов.
Родителей и детей (усыновителей и усыновленных).
Внуков, дедушек/бабушек.
Сестер, братьев (неполнородных в том числе).

В остальных случаях при дарении квартиры получателю придется уплатить НДФЛ. Его размер составляет сегодня 13 %.

Специфика процедуры

Дарение квартиры близкому родственнику намного проще оформить, чем любую другую сделку. Заключение такого договора выгоднее во многих отношениях. К примеру, при дарении квартиры совершеннолетнему ребенку, состоящему в браке, родители могут не волноваться о том, что при разводе недвижимость делиться не будет. Такое имущество не будет признаваться совместно нажитым.

Особое значение при дарении квартиры (не родственникам в том числе) имеют гарантии, предусмотренные для собственника. В законодательстве закреплена возможность отменить дарственную в любой момент и потребовать возврата имущества в том виде, в котором оно было передано.

Субъекты права

Дарение квартиры могут осуществлять дееспособные совершеннолетние граждане. В законодательстве закреплены специальные правила для лиц, не достигших 18 л. Нормами не допускается передача имущества таких субъектов кому-либо, поскольку это действие приведет к уменьшению количества ценностей, принадлежащих гражданину.

Между тем лицо, не достигшее 18 л., вполне может быть одаряемым. Надо сказать, что на практике достаточно часто совершается дарение несовершеннолетним. Квартирой или иным недвижимым имуществом гражданин, однако, сможет распоряжаться только после наступления совершеннолетия.

Самостоятельное оформление

Бланк договора дарения квартиры между близкими родственниками стороны сделки могут заполнить самостоятельно. Обязательного заверения документа у нотариуса законодательство не требует.

Рассмотрим кратко образец договора дарения квартиры. В нем указывают:

Ф. И. О. сторон, данные документов, подтверждающих их личность.
Предмет договора. Здесь указываются наименование объекта, его адрес, существенные характеристики, позволяющие идентифицировать недвижимость (площадь, число комнат, этаж, наличие предметов мебели и прочего имущества в ней).

Обязательно должна стоять дата оформления и подпись участников сделки.

Нюанс

При дарении квартиры супругу или иному близкому человеку стоимость объекта можно не указывать. В этой сделке цена недвижимости не является существенным условием. Стоимость обязательно указывают при купле-продаже.

Внесение сведений в ЕГРН

По закону, все сделки с недвижимостью подлежат регистрации. Договор дарения квартиры не является исключением. В данном случае имеет место смена собственника, и сведения об этом должны быть внесены в реестр.

Для регистрации необходимо предоставить пакет документов. Для дарения квартиры нужны:

Правоустанавливающий документ (св-во о праве на собственность).
Паспорта участников сделки.
Заявление. Оно составляется в Регистрационной палате специалистом.
Договор. Он должен быть оформлен в 3-х экземплярах – два сторонам сделки и один – для Регистрационной палаты.
Справка об отсутствии налоговой задолженности. Собственник должен регулярно отчислять налог за свое имущество. Если образовалась задолженность, ее необходимо погасить до регистрации сделки.
Кадастровый паспорт. Его оформляют в БТИ.
Квитанция об уплате пошлины.

Дополнительные документы

Если собственник состоит в браке, ему необходимо приложить нотариально заверенное письменное разрешение на совершение сделки от супруга/супруги и св-во о браке.

Если участником сделки является несовершеннолетний, для оформления потребуется согласие органа опеки.

Законодательство допускает регистрацию договора доверенным лицом (представителем). В этом случае в пакет документов должна входить и доверенность. В ней указываются все полномочия гражданина.

Действия специалиста Регпалаты

Сотрудник самостоятельно заполняет заявление, забирает весь пакет документов. Взамен сторонам сделки выдается расписка. В ней указывается дата и время получения нового свидетельства.

Как правило, процесс оформления занимает не более 10 дней. Это время необходимо специалисту для проверки подлинности документов, полноты предоставленных сведений.

Если будут выявлены нарушения или предоставлены не все необходимые бумаги, собственнику будет направлено соответствующее уведомление. В нем будет указано, какие именно документы еще нужно предоставить, а также срок для их передачи в регистрационный орган.

