Долг в нагрузку. Чем рискует покупатель квартиры, выставленной банком на торги? Квартиры на торгах за долги

что делать если приобрели квартиру с долгами?

Чужие долги могут стать «головной болью» для нового собственника. Однако такие квартиры обычно стоят дешевле аналогичных вариантов.

Так может не все так плохо? Расскажем в статье, что делать, если приобрели квартиру с долгами, какие риски подстерегают в этом случае и как избежать проблем.

 

○ Особенности купли-продажи жилья

В целом, процесс купли-продажи жилья с долгом происходит по стандартной схеме. Алгоритм будет следующим:

1. Проверка наличия обременений.
2. Проверка выписки с лицевых счетов.
3. При наличии долгов необходимо решить, кто их будет оплачивать и в каком порядке.
4. Оформление договора.
5. Регистрация сделки в Росреестре.

Крайне важно указать точную сумму долга и прочие условия, касающиеся погашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как регулируется?

В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

1. Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
2. Ст.ст. 447-449 ГК РФ регулируют порядок проведения торгов в отношении недвижимости, изъятой за долги.
3. Ст. 391 ГК РФ указывает на то, что долг может быть переведен на другое лицо по соглашению между старым должником и новым.

Важно учитывать, что по закону выплачивать долги предыдущего владельца новый собственник не обязан.

Это следует из пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ:

"Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение."

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры у должника

При приобретении квартиры непосредственно у должника есть два варианта:

1. Покупатель берет долговые обязательства на себя.
2. Обязательства по погашению долга остаются у продавца.

В первом случае дополнительно к договору купли-продажи заключается соглашение о передаче долга. Документ оформляется в присутствии нотариуса и заверяется им. При отсутствии такого соглашения управляющая компания или иная организация, которой задолжал продавец, не вправе требовать погашения долга с нового собственника.

Когда покупатель не согласен принимать на себя долги, это должно быть отражено в договоре. В этом случае обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании можно оформив письменное обязательство продавца погасить задолженность.

Отдельного внимания требует вопрос оплаты за капитальный ремонт многоквартирного дома. Согласно законодательству, эта обязанность, а в том числе и долги предыдущего владельца, переходят к новому собственнику.

Пункт 3 ст. 158 ЖК РФ:

"Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт."

Если квартира была предметом залога по ипотечному кредиту и была изъята за долги, то купить ее можно у банка-кредитора. В том случае, когда произошел арест недвижимости по другой причине, продажа осуществляется с торгов. Рассмотрим особенности проведения сделки и в том, и в другом случае.

✔ С торгов

Реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения открытых торгов. Покупателем становится тот, кто предложит наибольшую цену. Аукцион проводится специальными организациями в течение двух месяцев с даты ареста.

Список имущества с характеристиками размещается на сайте УФССП. Первоначальная стоимость назначается судебными приставами.

Чтобы стать участником торгов необходимо выбрать подходящую квартиру на сайте и заключить договор о задатке с продавцом. В случае проигрыша задаток возвращается в полном объеме. После перечисления оплаты подаются документы:

• Подтверждение выплаты задатка.
• Документы, подтверждающие личность.
• Опись документов с указанием даты и времени подачи заявки.
• Запечатанный конверт с предлагаемой суммой продажи.

Все документы проверяются. Отказать в участии могут только в случае несоответствия документов требованиям.

В назначенный день все участники собираются для вскрытия конвертов. Тот, кто указал самую высокую стоимость может приобрести квартиру с учетом выплаченного задатка. По итогу проведения торгов оформляется протокол аукциона. Этот документ заменяет договор купли-продажи.

✔ Продажа жилья банком-кредитором

Залоговая квартира не является арестованной. Собственник такого жилья перестал выплачивать ипотеку и банк изъял недвижимость для реализации с целью погашения долга в досудебном порядке.

Залоговая квартира может продаваться тремя способами:

1. Продажей занимается риэлторское агентство, курируемое банком.
2. Проведение открытых торгов. Этот способ возможен уже после ареста квартиры по решению суда.

После продажи квартиры вырученные средства поступают в банк в счет уплаты долга, а остаток получает бывший собственник.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Основные риски при покупке

Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью. Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки.

К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен. Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

На подобные квартиры в некоторых случаях накладывается обременение, снимать которое придется новому собственнику. Процедура потребует времени и дополнительных финансовых затрат.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Стоит ли приобретать жилье у должника

Приобретение квартиры с долгами практически не представляет опасности для нового собственника. Но, как и у любого юридического действия у покупки жилья с долгами есть свои недостатки и преимущества.

✔ Плюсы приобретения жилья у должника

К плюсам можно отнести:

• Прозрачность истории квартиры.
• Срочность сделки.
• Возможность оформления ипотеки по льготным условиям, если квартира – предмет залога.

Если квартира служила обеспечением по ипотечному кредиту, значит, банк предварительно осуществлял проверку на юридическую чистоту, поэтому в этом аспекте «сюрпризов» не возникнет.

✔ Минусы покупки жилья

Покупатель сталкивается с определенными рисками. К примеру, бывший собственник арестованного жилья может обращаться в судебные инстанции с целью обжалования предыдущего решения. Если суд удовлетворит его требование, нового владельца настигнут проблемы.

Если на квартире есть долги за услуги ЖКХ, то покупатель может столкнуться с трудностями с управляющей компанией. Сотрудники иногда упорно требуют с нового собственника погашения долга, несмотря на законодательные нормы.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать проблем при покупке арестованного жилья?

Избежать проблем поможет правильная подготовка документов и оформление заявки на участие в торгах. В противном случае можно получить отказ в возможности участия.

Так как потенциальным покупателям известен адрес квартиры, рекомендуется максимально изучить ее историю. По адресу можно получить выписку из ЕГРН, просмотреть была ли квартира предметом судебных споров до ареста и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Есть долги у купленной квартиры, что делать?

