Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? Куда обращаться, какие нужны документы? Не согласен с кадастровой стоимостью как изменить
Что делать, если вы не согласны с кадастровыми данными и хотите опротестовать начисленные налоги
С нового года собственникам торговых центров будут по-новому рассчитывать налог на недвижимое имущество организаций. По кадастровой стоимости квадратного метра. А она порой получается выше, чем сейчас. Как это отразится на конечной цене товаров и услуг для нас, потребителей?
Потом очередь дойдет и до налога на имущество физических лиц. И что делать, если вы не согласны с кадастровой оценкой и хотите опротестовать начисленные налоги? На эти и другие вопросы ответил во время "горячей линии" в "РГ" руководитель Московского областного БТИ Владимир Денисов.
Владимир Алексеевич, перед нами результаты 2013 года по кадастровой оценке в Подмосковье. В результате анализа данных кадастровой оценки обнаружено более 600 тысяч объектов, площадь которых увеличилась в десять раз. Почему? Это ошибка? Есть риск, что налог тоже вырастет в десять раз?
Владимир Денисов: Давайте разберемся. Здесь необходимо разделять понятия земельный налог и налог на имущество организаций и физических лиц. В данном случае речь идет о результатах кадастровой оценки объектов капитального строительства для исчисления налога на имущество организаций. Результаты кадастровой оценки утверждены в Московской области в апреле 2013 года. К счастью, ошибки были вовремя выявлены, и владельцы этих помещений могут не волноваться. Налог же на имущество физических лиц по кадастровой стоимости пока взиматься не будет.
Речь идет, скорее, о технических ошибках и "потере" запятой, в результате чего и произошло десятикратное увеличение площади. Сведения в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) по ним поступали в том числе с помощью сканирования документов БТИ.
Допускаю, что в некоторых случаях они были просто некорректно внесены, потому что добавлялись как вручную, так и электронным способом.
Многие люди, судя по звонкам в редакцию, уверены, что в отношении кадастровой оценки их участков, их недвижимости допущены ошибки. Как оспорить такие результаты?
Денисов: Дело в том, что оценка проводится массово, и это не позволяет в индивидуальном порядке определять стоимость каждого земельного участка, да и вообще - каждого объекта.
Ошибки в Государственном кадастре недвижимости влекут за собой некорректный расчет кадастровой стоимости, а в дальнейшем - налогов. Это негативно сказывается и на владельцах участков, и на качестве работы кадастровых инженеров. Например, при запросах данных из ГКН они часто получают объекты с "нулевой" площадью, отказы из-за наложения или пересечения границ земельных участков. Приходится делать дополнительные запросы в органы кадастрового учета для получения разъяснений, сроки подготовки документов увеличиваются.
Как оспорить "неправильную" кадастровую стоимость? Установлен досудебный и судебный порядок. Во всех регионах создаются комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (об их работе можно узнать на сайте Росреестра. - Прим. авт) с участием представителей Росреестра, органов исполнительной власти субъекта и оценочного сообщества. При оспаривании в комиссию должны быть предоставлены: кадастровый паспорт объекта, нотариально заверенная копия свидетельства о собственности, отчет о рыночной оценке и положительное экспертное заключение. Последнее - необходимо, в случае если рыночная стоимость в отчете отличается от кадастровой на 30 процентов.
Можно ли бесплатно оспорить результаты оценки, спрашивает мать-одиночка из Перми? Есть ли льготы для уязвимых категорий населения? Ведь ошибки совершаются по вине госслужащих.
Денисов: Технические ошибки, конечно, исправляются бесплатно. При оспаривании в качестве первого и наименее затратного шага я порекомендовал бы проконсультироваться с независимыми специалистами-оценщиками, которые состоят в саморегулируемой организации, завышена ли кадастровая стоимость вашей недвижимости.
Если человеку, который раньше платил совсем небольшие деньги, а земельный участок находится у него, например, в районе элитной подмосковной Барвихи, оценили его по кадастру в 20 тысяч долларов за сотку, а он говорит: "Нет, это стоит 2 тысячи долларов", то понятно, что цены сложились на более высоком уровне, и меньше земля в этом районе сейчас не стоит.
Если же целесообразность в независимой оценке все же существует, то на втором этапе гражданину необходимо заказать отчет у независимого оценщика и провести экспертизу отчета. Надо понимать, что подготовка отчета и экспертизы не бесплатны. Но с оценщиками о стоимости их работы, естественно, можно договариваться, обсуждать прядок льготных расценок. Льготы в данном случае не регулируются законодательством.
Шаг третий - обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой оценки с заявлением и отчетом. Она рассматривает отчет и принимает соответствующее решение. Если вас не удовлетворило решение комиссии или вы пропустили шестимесячный срок, отведенный по закону на оспаривание результатов оценки в комиссиях, то тогда необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. И обязательно предоставить отчет об оценке. В целом, значительную часть затрат могут составить судебные издержки и стоимость экспертизы отчета об оценке в саморегулируемой организации, как это установлено законом.
И какова судебная практика? Насколько удачно для налогоплательщиков удается корректировать цифры в комиссиях?
Денисов: Судебная практика сложилась примерно 50 на 50. Но перекосы могут быть как в одну, так и в другую сторону, например, когда сотка оценивается в один рубль, а положительная экспертиза в СРО проведена на соответствие формы отчета установленным законодательством нормам, а не в отношении стоимости объекта недвижимости.
Комиссии по оспариванию работают не так давно, решения принимаются, на мой взгляд, объективные.
Игорь Николаев, Подольский район. Что делать с несоответствием данных архивов БТИ и ГКН? Каковы последствия ошибок? В архивах БТИ одни сведения по нашему индивидуальному дому. Он имеет площадь 178 квадратных метров. А по информации ГКН - 200 метров. Почему так получилось?
