Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке? Покупка квартиры как проверить чистоту квартиры

Проверка чистоты квартиры

В России ежегодно несколько тысяч, а в Москве- несколько сотен договоров купли- продажи недвижимости признаются недействительными. Большинство покупателей квартир считают, что даже купив квартиру “с душком” они будут признаны добросовестными покупателями, так как лично ничего не нарушили.

Это не так. Покупатель никогда не будет признан добросовестным, если купленная им квартира каким- то образам было незаконно отчуждена у владельца. Как это узнать- разберемся вместе.

1. Недееспособность продавца

Неважно, как недееспособен продавец- полностью или частично, душевное расстройство постоянное или наступает периодически. Разберем основные случаи:

А) Лица, временно находящиеся в психоневрологическом диспансере.

Закон предусматривает, что лица, выписанные из квартиры в связи с временным помещением их в “дурку” имею право на жилплощадь после выздоровления. Так что внимательно посмотрите- на каком основании были выписаны люди из квартиры, которую вы собираетесь покупать.

Б) Алкоголик, вышедший из запоя или психически больной в “моменты просветления”

Лица, имеющие психические отклонения, в том числе наркоманы и алкоголики продавшие свою квартиру в приступе беспамятства имеют все шансы после получения денег заявить о своей невменяемости и суд встанет на их сторону.

Доказательствами невменяемости служат:

Нахождение в стационаре в соответствующих диспансерах
Простая постановка на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах
Свидетельские показания

Вероятность выигрыша дел такими больными- более 90%.

В) Намеренно вводящие в заблуждение покупателей психически больные люди

История полна случаев, когда одну и ту же квартиру психически больной продавал неоднократно, но при этом всегда выходил сухим из воды. Даже обычному здоровому человеку, просто заявив о якобы имеющейся болезни достаточно встать на учет в диспансер и нужно признать, что он практически недосягаем для закона.

Г) Родственники психических больных

Зачастую вольно или невольно в битву за недвижимость втягиваются родственники психических больных. Людей признают психически больными даже после смерти- для этого достаточно больничной карты и посмертной психолого- психиатрической экспертизы.

В этом случае суд однозначно отберет квартиру у покупателя в пользу родственников.

Еще о проверке квартиры в связи с подозрениями на недееспособность продавцов квартиры посмотрите здесь.

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Внимательно смотрите, насколько адекватен продавец- не прячет ли он, к примеру, глаза при разговоре, умеет ли выстроить логическую цепочку. не скачут ли мысли
Затребуйте у продавца или непосредственно из диспансеров справки его вменяемости
Гарантией может служить заключение психолога, невролога или психоневролога
Можно не беспокоиться, если у продавце есть разрешение на оружие или водительское удостоверение

1. Продажа квартиры нескольким покупателям

Бывают истории и еще круче- покупателей уговаривают отдать деньги после регистрации договоров у нотариуса. В этом случае собственником становится, кто раньше зарегистрировал договор в Росреестре.

2. Продажа чужой квартиры

С покупателей берутся задатки и лже- продавцы испаряются.

3. Продажа незаконно присвоенной квартиры

Не так давно был случай, когда к одинокому мужчине попросилась на ночлег девушка. Утром обнаружилось, что девушка малолетняя и под угрозой отправки в тюрьму по крайне нехорошей статье- изнасилование несовершеннолетней человека лишили квартиры, заставив его подписать доверенность на продажу квартиры.

4. Продажа квартиры, которая принадлежит нескольким лицам

5. Собственник скрывает сведения о лицах, имеющих право пользования квартирой

Несовершеннолетние дети
Военнослужащие, вернувшиеся из армии
Заключенные, вернувшиеся из мест заключения (попавшие в места заключения после 1995 года)

Лица, выписанные из психоневрологического диспансера

6. В продаваемой квартире при приватизации были нарушены права проживавших лиц

Если этого нет- готовьтесь к появлению жильцов в купленной вами квартире- такие люди имеют пожизненное право проживания.

Проверка паспортов продавцов
Проверка всех документов на квартиру
Проверка выписки всех жильцов из квартиры, в том числе выписанных временно- находящиеся в армии, местах лечения и заключения
Проверка всей цепочки продаж за последние три года, если в этой цепочке были продажи по доверенности, выяснить, была ли нотариально заверенная доверенность действительна на момент продажи
Проверка- не нарушены ли права несовершеннолетних и недееспособных особенное внимание- моменту приватизации

Воздержитесь от покупки квартиры, если продажа производится по доверенности, а из документов на квартиру- только копии. Таких пакетов документов можно сделать неограниченное количество.
Максимальное внимание при продаже квартиры по доверенности- она может быть отменена в любой момент, доверитель может умереть, а после смерти доверенность считается недействительной
Расчет за квартиру должен производиться непосредственно продавца с покупателем, причем желательно воспользоваться или банковской ячейкой или аккредитивом. Грамотно составляйте расписку о получении денег- в конце расписки должны стоять слова: “Претензий не имею и не буду иметь”
Советуем вам в договоре купли- продажи писать реальную сумму- если с после покупки что- то пойдет не так, обратно вы получите только то, что написано в договоре. Как оценить стоимость квартиры- ознакомьтесь.
Особое внимание детям- если они уехали из квартиры и были зарегистрированы в детском доме- это 100% гарантия, что сделка по купле продаже квартиры будет признана ничтожной