Долги предыдущего владельца, по большому счету, не должны волновать нового собственника. Исключение – задолженность по взносам за капитальный ремонт. Ее придется погасить текущему владельцу.

Что касается долга по услугам ЖКХ, налогу на имущество, ипотечному кредиту, алиментам и т.д. – новый собственник не имеет к ним никакого отношения. Однако после регистрации перехода имущественных прав рекомендуем уведомить заинтересованные органы о том, что квартира больше не принадлежит должнику.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Если сделка заключена, а первоначальные характеристики с торгов не соответствуют действительности.

Оспорить сделку, признать проведение торгов и их результаты недействительными можно только в судебном порядке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, приложив документы, подтверждающие информацию, изложенную в иске.

✔ Выиграл в торгах на покупку квартиры, но не приготовил вовремя документы.

Как правило, стороны подписывают протокол о результатах торгов в тот же день. Этот документ заменяет договор купли-продажи. Предметом торгов может быть также право на заключение договора. Тогда он должен быть подписан в течение 20 дней (или иного предусмотренного организаторами срока) после даты завершения торгов. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием заключения договора принудительно. Уклоняющаяся сторона также будет обязана оплатить другой стороне все понесенные убытки.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Инна Белякова расскажет о рисках при покупки квартир должников, выставленных на торги банком

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Единственное жилье за долги 2018. Последние новости |

В минувшем году многие граждане, имеющие долги, активно обсуждали нашумевший законопроект Минюста, который предлагал продавать при наличии определенных условий единственное жилье россиян для погашения задолженности. Что стало с этим законопроектом? Какие изменения в него внесли? Мы собрали для вас последние новости, узнайте сейчас, у кого заберут единственное жилье за долги 2018.

Итак, сначала объясним предысторию вопроса и расскажем о начальной версии законопроекта. На текущий момент законодательство, а именно ст. 446 ГПК РФ, фактически запрещает забирать за долги у граждан жилое помещение, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания. Граждане могли спать спокойно, единственное жилье за долги у них никто не отнимет.

Однако эту идиллическую картину поставили под сомнение. Ведь порой некоторые должники обладают на столько большими и роскошными единственными квартирами, что, если их переселить в жилье поменьше, а полученную разницу направить на погашение долга, то все стороны будут довольны. Кредитор получит свои деньги, а конституционное право гражданина на жилище не будет нарушено.

Поэтому в конце 2016 года появился соответствующий законопроект. Документ допускал, что можно продать единственное жилье за долги, если помещение удовлетворяет определенным параметрам. Необходимо было одновременное соблюдение двух условий. Во-первых, размер квартиры должен превышать двукратную норму площади, предусмотренную в расчете на гражданина и членов его семьи, которые проживают в данном помещении. Во – вторых, стоимость жилья должника должна в 2 раза превышать стоимость жилья, которое положено должнику, исходя из норм по площади.

Обсуждение законопроектаПервоначальная версия законопроекта была направлена на все категории должников. Таким образом, неплательщики кредитов, коммунальные должники, штрафники могли попасть в зону риска и переехать из своего просторного жилища в более скромные апартаменты.

Однако общественные обсуждения законопроекта все-таки внесли определенные коррективы в текст законопроекта. Так, если заглянуть в последнюю версию законопроекта, размещенного на портале проектов нормативных правовых актов, то можно заметить, что теперь законопроект рассчитан на неплательщиков алиментов, а также затрагивает граждан, которым нужно возместить вред, нанесенный здоровью, возместить ущерб, возникший из-за незаконного деяния. Кредитные должники могут перевести дух, их оставили в покое. Читайте здесь, спишут ли долги по кредитам в 2018 году?

Это самое значительное изменение. В остальном перемены носят уточняющий характер, чтобы избежать неверного толкования. Например, в новой версии уточнили, что для продажи единственного жилья за долги нужно не только двукратное превышение нормы предоставления площади, которая предусмотрена законом, но и наличие более 36 квадратных метров на каждого человека, проживающего в помещении.Таким образом, если, например, должник проживает один в недорогой квартирке площадью 33 квадрата, то беспокоиться о продаже единственного жилья за долги ему не придется.

Как будет происходить процесс продажи?Если опираться на последнюю версию законопроекта, то процесс продажи единственного жилья за долги будет происходить следующим образом. При наличии указанных выше условий по площади и стоимости жилья взыскатель или пристав обращается в суд, который, изучив все обстоятельства и детали дела, должен принять решение. Без санкции суда никакая продажа жилья за долги невозможна.

Судья для рассмотрения дела привлекает к процессу взыскателей, должника, членов его семьи, выясняет действительно ли жилье является единственным у должника. В определении суд должен, в частности, указать минимальную сумму, необходимую должнику для покупки нового жилья. Эту сумма передается должнику после продажи его текущего жилья. Остаток направляется на погашение долга.

После вступления постановления в силу имущество выставляется на торги. Если в ходе первичных и вторичных торгов не удалось реализовать недвижимость, то она возвращается должнику. Через год взыскатели могут снова повторить всю процедуру.

В случае продажи имущества, как уже говорилось выше, определенная судом сумма перечисляется на счет должника, чтобы он приобрел себе новое жилье. Возможно, гражданин захочет добавить к этой сумме и ипотечные средства банка. Здесь можно узнать, даст ли банк ипотеку?

Если должник в течение 3 месяцев не приобрел жилье, сумма перечисляется в бюджет. В течение 2 месяцев после поступления средств в бюджет орган местного самоуправления предоставляет должнику иное жилое помещение, исходя из норм площади и с учетом членов его семьи, которые проживали с ним.