Денисов: Вопрос очень сложный для всех участников этого процесса. Как попали сведения из архивов БТИ в ГКН? К примеру, в наших архивах хранятся сведения о более 10 миллионах объектов. Два года назад Росреестром был заключен контракт на перенос сведений из архивов БТИ. Все архивные дела по описи были переданы исполнителю - Ростехинвентаризации в рамках этого контракта. Для наполнения ГКН эти документы были отсканированы. И можно предположить, что часть сведений была внесена некорректно. Что интересно, мы сегодня как кадастровые инженеры также сталкиваемся с тем, что в архиве БТИ и в ГКН содержатся разные сведения об одном и том же объекте.
Но теперь все это весьма драматически влияет на судьбы людей. Что им посоветуете?
Денисов: Если вы планируете продать или купить квартиру или дом, а сведения в ГКН отсутствуют или некорректны, то я рекомендую запросить сведения в БТИ и получить копию технического паспорта, если он подготовлен до 1 января 2013 года. Таким образом, вы можете представить этот документ в Кадастровую палату (либо Кадастровая палата самостоятельно запросит его в порядке межведомственного взаимодействия). Они проверят техпаспорт и внесут соответствующие изменения.
Может быть, надо заранее проверить сведения о своем имуществе, чтобы потом не было сюрпризов?
Денисов: Если у вас есть недвижимое имущество: земельный участок, дача, гараж или квартира, то сведения о нем можно получить на портале Росреестра. Если его характеристики - площадь, этажность и прочее - не совпадает с реальным объектом, это значит, что надо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр о внесении изменений. Подобный сервис размещен на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете налогоплательщика. Там в любой момент вы можете получить информацию по уплате налогов. Это действительно работает, очень удобный сервис.
Мария Ивановна Свиридова из Самары интересуется, насколько все же сегодня компетентны люди, которые определяют кадастровую стоимость? Можно им доверять?
Денисов: Массовая оценка чаще всего проводится сравнительным методом, т.е. оценщик сравнивает группу объектов с рыночной стоимостью объектов-аналогов на определенную дату и учитывает существующие факторы стоимости. На основании полученных данных и определяется кадастровая стоимость объекта.
Сегодня обязательно членство оценщика в одной из саморегулируемых организаций, таких в России несколько. Но сейчас профессиональным сообществом и законодателями всерьез обсуждается вопрос, чтобы, во-первых, данные отчетов оценщиков проверяли органы исполнительной власти. Также предлагается ввести рейтинг оценщиков и, кстати, кадастровых инженеров. Выдвигается инициатива и о введении уголовной ответственности для тех и других.
Во-вторых, требует доработки и методика проведения массовой оценки. Мне кажется, что надо учитывать больше критериев, может быть, их должно быть в два-три раза больше. Эти инициативы, кстати, указывают на то, что механизм, заложенный в основу саморегулирования кадастровой и оценочной деятельности, несовершенен. Именно поэтому важно определять саморегулирование не как альтернативу государственного управления, а как одну из его современных формаций.
Как часто, на ваш взгляд, надо переоценивать землю, чтобы налог был справедливым?
Денисов: По закону - не реже, чем один раз в пять лет. Но раз в 2-3 года проводить кадастровую оценку, я считаю, вполне нормально, так как Московская область и многие другие российские регионы развиваются быстрыми темпами. Активно строится комфортабельное жилье, дороги, легкое метро, аэропорты, торговые и офисные центры. Это, естественно, влияет на стоимость и земли, и объектов капитального строительства. В целом, работа нацелена на развитие земельно-имущественного комплекса страны.
Здравствуйте, Владимир Алексеевич, Татьяна, москвичка, имею дом с участком в Рузском районе Московской области. Когда я регистрировала свою квартиру в Москве, то обратилась в "одно окно" многофункционального центра (МФЦ). А когда регистрировала недвижимость в Рузском районе, пришлось ходить по большому кругу: к архитекторам, землеустроителям, в БТИ. Что-нибудь с этим делать собираетесь?
Денисов: МФЦ открываются в Московской области практически каждый месяц, на сегодняшний день их порядка двадцати. Практически в каждом работают специалисты из БТИ, Кадастровой палаты, Росреестра.
В некоторых районах, насколько мне известно, в том числе и в Рузском, таких центров пока еще нет. Это вопрос времени. Но сложности с оформлением ваших прав на дом могут быть связаны и с изданными муниципалитетами подзаконными актами, которые устанавливают дополнительные требования к разграничению и оформлению земли. Если говорить про дома, то и сейчас они регистрируются в порядке "дачной амнистии". Для этого надо на основании декларации подготовить технический план. Проблемы в муниципалитете могут возникнуть с присвоением адреса такому объекту. Практически во всех субъектах РФ, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, нет адресных реестров и единого порядка присвоения адресов.
Мы инициировали разработку закона Московской области об адресных отношениях, чтобы такой единый порядок в регионе установить. Если в Москве действует один общий порядок присвоения адресов, то в Московской области в каждом муниципальном образовании второго уровня действует свой порядок, а таких образований в субъекте - 360.
Красноярск на проводе. Много слухов ходит о том, что гражданам, которые живут в многоквартирных домах, рассчитают налог на землю. При этом никаких документов о том, что они являются собственниками земли, ни у кого, разумеется, нет. Ситуация неясная.
Денисов: Право установления такого земельного налога есть у субъектов Федерации и органов местного самоуправления. Покупая квартиру, вы приобретаете не только квадратные метры, но и удобство его месторасположения. Поэтому в стоимость квартиры уже "включена" стоимость земельного участка под вашим домом. И это не только мое мнение, но и мнение многих экспертов.
