Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки. Ипотека по договору переуступки
Как оформить квартиру по переуступке прав в ипотеку?
Сегодня часто случается так, что инвестор, который вложил свои деньги в строительство многоэтажного дома, хочет или вынужден отказаться от своих прав на него.
Чтобы вернуть все потраченные деньги и не остаться в минусе, он отказывается от своих прав и передает их третьему лицу.
Иногда такие сделки могут быть совершены с целью получить прибыль за счет разницы в цене недвижимости, ведь на разных этапах постройки цена может различаться.
С точки зрения закона продавать квартиру, которая не является ничьей собственностью и даже не достроена нельзя, поэтому в отношении таких сделок применяют термин переуступка прав на ипотеку.
Содержание статьи
Как и зачем это происходит?
Переуступка – это покупка прав на жилье, которое только строится. Получить ее можно на основании договора между инвестором и застройщиком, именно согласно ему третье лицо может стать его владельцем.
Сделка носит название цессия и согласно ей покупатель получает не только права, но и обязанности, которые должен быть исполнить инвестор, но еще не выполнил. При этом продавца называют цедентом, а покупателя – цессионарием.
В сделке также принимает участие сам застройщик, ведь по завершению сделки покупатель будет иметь дело с ним. Переуступка прав на ипотеку – это законная процедура, которая не противоречит законодательству, особенно если на проведение сделки было дано согласие от кредитующей организации.
Порядок оформления договора и прав
Процедура должна проводиться в строгом соответствии с Гражданским кодексом. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке может быть выполнена двумя способами:
- Согласно предварительно составленному договору купли-продажи. От продавца к покупателю переходит право заключения договора купли-продажи;
- Согласно договору долевого участия в процессе строительства.
Такие договора обычно не нужно регистрировать, и они не являются достаточным основанием для передачи денежных средств.
Договор цессии нужно очень внимательно изучить и особенное внимание следует уделить таким пунктам: какая позиция самого застройщика по поводу переуступки (нужно ли получить его согласие и нет ли запрета на проведение такой операции), какие права и обязанности передаются конечному покупателю и согласен ли он с ними. Дополнительно к договору следует приложить все подтверждающие его документы.
Необходимые документы
Переуступка может считаться законной только в том случае, если были точно выполнены такие условия:
- Продавец выплатил всю сумму, которая прописана в договоре;
- Обязательно понадобится документальное согласие самого застройщика, иногда необходимо уведомление его в письменном виде;
- Если квартира по переуступке прав приобретается в ипотеку, нужно согласие банка.
После покупки квартиру по переуступке прав в ипотеку, покупатель должен будет иметь на руках такой пакет документов:
- Копия договора о долевом участии или его оригинал;
- Все соглашения и платежные документы;
- Акт о передаче всех названных ранее документов;
- Договор об уступке прав;
- Если при этом продавец находится в браке, нужно будет документально заверенное согласие супруга или супруги. В противном случае сделка может быть обжалована.
Поиск недвижимости. Банки, которые готовы оформить сделку
Нужно понимать, что большинство банков довольно неохотно готовы открывать ипотеку по переуступке. Это связано с тем, что возникает множество рисков, ведь кроме продавца и покупателя в сделке принимает участие застройщик.
Поэтому есть лишь ограниченное количество банков, которые выдадут займ. И то к ним относятся лишь те кредитные организации, которые ранее уже аккредитовали этот объект недвижимости.
Поиск организации, которая готова выдать ипотеку, желательно начинать еще на строительной площадке, поскольку уже там будет множество объявлений и рекламок.
Как вариант – можно попытаться наладить сотрудничество со строительным холдингом, который тоже занимается финансово-кредитным сопровождением сделок, которые касаются конкретной недвижимости.
Именно они сотрудничают с теми банками, которые выдают ипотеку по переуступке, но можно обратиться в любой попавшийся банк и искать кредитную организацию до тех пор, пока какая-то из них не согласится выступить кредитором.
Фаворитами в списке таких кредиторов выступают:
- «Сбербанк»,
- «DeltaCredit»,
- «ВТБ24»,
- «МТС»,
- «Банк Москвы»,
- «Промсвязьбанк».
Сегодня количество банков, которые готовы кредитовать покупку жилья по переуступке прав только увеличивается, ведь такая услуга пользуется популярностью среди простых людей.
Сейчас по переуступке даже можно договор на нежилую недвижимость, но нужно помнить, что сделка может быть признана законной только в том случае, если в договоре нет отдельного пункта, что переуступка запрещена.
moneybrain.ru
Покупка квартиры по договору переуступки прав
На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся. При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее. Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав?Покупка квартиры по переуступке прав — это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто. Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов. На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.
Переуступка прав на недвижимость не противоречит действующему законодательству и допускается в следующих случаях:
- после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
- если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
- если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.
Уступка прав требования на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать мошеннических схем с подменой договоров, покупатель жилья должен соглашаться только на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.
Как оформляется сделка по переуступке прав?
Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.
В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры. Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена. Как оформляется покупка жилья по переуступке прав?Другая важная особенность — необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав, которая, как правило, фиксируется в договоре ДДУ. Законодательно письменное согласие застройщика не обязательно, но застройщики обычно настаивают на включении данного пункта в договор. Движет ими только желание документально зафиксировать возможность получения дополнительной прибыли, поскольку за свое согласие застройщики получают до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Как взять ипотеку по переуступке в банке?
Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:
- данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
- у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.
Как показывает опыт поиск ипотеки по переуступке лучше осуществлять непосредственно на строительной площадке, поскольку рекламные объявления банков, работающих в данном направлении, обязательно будут на месте возведения здания.
Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру. Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок. Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.
Третий вариант наиболее хлопотный — обращаться во все попавшиеся банки и спрашивать у них о возможности получения ипотечного кредита по переуступке прав.
Сегодня число финансовых учреждений, готовых кредитовать покупку жилья по переуступке прав, растет. При этом в фавориты в данном сегменте вышли банки с максимальным числом аккредитованных новостроек: «Сбербанк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Москвы» и «Промсвязьбанк».
