Какие риски есть при покупке квартиры, доставшейся по договору мены. Покупка квартиры по договору мены риски

Покупка квартиры приобретенной по договору мены риски

МЕНА: РИСКИ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ. НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ, КАК ИХ ИЗБЕЖАТЬ

В соответствии с нормой статьи 715 Гражданского кодекса Украины по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар (квартиру) в обмен на другой товар (другую квартиру).

Так, нормы Правил применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.

Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.

Поскольку на сегодняшний день все же большая часть квартир находится в частной собственности, рынок недвижимости, особенно рынок строительства недвижимости, по прежнему пытается встать на ноги и вновь обрести утраченное доверие, денежные средства у населения уже не в таком объеме как ранее, что не позволяет сразу же приобрести квартиру, а желание улучшить свои жилищные условия не покидает тех, кто живет в малогабаритных квартирках, мы рассмотрим далее более детально именно договор мены жилья, которое находится в частной собственности.

2. Договоры купли – продажи. Необходимо выставить на продажу трехкомнатную квартиру, при этом желательно максимально приблизится к цене, которая позволит приобрести 2 двухкомнатные квартиры с некоторой доплатой, далее найти эти 2 двухкомнатные квартиры, которые выставлены на продажу, договориться о дате проведения сделок. В этом случае важно, чтобы все договоры купли-продажи в такой цепочке заключались одновременно. В случае, если сделки не удается заключить одновременно, и есть опасения, что одну из квартир в цепочке можно «упустить», рекомендуем с собственником такой квартиры заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит, во-первых, закрепить срок заключении договора купли-продажи квартиры, во-вторых, закрепить стоимость квартиры, по которой она будет приобретаться, и, в третьих, определить предварительным договор размер штрафных санкций, в случае, если условия предварительного договора не будут выполнены. Правда, в варианте купли-продажи расходы на оформление сделки будут несколько больше, нежели прямой договор мены, поскольку при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости оплачивается помимо госпошлины (услуг нотариуса), и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% о суммы стоимости квартир, указанных в договорах купли-продажи.

Далее коротко остановимся на характеристике договора мены.

Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, консенсуальным. Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору. Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое он передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен. Как уже отмечалось, договором мены может быть установлена доплата за жилье большей стоимости, которое обменивается на жилье меньшей стоимости, но при этом нельзя в этом случае говорить о том, что заключается договор купли-продажи. Важно лишь то, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья. Поскольку в этом случае, по сути, речь пойдет уже о договоре купле – продаже, при заключении которого необходимо оплачивать как госпошлину (услуги нотариуса), так и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.

После заключения договора мены жилья такой договор подлежит обязательной регистрации в Бюро технической инвентаризации, т. е. стороны в силу статьи 182 Гражданского кодекса Украины должны зарегистрировать право собственности на жилье.

После того, как будущие стороны договора мены удостоверились, что жилье им подходит, необходимо очень внимательно изучить правоустанавливающие документы на жилье. К правоустанавливающим документам относятся: свидетельство о праве собственности, приватизационное свидетельство, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о вступление в наследство. На что необходимо обратить внимание? Прежде всего на то, кто является собственником жилья. Так, если в правоустанавливающем документе указано не одно лицо, а несколько, т. е. жилье находится в режиме общей совместной/долевой собственности, то в будущем договоре мены в качестве стороны указываются все сособственники жилья.

При ознакомлении с правоустанавливающими документами следует уточнить у собственников информацию о том, когда они стали собственниками жилья, были ли перед ними другие собственники, сколько раз проводились сделки по данному недвижимому имуществу. В случае, если сторона, с которой планируется заключить договор мены, не является единственным собственником такого жилья, рекомендуем, насколько это возможно, проверить «чистоту» предыдущих сделок по данному недвижимому имуществу для минимизации рисков признания сделки, которую уже заключаете вы, недействительной.