При этом налог на земельный участок может взиматься с доли, определенной в соответствии с количеством собственников в многоквартирном доме. Органы налогового учета считают, что администрирование земельного налога под многоквартирным домом дороже, чем величина налога, который будет собран с собственников квартир. Так что введение такого налога отдельно экономически нецелесообразно. Очень скоро - в 2017-2020 годах - страна перейдет к единому налогу на недвижимость. И в данном случае будет рассчитываться суммарный налог - земля плюс дом или квартира. Поэтому при переходе на единый налог законодателям уже сегодня следует обратить внимание на тот факт, что при расчете кадастровой стоимости будет дважды учтен один и тот же параметр - местоположение объекта. Потому что, если говорить о многоквартирном доме, то когда вы покупаете квартиру по рыночной стоимости, понятно, что в центре она стоит дороже, чем на окраине.
Сегодня можно часто видеть, как на земле, не предназначенной для жилого строительства, возводятся жилые дома, гостиницы. Как проходит оформление таких документов? Необходимо ли переводить эти земли в другое качество, согласовывать с соседями?
Денисов: Это очень серьезная проблема, особенно для территорий, которые прилегают к крупным городам. Земельные участки, которые выделяются гражданам для индивидуального жилищного строительства, могут быть использованы только в этих целях. Не должно быть на таких участках многоквартирных домов, так как при выдаче разрешения на строительство указывается вид использования земельного участка. Измените вид разрешенного использования, стройте - решение об изменении принимает муниципалитет с учетом генпланов.
Для строительства индивидуального жилого дома получать разрешение на строительство не нужно, а зарегистрировать его можно по "дачной амнистии", если он не превышает трех этажей. Дела о сносе таких объектов рассматриваются в судах, решения, как правило, выносятся не в пользу собственников, т.к. либо участок используется не по назначению, либо имеются признаки, по которым дом может быть признан многоквартирным: этажность, количество входов, отсутствие необходимых коммуникаций и пр. Сейчас в Московской области, и не только, органы исполнительной власти проводят активную работу по сносу таких домов.
А соседи при этом как?
Денисов: Опять же по-разному. Если у вас дачный кооператив и стоят одноэтажные домики, а рядом с вами дом в пять этажей - это неправильно. В целом необходимо понимать, есть ли технические условия для содержания такого дома: газ, вода в достаточном количестве, водоотведение.
В целом, таких "высоток на сотках" в Московской области мало или много?
Денисов: По официальным данным, сейчас таких объектов на территории Московской области около четырехсот. Когда мы проводим инвентаризацию подобных объектов, то фиксируем, представлялось ли разрешение на строительство, информируем Росреестр, Кадастровую палату, органы местного самоуправления в том случае, если дом имеет признаки многоквартирности. И затем власти принимают соответствующее решение.
Еще вопрос, должны ли учитываться в кадастре приусадебные постройки и объекты типа септиков, которые засоряют территории?
Денисов: В ГКН учитываются объекты капитального строительства, неразрывно связанные с землей, помимо самих земельных участков. Если собственник-заявитель хочет отразить на плане земельного участка в декларации такой объект, то это его право, и тогда объект будет учитываться как недвижимость и с него, соответственно, будет взиматься налог. Что касается засорения территорий, этот вопрос относится к компетенции местных властей и специалистов-экологов. Насколько я помню, ранее санэпиднадзор выдавал справки о состоянии земельных участков, на которых такие объекты расположены.
Наш индивидуальный дом числится в кадастре как недостроенный, но за три года претерпел изменения. Надо ли эти изменения вносить в кадастр? Сейчас это долго. Рассматривается ли возможность регистрировать по облегченной процедуре, без проверок?
Денисов: Пока дом не достроен, он числится в кадастре как объект незавершенного строительства. После завершения строительства вам необходимо вызвать кадастрового инженера, который составит новый технический план, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в органах местного самоуправления и внести изменения в ГКН. И это не так уж сложно.
Очень много домов в России сегодня находятся на стадии незавершенного строительства. Их собственники не платят налоги на имущество, поскольку их дома не введены в эксплуатацию. Это, конечно же, проблема для органов власти на местах. Тем не менее с введением единого налога на недвижимость этот незавершенный объект, скорее всего, попадет под налогообложение.
Объясните, как все-таки новый расчет налога на имущество торговых центров скажется на нашем кармане?
Денисов: В 2014 году в Московской области изменения коснутся торговых помещений площадью свыше 5 тысячи квадратных метров. Стоимость продуктов, так же, как и стоимость аренды, регулирует рынок. На рынке по-прежнему будут предложения, сформированные спросом. Кадастровая стоимость торговых объектов, которые находятся в центре, конечно же, выше тех, которые находятся на окраине. Я не думаю, что популярные торговые центры, которые находятся за пределами МКАД, останутся без покупателей или в значительной мере повысят аренду. С другой стороны, в бутиках, элитных центральных магазинах стоимость товаров и так запредельно высокая. Но и категория покупателей там другая.
И все же, как будет рассчитываться налог на недвижимое имущество организаций? К чему готовиться бизнесу?
Денисов: Цель введения налога - пополнение бюджета субъекта Федерации на основании стоимости объекта, приближенной к рыночной.
Эксперты в сфере налогообложения сходятся во мнении, что расчет налога на основе кадастровой стоимости послужит стимулом для развития территорий и обеспечит более справедливый расчет налога. В настоящий момент юридические лица платят налог с балансовой стоимости, а будут платить с кадастровой. Если объект построен давно, то балансовая стоимость небольшая. Там, где здание построено недавно, балансовая стоимость может быть даже выше, чем кадастровая.
Кстати, на современном рынке недвижимости удельный вес офисных и торговых помещений относительно невелик. По Московской области это 5-6 процентов от общего количества объектов капитального строительства. Причем большую часть - порядка 90 процентов - составляют жилые помещения.