Пока, впрочем, законопроект остается законопроектом и когда он будет в итоге принят неизвестно. По некоторым данным, законопроект еще дорабатывается с учетом мнений заинтересованных органов власти, после чего будет направлен в правительство.

 Loading ...

Читайте также:

www.kubdeneg.ru

В каких случаях жилье могут отнять за долги?

Всех нас периодически посещает страшная мысль о том, что всех нас и наших детей могут выставить с пожитками за дверь наших квартир за просроченные платежи или кредиты. Этот страх имеет под собой реальную основу. Да, действительно, дома и квартиры тех, кто не гасит кредиты, периодически арестовывают и продают за долги. Кто, как и при каких обстоятельствах может отнять квартиру за долги?

Такое может произойти исключительно по решению, принятому во время и в результате судебного разбирательства, а осуществиться может только уполномоченным на это судебным приставом.

Все то, что говорят по телефону сотрудники коллекторских агентств, а именно, - что выгонят должника из квартиры, а саму квартиру выставят на торги, - не более чем пустые угрозы и психологическое воздействие на человека, чтобы банально его запугать и побудить к быстрому погашению долга.

Необходимо помнить о том, что перед продажей квартиры приставы арестовывают счета задолжника, и только, если суммы на счетах не хватает, можно арестовать недвижимость должника. Согласно правилам, приставы накладывают запрет на пользование квартирой, которая выставлена должником в качестве залога.

Арест на недвижимость начинается с письменного уведомления, которое пристав присылает должнику по почте. Причем, если это является единственным жильем должника и его семьи, то арест необходим не для того, чтобы их выгнать, а для того, чтобы воспрепятствовать возможному акту продажи, дарения или завещания данного помещения.

В случае, если у какого-то определенного человека, не отдающего долг, имеется несколько объектов, и ему есть, где жить, только тогда пристав в полном праве арестовать и продать определенную недвижимость неплательщика. При этом есть некоторые немаловажные нюансы. У данного человека должно быть не менее двух объектов недвижимости в собственности, а сам долг должен быть приблизительно равен стоимости одного из этих объектов.

Ипотека

Как правило, самым частым случаем ареста жилья за не погашенные долги является продажа квартиры или дома за неуплату ипотечного кредита. Только в этом случае кредитные организации могут претендовать на единственный объект жилой недвижимости заемщика. Если человек оказался близок к потере жилья, в таком случае, по закону, суд действует несколько мягче и не взыскивает требуемую сумму, если долг меньше 5% стоимости залогового помещения, а просрочка составляет менее трех месяцев.

Допустим, некий человек не может гасить долг, так как его сократили на работе. Он не в состоянии платить более двух месяцев, таким образом, долг составляет, допустим, 30 тысяч. Стоимость квартиры примерно 1 миллион. Кредитная организация обратилась в суд, прося погасить долг, продав жилье задолжника. Суд отказывает в иске, так как сам долг намного меньше стоимости помещения.

Если вдруг у заемщика резко ухудшается финансовое положение, ему не стоит избегать переговоров с кредитной организацией, гораздо лучше прийти туда и договориться о реструктуризации долга, схема которого состоит в снижения суммы периодических выплат при увеличении периода выплат.

Еще одним выходом из положения является последующая ипотека. Суть состоит в том, чтобы оформить новый ипотечный кредит под эту же недвижимость, но по более выгодным условиям. И полученную сумму вполне можно потратить на погашение первого долга. Это возможно, если в пунктах предыдущего договора нет запрета на подобные операции.

Алименты

При уклонении человека от погашения алиментов сумма такой задолженности постепенно может достичь той цифры, что практически может быть равна стоимости его недвижимости. В таком случае приставы арестовывают жилье и продают его за долги по алиментам. Но и здесь могут быть сложности.

Допустим, долг у некоего лица по алиментам составляет около миллиона. У него нет другого жилья, помимо того, в котором он живет. Но при этом он получает в наследство еще одну квартиру. Выносится постановление об ее аресте, так, чтобы гражданин не мог продать данное имущество. А затем один из объектов, чья стоимость ближе к сумме долга, продается для погашения.

Неуплата за коммунальные услуги

Забрать и продать объект недвижимости за задолженность по коммунальным платежам вполне можно, но лишь в том случае, когда у лица, задолжавшего значительную сумму, в собственности есть несколько жилых объектов. Только в том случае один из них может быть продан, но только тогда, когда сумма задолженности приближена к стоимости квартиры. Иными словами, продать одну из квартир человека за долг в 30 тысяч никто не имеет права.

Если человек не приватизировал квартиру, а просто является съемщиком по договору социального найма, его выселяют по решению судебных инстанций. Это возможно лишь в том случае, если жилье не оплачивали в течение полугода. Если же должник вносил плату хотя бы частями, то выселить его нельзя.

Продажа доли собственности на жилье за долги

Если у задолжавшего лица есть в собственности доли в нескольких жилых объектах недвижимости, доля в одном из них может быть подвергнута аресту и продаже. Суд выясняет, какая именно часть жилья принадлежит конкретно должнику, а также определяет ее полезную площадь. После этого именно на эту долю накладывается арест.

Несовершеннолетние, проживающие в квартире

Если жилье отягощено тем, что там проживает несовершеннолетний, то продать данный объект можно только при одобрении данной сделки местными органами опеки. Если в суде, по заявлению кредитора, рассматривается вопрос о продаже конкретной доли в жилье или целого жилого объекта недвижимости, к процедуре привлекают органы опеки, и все действия согласовывают с мнением этого органа.

Как только объект недвижимости стал чьей-либо собственностью, все члены семьи предыдущих хозяев теряют права на это жилье. Допустим, в квартире, выставленной на продажу, проживает несовершеннолетний вместе с родителями. Органы опеки одобрили продажу, поскольку в семье есть жилье, принадлежащее по документам несовершеннолетнему. В случае ареста и продажи объекта, новый собственник вправе выселить семью, вместе с упомянутым выше несовершеннолетним ребенком.

