Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке? Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке налоги

Переуступка квартиры в новостройке в 2018

Одним из способов приобретения недвижимости в новом объекте строительства является заключение договора о переуступке.

Переход права собственности возможен только на готовое жилье, введенное в эксплуатацию, заключение такой сделки невозможно до подписания государственной акта о пригодности недвижимости для проживания.

Что это такое

Покупка недвижимости на этапе застройки предполагает отсутствие установленных имущественных прав на объект застройки. Собственности как таковой в этот момент до сдачи дома в эксплуатацию еще не установлено.

Подтверждение владения осуществляется на основании договора долевого участия в строительстве.

Квартира значится на плане проектной документации и не имеет почтового адреса и кадастрового номера до момента сдачи дома в эксплуатацию и подписания соответствующего акта государственной комиссией.

В договоре на долевое строительство закреплены обязанности застройщика возвести объект недвижимости в определенный срок, который контролируется со стороны государства уполномоченной по возведению капитальных строений в определенном регионе.

Со стороны покупателя возникает право на получение готового для заселения объекта недвижимости с обязанностями по внесению им регулярных платежей в счет оплаты стоимости квартиры.

Также он обязуется обеспечить явку и приемку готового объекта недвижимости после завершения строительства.

Заключение договора купли-продажи на этом этапе невозможно, в связи с отсутствием сведений о квартире как об отдельном объекте недвижимости, готовом для проживания.

Подтверждением передачи жилья в пользование граждан служит подписание между застройщиком и покупателем акта приема-передачи, составление которого возможно только после выдачи соответствующего документа об эксплуатации.

Это означает, что помещение пригодно для проживания, подключено к инженерным сетям коммунальных служб.

Правовые основы

Переуступка требования именуется в юридической практике договором цессии. Если квартира оплачена не полностью, а в части, то в договоре между продавцом (цессионарием) и покупателем (цедентом) устанавливается необходимо погашения задолженности в пользу строительной организации в указанном объеме.

Инвесторами по договорам долевого участия в строительстве и переуступки могут выступать как граждане, так и юридические лица. На практике такое жилье оказывается значительно дешевле, чем в готовом виде после регистрации права собственности.

Важно: Если дом введен в эксплуатацию, на квартиру оформлена собственность, получен соответствующий документ в Росреестре, то заключение договора переуступки права не допускается.

Есть возможность совершить сделку только путем заключения обычного договора купли-продажи с регистрацией владения на нового хозяина.

Оформление покупки

Переуступка прав требования на квартиру бывает двух видов:

заключение договора о долевом участии в строительстве на основании закона №214. Передача готового жилья осуществляется в обозначенный в контракте срок. Регистрация соглашения осуществляется в Росреестре до момента ввода дома в эксплуатацию при предоставлении пакета услуг от застройщика как юридическое лицо, проектной документации, разрешения на строительство, акта об отводе земельного участка, и заявления от покупателя;

оформление предварительного договора. Исключаются любые расчеты с застройщиком, оплата производится только в отношении продавца. Такой вид сделки связан с большими рисками для собственника в связи с неполучением средств в качестве платежа от покупателя. Важно оформить документы на обязательства, возникающие у нового покупателя.

Главным условием заключения цессии является получение соглашения от застройщика. Условия его зависят от того, оплачена ли часть стоимости квартиры на момент ее возведения, или долг полностью погашен.

Если доля продавцом в отношении строительной компании полностью оплачена, то покупателю остается только заключить договор, взаимодействовать с компанией, имеющей право на возведение объекта, не требуется.

Процесс оформления осуществляется в несколько этапов:

продавец обязан составить бумаги, относящиеся к первоначальному оформлению прав на квартиру – договора долевого участия в строительстве, квитанций об оплате, расписок, акта ввода в эксплуатацию, если помещение передано в пользование;

покупатель анализирует представленные документы, решает, готов ли он оплатить остаток задолженности на счет застройщика, выполнить обязательства по договору;
подписывается договор цессии с переходом прав на нового покупателя, регистрация происходит в Росреестре.

Необходимые документы

В договоре о переуступке права требования отражаются:

ФИО или наименование покупателя и продавца;
название строительной компании с номером государственной регистрации и налоговым идентификационным номером, разрешение на возведение многоквартирного дома, допуск на строительные работы, данные проектной декларации;
предмет договора – передача прав на квартиру с определенными характеристиками на основании данных проектной декларации без указания на почтовый адрес, поскольку он присваивается только после получения акта ввода в эксплуатацию жилого дома;
стоимость жилья, при рассрочке платежа – график внесения средств, возможность начисления процентов, определенные даты и способы перевода средств;

условия перевода долга, погашения оставшейся задолженности.

Возможно также по такой схеме заключение договора ипотеки с банковским учреждением. Обязательно прилагается бумага от застройщика о том, что он согласен с заключением договора с кредитным учреждением на заявленных условиях.

Оформление сделки возможно как в отношении застраиваемого объекта по договору цессии, так и готовой недвижимости при переходе права собственности.

Риски покупки квартиры по переуступке

Сопровождение сделки с недвижимостью осуществляется по правовой схеме, последствием которой может стать наступление следующих рисков:

признание сделки недействительной

важно прописывать в договоре реальную стоимость, оплаченную продавцом, что зачастую не происходит по причине сокрытия реальных расходов для налогового учета

двойные продажи

с принятием закона о долевом участии в строительстве массовая практика перезаключения договором на третьих лиц была частично прекращена, однако и на основании нового закона иногда допускаются казусы, для покупателя важно проведение контроля соблюдения требований законодательства для защиты своих прав, в частности, по регистрации прав учреждениях Росреестра

Налоговый вычет

Приобретение недвижимости в рамках договора о долевом участии в строительстве облагается также налогом и с них подлежат вычислению имущественный вычет.

Обязательный сбор начисляется в случаях, когда продавец реализует недвижимость, принадлежащую ему на праве собственности, то есть оформленную во владение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрации права на хозяина, в течение 3 лет.

Если продажа происходит после этого периода, обращаться в налоговую инспекцию для подачи декларации по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог не нужно.

За налоговым вычетом в размере 13% от стоимости приобретенной недвижимости можно обратиться в налоговую инспекцию каждому гражданину России со статусом резидента, то есть находящегося на территории РФ более 183 дней и осуществляющего выплаты подоходнего налога, только один раз.

Это требование не распространяется на детей, получить вычет за которых может один из родителей по согласованию, если доля в собственности или полностью жилье оформляется на несовершеннолетнего. После наступления 18 лет гражданин может воспользоваться правом на вычет самостоятельно.

Налоги исчисляются как при приобретении квартиры по договору купли-продажи, так и в рамках переуступки права требования до завершения строительства.