Регионам сегодня предложено самим определить перечень объектов (торговых, офисных), которые попадут под налогообложение по кадастровой стоимости в 2014 году. В Московской области проведена работа по определению и актуализации кадастровой стоимости торговых центров. Ставка налога - 1 процент, в Москве - 0,9. Ранее владельцы коммерческой недвижимости, как я уже сказал, платили налог исходя из ее балансовой стоимости, но по большей ставке - 2,2 процента.
Выскажу мнение, что в ряде случаев могут появиться проблемы с фактическим использованием площади, так как в некоторых торговых объектах много помещений, которые по своему назначению не относятся к торговым. В этом случае собственник наверняка захочет иметь на руках документ, четко определяющий назначение каждого помещения в здании. Речь в этом случае идет о техническом паспорте, включающем сведения о натурном обследовании объекта и его технических характеристиках, поэтажные планы и экспликации.
Приведу характерный пример. Офисный центр площадью 26 тысяч кв. м, назначение которого в ГКН - торгово-офисное. Под торговлю фактически использует только три тысячи квадратных метров, а налог будет начислен на всю площадь. Собственникам таких зданий я бы посоветовал безотлагательно навести порядок в документах: провести инвентаризацию своих помещений с четким разделением торговой и офисной площади, складских и вспомогательных помещений и внести соответствующие изменения. В этом случае оценщики при определении кадастровой стоимости смогут использовать актуальные данные и точно определять, какое из помещений торговое, а какое офисное.
Какие основные точки напряжения в вашей сфере ждут в новом году?
Денисов: Будет проводиться большая работа, связанная с кадастровой оценкой объектов капстроительства, при которой востребованы ресурсы предприятий. Уточняться сведения в ГКН. И здесь крайне важно учитывать накопленную практику работы комиссий в субъектах РФ по оспариванию кадастровой стоимости.
А за БТИ какие функции остались?
Денисов: Если говорить о нашем предприятии, то мы сейчас работаем в условиях рынка, и законодательство регулирует сферу нашей деятельности как кадастровых инженеров. Инвентаризация, несмотря на то, что не является обязательной, по-прежнему пользуется спросом. Люди хотят четко знать и понимать, чем они владеют или что они продают, покупают или оставляют в наследство. Технические паспорта запрашиваются и банками, и местными администрациями. В общем, работа интересная: готовим технические планы, занимаемся межеванием земель, геодезией, установлением границ охранных зон протяженных объектов, энергоаудитом, оценкой, судебными экспертизами и разделами. Востребованы специалисты БТИ будут в сферах жилищного контроля и надзора, экспертизы в жилищном секторе.
Когда и каким образом люди начнут регистрироваться и прописываться на дачах?
Денисов: Есть решение Конституционного суда о том, что можно зарегистрироваться, "прописаться", как раньше говорили, по месту жительства на дачах. В настоящее время Госдума рассматривает проект закона. Но вопрос все равно остается открытым.
Например, в Московской области прописка в садоводческих товариществах станет дополнительной нагрузкой для сельских и городских поселений. Инфраструктуру для людей, которые прописаны в этих дачных товариществах, еще предстоит создать. Есть дачные кооперативы, товарищества, где 600 домов, и там пропишется, к примеру, несколько тысяч человек. А где взять поликлиники, магазины, школы, дороги, как обслуживать этих людей? Второй момент. А что сами люди выигрывают? Кто будет определять, пригодно для проживания это помещение или нет? Живой пример: человек построил "дом" в Воскресенском районе - бытовку 4 на 5 метров, без газа, без воды. "Нам не нужны эти удобства. Мы здесь готовы и так жить", - доказывал он. Но рано или поздно ему или его родственникам может понадобиться медицинская помощь, куда обращаться? В какую школу пойдут его дети? Я уже не говорю об элементарных бытовых удобствах.
Будут ли какие-то нюансы в налогообложении таких "дачников с пропиской"?
Денисов: Нет. Сейчас существует кадастровая стоимость земельного участка, на котором стоит дача и стоимость самой дачи вне зависимости от того, прописан там кто-то или нет. Другое дело - коммунальные платежи, которые зависят от количества прописанных людей.
kvobzor.ru
Управление Росреестра по Ставропольскому краю
Если Вы не согласны с размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, редакция Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности) и внесение изменений в Земельный кодекс РФ дали право заинтересованным лицам оспорить результаты государственной кадастровой оценки, в том числе в досудебном порядке (в специально созданных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) по двум основаниям:
Первое основание - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Второе основание - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания результатов государственной кадастровой оценки необходимо (Шаг первый) собрать определенный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности пакет документов.
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости. Указанный документ предоставляется органом кадастрового учета (Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю) или многофункциональным центром по запросу любого лица в течение трех рабочих дней, бесплатно.
2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
4. Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, (т.е. документ, записанный на электронный носитель, заверенный электронной цифровой подписью лица подготовившего отчет о рыночной стоимости), в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Указанный документ подготавливается ОЦЕНЩИКАМИ, а именно физическими лицами, являющимися членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшими свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Закона об оценочной деятельности.
Следует отметить, что если заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости подается по Первому основанию, то к заявлению прилагаются документы определенные пунктами 1, 2, 3.
Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости подается по Второму основанию, то к заявлению прилагаются документы определенные пунктами 1, 2, 4.
При этом следует отметить также, что ранее до вступления в силу Федерального закона от 02 июня 2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» было предусмотрено предоставлять в Комиссию, в том числе и положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (далее - Положительное экспертное заключение).
Согласно ст. 24.18 Закона об оценке в настоящее время к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости могут прилагаться иные документы. Таким образом, предоставление положительного экспертного заключения в качестве иного документа законодательством не запрещено.