Квартиру также могут арестовать с последующей продажей в возмещение морального и физического вреда, неуплаты налогов и так далее, однако во всех из перечисленных выше случаев работает принцип соразмерности стоимости объекта и суммы задолженности.

doorinworld.ru

Как отобрать у должника недвижимость за долг

Если вы – взыскатель долга. Как «отобрать» у должника недвижимость? Как реализуется арестованная недвижимость и происходит возврат долга.

В жизни всякие неприятности бывают… Увы, никто не застрахован от невозможности вернуть крупный долг, когда отдавать его нет возможности, а точнее, нет денег. Если обе стороны не находят компромиссного решения, имущество должника арестовывается и пускается с молотка – выставляется на торги.

Обязанность наложения ареста исполняет непосредственно судебный пристав, целью которого является сохранение арестованного имущества для будущей его продажи с торга и возврата долга с этих средств.

Для того чтобы начать процесс ареста жилья, кредитор обращается в судебное ведомство с заявлением, где изложено прошение о взыскании с должника суммы долга. Вместе с этим пишется прошение об аресте имущества должника, дабы оно сохранилось до торга. Затем судья рассматривает нужду в подобной мере и выносит вердикт – удовлетворительный для истца или нет. В случае согласия суда с кредитором, судебный пристав арестовывает жильё, либо другую собственность, включая банковский счёт. Напротив, при отказе суда кредитор может в течение 10 сут. обжаловать решение судьи. Таким образом, если имущество уже арестовано, владелец его лишается права закладывать, продавать свое имущество.

Закон говорит, что в процессе ареста пристав не может выборочно по своему усмотрению выбирать имущество, подлежащее аресту. Первоочередное – это арест финансов на счёте в банке, арест ценных бумаг. При отсутствии подобного, арестовываются другие материальные ценности, в частности, недвижимые объекты. По закону арест налагается лишь на имущество, находящееся в полной собственности должника, имеющего на имущество соответствующие правоустанавливающие документы.

Обратите внимание, что у пристава есть право наложения ареста и право изъятия имущества у лица, не возвращающего долг по судебному решению. В процессе определения подлежащего к аресту имущества пристав работает по собственному усмотрению. При этом он может арестовать недвижимость, составив опись имущества или объявив официальный запрет на право распоряжения недвижимостью. Пристав составляет важную бумагу «Акт описи имущества».

Неопытные приставы могут сделать критичную ошибку, например, составив опись имущества, но, не поставив отметку о том, что должник ограничивается в правах распоряжения арестовываемым имуществом. Так что если вы – взыскатель, то внимательно сами проверьте все документы и отметки в них. Учтите, что если арест имущества без его изъятия, приставом назначается лицо, несущее за имущество ответственность.

Так же, как и при аресте недвижимости, процесс реализации ее происходит по определенным законом правилам. Учтите, что если вы – взыскатель, то не имеете права принимать участие в торге, на котором продается имущество вашего должника.

Суть предпродажной подготовки заключается в том, что запускается механизм оценки недвижимости перед торгом, а также ведется приём заявок от желающих лиц на участие в торге. Закон устанавливает, что оценка недвижимости должна проводиться на основании только местных рыночных цен. А заявку на торги подготавливает сам пристав, включая в её состав дубликат исполнительного листа, документы на реализуемую недвижимость, дубликат акта её ареста.

Проведение торгов возложено на специальные ведомства, у коих есть право производить такие сделки с недвижимостью. Торг по желанию может быть закрытым/открытым, в виде конкурса, либо аукциона. Если недвижимость ушла с торга, то все полученные от покупателя финансы уходят на денежный счёт исполнительного ведомства. После этого составляется финансовый отчёт о продаже недвижимости и всех денежных расходах, связанных с этим процессом (оценкой, реализацией). Понятно, что организация, занимающаяся торгом, оценкой, реализацией получает свой комиссионный процент и покрывает свои расходы из средств, полученных от продажи с торга имущества. Наконец, последним свои деньги получает кредитор.

Но и здесь без форс-мажора не обойтись. Не исключено, что на имущество, идущее с молотка, не находится свой покупатель. Виновато ли в этом недостаточное оповещение о торге, излишне завышенная стоимость имущества или его низкая ликвидность – это не суть. А вот по закону, если недвижимость не ушла с молотка за два месяца постоянных торгов, то взыскатель может оставить его себе, если изъявит такое желание. В этом случае сам судебный пристав оформляет специальное постановление, суть которого – удовлетворить заявление. Затем составляется акт о фактически произошедшей передаче непроданной недвижимости кредитору. Но передать кредитору недвижимость можно, если сам должник отказался от этого имущества, при этом у него не появилась другая личная собственность, которая может оказаться подлежащей к взысканию, т.е. ценные бумаги, финансы и проч.

Назад: Доверенности на право совершения сделок купли-продажи жильяВперед: Как узнать, что на жилье наложен арест?

Советуем почитать

class="title">

rx24.ru

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке

Часто случается, что люди не справляются со своими кредитными обязательствами. Особенно, когда речь идет о крупных займах, как ипотека или автокредит. При непогашении задолженности, следует выяснить, что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке.

Имеют ли по закону право отнять жилье

Существует несколько случаев, когда банк может потребовать изъятия жилья. Перед тем, как отбирать квартиру у должника, гражданину всегда дается шанс погасить всю неуплаченную сумму, избежав конфискации. Однако даже после выставления заемной квартиры на торги ее можно вернуть, погасив всю просрочку.

Выселение из жилья, купленного в ипотеку, дело распространенное. Такие процессы рассматриваются в суде, который выносит решение. Если имеется крупная, длительная задолженность по платежам, то банк вправе изъять квартиру и выставить на торгах.