Оценка статьи:
moezhile.ru
Переуступка ипотеки — права на квартиру в ипотеку по переуступке
Как правило, переуступка ипотеки на квартиру является трёхсторонней сделкой между кредитором, старым заёмщиком и новым заёмщиком. Реже встречается уступка долга от банка другому кредитору. Наконец, кредитором не всегда выступает банк. Когда и кому может понадобиться эта юридическая процедура? К ней прибегают и обеспеченные, и терпящие проблемы заёмщики. По договору переуступки новый собственник квартиры принимает на себя обязательство по выплате остатка долга банку и получает квартиру в собственность.
Договор один – стороны разные
Приобретая ипотечное жильё, которое было куплено продавцом с помощью банка, продавцы должны попросить у банка согласия на переуступку прав по ипотеке (а равно и обязанностей) им, покупателям, как новым должникам. Приобрести квартиру по переуступке в ипотеку, в принципе, не сложнее, чем взять ипотеку «с нуля», поскольку начальные процедуры ипотечного кредитования были пройдены ещё продавцом. Так, покупка квартиры по переуступке прав может привлекать покупателя «юридической чистотой» квартиры.
Покупатель предпочитает ипотеку по переуступке потому, что срок выплаты может быть относительно недолгим, если сравнивать с обычными 10–20-летними ипотечными договорами.
Согласие банка на переуступку ипотеки влечёт для нового заёмщика принятия всех условий кредитного договора, подписанного с предыдущим заёмщиком.
Новый собственник должен, среди прочего, страховать квартиру так же, как это делал предыдущий хозяин. Если в договоре ипотеки было предусмотрено право внесудебного обращения взыскания на залог, новому заёмщику также приходится принимать это правило. Ещё одно условие, связанное с аннуитетным характером платежей, это фиксированная сумму процентов, которую нельзя пересчитать и уменьшить, если это не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено). Покупая квартиру, уже находящуюся в ипотеке, новый хозяин должен понимать, что он принимает на себя не только остаток долга перед банком, но и тот период, в течение которого долг должен платиться.
Права собственности на квартиру переходят с момента регистрации такого перехода в Росреестре. До окончания регистрации стороны могут обратиться с заявлением об отмене сделки. В этом случае договор о переуступке ипотеки не вступит в силу, поскольку предмет ипотеки не сменил собственника.
При проверке нового заёмщика аналитик кредитного отдела оценивает, можно ли считать его достаточно надёжным клиентом по сравнению с продавцом квартиры. Если продавец отдаёт квартиру по переуступке ипотеки из-за личных финансовых проблем, выбор у банка невелик: старый заёмщик, так или иначе, не сможет платить. Но если старый заёмщик просто хочет поменять жильё на более просторное, банк может отказать, если оценит потенциального покупателя квартиры как менее надёжного клиента по сравнению с уже проверенным.
Как уже отмечено выше, переуступка квартиры может быть вынужденной мерой заёмщика, который потерял работу, но может быть вызвана и его желанием взять новое жильё, избавившись от уже ненужного. И новое жильё необязательно должно быть больше, его преимущество может состоять в том, что оно не обременено ипотекой. Ведь ипотека является исключением из общего запрета на изъятие у гражданина единственного жилья.
Рекомендуем ознакомиться:
Гражданский процессуальный кодекс запрещает изымать жильё, если оно единственное; но даже единственное жильё может быть изъято, если оно было в ипотечном залоге.
Для получения согласия банка на переуступку ипотеки необходимо обратиться в отдел ипотечного кредитования, который оценит платёжеспособность нового заёмщика. Если кредитный инспектор находит, что уступка возможна и не увеличивает риск банка, юридический отдел готовит договор цессии в пользу нового заёмщика, предварительно купившего квартиру у старого.
После завершения сделки возникнет следующая правовая ситуация:- Покупатель является новым собственником и новым заёмщиком.
- Продавец больше не является ни собственником, ни заёмщиком.
- Кредитор и условия займа остаются теми, какими были на момент покупки.
Поскольку последнее слово остаётся за банком, покупателям следует дать рекомендацию по составлению предварительного договора купли-продажи: если покупается квартира, уже находящаяся в ипотеке, необходимо проверить, чтобы договор не накладывал штраф, если сделка сорвётся по вине банка.
Преимущества переуступки для покупателя
Когда покупатели выбирают, как купить квартиру наиболее безопасно, вариант с выкупом чужой ипотеки один из лучших; и чем дольше квартира была в ипотечном залоге, тем безопаснее будет покупка. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, тоже может быть предметом ипотеки.
При покупке квартир по договору долевого участия (ДДУ) исключается возможность появления потенциального наследника, так как квартира только что возникла и не могла быть ни у кого в собственности.
Приобретение квартиры на вторичном рынке связано с потенциальными рисками появления настоящих правообладателей, о которых покупатель не знал. Титульное страхование призвано защитить имущественные интересы покупателя, если он потеряет квартиру; в этом случае он получает страховую выплату. При этом у вторички преимущества и риски по отношению к новым квартирам носят «зеркальный характер»: вторичка, как правило, полностью была построено и зарегистрирована законно, но теоретически может возникнуть претендент на ту же собственность.
Итак, преимущества переуступки для покупателя:- высокая «юридическая чистота» квартиры;
- меньший остаток задолженности;
- меньший срок уплаты;
- участие банка как гаранта сделки.
Наконец, немаловажным понятием является и кредитная история. Покупатель, беря на себя оставшуюся часть кредита, относительно быстро выплачивает его и получает ещё один выплаченный кредит к своей истории.
Иные случаи ипотеки и переуступки
Рекомендуем ознакомиться:
При покупке квартиры в ипотеку банки просят подтверждения доходов, несмотря на то, что квартира сама по себе является обеспечением кредита как залоговое имущество. Другие кредитные организации могут выдавать ипотечные кредиты и без подтверждения доходов, если посчитают для себя приемлемыми риски. Например, при кредитовании покупателей жилья небанковскими организациями в качестве меры обеспечения применялся договор о перечислении средств материнского капитала.
При приобретении жилья от физического лица с рассрочкой или отсрочкой платежа до окончательного расчёта устанавливается ипотека в силу закона. К ней применимо то же правило об обязательном согласии кредитора на замену должника, хотя данный вид ипотеки и не удостоверяется закладной.