Для того, чтобы избежать в дальнейшем недоразумений, каждая и сторон договора мены должна ко дню заключения договора мены:

• погасить существующую задолженность по квартплате и плате за содержание домов;

• предоставить справку по форме № 3;

• погасить существующую задолженность за пользование телефоном, интернетом, телевидением/кабельным телевидением;

• предоставить справку за подписью главного бухгалтера ЖЕКа, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за жилищно – коммунальные услуги;

• предоставить справку за подписью главного бухгалтера или иного уполномоченного лица предприятия, которое предоставляет телекоммуникационные услуги, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за телекоммуникационные услуги;

• предоставить оригинал справки – характеристики, действительной на день заключения договора мены;

• оригинал правоустанавливающего документа на жилье;

• оригинал технического паспорта на квартиру;

• паспорта и справки о присвоении идентификационных номеров собственников жилья;

• нотариально удостоверенное согласие супруга стороны, которое свидетельствует о заключении договора мены, в случае, если жилье было приобретено в браке;

• определить дату снятия с регистрации лиц, которые проживают на территории жилого помещения;

• в случае, если на территории жилого помещения зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получить согласие на совершение сделки органа опеки и попечительства.

Материал предоставлен Адвокатской компанией "Золотая Середина"

(При использовании или цитировании материалов для Интернет-источников гиперссылка на сайт обязательна)

ЧТО ТАКОЕ РЕЙДЕРСТВО И КАК С НИМ БОРОТЬСЯ

10 октября 2013 года Верховная Рада Украины проголосовала за принятие во втором чтении и в целом проекта.

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ЧЕГО ЖДАТЬ СОБСТВЕННИКАМ ЖИЛЬЯ

4 июля 2013 года Верховная Рада приняла во втором чтении Закон «О внесении изменений в Налоговый.

Вступил в силу новый Закон Украины «Об адвокатуре и адвокатской деятельности», призванный.

КАЗУСЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЕДИНОЙ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ или еще немного о внесудебных способах обращения взыскания на предмет залога

В номере 33 газеты «Юридическая практика» за 17.08.10г. была опубликована статья Геннадия.

Общие положения о "Предварительном договоре" в добрачных отношениях Заключение "Предварительного.

В № 34 ЮП от 24.08.2010 г. была опубликована статья «Апелляция «дала добро» на 149.

Законодатели обязаны помочь крымскому бизнесу

Сегодня в Украине не созданы условия, которые позволили бы крымским предприятиям сохранить «украинское.

Партнер Адвокатской компании «Золотая Середина» Наталия Бочарова назвала шесть причин.

Крымчане могут вернуть свои депозиты только через суд

Забрать свои депозиты через суд смогут те крымчане, которые переехали на материковую Украину. Об.

Украинские законодатели начинают понимать, что аннексия Крыма — это реалия, к которой надо.

Верховная Рада Украины отменила обязательное использование печатей субъектами хозяйствования, проголосовав.

Как обезопасить права собственности на свою недвижимость в Крыму

В Крыму образовался правовой вакуум, когда механизмы защиты права собственности, предусмотренные.

www.krepkoeradi.ru

по доверенности, с обременением и признание сделки недействительной

В настоящее время мошенничество в сфере недвижимости имеет достаточно распространенный характер, и встречается в оформлении сделки купли-продажи нередко. Обмануть могут на любой стадии сделки, начиная от показа квартиры заканчивая передачей денежных средств. Чаще всего, встречаются такие виды обмана в случае покупки или продажи квартиры:

Существуют и иные способы обмана лиц, желающих приобрести или продать жилье, при этом мошенники придумывают взамен или в дополнение к ним другие тактики.

Как обманывают при покупке квартиры

Обман покупателей может быть на любой стадии сделки. Начиная от предъявления документов и заканчивая передачей денежных средств. Особое внимание следует обратить на квартиры, которые являлись предметом наследства. Спустя некоторое время в гости могут прийти «неожиданные наследники».

Кроме этого, лучше узнать историю интересующей квартиры заранее до совершения покупки, заказав выписку из ЕГРП.

Благодаря этой выписке будет известно, какими способами квартиры переходила из рук в руки. Частая перепродажа квартиры должна насторожить покупателя.

Указанная цена в договоре купли-продажи тоже может быть уловкой мошенника. Продавец просит указать в документе цену меньше фактической, для снижения налогов с продажи квартиры или вовсе их неуплаты, а доверчивые покупатели соглашаются. В итоге, если продавец в последствии захочет через суд признать сделку недействительной — другая сторона будет иметь право только на ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Таким образом, на любой стадии сделки следует быть внимательным, а лучше не экономить на юридической помощи и дополнительно консультироваться с высококвалифицированными специалистами.