Можно также зарегистрировать договор дарения квартиры в МФЦ. Сегодня в каждом муниципалитете действуют многофункциональные центры, где населению оказываются госуслуги. При обращении в МФЦ также нужно предоставить весь пакет документов. Заявление заполнит сотрудник центра. Единственный недостаток обращения в МФЦ – небольшое увеличение срока оформления свидетельства.

После получения одаряемым свидетельства он становится новым собственником недвижимости.

Обращение к нотариусу

Договор дарения квартиры многие граждане опасаются составлять самостоятельно. Это вполне понятно. Не все граждане хорошо разбираются в законодательстве и могут составить документ в соответствии с требованиями.

Обращение в нотариальную контору целесообразно и в том случае, когда при дарении квартиры у сторон возникли неразрешимые вопросы. Нотариус разъяснит все нюансы сделки, поможет составить юридически правильный документ. Это особенно актуально при дарении квартиры не родственнику.

Стоит также отметить, что договор будет оформлен в нескольких экземплярах. Один из них останется в нотариальной конторе. При необходимости всегда можно обратиться за получением заверенной копии документа.

Минусом обращения к нотариусу можно назвать дополнительные расходы. За составление договора и его заверение придется оплатить пошлину.

Особенности составления договора

Документальное оформление дарения представляет собой процесс удостоверения безвозмездной добровольной передачи собственником своего имущества и прав на него другому лицу. На практике документ, которым закрепляется сделка, получил название "дарственная".

Следует учесть, что закон запрещает возложение на одаряемого каких-либо обязательств. Речь, в частности, о предоставлении взамен денежных сумм, услуг и пр. Дарение – это безвозмездная сделка, и никакие вознаграждения не могут предусматриваться.

Кроме этого, недопустимо указывать в содержании договора условие о том, что недвижимость перейдет в собственность одаряемого только после смерти дарителя. Для определения судьбы имущества таким способом существует другой документ – завещание.

Одаряемый гражданин вправе отказаться от принятия подарка до оформления сделки.

Запреты

В законодательстве закреплены случаи, в которых дарение не допускается. Оно запрещено:

Представителями недееспособных и несовершеннолетних без разрешения органа опеки.
Работникам воспитательных и лечебных учреждений.
Сотрудникам органов соцзащиты, в которых находятся собственники имущества.

Сделка с несовершеннолетним

При дарении квартиры ребенку следует учесть ряд важных нюансов. В первую очередь, значение имеет возраст одаряемого.

Если несовершеннолетнему еще не исполнилось 14 л., то договор за него будет подписывать его законный представитель (родитель, усыновитель, опекун). Соответственно, регистрацию сделки будет осуществлять он же. Если ребенку уже больше 14, но меньше 18, подписывает документы он сам вместе с законным представителем. Соответственно, на процедуре регистрации ребенок также должен присутствовать.

В дарственной собственник может оговорить особые условия перехода прав на недвижимость к несовершеннолетнему. К примеру, могут быть указаны следующие обстоятельства:

Завершение обучения в вузе.
Госрегистрация брака.

Выполнение этих условий должно подтверждаться документами. До этого момента дарственная будет иметь силу, но зарегистрировать переход прав еще нельзя.

Если на момент заключения сделки в квартире прописан или живет несовершеннолетний, для оформления нужно получить согласие органа опеки.

Сохранение прав за собственником

Владелец квартиры может оставить за собой возможность пользоваться определенной ее частью – проживать в ней какое-то время или до смерти.

Свои права даритель определяет самостоятельно. Главное, чтобы они не ущемляли прав одаряемого и третьих лиц, а также не противоречили законодательству.

Отмена дарственной

Она допускается законом. На практике же отменить дарственную достаточно сложно. Для этого необходимо наличие одного из следующих обстоятельств:

Ухудшение здоровья собственника или качества его жизни вследствие передачи недвижимости.
Совершение одаряемым противоправных действий в отношении дарителя.
Отказ лица от принятия квартиры в дар.

