Как оформить договор аренды квартиры? Правильный договор аренды квартиры
Как правильно составить договор аренды квартиры?
Как правильно составить договор аренды квартиры?
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения (проще говоря, договор аренды квартиры) должен быть составлен в простой письменной форме. То есть он может быть составлен и «на коленке от руки». При этом в интернете можно без труда найти огромное количество образцов договоров найма (аренды) жилых помещений. В большинстве случаев эти образцы мало чем отличаются друг от друга и носят самый общий, примерный характер. Такой договор, безусловно, лучше, чем просто устное «джентельменское соглашение», даже если вы заключаете такое соглашение с близким человеком, тем более, что согласно положения ГК РФ в случае устной сделки, стороны не смогут для подтверждения условий договора ссылаться на свидетельские показания.
Таким образом, если речь зашла о составлении документа, лучше потратить на него лишние 15-20 минут и отразить наиболее важные аспекты отношений между сторонами, чем по прошествии некоторого времени искать доказательства собственной правоты, например, в суде.
Нужно ли регистрировать договор?
Итак, договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме, вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации (нотариальному заверению). Присутствие риэлтора или иного «профессионала» при составлении/подписании договора найма на его юридическую силу никак не влияет, соответственно никаких дополнительных гарантий не дает.
В случае, если одной из сторон является юридическое лицо, то заключается уже договор аренды, а не найма, который в свою очередь, при определенных условиях, может подлежать обязательной государственной регистрации.
На какой срок может быть заключен договор?
Срок договора найма жилого помещения, заключенного между физическими лицами, может составлять до пяти лет. Если в тексте договора срок его действия не указан, такой договор считается заключенным на пять лет.
Цена
Само собой, в договоре найма должно быть отражено условие о цене. Вопрос размера и порядка внесения платы за помещение, закон оставляет на разрешение сторон. Это может быть конкретная сумма в рублях или эквивалент в у.е. (но собственно расчет строго в рублях), ежемесячно или единовременно, до вселения или после. Может быть предусмотрен механизм индексации суммы при наступлении определенных обстоятельств.
Вместе с ценой, в договоре могут быть прописаны разнообразные условия о залоге: его размер и предмет, а также порядок удержания и возврата.
Права и обязанности сторон
Капитальный ремонт, поставку коммунальных услуг, участие в иных вопросах эксплуатации многоквартирных домов осуществляет наймодатель. Наниматель же обязан использовать помещение по назначению (то есть только проживать в нем), осуществлять текущий ремонт, своевременно оплачивать найм и вносить коммунальные платежи. Условия оплаты коммунальных услуг, телевидения, интернета и т.п., производства текущего и капитального ремонта могут быть отдельно оговорены в тексте договора. Чего точно не имеет права делать наниматель, так это реконструировать и существенно изменять жилое помещение, использовать его в качестве коммерческого помещения.
Продление договора
Одним из очевидных преимуществ составления договора найма является закрепление за нанимателем преимущественного права найма жилого помещения на новый срок. Стоит отметить, что для изменения условий договора найма (в первую очередь увеличения цены), наймодатель должен за три месяца до окончания срока договора предложить нанимателю (наиболее верным будет являться письменное уведомление) заключить договор на новый срок на тех же или измененных условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В случае, если наймодатель откажется от продления договора найма с нанимателем под предлогом того, что решил иным образом использовать квартиру, он не имеет права сдавать это помещение в наем иным лицам в течение года, так как подобное будет основанием для обращения нанимателя в суд и взыскания с наймодателя убытков, связанных с переездом, поиском и наймом нового помещения и т.д.
Расторжение договора
Съехать (расторгнуть договор найма) наниматель может, предварительно уведомив об этом наймодателя (наиболее верно – в письменном виде) за три месяца.
Вместо резюме
Итак, обязательно учитываем и уделяем особое внимание следующим условиям договора найма жилого помещения:
- подробно указываем стороны договора и ссылаемся на документы, подтверждающие право наймодателя сдать помещение.
- четко прописываем передаваемое помещение/часть помещения
- четко указываем срок договора: с___ по___года.
- указываем всех лиц, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем
- определяемся с ценой и порядком ее внесения/возможного изменения
- если договариваемся о залоге, его условия прописываем отдельным пунктом здесь же, в договоре найма. В отдельном соглашении о залоге большого смысла нет
-описывая права и обязанности сторон, подробно и четко оговариваем вопросы капитального и текущего ремонта, внесения/возмещения затрат на общие нужды многоквартирных домов, порядка внесения коммунальных и иных сопутствующих платежей и т.д.