Продажа квартиры нескольким покупателям

Продажа недвижимого имущества нескольким покупателем является частым видом мошенничества. Схема такой операции проста: владелец квартиры изготавливает дубликаты документов на квартиру, и в нескольких разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, а после получения с нескольких покупателей денежных средств — скрывается, к примеру, покидает страну.

Покупателю, чьи документы в первую очередь будут зарегистрированы в органах Росреестра, будет принадлежать купленная квартира, а вот остальным лицам откажут в совершении регистрационных действий.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо не передавать денежные средства до момента регистрации перехода права собственности.

Лучше указать в договоре купли-продажи квартиры способ передачи денежных средств — через банковскую ячейку. В таком случае, покупатель в присутствии продавца кладет туда необходимую сумму, предварительно проверив деньги на подлинность и пересчитав их в присутствии другой стороны.

После государственной регистрации перехода права, продавец получает доступ к банковской ячейке, предъявив сотрудникам банка договор купли-продажи квартиры с печатью Росреестра на имя покупателя. Такая форма расчета в настоящее время является наиболее безопасной для обеих сторон сделки.

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Часто люди, которые экономят свое время или не готовы заниматься такими серьезными сделками, передают свои полномочия доверенному лицу, посредством заключения нотариально удостоверенной доверенности. Этот документ дает право представлять интересы в рамках указанных полномочий. Статьи 185—189 ГК РФ регулируют все вопросы, связанные с такими документами.

Покупка квартиры у представителя по доверенности является риском для покупателя. Если процесс сделки пытаются осуществить поскорее, не дают увидеться покупателю с настоящим собственником жилья — это признак схемы мошенничества.

Риск покупки квартиры через доверенность состоит в том, что доверенное лицо может присвоить себе денежную сумму, оставленную на покупку квартиры и исчезнуть, либо доверенный в полном объеме не выполнит условия договоренности.

Также доверенность может быть подложной и не отвечать своим требованиям.

В любом случае при покупке квартиры лучше всего увидеться с собственником.

Продажа квартиры по поддельным документам

Обман, связанный с продажей квартиры, часто проводится мошенниками благодаря поддельным документам. К сожалению, в настоящее время приобрести различные бланки и справки, подделать печати организаций не составляет мошенникам особого труда.

Часто вместе с преступными лицами в сговор вступают «лженотариусы», которые осуществляют свою деятельность по поддельным документам во временно арендуемых офисах.

Кроме этого, бывают случаи, когда покупателю показывают одну квартиру, а в действительности мошенники оформляют сделку на совсем другую жилплощадь.

В судебной практике был случай, когда во всем подъезде перед проведением осмотра квартира мошенники заменили номера квартир.

Во время осмотра квартиры и просмотра необходимых документов необходимо максимально внимательно ознакомиться со всеми необходимыми документами. Проверить паспорт собственника можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. Помимо этого, покупатель вправе заказать выписку из ЕГРП, которая позволит узнать о собственниках недвижимого имущества, историю квартиры и обременениях.

Выписка из домовой книги даст понять, кто проживал в данной квартире и проживает по настоящее время. Если имеется необходимость проверить не состоит ли собственник квартиры на учете в нарко- психиатрическом диспансере — можно заранее заказать справку из этих учреждений.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Исходя из смысла ст. 210 ГК РФ следует, что новый собственник квартиры не несет ответственности по долгам предыдущего собственника, так как эта обязанность по оплате за помещение и коммунальные услуги лежит на каждом владельце.

Исключением является уплата за капитальный ремонт в доме. Но если у прежнего хозяина имелись долги по этим взносам, то нынешний собственник должен будет их оплатить (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Покупателю необходимо обратить особое внимание на такие моменты как:

оплачивались ли коммунальные услуги за расчетный период на момент, когда переходит право собственности;
предоставлены ли справки, которые подтверждают факт оплаты.

Во время проведения осмотра квартиры необходимо узнать сумму долга по коммунальным услугам, если продавец откажет предоставлять такие сведения, то необходимо самостоятельно обратиться в ТСЖ или управляющую компанию.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ, новый владелец купленной недвижимости может согласиться оплатить долг по коммунальным услугам только после совершения сделки по переводу такого долга, которая осуществляется при согласии двух сторон. Если он отказывается брать на себя задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи необходимо прописать сведения о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Покупать квартиру, которая была приобретена лицом посредством наследования, также является рискованной сделкой. Связано это с тем, что появляется вероятность дополнительно приобрести претензии лиц, законные права которых были нарушены в результате выделения доли наследства.