Проверьте факт нотариального согласия супруга на продажу квартиры, особенно, если супруги недавно развелись. При этом ознакомьтесь с брачным договором при его наличии
Если квартира была получена по наследству, возьмите у продавца письменное обязательство урегулировать все вопросы с другими наследниками, если они вдруг объявятся
Проверьте наличие ареста на квартиру или иных запретов (при этом нужно учесть, что есть возможность временно снять квартиру из- под ареста)
Обратите внимание, если квартира была заложена в банке.
Особенно внимание, если квартира досталась ее продавцу по безвозмездной сделке (к примеру ему подарили). Даритель может заявить, что ему, к примеру, угрожали или его ввели в заблуждение
Проверьте оплату коммунальных платежей
Проверьте наличие перепланировок в БТИ.

www.msknov.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно: при покупке

Перед покупкой любой квартиры, находящейся на вторичном рынке, важно тщательно проверить, насколько юридически чистой будет данная сделка. От этого зависит, не будут ли в будущем начаты разные судебные разбирательства, основной целью которых выступает отчуждение купленной недвижимости в пользу третьих лиц.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Процесс проверки может выполняться риелторами, нотариусами, работниками банка и Росреестра, но предварительно можно самостоятельно заняться процедурой.

Правила самостоятельной проверки

Если тщательно разобраться в том, что именно надо изучать для получения достоверной информации, то не возникает сложностей с самостоятельной проверкой.

Чтобы быть уверенным в оптимальной покупке, проверяются следующие моменты:

подлинность документов, переданных продавцом, которые подтверждают его право на продаваемый объект;

наличие полномочий продавца заниматься продажей квартиры;
изучается правовая репутация гражданина или компании;
учитывается, имеются ли в квартире прописанные лица, причем особенно много внимания уделяется временно прописанным гражданам, среди которых могут быть несовершеннолетние дети, причем выписать их до совершеннолетия практически невозможно;
проверяется, не открыты ли в отношении выбранной недвижимости разные судебные разбирательства лицами, обладающими определенными правами на объект;
учитывается наличие разных обременений, представленных арендой, ипотекой, рентой или арестом;
в ЖЭКе изучается информация относительно долгов по услугам ЖКХ;
сравнивается помещение с теми данными, которые имеются в техпаспорте и техническом плане, чтобы убедиться в отсутствии незаконной планировки.

Как точно узнать, что с документами на квартиру все нормально? Советы в видео:

Всесторонняя проверка обычно занимает много времени и требует детального изучения многочисленной документации, но именно она дает возможность получить данные о том, является ли квартира действительно юридически чистой.

Какие проверяются документы

Особенно много внимания в процессе проверке уделяется изучению многочисленной документации, имеющей отношение к выбранной квартире.

К основным правилам исследования относится:

у продавца должны иметься многочисленные бумаги, подтверждающие его право продавать объект, причем к ним относится св-во о собственности, выписка из ЕГРН, договор на покупку жилья или другая правоутверждающая документация, например, св-во о наследстве или дарственная, техпаспорт и техплан;
все бумаги должны быть оригиналами;
покупатель может потребовать копию всех бумаг;
на документах должны иметься многочисленные штампы, печати и подписи должностных лиц регистрационных служб;
не допускается наличие разных исправлений, подчисток или правок;
св-ва с 2015 года не выдаются, поэтому надо потребовать от продавца, чтобы он получил в Росреестре выписку из ЕГРН, содержащую сведения обо всех совладельцах, прописанных лицах и обременениях.

Пошаговая инструкция проверки квартиры на юридическую чистоту, представлена тут.

Осторожно надо относиться к квартире, если она была получена продавцом по решению суда, так как оно может оспариваться другими лицами, не согласными с таким решением.

Если продавец отказывается получать и предъявлять какие-либо документы, то это говорит о том, что он желает скрыть определенную информацию, поэтому желательно отказаться от такой покупки.

Какими правомочиями обладает продавец

Продажей объекта может заниматься непосредственный собственник, но он может доверить данный процесс представителю, если при этом будет правильно составлена и заверена у нотариуса доверенность.

Квартира может принадлежать нескольким лицам, причем заниматься продажей может один из владельцев, но у него должно быть разрешение от других граждан на проведение процесса.

К основным правилам общения с продавцом относится:

если продажей занимается представитель, надо все равно попытаться встретиться с собственником и спросить, согласны ли все совладельцы с продажей объекта;
технические вопросы решаются с представителем;
доверенность должна быть действительной, поэтому желательно вовсе посетить нотариуса, выдавшего этот документ, чтобы убедиться в этом;

если одним из собственников является ребенок, которому еще нет 14 лет, то сделка за него выполняется родителями или представителями;
на продажу при наличии ребенка должно иметься разрешение от опеки;
если продавец состоит в официальном браке, то важно получить разрешение на продажу от супруги.