-обращаем внимание на пункты об ответственности сторон, порядке продления и расторжения договора.
-помним, что такие пункты, как отказ нанимателя от преимущественного права на заключение договора на новый срок; снятие ответственности с наймодателя за не предоставление коммунальных услуг; односторонний отказ от исполнения условий договора являются незаконными.
www.cian.ru
Договор аренды квартиры между физическими лицами в 2018 году: как правильно оформить
Мобильность населения с годами всё увеличивается. Люди переезжают в большие города, чтобы получить там образование или реализоваться в профессиональном плане. Молодые люди стараются быстрее стать самостоятельными и переехать от родителей. Все эти факторы способствуют росту спроса на аренду жилых помещений.
Основной категорией арендодателей сегодня являются такие же граждане, не всегда разбирающиеся в правовых тонкостях ведения подобного бизнеса. Разберемся, как правильно составить типовой договор аренды квартиры между физическими лицами.
Как правильно оформить договор аренды жилья
Когда человек сталкивается с необходимостью оформить какой-либо договор, ему советуют обратиться к юристу, который специализируется в этой области, или хотя бы к нотариусу.
Сегодня же в интернете можно найти уйму образцов таких типовых договоров на сдачу квартиры в аренду, поэтому составить документ собственноручно может практически любой человек.
Разберём, на что нужно обратить внимание при составлении своего собственного договор аренды жилого помещения:
Общие положения
В начале любого договора указывается, между какими лицами он заключён. В нашем случае сторонами выступают физические лица, так что стоит указать не только Ф.И.О. каждого из них, но и номер паспорта, а также где и когда он был выдан. В качестве предмета договора указывается «аренда квартиры» и адрес, по которому она находится.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности лучше всего взять прямо из образца договора. При необходимости, можно добавить такие пункты, которые важны для какой-либо стороны.
Укажите, в чьи обязанности входит оплата ЖКУ, телефона, интернета и других ежемесячных платежей. Также оговорите в договоре, за чей счёт производится текущий ремонт – арендатора или владельца квартиры.
Важный момент, о котором многие забывают – контроль арендодателя за соблюдением правил проживания. Одни заходят раз в месяц и обязательно звонят перед этим.
Другие считают, что в свою квартиру, пусть и сданную в наём, можно заходить в любое время без всякого предупреждения. Укажите периодичность таких визитов в договоре: день недели или число месяца, время дня, в который возможен такой контроль.
Платежи и порядок расчётов
Этот пункт во всех договорах стандартный. Изменяются только размеры оплаты, сроки и способы её внесения.
Обратите внимание на порядок изменения стоимости найма помещения. Если Вы договорились о твёрдой цене на весь период, то пропишите, что плата изменению не подлежит.
Ответственность сторон
В этом пункте прописываются неустойки за просрочку оплаты, ответственность арендатора за ущерб имуществу или жилому помещению арендодателя. Стоит указать порядок расторжения договора и размер компенсации, которая выплачивается инициатором такого расторжения.
Заключительные положения
В данном пункте обязательно укажите дату, с которой договор вступает в силу, и дату окончания его действия. Пропишите также порядок передачи квартиры арендатору и обратно: сроки, порядок контроля состояния помещения и имущества в нём (составляется ли акт приёма-передачи имущества).
При заключении договора аренды квартиры на период в 12 месяцев и более, начинают действовать дополнительные гарантии для арендатора: договор продлевается автоматически после истечения периода действия, арендатор имеет преимущественное право повторного заключения договора, арендодатель должен предупредить о своём нежелании продлевать договор на оговорённых условиях за три месяца до его окончания.
Далее узнаете о возможностях и преимуществе сдачи квартиры купленной в ипотеку.
Договор найма квартиры составляется на русском языке в двух экземплярах. Стороны ставят в конце документа дату подписания, подпись и у каждой остаётся по одному экземпляру.
Не надо бояться включать дополнительные пункты в договор аренды, если они представляются важными. Нельзя курить в квартире? Нельзя держать домашних животных? В двухкомнатной квартире будут жить 5 человек, в том числе дети? Пусть все эти детали будут зафиксированы письменно.
Видео: Как составить договор на сдачу квартиры
Образцы (бланки) в word:
Недостатки аренды без договора найма
Отсутствие договора означает отсутствие юридической защиты. И пострадает тут, в первую очередь, добросовестный человек. Собственник квартиры не сможет доказать, при необходимости, что жилец вообще обязан ему что-то платить. Арендатора вовсе можно выселить в любой момент, потому как с квартирой его не будут связывать никакие документы.