Переуступка прав также называется цессией. Обычно договоры цессии заключаются между банком и коллектором, когда банк считает взыскание бесперспективным или нерентабельным, и продаёт долг коллектору. Поскольку ипотечные кредиты обеспечены самой недвижимостью, банк редко переуступает право требования по ипотечным договорам. Такая ситуация может возникнуть, если предмет залога разрушился, но при этом не был застрахован, или разрушился в результате нестрахового случая. Это также может произойти, если ипотека выдавалась под покупку квартиры на вторичном рынке, после покупки объявился пострадавший собственник, который истребовал квартиру себе, а договор титульного страхования не заключался, поэтому банк и заёмщик остались ни с чем: банк без залога, заёмщик без квартиры. В этом случае, если заёмщик по договору не освобождается от уплаты кредита, он может прекратить выплаты по нему, но обязательства, которые нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, всё равно сохраняют силу, а право требования по ним банк может уступить коллектору.
В случае банкротства банка новым кредитором по договорам ипотеки становится Агентство по страхованию вкладов, которое возвращает деньги вкладчикам и осуществляет получение платежей с заёмщиков.
В общем случае на переуступку прав нужно согласие кредитора, но не нужно согласия должника. Иногда банки просят ипотечного заёмщика привести ещё и поручителя. Это двойная гарантия возврата кредита: возврат обеспечивается и заложенной квартирой, и поручительством другого лица. Если основной заёмщик не сможет расплатиться, то поручитель, расплатившись за него, приобретёт права кредитора и сможет обращать взыскание на заложенную квартиру. Если ипотечная недвижимость переуступается новому заёмщику, то поручитель не обязан сохранять поручительства, если не давал на это согласия.
Если заёмщик приобрёл квартиру в доле (один из самых простых способов покупки жилья супругами), продать долю он может, если другие совладельцы не воспользовались правом преимущественного выкупа. Применительно к жилым квартирам продажа доли постороннему — довольно редкий случай, но если квартира расположена на первом этаже и может быть легко перестроена в коммерческий объект, такая доля вполне может заинтересовать покупателя.
Иногда ипотечную квартиру вместе с задолженностью принимает на себя один из супругов в ходе раздела супружеской собственности. Квартира при этом, как правило, куплена в браке и оформлена на имя одного супруга, а при разделе недвижимости супруг-заёмщик может получить отступное в виде денег или другой недвижимости и перевести квартиру и обязанности по ипотеке (с согласия банка) на другого супруга.
Итак, переуступка ипотеки может приводить к следующим основным ситуациям:- замена должника с согласия кредитора по купле-продаже квартиры;
- замена должника при соглашении супругов о разделе имущества;
- прекращение поручительства;
- замена кредитора с согласия или без согласия должника при цессии или при банкротстве.
Договор, заключённый продавцом с банком, после закрытия сделки ляжет на покупателя, поэтому очень важно изучить его перед принятием переуступки.
Равно и для покупателя права ипотечного требования следует изучить ипотечный договор и закладную, чтобы убедиться в правильном составлении документов, иначе ипотека может оказаться ничтожной, а обеспечение по уступленному праву прекратит существование. Банкротство банка не является основанием для отказа от выплат или прекращения платежей. Данные нарушения могут привести к иску со стороны агентства страхования вкладов, взысканию штрафных сумм или даже изъятию ипотечной квартиры. Указанное агентство также должно давать согласие на переуступку квартиры покупателю.
zhiloepravo.com
Уступка права требования и ипотека: 2 ракурса одного вопроса
Ипотечные заемщики часто сталкиваются в переуступкой прав. Инициатором сделки может быть кредитор при уступке прав требования по ипотеке другому банку или сам заемщик, когда покупает строящееся жилье по соглашению об уступке прав к договору долевого участия. Что нужно знать в этих ситуациях?
Почему банки передают закладную другим?
Уступка прав по ипотеке - это один из основных инструментов ипотечного рынка, позволяющий банкам привлекать новые средства для дальнейшего кредитования. Ведь при оформлении ипотечного кредита банк становится залогодержателем - получает закладную. Последняя подтверждает два права кредитора: на залоговую недвижимость и на получение всех выплат с процентами согласно ипотечному договору. И банк может эту закладную продать, тем самым передав оба своих права другому кредитору.
Закладные выступают "активами" банковских организаций, поэтому собрав достаточное количество этих ценных бумаг, банк совершает их продажу. Вырученные со сделки средства позволяют организации продолжать ипотечное кредитование граждан. Уступку прав часто совершают мелкие банки по отношению к более крупным кредитным организациям. Также эта операция является обязательной составляющей деятельности банков-партнеров АИЖК. И через несколько месяцев после оформления в них жилищного кредита все закладные стекаются в само Агентство.
Именно банки-партнеры АИЖК - самые частые кредиторы в ипотеке с гос.поддержкой. Поэтому тем, кто собирается взять такой ипотечный кредит нужно знать не только, что такое уступка права требования на ипотеку, но и как им следует действовать.Как происходит продажа закладной?
Межбанковские сделки с закладными проходят без непосредственного участия заемщика. Сторонами в этом случае считаются лишь предыдущий и новый залогодержатели, которые заключают между собой договор о передаче прав требования. После этого закладная переходит в руки новому кредитору - вместе со всеми обеспеченными ею правами. Такая сделка обязательно проходит государственную регистрацию. Стороны подают в органы следующие документы:
- подтверждение об уплате госпошлины;
- заявление по договору об ипотеке, составленное текущим залогодержателем и новым кредитором совместно;
- договор уступки прав по договору ипотеки.
Несмотря на то что заемщик в сделке не участвует, изначальный кредитор должен в обязательном порядке оповестить должника об уступке прав. Делается это в письменном виде.
Как должен действовать заемщик при получении извещения?
Вместе с извещением о совершении сделки прежний кредитор должен выслать новые платежные реквизиты: именно по ним заемщик будет производить все последующие платежи. Иногда сделка по уступке прав требования происходит настолько незаметно для залогодателя, что ему даже не приходится менять получателя платежа. Выплаты в таком случае принимает прежний банк и сам же переводит их текущему кредитору.