Отмена дарственной осуществляется в рамках искового судопроизводства. Оспорить договор можно в течение 3-х лет с даты его оформления. Как показывает практика, дарственная оспаривается чаще всего в случае мошенничества. Такое преступление совершается обычно посторонними лицами, не являющимися родственниками собственнику.

Дарение доли квартиры между близкими родственниками

Передать можно не только весь недвижимый объект, но и его часть. Долю квартиры дарят также безвозмездно, без установления каких-либо встречных обязательств.

Принципиальных отличий в процессе оформления дарственной на часть объекта от дарения целого помещения нет. Однако есть несколько важный моментов, которые нужно учесть.

Во-первых, если недвижимость находится в долевой собственности, и владелец желает передать родственнику свою часть, ему нужно получить согласие от остальных сособственников. Оно должно быть удостоверено нотариусом. Если долевым собственником выступает несовершеннолетний, разрешение оформляет его законный представитель. Если даритель и одаряемый проживают в одной квартире и являются ее хозяевами, такое разрешение не требуется.

Стоит также учесть, что в договоре при указании характеристик объекта следует четко указать размер доли, подлежащей передаче.

Специфика начисления НДФЛ

Согласно НК, безвозмездные подарки считаются доходами. Как известно, они облагаются налогом в размере 13 % от суммы (стоимости).

Если одаряемым является не родственник собственника, то НДФЛ необходимо оплатить лицу, получающему имущество и права на него.

13 % установлено для резидентов РФ (граждан России и лиц, постоянно находящихся на территории страны в течение периода, закрепленного законом). Нерезиденты (иностранные граждане) при дарении квартиры должны перечислить в бюджет 30 % от стоимости объекта. Кроме того, им необходимо выплатить налог и в стране постоянного пребывания.

Стоит сказать, что между РФ и некоторыми государствами действуют специальные межправительственные соглашения. Согласно им, субъект, принявший в дар имущество, вправе заплатить налог только один раз.

Расчет суммы отчисления осуществляется на основании кадастровой стоимости.

Отчетность

Поскольку на одаряемого возлагается обязанность по уплате налога, он должен сдать в ИФНС декларацию по ф. 3-НДФЛ. К отчету прилагается копии паспорта плательщика и дарственной. Обычно в договоре стоимость объекта не указывается. Однако если сделка совершается между посторонними людьми, цену целесообразнее указать.

Если одариваемый является близким родственником собственника, то оснований для уплаты НДФЛ нет. Однако родство нужно будет подтвердить. При этом декларацию все равно заполнить и сдать придется. К ней нужно приложить, кроме документов, указанных выше, справку, удостоверяющую родство. Это может быть св-во о рождении, заключении брака и пр.

Декларация подается в ИФНС в году, следующем за годом, в котором плательщик получил подарок. При этом отчетность нужно сдать до конца апреля.

В случае непредставления декларации плательщику может быть вменен штраф, поскольку такое действие считается нарушением требований НК и рассматривается как налоговое правонарушение.

Что касается самого налога, то исчисленную сумму необходимо уплатить до 15 июля года, идущего после года совершения сделки. В случае неисполнения этой обязанности с субъекта может быть взыскано до 20 % от суммы НДФЛ. При этом уплата штрафа не освобождает лицо от обязанности отчислить налог в бюджет.

Альтернативный вариант

Некоторые граждане под видом купли-продажи совершают дарение. То есть, они составляют обычный договор на отчуждение имущества, но одна сторона деньги другой не передает. Делается это для того, чтобы не выплачивать НДФЛ. Дело в том, что если недвижимость находится в собственности не менее 3-х (если получена до 2016 г.) или 5-ти лет (если приобретена после 2016 г.), налог на доход не выплачивается.

Между тем данные действия нельзя назвать законными. Такие сделки считаются мнимыми, т. е. один договор заключается для маскировки другого, а участники не стремятся к наступлению надлежащих юридических последствий. Такие действия можно оспорить. Если сделка будет признана недействительной.

Определение стоимости объекта

Лицу, получившему недвижимость в дар, можно предоставить в ИФНС справу из БТИ или заключение независимого оценщика. Этот документ необходим для расчета налога. При этом любой документ, предоставленный контролирующему органу, будет проверяться. Если выяснится, что стоимость объекта занижена, ИФНС сделает перерасчет НДФЛ. А на плательщика может быть наложен штраф за предоставление недостоверных сведений об объекте обложения.