Способы проверки квартиры самостоятельно.

Желательно вовсе убедиться в хорошей репутации продавца, для чего надо сделать запрос в полиции или у приставов. Информация обычно не предоставляется в свободном виде, поэтому придется воспользоваться своими связями.

Что нужно узнать о прописанных лицах

Перед подписанием контракта надо убедиться, что все граждане, которые ранее проживали в квартире, выписались из этой недвижимости.

Важно! Иногда в соглашении прописывается определенный период времени, в течение которого продавец и члены его семьи могут проживать в квартире, пока не найдут новую жилплощадь, но покупатели редко идут на такой шаг.

Зачем нужны правоустанавливающие документы на квартиру? Читайте здесь.

Если после заключения сделки выявляется, что по-прежнему в объекте проживают посторонние лица, то придется новому собственнику заняться их принудительным выселением через суд. Поэтому надо сразу попросить продавца, чтобы он получил справку о том, что в недвижимости отсутствуют посторонние лица.

Оформляется она в паспортном столе. Но учитывается, что в этом документе будут отсутствовать сведения о временно прописанных гражданах. Поэтому актуально запросить расширенную выписку из домовой книги.

Получать ее желательно непосредственно с продавцом. У работника паспортной службы желательно спросить, имеются ли другие лица, которые могут претендовать на жилье в будущем.

Сведения о притязаниях третьих лиц

Нередко на квартиру претендуют третьи лица, которые могут быть наследниками или просто людьми, которые имеют право на объект. Рассматриваются все такие притязания в судебном порядке. Можно даже самостоятельно получить данные об открытых судебных разбирательствах.

Для этого выполняются действия:

надо первоначально найти районный суд по месту расположения квартиры;
далее следует обратиться в канцелярию суда, чтобы попросить информацию об открытых делах;
если будет получен отказ в предоставлении данных, то можно обратиться к приставам, чтобы узнать, не открыты ли производства по отношению к объекту;
рекомендуется вовсе просто пообщаться с соседями или работниками УК и ЖЭУ, так как они часто могут предоставить нужные данные.

Документы для проверкки юридической частоты квартиры. Фото: forumuploads.ru

Если продавец получил квартиру по наследству, то желательно обратиться к нотариусу, занимавшемуся данным делом, чтобы проверить, не претендуют ли на наследство третьи лица.

Как узнать ограничения

Часто покупателям приходится сталкиваться с арестами или обременениями на квартире.

Чтобы получить сведения заранее, учитываются рекомендации:

выписка из ЕГРН содержит сведения обо всех обременениях, зафиксированных официально, поэтому можно получить этот документ самостоятельно в электронном или бумажном виде;
если имеются какие-либо записи в разделе об ограничения, то не надо слушать оправдания продавца, поэтому следует отказаться от такого приобретения;
если продавец утверждает, что уже была погашена ипотека, но не зафиксировано снятие обременения, то надо требовать оперативной реализации этого процесса.

Арест, залог, рента и другие обременения остаются в силе даже после смены владельца объекта. Обременения не только ограничивают владельца объекта в его правах, но и нередко приводят к тому, что граждане лишаются своего имущества.

Проверка долгов по услугам ЖКХ

Нередко продают граждане квартиры без предварительного погашения долгов за коммунальные услуги. Задолженность должна погашаться прошлыми владельцами, но вот иски из суда будут приходить на нового собственника.

Долги могут приводить не только к необходимости уплачивать за других граждан значительные средства, но и коммунальные службы могут отключать коммуникации. Долги по капремонту вовсе являются правопреемственными, поэтому переходят покупателям.

Как правильно оформить квартиру в собственность в новостройке? Подробнее по ссылке.

Перед подписанием контракта надо убедиться в отсутствии таких значимых долгов. Для этого можно запросить у продавца справки из УК или ЖЭУ. Также можно просто проверить квитанции за последние несколько месяцев.

Изучение планировки

Многие люди в процессе проживания в квартире предпочитают вносить в нее определенные корректировки. Они могут разрушать стены или переносить с одного места на другое специальное оборудование для коммуникаций. Все эти действия должны выполняться с разрешения администрации.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно? Смотрите видео:

Если планировка не была согласована, то она считается незаконной, причем после покупки такой квартиры именно собственник несет ответственность за такие изменения в квартире.

Поэтому при осмотре жилплощади надо убедиться, что ее состояние соответствует тем сведениям, которые имеются в техплане и техпаспорте.

Желательно вовсе не пожалеть денег и попросить помощи у работников БТИ. В техпаспорте вовсе уже может иметься отметка о наличии несогласованной перепланировки. Нового владельца может суд заставить устранять все изменения, если они являются опасными.

Заключение

Таким образом, покупка любой квартиры – это специфический процесс, требующий предварительной проверки юридической чистоты данного жилого помещения.

Процесс может выполняться самостоятельно, но для этого важно разобраться, какие документы следует изучить, а также на какие моменты надо обращать внимание. Это позволит купить квартиру без обременений, прописанных посторонних лиц и других проблем.