Но именно в этом случае (когда заемщик не получил новые реквизиты), ему нужно быть максимально бдительным. Лучше лишний раз проконсультироваться в банках (в прежнем и в новом) и убедиться, что все законно, чем месяцами выплачивать долг не тому кредитору - и оказаться в суде.
Сами же условия ипотечного кредита не меняются. Новый залогодержатель не имеет права менять текст закладной, а вместе с ним и условия кредита. Поэтому проценты останутся прежними, да и сами выплаты будут производиться в привычном объеме. Заемщику стоит отыскать договор страхования на заложенную недвижимость и найти графу "выгодоприобретатель". В случае если там прописан старый кредитор (название конкретного банка), то страховку придется переоформлять на имя нового залогодержателя. Если же в этой графе прописано безличное "текущий залогодержатель" - то это действие не требуется.
По завершении всех выплат по ипотечному кредиту заемщик имеет право немедленно получить закладную. И обращаться за ней ему стоит не в тот банк, где он брал ипотеку, а к текущему залогодержателю.
Помимо уступки права требования на ипотеку - распространенной межбанковской операции - на рынке жилищного кредитования существует еще и уступка права требования на квартиру. Так называется сделка, когда покупатель приобретает первичную недвижимость в кредит не у самого застройщика, а у дольщика по договору долевого участия.
Передача прав дольщика: особенности заключения сделки по ДДУ
Ипотека на "переуступку" прав - это передача прав требования на квартиру в еще недостроенном доме. Совершить эту сделку можно лишь до того момента, как у хозяина жилища окажется на руках передаточный акт от застройщика. В этой операции принимают участие не только дольщик и покупатель, но и сам застройщик жилья. Чтобы сделку признали законной, стороны должны соблюсти два условия:
- Между застройщиком и дольщиком должны быть совершены все расчеты. Текущий "владелец прав" обязан полностью рассчитаться за жилье согласно условиям ДДУ. О полном расчете должен свидетельствовать соответствующий документ;
- Сторонами получено согласие застройщика. Здесь важно внимательно изучить текст ДДУ: несмотря на то, что по законодательству РФ согласие застройщика необязательно, в документах дольщика может быть прописано совсем другое. Строительная организация должна быть письменно уведомлена о планируемой сделке, и ее инициаторы должны также получить в ответ письменное согласие;
- Сторонами получено согласие банка, к которому обратился заемщик, на выдачу жилищного кредита на таких условиях.
Когда все расчеты совершены и согласие всех участников сделки получено, сторонам необходимо подписать соответствующий договор. После этого потребуется его государственная регистрация. На нее предоставляются сам договор уступки прав по договору ДДУ и совместное заявление правообладателя и правоприобретателя. За гос.регистрацию участникам сделки придется заплатить госпошлину.
У заемщика после совершения расчетов и подписания бумаг останутся следующие документы:
- основной договор;
- договор уступки;
- подтверждение о совершении всех расчетов между сторонами;
- согласие на сделку участвующих в ней сторонних организаций: застройщика и организации, выдавшей ипотечный кредит;
- акт передачи всех вышеперечисленных документов.
Если же договор долевого участия расторгается, текущий правообладатель сможет получить только ту сумму, что прописана в расторгнутом ДДУ. Возмещается именно эта фиксированная сумма, даже если фактические выплаты, совершенные новым дольщиком, оказались больше.
В какие банки можно обратиться?
Получить ипотечный кредит на "переуступку" удастся не всем и не во всяком банке. Уступка прав по ДДУ, если и встречает в банках отклик, то лишь в том случае, когда все стороны: дольщик, застройщик и объект строительства соответствуют требованиям банка. Адреса аккредитованных новостроек можно узнать прямо с сайтов банков. Но не все банковские организации выдают подобные ипотечные кредиты - смело обращаться можно лишь в следующие банки:
- ДельтаКредит;
- Сбербанк;
- ВТБ24;
- Банк Москвы;
- МТС банк;
- Промсвязьбанк.
Подсказать подходящего кредитора может и приглянувшаяся новостройка. Нередко там висит рекламный баннер банковской организации, аккредитовавшей строительство. И при покупке такого объекта более выгодной может оказаться даже не уступка требования, а ипотека с господдержкой: на такие новостройки кредиторами предлагаются минимальные процентные ставки, плюс заемщик имеет возможность получить государственную помощь.
frombanks.ru
Переуступка ипотеки (ипотечного кредита) - прав, ВТБ, Сбербанк, от физического лица, другому банку, покупка квартиры
Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключают две стороны: банк и заемщик. Каждый из них имеет друг перед другом права и обязанности.
При этом каждая из сторон может их передать третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и есть переуступка. В результате нее меняется круг лиц в обязательстве.
Переуступить свое право может как кредитор (статья 382 ГК РФ), так и должник (статья 391 ГК РФ), но с разрешения кредитора.
Применительно к ипотеке это означает, что заемщик может продать купленную им в кредит квартиру вместе с этим кредитом.
И тогда вместо него платить ипотеку банку будет покупатель — новый заемщик. Который возместит продавцу уже выплаченную сумму и освободит от обязательство перед банком.
Кому это нужно?
Принято считать, что переуступка прав по ипотеке доступна только при заключении договора долевого строительства.
Так переуступается не само жилье, а право требовать его передачу от застройщика после завершения возведения дома и введения его в эксплуатацию.
Эта ситуация, действительно, самая распространенная, но не единственная.
Переуступка возможна в случае, когда ипотеку брала супружеская пара:
- после развода один из супругов может отказаться от своей части общего имущества в пользу второго;
- но при этом переуступить и все платежи по ипотеке.
Еще одним вариантом может быть срочная продажа жилья, например, при переезде на ПМЖ за границу.
Не желая тратить время на продажу жилья, досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с жилья, продавец может просто переложить все это на покупателя, который никуда не торопится.
Такие квартиры обычно продаются и по наиболее низкой цене.
Причиной перевода кредита и прав на квартиру может быть и наследование.
