Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми. Покупка квартиры по долям риски

Каковы риски при покупке доли в квартире?

Такая процедура, как покупка доли в квартире, риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности. Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире.

Покупка доли: чем лучше квартиры?

В большинстве случаев мы приобретаем в собственность квартиру. Но некоторым удобнее купить долю в этой самой квартире. Возникает закономерный вопрос: зачем?

Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!

Но уже на этой стадии возможен первый риск. Зачастую владелец доли предлагает вам оформить договор дарения доли, а деньги вы ему передадите в общем порядке. С одной стороны, вы все равно становитесь владельцем квартиры, независимо от того, была она приобретена по договору купли-продажи или дарения. С другой стороны, если вас не устроит эта самая доля по каким-либо причинам, и вы пойдете в суд, то взыскивать с продавца будет нечего – договор дарения безвозмездный.

К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись. Все бы ничего, если бы однажды у Н. не отключили свет. Она пошла разбираться и выяснилось, что у бывшего владельца квартиры долги за электричество. На таких «радостях» сумма за долю в квартире была чуть больше долгов. А вернуть деньги уже нельзя – по договору они не передавались; здесь имела место личная договоренность, которую как говорится, к делу «не пришьешь».

Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. Доля – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность. Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -1/2,1/4 и т.д. Но выделить долю в отдельное помещение – очень сложная процедура. Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д.

Кроме того, проблемы также возникают при определении стоимости доли. По сложившейся ситуации на рынке недвижимости, доля не пользуется большим спросом, а потому и не стоит так дорого, как, например, изолированная комната. Но как же определить стоимость доли?

Логика по расчету стоимости 1 кв.м. по региону, умноженного на общее количество квадратных метров, здесь неприменима, так как в данном случае получится слишком завышенная цена на долю в квартире.

Поэтому в данном случае следует исходить из того, в каком районе находится квартира, есть ли в ней ремонт, количество долей (соседей) и т.д.

Подписывайтесь на&nbspнаш канал в&nbspЯндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Стоит отметить и несколько негативный момент покупки доли в квартире. На данной жилплощади вы будете проживать не один, соответственно, могут возникнуть конфликты с соседями, которые впоследствии выливаются в скандалы и даже в обращение в суд.

Поэтому у вас должна быть возможность продать свою долю. А если квартира находится в неблагополучном районе, например, то сделать это будет трудно.

Сособственники: кто такие и что с ними делать?

Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.

Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.

После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.

Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.

Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).

Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.

Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.

Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.

Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.

Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?

В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.

Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.

Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.

Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.

Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.

Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны. Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам. Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.

Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег. Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть. Вот только возвращать уже нечего!Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».

Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?

Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.

Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.

Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.

Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.

Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.

Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.

nsovetnik.ru

Покупка квартиры в долевой собственности

А. Гордон

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

После «революционных» изменений гражданского законодательства 2013 года, изменений закона о регистрации прав лета 2016 и вступивший в силу с января 2017 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.

В результате изменений с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности, а действие ранее выданных свидетельств о праве собственности на недвижимость прекращено.

С 15 июля 2016 года собственность на недвижимость подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.

Главное нововведение 2017 года – возможность регистрации прав на любой объект недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.

Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.

Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2017 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.

По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2016 года.

Покупка квартиры в долевой собственности

За некоторыми исключениями сама процедура и законодательное регулирование — Покупка квартиры в долевой собственности в России в 2017 году не изменились. Порядок покупки долевой квартиры или доли в квартире проходят в порядке, действовавшем в 2016 году.

Вместе с тем, в 2017 году покупка доли квартиры и целиком всех долей квартиры должна проходить с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Основное правило: продажа доли квартиры третьему лицу (не собственнику одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Согласно этому правилу продавец доли обязан уведомить о продаже доли каждого участника долевой собственности на квартиру. При этом продавец должен так же сообщить обо всех условиях предполагаемой продажи.

Иногда право преимущественной покупки создает препятствия собственнику продать свою долю по рыночной цене. Пытаясь обойти право преимущественной покупки продажу доли постороннему лицу камуфлируют дарением маленьких долей, например дарят долю соответствующую 1 кв.м. или меньше и в дальнейшем новому «дольщику» продают оставшуюся долю квартиры.