Порядок и ставки, предусмотренные налоговым законодательством, не меняются от этапа строительства. Фактически налогообложение будет начисляться с сумм, представляющих разницу между первоначальной стоимостью, указанной в договоре долевого участия строительства и соглашением о цессии.

Переуступка квартиры в новостройке по акту приема передачи

Заключение цессии возможно как с момента объявления начала работ, так и после подписания акта приема-передачи, что означает возможность проживания в квартире, подключении дома к коммунальным службам и получение документации о вводе строения в эксплуатацию.

С момента подписания акта начинает оплачивать коммунальные услуги, электричество, обслуживание мест общего обслуживания непосредственно покупатель.

В связи с этим необходимо зафиксировать на момент подписания договора о переуступке права требования показания индивидуальных счетчиков на потребление коммунальных услуг, взять справку об отсутствии задолженности по квартплате от продавца.

Между родственниками

Не распространяется обязательство по оплате сбора при организации продажи между близкими родственниками, к которым относятся родители, дети и братья с сестрами, как полнородные, так и с разным одним родителем.

Однако получить имущественный вычет по такой сделке также не получиться, то есть осуществить возврат оплаченного налога по ставке НДФЛ с любых источников доходов.

До 2014 года перечень родственников был достаточно широким, на основании позднего законодательства он был значительно сужен, что позволяет установить точно до момента совершения сделки, будет ли удержан налог.

Утаивать от налоговой службы факт подписания документов с родственниками не стоит, даже если у граждан разные фамилии и установить их семейные связи на первый взгляд достаточно сложно.

Это связано с тем, что если при обнаружении родства во время проведения камеральной проверки налоговая служба обнаружит такое нарушение в порядке подачи документов, последует отказ от предоставления налогового вычета с последующим наложением штрафов на виновное лицо.

Стоит ли покупать квартиру по переуступке необходимо решить до заключения договора, оценив все возможные юридические риски и проанализировав документацию на жилье.

Желательно, чтобы строительный объект уже был сдан в эксплуатацию, это позволит избежать рисков, связанных с невозведением объекта в срок.

Если здание возведено, что подтверждается актом приема-передачи, заключить цессию уже не удастся, сделка осуществляется только в рамках договора купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями.

Видео: Что такое переуступка квартиры в новостройке?

kvartirkapro.ru

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2018

На практике покупка квартиры в новостройке с помощью оформления переуступки прав – редкое явление, поскольку процедура считается весьма сложной и рискованной.

Переуступка прав – цессия, сделка, в результате которой покупателю будет продана квартира не через застройщика, а через инвестора. Чтобы избежать ошибок и не потерять свои деньги, следует внимательно изучить особенности покупки жилья данным образом.

Что это такое

Лицо, которое заключает договор о долевом участии в офисе застройщика, имеет право и возможность передать собственные первичные права на жилье другому лицу. Именно такая передача и называется переуступкой права. Сторонами сделки выступают также продавец и покупатель, только в этом случае, они будут указаны в договоре, как цедент и цессионарий.

Застройщик будет являться третьей стороной в сделке. Когда договор подписан и вступит в силу, цессионарий обязан решать все спорные вопросы с застройщиком.

Виды переуступки:

Заключение договора о долевом участии покупателя квартиры в строительстве новостройки. Посредник или цедент может передать права только после того, как полностью расплатится за квартиру. Следует учитывать, что мошенники могут подстроить все так, что покупатель будет вынужден погашать задолженность цедента перед застройщиком.
Оформление договора купли – продажи на предварительной основе. Такой договор еще не является основанием для передачи прав. Она произойдет только после заключения основного договора. Покупатель должен погасить задолженность продавца, однако, если сделка будет расторгнута, деньги обязательно должны вернуть.

Не каждая строительная компания согласится на заключение подобных договоров и сделок.

Это связано с тем, что:

застройщик стремится снизить вероятность перепродажи квартиры в дальнейшем;
инвесторы, продавая квартиры, снижают цены на них;
процесс переоформления прав – долгий и сложный, возникают большие риски.

Когда покупатель подпишет договор, он не сможет изменить его, добавить и отменить какие – либо пункты, назначить свои условия. Покупатель в полной мере берет на себя ответственность и участвует в сделках с застройщиком, возвращает долги.

Особенности продажи квартиры в новостройке по переуступке:

Если был выбран вариант оформления переуступки с подписанием договора долевого участия, следует помнить о том, что такой договор в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре.
Покупатель может потребовать от продавца все квитанции по оплате квартиры и счетов, чтобы обезопасить себя.

Застройщик в обязательном порядке должен дать свое согласие на переуступку, в противном случае, сделка не может состояться.
При передаче всех документов составляется соответствующий акт, подписываемый обеими сторонами – участниками сделки.

Избежать ошибок при оформлении переуступки прав можно, только если знать об основных рисках или проконсультироваться с юристом.

Необходимые документы

Перед подписанием договора, покупателю следует убедиться в наличии следующих документов, которые впоследствии будут переданы ему:

договор о долевом участии в процессе строительства дома подписывается продавцом квартиры и застройщиком. Необходимо проверить, чтобы данный документ был зарегистрирован в Росреестре, иначе он будет считаться недействительным;
согласие застройщика на оформление сделки по переуступке;
чеки, квитанции и справки с переводами денег на оплату приобретаемой недвижимости. Продавец обязан оплатить ее, прежде, чем продавать, иначе все долги перейдут к покупателю;
акт приема – передачи всех документов с подписями каждой из сторон;

если продавец состоит в законном браке, должно быть согласие супруга или супруги на продажу квартиры.

Если хотя бы один документ отсутствует, сделка не может состояться.

Также покупатель, перед заключением договора переуступки может запросить у застройщика следующие документы:

документ о праве собственности продавца на тот участок земли, на котором построен многоэтажный дом;
учредительные документы застройщика;
справка, подтверждающая постановку на учет в налоговой;
официальное разрешение на строительство, выданное гос. органами.

При подписании договора по переуступке и заверении его у нотариуса потребуются паспорта каждого из участников сделки.

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Процесс оформления переуступки можно разделить на четыре основных ступени, каждая из которых имеет огромное значение и должна быть пройдена:

В первую очередь покупатель должен проверить наличие всех необходимых для совершения сделки документов, убедиться в том, что было получено свидетельство о государственной регистрации, а также в том, что застройщик имел право на строительство многоквартирного дома на определенном участке.
После этого начинается процесс подготовки обеих сторон к заключению сделки. На этом этапе продавец обязан: уведомить застройщика о намерении передать права на недвижимость другому лицу, получить согласие в письменном виде с подписью и печатью. Застройщик выдает справку о том, что квартира полностью оплачена, после чего следует получить выписку из Росреестра.
Покупателю следует получить разрешение своего супруга на приобретение жилья, если будут потрачены общие деньги, в случае приобретения квартиры в ипотеку, нужно заключить договор с банком.
На третьем этапе происходит составление договора. Скачать бланк можно по этой ссылке.
Заключительный, четвертый этап – это процесс регистрации договора в Росреестре.

