Обмен вторички на новостройку в москве
услуга trade-in в новостройках Москвы
8 октября 2015
Услуга trade-in, позволяющая продать свою машину салону в счет покупки новой, вот уже много лет активно используется на автомобильном рынке. Рынок недвижимости ничем не хуже, поэтому в линейке строительных и риэлторских компаний Московского региона такая опция теперь тоже встречается. Портал Novostroy-M.ru выяснил, как быстро и легко реализовать квартиру на «вторичке» и переехать в новостройку.
От автомобилей к новостройкам
На автомобильном рынке суть услуги trade-in заключается в следующем: клиент приходит в салон, выбирает понравившуюся модель, затем продает свою машину салону с дисконтом 20-30%, вносит недостающую сумму и уезжает на новом авто. Салону продать старый автомобиль клиента не составляет труда – спрос на этом рынке всегда есть, бюджет покупки небольшой. Так что схема действительно рабочая.
После кризиса 2008-2009 гг. перед девелоперами стояла задача вернуть покупателей на рынок, и одним из инструментов продаж стала услуга trade-in. Покупатели могли прийти в строительную компанию, выбрать квартиру в новостройке, продать застройщику свое жилье, а на вырученные деньги купить новое. Ничего подобного раньше никто на рынке недвижимости не предлагал. Развитию trade-in способствовал застой «вторички» – квартиры экспонировались по полгода и дольше.
«Услуга trade-in появилась на рынке в кризис 2008-2009 гг., когда стагнация на вторичном рынке не позволяла большой доле реальных покупателей купить новостройку из-за невозможности продать существующее жилье – тогда все сделки на рынке остановились за несколько недель, и не было не просто сделок – не было даже обращений», – говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
По данным «Химки Групп», от 20 до 60% сделок на первичном рынке (в зависимости о ситуации на рынке и класса недвижимости) осуществляются благодаря продаже квартир на вторичном. Соответственно, потеря таких клиентов может негативно отразиться на деятельности строительной компании. Так что выкуп квартиры у покупателей – это вовсе не альтруизм со стороны девелоперов, а, наоборот, желание заработать.
Дмитрий Котровский отмечает, что хоть услуга trade-in фактически калькирована с авторынка, разница состоит в том, что, при продаже автомобиля ради покупки новейшей модели собственник психологически проще соглашается на дисконт – старая модель уже неинтересна, если обновилась линейка моделей у автопроизводителя. «У «производителей жилья» нет понятия «старого» и «нового» модельного ряда, квартиры морально устаревают гораздо дольше, чем автомобили и не теряют в цене каждый год из-за этого устаревания и амортизации, а, напротив, растут», – говорит Котровский.
В классическом понимании услуга trade-in, когда девелопер выкупает квартиру у клиента, встречается не так часто. На то есть несколько причин. Во-первых, далеко не все собственники готовы продать свою квартиру с большим дисконтом. Во-вторых, далеко не всем девелоперам интересно иметь дело со «вторичкой». «У компании на балансе появляется сложный актив, который надо еще суметь продать в условиях стагнации вторичного рынка», – пояснил Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.
По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, безусловное преимущество такой схемы для покупателя – это срочность выкупа и высвобождение денег, плюс собственник получает возможность избежать волокиты с оформлением всех необходимых бумаг. К минусам для клиента относится тот факт, что квартира у него выкупается не по рыночной стоимости, а с определенным дисконтом, в зависимости от конкретной ситуации, характеристик. Но для trade-in это принцип работы услуги – в обмен на срочность и возможность быстро воспользоваться высвободившимися деньгами.
Чтобы застройщик выкупил квартиру, она должна полностью находиться в собственности одного человека, то есть сделки с долями квартир здесь не рассматриваются, как и с комнатами в коммуналках и общежитиях. В зависимости от условий каждого конкретного застройщика под услугу trade-in попадают не все квартиры Московского региона. Кто-то работает исключительно в пределах МКАД, кто-то только в конкретных городах Подмосковья и т.д.
«Новостроечный» trade-in
Большинство девелоперов и риэлторов несколько доработали услугу trade-in, в частности, они предлагают своим клиентам помощь в продаже старого жилья, а взамен клиент вкладывает вырученные деньги в проект компании. В данном случае компания выступает в качестве риэлтора либо прибегает к помощи риэлторов-партнеров. «Ни застройщик, ни риэлторское агентство не забирают квартиру собственника в обмен на новое жилье, клиенту помогают осуществить две сделки, – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. – Застройщику просто не выгодно выкупать квартиры и брать тем самым себе на баланс еще один объект со всеми издержками по его дальнейшей перепродаже и налогами. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны».
