Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски? Покупка квартиры с обременением
Риски покупки квартиры с обременением 2018: все за и против
Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.
Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.
Виды обременений
Обременения бывают следующие:
- ипотека;
- рента;
- наложение ареста на имущество;
- наличие квартиросъемщиков;
- наличие прописанных жильцов;
- аварийное состояние дома.
А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:
- Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
- Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
- На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
- Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
- Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
- Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!или по телефону:
- Москва и область: +7-499-938-54-25
- Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
- Федеральный: +7-800-350-84-02
Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?
На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.
- Привлечение грамотного риелтора.
- Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки "не зарегистрировано".
- Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
- Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
- На квартиру не должен быть наложен арест.
- Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные - на 65 %.
Следует ли приобретать квартиру с обременением?
Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.
У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.
Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.
Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:
- не находится ли застройщик на стадии банкротства;
- законность строительства;
- своевременность возведения дома;
- наличие прав на данное жилье у других лиц;
- наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.
Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.
Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.
Заключение
При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.
Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.
Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.
law03.ru
Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2018 году
Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.
Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2018 году?
Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.
Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.
Общие моменты
Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.
И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:
| Стоимость объекта | Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры |
| Так как участником сделки будет выступать кредитор | Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов |
Что нужно знать
Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.
Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.
После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.
При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.
Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.
Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.
Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.
Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.
Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.
Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:
- владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
- покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
- банк, который является кредитором;
Какие бывают виды
Виды обременений:
| Ипотека | При которой для продажи необходимо получать согласие банка |
| Рента | Согласие на продажу должен дать рентополучатель |
| Арест | На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга) |
| Найм | Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора |
| Прописка | Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке |
| Сервитут | Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица |
Нормативное регулирование
При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.
Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.
Покупка квартиры с обременением в ипотеку
Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:
- в отделение Росреестра;
- в банковское учреждение;
- в домоуправление;
- в нотариальную контору.
Каковы риски для покупателя
Недостатки сделки:
| Покупатель может заплатить указанную сумму | А обременение так и не снимут |
| Если обременение не сняли | То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится |
| Уплаченную сумму можно будет вернуть | Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью |
| Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру | Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком |
| Процесс переоформления квартиры | Будет более длительным и проблематичным |
| Банк будет контролировать ситуацию | Пока не будут выплачены все средства по ипотеке |
Есть и такие риски:
| Средства будут рассчитаны не точно | При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи |
| Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина | Двойной залог |
| Если будет подан иск в отношении продавца | Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия |
Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.
Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.
А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.
Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.
Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.
Основные условия сделки
Квартира может быть куплена 2 способами:
- без привлечения заемной денежной суммы;
- с оформлением ипотечного кредита на приобретение.
Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.
Схема действия такова:
| Покупатель вносит задаток | Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором |
| Банковское учреждение снимет обременение | И у собственника появляется возможность совершить продажу |
| Составляется договор о покупке | Выплачивается вторая часть средств |
Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.
Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.
Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.
Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.
Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.
Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.
Обязательно обращайте внимание на такие моменты:
| Нужно взять выписку из ЕГРП | Чтобы выяснить, нет ли иных обременений |
| Рассчитываясь с продавцом, берите расписку | Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку |
| Берите выписку из домовой книги | Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении |
| Не забывайте, что составлять договор о покупке можно | Только после выдачи разрешения банком |
Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.
Снятие обременения
Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.
Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.
Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.
Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.
В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.
Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.
Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:
В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.
Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.
Порядок заключения сделки
Купить ипотечную квартиру можно:
| У собственника | Заемщика |
| У банка | Более удобный вариант (безопасный и простой) |
В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.
Процесс покупки недвижимости у банка такой:
- Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
- Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
- Заключают договор о покупке.
- Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.
Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:
- Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
- Выплатите оставшийся долг продавцу.
- Продавцом вносится сумма задолженности.
- Получите в банке справку об отсутствии обременения.
- Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
- После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.
В Сбербанке
Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.
Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.
При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.
Видео: покупка и продажа ипотечных квартирКстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.
Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:
- Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
- Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
- Покупатель платит задаток.
- Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
- Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
- Оформляются права собственности на покупателя.
- Снимается обременение банком.
- Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
- Продавец забирает деньги с ячейки.
ВТБ 24
Процедура покупки ипотечной квартиры в ВТБ 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.
Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.
Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.
Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.
Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.
Если с материнским капиталом
Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.
Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.
Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.
Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.
Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.
Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.
И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.
jurist-protect.ru
Покупка квартиры с обременением - Полезные советы : Domofond.ru
Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.
Жилье с ограничением
Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.
Возможные риски
Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.
Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.
Материнский капитал
Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.
Фото: YakobchukOlena/Fotolia
Не пропустите:
Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
3 способа продать квартиру в ипотеке
Что пишут мелким шрифтом в договорах?