Процесс регистрации происходит следующим образом:

Стороны подписывают договор, тем самым, соглашаясь с его условиями.
В Росреестр предоставляется пакет документов: паспорта каждого из участников сделки, согласия супругов каждой из сторон, первоначальный вариант договора, заключенный между застройщиком и продавцом, выданное застройщиком разрешение на передачу права.
Покупатель должен также предоставить договор, заключенный с банком, если недвижимость будет приобретена в ипотеку.
Оплачивается госпошлина в установленном размере, предоставляется квитанция с печатью кассира.
Регистратор принимает все документы и составляет заявление, которое все участники сделки должны подписать.

В течение 10 дней будет произведена регистрация договора. Продавец и покупатель забирают свои документы, и сделка считается совершенной, права передаются от продавца к покупателю.

Налогообложение

Как и большинство сделок с деньгами, переуступка прав в России облагается налогом в размере 13% для российских граждан. Иностранные граждане при проведении подобных сделок обязаны уплатить 30% налога.

Снизить налог, по условиям Налогового кодекса можно лишь одним из следующих способов:

Оформить налоговый вычет после приобретения недвижимости, обратившись в Налоговую.
Путем уменьшения суммы, которая будет получена продавцом в результате переуступки прав на недвижимость. Налогом будет обложена лишь чистая прибыль, разница в цене, которая образуется в результате покупки квартиры у застройщика и продажи ее покупателю.

Обратившись в Налоговую, необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и собрать все документы, подтверждающие заключение сделки.

Возможные риски

Большинство рисков можно свести к нулю, если внимательно изучать все полученные от инвестора документы, проверить регистрацию права на недвижимость и землю, правильно составить договор цессии.

Риски при оформлении переуступки прав на квартиру в новостройке:

в некоторых случаях договор цессии может признан недействительным впоследствии, а вернуть деньги будет крайне сложно, иногда даже невозможно. Чтобы обезопасить себя от этого при покупке квартиры, необходимо: дольщик должен оплатить полную сумму, и предоставить подтверждение того, что все долги перед застройщиком были погашены. Также, застройщик должен письменно заверить, что он имеет ничего против продажи квартиры;
застройщик может обанкротиться. Следует особенно насторожиться, если квартиры в жилом комплексе продаются массово и все – по сниженной цене;
мошенники могут продать одну и ту же квартиру два раза, пользуясь правом на оформление договора переуступки. Вернуть деньги или квартиру в таком случае практически нереально, суд признает право собственности за тем, на кого был оформлен договор долевого участия.

Чаще всего встречаются ситуации, когда продавец случайно или намеренно забывает известить застройщика о передаче прав, в результате чего сделка впоследствии признается недействительной. Только дотошная проверка документов позволит обезопасить покупателя от потери большой суммы денег.

Плюсы и минусы

Несмотря на все сложности в оформлении сделки, переуступка прав собственности на квартиры в новом доме имеет свои плюсы:

Недвижимость продается по заниженной стоимости.
Люди, которые вложили свои деньги в долевое строительство, могут вернуть их, передав права другому гражданину.
Можно заработать, перепродавая квартиру после того, как цены на жилье вырастут в несколько раз.

Минусы:

Большие риски, высокая вероятность потерять деньги.
Передача покупателю всех обязательств перед застройщиком.
Большое количество документов, необходимых для оформления сделки.

Покупка квартиры по договору о переуступке прав является отличным вариантом для тех, кто не может позволить себе купить жилье даже в новостройке. Стоимость на квартиру в данном случае может быть снижена вплоть до 20%.

Мошенники могут продать квартиру, которая не была куплена до конца, и таким образом покупатель будет должен выплатить долг перед застройщиком за совершенно чужого человека. Избежать этого можно, только требуя все справки и чеки, расчетные квитанции.

Покупка квартиры при заключении сделки по переуступке прав может оказаться выгодной, если учесть все моменты, выяснить и разрешить спорные вопросы и правильно оформить документы, не забыв о регистрации договора в Росреестре.

Видео: Как купить квартиру в новостройке по переуступке

kvartirkapro.ru

Переуступка квартиры в новостройке - что это, налоги и покупка квартиры по переуступке

Приобретение квартиры происходит не всегда от застройщика к покупателю напрямую. Как правило, строящееся жилье перепродается.

Новостройка

Инвесторы вкладывают деньги в строительство недвижимости, при этом они считаются собственниками, после чего свое право владения они могут передать третьему лицу. Переуступка осуществляется еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Первоначальный инвестор имеет возможность купить квартиру у застройщика, а после, передать за другую плату физическому лицу. Именно этот процесс и носит название переуступки прав на недвижимость.

Переуступка квартиры в новостройке — это процесс сделки по передаче первичных прав на покупку квартиры у застройщика третьему лицу.

Описание

Переуступка носит еще одно название, цессия. Если рассматривать схему подробнее, то стоит отметить, что:

Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Область применения

Область применения переуступки прав на недвижимость очень широкая.

Рассмотрим самые распространенные области:

Чаще всего, цессия заключается для приобретения жилья для личного проживания. Такая ситуация может возникнуть, если в новостройке не осталось свободных квартир и единственным способом осталось приобрести ее по переуступке.
Область применения процесса связана с инвестициями и сделками на первичном рынке, вследствие чего одна сторона получает выгодное предложение и прибыль.

Как оформляется?

Стоит помнить, что этот процесс обязательно регулируется Гражданским Кодексом и в нем выделяется всего 2 вида переуступки:

Если есть предварительный документ купли-продажи. В этом случае права переходят покупателю. Дополнительно составляется предварительный документ, но купля-продажа по нему не состоится, так как необходимо составить основной договор.
Когда имеется договор долевого участия в строительстве. Здесь все предельно просто, так как имеется собственность. Застройщик не может помещать владельцу доли переуступить свои права, а сам инвестор имеет право не согласовывать сделку цессии с ним.

Необходимые документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые необходимо тщательно изучить:

Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
Необходимо получить согласие застройщика.
Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
Также, имеется пакет отдельных документов.

Покупатель должен получить на руки такой пакет документации:

Главный договор и дополнительные соглашения к нему.
Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
Письменное, заверенное согласие застройщика, если был оформлен кредит, то еще дополнительно согласие от банка.
Дополнительные документы, связанные с перепиской, с инвестором или надзорными органами.
Акт, который будет свидетельствовать о передаче недвижимости.

Образец договора

Цессия заключается по бланку, в котором должны быть внесены не только личные данные сторон, но и их статус. Если имеется третье лицо, которое предъявлять какие-то требования, то оно должно быть внесено в документ.

Дополнительно составляются:

Соглашение, в котором будет указано, что все заинтересованные стороны уведомлены.
Трехсторонний договор со всеми правами и обязанностями.