Весь процесс осуществляется в три шага:

1. Образование недостачи по долговому ипотечному обязательству.
2. Исковое заявление от банка с целью взыскания жилища, купленного в ипотеку.
3. Решение суда и размещение квартиры на реализации (чаще всего общественные торги).

Если конфискованная жилплощадь не реализована на торгах, то она переходит в распоряжение кредиторской компании. В такой ситуации банк вправе пользоваться квартирой на свое усмотрение.

При рассмотрении дела судебный орган берет во внимание следующие нюансы:

1. Должник не скрывается и не отказывается от кредитовых обязательств.
2. Потеря регулярной работы гражданином.
3. Заемщик предпринимал попытки решить проблему мирным способом (писал заявления на снижение процентов, предоставление отсрочки).

Разумеется, лучше не доводить дело до крайности и при возникновении малейших трудностей пытаться их решить, не прибегая к исковому заявлению, тогда банк не заберет ваше жилье.

Судом может быть принято решение о выселении должников из ипотечной квартиры

Как избежать изъятия квартиры

Никто не имеет права отнимать ваше жилище без судебного решения. В связи с этим не стоит бояться, что банк или коллекторы самостоятельно придут описывать ваше имущество.

Самая распространенная причина изъятия ипотечной квартиры – это невыполнение обязательств по кредиту. Если у неплательщика нет средств на погашение задолженности, то в счет уплаты пойдет жилплощадь.

В ходе судебного разбирательства заемщик может использовать любые методы и доказательства, которые могут смягчить решение или позволить выиграть дело против банка. Однако любое утверждение должно быть подтверждено документами. Это может быть:

• трудовая книжка с записью об увольнении;
• больничный лист;
• справки о снижении заработной платы и т. д.

Все, что может помочь, идет в дело. Если должник оказался в сложной финансовой ситуации, может это подтвердить и не отказывается от своих обязательств по ипотеке, то суд зачастую идет ему навстречу.

Если кредитор изымает квартиру, что делать

Как банк продает ипотечную квартиру, изъятую за долги, описано в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102. Заемщик может передать жилище представителям банка в любой момент. Это действие допускается сделать разными способами, включая составление обоюдного соглашения сторон.

Продавать квартиру на аукционе невыгодно. Проще всего обеим сторонам, если жилплощадь будет передана кредитной организации в собственности. Если стоимость жилья превышает сумму долга, то на основании действующего законодательства банк возвращает оставшуюся сумму заемщику. Таким образом, даже лишившись жилья, гражданин может получить неплохой капитал. В этой ситуации банк забирает квартиру, а оставшийся по ипотеке долг не взыскивается.

Наличие прописанных несовершеннолетних не уберегает от выселения

Если реализация жилища на торгах оказалась неудачной и у человека остался долг, то она была продана за цену меньше размера ипотеки. Действия заемщика в такой ситуации могут быть следующими:

1. Обращение к квалифицированному юристу за помощью. В большинстве случаев клиент перестает платить не по собственной воле, а в силу обстоятельств.
2. Подготовить доказательную базу, просчитать все за и против.

Нужно обратить внимание еще на несколько нюансов:

1. Кредитное учреждение не имеет права выселять семью с детьми на улицу. Они обязаны предоставить альтернативное жилье и получить разрешение от органов опеки.
2. Банковская оценка стоимости квартиры может быть необъективна, поэтому ее можно оспаривать в суде. Если основная часть ипотеки уже погашена, а жилье оценили слишком низко, то проще найти ей приобретателя самостоятельно.
3. Судебные разбирательства могут затянуться надолго. Если банк примет решение, что ему это невыгодно, то он может предложить мирное урегулирование вопроса. Как правило, предлагаются упрощенная система погашения и начисления процентов.

Если у вас есть веские основания считать действия банка неправомерными, то это нужно обязательно прописать и прикрепить к делу.

Банк имеет право выселить кредитуемого, даже если жилье является единственным. Это регламентировано в ст. 446 ГПК РФ. Однако на улицу выселять нельзя, поэтому должна быть предоставлена альтернативная жилплощадь.

Многие граждане считают, что если зарегистрировать в жилье несовершеннолетнего, то кредитная организация будет не вправе отнять его или продать. Однако это ошибочное предположение. Даже с прописанным в квартире ребенком, у банка не будет препятствий для ее изъятия и дальнейшей реализации. Это прописано в ФЗ №229 РФ.

Как оспорить действия банка

Если суд принял решение, что квартира подлежит конфискации, то у гражданина есть ровно 5 суток на погашение задолженности. Если за это время не удается найти необходимую сумму, то квартира переходит в собственность кредитору и будет реализована.

Принятое банком решение может быть оспорено

Для подачи искового заявления достаточно малейшего основания полагать, что кредитное учреждение действовало неправомерно. Многое зависит не только от действующего законодательства, но и от условий конкретного ипотечного договора. Прежде чем подавать судебный иск на банк, нужно изучить все нюансы кредитного соглашения и оценить вероятность успеха.

В любом случае, встречное ходатайство позволит оттянуть принятие решения и выиграть дополнительное время, за которое можно попытаться найти деньги на погашение задолженности.

Порядок действий такой:

1. Ищете зацепку в договоре, законодательстве и действиях банка, чтобы на основании этого составить исковое заявление.
2. Заполняете документ вместе с юристом, чтобы были учтены все моменты.
3. Подаете ходатайство в судебный орган, ведущий ваше дело по ипотечному вопросу.

Если все сделать правильно, то можно либо выиграть дело, тогда можно оставаться в своем жилье, либо оттянуть выселение.