Очевидно, что данная услуга облегчает жизнь покупателям, у которых нет возможности взять ипотечный кредит на всю недостающую сумму для покупки новой квартиры или для покупателей, которые имеют какую-то часть накоплений и «старую» недвижимость. «При грамотных предпродажных мероприятиях в среднем за 1,5-2 месяца можно провести сделку с имеющимся жильем клиента и получить необходимые денежные средства для оплаты новостройки», –говорит Нина Кузнецова, учредитель агентства недвижимости Urban Realty.
Важнейшим плюсом услуги trade-in является то, что клиент бронирует и фиксирует стоимость покупаемой квартиры до момента реализации собственного жилья. Таким образом, он застрахован от повышения стоимости предложения в новостройке. В условиях, когда цены на жилье меняются каждый месяц, это позволяет планировать расходы на покупку.
Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции Монэ», рассказала, что как правило при продаже имеющегося у клиента жилья оговариваются две цены: «быстрая продажа» и «желаемая стоимость». Первый вариант невыгоден для клиента, второй подразумевает длительное ожидание, учитывая скорость продажи квартир на вторичном рынке. Чаще всего клиент соглашается подождать. В этом случае возможна манипуляция со стороны застройщика: чтобы закрыть сделку, он может подталкивать клиента продать свое жилье быстрее, по более низкой цене, мотивируя тем, что предложение компании востребовано на рынке и за новой квартирой выстроилась очередь. В конечном итоге, на период, пока жилье не будет продано, клиент вынужден воспользоваться рассрочкой или ипотекой.
Кстати, при покупке квартиры в новостройке с помощью услуги trade-in можно воспользоваться ипотекой с господдержкой. Главное, чтобы заемщик и приобретаемая недвижимость соответствовали требованиям банка и государственной программы субсидирования. Об условиях покупки квартиры в кредит лучше договариваться напрямую с банком.
Предложение
Услугу trade-in сегодня предоставляют компании: «МИЭЛЬ-Новостройки», «НДВ-Недвижимость», Est-a-Tet, AFI Development, Rose Group, «Галс-Девелопмент», ФСК «Лидер».
Чтобы получить данную услугу в ЖК «Одинбург» от AFI Development, покупатель может обратиться к менеджерам в офисе продаж и забронировать понравившуюся квартиру. Вслед за этим специалисты компании «БЕСТ-Недвижимость» оценят имеющуюся у клиента квартиру и определят гарантированный срок продажи.
В проекте Микрогород «В лесу» от Rose Group услуга trade-in оказывается на платной основе, и стоимость обычно составляет 2% от цены приобретаемого жилья. Сначала покупатель, принявший решение использовать старую квартиру в зачет нового дома, выбирает понравившуюся квартиру. Выбранная квартира бронируется, стоимость на нее фиксируется на определенный срок, обычно на 2 месяца. Затем с застройщиком заключается договор оказания услуг на реализацию недвижимости, после чего начинается активная кампания по продаже старой квартиры. «Мы имеем примеры, когда владельцы квартир в I очереди использовали услугу trade-in для покупки жилья большей площади и улучшенной планировки, но уже во II очереди», – говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group.
В ФСК «Лидер» услуга trade-in появилась летом 2015 года. Чтобы воспользоваться ею, необходимо определиться с параметрами новой квартиры, которую клиент планирует приобрести, и обратиться в агентство недвижимости «Лидер». В отделе новостроек менеджеры помогут подобрать квартиру с учетом всех пожеланий в одном из проектов, которые компания реализуем либо в Москве, либо в области (UP-кварталы «Сколковский» и «Новое Тушино», микрорайон «Новое Измайлово», ЖК «Новое Измайлово-2», дом «Дыхание»). А в отделе вторичной недвижимости специалисты проведут оценку уже имеющейся квартиры и, в зависимости от пожеланий клиента, вариантов дальнейших действий может быть два. Компания может либо выкупить квартиру в счет оплаты новой, это собственно и есть trade-in, либо заключить договор на ее реализацию. При последнем варианте клиент может либо забронировать квартиру в проекте на срок до 90 дней, либо приобрести квартиру на условиях предоставления беспроцентной рассрочки с возможностью погашения рассрочки денежными средствами от продажи квартиры.
