Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика. Как расторгнуть договор с застройщиком
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Сторонами договора долевого участия в строительстве (ДДУ) всегда выступают застройщик и дольщик. Объектом сделки является недвижимость – квартира, таунхаус. В ДДУ указывается, какая именно квартира должна быть передана дольщику, какую сумму за нее нужно заплатить, в какие сроки состоится передача жилья в собственность, и все прочие обязательства сторон. Текст этого документа должен соответствовать требованиям ФЗ №214 от 30.12.2004 г.
В случае, когда стороны строго следуют букве договора, застройщик передает дольщику квартиру в оговоренный срок, а тот в свою очередь своевременно выплачивает ее стоимость. Однако, как и любой другой договор, ДДУ может быть расторгнут по инициативе любой из сторон. Рассмотрим основания и порядок расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика.
Основания для расторжения ДДУ
Согласно ФЗ №214, имеются следующие основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика:
- Просрочка выплаты стоимости квартиры на срок больше, чем 2 календарных месяца, как в случае разового погашения, так и при установленном графике систематических выплат.
- Нарушение дольщиком графика выплат более 3 раз в течение 1 года.
Таким образом, главная причина расторжения ДДУ в данном случае – это нарушение сроков выплат со стороны дольщика, что и указывается в подавляющем большинстве случаев в соглашении между сторонами или решении суда.
Порядок расторжения ДДУ по инициативе застройщика
Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:
- Направить дольщику письменное уведомление заказным письмом с требованием выплатить задолженность и перечислением санкций за нарушение. Неисполнение этого требования, а также возврат заказного письма обратно – основание для прекращения ДДУ через 30 дней с момента вручения дольщику уведомления в одностороннем порядке.
- Зарегистрировать расторжение ДДУ в Росреестре.
- Возврат уплаченных ранее дольщиком средств и возмещение понесенных застройщиком убытков. С момента расторжения ДДУ на эти действия отводится срок в 10 дней. Получить эти деньги дольщик должен лично у застройщика, но если он не придет, тогда перечисление будет произведено на депозит у нотариуса по адресу компании-застройщика в течение 2 дней. Сумма неустойки определяется по ДДУ.
Регистрация расторжения ДДУ
В Росреестре обязательно регистрируются все ДДУ, а при расторжении договора, эта операция также регистрируется. Возможны два варианта:
- Если стороны пришли к консенсусу и подписали соглашение, тогда регистрация производится после уплаты госпошлины, сумма которой равна 350 р. Запись вносится в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
- Если расторжение происходит в одностороннем порядке или по решению суда, тогда платить госпошлину не потребуется.
Запись о расторжении в ЕГРП вносится после предоставления заявления и пакета документов:
- Соглашение между сторонами о добровольном расторжении ДДУ или копию решения суда о принудительном расторжении, заверенную в нотариате.
- При одностороннем расторжении требуется дополнительно приложить копию уведомления с предупреждением о расторжении ДДУ.
- Паспорт дольщика.
- Если дольщик состоит в браке, потребуется приложить заверенное тнотариусом согласие супруга.
- Доверенность на имя представителя, когда регистрацию от имени дольщика или от имени застройщика выполняет доверенное лицо (юрист).
Только после регистрации в Росреестре договор будет окончательно расторгнутым, а квартира вернется в полную собственность застройщика.
law03.ru
отмена договора долевого участия по инициативе дольщика и возможные варианты
Расторжение договора долевого участия по инициативе одной из сторон или в судебном порядке возможно, но процесс связан с определенными нюансами. Это связано с тем, что объектом договора является недостроенный объект недвижимости. По какой бы причине дольщиком не было инициировано расторжение ДДУ, застройщик должен вернуть ему все выплаты стоимости квартиры. Кроме этого следует знать, что обязательной является регистрация расторжения ДДУ в Росреестре.
Одностороннее расторжение
Чаще всего встречаются ситуации, когда дольщик инициирует расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Причины – различные нарушения договорных условий второй стороной. К требованиям о расторжении приводят строительные работы несоответствующего качества строительных работ. Также желание расторгнуть соглашение часто возникает в связи с нарушением сроков строительства, а также несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию.
Расторгнуть ДДУ по инициативе застройщика можно только по единственной причине: нарушение договорных условий в части внесения оплаты. Причем вначале необходимо уведомить об этом факте, а потом в течение месяца подождать ответа. Уведомление должно вручаться официально, и в нем должна содержаться информация о наличии задолженности и негативных последствиях финансовых нарушений.
Основные причины
При выявлении конкретных недостатков, допущенных при строительстве, дольщик получает право требовать бесплатного их устранения в течение определенного временного периода. В некоторых ситуациях дольщик может принять решение самостоятельно устранить недоделки, но при этом потребовать уменьшения договорной цены. Все требования следует в письменном виде направить по юридическому адресу другой стороны заказным письмом с обратным уведомлением о получении. Отсутствие ответа на протяжении месяца – повод для дольщика, чтобы инициировать расторжение договора участия в долевом строительстве.
Кроме этого вызвано расторжение ДДУ по инициативе дольщика другими обстоятельствами:
- Нарушением сроков или переносом сдачи дома больше чем на пару месяцев.
- Остановкой строительства, когда становится понятно, что даже после возобновления работ договорные сроки будут нарушены.