Бывают случаи, когда родственники, которые первые узнали о смерти наследодателя, не желают делить имущество с другими наследниками и могут скрывать от них этот факт.

Покупателю стоит учесть, что «обманутые» законные наследники имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд.

В таком случае сделка купли-продажи такой квартиры признается судом недействительной.

Подделка завещания является частой уловкой мошенников. Они заранее выслеживают подходящих граждан, у которых нет близких родственников, и через знакомых нотариусов подделывают завещание. После смерти наследодателя квартира оформляется в собственность и продается.

Также мошенники после смерти наследодателя делают договор дарения или купли-продажи, который якобы еще оформили при жизни наследодателя. При наличии таких документов недвижимость, переданная посредством таких договоров, не входит в наследственную массу. Но если родственники постараются доказать факт подлога, то сделка будет расторгнута.

В любом случае необходимо тщательно изучить всю историю покупаемой квартиры и документы на нее. Необходимо знать с кем проживал наследодатель, состоял ли в браке и сколько у него детей. Кроме этого, нужно узнать были ли у наследодателя наследники с обязательно долей (ст. 1149 ГК РФ) — нетрудоспособные дети, супруг(а), родители. Изучив все обстоятельства наследования и проверив чистоту сделки, покупатель снизит риск при покупке квартиры, полученную посредством наследования.

Если квартира в собственности менее 3 лет

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, то риски для покупателя несколько возрастают, по таким причинам как:

даритель имеет право возвратить подаренную им квартиру в свою собственность в течение трех лет если для этого имеются веские основания, перечисленные в ст. 578 ГК РФ
квартира может находиться под обременением (прописанные недееспособные или несовершеннолетние граждане), из-за которого в последствие сделка продажи будет аннулирована;
отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-х лет.

Стоит ли покупать квартиру с обременением?

Перед тем как покупать жилье, следует внимательно изучить историю квартиры и проверить все правоустанавливающие документы на нее. Бывает так, что права на это имущество могут иметь организации и другие частные лица. Обязательства продавца перед такими лицами принято называть обременениями. Поэтому необходимо взять в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРП, в которой будет указаны сведения о наличии или отсутствии обременений. Обременения могут быть в виде ипотеки, ренты, ареста и т.д.

Прежде всего, перед покупкой квартиры с обременением нужно предварительно взвесить все условия. Стандартная ситуация: у человека часто не хватает денежных средств, чтобы выкупить квартиру целиком, и он берет ипотеку.

Наличие ограничений прав на жилье обычно сопровождается значительным снижением цены.

Судебная практика признания сделки купли-продажи недействительной

Судебная практика показывает, что срок, в течение которого договор можно оспорить зависит от категории сделки: ничтожная она или оспоримая. Исковые заявления в суд по оспоримым сделками подаются в течение одного года после подписания договора о купли-продажи квартиры (п. 2 ст. 181 ГК РФ). По ничтожным сделкам договор можно оспорить в течение 3 лет после его заключения. Кроме этого, гражданин имеет право подать иск о признании договора незаключенным в течение трех лет с того момента, как ему стало известно о его недействительности.

В судебной практике существует некоторые базовые основания, которые становятся реальным поводом для оспаривания договора купли-продажи квартиры:

если оформление договора не соответствует тем требованиям, которые предусмотрены в законах;
если договор оформляется для прикрытия другой сделки;
если нарушены права несовершеннолетних, вызванных подписанием договора;
если выявились факты, которые влияют на законность сделки, уже после момента подписания;
недееспособность одной из сторон сделки;
если договор составлялся под угрозой, принуждением.

Если хотя бы одна из этих причин может быть доказана, рассмотрение вопроса о признании сделки недействительной может направляться в суд посредством искового заявления.

Не всегда обманутый покупатель сможет доказать в суде факт нарушения своих прав. Если у него будут неопровержимые доказательства — суд окажется на его стороне, но в настоящее время мошенники действуют так профессионально, заранее продумав все до мелочей, что у суду сложно найти основания для признания договора купли-продажи недействительным.

Заключение

Покупка недвижимости — серьезное, волнительное дело для каждой стороны сделки. В настоящее время мошенничество в сфере купли-продажи недвижимого имущества не редкость, поэтому прежде чем осуществлять покупку жилья, необходимо знать как уберечься от рук мошенников и не стать жертвой обмана.