Согласия банка-кредитора на то, чтобы завещать свое жилье, заемщику не требуется (п. 3 статьи 37 Закона об ипотеке).
После его смерти наследник (или наследники) автоматически получают весь комплекс прав и обязанностей своего родственника.
Права заемщика
Заемщик, подписавший с банком кредитный договор, передает банку в залог купленную квартиру (дом, таунхаус, гараж, дачу и т. д.) Это порождает определенные ограничения его прав, как собственника.
Например, он может владеть и пользоваться своей собственностью только для тех целей, для которых она предназначена (статья 29 Закона об ипотеке).
Еще больше ограничений затрагивает право распоряжаться своей собственностью. То есть продавать, дарить, менять, вносить в качестве вклада в УК юрлица и т. д.
Все это заемщик может проделать только с согласия банка-залогодержателя (ст. 37). В этом суть обременения, накладываемого залогом.
Единственная возможность распорядиться своим имуществом без ведома банка — это завещать его. Закон устанавливает ничтожность условий договора, ограничивающих это право владельца.
С чего начать?
Поскольку согласие банка является необходимым условием для переуступки своих прав должником, то начать следует именно с получения такого согласия. В том случае, когда ответ будет положительным, договор будет перезаключен уже с новым заемщиком.
Но чаще всего, если речь идет не о наследовании, банки не склонны одобрять такие сделки, как переуступка ипотеки.
Нарушение порядка, установленного законом, будет иметь для заемщика ряд последствий.
А именно банк может потребовать:
- признать сделку недействительной и применить последствия признания этого факта;
- досрочно вернуть всю сумму долга и процентов по нему;
- обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от мнения старого или нового владельца.
Переуступка ипотеки
Переуступка, как уже упоминалось, возможна как со стороны кредитора, так и со стороны заемщика.
В каждом из этих случаев есть ряд особенностей, которые необходимо учесть.
От физического лица
Главным условием, делающим возможной переуступку ипотеки является согласие банка. Если только речь не идет о наследстве.
Но в том случае, когда сделка все же состоялась, к новому заемщик переходят все обязанности по ипотеке. Включая даже те, которые не исполнил предыдущий владелец жилья .
То есть если он продал свою квартиру, желая избавиться от долгов перед банком, то все пени и штрафы должен будет выплатить покупатель.
Впрочем, по договоренности с банком, они могут быть отменены. Но этот момент необходимо уточнить перед заключением договора.
Другому банку
Иногда в договоре ипотеки меняется не должник, а кредитор.
Согласия заемщика на это не нужно, банк вправе сам принять такое решение. Но у него имеется обязанность об этом факте уведомить заемщика письменно.
В уведомлении должны быть указаны:
- новые реквизиты для оплаты;
- порядок внесения ежемесячных платежей;
- изменения в правах и обязанностях.
В том случае, когда банк не уведомил заемщика о смене кредитора, не предоставил ему новых банковских реквизитов и не ознакомил с правами и обязанностями, он не может применять к заемщику штрафные санкции.
По договору
Переуступка прав по ипотеке на еще недостроенное жилье встречается чаще всего. Это может быть вызвано затягиванием застройщиком сроков строительства.
Участник договора долевого строительства, желая обезопасить себя от недобросовестности заемщика и обязательств перед банком, совершает подобную сделку.
Но, как правило, банки не слишком охотно дают на нее согласие.
Покупка квартиры
Покупка квартиры в порядке переуступки ипотеки возможна как в новостройке, так и на вторичном рынке. В этом случае, скорее всего, цена ее будет существенно ниже средней рыночной стоимости.
Но необходимо помнить, что придется еще выплачивать ипотеку.
С учетом оставшегося срока кредита и достаточно высокой процентной ставки, конечная стоимость жилья может оказаться гораздо выше.
Плюсы и минусы
Плюсом покупки квартиры по переуступке ипотеки является ее низкая стоимость. Фактически, при покупке предлагается просто вернуть владельцу жилья ту часть кредита, которую он уже выплатил банку. Но это плюс может обернуться и минусам.
Банк заключает с новым владельцем недвижимости новый договор, условия в котором могут существенно отличаться от тех, что были ранее. Причем далеко не всегда в выгодную для заемщика сторону.
Ему может быть установлена более высокая процентная ставка. Или же банк потребует внести первоначальный взнос в размере половины стоимости.
Сбербанк
Сбербанк, как правило, не дает одобрения на переуступку прав без достаточных на то оснований. Например, супругов, если у них нет действующего брачного договора, обязательно делает созаемщиками.
И в случае развода просто предъявляет требования к одному из них в полном объеме.
ВТБ 24
ВТБ 24 также не склонен соглашаться на переуступку.
Скорее всего заемщикам будет предложено:
- продать квартиру;
- рассчитаться с банком;
- снять обременение.
Ну а после этого собственник волен делать со своим имуществом все, что пожелает, не оглядываясь на банк.
Как оформить?
В том случае, когда банк сделку одобрил, можно приступать к ее документальному оформлению. Стоит быть готовым к тому, что банк нового клиента будет тщательно проверять.
Поэтому, если переуступка изначально задумывалась с целью передать жилье тому, кому не был одобрен кредит до этого, то такая схема не сработает.
Банк не будет увеличивать свои риски.
Перечень документов
От нового заемщика потребуются те же сведения, что и от всех прочих:
- паспорт;
- сведения о занятости;
- подтверждение дохода.
Здесь можно скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу.
Сведения о недвижимом объекте уже имеется в банке. Та же, как и кредитный договор. А новому заемщику будет выдан его экземпляр договора и график платежей.
На видео об особенностях ипотечного займа
77metrov.ru
Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав
Покупка квартиры в ипотеку по передаче прав является вполне реальным решением, для тех, кому необходимо жильё. При таком виде кредита не так просто найти банк, который захочет дать вам займ.
Переуступка ипотеки – что это?
Кредитный договор, заключающийся с помощью ипотеки, осуществляется двумя сторонами: банком и заемщиком. У каждой из сторон есть права и обязанности друг перед другом. Несмотря на это, каждый из них может их передать третьему лицу, вовсе не участвующем в заключении сделки.