Расходы на оформление

Если стороны сделки не будут удостоверять ее у нотариуса, то нужно будет только заплатить пошлину при регистрации договора.

Еще одни затраты – оплата услуг оценщика. Работа специалиста БТИ обойдется дешевле, чем независимого эксперта. Но во втором случае нужный документ можно получить в сжатые сроки.

Если участники решат составлять договор у нотариуса и там же его заверять, то определенную сумму нужно будет потратить и на это. Если стороны желают только удостоверить сделку, затраты уменьшатся.

Некоторые граждане обращаются с юридические агентства, которые предоставляют полный комплекс услуг от составления договора до его регистрации. Стоимость работы будет чуть выше, чем если бы стороны делали все сами, однако при этом они сэкономят время и силы.

Дополнительно

Следует учесть, что объект, передаваемый в дар, должен быть свободен от ограничений и обременений. Кроме того, на недвижимость не должны претендовать никакие другие лица. В противном случае сделку просто не зарегистрируют.

Если обременения/ограничения все-таки есть, их необходимо снять.

Заключение

В настоящее время сделки, связанные с дарением недвижимости, стали весьма популярными. Как правило, их сторонами являются родители и дети (несовершеннолетние в том числе). Многие граждане хотят быть уверенными в будущем своих детей, желают при жизни определить судьбу своего имущества.

Лицо, намеревающееся передать квартиру или иное жилое помещение в дар, должно понимать значение этого шага. Зачастую дарится единственное жилье. Поэтому собственники прописывают в договоре условие о том, что до своей смерти они будут проживать в квартире. Как правило, одариваемый соглашается на это.

В договоре, однако, нельзя прописать обязанность будущего владельца содержать собственника и ухаживать за ним пожизненно, даже если недвижимость передается близкому человеку. В этом случае целесообразнее заключить соглашение о пожизненной ренте.

Выше говорилось, что в дарственной нельзя закрепить условие о том, что после смерти квартира переходит в собственность одаряемого. Во избежание проблем лучше оформить дополнительно завещание. В нем можно определить судьбу своего имущества на случай смерти.

договор дарения квартиры между близкими родственниками блан

Сторонам следует помнить о том, что дарственная подлежит обязательной госрегистрации, даже если собственник планирует сохранить за собой часть прав (владение и пользование). Без этой процедуры сделка не получит силы. Перед госрегистрацией необходимо позаботиться о юридической чистоте имущества. На нем не должно быть обременений или ограничений. К примеру, собственник не может подарить сданную в долгосрочную аренду квартиру. Для начала необходимо расторгнуть арендное соглашение или дождаться истечения срока его действия, а затем оформлять дарственную.

Стоит помнить также и о возможных расходах на оформление. Выбирать способ заключения сделки (у нотариуса или самостоятельно) должны сами участники. Главное, чтобы желание собственника было добровольным. Дарение под влиянием угроз или насилия не допускается. Если имущество и права на него были переданы недобровольно, сделку можно оспорить. При признании ее недействительной собственнику будет возвращено его имущество в натуре или компенсирована стоимость объекта.

Особое внимание стоит уделить уплате налога. Посторонние собственнику лица обязаны отчислить НДФЛ в бюджет. Близкие родственники владельца освобождаются от уплаты налога с доходов.

fb.ru

Нюансы при составлении дарственной на квартиру

Как правильно подарить квартиру? Дарственная – безвозмездная сделка по передаче любого имущества одного лица другому лицу или организации.

Дарение квартиры или иной недвижимости ничем не отличается от других подобных сделок, появляются нюансы по тексту договора – описание имущества, способ передачи.

Соглашение является двухсторонним: оно будет иметь юридическую силу только после принятия (выражения согласия) дарителя принять права на недвижимость.

Кто имеет право подарить недвижимость и кому ее можно передать?