Жильцы могут быть милейшими людьми на протяжении года, а потом съехать, оставив долги по ЖКУ за два месяца и прихватив телевизор в качестве бонуса. Арендодатель вдруг решит, что оплата, на которую вы договорились, слишком мала для его роскошной квартиры. Или вдруг приехал далёкий родственник погостить, поэтому надо освободить помещение до следующего утра.
Кажется, что всё это лишь страшные истории, но зачем же испытывать свою судьбу? Простой договор аренды квартиры снизит до минимума вероятность возникновения таких ситуаций, а также даст возможность отстоять своё право в суде.
Стоимость составления будет равна стоимости листов бумаги, на которых он будет напечатан. Ценность его – гарантия защиты прав и законных интересов каждой из сторон.
Акт приёма-передачи жилья по договору аренды квартиры
Большинство квартир сдаётся на небольшие сроки (до 1 года) и практически всегда с мебелью. Чтобы избежать проблем при завершении договора аренды, стоит составить акт приёма-передачи жилого помещения в пользование и приложить его к договору.
Арендатору лучше всего прихватить с собой фотоаппарат и внимательно осмотреть всё помещение. Царапины на дверях, повреждения на обоях, трещина в корпусе телевизора, неработающий выключатель – всё это необходимо зафиксировать в акте. Опишите состояние помещений, окон, бытовой техники и так далее. Прикрепите распечатанные фотографии, если необходимо.
Скачать Акт сдачи квартиры арендатору — Образец
По окончании срока аренды жилого помещения произойдёт тот же процесс, только стороны в нём поменяются. Теперь уже арендодатель будет ходить по квартире, и указывать на недостатки, требуя оплатить ущерб.
Здесь необходимо помнить о двух важных моментах:
- Во-первых, следует свериться с первым актом приёма-передачи и убедиться, не было ли этих недостатков уже при сдаче квартиры.
- Во-вторых, есть понятие естественного износа. Потёртости на ковре или обоях, появляющиеся при обычной эксплуатации, не могут быть признаны ущербом.
Имущество в квартире для найма находится для того, чтобы его использовали, плата за это входит в стоимость аренды квартиры.
Досрочное расторжение договора аренды
Договор аренды квартиры может быть расторгнут досрочно по разным причинам. Самая распространённая – по соглашению сторон. Меняется экономическая ситуация, семейные обстоятельства или происходит что-то ещё.
Интеллигентные люди всегда могут договориться между собой и полюбовно прекратить арендные отношения. Если договориться всё же не получается, то договор можно расторгнуть с выплатой неустойки.
При досрочном расторжении договора аренды квартиры по соглашению сторон необходимо просто подписать дополнительное соглашение к договору, где будет указано, когда договор перестаёт действовать, до какого срока арендатор должен выехать из квартиры, а также окончательный расчёт между сторонами (компенсации, оплата коммунальных услуг за неполный месяц и так далее).
Расторжение в одностороннем порядке. Основанием служит неоднократное неисполнение обязанностей другой стороны. Например, арендатор не платит за квартиру или делает это с задержками. В этом случае составляется письмо, в котором человек уведомляется, что договор аренды квартиры расторгается по его вине, перечисляются нарушения условий договора со ссылкой на конкретные пункты. Вручается под роспись или отправляется по почте заказным письмом.
Нет ничего сложного в том, чтобы самому оформить договор аренды квартиры, используя готовый образец. Надо только внимательно отнестись к его составлению и использовать ранее полученный опыт найма помещений, свой или других людей.
cabinet-lawyer.ru
Как правильно оформить договор аренды квартиры
Данная статья посвящается тем из нас, кто волею судеб решился сдавать собственную квартиру или наоборот снять для себя съемное жилье. Ведь очень часто многие даже не задумываются о грамотном оформлении арендного договора. И без риэлтора многие сдают и снимают. Совершенно не задумываясь о последствиях: одних в прямом смысле кидают жильцы, не заплатив или похитив какое-либо имущество; других выселяют собственники-мошенники или скандалисты.
Поэтому умные люди очень часто задаются вопросами о содержании договора аренды квартир - что туда вписать и на какие пункты стоит обратить особое внимание.
Прежде всего, стоит отметить, что этот документ обязательно имеет сроки действия. Обычно договор заключается на год, а потом, при отсутствии возражений сторон, его пролонгируют.