В любом случае, чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо тщательно подойти к изучению всех правоустанавливающих документов, а также провести консультацию с квалифицированными юристами.

Вопрос

Как предостеречься от мошенников на рынке недвижимости?

Здравствуйте! Хочу купить вторичное жилье, но опасаюсь попасть в руки мошенников, на что стоит обратить внимание? Как мне следует поступить?

Ответ

Здравствуйте! Процесс покупки недвижимости очень непрост и опасен в настоящее время по причине мошеннических действий. Прежде всего, необходимо ознакомиться с самим продавцом, проверив его паспорт на достоверность (через официальный сайт МВД России). Кроме этого, заказать выписку из ЕГРП об интересующей квартире, выписку из домовой книги. Эти документы дадут понять каким образом квартира перешла к собственнику, находится ли она под обременением, сколько человек прописаны и проживают в ней. Если от продавца выступает представитель по доверенности, стоит насторожиться. Необходимо внимательно проверить доверенность, и указанные в ней полномочия. В любом случае, в такой серьезной ситуации лучше не экономить, а обратиться к проверенным высококвалифицированным юристам, которые проведут вашу сделку.

kvartirniy-expert.ru

Обмен квартир с доплатой: какой заключать договор и как избежать рисков?

Здравствуйте!

Я обмениваю свою 2-комнатную квартиру плюс доплата на 3-комнатную. Речь именно об обмене, т.к. владельцу "трешки" нужна имеено моя "двушка".

3-комнатная квартира куплена собственником 1 год назад, он готов указать в договоре полную стоимость, но насколько я понимаю, не прошел срок давности по оспариванию той сделки (3 года).

Оба риелтора (с моей и с той стороны) не хотят договор мены, а предлагают заключать два "паралельных" договора купли продажи.

Мое строгое требование к этой сделке: если через какое-то время будет отмена сделки по приобретению 3-комнатной (иск от первых владельцев или нынешнего собственника) то обязательно должна быть аннулирована сделка по продаже/передаче моей 2-комнатной квартиры. Вариант получить деньги здесь не годится - только возврат к первоначальным условиям: у меня снова должна оказаться в собственности "двушка".

Мой риелтор говорит, что можно составить два договора купли- продажи (продажа 2-ком и покупка 3-ком) таким образом, чтобы расторжение одного договора расторгало бы и второй, если в договоре сослаться на статью 157 ГК.

Но риэлтор с другой стороны говорит, что это бессмысленно и договора все равно будут рассматриваться как два независимых.

Вопрос: можно ли составить два "паралельных" договора купли-продажи таким образом, чтобы расторжение (по любым причинам) одного из них со 100% гарантией служило бы расторжением и второго договора? Если ответ "да", то как это сделать (ссылка на какую статью или формулировка договора)?

Или мне надо обязательно настаивать на договоре мены, и другого способа нет?

И второй вопрос: собственник 3-комнатной квартиры передает мне копию договора покупки у первого владельца и копию акта приема-передачи квартиры, но отказываются передать мне копию расписки о передаче денег первоначальному владельцу "трешки". Имеет ли смысл мне требовать передачи копии этой расписки?

Наличие у меня копий каких документов от нынешнего собственника 3-комнатной квартиры может мне помочь в случае появления претензий от первоначального владельца этой квартиры (например, оспаривания факта передачи денег)?

Проверки по ЕГРП и пр. пожалуйста не советуйте - все это обязательно будет сделано"моим" риэлтером.

pravoved.ru

Обмен и мена квартир: нюансы

Дата публикации: 7 ноября 2011

Сделки по обмену и мене очень схожи, здесь различен только объект сделки. Договор обмена оформляется для муниципальных квартир, договор мены оформляется для квартир, находящихся у сторон в собственности. На практике оба вида этих сделок называют обменом.

Проведение сделок по договору обмена предполагает равноценность недвижимого имущества, которым обмениваются стороны. Договор обмена является возмездной сделкой, соответственно, к нему применяются все правила о возмездных сделках (налогообложение, сохранение преимущественного права покупки у иных долевых собственников, право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене и так далее).

Применение договора обмена

Риелторские компании предпочитают работать с двойными договорами купли-продажи, нежели с договорами обмена и мены квартир. Причина в том, что договора обмена требуют большей юридической подготовленности и юридической практики, что чаще всего у риелторов в агентствах недвижимости отсутствует.