- После внесения в проект изменений, не устраивающих дольщика.
Все вышеназванные причины позволяют инициировать расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика. Достаточно в любом из перечисленных случаев письменно уведомить другую сторону о решении разорвать договорные отношения. Если в силу сложившихся обстоятельств был потерн интерес к объекту недвижимости, то допускается оформление договора уступки права требования по договору долевого участия.
Как расторгнуть ДДУ
Если имеются юридические основания расторжения ДДУ, следует соблюдать порядок расторжения договора долевого участия согласно существующей процедуре. Вначале застройщику направляется уведомление с предложением расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. В таком документе необходимо указать конкретную сумму, которая подлежит возврату. В итоговом значении следует выделить проценты за использование инвестиций. Неустойка при расторжении ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день использования денежных средств.
Если отказ от ДДУ со стороны дольщика не был принят застройщиком, и он отказался от предложения решить вопрос по обоюдному согласию, то необходимо направить официальное уведомление о расторжение ДДУ. Документ следует направить в адрес строительной организации заказным письмом. В качестве приложения необходимо сделать опись вложений. В качестве приложения к уведомлению прикладывается грамотный и понятный расчет суммы финансов, предлагаемых к возврату, а также указываются реквизиты для перечисления денег. Если в течение 20 дней после получения заказного письма застройщик не перечислил денежные средства на счет дольщика, то можно обращаться в суд.
Если условия об одностороннем расторжении были приняты дольщиком и деньги перечислены на указанные реквизиты, то соглашение считается расторгнутым с момента отправки официального уведомления. На его основании подписывается соглашение о расторжении ДДУ. После этого факт аннулирования договора должен быть зарегистрирован в Росреестре. Госпошлина за расторжение ДДУ 2018, как и в предыдущие периоды не взимается при одностороннем и судебном расторжении.
Расторжение в суде
Споры с застройщиком в суде решаются при наличии грубых нарушениях условий исполнения договора долевого участия стороной застройщика. Данный способ применим при отказе возврата денег вследствие разрыва соглашения в одностороннем порядке, Для расторжения ДДУ в судебном порядке составляется исковое заявление в соответствии с установленным образцом. Как правило, чтобы его правильно оформить понадобиться помощь опытного юриста.
В иске обязательно должны содержаться такие требования:
- Вернуть выплаченные ранее договорные финансовые средства.
- Получить проценты за использование финансов.
- Получить компенсацию понесенных дольщиком убытков.
К иску прилагаются:
- Копия расторгаемого ДДУ.
- Все необходимые подтверждающие справки.
- Если имеется – копия официального уведомления о расторжении ДДУ ранее направленная в адрес застройщика.
- Прочие документы.
Судьи, как правило, принимают в судебных разбирательствах сторону дольщиков, поэтому выставленные исковые требования удовлетворяются. При принятии положительного судебного решения застройщик обязан вернуть деньги дольщику в течение 10 дней.
Некоторые нюансы
Очень часто соглашение расторгается в судебном порядке при банкротстве застройщика. При таких обстоятельствах в иске содержаться требования вернуть финансовые инвестиции и проценты за их использование. Данный вариант оправдан, если известно, что у застройщика имеется имущество, которое может быть реализовано для оплаты долгов или имеются свободные денежные средства. Как альтернативный вариант — можно обратиться иском о признании права собственности через суд на квартиру, как долю в незавершенном строительстве.
В процедуре расторжения ДДУ при ипотеке должен участвовать представитель банка-кредитора. Это обуславливается тем, что при расторжении соглашения должны обязательно учитываться интересы кредитной организации при распределении возвратной суммы.
Если для приобретения жилья использовались субсидии или оплата производилась материнским капиталом, то застройщик должен вернуть часть средств не напрямую дольщику, а в департамент жилищной политики. Аналогично при военной ипотеке часть финансов возвращаются в Росвоенипотеку, а когда производится определенная часть жилья по ДДУ материнским капиталом, то деньги возвращаются Пенсионный фонд. Другими словами дольщик при расторжении ДДУ может рассчитывать исключительно на возврат собственных средств.
Риски при расторжении ДДУ всегда имеют место, поэтому необходимо очень внимательно отнестись к процедуре. Вероятность того, что застройщик в добровольном порядке согласится расторгнуть имеющиеся договоренности очень низкая. Поэтому нужно тщательно подобрать факты, имеющие юридическое значение и подготовиться к длительной судебной тяжбе с застройщиком. Важно помнить, что ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на завершающем этапе. Поэтому возвратная сумма может быть ниже будущей рыночной стоимости. Поэтому необходимо стремиться прокрыть эту разницу за счет процентов за использование денежных средств.
Чтобы минимизировать риски и в кратчайшее время расторгнуть договор долевого участия на максимально выгодных условиях рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Благодаря юридическому сопровождению удастся избежать многих подводных камней, которые могут возникнуть в процессе судебных разборок.
metr.guru
Как расторгнуть договор с застройщиком- бесплатная юридическая консультация
Услуги адвоката при расторжении договора с застройщиком
Учитывая непростую экономическую ситуацию в стране, случаи расторжения договоров долевого участия между застройщиком и дольщиком – не такая уж редкость. Закон предусматривает несколько вариантов расторжения договора:
- по соглашению сторон;
- по инициативе дольщика;
- по инициативе застройщика;
- по решению суда.