Итог

Чтобы купить квартиру в ипотеку нужно не только иметь материальные возможности, но и выбрать наиболее выгодный для вас вариант. Тщательно изучить договор, просчитать все за и против. При возникновении каких-либо проблем или вопросов сразу обращаться в банк. Как правило, кредитная организация идет навстречу клиенту и предлагает пути решения. Заемщик имеет право предлагать собственные варианты разрешения ситуации, которые банк рассмотрит и либо примет, либо откажет.

В любом случае, лучше не доводить дело до иска, а стараться урегулировать проблему на досудебном этапе.

Об ипотеке с банкротством можно узнать из видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом

Заказать обратный звонок

Все ещё остались вопросы?

Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

moydolg.com

Банк забирает квартиру за долги, что делать?

Банк забирает квартиру за долги по договору ипотеки, что делать? С таким вопросом ко мне обратилась Фарида Фатиховна из города Уфа. В этой квартире зарегистрирован малолетний ребенок, а банк хочет выставить квартиру на торги, чтобы взыскать долг по договору. Сама Фарида Фатиховна тоже жертва, так кредит оформила на себя, чтобы помочь подруге. Подруга сперва платила, а потом забросила. В ответ на вопросы по сложившейся ситуации хочу сказать следующее. Банку можно вставлять палки в колеса постоянно и делать это нужно, так как вы являетесь тоже жертвой, а так же на вас еще ответственность за малолетнего ребенка и все эти факторы банк должен учитывать, ведь и Вы отстаиваете свои интересы.

Банк забирает квартиру за долги, что делать?

Как две добропорядочные стороны оказавшиеся жертвой в сложившейся ситуации и не отказывающиеся от своих обязательств по ранее заключенному договору должны найти такое решение, которое устроило бы все стороны. Если вставлять палки в колеса друг другу, то это можно делать очень долго, а от этого никто не выиграет тем более банк.

После того как на вас подали в суд о взыскании долга по кредитному договору, вам нужно было оспорить  решение суда в установленные законом сроки. Если сроки были упущены, то это не беда.

Обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. Порядок реализации зависит от вида имущества (движимое или недвижимое). Особые правила обращения взыскания установлены относительно принадлежащего должнику права требования. В соответствии с пунктом 3 статьи 54 Закона об исполнительном производстве продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.Если мы признаем за должником право не только оспорить действия судебного пристава-исполнителя, но и право требовать признания торгов недействительными по тем основаниям, что судебным приставом-исполнителем нарушены положения закона при обращении взыскания на его имущество. То мы тем самым создаем для должника, который в принципе недобросовестен (иначе его имущество не продавали бы), неоправданные преимущества. Свое право должник может защищать путем оспаривания решений и действий судебного пристава-исполнителя и таким образом не допустить проведения торгов. А коль скоро торги уже состоялись, то при их оспаривании нельзя учитывать только интересы должника. Представляется, что в этой ситуации подлежит защите также право покупателя, который, как правило, является добросовестным лицом, а на момент рассмотрения спора в суде может быть уже и собственником приобретенного имущества.

Как оспорить действия банка?

В силу статьи 90 Закона об исполнительном производстве и главы 24 АПК РФ должник вправе оспорить в арбитражном суде практически любые действия и постановления судебного пристава-исполнителя, осуществляемые либо выносимые последним при обращении взыскания на имущество. Причем закон не ставит право на такое обжалование в зависимость от того, ведется ли исполнительное производство или уже окончено, но с учетом установленного срока на обжалование (10 дней) суд, как правило, рассматривает подобные жалобы при еще действующем исполнительном производстве. В то же время, поскольку имущество должника продается, правоприменительная практика признает за ним как за лицом заинтересованным право оспорить проведенные торги или их результаты. В этом случае в порядке искового производства рассматривается спор о праве, а к участию в деле помимо должника (истца) привлекаются организатор торгов, покупатель и, как правило, Федеральная служба судебных приставов в лице ее территориального органа.

Допустим, оценка имущества не соответствует его рыночной стоимости или нарушена очередность обращения взыскания на имущество, и при наличии денежных средств продано недвижимое имущество. Очевидно, что в подобных случаях сложно отрицать нарушение прав должника. Однако несоблюдение сроков реализации, которые принято называть служебными, вряд ли настолько нарушает права должника, что можно признать торги недействительными. Разве может проведение торгов нарушить право должника вопреки действовавшему запрету (обеспечительная мера) при том, что арест имущества признан законным, хотя формально правила их проведения не соблюдены. А это является поводом для очередных судебных тяжб.

Каждые судебные тяжбы это очередные судебные расходы, которые несет и банк, оплачивая работу своих юристов. На самом деле это не выгодно и поэтому нужно в очередной раз садиться за стол переговоров с банком и находить компромиссное решение, так как Вы не отказываетесь от выплаты задолженности, но и не хотите, чтобы вас с ребенком загоняли в угол.

В заключенном договоре, в разделе обязанности залогодержателя сказано, что  в случае передачи прав по закладной и самой закладной новому залогодержателю сообщить об этом залогодателю в течении десяти дней. Чего я полагаю исходя из вашей пометки, сделано не было и это дает вам основания для очередных тяжб, чтобы отстаивать законность действий.

Вы можете:

Написать жалобу-заявление в Роспотребнадзор на свой банк, который злостно нарушил условия договора. Роспотребнадзор устроит проверку, тем самым банк потеряет время и нервы. Законом предусмотрена ответственность за нарушение обязательств.

В результате по этому факту подать исковое заявление и просить суд взыскать с банка моральный ущерб.

Написать заявление в прокуратуру на имя главного прокурора России о нарушении Федерального закона «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации». В частности описать свою ситуацию с продажей залоговой квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний.