Положительное экспертное заключение является документом, содержащим вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (ст. 17.1 Закона об оценке).
В соответствии с вышеизложенным, заявитель вправе вместе с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости предоставить положительное экспертное заключение, которое дополнительно сможет подтвердить соответствие отчета требованиям действующего законодательства, и как следствие законность выводов сделанных оценщиком.
Шаг второй. Написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и подать указанное заявление в Управление Росреестра по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ул. Комсомольская, д.58, отдел общего обеспечения).
www.stavreg.ru
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? Куда обращаться, какие нужны документы?
Любой объект недвижимости, будь то земельный участок или квартира, подлежит обязательной государственной кадастровой оценке. Поскольку стоимость оценивается по обобщенным и усредненным показателям, зачастую она завышается. А ведь именно на основании кадастровой стоимости начисляются налоги. Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры и как это сделать?
Почему нужно оспаривать кадастровую стоимость?
В российском налоговом законодательстве закреплена норма, по которой размер налогообложения за имеющуюся в собственности недвижимость определяется кадастровой стоимостью. Данный показатель высчитывается оценщиками. В большинстве случаев высчитанная кадастровая стоимость является неактуальной. Ведь меняются жилищные условия, вносятся поправки в законодательство. Изменение кадастровой стоимости возможно только после ее оспаривания. С помощью этой процедуры можно уменьшить размер оплачиваемых налогов.
Как определяется кадастровая стоимость?
Данный показатель вычисляется на основании результатов проведенной кадастровой оценки. Государственная оценка проводится по распоряжению органов власти субъектов Российской Федерации или местных муниципалитетов. Далее выявляется список тех объектов недвижимости, которые необходимо оценить. Выбор конкретного независимого оценщика производится по конкурсу. После того как оценщик выполнит свою работу, результаты мероприятия утверждаются региональными или муниципальными органами власти. После утверждения кадастровой стоимости результаты вносятся в ГКН. Переоценка кадастровой стоимости, согласно действующим законодательным нормам, производится раз в пять лет, а в Москве и Санкт-Петербурге – с периодичностью в два года.
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнается кадастровая стоимость по адресу объекта недвижимого имущества через сайт Росреестра. Для этого необходимо ввести адрес на странице сайта со справочной информацией. Также можно использовать кадастровый номер объекта.
Также кадастровый номер по адресу определяется и по публичной карте, которая также имеется на портале Росреестра.
Чтобы получить на руки официальную бумагу, подтверждающую кадастровую стоимость, следует сделать запрос через портал Росреестра либо в следующих организациях:
- отделение Федеральной кадастровой палаты,
- многофункциональный центр.
Кто может потребовать снижения кадастровой стоимости?
Оспаривать этот важный показатель могут:
- собственники объектов недвижимости, в том числе долевые,
- собственники, обладающие правом на пожизненное владение наследуемым объектом или постоянное использование,
- предыдущие собственники, которые желают снизить сумму начисленных им налогов на недвижимость,
- арендаторы государственных или муниципальных объектов недвижимости, когда размер ежемесячной платы определяется кадастровой стоимостью,
- прокуроры, которые защищают интересы граждан, государства, муниципалитетов, субъектов Федерации,
- лица, обладающие исключительным правом на аренду или выкуп недвижимости из муниципального или государственного владения, когда цена определяется на основании кадастровой стоимости.
Важно отметить, что если оспаривают стоимость бывшие собственники, этот показатель может быть пересмотрен на налоговый период, в течение которого подается заявка. Кадастровую стоимость за предыдущий период пересматривать не будут.
Причины для оспаривания
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? До того как начать процесс оспаривания, следует убедиться в том, что для этого есть веские основания. Вот основные причины для оспаривания:
- при определении стоимости применялись сомнительные и неточные коэффициенты и данные;
- несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей, когда оценивание производилось сравнительно давно;
- применение обобщенных методик оценки без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости;
- внесение поправок в законодательство.
Методы вычисления стоимости постоянно изменяются. К тому же они сугубо индивидуальны для каждого региона.
Обращение в комиссию Росреестра
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? Сделать это можно при обращении в специальную комиссию, которая была создана Росреестром. Право на оспаривание результатов неудовлетворительной оценки кадастровой стоимости закреплено в российском законодательстве.
Комиссии, ответственные за рассмотрение споров, работают во всех административных единицах РФ. Состав утверждается Росреестром. Как правило, в нее входят ответственные лица Росреестра, сотрудники Кадастровой палаты и местной администрации, а также представители независимых оценочных бюро.
Оспаривание кадастровой оценки начинается только в тех ситуациях, когда в комиссию поступит соответствующее обращение заинтересованных сторон.
Комиссия принимает и рассматривает абсолютно все обращения. При этом заявку могут подавать как физические, так и юридические лица. Более того, обращаться в комиссию могут и различные организации государственной структуры, например местная администрация, когда у них возникают споры в отношении находящегося в собственности имущества.
К заявлению прилагается пакет документации, который включает в себя:
- Заявление о пересмотре.
- Кадастровый паспорт на квартиру. Росреестр, а точнее, Кадастровая палата, являющаяся его неотъемлемой частью, занимается выдачей этого документа. Паспорт может быть выдан только после того, как будет произведен технический учет. Периодически данный документ нужно обновлять, поскольку его срок действия составляет ровно один год. В кадастровом паспорте должны указываться адрес объекта недвижимости, годы постройки и последнего проведенного капитального ремонта, примененные при возведении стен и перекрытий материалы. Помимо этого важно, чтобы было отмечено наличие коммуникационных систем (канализации и водопровода), а также тип отопления помещения. Он выдается в филиале Кадастровой палаты либо в МФЦ. Период изготовления паспорта составляет 5 рабочих дней.