В настоящее время эту схему применять не стоит. Судебная практика по спорам о таких дарениях достаточно однозначна – в зависимости от конкретных обстоятельств по тем или иным основаниям сделки признают недействительными: притворными, не законными и т.д.

Покупателю следует совершать сделку на реальных условиях и перед сделкой надлежит требовать от продавца предоставить соответствующие уведомления.

Забегая вперед нужно отметить: В этой части нотариальная форма сделки с долями, предположительно, должна обеспечить защиту интересов участников долевой собственности. При подготовке сделки нотариус должен обеспечить соблюдение права преимущественной покупки доли.

Но вот касательно мелких долей – в законе не содержится ограничений для собственника о продаже или дарении доли в зависимости от ее размера. Нотариус не может запретить собственнику совершить сделку на его условиях.

Второе правило – все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.

Однако, установив обязательную нотариальную форму законодатель «забыл» установить для покупателей льготу – 100% защиту от споров по такой сделке.

Это означает, что нотариальная сделка НЕ делает ее более надежной! Скорее наоборот, нотариальная сделка может с играть с покупателем злую шутку.

Многие покупатели исходят из того, что нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет, и самоустраняются от контроля, как действий нотариуса, так и других этапов сделки. При этом понятие «законность» — весьма растяжимое. И в случае спора сам факт совершения нотариальной сделки не дает участникам сделки преимуществ или гарантий.

Покупателю важно знать: Покупателю нужно контролировать все действия нотариуса начиная от состава истребуемых нотариусом документов и их проверки, и заканчивая условиями составленного нотариусом договора. К сожалению закон не раскрывает, какие конкретные обстоятельства, действия или документы обеспечивают законность удостоверенной нотариусом сделки и должны быть приняты во внимание перед совершением сделки.

Так же, для обеспечения законности, закон не возлагает на нотариуса конкретные обязанности проводить конкретные действия и манипуляции по юридической проверке долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, а так же оценке полученных при подготовке сделки документов и ной информации.

В таких условиях решение нотариуса об отсутствии препятствий к совершению сделки и ее удостоверение – это субъективное мнение нотариуса в каждой конкретной ситуации. В силу закона это мнение нотариуса не является бесспорным, а потому регулярно оспаривается.

Для Покупателей доли или всех долей квартиры вывод однозначен — 1)участвуйте в подготовке сделки совместно с нотариусом, 2)самостоятельно проверяйте всю историю квартиры, 3) проверьте все условия договора, который составили помощники нотариуса.

Покупатель должен знать и понимать:

Сделка с недвижимостью – многоэтапный процесс. В случае простой сделки купли продажи, дарения, или нескольких взаимосвязанных сделок, например альтернативные или цепочки сделок, нотариус проводит только часть работы по сделке с недвижимостью – ее удостоверение.

При этом в цепочке сделок остальные сделки могут быть не нотариальные, и обеспечить взаимосвязанное выполнение всех сделок – забота сторон сделок, а не нотариуса. Нотариус о других сделках не обязан знать, если это прямо не касается удостоверяемой сделки, например, при продаже доли несовершеннолетнего.

Кроме того, согласно закону нотариус не располагает полномочиями по проведению других этапов сделок с недвижимостью: 1) организации проведения расчетов по сделкам с недвижимостью и 2) по организации передачи недвижимости по сделке.

Напротив, для сторон сделки (покупатель и продавец, даритель и одаряемый), а тем более когда проводятся альтернативные сделки или цепочки сделок, значение имеют каждый этап сделки в отдельности и все вместе и для всех участников.

В любом случае: За обнаруженные после нотариальной сделки с недвижимостью проблемы и полную ответственность несут ее стороны.

Планируя покупку недвижимости, прежде всего дорогостоящей, цель покупателя — покупка недвижимости, а не ее отдельный этап – подписания договора и его удостоверения. Участие нотариуса на отдельном этапе сделки не является гарантией законности покупки недвижимости в целом, и даже правильного совершения данного этапа покупки.

Схема мошенничества с долями квартир

Схема мошенничества с долями квартир много. Один из свежих известных нам случаев произошел перед новым 2017 годом.

Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.