Прочитать еще

Бесплатная консультация

naruki.ru

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке? Vovet.ru

Что необходимо предпринять, чтобы приобрести квартиру?

В жизни каждого человека покупка недвижимости является самым серьёзным шагом.Чтобы не наделать ошибок, клиент обычно обращается к помощи риэлторских фирм, которые безо всяких проблем оформляют всю необходимую документацию, но если нет такой возможности, то сделку можно оформить самостоятельно, обращая внимания на следующие моменты:

Основным документом на квартиру является правоустанавливающий документ на жильё. Всего их 17, и они подразделяются по видам жилья (приватизированное, инвестиционное, для жилплощади полученной по наследству) и т.д.и соответственно они все разные.

Выписка для ЕГРП. Благодаря этой выписки, покупатель может узнать, кто является настоящим собственником квартиры.

Также выписка может быть со всеми "подробностями", т.е можно узнать сколько раз квартира продавалась, и кто первоначально являлся владельцем данной квартиры.

Необходимо потребовать выписку из домовой книги о том, сколько человек прописано и выписано.

Справки о задолженности по коммунальным платежам за текущий период.

В некоторых случаях, с хозяина квартиры просят справку с наркодиспансера, что он не стоит на учёте, и является дееспособным гражданином.

На что нужно обратить особое внимание:

Очень часто квартиру продают не хозяева, а их доверенные лица, и в этом случае, чтобы не нарваться на подставных лиц или мошенников, нужно очень внимательно:

Читать нотариально оформленную доверенность с паспортом на предъявителя.

Очень часто доверенности могут быть выданы обманным путём, и в этом случае необходимо связаться с нотариальной конторой, в которой она была выдана.

Самым правильным решением будет личный телефонный разговор с владельцем квартиры, который подтвердит о своих намерениях продать жильё.

Если квартира продаётся сразу после вступления в права наследства, то здесь возможны самые непредвиденные варианты связанные с неожиданными наследниками, которые заявят о своих правах, и по закону сделка будет считаться не действительной.

Вывод: При покупке квартиры возможны самые неожиданные стечения обстоятельств о которых нужно знать, или проконсультироваться с людьми, которые являются "документальными" профессионалами. Поэтому я всем советую, не делать поспешных решений, во время покупки понравившегося жилья взять с собой специалиста, который поможет сделать правильный выбор.

Интересно почитать:

vovet.ru

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Никто из нас не застрахован от покупки квартиры, которая будет, не совсем чиста с юридической точки зрения. Проблемы с документами, неправильная или вовсе незаконная перепланировка – все это и многое другое может встретиться, но уже лишь после подписания договора купли-продажи.

Для того чтобы избежать подобного рода эксцессов, необходимо тщательно проверять все прилагаемые документы к квартире и быть предельно внимательным при оформлении сделки.

В этой статье, мы приведем краткое руководство, которое поможет избежать появления проблем с квартирой после ее приобретения.

Правоустанавливающие документы

Для того, чтобы дальше продолжить изложение темы, давайте разберемся с понятием. В правоустанавливающих документах отражается чье-либо право владения имуществом, в данном случае на квартиру. Например,

Договор купли-продажи;
Договор мены;
Договор дарения или попросту дарственная;
Договор ренты;
Оригинал свидетельства, в котором будет указано, что человек стал законным правообладателем квартиры при помощи составленного на его имя завещания;
Судебное решение, по которому также устанавливается право владения, тоже относится к данному типу документации.

Теперь давайте рассмотрим состав правоустанавливающего документа. Он, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации не имеет права отклоняться от принятого законодательства. В противном случае, он теряет юридическую силу.

Проверка документов

На что требуется обратить внимание при проверке правоустанавливающего документа?

Первое, что вы обязаны сверить – паспортные данные продавца. Они ни в коем случае не должны различаться;
Проверяйте также адрес расположения квартиры;
Телефон и место жительства продавца.

В том случае, если вы вдруг обнаружили не соответствие данных – это может стать значительным основанием для разрыва сделки. Так как малейшая опечатка в правоустанавливающем документе приводит к потере его юридической силы и как вследствие разрыва сделки купли-продажи.

Зачастую, граждане нашей страны попадаются на различного рода уловки при покупке жилья. Одной из самой распространенных являются посредники по доверенности. Посредник – это, по сути, доверенное лицо. С какой целью прибегают продавцы недвижимого имущества, в нашем случае квартиры к услугам посредника? А цель очень проста и ясна.

Зачастую, при совершении сделки при помощи доверенного лица-посредника, продавец намеренно скрывает некоторые данные о продаваемом имуществе. Посредник, как лицо не достаточно осведомленное, не сможет пояснить и разъяснить всех нюансов. По этой причине мы рекомендуем вам отказаться от приобретения жилья, где сделка осуществляется при помощи посредника. Помните о том, что это может быть чревато.

Для того, чтобы граждане могли быть застрахованы от обмана, а точнее потери квартиры, в случае обнаружения непредвиденных обстоятельств существует, так называемое титульное страхование. Данный тип страхования, в случае потери квартиры поможет вам вернуть ее полную стоимость, и вы сможете с новыми силами собраться и начать выбирать новую квартиру.