- При наличии права собственности на квартиру ее владелец, подающий заявление, должен представить соответствующую документацию, подтверждающую данный статус. Также подойдет нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности.
- Если причиной оспаривания является наличие недостоверных сведений об объекте недвижимого имущества, потребуется подтверждающая документация.
- Результаты отчета по оценочным работам, где отражается актуальная стоимость квартиры на рынке недвижимости.
- К документам прилагается заключение эксперта оценочного бюро. Данная бумага должна содержать информацию, аргументирующую факт несоответствия кадастровой стоимости рыночной. Также должно быть указано, что заключение составлено в соответствии с действующими законодательными нормами РФ, а также нормативами и правилами, касающимися оценочных работ.
Полный пакет документации передают в комиссию через региональный филиал Росреестра.
Если же комиссия Росреестра отказывается производить пересмотр кадастровой стоимости, собственник вправе обращаться в суд с исковым заявлением.
Важно заметить, что физические лица, а также индивидуальные предприниматели вправе подавать заявление сразу в суд, либо для начала они могут попробовать обратиться в комиссию. Однако юридические лица, государственные структуры, муниципалитеты такого права не имеют: они должны обязательно обращаться в комиссию и получить ее решение.
Оспаривание в суде
Снижение кадастровой стоимости через суд невозможно без составления искового заявления. В этой ситуации в качестве ответчика по делу выступает государственная служба Росреестр.
Перечень документации, который необходимо приложить к заявлению, аналогичен тому, который подается в комиссию Росреестра. Однако в качестве дополнения необходимо оплатить государственную пошлину за рассмотрение судебного иска. К документам нужно приложить соответствующую квитанцию. Госпошлину взимают только в случае рассмотрения судебных споров.
Снижение кадастровой стоимости возможно только в случае полного удовлетворения иска в пользу собственника-истца. После этого Росреестр должен занести в базу данных (государственный кадастр недвижимости) соответствующие изменения. В ГКН содержится информация, на которую ссылаются при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.
Кстати, большинство исков по оспариванию кадастровой стоимости квартир удовлетворяются, чего не скажешь о земельных участках. При оценивании квартир и жилых домов довольно часто возникают обстоятельства, при которых совершаются фактические ошибки. Стоимость квартиры вычисляется с точностью до рубля.
Довольно распространенной ошибкой собственников является то, что к судебному иску они прикладывают договор о покупке жилья. Владельцы квартир наивно думают, что цена в договоре каким-то образом поможет оказать влияние на кадастровую стоимость. Но на деле все обстоит иначе. Ни сотрудникам Росреестра, ни судьям не нужен договор. Сумма, которая в нем указывается, никак не связана с кадастровой оценкой объекта недвижимости.
Кто будет ответчиком?
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры, мы уже разобрали. А кто же будет выступать в качестве ответчика при рассмотрении дела в суде? Вариантов здесь может быть несколько:
- местная администрация или муниципалитет региона России, в обязанность которых входило утверждение результатов кадастровой оценки,
- филиал Росреестра в конкретном субъекте Федерации, поскольку он выполняет функции по проведению государственной кадастровой оценки,
- служба, которая несет ответственность за исправление кадастровых и технических ошибок, когда стоимость нужно снизить по причине недостоверности информации об объекте недвижимости.
Помимо вышеперечисленных организаций, суд вправе привлечь к рассмотрению дела и лиц, интересы которых затрагиваются при пересмотре кадастровой стоимости квартиры. Ими могут быть бывшие собственники и владельцы долей.
Оспаривание через посредников
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры через посредников? Нередко собственники недвижимости прибегают к помощи профессионалов. Сначала необходимо произвести оценочные работы. Для их выполнения обязательно нужно иметь специальную лицензию. Этими работами занимаются оценочные бюро.
После того как у владельца будут на руках результаты оценки, необходимо обращаться в суд. Для этого нужно нанять грамотного юриста, который имеет опыт в решении таких спорных ситуаций.
Сроки
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подавать в 5-летний период после внесения информации в ГКН касательно конкретного объекта недвижимости. При этом дата внесения в ГКН отражается и в документах, подтверждающих кадастровую стоимость. Если собственник собрался подавать заявление в суд, необходимо удостовериться, что стоимость квартиры или информация об объекте не поменялись. Срока исковой давности у данных дел нет, поэтому заявление можно подавать в любое время.
Период рассмотрения заявления в комиссии, утвержденной Росреестром, составляет 1 месяц с даты подачи документации. В судебном порядке заявление рассматривается как минимум 2 месяца. По определенным обстоятельствам этот период может увеличиваться, к примеру из-за переноса заседаний, назначения экспертизы.
Возмещаются ли расходы за переоценку?
Возместить средства, потраченные на переоценку стоимости недвижимости, можно только при удовлетворении иска собственника. При этом потребовать потраченную сумму можно с государственной структуры, которая утвердила кадастровую стоимость. В случае когда причиной переоценки была техническая ошибка, возмещением расходов будет заниматься организация, допустившая ошибку.
Можно ли обжаловать решение при отказе?
Если комиссия Росреестра отказалась изменять кадастровую стоимость, ее решение собственник может оспорить в суде. Если же суд отказал в пересмотре стоимости, его решение также может быть обжаловано. Сделать это можно в судебной коллегии по гражданскому делопроизводству российского Верховного суда.
Кадастровая стоимость квартиры напрямую определяет размер начисляемого налога на недвижимость. В большинстве случаев этот показатель является завышенным. Для снижения кадастровой стоимости должны быть веские основания, которые подтверждаются документально. Чтобы исправить ситуацию, необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре либо в суд. Для этого необходимо узнать кадастровый номер по адресу и собрать полный комплект документов. Срока исковой давности для подачи заявления не существует. Период рассмотрения заявления в комиссии составляет 30 дней, а в суде – от 2 месяцев. Решение суда может быть оспорено. Для этого необходимо подать исковое заявление в Верховный суд. Судебные издержки и расходы на проведение переоценки возмещаются в случае принятия решения в пользу истца. Помимо этого к процессу можно привлечь квалифицированного юриста.
fb.ru
Если не согласен с кадастровой оценкой. Что делать?