С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и гос регистрацию.

Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняет район, и они просит оформить доли квартиры на них.

Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными по виду людьми. Сам покупатель – юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи.

Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день совершили 4 сделки с четырьмя долями квартиры.

По прошествии установленного срока в МФЦ был получен только один договор купли продажи на долю покупателя, а документы на остальные три доли – нет. Оказалось, что трое родственников не подали документы на регистрацию. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.

Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.

Фишка в том, что продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.

Все…

Занавес!

Самое удивительное, что у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель ¼ доли.

Что произошло:

Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.

Что будет дальше, сказать не сложно:

У квартиры появился новый сособственник ¼ доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
Оставшиеся доли скорее всего будут оформлены на покупателей. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен.
Далее, по обстоятельствам. Но скорее всего мошенники просто выплатят продавцу цену, указанную в договорах.

При этом, для регистрации права собственности они потребуют присутствия продавца, а в случае его отказа обратятся в суд.

Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна, покупатели не откажутся выплатить те небольшие суммы, что указаны в их договорах на покупку долей.

А вот отменить продажу квартиры продавцу по видимому не удастся.

Как отменить продажу квартиры

Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации, большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать не просто сложно, а очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.

Покупатель не учел, что с 2013 года сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.

Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.

С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.

Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет. Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.

Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся ¾ долей квартиры на оставшихся трех покупателей.

По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.

Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.

Ошибки при продаже квартиры

Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:

Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.

В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.

При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.

Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.

Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.

В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.

При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.

Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.

Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы об изменениях в законодательство о собственности на недвижимость в 2017 году, рассмотренных выше, пожалуйста, обращайтесь к нам.

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

20 февраля 2017 года

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

gordon-adv.ru

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Вы планируете приобрести долю в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней». Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие не только покупатель и продавец, но и, негласно, собственники всех остальных долей в данной квартире.

Конечно, намного чаще люди приобретают в собственность целую квартиру. Однако есть ряд причин, по которым купить долю – удобнее и выгоднее. В частности, доля может приобретаться в тех случаях, если у покупателя нет средств на покупку целой квартиры. И вот здесь возникают самые первые рискованные ситуации. Какие? Попробуем разобраться.

Покупаем долю в квартире — варианты

Ситуация 1. Владелец доли предлагает покупателю оформить договор дарения, а деньги вы передаете ему лично, на руки, без договора. На первый взгляд – какая разница? Ведь вы в любом случае собственник доли в квартире, и неважно, как она была получена – по договору дарения или купли продажи. Но не стоит забывать: если доля вас по каким-то причинам не устроит, вернуть деньги вы уже не сможете – договор дарения является безвозмездным.

Ситуация 2. Покупатель не видит различия между понятием «доля в квартире» и понятием «комната». Дело в том, что доля – это нечто неосязаемое, ее «видно» только в документах о купле-продаже. И если в квартире нет изолированных комнат, то выделить долю для проживания «в натуральном виде» очень сложно, а подчас – и вовсе невозможно.

Ситуация 3. Определить стоимость доли непросто. Поскольку спрос на такой «товар» невысокий, доля стоит дешевле изолированной комнаты. Исходить из стоимости квадратного метра в регионе не получится, поскольку в этом случае стоимость доли будет сильно завышенной. Более разумный вариант – определять цену исходя из состояния квартиры, числа соседей и других подобных факторов.

Негативные моменты при покупке долей:

— возможны ссоры и конфликты с соседями, вплоть до судебных исков;— продать долю бывает довольно-таки непросто;— проживать придется на одной жилплощади с незнакомыми людьми.

Собственники в квартире, разделенной на доли

Если вы покупаете долю в квартире, это значит, что у недвижимости имеются и другие собственники. А это значит, что должен быть установлен порядок пользования жилым помещением для каждого из его владельцев. «Соседи», кстати, имеют право на первоочередное приобретение доли в случае, если вы захотите ее перепродать. После того, как вы решили продать долю, нужно будет составить документ и уведомить сособственников об условиях продажи и стоимости. У ваших «соседей» есть месяц, чтобы принять решение: либо они купят вашу долю, либо откажутся. Только в случае отказа собственник может продать третьим лицам свою долю – на тех же условиях, либо по более высокой цене.