«Вы выбираете квартиру в одном из жилых комплексов нашей компании, – говорит Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент», – мы проводим оценку имеющейся у вас недвижимости и занимаемся ее реализацией, на все это время выбранная вами квартира забронирована и цена на нее зафиксирована. После реализации имеющегося жилья вы оплачиваете новую квартиру, при этом все процессы осуществляет наш отдел продаж, что позволяет избежать переплат».
Чтобы обе сделки прошли максимально отлажено, специалисты советуют проводить их в рамках одной компании, где два специалиста разных секторов рынка, первичного и вторичного, помогут быстро провести обе операции и контролировать весь процесс.
Что дальше?
Сегодня на вторичном рынке без помощи профессионалов очень сложно реализовать свою квартиру, чтобы улучшить с помощью полученных от ее продажи средств свои жилищные условия и купить квартиру в новостройке. Спрос на вторичном рынке упал, а ипотека стала очень дорогая. Кроме того, на фоне нестабильной экономики в целом сделки откладываются и на первичном рынке, даже несмотря на то, что ипотека с господдержкой как никогда выгодна. Таким образом, услуга trade-in имеет хорошие перспективы – людям будет проще продать свое старое жилье, чтобы купить новое, при этом им нет необходимости брать большой кредит в банке.
«Trade-in быстро стал популярен, однако, спустя некоторое время, количество сделок, совершаемых по данной схеме, сократилось, – говорит Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон». – Это связано с тем, что выкупленные квартиры на вторичном рынке достаточно сложно реализовать. В текущей ситуации срок экспозиции вторичных квартир увеличился до полугода. Тем не менее, даже сегодня некоторые застройщики и риэлторские агентства предлагают данную услугу своим клиентам. Я также считаю, что это временные трудности. В перспективе, поскольку это очень удобный и выгодный для покупателя сервис, trade-in вернет набранные до этого момента обороты и получит новую жизнь».
В «МИЭЛЬ-Новостройки» уже отмечают, что в связи с кризисом востребованность услуги trade-in возросла. В начала 2015 года количество обращений увеличилось в 3 раза. В Est-a-Tet подсчитали, что число альтернативных сделок в целом (продал «вторичку» – купил новостройку) заметно выросло, примерно на 20-25%, из-за того, что денежная масса на руках у покупателей ограничена.
Стоит отметить, что на рынке существует путаница – trade-in также называют взаимозачетом. По мнению руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, эти термины нужно различать. Trade-in – обмен на новостройку с выкупом старой квартиры, то есть trade-in в классическом понимании, который пришел из авторынка. Взаимозачет же, по словам Бариной, – это альтернативная сделка, подразумевающая продажу имеющихся квадратных метров и покупку жилья в новостройке, то есть так называемый адаптированный trade-in, который наиболее распространен сегодня. В свою очередь в Est-a-Tet считают, что взаимозачет в узком смысле – это когда компания, будь то инвестиционная, риэлторская или девелоперская организация, выкупает у клиента его имеющуюся недвижимость, а вырученные средства идут в счет приобретения новой квартиры. А trade-in – это помощь в реализации жилья на вторичном рынке и последующее проведение сделки по покупке квартире в новостройке.
www.miel.ru
Взаимозачет квартиры с Trade In (Трейд Ин)
Хотите переехать в другой район города или улучшить жилищные условия? Услуга Trade-In позволит продать Вашу квартиру и купить новую квартиру в новостройке. Мы поможем сделать это быстро и максимально выгодно. Ваша недвижимость реализуется с помощью эффективной рекламной кампании, разработанной специально для Вас. Цена на забронированную квартиру в новостройке будет зафиксирована на время реализации вашей квартиры.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию менеджера
Что такое Trade-In?
Услуга пришла в сферу недвижимости из автомобильного бизнеса. Но есть разница. В случае с автомобилем вы в один день продаете авто и сразу уезжаете на новом. В случае с квартирой действует следующая схема:
Обе сделки происходят параллельно: денежные средства, вырученные за вашу недвижимость, идут в счет оплаты за квартиру в новостройке. Если средств от продажи вторичного жилья не хватает на покупку новой квартиры, Вы можете добавить собственные средства или воспользоваться услугой ипотечного кредитования.
В среднем срок бронирования составляет 76 дней (чуть больше 2 месяцев). Согласитесь, это совсем недолго, когда речь идет об оформлении сделок сразу с двумя квартирами.
Преимущества Trade-In
Обе сделки проводятся в режиме «одного окна». Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
Стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время реализации Вашей квартиры. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому дополнительные средства искать не придется. Также отпадает риск, что выбранную квартиру купит кто-то другой.