И еще пунктик:
Обязательно вносятся данные свидетельства о собственности и паспортные данные — как собственника квартиры, так и арендатора. Это необходимо для того, чтобы обе стороны знали, с кем заключают договор, а арендатор, кроме того, должен быть уверен, что квартира, в которую он въезжает, действительно принадлежит человеку, с которым он заключил сделку.
Данные о собственности:
Далее в договоре следует указать стоимость аренды в месяц. При этом, если существуют особые условия (например, оплата аренды сразу за квартал, внесение депозита и др.), их тоже необходимо указать.
Оплата и депозит:
Есть еще не менее важные пункты, которые обязательно должны быть отмечены в договоре. Это сведения о порядке расчета и о возможности повышения арендной платы. Необходимо сразу оговорить (и прописать это в документе), когда будет вноситься плата за аренду помещений (по каким числам или дням недели), и каким образом (наличными, перевод денег на банковскую карту или расчетный счет или какой-то другой порядок расчета). Если арендатор должен произвести ремонт квартиры в счет оплаты проживания, то желательно приложить перечень ремонтных работ и смету, а также сроки, по которым он будет производиться. Опять же, нужно указать, как при этом будет происходить взаиморасчет между арендатором и владельцем квартиры. При долгосрочном договоре аренды у владельца возникает необходимость повышения арендной платы. В этом случае также оговаривается периодичность этого повышения (например, раз в полгода). Или указывают зависимость арендной платы от курса валюты (евро или доллара).
Повышение арендной платы:
В документе указывается также, является ли арендная плата фиксированной, или она должна также включать оплату коммунальных услуг. Чаще всего оговаривается оплата услуг Интернета и междугородних звонков (при наличии стационарного телефона в квартире), но можно прописать и оплату коммунальных услуг, производящихся по счетчику (электричество, газ, вода).
В любом договоре должны обязательно оговариваться условия его досрочного прекращения. Они могут быть разные. Кроме форс-мажорных обстоятельств, могут быть и вполне прозаичные — например, задержка внесения арендатором платы за пользование помещением, или отказ владельца при необходимости срочно продать квартиру или сделать в ней ремонт. Обязательно указываются сопутствующие условия — за какой срок нужно предупредить другую сторону о прекращении договора, возможность проживания арендатора в помещении до конца оплаченного срока и т.д.
Расторжение договора:
Все пункты, описанные выше, являются необходимыми для заключения договора аренды. Но есть еще и другие, которые не обязательно включать в документ, но, тем не менее, могут оказаться полезными как для владельца квартиры, так и для арендатора.
В частности, можно прописать поименно жильцов, проживающих в арендованной квартире (можно — по количеству). Этот пункт важен для тех, кто хочет избежать вероятности субаренды, когда на занимаемой площади будут жить десять неизвестных владельцу человек вместо оговоренных трех. Можно оговорить и наличие животных или запрет их содержания в арендованной квартире. Не все собственники квартир (а особенно тех, где сделан ремонт) согласны пускать жильцов с домашними животными в помещение.
Пункт о проживающих людях в квартире и животных:
Хороший ремонт или дорогая мебель являются поводом добавления в договор и пункта «ответственность за порчу и утрату имущества». Конечно, можно обойтись и страховой суммой (депозитом), которую арендатор вносит при заключении договора аренды. Однако не всегда эта сумма может покрыть весь ущерб наймодателю. Можно прописать ответственность арендатора и в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (потоп, пожар и т. п.). Если в квартире есть ценные вещи, то стоит составить их список и приложить к договору.
Ущерб и порча имущества:
Другая сторона тоже может внести дополнительные пункты в договор. Наиболее часто вносится условие посещения квартиры хозяином, поскольку не всем нравится постоянное вмешательство владельца в личную жизнь арендатора. В таких случаях оговаривается, как часто собственник квартиры может заходить в квартиру, и будет ли посещение происходить в присутствии арендатора.
Посещение хозяином квартиры:
Конечно, не всегда можно учесть в договоре все нюансы, связанные с арендой конкретной квартиры. Консультация наших специалистов поможет вам избежать проблем с составлением договора аренды.
ЕЩЕ ПО ТЕМЕ АРЕНДЫ:
Наши риэлторы советуют, как грамотно подойти к сдаче квартиры в аренду
Наши риэлторы советуют, как сдать квартиру в субаренду
Рынок аренды квартир в 2015 году
Мошенники по аренде квартир
УСЛУГИ АРЕНДЫ:
Объявления по аренде квартир
Объявления по аренде комнат
www.ab-realty.ru