Написать письмо в аппарат президента, где тему письма-заявления указать не то, что помогите или я должник и мне нужна помощь, а то, что в вашем городе чиновники нарушают закон, в частности Скоробогатова Милана Маратовна и приведите цитату: — «У нас очень хорошие детские дома, а вам найдется место в доме престарелых». Данное хамское обращение можно расценивать с разных сторон, например, что этот человек не соответствует занимаемой должности. Будет проверка. Чиновника взлохматят, а если будут еще недовольные, то могут и уволить.

Второе, что нарушается права несовершеннолетнего ребенка, а в частности … снова описываете уже ранее написанное о продаже с аукциона.

Помните, что ежедневно к государственной верхушке обращаются сотни тысяч граждан и все письма оцениваются по важности. Естественно ребенок будет важнее, чем простой клич о помощи.

Еще бы посоветовал обратиться в комитет по правам человека, так права малолетнего превыше всего.

Возможно, стоит придать огласки эту историю, например, связаться с телеканалами.

Стоит изучить договор страхования, возможно, был вариант создать ситуацию, которая подходила бы под страховой случай. В частности я уже писал вам письмо с просьбой выслать копию. Но в настоящее время, скорее всего это бесполезно, так как договор приостановлен. Но почитать нужно обязательно.

Возможен еще вариант обратиться к Антиколлекторам.

Антиколлектор, чаще всего, это юрист, специализирующийся на защите от банков и коллекторов.

На будущее посоветую вам все деловые переговоры записывать на диктофон или снимать на видеокамеру, например, камеру мобильного телефона и тогда ваша доказательная база будет безупречна.

Помните: жизнь это движение, направленное на преодоление ежедневных препятствий и борьбу за отстаивания своих интересов и интересов своих близких. В моем случае еще и на помощь людям.

 

Инструкция, как не потерять квартиру за долги перед банком

1. Обратитесь к антиколлекторам 2. Попробуйте поучаствовать в программе рефинансирования кредитов 3. Обратитесь в банки. В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по платежам или провести реструктуризацию кредита 4. Обратитесь в созданное государством Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое оказывает помощь заемщикам, оказавшимся в тяжелой жизненной ситуации и испытывавшим трудности с погашением ипотечного кредита 5. Идите на опережение и замораживайте проценты по кредитам. Пишите заявление в суд на банк.

Ответы на некоторые вопросы из интернета:

— Если в заложенной квартире прописаны несовершеннолетние дети, вправе ли банк ее продать в случае невыполнения заемщиком своих обязательств? Если нет, то как в дальнейшем будут строиться отношения банка и заемщика, как будет проходить погашение кредита?

— Продать эту квартиру банку будет проблематично: нужно добиваться разрешения опекунского совета. Если квартира была приватизирована с участием детей, то есть дети участвовали в приватизации, и являются, таким образом, собственниками части квартиры, то это еще более весомый аргумент. Но только до совершеннолетия. Закон «Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей». Ст.12: «Для осуществления любых сделок касательно недвижимого имущества, право собственности или право пользования, которым имеют дети, необходимо согласие органов опеки и попечительства». В таких случаях может быть другой выход, например, отдать долг другим имуществом.

— Вправе ли банк продавать заложенную квартиру, если в ней прописаны люди преклонного возраста?

— Человек преклонного возраста такой же гражданин, как и все остальные. Он, быть может, имеет какие-либо льготы, например, по причине инвалидности. Но это не является законным аргументом при решении подобных проблем.

— Может ли банк отобрать заложенную квартиру, если несовершеннолетние дети были прописаны после получения кредита и их прописка запрещена условиями кредитного договора?

— В соответствии с Законом «О свободе передвижения и выбора места проживания», каждый гражданин, в том числе и несовершеннолетний, обязан зарегистрировать место своего проживания (то, что раньше называлось пропиской). Поэтому ограничение залоговым договором на регистрацию не является приоритетным и не освобождает граждан от исполнения закона. Следовательно, банк не может признать такую регистрацию недействительной.Закон РАА

Входящие термины поиска:

• банк забирает квартиру что делать (17)
• банк забирает квартиру за долги по ипотеке (15)
• https://yandex ru/clck/jsredir?from=yandex ru;search;web;;&text=&etext=1829 PdQo0rclOC39aktXejbZGtcLKVHGyGPw0bTpSnZh2BI 5f173bc9fe48b86227d357a9bb8fd16c9f0d8ec2&uuid=&state=_BLhILn4SxNIvvL0W45KSic66uCIg23qh8iRG98qeIXmeppkgUc0YCYBcIrWNUha-m (1)
• может ли банк отсудить в собственности у матери одиночки (1)
• мы прописаны и проживаем в квартире которая находиться в собственности банка (1)
• нужно ли обращаться в органы опеки чтоб взять под залог единственного жилья деньги (1)
• что делать если ипотечную квартиру выставили на торги (1)
• что делать если хотят забрать квартиру какие то бандиты куда обращаться (1)

law-raa.ru

Долг в нагрузку. Чем рискует покупатель квартиры, выставленной банком на торги?

Снижение доходов ипотечных заемщиков все чаще приводит к тому, что многие из них не в состоянии вовремя вносить платежи даже по реструктурированным кредитам. В результате банк или сам собственник принимает решение о продаже своей недвижимости. Если вы решили приобрести подобный актив, советуем прочитать эту статью.

Фото: DP/Legion-media

История многих объектов жилой недвижимости на российском рынке связана с кредитами. Если ипотека выплачена, то даже при наличии неснятого обременения проведение сделки сложности не представляет: справка банка о погашении кредита вместе с пакетом документов для оформления купли-продажи подается в Росреестр, и обременение снимается непосредственно перед регистрацией перехода права собственности к покупателю. Если же ипотека не выплачена и обременение в пользу банка не погашено, то купля-продажа квартиры может проходить по двум различным сценариям.