Качество квартиры

Теперь подойдем к такому термину, как юридическая чистота квартиры.

На данном этапе от вас также потребуется проверить всю документацию БТИ, которая касается приобретаемой квартиры. И первый документ, наличие которого стоит проверить – это технический паспорт, который также выдается органами БТИ. В данном типе документа прописаны все основные технические характеристики квартиры.

К ним относятся:

год постройки, приобретаемой квартиры;
стоимость (в данном случае инвентаризационная) жилой площади;
площадь каждой комнаты;
площадь всей квартиры;
сроки проведения капитального ремонта;
адрес фактического местонахождения;
материалы, из которых изготовлены стены, перекрытия и т.д;
наличие коммуникаций.

После того, как вы проверили соответствие технического паспорта, необходимо будет обратиться все в тот же орган БТИ и выяснить проводилась ли перепланировка и была ли она узаконена.

В том случае, если перепланировка была проведена незаконно, то есть произошел снос несущих стен и это в процессе продажи вам квартиры не было известно, то после приобретения вам, скорее всего, потребуется устранять незаконную перепланировку, причем за свой счет.

Теперь перейдем к рассмотрению и изучению еще одного документа. Без наличия которого продажа попросту не будет осуществлена – это кадастровый паспорт.

Кадастровый паспорт – это, по сути, выписка из государственного реестра. По структуре он напоминает технический паспорт. В нем также прописаны:

общая площадь;
наличие балкона и лоджии;
планировка;
этаж, на котором квартира и расположена.

Кадастровый паспорт, включает в себя также и графическую часть – план квартиры с метражом.

В том случае, если была произведена перепланировка, то будет включен и второй чертеж, на котором также будет изображен план, но уже с существующими изменениями.

Обращаем ваше внимание на то, что если продавец отказывается выдавать вам кадастровый паспорт или ссылается на то, что его нет, то не стоит доверять. Лучше сходите в центр МФЦ и создайте запрос, по которому вам и выдадут этот документ. Напоминаем, что получить его можно и на чужую квартиру.

Проверка продавца

Начиная поиски квартиры, мы порой так увлекаемся всей документацией, что забываем о проверке продающего. Поверьте, этот пункт очень важен.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации право на продажу имущества имеют:

дееспособные граждане;
граждане, которые уже достигли 18-летнего возраста.

В том случае, если квартира находится в собственности у:

гражданина, не достигшего 14-летнего возраста;
недееспособного гражданина;
у несовершеннолетнего, достигшего возраста 14-18 лет;
ограниченно дееспособных граждан, к коим стоит отнести наркоманов и алкоголиков, которые нарушают жизнь своих близких (ст. 30 ГК РФ).

,то приобретение квартиры у данных категорий лиц является незаконным. Но даже если вы и приобрели это имущество, то в судебном порядке его отзовут к первоначальному владельцу.

Будьте осторожны. Проверьте, кто на самом деле является собственником жилья. Попросите также предоставить продавца справку из психоневрологического диспансера. Также проверьте его паспорт, а точнее дату рождения. Это также станет одним из гарантом приобретения.

Права третьих лиц

Права третьих лиц сохраняются на квартиру даже в случае приобретения ее новым собственником.

Кто же относится к третьим лицам, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации:

Члены семьи бывшего собственника. Конечно же не все, лишь супруг, дети и родители, которые проживали вместе с собственниками в продаваемой квартире;
Нетрудоспособные иждивенцы, но только в том случае, если бывший собственник самостоятельно вписал их в список родства.

Теперь давайте рассмотрим права третьих лиц, в том случае, если они имеют право на постоянное проживание:

К примеру, отказавшись от приватизации в пользу одного из членов семьи, вы получаете право на бессрочное проживание;
В том случае, если вы передаете наследство, то также получаете право на бессрочное проживание;
Несовершеннолетние дети, которые временно проживают в детском доме.

Временно и постоянно прописанные граждане также становятся третьими лицами и имеют право на приобретенную вами жилую площадь.

Также мы рекомендуем вам проверить квартиру на предмет ее сдачи в аренду. Обращаем ваше внимание, что наниматели имеют право проживать в ней до конца срока договора.
Проверить самостоятельно будет затруднительно, поэтому идеальным вариантом станет обращение в агентство по недвижимости. Сотрудники владеют информации такого типа и помогут вам распознать мошенников;
Выясните также, а не находится ли выбранная квартира под залогом.
У кого может находиться пол залогом? Самый распространенный вариант – у банка. Продавец попросту не до конца выплатил ипотечный кредит. Данная сделка будет незаконной;
Проверьте, не заключен на квартиру договор ренты.
Если да, то вам потребуется содержать иждивенца до конца его дней. Причем проживать он будет в приобретенной квартире, так как имеет на нее право пожизненного пользования;
В том случае, если выбранная вами жилая площадь была приобретена бывшими хозяевами в браке, то необходимо выяснить, отказываются ли супруги от своей доли в квартире. Это поможет избежать возникновения судебных тяжб.