Во всех случаях застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства определенную сумму, однако на практике нередки споры по поводу возврата денег, объема возвращаемых средств либо непосредственно расторжения договора долевого участия. Поэтому помощь опытного адвоката может оказаться неоценимой.
Тонкости расторжения договора
Самый простой вариант – когда стороны договариваются обоюдовыгодно об условиях расторжения ДДУ. Однако, соглашение нужно читать внимательно: вряд ли застройщик захочет добровольно и быстро вернуть вам деньги. Часто в документ включаются невыгодные для дольщика условия:
- возврат денежных средств только после заключения договора с другим дольщиком;
- очень долгий срок возврата денег.
Оба условия – удобны для застройщика и неинтересны для второй стороны, поскольку в результате в ближайшее время дольщик не получит ни квартиры, ни денег. Юристы советуют внимательно читать соглашение о расторжении ДДУ и не подписывать документ с кабальными условиями.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
У застройщика есть право расторгнуть договор долевого участия, если дольщик допустил просрочку платежа более чем на 2 месяца, трижды и более раз нарушал сроки внесения платежа. При этом он обязан направить в адрес второй стороны предупреждение о необходимости ликвидировать задолженность и о возможном расторжении ДДУ.
На погашение задолженности дается 30 дней, затем застройщик имеет право направить в адрес дольщика заказным письмом уведомление о прекращении обязательств по договору, а в течение 10 дней после этого должен вернуть дольщику деньги.
Важно! При нарушении сроков дольщик вправе требовать уплаты пени в размере 1/150 (либо 1/300 – для организаций и ИП) ставки рефинансирования за каждый день до дня оплаты.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Дольщик имеет право расторгнуть договор с застройщиком в следующих случаях:
- дата передачи по договору истекла, но в течение 2 месяцев квартира не была передана дольщику;
- в ходе строительства допущены отклонения от проекта, и они не согласованы с дольщиком;
- качество выполненных работ не соответствует договору, и застройщик отказывается устранять недоделки;
- у застройщика кончился срок действия банковского поручительства.
Как правило, приходится обращаться в суд, если:
- застройщик остановил строительство и нарушает сроки сдачи объекта;
- внесены значительные изменения в проект, в результате которых изменились площадь, иные параметры жилья;
- изменено назначение либо размещение помещений в квартире.
Чем может помочь адвокат
Оценив конкретную ситуацию и перспективы дела, адвокат поможет дольщику вернуть деньги и в случае расторжения ДДУ по обоюдовыгодной договоренности сторон, и в судебном порядке. При этом важно получить не просто возврат денег от застройщика, но и установленные законом проценты за пользование застройщиком чужими денежными средствами, штрафные неустойки за нарушение условий договора. Самостоятельно произвести расчет и обосновать суммы может далеко не каждый дольщик, поэтому помощь юриста окажется полезной.
Права дольщика и услуги адвоката
Особый случай – когда вроде бы и нарушений со стороны застройщика нет, но вы решили отказаться от договора, поскольку нашли лучший вариант покупки жилья, нуждаетесь в деньгах либо уезжаете в другой город, и квартира здесь вам оказывается не нужна. Застройщик всеми способами будет стараться отказать в возврате денег, и только адвокат сможет мирным путем урегулировать конфликт либо добиться его разрешения в суде без финансовых потерь для доверителя.
Важно! Согласно Закону о защите прав потребителей дольщик имеет право в любой момент расторгнуть договор о выполнении работ и получить обратно уплаченные средства.
Для этого требуется направить в адрес застройщика уведомление. С даты отправки заказного письма ДДУ считается расторгнутым. Как правильно составить уведомление, и какие следующие действия необходимо предпринять, чтобы вернуть свои деньги и предусмотренные законодательством проценты, – подскажет адвокат.
Он знает все тонкости закона и судебного производства и поможет в том случае, когда есть достаточные основания к начислению штрафной неустойки за нарушение условия договора. Часто эта сумма снижается на основании ст. 333 Гражданского Кодекса: взыскать проценты в полном объеме и главное – добиться их выплаты может только опытный правозащитник.
Обращаться к юристам лучше еще до того, как в ДДУ будет стоять ваша подпись – тогда в документе не окажется противоречащих законодательству пунктов, которые могут лишить вас значительной суммы. В ином случае можно обратиться в суд с иском о признании договора или определенных его положений ничтожными. На любой стадии досудебного урегулирования, судебного разбирательства или исполнительного производства грамотный адвокат защитит ваши права и поможет взыскать со строительной компании не только деньги по договору, но и штрафные неустойки, проценты и компенсацию морального вреда.
triumf-uc.ru
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика: пошаговая инструкция
В некоторых случаях при нарушении застройщиком договора долевого строительства участнику долевого строительства может быть выгодно расторгнуть договор с застройщиком для возврата вложенных средств с целью распоряжения ими иным способом.
Необходимо учитывать, что Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке. Данные варианты расторжения различаются по основаниям расторжения и срокам расторжения ДДУ. Проще говоря, в бесспорных ситуациях, четко оговоренных законом, дольщик вправе направить уведомление застройщику о расторжении, не доказывая достаточность оснований для такого расторжения в суде, и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты направления такого уведомления. В спорных ситуациях, когда необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик должен обратиться в суд для расторжения и до вынесения судом решения договор будет действовать.