Первый — когда сам собственник реализует квартиру и деньгами покупателя гасит кредит. Это можно произвести как до возникновения у заемщика просроченной задолженности перед банком, так и после него. В любом случае необходимо согласие кредитора на реализацию жилья плюс нужна справка банка о состоянии задолженности. Если этих документов (или одного из них) нет, покупателю не стоит вступать в денежные отношения с продавцом, поскольку велика вероятность, что его просто обманывают. Даже если переход права будет каким-то образом зарегистрирован, не исключено, что впоследствии покупатель с удивлением обнаружит, что его новоприобретенное имущество так и остается в залоге у банка по обязательствам продавца. Ведь обременение распространяется на вещь (квартиру), а не на человека (должника).

Фото: DP/Legion-media

Существует второй вариант развития данной ситуации, когда должник просто прекращает выплаты по кредиту, и банк выставляет помещение на продажу во внесудебном порядке. Но в силу прямого указания закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, это неприменимо. По общему правилу, в случае если должник прекращает платить по обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости) кредиту, банк вправе подать к нему иск о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество. После чего банк выставит квартиру на торги и покроет свои убытки за счет вырученной от продажи суммы.

Следует понимать, что единственным законным основанием для обращения взыскания на жилплощадь, принадлежащую физическому лицу на праве собственности и находящуюся в залоге у банка, и выставления таковой на продажу является решение суда. В данном документе должно быть указано, что на конкретное имущество, заложенное по договору (кредитному или залога), обращается взыскание в связи с определенными обстоятельствами (в подавляющем большинстве случаев — в связи с просрочкой должника по обязательству), а также заявлена первоначальная цена для выставления на торги. Того, кто предлагает купить квартиру за долги перед банком, но не имеет на руках соответствующего решения суда, можно считать мошенником.

Фото: DP/Legion-media

В настоящее время банки, как правило, пытаются максимально лояльно подойти к решению вопроса задолженности, предлагая должникам разнообразные схемы реструктуризации. Но если наступает понимание, что регулярных платежей, скорее всего, уже не добиться, запускается процедура обращения взыскания на заложенное имущество. По факту банк принимает такое решение в пределах полугода-года с момента прекращения выплат по кредиту.

В соответствии с законом, процедура начинается с направления банком должнику уведомления по месту жительства, указанному в договоре об ипотеке. Обычно этот документ никто не получает, поэтому датой вручения в соответствии с законом будет дата возврата отправителю в связи с отсутствием адресата по указанному адресу. После этого финансовая организация обращается в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Рассмотрение дела длится, как правило, в течение нескольких месяцев и практически всегда заканчивается в пользу банка. После этого заложенная квартира может быть продана. Соответственно, вся процедура — от прекращения платежей до момента выставления имущества на торги — занимает около года, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Предположим, что вы — покупатель, которому понравилась недвижимость, реализуемая банком в связи с прекращением должником выплат. Какие риски помимо указанных может сулить такое приобретение?

Фото: DP/Legion-media

Весьма сомнительно ваше право пользования квартирой, если в ней проживают, например, дети. В силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» лица, отказавшиеся от приватизации, и дети, не участвовавшие в ней, сохраняют право пользования жилым помещением, и при переходе права собственности приобретатель недвижимости никоим образом не может его прекратить. Другими словами, если гражданин умудрился приобрести такой «подарок», то будет обречен на соседство (хотя бы чисто формальное, бумажное) с непредвиденным пользователем квартиры до тех пор, пока тот не решит добровольно сняться с регистрационного учета. Подобные ситуации, конечно, не часты — банки обычно внимательно проверяют кредитуемые объекты. Тем не менее судебной практике подобные прецеденты известны.

В случае если должник прекращает платить по кредиту, банк вправе подать к нему иск о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество. После чего банк выставит квартиру на торги и покроет свои убытки за счет вырученной от продажи суммы.

Кроме того, выработаны рекомендации, в соответствии с которыми ипотека жилого помещения, где на момент подписания договора зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. И кредитный договор (договор ипотеки), в соответствии с которым заложена квартира, может быть признан недействительным на основании ст. 292 ГК РФ и Постановления Конституционного суда РФ от 08.06.2010 г. № 13-П. Документ устанавливает, что разрешение органов опеки и попечительства требуется только в случае, если собственниками в жилом помещении являются несовершеннолетние или недееспособные граждане. Однако необходимо учитывать, что одним из альтернативных механизмов защиты прав несовершеннолетних при отчуждении их родителями жилых помещений (квартир, комнат) как раз и является получение разрешения органа опеки и попечительства при ипотеке квартиры, в которой правом пользования обладают несовершеннолетние.

Фото: DP/Legion-media

Таким образом, возможность признания недействительным кредитного или ипотечного договора по этому или любому другому основанию делает приобретение продаваемой банком квартиры опасным предприятием.

Кроме того, существует ряд случаев, при которых обращение взыскания на квартиру и, соответственно, ее продажа вообще не допускаются. В связи с этим необходимо тщательно проверять законность и обоснованность подобных действий. Для них, равно как и для реализации жилья, на которое судом обращено взыскание, законодательством предусмотрена довольно обширная и строгая процедура. Ее нарушение скорее всего закончится признанием сделки недействительной.

Адвокат Инна Белякова,специально для журнала «Недвижимость & цены»

dmrealty.ru

---

• 
  Внесение изменений в кадастровый учет объекта недвижимости в 2018 году
• 
  Завышение стоимости квартиры при ипотеке
• 
  Как получить бесплатно выписку из егрн
• 
  Прописка и выписка
• 
  Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке
• 
  Покупка квартиры у подрядчика
• 
  Квартира в наследство что нужно знать
• 
  Оформление завещания на квартиру
• 
  Кадастровая стоимость квартиры по адресу узнать
• 
  Выписка из егрн фото
• 
  Документы на вступление в наследство на квартиру после смерти