Если вас интересует, почему соток земли на участке не прибавилось, а налоговые суммы прошедшей осенью возросли, - читайте наш лайфхак.
«Это за шесть соток с видом на московский Кремль что ли?» - восклицает житель Зарайского района, когда видит новый платежный документ из налоговой.
Стоит признать, негодование его не совсем правомерно.
На самом деле, сумма налога, которую в соответствие с новой редакцией кодекса нужно оплачивать не позднее 1 октября каждого года, начисляется в соответствие с кадастровой оценкой.
В случае, когда земли не прибавилось, а сумма налога возросла, речь может идти о переоценке земли в вашем регионе.
Совет 1
Если вы считаете, что новая кадастровая стоимость не соответствует рыночной цене (а такие подозрения могут возникнуть по результатам изучения соответствующих объявлений в региональных газетах), ставьте вопрос о ее достоверности.
Фактов завышенной кадастровой оценки выявляется довольно много. По статистике Управления Росреестра Московской области, при рассмотрении жалоб почти половина заявлений решается в пользу собственников земли. Случаев неправильной оценки зафиксировано столько, что потребовалось вмешательство Верховного суда. Этим летом он издал постановление, которым разъяснил, что считать «недостоверными сведениями», использованными при проведении кадастровой оценки.
Например, если участок на территории СНТ оценен как участок под ИЖС, то для восстановления справедливости достаточно предъявить кадастровый паспорт с указанием целевого назначения и вида разрешенного использования. Если же таких вопиющих несоответствий нет, то придется потратиться на отчет независимого оценщика.
Совет 2
Не игнорируйте платежный документ, даже если вы не согласны с указанными в нем цифрами. Иначе последуют неприятности в виде пени.
Сначала имеет смысл уплатить, а уже потом доказывать свою правоту. Если дело закончится в вашу пользу, то деньги не пропадут: они будут зачтены в счет будущих платежей.
Совет 3
Соберите пакет документов для проведения собственной оценки.
Вам понадобятся: данные о кадастровой стоимости (справка), копия документа о праве собственности на землю (нотариально удостоверенная) и заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
В случае проведения оценки на основе недостоверных данных, также позаботьтесь о документах, опровергающие их (тот же кадастровый паспорт).
Если кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка, вам потребуется отчет оценщика на ту самую дату, когда проводилась оценка (бумажная и электронная копия).
Также необходимо заключение, подготовленное экспертами СРО оценщиков, подтверждающее то, что вышеуказанный отчет соответствует требованиям российского законодательства, необходимым стандартам и правилам оценки.
Совет 4
Теперь идите в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальных отделениях Росреестра. Или сразу в суд.
Если кадастровую стоимость оспаривает организация – например, садоводческое товарищество, то предварительное обращение в комиссию обязательно.
Кстати, членам товариществ выгоднее действовать сообща. Услуги оценщиков обойдутся дешевле.
maxpark.com
Как изменить кадастровую оценку земельного участка
- Магазин
- Специалисты
- Журнал
- Форум
- Все разделы
►
Перепланировки- Каталог домов
►
Дизайн и декор- Квартира
- Спальня
- Кухня
- Столовая
- Гостиная
- Ванная комната, санузел
- Прихожая
- Детская
- Мансарда
- Маленькие комнаты
- Рабочее место
- Гардеробная
- Библиотека
- Декорирование
- Мебель
- Аксессуары
- Загородный дом
- Ландшафт
- Системы хранения
- Коридор
- Уборка
►
Строительство и ремонт- Фундамент
- Кровля
- Стены
www.ivd.ru
Если не согласен с кадастровой стоимостью
В начале 2013 года собственники квартир, домов, дач, земельных участков получили квитанции об уплате налога на принадлежащее им имущество. У кого-то цена в квитанции осталась без изменений, у кого-то ниже, а у некоторых в разы выше. Что делать и куда обращаться, если сумма налога вас не устроила?
Еще пару лет назад о понятии кадастровой стоимости знали лишь эксперты в области кадастрового учета. Однако сегодня, когда рынок недвижимости активно развивается, а люди всё чаще приобретают недвижимость, необходимо знать, что налог на неё напрямую зависит от вычисленной кадастровой стоимости, точно так же, как и арендная плата, выкупная стоимость.
В позапрошлом году в республике произошел перерасчет кадастровой стоимости всех объектов недвижимого имущества и, соответственно, изменилась сумма налога, указанная в квитанции. Такой перерасчет происходит не реже одного раза в пять лет. И если ранее собственникам и предпринимателям малого и среднего бизнеса для оспаривания кадастровой стоимости приходилось обращаться в суд, то с января этого года оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно в специальной комиссии, созданной при Управлении Росреестра по РХ. Возникает множество вопросов: какова кадастровая стоимость моего земельного участка под домом, или сельскохозяйственного угодья, обрабатываемого для прокорма скота? Где её можно узнать? И что делать, если не согласен с ее величиной? С этими и другими вопросами мы обратились к заместителю руководителя Управления Росреестра по Республике Хакасия Мариане Монгуш.
– Мариана Макаровна, что такое кадастровая стоимость и откуда она взялась?
– Понятие «кадастровая стоимость» недвижимости, а недвижимость – это земля, квартира, дом, здание, сооружение, возникло в середине 2000-х годов. До этого времени применялась инвентаризационная стоимость, в том числе и для налогообложения, определявшееся органами БТИ.