Расчётные документы

Вот вы наконец определись с квартирой, проверили всю документацию, и теперь настал момент приступить к заключению договора и его оплаты.

Для того чтобы правильно оформить задаток необходимо будет составить договор, в котором четко будет прописана вся сумма, а также прописана обязанность приобрести имущество. Это одна из форм гарантии того, что сделка не сорвется.

В процессе передачи денежных средств следует обратить внимание на:

Оригинальную документацию, которая должна быть у продавца;
То, что передача задатка должна осуществлять только в присутствии всех собственников приобретаемого жилья. Если, конечно, таковые имеются.

Теперь о содержании договора. Он должен включать в себя:

Все данные о владельце квартиры;
Сумму, которая предполагается в качестве оплаты за сделку;
Необходимые сведения о недвижимости, а именно. Площадь, адрес местонахождения и т.д.

Настоятельно рекомендуем вам проверять, не была ли уже продана квартира кому-то кроме вас. В последнее время участились случаи двойной оплаты по договору и расписке, когда одну и ту же жилую площадь подвергали продаже несколько раз.

В каких случаях следует насторожиться

Насторожиться следует в том случае, если человек продает квартиру сразу после того, как получил ее в наследство. Причем от человека, который не является его родственником;
Если паспорт продавца не прошел проверку в миграционной службе. Произвести проверку можно самостоятельно. Достаточно зайти на сайт ФМС и ввести данные;
Стоит с недоверием отнестись к тому продавцу, который отказался предоставлять справку из психоневрологического диспансера. Это может говорить о его недееспособности, а приобретение квартиры у такого человека по закону запрещено. Сделку через суд могут признать недействительной;
Потребуйте справку о том, что все собственники выписаны из квартиры.
Если вас просят поверить на слово, мол, так и так никто не проживает, то лучше откажитесь от приобретения.

Вот, в принципе и все основные аспекты, на которые необходимо обращать внимание при покупке квартиры, но подвести итог все же требуется.

Итак, обращайте внимание на все мелочи, которые вас настораживают, перепроверяйте всю документацию по несколько раз. Ни в коем случае не стесняйтесь просить предъявить необходимые справки.

Помните о том, что лучше один раз все тщательно проверить, на законных основаниях заключить договор, на который и придется потратить много времени, но зато потом никаких проблем уже с вашей недвижимостью у вас не возникнет.

Видео: проверка квартиры при покупке

В видео рассказывается, на какие моменты следует обратить внимание при покупке квартиры. Так же приводятся наиболее распространенные схемы мошенничества.

Материалы по теме:

prokvartiru.com

Как проверить чистоту сделки при покупке вторички?

Перед подписанием договора купли-продажи жизненно важно проверить юридическую чистоту квартиры.

1. Росреестр

Проверить квартиру можно на портале Росреестра www.rosreestr.ru. Большую часть информации о квартире дадут три документа: свидетельство о праве собственности, справка по форме 9 и выписка из ЕГРП. Право владения и распоряжения объектом прописано в свидетельстве о регистрации права собственности. У собственника нужно посмотреть выписку из ЕГРП за последние 15 лет или заказать ее онлайн. Из документа можно узнать, имеется ли залог, наложен ли арест, состоит ли дом в списках на расселение, сколько собственников сменила квартира и на каком основании. Если квартира часто переходила из рук в руки и не была долго в собственности одного хозяина, то это повод насторожиться. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998, то нужно обращаться не в ЕГРП, а в Городское бюро недвижимости.

2. Прописка

Основанием для регистрации права собственности часто выступает договор приватизации, тогда продавец должен иметь документ, подтверждающий регистрацию по месту жительства на момент приватизации. Всегда нужно смотреть справку по форме 9 о прописанных в квартире людях. Лучше всего, если до совершения купли-продажи все зарегистрированные жильцы снимутся с учета. Важно, чтобы не были зарегистрированы несовершеннолетние, которым больше негде жить.

3. Хозяин и его родственники

Проверить квартиру – полдела, личность собственника тоже надо изучить. Во-первых, нужно установить дееспособность продавца, посмотрев справку об отсутствии учета в наркологическом или психоневрологическом диспансере (ПНД и НД выдают справку только лично гражданину). Во-вторых, убедиться в подлинности его паспорта (на сайте ФМС РФ, а лучше получить там же бумагу). Если вместо собственника действует его представитель, то нужно проверить доверенность - она должна быть заверена нотариусом, быть действующей и подлинной. Покупка квартиры по доверенности – рискованный шаг, лучше пообщаться лично с собственников или же отказаться от сделки. Важно понять, могут ли третьи лица оспорить сделку купли-продажи. Бывает, что члены семьи, давно не проживающие в квартире, возвращаются из мест заключения, командировок, больниц и оспаривают сделку. Собственник должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги, если он в браке. Также нужно вместе сходить в ЕИРЦ за выпиской из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные люди и их права на проживание в квартире. Если в наследниках квартиры указаны третьи лица и они не подписали отказ от вступления в наследство, то сделку могут оспорить в суде за правом наследства. Исковой срок давности по делам наследства – 3 года, по их истечении претензий наследников можно не бояться.