Чтобы правильно составить договор мены нужно изучать объекты мены более подробно в части их оценки, чтобы впоследствии не возникали судебные тяжбы о неправомерности сделки обмена. Важно знать, что регистрационные службы, в силу своей формализованности, неохотно рассматривают договора обмена квартир. Если подготовленный договор передается в регистрационную службу и для регистраторов он будет в какой-то части непонятен, то сотрудникам регистрационной службы проще отказать в регистрации договора, чем его зарегистрировать. Таким образом, риски при проведении договоров обмена или мены квартир больше, чем при проведении договоров купли-продажи, в связи с необходимостью знаний юридических тонкостей, гарантирующих защиту прав всех сторон, имеющих права на это имущество.

Что не подлежит обмену?

Договору обмена или мены не подлежат квартиры, расположенные в разных субъектах РФ. Переход права собственности на объекты недвижимости, как и договор обмена, проходит регистрацию по месту нахождения объектов недвижимости, поэтому если два объекта договора находятся в разных регионах, то оформление сделки становится невозможным. Если одним из объектов недвижимости служит муниципальная квартира, а другим – квартира, находящаяся в собственности, то договор обмена между ними также невозможен.

Эксперты не рекомендуют оформлять договор мены, если вопрос налогообложения объекта недвижимости остается открытым, то есть объект недвижимости в собственности одной из сторон обмена менее трех лет, а, следовательно, облагается налогом. В таком случае при обмене необходимо определять стоимость квартир с целью минимизации налогообложения или полного исключения налога. Сложности могут возникнуть и при обмене доли недвижимости, когда собственники иных долей имеют право преимущественной покупки, но в то же время не имеют возможности предложить на обмен собственнику то, что он хотел бы получить.

Риски обмена

Основные риски, возникающие при проведении сделок купли-продажи недвижимости присущи и договорам обмена или мены. В частности, стоит опасаться признания договора мены недействительным, либо его расторжения. Кроме того, такой договор должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован и подтвержден всеми необходимыми документами – согласием супруга на сделку, подтверждением отсутствия претензий долевых собственников, подтверждением наличие воли сторон на сделку, отсутствием обстоятельств, препятствующих оформление договора в силу закона и так далее. Все эти и многие другие тонкости в подготовке договора могут проследить только обладающие юридическим опытом специалисты-практики.

37re.ru

Какие Риски Есть При Покупке Квартиры, Доставшейся По Договору Мены.

Уважаемый Станислав,Добрый день. Вы должны понимать, что в случае приобретения права собственности, только по которому Вы оформили в простой письменной форме, а если она намерена продать то, что была оформлена отдельно. Но вот что можно сделать даже и на каком основании. Согласно ст. 1142 ГК РФ не имеют права собственности на это имущество. Как правило, после наследования по закону 1 очереди наследуют только после смерти наследодателя.Цитата: СК РФ, Статья 28. Предоставление отсрочки или рассрочки исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, изменение способа и порядка их исполнения1. Взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.2. В случае предоставления должнику отсрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительные действия не совершаются и меры принудительного исполнения не применяются в течение срока, установленного судом, другим органом или должностным лицом, предоставившими отсрочку.3. В случае предоставления должнику рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительные действия не совершаются и меры принудительного исполнения не применяются в течение срока, установленного судом, другим органом или должностным лицом, предоставившими отсрочку. 3. В случае предоставления должнику рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительный документ исполняется в той части и в те сроки, которые установлены в акте о предоставлении рассрочки.Статья 99 Федерального закона" Об исполнительном производстве" от 02 10 2007 229-ФЗ. Размер удержания из заработной платы и иных доходов должника и порядок его исчисления 1. Размер удержания из заработной платы и иных доходов должника, в том числе из вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности, исчисляется из суммы, оставшейся после удержания налогов 2. При исполнении исполнительного документа (нескольких исполнительных документов) с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов заработной платы и иных доходов. Удержания производятся до исполнения в полном объеме содержащихся в исполнительном документе требований.

yuristi.org

Обмен квартир — возможные риски

Обмен и мена — в чем разница?

Понятия «обмен» и «мена» очень схожи. Отличие этих сделок заключается только в объекте. Если дело касается муниципальных квартир, то между сторонами будет оформляться договор обмена, а если это квартиры, находящиеся в собственности, то — договор мены.