Чем может грозить невыполнение этого правила? Сособственники могут в судебном порядке заявить о своем праве, и суд переведет на них права покупателя. А вот если вы решили продать свою долю одному из других собственников, уведомлять других «соседей» вам не обязательно.

Могут, однако, возникнуть и другие проблемы, когда сособственники не только не хотят покупать долю, но и выступают против ее продажи третьим лицам.

Как распорядиться своей долей в квартире?

Сделки с покупкой-продажей не целых квартир и комнат, а долей, набирают сегодня популярность. Это неплохое вложение средств, если вы еще не накопили на квартиру. И, наконец, постепенно покупая доли, вы сможете выкупить всю квартиру. Часто доля даже не выражается в метрах, поскольку у собственника есть право использовать часть кухни, санузла и т.д. Конечно, можно выделить доли в недвижимости через суд. А для того чтобы избежать риска, внимательно изучите личность продавца.

Распространенная мошенническая схема: продавец реализует долю, получает деньги, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности – и отсуживает долю обратно. А вот вернуть в судебном порядке уплаченные деньги покупателю, к сожалению, совсем не просто.

Еще один важный момент – регистрация в квартире, где была куплена доля. Сам собственник может зарегистрироваться без проблем, а члены его семьи – только с согласия других проживающих «соседей».

Оправданны ли риски покупки долей в квартире?

Приобретение доли в квартире – это сделка законная лишь в том случае, когда она оформляется посредством договора о купле-продаже. Дарение, мена – неподходящие и очень опасные варианты, вы рискуете впоследствии потерять свои деньги.

Прежде чем купить долю, выясните, почему она продается. Из-за конфликта с другими собственниками? Тогда есть риск, что вы в будущем будете участником этого конфликта. Обсудите все важные моменты заранее, сядьте с «соседями» за стол переговоров. Возможно, стоит составить соглашение и заверить бумагу нотариально. В будущем это значительно упростит ваш быт и поможет вам избежать проблем.

www.papajurist.ru

риски, примеры и порядок пользования

На сегодняшний день покупка доли в квартире очень рискованное мероприятие. Это подтверждают и многочисленные судебные иски совладельцев квартир в отношении друг друга.

После того, как на приобретенную долю выдано свидетельство о регистрации собственности, владелец квадратных метров имеет права распоряжаться ими в соответствие с действующим законодательством. В частности статьи 246 и 247 ГК РФ гласят:

Использование долевой собственности может происходить по соглашению сторон, которыми являются сособственники.
Владелец долевой собственности имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Например, продать, подарить.
Пользование долевой собственностью происходит на основании договоренности с другими собственниками, либо на основании судебного решения.
Каждый проживающий в квартире, которой владеют сособственники, имеет пользоваться помещениями на равных условиях с остальными. Если это невозможно, то он вправе обратиться в суд и потребовать компенсацию.

Как же определяется понятие доля? Ее невозможно измерить в метрах жилой площади, установить границу тоже не получится. И пересекать остальных жильцам эту границу также запретить невозможно. Если не существует договоренности об ином использовании квартиры, то пользование всеми помещениями происходит на равных условиях. Говоря о доле, многие ошибочно приравнивают ее к, например, комнате. Это не верно.

Ведь помимо комнаты, сособственник будет пользоваться кухней, сантехническими помещениями, и так далее.

Всегда ли можно выделить долю?

Не в каждой квартире возможно выделить комнату сособственнику. При обращении в суд, можно добиться только регламентирования порядка пользования квартирой. Это мнение Верховного суда.

Рассматривая подобные иски, суд обращает внимание на положение каждого собственника данного жилого помещения. При этом очень важными моментами будут следующие. Здесь важно не только размер доли, который исчисляется в квадратных метрах, но и:

Есть ли у собственника иное жилье, где он может проживать
Состав семьи. Есть ли несовершеннолетние дети, каков их возраст, однополые или разнополые, которые находятся на обеспечении сособственника.
Размер дохода сособственника.
И ряд других обстоятельств.