Передача имущества в дар (движимого или недвижимого) оформляется договором дарения. При этом важно соблюдение принципов:

Подарить можно только ту недвижимость, на которую у дарителя есть законные права, подтвержденные документально свидетельством о праве собственности.
Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным.
Дарить имущество можно лично или через представителя. В последнем случае полномочия подтверждаются нотариальной доверенностью.
Оформить дарственную можно исключительно на приватизированную квартиру. Муниципальное жилье дарению не подлежит.
Квартира, находящаяся в залоге у банка (например, в случае покупки ее в ипотеку) также может стать предметом договора. Но сделка в этом случае становится крайне рисковой: банк может оспорить ее законность и аннулировать.

Если недвижимость находится в совместной собственности нескольких человек, подарком она может стать только при условии, что каждый из собственников подтвердит свое намерение письменным согласием, заверенным у нотариуса, или выразит его через доверенное лицо.

Актуальный на 2015-2016 год образец договора дарения квартиры можно скачать здесь.

Как происходит оформлени сделки дарения недвижимости? Осуществить дарение жилого помещения можно в пользу следующих лиц:

гражданину РФ или нескольким;
юридическому лицу: компании, предприятию, организации;
иностранцам;
детям.

Кроме того, в дарственной на квартиру могут быть указаны доли имущества (необязательно равные), которые полагаются нескольким получателям.

Случаи невозможности распорядиться имуществом

Недвижимость, принадлежащая детям или недееспособным гражданам, не может выступать подарком. Опекун, усыновитель, родитель или попечитель в этой ситуации не имеет права подписывать документы от имени своего подопечного.

Кроме того, дети выступают совладельцами жилья родителей, поэтому распоряжаться квартирой единолично не могут.

Невозможно совершить акт дарения квартиры, если эта процедура оформляется:

детьми;
сотрудниками соцзащиты населения;
представителями граждан, признанных недееспособными по решению суда или медицинскому заключению;
недееспособными лицами;
сотрудниками медицинских, воспитательных организаций.

Например, если даритель является воспитанником интерната или дома престарелых, получателем недвижимости не может выступать воспитатель этого заведения, даже когда квартира будет фактически подарена родственниками (законными представителями) инвалида.

Кроме того, невозможно осуществить дарение между двумя организациями коммерческого характера.

Ограничение накладывается и на должностных лиц. Не могут быть получателями муниципальные, госслужащие, сотрудники Банка РФ в некоторых случаях. Например, запрещено дарение подследственным имущества судье, ведущему его дело.

Предмет и условия договора

Если предметом сделки выступает квартира, в договоре она описывается так:

адрес;
площадь общая и покомнатная;
этаж;
здание, в котором располагается жилье;
состояние;
наличие в помещении имущества.

Условиями дарения являются:

Безвозмездность. Имущество передается бесплатно. Если в договоре есть указание на выплату в денежном или натуральном эквиваленте, передачу прав или требований, сделка является ничтожной.
Принятие дара. Пока одариваемый не выразит согласия вступить в права на недвижимость, соглашение не будет считаться достигнутым.

Условиями договора выступают:

Предмет договора – описание имущества, которое передается.
Срок. Он может не быть указан, тогда наступает сразу же после подписания документа, или указываться. Последний вариант означает, что одариваемый сможет воспользоваться имуществом по истечении определенного, указанного в тексте, времени.
Передача права собственности. По закону права на имущество не могут перейти после смерти одариваемого его наследникам, если он не успел вступить в права. Но в договоре можно указать иной порядок передачи прав третьим лицам.

По усмотрению сторон в тексте могут присутствовать иные условия. Например, даритель может передать квартиру только после наступления какого-либо события: женитьба одариваемого, завершение обучения и так далее. Такие условия классифицируются, как случайные.

Какие условия договора позволят собственнику обезопасить сделку?

Для минимизации риска быть обманутым собственники-дарители могут составить договор условного дарения квартиры, который может содержать в себе такие пункты:

обещание одариваемого досматривать пожилого дарителя, позволить проживать ему в квартире до конца дней;
обязанность по организации похорон собственника;
достижение одариваемым каких-либо целей: окончание обучения, рождение ребенка и прочее.

Суть такого соглашения сводится к тому, что собственник квартиры, передавая ее в дар, в договоре указывает все условия для получения недвижимости одариваемым.