В соответствии ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае расторжения договора в судебном порядке - в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора. В этот же срок застройщик должен уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно:
А) При отказе участника долевого строительства от исполнения договора в одностороннем порядке
Основания для расторжения:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком гарантийных обязанностей, предусмотренных законом;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Порядок расторжения:
1. Уведомление застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора
Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения .
Внимание! Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому перед отправкой уведомления взвесьте все “за” и “против” расторжения ДДУ.
2. Возврат застройщиком денежных средств
Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства, то, как было указано ранее, в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения (с даты отправки уведомления) застройщик обязан вернуть дольщику, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, а если дольщик-физическое лицо, то в двойном размере.
3.Направление застройщику претензии
Если застройщик не возвратил денежные средства и не уплатил проценты в указанный срок, то дольщику следует направить претензию и предоставить дольщику 10 дней для ответа на нее.
4. Обращение в суд в случае бездействия застройщика
Если после выполнения указанных выше действий застройщик не возвращает деньги, дольщик вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, процентов за пользование указанными денежными средствами, процентов за нарушение сроков возврата денежных средств и штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
При этом необходимо помнить, что согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, участник долевого строительства не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (дольщик не может просто передумать покупать квартиру).
Б) По требованию участника долевого строительства о расторжении договора в судебном порядке
Основания для расторжения :
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
В этом случае истец должен будет доказать в суде факт остановки строительства, который застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются:
- официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика об имеющих место нарушениях при строительстве объекта;
- судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя;
- договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ;
- официальное изменение проектной документации.
2. Существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
С расторжением договора по данному основанию у истца могут быть проблемы, поскольку понятие существенного изменения проектной документации законом не раскрыто, следовательно, судом доводы истца могут восприниматься по-разному. Для участника долевого строительства может быть существенным изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений, а с точки зрения суда те же изменения могут не быть существенными.
В этой связи наиболее наиболее объективным существенным изменением проектной документации может являться изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является существенным условием самого договора долевого участия. Для дольщика вероятность расторжения договор через суд на основании увеличения срока сдачи объекта выше, чем в иных случаях, установленных законом.
3. Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4. В иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Порядок расторжения:
1. Направление застройщику письма о расторжении договора и возврате вложенных средств
Данное уведомление направляется таким же образом, как и при расторжении договора в одностороннем порядке.
2. Обращение с иском в суд
Исковое заявление должно содержать требования о расторжении договора, возврате денежных средств, процентов за пользование денежными средствами.
3. Вынесение решения суда и возврат денег
В случае положительного решения суда, застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.
4. Исполнение решения суда
После вступления в силу решения суда в случае неисполнения его требований застройщиком в 10-дневный срок, в суде необходимо получить исполнительный лист. После этого взыскатель вправе подать исполнительный лист напрямую в банк застройщика либо в службу судебных приставов по юридическому адресу застройщика, местонахождению имущества застройщика или по юридическому адресу его представительства или филиала для возбуждения исполнительного производства.
5. Требование в суде уплаты процентов за нарушение срока возврата денежных средств, а также штрафа
После вступления в силу решения суда в случае неисполнения его требований застройщиком в 10-дневный срок, дольщик вправе обратиться в суд с дополнительным требованием - выплаты процентов за нарушение сроков возврата денег и штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Так как в отличие от одностороннего порядка расторжения ДДУ при судебном порядке право требования возврата денежных средств возникает у дольщика только после вступления в силу решения суда, то соответственно до его вынесения и истечения 10 дней с даты его вступления в силу у дольщика отсутствует право требования процентов за нарушение сроков и штрафа, для их требования ему необходимо обратиться с новой претензией и далее - при неурегулировании данного спора в досудебном порядке - в суд.
Однако стоит отметить, что не во всех случаях расторжение договора участником долевого строительства для него полезно. Целесообразность расторжения определяется, кроме личных причин участника, также соблюдением условий заключенного договора как самим застройщиком, так и участником долевого строительства, степенью готовности объекта долевого строительства, и, в большой степени финансовым состоянием застройщика.
Добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует столкнуться с проблемой невозможности исполнения решения суда. В подобных ситуациях участнику всегда лучше получить строящийся объект с просрочкой, поскольку распоряжение им гарантирует возврат инвестиций. Даже в случае признания застройщика банкротом участник вправе при соблюдении предусмотренных законом процедур оформить право собственности на строящийся объект недвижимости.
Подробнее о порядке и основаниях расторжения ДДУ дольщиком читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. При просрочке передачи объекта ДДУ дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку. Об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Расторжение ДДУ и взыскание неустойки с застройщика в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после поступления денег на счет клиента! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
www.dvitex.ru
Расторжение договора долевого участия - по инициативе дольщика, строительстве, по соглашению сторон, застройщика, в одностороннем порядке, можно ли, после регистрации
Первичный рынок строительства многоквартирных домов никогда не бывает идеальным.
На рынке работает множество строительных компаний-подрядчиков, многие из них недобросовестно выполняют свои обязанности.