«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
Покупка квартиры с обременением - что значит, что это такое, риски, по ипотеке, договор
При покупке квартиры с обременением можно столкнуться с целым рядом сложностей и проблем. Самое трудное, это когда после заключения сделки собственник уезжает за границу и в случае возникновения проблем не сможет приехать.
Если сделка была совершена, но обременение не снято, то начнется долгий и трудный судебный процесс.
Судебные издержки при этом взимаются с того, кто продал квартиру, то есть с виновника. Именно поэтому до продажи объекта недвижимости лучше снять все ограничения.
Довольно серьезным рискам подвергается и покупатель. Из-за обременений он не сможет в полной мере распоряжаться своим имуществом.
Сам судебный процесс обычно длится долго, иногда даже несколько лет, а вернуть деньги до решения суда невозможно.
Что это значит?
Обременение на объект недвижимости – это условие, при котором правом на него (объект) обладают не собственники, а иные лица. Такое возможно при заключении договора, к примеру, ипотечного, по соглашению сторон или по решению суда.
Особенностью является тот факт, что собственник может быть не только ограничен в правах на свою квартиру, но и будет обязан выполнять некоторые требования.
Особенно такая практика распространяется на заключение договора ренты.
Риски
Тот, кто закладывает квартиру в обременение, может распоряжаться ею только с разрешения залогодержателя.
Покупатель квартиры с обременением берет на себя риски, которые наложены ограничением.
Если оплата осуществляется по сертификату, то для продавца существует определенный риск неполучения финансовых средств, если сертификат не будет принят.
Если на квартиру был наложен арест, то есть риск признания сделки недействительной.
Опасен и договор ренты. Именно данным способом по итогу есть вероятность расторжения договора и перехода объекта недвижимости прежнему владельцу.
Покупка квартиры с обременением
Покупка недвижимости с обременением нередко приводит к проблемам.
Если человек все-таки осуществил сделку купли-продажи, а потом узнал об обременении, то расторгнуть договор можно только по решению суда.
Существует несколько видов обременений, и порядок действий при этом различается.
Ипотека
Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке связаны с тем, что квартира находится в залоге у банка. А это может повлечь за собой проблему, при которой обязательства по выплате долга перейдут новому владельцу.
Аренда
Покупка квартиры с арендаторами – довольно сложный процесс.
Прежде чем продать жилье, нужно:
- расторгнуть договор аренды;
- выселить арендосъёмщиков.
Если был заключен договор аренды, то просто так выселить жильцов не получится, потребуется обращаться в суд.
Рента
Очень популярен в последние годы договор ренты. По нему один человек обязуется пожизненно содержать другого, а взамен в будущем получит его квартиру.
Именно поэтому продажа объекта недвижимости, которая обременена договором ренты, должна быть исключена.
В том случае, когда собственник больше не нуждается в содержание или по каким-либо еще причинам передумал следовать условиям договора, то можно расторгнуть договор ренты.
Но при этом, необходимо будет вернуть все потраченные второй стороной средства.
Прописка
Если в квартире прописаны люди, то выписать их можно только по согласию. В крайнем случае придется обратиться в суд.
Арест
Обычно арест квартиры связан с наличием долгов по уплате коммунальных услуг или ипотеке. Арест накладывается судом. Продать такую квартиру нельзя.
Кроме того, бывают случаи, при которых собственник даже проживать в ней не сможет. Арест снимается только судом.
Доверительное управление
Доверительное управление – это присмотр за объектом недвижимости иным лицом. Для этого необходимо составить договор, в котором будет указан срок.
Все права распоряжения квартирой передаются доверенному лицу. Чтобы снять такое обременение, необходимо согласие сторон.
Как проверить?
Чтобы проверить, имеется ли ограничение, нужно иметь подтверждающий документ. Например:
- справка с банка при оформлении ипотечного кредитования;
- справка с государственных органов о снятие ограничений или их отсутствии.
Для полной уверенности можно обратиться в Государственный реестр. Чтобы это сделать, нужно обратиться в Госреестр и попросить предоставить выписку.
Обычно просят ЕГРП – она включает в себя данные об проведенных операциях и наложенных ограничениях. Действует такой документ до 30 дней.
Здесь представлен образец выписки из ЕГРП на квартиру.
Особенности сделки
Особенностью сделки купли-продажи квартиры с обременением является то, что факт ограничения подлежит обязательной регистрации. Необходимо данное действие для внесения данных в Госреестр.
Это позволит обезопасить себя будущим покупателям, поскольку в выписке ЕГРП будет отображена вся информация об обременениях.
Если квартира находится в залоге у банка, то нужно полностью выплатить ипотеку, включая штрафы.
После этого нужно подать заявление в государственные органы, чтобы снять обременение. Если ипотека гасится полностью, то на свидетельстве о регистрации права собственности ставится печать.