4. БТИ и технический паспорт

Далее нужно проверить квартиру по техническому паспорту, посмотрев у собственника документы из БТИ. Выяснить нужно следующее: были ли перепланировки (перенос перегородок, присоединение балкона, перенос мокрых зон) в квартире и законны ли они. Если потом выяснится незаконность перепланировок, то нести ответственность будет покупатель.

5. Подозрения

Чистота сделки всегда кроется в подлинности документов. У собственника или его представителя должны быть на руках все оригиналы документов. На этом этапе крайне желательно обратиться к профессиональному риэлтору или узкоспециализированному юристу, чтобы он тоже посмотрел документы. Нужно убедиться, что на бумагах нет следов фальсификаций, а все исправления заверены подписями всех лиц, подписывавших договор на квартиру. Если документы заверял нотариус, то все исправления должны быть им подписаны и снабжены печатью. Копии документов тоже должны быть заверены нотариусом.

Необходимо просмотреть все даты договоров. Если владелец совсем недавно получил квартиру в дар или по наследству от не родственника и хочет побыстрее ее продать, то это должно вызвать подозрение. Лучше расспросить соседей о личности настоящих и предыдущих хозяев, о том, насколько часто меняются жильцы в квартире.

Испортить сделку можно и после удачной проверки всех документов, неправильно оформив передачу денег. Продавец должен грамотно написать расписку в получении денег, указать правильную дату, расписаться. Если квартиру передают с мебелью или техникой, то нужно указать комплектацию квартиры в договоре. Желательно, чтобы заключение любых договоров проводилось в присутствии надежного нотариуса или юриста. Проверить квартиру и ее хозяина обязан покупатель, и отнестись к этому нужно с огромной ответственностью, чтобы вместе с жилплощадью не приобрести большие проблемы.

www.bkn.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Собираюсь покупать квартиру, и меня интересует проверка чистоты квартиры при покупке. Объясню ситуацию. Нашли квартиру по очень даже хорошей цене, но с собственником не можем встретится. Общались только с его сыном. Тот говорит, что отец уехал на отдых в санаторий. Конкретного ответа по поводу с кем мы будем заключать сделку: с ним или отцом не получила. А затягивать с покупкой тоже не хотим (выписка из БТИ через 2 недели будет не действительна), заказывать новую — это время и деньги. Как можно проверить, что с документами на квартиру все в порядке и собственник (представитель) не шарлатаны?

Обратитесь к риэлтору — это будет самое правильное. Закажите выписку из ЕГРП, узнаете кто собственник и есть ли обременение.

Как проверить квартиру на предмет наличия обременения перед покупкой? Насколько я знаю, наличие дарственной или договора ренты, о которых продавец забыл упомянуть, может стать поводом для отмены сделки.

Обратитесь в Росреестр с заявлением о предоставлении Вам Выписки по квартире с информацией об имеющихся ограничениях, о собственнике квартиры. Не забудьте также попросить покупателя предоставить справки из психдиспенсера и наркологического учреждения. Наличие заболевания по данной тематике может служить недействительность договора купли-продажи недвижимости в будущем.

Может ли нотариус проверить юридическую чистоту квартиры, которую я собираюсь купить?

1.Нотариус не может проверить юридическую чистоту сделки.2.Нотариус не отвечает за последствия сделки.3.Нотариус не несет ответственности за действия сторон договора. Например, если продавец либо покупатель откажутся от сделки, нотариусу всё равно — он только составляет договор, а как вы его исполняете, зависти от вашей порядочности.И вообще, составление договора именно у нотариуса не является обязательным условием по большинству сделок.

Собираюсь совершить обмен квартиры. Т.к. сейчас все сделки оформляются через куплю-продажу квартир, на что нужно обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Как проверить чистоту покупаемой квартиры самостоятельно, чтобы избежать неприятностей?

Вам достаточно увидеть Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, согласно которой приобретаемая квартира будет действительно принадлежать продавцу, и не будет иметь неоговоренных продавцом обременений. Согласно новой редакции ст. 223 ГК РФ, жилое помещение, которое не может быть истребовано от добросовестного приобретателя (см. ст. 302 ГК), считается принадлежащем ему на праве собственности с момента государственной регистрации, таким образом, даже если одна из предыдущих сделок будет впоследствии признана недействительной, тем не менее Вы сохраните право собственности (за исключением случая, когда первоначально квартира выбыла из владения собственника помимо его воли).Члены семьи продавца лишаются права проживания в квартире с момента перехода к Вам права собственности, поэтому здесь тоже не требуется особой проверки.

Смотрите также:

sprosiuyurista.ru

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно?

Добрый день, уважаемые гости сайта o-nedvizhke.ru! Мы с вами продолжаем рассматривать вопрос, как проверить юридическую чистоту недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

В предыдущей статье мы рассматривали конкретную реальную ситуацию, когда люди потеряли квартиру только лишь из-за того, что сами упустили ситуацию из своих рук и доверились для проверки третьим лицам. При этом суд отметил, что просто заказать выписку из государственного реестра прав не достаточно.