Такой вид отношений и называется переуступка, в результате которой круг лиц в обязательстве может меняться.
Схема данного вида кредита проста и включает в себя следующий алгоритм:
- Покупатель приобретает жилье, которое находится в ипотечном кредите;
- Одновременно с приобретением собственности, к нему переходят обязанности по уже существующему займу;
- Покупатель выплачивает бывшему владельцу недвижимости некую сумму денег, чтобы покрыть его затраты за прошлые периоды.
Прежде чем приобрести такой кредит, покупателю необходимо выяснить, что такое передача прав на квартиру в новостройке по ипотеке и все детали сделки. Заемщик вправе продать свою квартиру, приобретенную в кредит вместе с ним. В данном случае его кредит будет выплачивать новый заемщик. Первое с чего необходимо начать это с получение согласия от банка, которое является главным условием при ипотеке. В случае положительного ответа от банка, договор можно перезаключать с новым заемщиком. Представители банков чаще всего дают положительный ответ только если это передача прав по наследию.
Иногда по договору проводится переуступка прав аренды земельного участка: образец на 2018 год имеется здесь.
Переуступка ипотеки в сбербанке — условия
Для приобретения недвижимости в ипотеку в сбербанке необходимо иметь на это существенные основания. Для заключения договора необходимо обратиться в отделение Сбербанка по месту прописки или регистрации. Для того, чтобы получить кредит необходимо иметь возраст начиная от 21 года. Граница пенсионного возраста является максимальным сроком для получения кредита. На момент, когда плательщик будет выплачивать последние проценты, ему должно быть не более, чем 75 лет. Одним из основных условий получения кредита является официальное трудоустройство. Стаж с последней работы должен быть минимум 6 месяцев. Первоначальный взнос должен составлять от 5 до 15% от стоимости недвижимости. Необходимо в полной мере соблюдать все условия банка, иначе это повлечет за собой ряд последствий. Банк может потребовать аннулирование сделки, возврат всей суммы долг и проценты.
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве
Передача необходимых прав по ДДУ в строительстве имеет свои плюсы и минусы. В конце такой сделки действие договора долевого участия не заканчивается, а лишь меняется покупатель. Все существующие обязанности и права от первого инвестора передаются покупателю, при этом все условия первого главного договора не меняются. Уступка может осуществиться только после обязательной регистрации контракта долевого участия на государственном уровне и перед тем, как будет подписано соглашение о приеме-передаче на выбранную недвижимость.
Как продать квартиру по ипотеке по переуступке
На вопрос можно ли квартиру в ипотеке продать по переуступке, любой застройщик ответит положительно. Но такой вид сделки будет стоить намного дешевле и выгоднее, чем продажа жилья, введенного в эксплуатацию. Необходимо посоветоваться с юристом и собрать все необходимые документы.В первую очередь составляется договор цессии, согласно которому все права, принадлежавшие инвестору, передаются покупателю.
Договор цессии включает в себя ряд пунктов:
- Полное наименование документа с юридической точки зрения, с указанием точной даты и места его подписания;
- Данные из удостоверения личности обоих сторон;
- Полное название объекта составления договора;
- Перечисление прав и обязанностей сторон;
- Сумма денежных средств, оговоренная сторонами;
- Обязательные подписи обеих сторон.
Список необходимых документов для совершение сделки:
- Соглашение владельца на передачу прав, которое оформляется в письменном виде;
- Удостоверения личностей, участвующих в сделке;
- Контракт;
- Документы, которые подтверждают право инвестора на недостроенное жилье;
- Договор об непосредственном участии в строительстве.
Все денежные операции производятся так же, как и при договоре купли-продажи квартиры.
Ипотека по переуступке от физического лица
Ипотека от физического лица является очень частым явлением на рынке недвижимости. При покупке квартиры у физических лиц рекомендовано сделать правовую экспертизу, для исключения недопониманий в правах на сделку с обеих сторон. По налоговому законодательству, физические лица могут воспользоваться своим правом на налоговый вычет при приобретении квартиры по передаче прав. Это возможно сделать только при условии, что дом будет сдан в эксплуатацию. Продавец также не может рассчитывать на налоговый вычет, так как акт по переуступке заключается им перед сдачей здания в эксплуатацию. Ипотека по переуступке от физического лица является рисковой сделкой и перед ее началом необходимо удостовериться в надежности застройщика.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):- +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
- +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
- +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.
ahrfn.com
Переуступка прав по ДДУ - что это такое, налог, ипотека, риски, родственнику, документы, в строительстве
Цена квартиры на первоначальном этапе в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.
Именно поэтому так выгодно инвестировать в строительство недвижимости на первоначально этапе, а потом продавать уже готовое жильё по договору цессии.
Как происходит переуступка, и как правильно оформить соответствующую сделку?
Что это такое
Суть данной сделки в том, что кредитор переуступает свои полномочия с одного лица на другое лицо. Сторонами могут быть как предприятия, так и граждане.
Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой. В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое.
Так могут распределяться долги между юридическими лицами. То есть, существует 2 стороны сделки – сам кредитор и его должник. Они заключают между собой соответствующий договор.
Но, у кредитора могут возникнуть такие обстоятельства, когда он больше не может ждать, когда должник выплатит долг полностью, согласно условиям сделки и договора.
Тогда кредитор может передать свои права о востребовании долга другому, третьему лицу, заключив с ним предварительно соответствующий договор.
Но, по договору переуступки поменяться может не только кредитор, но и сам должник. То есть, он передаёт свои долговые обязательства третьему лицу, также заключив с ним договор.
Но такая сделка может свершиться только при наличии письменного согласия кредитора. Такая сделка называется цессией.
Она обязательно заключается в письменной форме. Закон не предусматривает устной передачи прав. Если такое произойдёт, то доказать в суде факт свершения сделки будет довольно сложно.
Нужно будет предъявить суду несколько свидетелей, которые смогут подтвердить, что стороны пришли к обоюдному соглашению между собой, и факт сделки можно считать свершённым.
Для более полного понятия сути сделки необходимо привести пример. Одно лицо, кредитор, передало другому лицу, заёмщику, определённую сумму денежных средств под проценты на 3 года.