Порядок пользования

При определении порядка использования жилого помещения, по решению суда сособственнику, которому принадлежит небольшой размер доли, может занять самую большую комнату в квартире. Поэтому такие судебные тяжбы длятся очень долго. И очень часто сособственники про

mestoprozhivaniya.ru

Каковы риски при покупке доли в квартире?

Покупка доли: чем лучше квартиры?

Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!

Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. Доля – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность. Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -½,¼ и т.д. Но выделить долю в отдельное помещение – очень сложная процедура. Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д.

Сособственники: кто такие и что с ними делать?

Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?

В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.

Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».

Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?

jur24pro.ru

Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенком

– продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике. Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным».

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

♦ ♦

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор. Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-4-х недель. Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире). Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет. Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас.

♦ ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е. когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни. Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации. Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи. И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом. Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года). Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру. Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита. Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь. Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы - ЗДЕСЬ.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

kvartira-bez-agenta.ru

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

Покупка квартиры не всегда осуществляется одним собственником; на практике возможно долевое участие в покупке квартиры. Безусловно, в этом случае применяются дополнительные «гарантии» прав всех покупателей и оформляются дополнительные документы. Но бояться этого не стоит!

Общая собственность, что это такое?

Если говорить юридическим языком, то правильнее – не «доля в квартире», а «доля в праве собственности на квартиру».

Гражданский кодекс устанавливает, что все имущество, которое находится в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность бывает двух видов: совместная и долевая. Отличие между ними только в том, что в долевой собственности четко определены доли каждого собственника, а в совместной – нет, но это возможно сделать.

Приведем простой пример. После вступления в брак супруги приобрели квартиру, собственником которой стала жена. Но, несмотря на то, что право собственности оформлено на одного человека, квартира находится в общей совместной собственности мужа и жены; соответственно, все операции с недвижимостью жена может совершать только с согласия мужа, которое должно быть надлежащим образом удостоверено нотариусом. Если у супругов возникло желание разделить совместное имущество, то можно составить брачный договор (соглашение), в котором будут четко указаны доли каждого из них. В этом случае при совершении любых действия с квартирой согласие второго супруга не требуется.

Выше был рассмотрен внесудебный порядок выдела доли из общего имущества. В случае если между сторонами не найден компромисс, то они могут обратиться с соответствующим заявлением в суд. При этом следует обратить внимание на то, что выдел доли производится только в том случае, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу.

Покупка доли в квартире

Если вы собираетесь покупать не всю квартиру целиком, а только лишь долю в ней, следует помнить о некоторых специфических моментах.

Начнем с того, что если один из участников долевой собственности решил продавать свою часть, то он обязан в первую очередь предложить выкупить его долю остальным собственникам.

Подписывайтесь на&nbspнаш канал в&nbspЯндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Как правило, это предложение делается в письменной форме и вручается всем нарочно или отправляется по почте. Исключение составляет случай, если доля выделена в натуре.

После предложения вы должны получить либо письменный отказ, либо согласие на покупку доли. Но на размышление гражданам дается 1 месяц. Если по истечении этого срока ответа не поступило, то собственник может продавать свою долю третьим лицам.

Но здесь стоит быть очень внимательным: цена и условия продажи доли третьим лицам должны соответствовать тем условиям, которые были указаны в предложении другим собственникам.

Но как быть в ситуации, когда собственник прописан в квартире, но не проживает в ней? Предложение нужно отправлять по последнему известному адресу проживания этого гражданина.

Чем грозит «неуведомление» собственников о продаже или изменении условий продажи?

Оставшиеся собственники (как вместе, так и по отдельности) вправе подать в суд заявление о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Такое заявление может быть подано в течение 3 месяцев после совершения сделки купли-продажи доли третьему лицу. Но и здесь есть свои тонкости: если продавец изменил цену на долю для третьих лиц в сторону увеличения, то это не является нарушением прав «соседей».

Соответственно, если получен отказ, то он приобщается ко всем документам при регистрации. Если такого отказа нет, то доказательством уведомления остальных собственников будут почтовые уведомления о вручении им заказных писем.

Уже на стадии переговоров о продаже доли убедитесь, что другие собственники были уведомлены о продаже, так как впоследствии в случае невыполнения этой обязанности вас как приобретателя доли ждет судебный процесс.