В тексте надо обратить внимание, чтобы освещались такие моменты:

Место заключения документа и дата.
Паспортные данные обеих сторон.
Дата регистрации.
Описание недвижимости.
Права и обязательства сторон друг перед другом.
Указывается сумма соглашения.
Личные подписи сторон.

Скачать образец договора цессии (в формате Word).

Процесс оформления

Сам процесс оформления имеет множество нюансов, на которые стоит обратить внимание:

Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

Покупатель обязан проверить:

платежные поручения;
квитанции;
проверить указанную сумму с суммой, которая была проведена через банк;

Важно учитывать моменты, по которым сделка будет признана недействительной:

Дольщик не выплатил долг и не указал это в договоре.
Если в основном договоре обязательно надо было получить согласие, но его не получили.
Если банк не дал своего согласия и квартира была приобретена в ипотеку.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, бухгалтерским учетом и декларацией проекта.

Особенности сделки

Главной особенностью сделки по уступке считается оплата налога. Согласно закону, он платится цедентом.
Указывается настоящая сумма сделки.
Квартира не должна быть обремененной.
Договор может заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, если она состоит из нескольких комнат.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества:

Использовать этот процесс можно с целью получения прибыли.
Такой выход можно использовать для того, чтобы осуществить свои личные пожелания.
Такие квартиры можно купить дешевле у инвестора.

Недостатки:

Это большой риск.
Не всегда удается объективно оценить обстоятельства.
После заключения купли-продажи продавец не несет никаких обязательств, поэтому все вопросы придется решать с владельцем строительства.

Оформление задним числом

Цессию оформить нельзя, когда уже будет подписан акт приема-сдачи жилья. Но как правило, весь этот процесс занимает большое количество времени, иногда истекает год, прежде, чем все официальные моменты будут завершены.

Иногда в таком случае можно пойти на хитрость и оформить документы задним числом. Если он предварительный, то можно просто изменить дату основного договора. Естественно, если он не прошел регистрацию в государственных органах.

Налоги

Этот вид облагается налогом, который должен оплатить дольщик. Налог рассчитывается из всей суммы. Но часто стороны договариваются брать все расходы по налогам пополам, но взамен инвестор должен будет уступить в первоначальной стоимости жилья.

Эти моменты должны быть обязательно включены в договор, поэтому прежде, чем он подпишется, его стоит внимательно изучить профессионалу, и в случае чего он сможет внести видоизменения.

Риски

Чтобы процесс прошел удачно, стоит обратиться за помощью к профессионалу, который точно знает какие документы должны быть в наличии, и как правильно их необходимо заполнять.

Договор цессии может быть связан с такими рисками:

Он может быть признан недействительным. В таком случае очень сложно что-то доказать, так как претензии надо предъявлять не продавцу, а застройщику.
Застройщик является банкротом. Чаще всего в таких случаях, предлагают жилье по низкой стоимости.
Есть вероятность попасть в руки к мошенникам, которые могут перепродавать жилье не только одной стороне, но и еще нескольким лицам. В таком случае выиграет первоначальный покупатель.

Только в случае обращения к знающим и опытным специалистам вы можете быть уверенными, что не попадете в непредвиденную ситуацию.

consultplace.ru

Переуступка прав собственности — кому и когда выгодна?

Оглавление:

Кому выгодны сделки подобного типа
Виды сделок цессии
Ипотека и цессия
Цессия и налоги

Переуступка прав собственности возможна при любом виде сделки от купли-продажи до соинвестирования. Чаще всего она возникает при строительстве новых жилых объектов. В этом случае лицо, которое приобрело объект недвижимости на первых этапах строительных работ, передает права и обязанности на него третьей стороне — застройщику. В юридической практике такая схема получила название «цессия». Продавец прав и обязанностей, связанных с этис жильем, — цедент, а покупатель именуется цессионером.

Кому выгодны сделки подобного типа

Сделки цессии в некоторых жизненных ситуациях выгодны и продавцу, и лицам, приобретающим жилые объекты. Для большинства покупателей переуступка прав собственности на квартиру — единственный шанс приобрести жилье в конкретном многоэтажном доме, если продажа объектов в нем завершена.

Сделки цессии — прибыльный инструмент инвестирования. Перепродажа объектов может принести хорошую прибыль, достигающую 60% и более. Некоторые застройщики начинают реализацию квартир на самых ранних этапах. Как правило, при возведении подземного паркинга стоимость объекта, купленного ранее, может увеличиться на 10%. Затем в середине стройки и по ее окончании стоимость еще увеличиться на 40 — 50%.

Иногда продажа таких объектов вызвана финансовыми трудностями, когда первоначальный покупатель не имеет возможности оплачивать взносы заемщику. В этом случае потенциальный цессионер обязан узнать об объеме накопившейся задолженности у застройщика.

Иногда случаются и позитивные моменты, побуждающие цедента реализовать жилье, — это получение наследства, получение бесплатного объекта от государства и т.д.

Виды сделок цессии

Что такое цессия и как ее заключить. Фото: freedigitalphotos.net Уступка по договору долевого участия. Сделка возможна до сдачи квартиры застройщиком. До этого времени собственник прав на жилье может меняться много раз. Если застройщик получил не весь объем денежных средств, то задолженность перед ним автоматически переходит на цессионера. Такой договор обязательно регистрируется в государственных органах.

Уступка по предварительному договору реализации объекта. Основная его особенность — цессионер приобретает право в перспективе заключить договор с третьей стороной о передаче квартиры на определенных условиях, но не о передаче жилья. Договор может быть расторгнут. При этом все взносы цессионера третьей стороне возвращаются.

Ипотека и цессия

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, ипотека по которой вступила в силу, возможна. В соответствии с ФЗ « Об ипотеке» цессионер приобретает право собственности на объект недвижимости, а также обязанности перед банком об уплате ежемесячных платежей. В этом случае переоформляется залоговая, так как в качестве собственника выступает новое лицо.

До сдачи квартиры объект может быть реализован неограниченное количество раз по сделке цессии. В этом случае цедент не несет ответственность за своевременность выплаты платежей новым должником. Однако как первая сторона сделки он не освобождается от ответственности за передачу недействительного требования (Гражданский Кодекс РФ).

Цессия и налоги

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, налоги по которой взимаются с первого инвестора, вызывает массу спорных вопросов. Нежелание цедента оплачивать все налоговое бремя понятно, ведь налог исчисляется со всей суммы сделки. Нередко обе стороны делят между собой обязанность по уплате налоговых платежей.