Так вот, тем людям, которые впервые сталкиваются с проверкой чистоты квартиры, впервые покупают квартиру, либо, наоборот, ранее не обращавших на это внимание, мы постараемся пошагово и поэтапно рассказать где, как и что можно искать и что проверять, на что обращать внимание.

Всего мы выделили пять основных этапов, однако, все методы, которые мы перечисляем, это не исчерпывающий перечень. Если у вас есть возможность использовать дополнительные законные способы, почему бы и нет? Обязательно стоит ими воспользоваться.

Итак, какие пять основных этапов? Первый этап — это анализ рынка и первичный звонок продавцу или риэлтору. Второй — выезд на объект. Третьим этапом является первичная оценка тех документов, которые вы получили при выезде на объект.

После первичной оценки, когда вы понимаете, что у вас нет оснований сомневаться в том, что здесь что-то не чисто, мы встречаемся с продавцом.

Не с риэлтором, а именно с продавцом. Вот наш четвертый этап. И собираем те документы, которые нам будут необходимы для последнего пятого этапа — более детального и глубокого анализа документов.

Первый этап — это анализ предложений и звонок продавцу. На что необходимо обратить внимание? Конечно же, на цену. Бросовая цена сразу должна вызвать определенные сомнения, тем более, если недвижимость длительное время продается, либо выставлялась неоднократно.

Сегодня ситуация такова, что стоящие предложения посредники, так называемые, перекупы, разбирают сразу для дальнейшей перепродажи.

А вот где есть сомнения, например, из-за проблем с документами, от таких рисковых объектов перепродавцы зачастую отказываются. И вот стоит такая красивая и дешевая квартира и ждет того, кто поспешит. Остановитесь и вспомните: бесплатный сыр только в мышеловке.

Кстати, в рассказанной нами истории в предыдущей статье, суд обратил внимание на цену, когда вынес свой вердикт о том, что покупатели не проявили достаточной разумной осмотрительности и не совершили необходимых действий по выяснению всех обстоятельств.

Так, в апелляционном определении суд указал, что спорная квартира выставлена на продажу уже спустя семь месяцев после ее покупки, т. е. на лицо факт кратковременного владения спорной квартирой.

Кроме того, суд отметил продажу в убыток, т. е. цена продажи существенно ниже цены покупки продавцом этой квартиры. И такие обстоятельства должны были вызвать сомнения у покупателей.

Общий совет на этапе подбора и анализа предложений таков: если есть обстоятельства, которые заставляют сомневаться, не торопитесь с залогом и прочим.

В данном случае, нужно очень досконально все проверять. При разговоре с продавцом, посредником постарайтесь выяснить побольше информации, в т. ч. сколько лет квартира в собственности, есть ли дети, супруг, супруга, по доверенности или напрямую собственником продается, могут ли предоставить копии документов при осмотре для проверки, либо если есть возможность, то отфотографировать имеющиеся документы. Если уже тут отказывают, либо берут на доверие («Вы что нам не доверяете?» — в таком духе), либо обещают, что все будет пучком, какой смысл покупать ежа в мешке и рисковать?

Вторым этапом станет выезд на объект. Наше личное мнение, смотреть, что покупаешь, надо не один раз. При выезде, не забывайте записывать (потом можно забыть или перепутать), т. к. физическое состояние жилплощади дома тоже достаточно обширная тема, затрагивать ее сейчас мы не будем.

Хотелось бы отметить следующее: не постесняйтесь поговорить с соседями, узнать, вдруг кто из детей в армии, из членов семьи или ближайших родственников осужден и сейчас находится в местах лишения свободы, такие лица имеют законное право проживать и в дальнейшем на данной жилплощади, даже после продажи, поинтересоваться, кто раньше здесь жил, был собственником (узнавайте историю квартиры).

Мы неспроста в предыдущей статье рассказывали про реальную конкретную жизненную ситуацию. Определение аппеляционного суда по этому делу — это бесценный кладезь информации о том, как суды относятся к тем или иным фактам.

Суд, заслушав показания свидетелей (одной из соседок), пришел к выводу, что все соседи знали о времени смерти первоначального собственника (той тети).

А покупатели не предприняли попыток выяснить дату смерти первоначального собственника квартиры. Поэтому обязательно разговаривайте с соседями. Не поленитесь еще раз туда сходить, чтобы получить дополнительную информацию.

После того, как посмотрели квартиру, поговорили с риэлтором, если есть возможность, сразу поговорили с собственником, фотографируем все документы, которые имеются у людей на руках.

Они нам понадобятся для следующего этапа, для поверхностной проверки документов. Фотографируем все, в т. ч. квитанции, в которых содержатся лицевые счета, свидетельства, если есть возможность, то паспорт (по крайней мере, фамилию, имя, отчество и дату рождения), чтобы можно было узнать.

На втором этапе проверки, мы сегодня с вами остановимся. Продолжение читайте в следующих статьях.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=zFGRwVR2Unw