Приобретение доли: риски и последствия

После того, как вы купили долю в квартире, вы, в соответствии с гражданским кодексом, подпадаете под действие норм об общей долевой собственности. Поэтому дальнейшее распоряжение, владение и пользование имуществом, которое принадлежит всем, осуществляется с согласия остальных членов.

Доля – это неосязаемая субстанция. Ее мы можем «ощутить» только на бумаге о праве собственности. Соответственно и в общей квартире нельзя начертить линию и сказать: «Это мое и не ходите сюда». Если собственники не определяют между собой порядок пользования общим имуществом, то и пользование всем имуществом определяется в равной степени.

Для того, чтобы выделить долю в квартире, потребуется очень много усилий: отдельных вход, изолированное помещение и т.д. Поэтому и видим мы свою собственность только на бумаге.

Если за выделом доли вы все же обращаетесь в суд, то судья в каждом конкретном случае учитывает следующие обстоятельства:

есть ли у собственника иная квартира для проживания;
если ли у собственника семьи, дети, родители, иждивенцы;
финансовое положение собственника и т.д.

Поэтому и может получиться на практике, что у собственника, у которого по документам доля больше, будет всего лишь маленькая комната для проживания и наоборот.

Регистрация собственника квартиры, который приобрел в ней долю, осуществляется в общем порядке в органах ФМС без согласия других собственников. Если же владелец решит зарегистрировать в квартире жену и детей, то следует спросить согласия остальных собственников. Поэтому и будет разумным выходом приобретение доли и деление ее на всех, кто будет проживать в квартире.

На практике встречаются случаи, когда сособственники квартиры не хотят «принимать» нового жильца, и стараются всеми возможными способами отсрочить это.

Например, дают свое согласие на покупку доли, тянут время и не покупают ее. Вроде ничего криминального, а продавец теряет своих потенциальных покупателей. В данном случае стоит провести переговоры с соседями и выяснить причины их недовольствий.

Зачем покупать долю и как определить ее стоимость?

Для того чтобы выставить долю в квартире на продажу, необходимо определить ее стоимость.

Как обычно считается сума доли: берется стоимость 1 кв.м. жилья по региону и умножается на количество квадратных метров в доле. В результате получается завышенная стоимость доли. Стоимость жилья по региону определяется в среднем, без учета отдельных показателей, например, ветхости жилья, наличия/отсутствия ремонта, района нахождения недвижимости и т.д. Поэтому в данном случае за подсчетом суммы лучше обратиться в риэлтерское агентство.

Зачем же нужно покупать именно долю, а не всю квартиру целиком?

До 2005 года действовало правило: если вы покупаете долю в квартире, то вы имеете право там прописаться. После принятия Жилищного кодекса прописать иных лиц в этой «доле» стало возможным только с согласия собственников. Поэтому прежде чем покупать долю, познакомьтесь с соседями, с которыми вам придется делить крышу над головой.

Если все собственники против вселения нового «соседа», то он может, например, потребовать компенсацию за невозможность проживания в данной квартире. Но если у него есть несовершеннолетний ребенок, то суд обяжет собственников «принять» его в свою квартиру для проживания.

Если один из сособственников выразил желание купить долю, но в силу финансовых возможностей сможет ее оплатить через 2 месяца, как поступить владельцу?

Согласно Гражданскому кодексу, у собственника, желающего приобрести долю, есть ровно 1 месяц для ее приобретения. Все остальные сроки оговариваются с продавцом: если он согласен, никаких вопросов нет; а если нет – то он вправе продать долю третьим лицам.

Подведем итоги!

Покупка доли в квартире является специфическим вариантом приобретения собственности, где стоит учитывать все особенности действующего законодательства.
При продаже доли обязательно должно быть уведомление собственников о такой продаже и получен соответствующий отказ/согласие на покупку.
Выделить долю в отдельную комнату не представляется возможным в большинстве случаев в связи с отсутствием необходимых технических моментов: отдельного входа, изолированной комнаты и т.д.
Долю в квартире лучше оформить на всех, кто в дальнейшем будет проживать в этой квартире.
Все собственники квартиры пользуются жилым помещение в равной степени, если соглашением между ними не установлено иное.

nsovetnik.ru