В договоре следует указывать реальную сумму сделки. В противном случае могут возникнуть трудности с получением налогового вычета или при подаче претензий к застройщику.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке. Риски

Сделки цессии относятся к самым рискованным. Цессионер должен помнить о рисках, связанных:

С недобросовестным застройщиком. Прежде чем оформлять подобную сделку, необходимо уточнить о репутации застройщика, узнать на какой стадии находится возведения объекта, получить документы, подтверждающие стадию строительных работ, а также посетить стройку.
С мошенниками. Нередко на один объект договор заключается с несколькими лицами. Поэтому цессионер обязан требовать государственной регистрации сделки.
С возможностью получения лишь первоначальной суммы, при условии аннулирования договора долевого участия (ФЗ № 214).
Сделки по переуступке прав собственности весьма популярны в России. Финансовые трудности первой стороны цессии, получение наследства или бесплатного жилья заставляют их реализовывать объект недвижимости. Тем, кто боится приобрести жилье на ранних этапах строительства, подобные сделки — просто палочка-выручалочка. Максимальные риски несут инвесторы, которые приобрели жилье до возведения котлована или подземного паркинга.

domananeve.ru

что это значит, надо ли платить налог, ипотека

Покупка квартиры в новом доме чаще всего происходит по договору переуступки. Суть процедуры заключается в смене владельца имущества до сдачи жилья в эксплуатацию. В приобретении недвижимости по договору цессии есть весомые плюсы для всех участников сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Но и риски могут быть серьезные, поэтому, чтобы избежать разочарований, лучше заранее изучить все особенности приобретения жилплощади по договору уступки.

В чем суть понятия «переуступка прав» на квартиру

По факту процедура переуступки не является продажей жилища от застройщика покупателю. Она представляет собой смену участника по договору с застройщиком, т. е. бывший владелец передает новому покупателю право собственности имуществом.

По итогам сделки уже покупатель продолжает вносить денежные средства по существующему договору, если бывший владелец не внес полную стоимость жилья. Одновременно с долговыми обязательствами покупатель наделяется и правами по договору, поэтому может требовать от застройщика своевременность сдачи квартиры и обещанное качество работ.

Операция по переуступке недвижимости называется цессия, первый покупатель по договору – цедент, последующий – цессионарий. Если за цедентом остается задолженность по платежам, то без разрешения застройщика на проведение процедуры цессии не обойтись.

Встречаются случаи, когда слишком предприимчивые застройщики пользуются своим положением, и дают согласие на переуступку только за определенную плату. Однако чаще всего представители строительной компании ничего не имеют против смены дольщика, поскольку по факту им не важно, кто именно будет вносить платежи.

Полученное разрешение необходимо хранить до того момента, пока не будут полностью оформлены документы на право собственности имуществом.

Важно! Чтобы после завершения строительства и сдачи жилья в эксплуатацию, цессионарий не был обманут, и получил квартиру в распоряжение, необходимо отправить письменное уведомление о смене владельца в строительную компанию. Это нужно для того, чтобы застройщик по окончанию строительства не передал жилье первоначальному собственнику.

Что такое цессия?

Как происходит заключение договора переуступки квартиры в новостройке

В редких случаях квартиру в новостройке можно приобрести напрямую у застройщика. В большинстве случаев придется заключать договор переуступки с инвестором, выкупившим жилье с целью дальнейшей перепродажи, либо с рядовым покупателем, который по каким-либо причинам передумал ждать заселения в новый дом.

Для заключения сделки по переуступке квартиры в новостройке цессионарий принимает от цедента пакет документов, подтверждающих первоначальные договоренности с застройщиком. Обязательный перечень документов для переуступки:

предварительный договор;
основной договор;
дополнительные условия;
расчетные документы.

Факт передачи подтверждается составлением акта, который подписывается обеими сторонами. Кроме того, покупатель должен удостовериться, что у цедента нет долговых обязательств или штрафов за просрочку платежей. Иначе это может стать основанием для расторжения первоначальных договоренностей.

В договоре цессии прописываются условия сделки, а также дата подписания документа и порядковый номер государственной регистрации. Если недвижимость приобреталась в браке, продать ее можно, только получив заверенное согласие второго супруга, или с присутствием обоих супругов.

Квартира в новостройке может передаваться по уступке только до момента подписания акта приема-передачи с застройщиком. После сдачи жилья в эксплуатацию квартира продается только по договору купли-продажи.

Влияние типа договора на проведение цессии

Условия процедуры переуступки зависят от того, какой тип договора первоначально заключен между сторонами. В первую очередь это определяет права цедента, поэтому нужно знать разницу между типовыми договорами, прежде чем решиться на покупку квартиры по переуступке.

Как происходит переуступка квартиры в новостройке, расскажет это видео:

Основные черты цессии при ДДУ

Процедура уступки собственности, проведенная по договору долевого участия (регулируется ФЗ-214), наиболее полно гарантирует защиту покупателя со стороны закона. Договор переуступки может заключаться только после регистрации ДДУ в Росреестре. С этого момента цедент имеет право уступить право собственности цессионарию.

Как зарегистрировать ДДУ после его подписания, читайте тут.

Важный момент, обозначенный в ФЗ-214 – запрет передачи права собственности новому дольщику, если нет полной оплаты стоимости жилья, прописанной в ДДУ. В этом случае необходим перевод долга со старого дольщика на цессионария.

Особенности цессии при заключении предварительного договора

Предварительный договор уступки – документ, который не подлежит обязательной регистрации и не является гарантом того, что покупатель впоследствии станет собственником конкретного жилья. Предварительный договор дает единственное право – требовать заключение основного договора со строительной компанией.

Поэтому, чтобы не быть обманутым, не стоит вносить никакие платежи до заключения основного договора, иначе с покупателя могут потребовать повторной оплаты стоимости квартиры.

Такая процедура несет в себе большой риск для покупателя в случае банкротства застройщика. Если уступка проводилась по ДДУ, то существует гарантия выплаты компенсации после продажи дома.

Переуступка в ЖСК

Переуступка квартиры в Жилищно-строительном кооперативе – довольно редкое явление, поскольку эта операция не предусмотрена законодательством. Обычно, чтобы стать собственником пая в ЖСК, необходимо провести общее собрание кооператива, где будет принято решение о принятии нового участника.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки прав?

После этого новый член кооператива оплачивает вступительный взнос. Даже если один из членов кооператива захочет переуступить право собственности новому владельцу, цессионарий не может стать участником кооператива автоматически.

Переуступка пая представляет собой возврат изначального денежного взноса пайщику (продавцу-цеденту), с последующей передачей этой суммы новому владельцу, которую он в свою очередь снова вносит в кооператив.

Не существует стандартного договора для проведения подобной операции. К тому же, если предыдущий пайщик выплачивал дополнительные или целевые взносы, то после выхода из кооператива, они ему не вернутся.

Такие спорные моменты решаются на общем собрании, и нового пайщика могут освободить от подобных трат. Однако в этом нет гарантии, поскольку каждая ситуация рассматривается отдельно руководством кооператива или общим собранием.