Юристы обеспечивают безопасное проведение сделки и безопасный расчет, оказывают помощь в регистрации документов. Наш ипотечный центр порекомендует Вам надежные банки.
Мы берем на себя все заботы по реализации Вашей квартиры и организуем эффективную рекламную кампанию. Как правило, это в 2–3 раза ускоряет процесс продажи.
Забудьте про горы бумаг, многочасовые очереди и бесконечную беготню по инстанциям. Trade-In — удобный и надежный способ не только приобрести новую квартиру, но и выгодно реализовать имеющуюся недвижимость.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию менеджера
best-novostroy.ru
обмен вторичного жилья на новостройку
Обмен квартир в Москве чаще всего практикуется на рынке вторичного жилья и поэтому собственники, желающие обменять свое жилье на квадратные метры в новостройке, встают перед проблемой реализации своего плана. В этой статье мы постараемся ответить на вопросы, как совершить обмен вторички на новостройку и какие варианты предлагает современный рынок недвижимости желающим осуществить такую сделку.
Прежде всего, обратим ваше внимание на одну важную особенность покупки квартиры в строящемся доме. Речь идет об изменении стоимости квадратного метра: чем выше стадия готовности, тем выше стоимость. Это обстоятельство имеет прямое отношение к вопросу обмена вторичного жилья на новостройку.
Теперь поговорим о способах такого обмена. Первый способ заключается в совершении двух отдельных альтернативных сделок: сделки по продаже вторичной квартиры и сделки по приобретению квартиры в новостройке (заметим, что этот способ является наиболее часто практикуемым при обмене квартир в Москве). Здесь важным моментом является наличие договоренности продавца или риэлтора, представляющего его интересы, с застройщиком о бронировании квартиры по фиксированной цене. Сроки бронирования, в среднем, составляют один - два месяца, по истечении которых стоимость квадратного метра увеличится. Это обстоятельство вынуждает продавца проявить максимум изобретательности, чтобы за такой короткий период продать свое жилье по цене, адекватной рынку. Тут, как говорится, балом правит риэлтор. Обращение к опытному риэлтору гарантирует правильную оценку квартиры, ее правильную рекламу, правильные показы, грамотные переговоры, и, как следствие, ее быструю продажу по рыночной стоимости.
Впрочем, продавцы, для которых важно сохранить фиксированную цену в новостройке, могут воспользоваться услугами срочной продажи или срочного выкупа квартир. При срочной продаже квартира продается, как правило, в течение 2 – 4 недель, а продавец должен быть готов получить за свою недвижимость чуть меньше ее рыночной стоимости: в среднем, 90%. Срочный выкуп происходит, как правило, в течение одной недели, поскольку покупателем выступает риэлторское агентство. Но такая срочность стоит денег: риэлторские агентства выкупают жилье за 75 - 90% от цены рынка.
Другой способ обмена вторичного жилья на новостройку чаще востребован теми, кто хочет как можно быстрее совершить процесс обмена и готов ради этого при продаже своей квартиры немного уступить в цене. Это прямой обмен квартиры вторичного рынка на жилье в новом доме. При таком виде обмена сторонами выступают владелец вторичной квартиры, с одной стороны, и компания-застройщик (или риэлторское агентство, являющееся ее партнером) с другой. Застройщик приобретает в собственность вторичное жилье клиента, и после этого продает ему квартиру в новом доме. Это значительно упрощает и укорачивает всю процедуру купли-продажи: владелец "вторички", сразу выступая в роли и продавца и покупателя, «убивает сразу двух зайцев».
Справедливости ради заметим, что не все застройщики приветствуют и практикуют подобную схему обмена. Их задача - возводить новое жилье и продажа квартир вторичного рынка не является для них приоритетной. Хотя в последнее время ситуация меняется: падение спроса на жилую недвижимость вынуждает застройщиков создавать службы по продаже вторичного жилья клиентов, купивших у них новую квартиру.
Но самым простым и удобным способом совершить прямой обмен вторичной квартиры на новостройку является обращение в риэлторское агентство, которое занимается реализацией жилых объектов застройщика. Представляя интересы и владельца вторичной квартиры и компании – застройщика, специалисты такого агентства найдут максимально выгодный для клиента способ реализации его замысла: вторичная квартира либо выкупается агентством, либо реализуется путем срочной или обычной продажи, а стоимость квартиры в новом доме фиксируется на определенный срок.
По материалам сайта zsg.ru
mosmonitor.ru