Чаще всего, это связано с задержкой сроков сдачи объектов строительства.
При возникновении такой ситуации, многие дольщики отказываются от договора с застройщиком.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия, и какие нюансы потребуется соблюсти?
Права сторон
Каждого из участников долевого строительства закон наделяет определенными правами и обязанностями.
Главная обязанность сторон заключается в соблюдении прав и интересов сторон договора о долевом участии.
Если они будут нарушаться по различным причинам, то заинтересованная сторона вправе потребовать компенсацию, исправление допущенных ошибок и нарушений, а также расторжения основного договора.
При расторжении договора должны учитываться различные нюансы и требования законодательства. Никакие права и интересы сторон не должны нарушаться.
Отражение в законе
Все основные вопросы, связанные с правами и обязанностями сторон, порядком и условиями расторжения договора долевого участи, регулируются нормами действующего законодательства РФ.
Основным нормативно-правовым актом в данной области, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве».
Указанный законодательный акт также содержит условия о сроках сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Этот вопрос достаточно актуален, так как застройщик довольно часто задерживают сроки, нарушая права и интересы дольщиков.
Иногда, срок завершения строительства может занимать несколько месяцев, но, как показывает практика, все затягивается на долгие года.
От таких обстоятельств, в первую очередь, страдают дольщики, вложившие свои денежные средства в строительство.
В такой ситуации можно ждать, когда застройщик сдаст объект или поступить иным способом, расторгнув договор о долевом участии, потребовав возмещения компенсации за моральный ущерб и возвращения денежных средств.
Так как заключение подобного рода регулируется общими нормами гражданского законодательства, то к ней могут применяться нормы ГК РФ.
Возникшее основание
Договор долевого участия является документов, обладающим юридической силой.
Это означает, что просто расторгнуть его не получится, необходимы веские основания.
Видео: расторжение договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком
Это касается даже тех случаев, когда расторжение происходит в одностороннем порядке.
Как показывает судебная практика, расторжение договора участия в долевом строительстве, более чем в 90 % случаев, происходит по причине несоблюдение его основных условий.
Расторжение договора участия в долевом строительстве
По правилам, установленным действующим законодательством, расторжение любого договора, включая договора долевого участия, может осуществляться по следующим основаниям:
| Стороны договора | пришли к обоюдному соглашению о расторжении |
| Одна из сторон | приняла решение о расторжении, имея определенные основания |
| Процедура расторжения | проводится в судебном порядке, по заявлению одной из сторон |
Приняв решение о расторжении договора, необходимо ориентироваться не только на стремление вернуть вложенный в строительство капитал, но и учитывать ряд определенных факторов.
К ним могут относиться — финансовая несостоятельность застройщика, оценка готовности строящегося объекта, соблюдение условий договора не только застройщиком, но и дольщиком и прочее.
По соглашению сторон
В рассматриваемом случае не требуется выполнения каких-либо условий для расторжения имеющегося договора, так как участники гражданского оборота могут сами распоряжаться своими правами и осуществлять возложенные на них обязанности.
Главное условие заключается в том, что и застройщик и дольщик, должен проявить добровольное согласие на расторжение договора.
Несмотря на достижение соглашения, все равно могут возникнуть определенные трудности.
Например, застройщик может потребовать включения в соглашение о расторжении условий о том, что возврат денежных средств будет произведен только в случае, если будет заключен аналогичный договор с другим участником долевого строительства.
Безусловно, такое условие незаконно и соглашаться на него не следует, так как по итогу, договор может быть не заключен.
Тогда придется собирать документы и взыскивать денежные средства в судебном порядке.
Суд, при рассмотрении иска, будет ориентироваться на положения закона № 214 и нормы законодательства, затрагивающие защиты прав потребителей.
Бывают случаи, когда застройщик настаивает на довольно большой срок для возврата денежных средств.
Максимальный срок должен быть установлен не более чем на 20 дней, так как чем больше он будет установлен, тем труднее будет обратиться в суд.
Подписав бумагу о расторжении договора по соглашению сторон, необходимо провести его регистрацию в Росреестре.
По инициативе застройщика
Расторжение договора по инициативе застройщика, чаще всего происходит из-за просрочки или несвоевременного внесения дольщиком суммы, согласованной сторонами в договоре.
Застройщик в таком случае должен соблюдать следующие нюансы:
| Дольщику делается письменное предупреждение | о выполнении обязательства в части уплаты требуемой по договору суммы, с указанием последствий нарушения таких условий (расторжении договора по инициативе застройщика) |
| Предупреждение вручается | либо лично, под роспись или отправляется в вид заказного письма, с описью вложения |
| Если обязательство не выполнено в срок | указанный в уведомлении, то договор может считаться расторгнутым |
Важно обратить внимание, что если дольщик отказывается получить уведомление, то договор все равно прекращает свое действие и, соответственно, расторгается.
Как правило, в таком уведомлении указывается срок в 30 дней.
Если указанный период пройдет, застройщик правомочен прекратить все отношения по договору, не учитывая мнение дольщика.
При таком способе прекращения договорных отношений, потребуется государственная регистрация соглашения о расторжении.
Застройщик при этом обязан вернуть дольщику внесенные им денежные средства.
Если дольщик не приходит за деньгами, то застройщик должен через нотариуса внести их на депозит дольщика.