Налогообложение при продаже квартиры по переуступке

Все сделки по переуступке недвижимости облагаются налогом, что предусмотрено Налоговым Кодексом РФ. Для россиян эта сумма составляет 13%, для иностранных граждан – 30%.

Для того, чтобы сократить налоговые выплаты можно снизить уровень прибыли от продажи переуступки, т.е. разницу между суммой, выплаченной застройщику по ДДУ, и суммой продажи конечному покупателю. Налогом облагается именно доход от операции по переуступке квартиры.

Данные о проведении операции переуступки подаются в налоговую службу. Сделать это нужно до конца апреля в том году, который идет после получения дохода от сделки. В налоговой декларации указываются данные о полученной прибыли. Оплата налога производится до 15 июля этого же года.

Преимущества и недостатки продажи квартиры по договору цессии

Кроме явных преимуществ, которые подразумевает процедура цессии, она всегда сопряжена рисками. Однако их можно снизить, если четко следовать законодательству РФ. Квартира, купленная по переуступке, всегда обходится дешевле, чем недвижимость, купленная у застройщика или уже сданная в эксплуатацию.

Как составить предварительный договор купли-продажи, узнайте из этой статьи.

Главные риски, с которыми может столкнуться покупатель-цессионарий, вступив в права по договору долевого участия:

получение некачественного жилья;
нарушение сроков строительства и сдачи в эксплуатацию;
банкротство строительной компании.

Чтобы избежать неприятностей, важно внимательно изучить все условия ДДУ, сроки ввода жилья в эксплуатацию, посетить место строительства, почитать отзывы о работе компании-застройщика. Грамотный юрист поможет разобраться со всеми нюансами договора, а значит снизить возможные риски.

Советы для покупателя, как избежать махинаций при покупке квартиры в новостройке:

Стоит подсчитать разницу между первоначальной стоимостью квартиры по ДДУ, и суммой, по которой недвижимость передается новому покупателю. Слишком маленькая разница в суммах должна насторожить.
Обратить внимание на дату первичного заключения договора. Если с этого момента прошло более полугода, нужно тщательней изучить документацию строительной компании.
Посмотреть, какими темпами идет строительство, узнать отзывы о репутации застройщика, особенно, если по этому объекту по договору цессии передается большое количество квартир.
Если цедентом выступает не физическое, а юридическое лицо, лучше обратиться за консультацией к независимому эксперту.

Чтобы не попасться на махинации с недвижимостью, в договоре необходимо указывать реальные суммы, не пытаясь уйти от налогов. Иначе, в результате расторжения сделки, может пострадать как продавец, так и покупатель.

Особенности продажи квартиры по переуступке при ипотеке

Переуступка ипотечной квартиры предполагает следующую схему: цессионарий вместе с правом приобретения недвижимости получает обязанности по уплате действующего займа. По договору цессии покупатель компенсирует цеденту часть денежных средств, затраченных на погашение ссуды за предыдущий период.

Риски при покупке квартиры по переуступке, смотрите в этом видео:

О размере компенсации продавец и покупатель договариваются между собой. Преимущества переуступки ипотечной квартиры для клиента:

Отсутствие необходимости оценки жилища. Тем самым экономится часть денег, которую нужно было заплатить оценщику.
Экономия времени. Не нужно ждать подтверждение банка на приобретение квартиры, собирать заново пакет документов для оформления кредита.
Экономия средств. Нет необходимости вносить первоначальный платеж, и выплачивать комиссию за оформление кредита.

Особый вопрос – отношение банковской структуры к договору переуступки. Банк не подписывает документ по переуступке долга, а заключает новый договор с цессионарием. Причем условия нового договора могут отличаться от тех, которые были у предыдущего владельца, например, изменится курс валют или поднимется тарифная ставка.

По этой причине конечному покупателю, возможно, придется выплачивать большую сумму, чем та, которая указывалась в договоре с первичным владельцем. В процедуре уступки долга могут фигурировать другие участники: когда сменяется кредитор, а не заемщик.

Вследствие неуплаты или просрочек у клиента, банк может перепродать долг по кредиту другому банку или коллекторской организации. Перед заключением договора цессии с новым заемщиком, банк внимательно изучает его кредитную историю и платежеспособность.

Как переуступить право требования на квартиру, читайте здесь.

Финансовое учреждение заинтересовано в том, чтобы заемные средства были возвращены вовремя, поскольку продажа ипотечной собственности с аукциона или передача долга в другой банк – процесс довольно сложный.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 653-60-72 доб. 184 (Москва) +7 (812) 426-14-07 доб. 431 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно !

Купить новую квартиру прямо из рук застройщика не всегда получается. Часто встречаются ситуации, когда жилье в новостройке перепродаётся третьим лицам.

Расскажем более простыми словами, что такое переуступка квартиры в новостройке: инвестор (то лицо, которое приобрело жилье у застройщика) передаёт другому лицу своё право на использование жилплощади после того, как строительство будет завершено, за установленную плату.

Эта схема совершенно законная и легальная, если оформить сделку надлежащим образом.

Содержание статьи

Выгодна ли переуступка?

Некоторые частные инвесторы массово выкупают квартиры блоками и продают в дальнейшем. Перепродажа может проводиться с целью получения выгоды или же по личным причинам, но в обеих случаях сделка легитимная и оспорить ее практически нереально.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

По переуступке передаётся жилье, стоимость которой несколько ниже среднерыночной, той, что предлагается застройщиком.

Новый покупатель должен помнить, что вместе с правами на жилье он получает и возможные риски, связанные с недобросовестными застройщиками, которые решат не доводить дела до конца.

Поэтому так важно внимательно изучить договор и трезво оценивать ситуацию. Узнать, как обстоят дела на стройплощадке и проверить застройщика стоит обязательно!

Покупателю стоит:

обязательно указывать начальный тип договора,на основании которого будет выполняться передача прав собственности;
проконтролировать, чтобы в документе был расписан порядок расчётов и точная сумма сделки;
проверить все документы и разрешения на строительство у застройщика;
заверить договор переуступки нотариально.

Какова возможная реакция застройщика?

Даже если это не оговаривалось, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика. Хотя по закону согласование покупки не является обязательным, сделать это не будет лишним.

Любой участник долевого строительства имеет полное право пойти на переуступку, в то время как застройщик не может запретить провести эти манипуляции. Ограничить права клиентов на заключение договора по переуступке прав на квартиру нельзя, но в реальности многие все равно пытаются действовать по своему усмотрению.

Некоторые застройщики в процессе заключения договора с инвестором отдельно оговаривают, как необходимо уведомить компанию, если тот решит заключить договор цессии (переуступки прав требования).

Обычно рекомендуется в письменном виде не позже чем по происшествии 10 дней с момента регистрации нового договора уведомить его об этом.