Должник исправно выплачивает свой долг ежемесячными платежами, график которых прописан в приложении к договору.
Вдруг, у кредитора меняются обстоятельства, и ему срочно нужны деньги. Требовать их с заёмщика раньше срока окончания договора он не имеет права.
Есть выход — передать своё право требования третьему лицу, которое выплачивает за должника полностью оставшийся долг.
В этом случае, меняется кредитор, и теперь заёмщик продолжает платить другому кредитору, но по тому же графику.
Видео: переуступка прав требования по ДДУ
Новый кредитор может изменить условия договора:
- Уменьшить сумму процентов.
- Уменьшить сумму ежемесячного платежа.
- Принять другие условия, которые будут выгодны обеим сторонам сделки.
Юридические тонкости
Так как цессия — это юридическая сделка, то она имеет свои тонкости и «подводные камни».
К таковым можно отнести:
| Обязательное участие третьей, заинтересованной стороны | сделка может быть признана недействительной, если третья сторона, то есть застройщик не будет участвовать. Его участие заключается в выражении письменного согласия на переуступку прав |
| Инструмент защиты дольщика не проработан полностью | то есть, продавая свою квартиру по договору переуступки прав дольщик не застрахован от того, что девелопер может запросить грабительские проценты. Законных инструментов борьбы с произволом застройщика сейчас не существует |
Если не учитывать эти 2 нюанса, то договор переуступки прав по договору ДУ довольно выгодная сделка для всех сторон.
Правовая безопасность сделки обеспечивается Росреестром, который регистрирует договор и проверяет его на правомочность.
Возникающие нюансы для покупателя
Главной особенность договора переуступки прав по ДДУ является то, что все долговые обязательства на себя принимает покупатель.
Но, покупатель приобретает не только обязательства, но также все права и обязанности собственников жилого помещения, которые перечислены в ст. 30 ЖК РФ.
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве
Покупка недвижимости по договору ДУ не такая уж и редкость в современном мире. Суть заключается в том, что дольщик, он же инвестор, купивший квартиру на первоначальном этапе строительства, продаёт её по более высокой цене.
В этом заключается его выгода. Новый покупатель приобретает недвижимость по более высокой цене. Но покупатель должен обратить внимание на порядок расчётов с застройщиком.
Кроме того, без письменного согласия девелопера осуществить переуступку прав нельзя. Сделка будет признана недействительной.
Нередко к переуступке привлекают кредитные учреждения. Это происходит тогда, когда новый покупатель привлекает к покупке квартиры заёмные средства.
Договор цессии необходимо регистрировать в органах Росреестра. Сведения о том, что недвижимость была продана по договору цессии, будут занесены в реестр прав на имущество.
Не стоит забывать о том, что дольщик, который продал квартиру по такому договору, получает доход, который облагается налогом.
Сам покупатель имеет право получить имущественный вычет по ст. 220 НК РФ, а если квартира была куплена в ипотеку, то имущественный вычет в виде уплаченных процентов.
Между родственниками
Закон не запрещает заключение договора переуступки права на купленную квартиру между родственниками.
Например, один родственник является дольщиком в строительстве квартиры в многоквартирном доме.
У него возникает ситуация, что он больше не может выплачивать застройщику стоимость купленной недвижимости. В этом случае, можно заключить договора цессии с родственником.
В семейном законодательстве существует понятие близких и дальних родственников. К близким относятся:
- родители;
- дети;
- внуки;
- бабушки и дедушки по прямой линии;
- супруги.
Если договор переуступки заключает дольщик, и его ближайший родственник, то обязанности по уплате налога не возникает. Но при регистрации договора необходимо подтвердить родство с дольщиком.
Если же договор заключается между дальними родственниками, например, между дядей и племянницей, то он заключается по всем правилам и со всеми налоговыми последствиями.
По ипотечному кредиту
Нередко переуступка прав на жильё сопровождается оформлением ипотечного кредита.
Происходит это потому, что недвижимость в нашей стране стоит довольно дорого, и купить её, не привлекая заёмные банковские средства, практически невозможно.
Это приводит к тому, что каждый банк пытается свести к минимуму возможные риски по невозврату кредита.
Поэтому и срок кредита ипотечного кредита довольно длинный, и сумма его достаточно велика.
При оформлении переуступки банк присутствует, так как он участвует в сделке в качестве заёмщика средств на выкуп квартиры.
Поэтому он может выдвинуть свои требования и дополнительные условия для заключения договора цессии.
Как правило, застройщики работают с определёнными банками, между ними уже заключено определённое соглашение относительно переуступки прав на покупаемую недвижимость.
Поэтому если гражданин хочет купить квартиру у дольщика по договору ДДУ и с помощью ипотечного кредита, то застройщик, давая согласие на переуступку, предлагает покупателю на выбор только те банки, с которыми у него заключено соглашение. В противном случае, он не выдаст соглашения на переуступку прав.
Алгоритм оформления
Чтобы заключить правомерный договор переуступки прав при долевом участии в строительстве, необходимо соблюсти алгоритм его заключения.