За нарушение правил оплаты по договору, на дольщика возлагается обязанность по уплате неустойки в порядке, предусмотренном договором долевого участия.
В одностороннем порядке
Реализация прав застройщика, позволяющих ему расторгнуть договорные правоотношения в одностороннем порядке, вытекают из следующих случаев:
- со стороны дольщика произошла просрочка очередного платежа более чем на 2 месяца;
- происходит регулярное нарушение сроков внесения требуемой по договору суммы.
К основаниям, по которым дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, относятся:
| Сдача объекта просрочена | более чем на 2 месяца, после окончания срока, указанного в договоре |
| Недостатки не были устранены в разумный срок | на безвозмездной основе или проявилось несогласие на соразмерное уменьшение цены, возмещение затрат, связанных с устранением недостатков самим дольщиком |
| Выявлены существенные нарушения | относительно качества возведенного объекта |
Уведомление о расторжении договора должно подаваться только в письменном виде, с учетом соблюдения общих правил деловой переписки.
Желание дольщика
Если условия договора нарушаются со стороны застройщика, то дольщик имеет законное основание для выдвижения требования о прекращении всех правоотношений.
Как правило, на такие меры дольщик идет в случае, если просрочены сроки сдачи объекта строительства.
Как указано в законодательстве, при просрочке сдачи дома более чем на 2 месяца, дольщик может отказаться от договорных правоотношений, отправив застройщику уведомление.
В данном случае необходимо учитывать следующие нюансы:
| В уведомлении должно содержаться указание | что договор расторгается в одностороннем порядке, а также требование о возврате денег (следует указать реквизиты) |
| Договор будет считаться расторгнутым с момента направления уведомления | а не получения его застройщиком |
| 10 рабочих дней дается застройщику на возврат денег дольщику | которые были внесены им по договору, а также проценты на эту сумму |
Если застройщик не выполнил требование в указанный срок, то дольщик может обратиться в суд, с иском о взыскании денежных средств, процентов и штрафов.
По требованию участника
Участник договора, затрагивающего процесс долевого строительства, имеет законные основания для расторжения договора в одностороннем порядке, в следующих случаях:
| Застройщик не исполнил обязанности по устранению недостатков | в безвозмездной форме, в срок, установленный по договору или требованию дольщика |
| Имеются существенные нарушения требований | предъявляемых к качеству объектов строительства |
| Застройщик не уведомил участника | о смене поручительства или его прекращении и в иных случаях, прямо предусмотренных в законе |
После расторжения договора, дольщик должен получить все денежные средства, который были внесены им ранее, по условиям имеющегося между ним и застройщиком соглашения.
Образец заявления
Сторона, проявившая инициативу о расторжении договора, обязана отправить второй заинтересованной стороне уведомление.
Передается уведомление в письменной форме, с указанием возможных последствий.
Если сторона не отреагирует на уведомление, то происходит расторжение договора.
При регистрации расторжения договора в Росреестре, необходимо помимо заявления, приложить копию уведомления.
Заявление должно содержать:
- Сведения об органе, в которое оно подается и лице, которое подает документ.
- Информация о расторгаемом договоре.
- Общие сведения об объекте долевого строительства.
- Список приложений к заявлению.
- Дата и подпись.
За регистрацию прекращения действия соглашения, госпошлина не взимается.
Обращение в суд
Все правила подачи иска, содержащего требование о расторжении договора, содержаться в гражданско-процессуальном законодательстве.
Наиболее значимые моменты:
| Закон не предусматривает соблюдение досудебного порядка урегулирования споров | но как показывает практика, суд может затребовать соответствующее уведомление |
| Основным шагом для расторжения договора | будет являться исковое заявление |
| При подаче заявления | важно правильно выбрать подсудность (по месту нахождения застройщика) |
| Исковое заявление должно содержать общие сведения об обстоятельствах | по которым подавалось заявление, и выдвигались требования |
| К иску прикладывается полный пакет документов | по числу лиц, участвующих в деле |
Исковое заявление содержит:
| Наименование судебного органа, в которое подаются документы | а также сведения об истце и ответчике |
| Сумму иска | и общая информация о расторгаемом договоре |
| Из чего вытекает обоснование иска | ссылки на законодательные акты, на которые ссылается истец |
| Выдвигаемые требования | и список приложения, дата и подпись лица, подающего иск |
В качестве приложений к исковому заявлению выступают:
| Копия исков | по числу лиц, участвующих в деле |
| Договор участия в долевом строительстве | квитанция об оплате пошлины |
| Копия паспорта истца | и выписка из ЕГРП |
| Досудебная переписка с ответчиком | при наличии |
Заявление не должно содержать лишней информации, слишком эмоциональных предложений.
Все требования указывается четко и лаконично. Иск в суд может подаваться лично заинтересованной стороной или представителем.
В последнем случае, к иску прикладывается доверенность, по которой доверитель будет представлять интересы в суде. По результатам рассмотрения иска, суд вынесен решение.
Если иск будет удовлетворен, то заинтересованная сторона должна зарегистрировать уведомление в Россреестре, приложив в пакет документов полученное исковое заявление.
При несогласии с вынесенным решение, его можно обжаловать.
После регистрации расторжения договора, все взаимоотношения между сторонами прекращаются.