Другие компании в этом отношении ведут более жёсткую политику, в таком случае с первичным инвестором подписывается соглашение о невозможности выполнить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке.

Почти в каждом договоре долевого участия сегодня прописывают необходимость оговаривать переуступку с застройщиком, уточняя его решение. Когда в сделке застройщик будет выступать третьей стороной, риски немного снижаются, но все же проверить, как первичный инвестор рассчитался за недвижимость, будет не лишим.

Почему люди готовы покупать по переуступке?

Почему люди готовы покупать по переуступке

Дело в цене, ведь не каждый может позволить себе хорошую однушку в новостройке, а здесь привлекательный вариант по несколько сниженной стоимости.

Обычно сделки предлагают профессиональные инвесторы, которые вкладывают средства ещё на этапе застройки и в итоге второй покупатель сможет купить уже готовую недвижимость дешевле. Поэтому практика переуступки популярна и масса договоров заключается именно таким образом.

По информации банков, около 25% сделок заключаются таким образом. Сами банки дают согласие на выдачу ипотечного кредита, чтобы граждане могли купить жилье.

Риски только в том, что после завершения строительства дом может быть не сдан в эксплуатацию, т.е. не принят контролирующими органами. Чтобы избежать такой проблемы, стоит очень внимательно выбирать не только продавца, но и застройщика.

Необходимо заплатить налоги

Переуступка прав на квартиру в новостройке для продавца подразумевает необходимость уплаты налога. Чтобы выполнить расчёт, стоит от начальной суммы покупки отминусовать ту сумму, за которую квартира переуступается.

На полученный в результате сделки доход уплачивают налог. На практике же многие пытаются разделить расходы поровну или же необходимость выплаты ложится исключительно на плечи покупателя. Налог взымается в размере 13% от полученного в результате дохода.

В некоторых случаях в договоре переуступки оказывается одна цена, а по факту первоначальному инвестору покупатель отдаёт большую сумму денег. Мы не советуем проводить сделки таким образом, поскольку в случае обмана доказать ничего не получится.

В договоре нужно прописывать исключительно полную цену недвижимости, в противном случае покупатель не сумеет воспользоваться налоговыми вычетами и предъявить инвестору претензию. Такая схема рискованная для покупателя.

Как выполнить переуступку и что нужно учесть?

Ещё до подписания всех бумаг нужно ещё раз проверить, не находится ли имущество под залогом в банке и узнать, как инвестор выполнил оплату взносов.

Если окажется, что квартира под обременением, обременение нужно снять, переоформив кредит на нового собственника. Стоит внимательно проверить документы, на руках у покупателя после заключения сделки должны быть:

договор переуступки;
согласие от застройщика;
оригиналы документов об оплате;
акт приёма-передачи жилья.

В договоре переуступки прописывается переход права собственности от продавца покупателю и обязательно должно быть приложение документа, согласно которому право собственности у этого продавца возникло.

Здесь же указывается порядок расчёта и сумма сделки. Помните, что оформление договора переуступки возможно только если дом ещё не был сдан в эксплуатацию и акт приёма-передачи подписан не был.

Всю описанную информацию надо получить у застройщика, а затем у продавца, сравнить ее на сходство и, если все нормально, можно подписывать документы.

metrtop.ru

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

Оповестить о своем намерении строительную компанию.
Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
Получить выписку из ЕГРП.
Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Покупка жилья в новостройке ― дело, требующее не только большого внимания, но и крупных финансовых затрат. Однако деньги можно сэкономить, если покупать квартиру в новостройке по переуступке прав. Данный процесс довольно специфичен, и для его осуществления требуется знание некоторых тонкостей, в том числе и в юридической сфере.

Что это такое?

Переуступкой прав называют процесс, при котором гражданин заключает сделку с застройщиком. Ее суть заключается в том, что человек с заключением договора получает определенные права. При этом недвижимости, фигурирующей в сделке, может еще не существовать. Подобный вид сделок также называют цессией.

Стоит отметить, что такая практика встречается довольно часто на первичном рынке недвижимости.

Многие ошибочно предполагают, что предметом переуступки являются права собственности. Однако их в период возведения здания еще не существует. Поэтому в договоре оговариваются безусловные права требования.

Под правами требования подразумевается, что будущий собственник, заключивший сделку с застройщиком, получает возможность требования исполнения составленного договора. При этом, будущим собственником может являться как юридическое, так и физическое лицо.

Составляемый договор, при котором приобретаются права требования к застройщику, может иметь два вида:

ДДУ (договор о долевом участии). В таком случае продавец может осуществлять переуступку прав только при отсутствии задолженности перед застройщиком. Однако на практике возникают ситуации, когда обязанности по оплате переходят к покупателю. Стоит отметить, что подобные договора могут быть заключены неоднократно до момента завершения строительства дома.
Договор о купле-продаже. При заключении такого договора покупатель приобретает остаток задолженности, при этом не фиксируется факт передачи недвижимости. Смысл заключения данного документа состоит в том, что после определенного момента он обязывает продавца и покупателя заключить договор о переуступке прав. В случае, если сделка по купле-продаже сорвется, то продавцу необходимо вернуть сумму, выплаченную покупателем.

Образец договора долевого участия здесь,

образец договора купли-продажи здесь.

Законодательная база

Сделки по переуступке прав в 2018 году регулируются несколькими законодательными документами. В Гражданском кодексе РФ, изучив статьи с 382 по 390, можно найти условия и ответственность сторон, а также форму, по которой составляется соглашение.

В ФЗ №214 подробно рассматриваются различные нюансы сделки, если она заключается по договору о долевом участии.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Договора о переуступке прав могут заключаться как с застройщиком, так и с дольщиками, имеющими права на будущее жилье. В последнем необходимо точно убедиться в подлинности договора о долевом участии продавца.

В случае, если продавец не внес полную стоимость квартиры, то его задолженность, согласно договору цессии, должна быть передана покупателю.

От застройщика

Переуступка прав обычно совершается с участием дольщиков. Застройщики в таких сделках выступают в роли третьего лица. Ведь договор цессии предполагает, что передаваемые права и обязательства относятся именно в отношении строительной компании.

Поэтому, после заключения сделки все вопросы будут решаться не с продавцом, а непосредственно с застройщиком. Это одна из причин, по которой строительные компании часто против подобных сделок.

Процесс оформления

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке является длительным процессом, включающим в себя несколько этапов:

Проверка документов продавца и строительной компании.
Сбор бумаг и разрешений для осуществления сделки.
Оформление договора.
Регистрация документа в госорганах.

Для выполнения последнего пункта необходимо пригласить представителя Росреестра на встречу по подписанию договора. Специалисту необходимо передать требуемые бумаги, а после оплатить госпошлину.

В конце получается расписка, указывающая на то, что регистратор получил необходимые документы. Сама процедура регистрации производится в течении 10 дней.