Основное предназначение кадастровой стоимости – установление стоимости недвижимости, исходя из единой для всей России методики. По сути это и есть рыночная стоимость, определенная из множества регламентированных законодательством факторов. Сегодня и в будущем кадастровая стоимость будет являться основой для всех платежей.
– А можно где-то узнать кадастровую стоимость своего земельного участка?
– Результаты кадастровой оценки утверждаются Правительством Республики Хакасии. Нужно отметить, что кадастровая оценка проводится единовременно в отношении всех зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства республики либо определенной категории земель. В прошлом году в республике были утверждены результаты оценки земель всех населенных пунктов, сельскохозяйственных земель и объектов капитального строительства. После утверждения результаты становятся доступными для всех. Узнать их можно разными способами. Например, через сайт Правительства РХ, посредством публичной кадастровой карты Росреестра на сайте ведомства www.rosreestr.ru, а также на сайте Управления Росреестра по РХ to19.rosreestr.ru. Заказать справку о кадастровой стоимости можно и в Кадастровой палате по РХ по адресу: г. Абакан, ул. Кирова, 100.
– После того, как заинтересованное лицо узнало кадастровую стоимость, что ему делать дальше?
– Обратиться в Управление Росреестра по РХ. С начала года у нас активно работает комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Хотелось бы обратить внимание, что оспорить кадастровую стоимость можно лишь в двух случаях: если собственник считает, что для ее определения были использованы недостоверные данные; и если рыночная стоимость меньше кадастровой стоимости на дату ее определения. Для выяснения последних данных необходимо обратиться к независимому оценщику, который проведет переоценку заявленного земельного участка и подготовит отчет об оценке рыночной стоимости, который, впоследствии, нужно предоставить в комиссию вместе с другими документами.
– Заказать переоценку стоит немалых денег. По большому счету это выгодно только бизнесу?
– По большому счету, да. Посудите сами, если вы юридическое лицо и земля под вашим магазином оценена, к примеру, на 10 миллионов больше, то вряд ли вам захочется переплачивать. А, заказав услуги оценщика за 10-15 тысяч, можно получить результат, который вас больше устроит.
– А если комиссия не удовлетворит интересы заявителя, что делать тогда?
– Заседание комиссии происходит в присутствии всех её членов, куда входят представители Управления Росреестра по РХ, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РХ, Госкомимущества РХ, Национального совета по оценочной деятельности и человека либо организации, подавшей заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Если при принятии решения хоть один член комиссии проголосует «против», то оспаривать кадастровую стоимость заявителю нужно будет только в суде.
– Так какие «плюсы» от обращения в комиссию? Может быть, стоит сразу обратиться в суд?
– Ранее при оспаривании кадастровой стоимости в суде бремя доказывания ложилось на истца. При этом в суд нужно было представить множество оценочных отчётов и экспертиз саморегулируемых организаций, а это стоит немалых затрат. Поскольку скоро будет введен единый налог на недвижимость, и каждый рассчитывает на его адекватную сумму, то упрощенный порядок оспаривания в комиссии является наиболее приемлемым. Суть оспаривания кадастровой стоимости в том, чтобы она была максимально правдивой, наиболее приближенной к реальной стоимости.
– Сколько времени уходит с момента подачи заявления в комиссию до его рассмотрения?
– По установленному регламенту заседание комиссии должно состояться в течение одного месяца с момента подачи заявления в комиссию.
– За три месяца с момента создания в комиссию обратился всего один человек – представитель общества с ограниченной ответственностью. Как вы считаете, почему комиссия не пользуется популярностью у жителей Хакасии?
– Вы правы. Мы ожидали большего ажиотажа, чем есть на деле. Но комиссия только создана, и она будет действовать бессрочно. А вот у собственников и арендаторов домов, квартир и промышленных объектов, а также земельных участков в населенных пунктах срок на обжалование в комиссии ограничен до середины лета. Это в случае, если законом срок не будет продлен. Поэтому им стоит поторопиться. Арбитражный суд Хакасии уже предупрежден о начале работы комиссии, поэтому гражданам, обращающимся в суд с заявлениями, будут даны рекомендации об обращении сначала в Управление Росреестра по РХ для досудебного пересмотра кадастровой стоимости.
– Получается, что работа комиссии будет востребована только раз в пять лет, когда происходит перерасчет кадастровой стоимости, так?
– Нет. По мере финансирования Республики на выполнение работ по перерасчету кадастровой стоимости объектов недвижимости и определенных категорий земель, будет происходит и перерасчет. Но обратиться в комиссию можно и при переводе земельного участка из одного вида разрешенного использования в другое. К примеру, ваша земля использовалась для строительства дома, а вы решили на ней заняться предпринимательской деятельностью, соответственно, необходимо изменить вид разрешенного использования. Если при изменении разрешенного использования вас не устроила его кадастровая стоимость, то обжаловать её можно также в досудебном порядке.
Беседовала Мария Губина
xn--80aaaavwmfs0at8bxfzbg.xn--p1ai
Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
|
Тарасова Ольга руководитель проектов по оценке направления «Финансовый консалтинг» Группы компаний SRG |
Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.
Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.
В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.
На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.
Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.
Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.
Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.
В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.
Некоторые отчеты могут "отклоняться" еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства. Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.
По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.
Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.
В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность. К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.
Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.
В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.
При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).
В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.
Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.
В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.
Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».
В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости у членов комиссии, но, по-видимому, для некоторых региональных экспертов данный метод не приемлем. Оценщику остается только в недоумении развести руками, ибо метод остатка рекомендован к использованию Минимуществом России (Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002)).
Иногда оценщики ошибаются с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость.
В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.
Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег.
Бюллетень «RWAY», №251 от февраля 2016 г.
<-- Назад
www.srgroup.ru