Для удобства, в обиходе чаще всего, употребляют слово «обмен»

Когда невозможен договор обмена

Договор мены невозможен в том случае, когда обмену подлежат квартиры, находящиеся в разных субъектах РФ, например, в Москве и Московской области. Переход права собственности на объекты недвижимости, как и сам договор, в обязательном порядке регистрируются по месту нахождения недвижимости. Таким образом, при наличии двух объектов в разных регионах регистрация договора мены становится невозможной.

Кроме этого, договор обмена нельзя заключить, когда одним из объектов сделки является муниципальная квартира, а другим — квартира, оформленная в собственность.

«Тонкости» обмена

По договору обмена предполагается, что имущество, которое переходит по такому договору от одного лица другому, считается равноценным.

Договор обмена является возмездной сделкой, к нему применяются все правила о возмездных сделках:

налогообложение
преимущественное право покупки у иных долевых собственников
право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене и др.

Предпочтительно не оформлять договор мены, если открытым остается вопрос налогообложения, когда объект недвижимости в собственности меняющейся стороны находится менее 3 лет, т.е. подлежит налогообложению. В таком случае необходимо определять стоимость квартир с целью минимизации налогообложения или полного ухода от налога.

Другой сложностью подобной сделки может стать ситуация при обмене доли недвижимости, когда собственники иных долей имеют право преимущественной покупки, но не имеют возможности предложить на обмен собственнику то, что он хотел бы получить.

Что на практике?

На практике риэлторы предпочитают оформлять двойные договоры купли-продажи, а не договоры мены. Эта связано отчасти с формальным подходом к работе сотрудников регистрационных служб, а отчасти отсутствием у риэлторов юридических знаний и практики. Ведь чтобы правильно составить договор мены, необходимо иметь юридическое образование. Если договор мены передается на регистрацию, и для сотрудников рег. палаты он в какой-то части или не понятен, или нов, то в большинстве случаев мы получаем отказ в регистрации.

Риски по договору мены

Основные риски по договору мены такие же, как и в любом другом договоре, направленном на приобретение или отчуждение недвижимого имущества.

Необходимо опасаться признания договора мены недействительным, либо его расторжения.
Такой договор должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован, и подтвержден всеми необходимыми и достаточными документами:

согласие супруга на сделку
отсутствие претензий со стороны долевых сособственников
наличие воли стороны на сделку
отсутствие оснований, препятствующих оформлению договора в силу закона
многое иное, требующее специальных знаний юристов-практиков.

Выводы: сделки по обмену жилья требуют широких знаний в области права и большой практики ведения подобных дел. Для того, чтобы свести к минимуму возможные риски, желательно обратиться за консультацией к практикующим юристам.

По материалам Олега Сухова (Первый Столичный Юридический Центр)

www.profocenka.com

Возможные риски при покупке квартиры самостоятельно

« Назад

Возможные риски при покупке квартиры самостоятельно 24.04.2015 12:00

Рекомендую прочитать сопутствующие статьи по этой теме. В которых я постараюсь ответить на вопросы связанные с объектами недвижимости: какие есть правовые риски, что надо проверять, почему надо проверять, какие возможны последствия и опасности и как их нивелировать, то есть убрать совсем.

На что обращать внимание покупателю при самостоятельной покупке недвижимости ?

ЕГРП. Все переходы права фиксируются в ЕГРП. ЕГРП образовался федеральным законом об образовании ЕГРП от 21 июля 1997 года. Кода мы берем выписку из ЕГРП, мы получаем срез на сегодняшний день, если на сегодняшний день на квартире ограничения в правах собственности, обременения, аресты или их нет.

Но для проверки квартиры мы должны обратить внимание на все переходы права с момента образования этого права ( по всей истории квартиры), внимательно посмотреть на все точки и на все даты когда переход права происходил. Увидеть, возможно, ли какие-то мотивы, по которым тот или иной переход права может быть оспорен участниками сделки либо третьими лицами в суде. Вопрос это серьезный, в некоторых случаях требуется опытное экспертное заключение.