С момента расторжения договора, застройщик может заключить новые договорные отношения с любым участником долевого строительства.
Новый договор будет считаться заключенный после момента его государственной регистрации.
Все переговоры между участниками договора, должны оформляться только в письменной форме.
Любые устные договоренности не будут иметь никакой юридической силы.
На первый взгляд, порядок и условия расторжения договора, могут показаться простыми.
Но не стоит забывать, что весь процесс расторжения затрагивает материальные интересы сторон.
Чтобы минимизировать потери, следует спрогнозировать возможные последствия, еще до начала расторжения договора.
Все действия участников должны основываться только с учетом действующих норм законов.
Долевое строительство сложный и долголетний процесс, поэтому, выбирая компанию-застройщика, необходимо внимательно изучить его опыт и репутацию на строительном рынке.
domdomoff.ru
Как расторгнуть договор долевого участия? - ЭкспертРУ
Долевое строительство несет в себе определенные преимущества и для застройщика, и для дольщика. Застройщик получает необходимые ему инвестиции для возведения жилого дома, а дольщик – недвижимость по приемлемой цене.
Каковы причины расторжения договора долевого участия?
Инициатива расторжения ДДУ может исходить от любой из сторон, причины повлекшие такое решение тоже могут быть различными. Для покупателя одним из поводов могут стать финансовые сложности, из-за которых он не в состоянии возместить стоимость жилья. Или, например, застройщик в силу каких-либо обстоятельств не выполняет условия договора: строит с нарушением обязательных требований, не передал в срок квартиру и т.д. Застройщик может выступать инициатором расторжения ДДУ только если покупатель нарушает сроки оплаты.
Прекращение действия договора по желанию дольщика осуществляется тремя способами:
• на основании соглашения о расторжении;• в одностороннем порядке,• в судебном порядке.
Что делать, если нет законных оснований для расторжения?
В принципе, можно расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. Однако такой компромисс получается найти не так уж и часто, потому что стороны заинтересованы в противоположном.
Цены на недвижимость последние годы не растут, и зачастую расторжение ДДУ для дольщика гораздо выгоднее, чем получение квартиры в построенном доме. Соответственно, застройщику крайне невыгодно расторгать такие договоры, и он будет стремиться всячески тому препятствовать, пытаясь удержать с покупателя неустойку. Но даже если дольщик с этим согласится и подпишет соглашение, застройщик всё равно деньги может не выплатить. И придётся обращаться в суд.
Всё меняется, когда у дольщика появляются законные основания для расторжения ДДУ в одностороннем, либо судебном порядке.
Прекращение действия ДДУ в одностороннем порядке
Договор может быть расторгнут без учета желания застройщика в следующих случаях:
1. Полученное жилье не соответствует указанным в ДДУ требованиям и является непригодным для проживания. В данном случае продавец обязан в течение определенного срока устранить все нарушения или компенсировать покупателю связанные с этим затраты. Если застройщик отказывается выполнять эти условия, договор расторгается в одностороннем порядке.
2. Продавец нарушил срок сдачи объекта более чем на 2 месяца (крайний срок по договору может быть и другим).
3. Поручительство банка прекращает свое действие. Застройщику дается 15 дней на перезаключение договора с поручителем, но дольщика о данной ситуации он обязан предупредить заранее.
Расторжение ДДУ при наличии такого рода оснований даёт дольщику право требовать проценты за пользование ценой квартиры и штраф (подробнее тут), которые порою могут равняться стоимости квартиры.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Расторжение договора через суд возможно, если:
1. Застройщик серьёзно изменил проектную документацию, в результате чего, например, более чем на 10 % изменились размеры квартиры. Или изменилось назначение общего имущества (в него включаются чердаки, подвалы, подсобные помещения, подъезды и т.д.), либо нежилых помещений дома (например, вместо заявленного в проекте продуктового магазина запланирован концертный зал и т.д.).
2. Строительство дома прекращено или приостановлено и очевидно, что будет просрочка. На практике это основание практически не работает. При судебном расторжении ДДУ дольщику полагаются такие же компенсации, что и при одностороннем порядке.В заключение отметим, что принимать решение о расторжении ДДУ желательно только после профессиональной проверки рисков, связанных с застройщиком. И если всё в порядке, не стоит откладывать в долгий ящик – за год ситуация может измениться.
expert.ru
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика 214 фз
С чего начать расторжение договора ДДУ
Для начала нужно подать в компанию-девелопер заявление с требованием расторгнуть ДДУ. Аргументируйте свои требования расторгнуть договор и вернуть средства описанными выше законодательными нормами. В нем обязательно укажите полные реквизиты банковского счета для возврата денег и причину расторжения. В приемной получите копию заявления с отметкой о принятии, или направьте требование заказным письмом с уведомлением и описью вложения, воспользовавшись услугами почты России.
Можно ли вернуть деньги без суда
Если вы в своих требованиях не указываете проценты за пользование средствами и прочие дополнительные компенсации (или компании просто выгодно вернуть вашу квартиру в продажу), в течение 1-3 недель от застройщика поступает сообщение с предложением подписать соглашение о расторжении ДДУ. Указанный в нем срок возврата денег должен быть не больше десяти календарных дней с даты государственной регистрации.