Документы

Продавец, являющийся дольщиком, должен заранее оповестить строительную компанию и получить письменное согласие на проведение процедуры. Помимо этого, ему потребуется предоставить справку, гласящую об отсутствии каких-либо задолженностей, связанных с имуществом.

Также для совершения сделки необходимо собрать:

паспорта участников;
первичное соглашение;
справку о полной или частичной оплате стоимости квартиры;
выписку из ЕГРП.

Если у сторон есть супруги, то необходимо предоставить их письменные согласия на осуществление сделки.

Заключение договора

Договор является важной частью цессии, поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью.

В документе должны быть отображены следующие пункты:

Полные данные о застройщике. Если продавец является дольщиком, то его данные отдельно вносятся в договор.
Описание жилья. В него включают площадь, стоимость, этажность здания, количество комнат и другие характеристики.
Права и обязанности для каждой стороны договора. Среди них обязательно указывается точная дата, до которой должен быть произведен финансовый расчет.

Заключение договоров такого рода связано с несколькими довольно серьезными рисками, поэтому для их составления желательно обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Риски

Покупатель всегда должен помнить о том, что первоначальный дольщик не будет отвечать за действия застройщика. Это означает, что в случае, если здание будет некачественным или же сдано позже срока, продавцу предъявить ничего не получится. Претензии можно будет направить исключительно к строительной организации.

Наличие прав требования на квартиру возможно только в случае, если у лица имеется договор о долевом участии.

В случае, если человек приобрел подобные права по другому документу, то совершение цессии невозможно. Помимо этого, права требования могут быть обусловлены какими-либо условиями.

Это значит, что при невыполнении условий указанные в договоре права будут аннулированы, как и сам документ. В результате такого действия страдает не продавец, а конечный покупатель, поскольку после цессии вся ответственность перекладывается него.

Нередко продавцы, готовые к переуступке, скрывают некоторые факты. Например, подобные ситуации могут возникнуть, когда застройщик затягивает сроки сдачи здания или же предоставляет работу низкого качества. А иногда цессию пытаются заключить и вовсе в моменты, когда строительная компания находится на грани банкротства.

Также к нюансам можно отнести и тот факт, что долевой договор, заключенный между застройщиком и продавцом, может быть расторгнут. В таком случае, согласно законодательству, покупателю будет выплачена стоимость квартиры. Но только в первоначальном размере, который указан в ДДУ, а не по сумме, указанной в сделке.

В связи с наличием подобных рисков, будущий дольщик должен внимательно изучить всю документацию, а также бумаги о ходе строительства и его состоянии на момент сделки.

Также нелишним будет узнать о репутации застройщика и сроках сдачи здания. Это позволит снизить возможные риски по покупке пустого места за сниженную цену.

Не стоит обращать внимания на цессии, которые заключаются по договорам, не связанным с долевым строительством. От сделок по незарегистрированным документам также стоит отказаться. Новый договор также необходимо регистрировать в Росреестре.

На видео о приобретении жилья по переуступке

ВАО
Богородское
Измайлово
Косино-Ухтомский
Перово
Преображенское
ЗАО
Крылатское
Кунцево
Раменки
Солнцево
Филевский Парк
Фили-Давыдково

ЗелАО
Зеленоград
НАО
Внуковское
Воскресенское
Десна
Кокошкино
Марьино (НАО)
Московский
Николо-Хованское
Рассказовка
Щербинка

САО
Аэропорт
Беговой
Войковский
Головинский
Левобережный
Савёловский
Хорошевский

СВАО
Алексеевский
Бабушкинский
Бибирево
Бутырский
Марфино
Марьина Роща
Останкинский
Ростокино
Северный

СЗАО
Митино
Покровское-Стрешнево
Хорошево-Мневники
ТАО
Киевский
Краснопахорское
Троицк

ЦАО
Арбат
Замоскворечье
Пресненский
Тверской
Хамовники
Якиманка

ЮАО
Бирюлево Восточное
Даниловский
Донской
Москворечье-Сабурово
Нагатино-Садовники
Нагатинский Затон
Нагорный
Орехово-Борисово Северное
Орехово-Борисово Юг
Чертаново Северное
Чертаново Южное

ЮВАО
Лефортово
Люблино
Марьино
Некрасовка
Рязанский
Текстильщики
Южнопортовый

ЮЗАО
Зюзино
Коньково
Ломоносовский
Обручевский
Северное Бутово
Южное Бутово
Ясенево

Что это такое

Подтверждение владения осуществляется на основании договора долевого участия в строительстве.

Также он обязуется обеспечить явку и приемку готового объекта недвижимости после завершения строительства.

переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

Это означает, что помещение пригодно для проживания, подключено к инженерным сетям коммунальных служб.

Правовые основы

Оформление покупки

Переуступка прав требования на квартиру бывает двух видов:

заключение договора о долевом участии в строительстве на основании закона №214. Передача готового жилья осуществляется в обозначенный в контракте срок. Регистрация соглашения осуществляется в Росреестре до момента ввода дома в эксплуатацию при предоставлении пакета услуг от застройщика как юридическое лицо, проектной документации, разрешения на строительство, акта об отводе земельного участка, и заявления от покупателя;
оформление предварительного договора. Исключаются любые расчеты с застройщиком, оплата производится только в отношении продавца. Такой вид сделки связан с большими рисками для собственника в связи с неполучением средств в качестве платежа от покупателя. Важно оформить документы на обязательства, возникающие у нового покупателя.

Процесс оформления осуществляется в несколько этапов:

продавец обязан составить бумаги, относящиеся к первоначальному оформлению прав на квартиру – договора долевого участия в строительстве, квитанций об оплате, расписок, акта ввода в эксплуатацию, если помещение передано в пользование;
покупатель анализирует представленные документы, решает, готов ли он оплатить остаток задолженности на счет застройщика, выполнить обязательства по договору;
подписывается договор цессии с переходом прав на нового покупателя, регистрация происходит в Росреестре.

Необходимые документы

В договоре о переуступке права требования отражаются:

ФИО или наименование покупателя и продавца;
название строительной компании с номером государственной регистрации и налоговым идентификационным номером, разрешение на возведение многоквартирного дома, допуск на строительные работы, данные проектной декларации;
предмет договора – передача прав на квартиру с определенными характеристиками на основании данных проектной декларации без указания на почтовый адрес, поскольку он присваивается только после получения акта ввода в эксплуатацию жилого дома;
стоимость жилья, при рассрочке платежа – график внесения средств, возможность начисления процентов, определенные даты и способы перевода средств;
условия перевода долга, погашения оставшейся задолженности.

Риски покупки квартиры по переуступке

признание сделки недействительной

двойные продажи

Налоговый вычет

Переуступка квартиры в новостройке по акту приема передачи

Между родственниками

Видео: Что такое переуступка квартиры в новостройке?

yur-zakon.ru