Выписка из домой книги показывает, кто сейчас стоит на учете (прописан) в квартире. Архивная выписка, показывает, кто и когда состоял в этой квартире на учете (был прописан) и кто куда выбыл. Покупателю необходимо смотреть архивную выписку. Возможные риски

Покупая квартиру необходимо тщательно проверять:

переходы права собственности (история права собственности: наследство, дарение, рента, мена)
права пользования, люди которые стоят на учете и имеют права пользования (историю регистрационного учета по квартире)
дееспособность, правоспособность продавца (возможность оспаривания договора)

История права собственности

При СССР было 3 права собственности:

личная (дома в деревне и т.д),
кооперативная примерно с 1960 годов был бум 62-68 год ЖСК жилищно-строительный кооператив – право устанавливающий документ – справка о выплаченном пае, отпечатан на пишущей машинки, стоит подпись председателя кооператива, иногда бухгалтера и печать, дата указанная в справке – когда уплачен пай, новому собственнику давалась такая же справка, кроме как в кооперативе такая справка нигде не регистрировалась. До 1991 года С 1992 года такая справка регистрировалась и выдавалось свидетельство о праве на жилище.
государственная

Приватизация. Закон о приватизации принят в 1991 году (конец года), сама приватизация началась с 1992 года. Возможные риски

Предоставляемые документы при продаже квартиры

На основании, каких право устанавливающих документов можно говорить, что квартира является собственностью продавца.

справка о выплаченном пае
приватизация – договор передачи права на жилище
ДКП (договор купли продажи)
свидетельство, о собственности выданное на основании;

Обязательно нужно узнать, куда прописанные люди будут выбывать после сделки. Желательно что бы это было гарантированно сделано до сделки или вовремя сделки, что бы продавец не передумал выписаться после сделки. Если продавец не выписался после сделки, выписать его можно будет только через суд.

Пользователи - люди прописанные в квартире, они имеют право участвовать в приватизации. Многие думают что это люди которые вписаны в регистрационном учете – но это не так. Так как есть люди которые не стоят в регистрационном учете но имеют право пользования квартирой, например : несовершеннолетние дети, осужденные, люди выписанные в интернаты и т.д.

Например:

Несовершеннолетний ребенок прописан у мамы в муниципальной квартере, у папы своя квартира. Ребенок, в домой книге отца, не фигурирует. Папа приватизирует и продет свою квартиру. Если после этого ребенок участвует в приватизации какой либо квартиры то проблем нет, но если до 18 лет он ни где не участвовал в приватизации то его права конституционна нарушены. И такой договор ДКП может суд посчитать недействительным.

Есть норма, при которой для того что бы провести сделку с квартирой, в которой прописан человек (он может не быть участником приватизации и быть просто пользователем), который стоит под опекой или попечительством, можно только с разрешения органов опеки.

История договора купли продажи

До 2000 года продавец на руках имел документы; свидетельство о праве на жилище, основание права договора передачи либо справка о выплаченном пае. К этим документам подписывался договор ДКП. Договор ДКП регистрировался в разных городах по разному, на выходе покупатель получал договор ДКП с отметкой о регистрации регистрирующего органа, что объект у другого собственника.

Понятия

Сделка – результат гражданских правовых отношений двух физических лиц о переходе собственности от одного человека к другому.

Правоспособность – возможность иметь гражданские права

Дееспособность – частичная дееспособность возникает у ребенка в 14 лет, и полная дееспособность в 18 лет.

Акселерация – когда частично дееспособного человека суд может признать полностью дееспособным, происходит это когда несовершеннолетний человек остался один и начал зарабатывать деньги либо создал семью.

Обязательная доля в наследстве -обязательная доля в наследстве не может быть меньше 1/2 того права, который человек получил если бы не было завещания

Опека – когда человек полостью недееспособен

Попечительство – назначается когда частичная дееспособность. Человек может сам проводить сделки, принимать решения, он имеет право подписи, но с разрешения своего попечителя.

Приватизация – договор передачи, правительство Москвы передало гражданину недвижимость, прилагался документ – свидетельство на право на жилище.

ЕГРП - единый государственный реестр прав

ДКП – договор купли передачи

Исполняемость исполнения договора - договор должен быть исполнен, это подтверждается это тремя условиями

произошла регистрация ДКП (подтверждается штампом)
покупатель передал сумму обусловленную в договоре за квартиру (подтверждается распиской от руки)
продавец передал квартиру покупателю (акт приемки передачи квартиры подписанный двумя сторонами).

xn--80adkmfj0b.xn--c1avg