Пошаговая инструкция к оформлению договора переуступки при ДДУ следующая:
| Необходимо подготовить документы дольщику и покупателю, а также проверить на правомерность все документы строительной компании, которая занимается возведением данного здания | рекомендуется на этом этапе пригласить юриста, который компетентен в вопросах цессии и долевого строительства.Для того чтобы затребовать документы застройщика и проверить их, необходимо посетить офис девелопера, и попросить их предъявить:
|
| Теперь необходимо подготовить стороны к сделке | для этого необходимо обе стороны уведомить о последствиях сделки, о полном переходе долговых обязательств, а также прав и обязанностей по отношению к купленному жилому помещению. Кроме того на этом этапе стороны подготавливают необходимые документы для совершения сделки |
| Составление предварительного договора переуступки | если возражений по пунктам договора у сторон нет, то составляется сам договор, и подписывается сторонами |
| Происходит регистрация договора в Росреестре | и передача права собственности на купленную по договору переуступки, недвижимость |
Действия сторон сделки
При переуступке прав по договору ДУ стороны должны:
| Подготовить необходимые документы | и составить предварительный договор переуступки |
| Обсудить все условия договора | если есть какие-либо неточности, их нужно обговорить |
| Составить и заключить основной договор переуступки | если есть необходимость, то оформить договор ипотечного кредита |
То есть, продавец должен:
| Поставить в известность застройщика | о том, что он решил продать недвижимость по договору переуступки |
| Необходимо получить согласие строительной компании на оформление сделки | получить выписку ЕГРП на данный объект недвижимости |
| Получить справку о том, что у продавца отсутствует задолженность по уплате взносов за недвижимость | если долг перед застройщиком погашен не полностью, то справка будет выдана только при наличии соглашения между продавцом и покупателем о том, что все долговые обязательства покупатель принимает на себя |
| Если продавец состоит в браке, то необходимо получить нотариальное согласие супруга / супруги | если продавец оформлял покупку недвижимости в ипотеку, то нужно получить согласие банка на переуступку |
Покупатель должен произвести следующие действия:
| Подписать кредитный договор | если он привлекает заёмные средства для покупки недвижимости |
| Если он состоит в законном браке | то нужно получить нотариальное согласие второго супруга |
Список необходимых документов
Чтобы заключить договор переуступки прав требования по договору долевого участия, обе стороны должны подготовить пакет документов.
В него входит:
| Выписка с банковскими реквизитами юридического лица | этот документ подписывается руководителем юрлица, а также главным бухгалтером |
| Если стороной является физлицо, то копия его паспорта | и оригинал «первичного» договора |
| Документы, которые подтверждают, что дольщик расплачивался с застройщиком | кроме того, нужны документы, подтверждающие конечную сумму долга |
| Выписка из ЕГРЮЛ, содержащая в себе сведения о застройщике, как о юридическом лице | важно! Срок действия этой выписки 30 дней с момента её получения. Поэтому стоит обратить внимание на её актуальность |
| Если одна из сторон сделки (как правило, это дольщик), находится в законном браке, то необходимо письменное согласие супруга | если же сторона не вступала в брак, то нужно представить документ, подтверждающий этот факт. Выписка выдаётся в органах ЗАГСа по месту жительства заявителя |
| Если между супругами заключён брачный договор | то необходимо представит его оригинал |
| Необходимо предъявить выписку ЕГРП | подтверждающую факт совершения или не совершения в отношении уступаемой недвижимости других сделок. Также в выписке будет указано, нет ли на данной недвижимости каких-либо обременений |
Образец договора
Договор переуступки прав должен быть обязательно заключён в письменной форме. В нём должны содержаться следующие сведения:
| Дата заключения договора, его порядковый номер, и место его заключения | информация об обеих сторонах. В зависимости от того, каким субъектом экономической деятельности является та или иная сторона сделки, и сведения будут указаны разные |
| Сведения о предмете сделки | например, «первичным» договором может быть договор займа или кредитный договор, касающейся определённой денежной суммы |
| Необходимо чётко определить права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и к предмету сделки | обязательно нужно указать цену данного договора. Как правило, данная сделка возмездна, то есть платна. Случаи, когда договор цессии является безвозмездной сделкой, редки. Кроме того, это несёт определённые налоговые последствия для стороны договора, если оно является юридическим лицом |
| Ответственность сторон | этот пункт также должен быть прописан чётко и досконально. В нём должны содержаться все нюансы, которые предусматривают ответственность сторон друг перед другом за нарушения условий данного договора |
| Заканчивается договор пунктом «заключительные положения», в котором прописывается досудебный порядок урегулирования конфликтов, форс-мажорные обстоятельства и прочее | реквизиты сторон и печати, подписи и прочие атрибуты, которые заверяют согласие сторон на заключение данного договора |
Регистрация в Росреестре
После того, как договор будет подписан обеими сторонами, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Это своего рода гарантия того, что договор заключён по правилам действующего законодательства. Если в договоре будут нарушения, его не зарегистрируют. Это позволяет избежать мошенничества.
К договору необходимо приложить все имеющиеся у сторон документы. Регламентный срок исполнения услуги — 10 календарных дней.
Договор не будет зарегистрирован, если стороны не оплатят пошлину. Кроме того, нужно внимательно проверить все данные, которые занесены в договор, так как они будут отражены в реестре прав на данный объект недвижимости.
Если ошибки будут обнаружены после регистрации, их исправление будет оценено в определённую сумму.
Заключается столько экземпляров договора, сколько сторон сделки и плюс один. На каждом экземпляре договора сотрудник Росреестра ставит отметку о том, что договор зарегистрирован.
Каждой стороне выдаётся по экземпляру, а один остаётся в Росреестре — в «личном деле» данного объекта недвижимости.
Уплата налога
Продавец, продав свою недвижимость, получает определённый доход. Следовательно, он должен заплатить подоходный налог в размере 13% от полученной суммы.
Если он владел недвижимостью менее 5 лет, то обязанность по уплате возникает в полном объёме.
Если же он был собственником более указанного срока, то он имеет право на имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ.
Покупатель также имеет право на такой вычет, в соответствии со ст. 220 НК РФ. Кроме того. Если он покупал недвижимость в ипотеку, он может получить вычет с уплаченных процентов.
Если продавцом является юридическое лицо, то уплата налога зависит от выбранной системы налогообложения.
Возможные риски
Как и любая другая юридическая сделка, переуступка прав сопровождается определёнными рисками.
Подводные камни при переуступке прав по ДДУ заключаются в следующем:
| Оплата договора происходит только после подписания договора | по предварительному соглашению не нужно вносить никаких средств по предоплате |
| Данная недвижимость может быть несколько раз перепродана нескольким лицам | поэтому перед заключением договора необходимо попросить выписку ЕГРП на данный объект. Также будет сразу видно, есть или нет на данном объекте какие-либо обременения |
Поэтому стоит обратиться к специалисту, сферой деятельности которого является заключение договора цессии в сфере долевого строительства.
Чтобы не «попасть» к мошенникам, стоит очень внимательно прочитать не только договора цессии, но и договор ДУ.
Они должны соответствовать друг другу. Ещё лучше — обратиться к специалисту. Который поможет составить договора грамотно, с пользой для покупателя.
domdomoff.ru