Как вы знаете, все сделки с недвижимостью и правами на нее проходят регистрацию в Росреестре. Так в реестр прав вносится запись о том, что вы больше не являетесь владельцем квартиры. Обычно именно после этого шага застройщики возвращают свои оплаченные за квартиру средства. Однако в нашей практике есть ряд случаев, когда даже на этом этапе застройщики продолжают удерживать деньги. Тогда приходится обращаться в суд, чтобы получить свои деньги и проценты на них.
Иногда проблема решается простым вынесением судебного приказа о взыскании по подписанному и зарегистрированному соглашению о расторжении. Но чаще приходится проводить полноценный судебный процесс.
Срок возврата денег по ДДУ в ответ на досудебную претензию составляет не больше 20 рабочих дней с момента ее отправки застройщику (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Если в течение этого срока реакции от компании не последовало, денег на указанный вами счет не поступило или ответ девелопера вас не устраивает, необходимо обращаться с иском в суд.
Наша компания берется за дела о расторжении ДДУ на любом этапе. Если Вы уже начали претензионную переписку с застройщиком, мы сможем помочь завершить процесс с максимальной выгодой для вас. Хотя проще обратиться к нам в самом начале - тогда от вашего имени на всех этапах будут действовать наши юристы.
Риски расторжения ДДУ
Если застройщик неплатежеспособен или не имеет средств на расчетном счете, можно не получить деньги по решению суда. При этом права на объект долевого строительства остаются за дольщиком. В реестр прав на недвижимое имущество нельзя внести запись о расторжении ДДУ без подтверждения проведенных взаиморасчетов.
Если у застройщика на счетах нет денег, инициируют процедуру банкротства. Чтобы этого избежать, руководство строительных компаний добровольно выплачивает дольщику деньги. Если банкротство неизбежно, дольщик становится в реестр кредиторов, чтобы получить деньги непосредственно в ходе проведения процедуры банкротства.
Перед обращением в суд мы тщательно анализируем застройщика и беремся за дело, только если есть реальная возможность исполнить решение суда в адекватные сроки, ведь гонорар адвокату выплачивается по факту получения денег дольщиком.
Что делать, если срок получения квартиры еще не вышел, но необходимо вернуть деньги?
Основанием для расторжения в соответствии с 214 ФЗ может быть прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома и (или), наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Это касается случаев, когда ключи должны выдавать еще через несколько месяцев, но уже сейчас понятно, что дом не успеют достроить. Подтверждения - оценка фактической степени готовности дома или уведомления строительной компании о будущем переносе сроков. В этом случае застройщик также обязан выплатить полную цену договора долевого участия и проценты за пользование этими денежными средствами.
По 451 ст. Гражданского Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Таким образом, закон становится на сторону дольщика, если застройщик, например, грубо нарушает сроки исполнения обязательств. Также поводом для расторжения ДДУ может быть существенное изменение проекта — характеристик приобретаемой квартиры, площади, изменения конструктивных элементов помещения. Насколько существенным является конкретное изменение условий договора и является ли оно поводом для расторжения, будет решать судья. При необходимости к процессу привлекают эксперта.
Можно ли вернуть деньги по договорам оказания услуг, договорам аванса (задатка) и агентским договорам?
Часто покупка квартиры в новостройке оформляется несколькими договорами. То есть сначала вы подписываете и оплачиваете некоторые авансовые документы, подтверждающие серьезность ваших намерений. По ним оплачивают до трех процентов от цены квартиры. Обычно это договоры об оказании агентских услуг отдела продаж или агентства недвижимости. В зависимости от формулировок договоров и акта такие суммы тоже можно взыскать.
Расторжение ДДУ с ипотекой, субсидией и материнским капиталом
Что делать если предстоит расторжение дду с ипотекой? В случае судебного урегулирования этого вопроса банк-кредитор будет третьим лицом по иску. Представитель банка будет участвовать в судебном споре, ведь его интересы как залогодержателя тоже должны учитываться при вынесении решения, то есть распределении взысканных с застройщика денег.
Если для приобретения объекта недвижимости использовалась жилищная субсидия, застройщик обязан вернуть эти средства в департамент жилищной политики, а не напрямую дольщику. Аналогичная история с военной ипотекой - дольщик может вернуть только деньги, оплаченные им лично. Остальная сумма поступит на счет Росвоенипотеки. Такой же будет и схема при участии средств материнского (семейного капитала). Часть денег отправится в Пенсионный Фонд.
Можно ли расторгнуть ДДУ после подписания акта приема-передачи квартиры (передаточного акта)?
Подписание акта означает ваше согласие с фактом исполнения договора долевого участия застройщиком, а потому в таком случае о расторжении говорить неправомерно.
Расторжение по взаимному согласию
Иногда дольщикам в силу разных причин необходимо просто вернуть оплаченные по ДДУ деньги. Учитывая прогрессирующее снижение цен на жилье, начавшееся в конце 2014 года, такая схема может быть выигрышной для дольщика. Конечно, у вас есть выбор - дождаться получения ключей и подать в суд для взыскания неустойки по дду, или расторгнуть договор, вернуть полученные деньги и вложить их, например, в другую недвижимость. Обращайтесь - мы бесплатно проанализируем ситуацию и поможем принять выгодное решение.
sudtut.ru