Права на квартиру переходят только при выполнении всех пунктов (а их может быть и несколько). Причем неважно, жив или нет даритель. Получатель сможет оформить право собственности только тогда, когда предоставит все подтверждения исполнения условий.

Основания расторжения и отмены сделки

Дарственная на квартиру в отличие от завещания — договор необратимый. Отмена сделки дарения возможна, только если с ней согласятся обе стороны. Иначе придется подавать иск в суд. Кроме него, потребуются документы и веские доказательства, чтобы сделать отмену договора.

Такие причины описаны в 578-й статье ГК РФ:

отсутствие регистрации договора в Росреестре в течение 12 месяцев;
одариваемый небрежно относится к квартире, что приводит в ее разрушению или даже утрате;неверное оформление документов, например, указание пункта, что имущество переходит получателю после смерти, что автоматически делает дарственную завещанием;
смерть одариваемого, если в договоре не прописан пункт об унаследовании квартиры третьими лицами;
недееспособность, невменяемость дарителя.

Расторжение по инициативе бывшего собственника может быть только в случае:

получатель квартиры покушался на жизнь дарителя или его семьи;
даритель пережил получателя, и право возврата указано в тексте договора;
был составлен договор дарения в будущем, но материальное состояние собственника сильно ухудшилось, и передача квартиры приведет к еще большему ухудшению качества жизни.

Составляя дарственную, следует учитывать все эти нюансы, прописывать в договоре все пожелания, поскольку случаи отмены в судебном порядке такого типа сделок единичны. Если даритель не уверен в получателе, стоит оформить завещание.

Дарственная же чаще всего является способом передачи имущества (квартир, частных домов) между близкими родственниками.

Видео: Оформление перехода прав на недвижимость посредством дарения жилого помещения.

В видеосюжете разбираются актуальные вопросы дарения недвижимости в России.

Даются советы какую недвижимость и кому можно подарить, как оформляется сделка дарения, какие документы для ее заключения потребуются, как быстро пройти процедуру перерегистрации прав на недвижимое имущество.

terrafaq.ru

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Дарение квартиры не такой простой способ передать право собственности, как может показаться. Дело осложняется тем, что многие не вполне понимают, что именно подразумевает договор дарения.

zoomingfoto1712/Fotolia

1. Договоры дарения часто оспаривают в судах, поэтому это не лучший способ передать право собственности. Если даритель пожилой или тяжело болен, то почти наверняка сделка дарения может быть оспорена. Самый неудобный случай – когда сделку оспаривают наследники, не согласные с дарением.

2. Часто даритель не учитывает, что дарение – безвозмездная сделка, которая исключает любые взаиморасчеты между участниками. Если факт взаиморасчетов будет доказан, дарение могут признать «притворной» сделкой.

3. Одаряемый должен оплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта. От налога освобождены близкие родственники: родители, супруги, дети, бабушки и дедушки, полнородные и не полнородные братья и сестры.

4. Продать подаренную квартиру без уплаты налога по договору купли-продажи можно только через три года.

5. Договор дарения имеет обратную силу в некоторых случаях, указанных в статье 578 Гражданского кодекса. Также даритель имеет право вернуть себе объект, если в договор по усмотрению сторон включено прямое указание на то, что даритель может отменить свое решение.

Как снизить риски того, что договор дарения квартиры будет оспорен

1. Обязательно заключайте договор не в простой письменной, а нотариальной форме. Это уменьшает риск оспаривания сделки на основании заблуждения относительно ее безвозмездного характера, поскольку нотариус подробно разъясняет сторонам сделки все пункты договора.

2. Заручитесь справками, что даритель не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, чтобы не столкнуться с оспариванием на основании недееспособности дарителя.

3. Проверьте, имеет ли право даритель заключать такие сделки, так как дееспособность дарителя может быть ограничена по суду.

4. Знайте, что договор дарения не могут заключать малолетние граждане, а также лица, занимающие государственные должности и передающие объект дарения, связанный с исполнением ими должностных обязанностей.

По материалам компании Est-a-Tet

Не пропустите:

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Все сделки с долями недвижимости теперь должны проходить через нотариуса

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.