Порядок оформления
Если квартира находится в залоге у финансовой организации, то для начала нужно письменное все согласовать с банком. Но в любом случае, необходимо снять обременение.
В том случае, когда у владельца нет возможности снять обременения, нужно подождать с совершением сделки купли-продажи. В противном случае нередко возникают долгие споры с судом.
Ни в коем случае нельзя скрывать данный факт от покупателей. Все равно о наличие обременения рано или поздно станет известно.
Сделка осуществляется у нотариуса. Чтобы договор купли-продажи был чист, необходимо получить дополнительные бумаги и справки. Юристом составляется документ, в котором отображаются условия сделки.
Документы
Чтобы осуществить сделку купли-продажи объекта недвижимости нужны:
- договор;
- акт передачи;
- если имеется – свидетельство о праве собственности;
- заявление;
- из домовой книги специальная выписка;
- подтверждение оплаты государственной пошлины;
- паспорт.
Для каждого случая обременения могут потребоваться разные документы:
- ипотека – справка с банка о согласии;
- рента – согласие собственника;
- арест – только судебное решение о его снятие;
- если собственником является лицо, не достигшее 18 лет – согласие опеки.
Договор
В договоре обязательно должно указываться, что квартира продается с обременением и каким именно. Если это ипотека – то нужно указывать залогодержателя.
В остальном договор такой же, как и при обычной продаже.
Здесь представлен образец договора покупки квартиры с обременением.
Правовые последствия
Если человек покупает квартиру с ограничениями, то он берет на себя все риски, связанные с ними.
Согласно Федеральному закону об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ, если осуществляется продажа ипотечного жилья, то новый владелец несет обязательства перед финансовой организацией те же, что и прежний.
Особенно рискованна покупка объекта недвижимости на который имеется договор ренты. Получатель пожизненного содержания при этом имеет полное право проживания.
На видео о приобретении недвижимости с обременением
77metrov.ru
Покупка квартиры с обременением в 2018 году
При наличии обременений на жилье процесс приобретения может значительно затянуться, а многие покупатели в таких случаях отказываются от приобретения.
Рассмотрим особенности покупки квартиры с обременением в 2018 году, как устранить препятствия и ускорить процедуру оформления.
Основные моменты
Рассмотрим основные понятия, кто выступает участниками соглашения, что собой представляет обременение на недвижимости, а также нормативную базу данного вопроса.
Определения
| Ипотечное кредитование | Предоставление займа от банковского учреждения на определенный срок под указанный процент с целевым назначением в виде приобретения жилья на первичном или вторичном рынке. При этом жилье остается в залоге у банка до окончательной выплаты кредита |
| Материнский капитал | Вид государственной поддержки многодетным семьям, подразумевающий выдачу сертификата на денежную сумму, которую можно направить на улучшение жилищных условий или обучение детей |
| Обременение | Ограничения права владельца жилья касательно распоряжения и проведения сделок с недвижимостью |
Стороны соглашения
Сторонами соглашения купли-продажи недвижимости выступают продавец (собственник жилья или его официальный представитель на основании нотариальной доверенности) и покупатель.
В процессе оформления сделки следует учитывать все нюансы и проверять все данные, прежде чем подписывать договор и передавать деньги за жилье.
Наиболее безопасными сделками на рынке недвижимости является покупка квартир непосредственно у компании-застройщика.
Ведь в таком случае риски наличия обременений минимизированы, поскольку с данным имуществом еще не успели совершить какие-либо сделки. На вторичном рынке рыски повышены.
Ведь начиная исследовать историю сделок, часто можно выявить нечистых продавцов и мошенников, которые маскируют сделки по квартирам. А затем выясняется, что на приобретенной квартире числится обременение.
В случае выявления мошеннических действий или обмана со стороны продавца это становится веским основанием для законного расторжения соглашения. Однако в большинстве случаев данный вопрос решается в судебном порядке.
Может быть также другая ситуация, когда добросовестный продавец разъясняет и предупреждает потенциального покупателя о нюансах и обременениях, при этом снижает стоимость.
Покупатель должен быть осведомлен, что при покупке квартиры с обременением он не сможет совершать сделки с жильем.
Такие ограничения подразумевают права третьих лиц на данную жилплощадь. Третьими лицами могут выступать другие граждане, учреждения или государственные органы.
Наличие обременения в обязательном порядке фиксируется в соответствующих органах, ведь оно принадлежит к категории юридически веских оснований.
Данные об ограничениях прав собственности на конкретный объект должны быть внесены в единый госреестр.
При отдельных типах обременения для продажи недвижимости необходимо разрешение третьего лица, которое владеет правом требования на жилье.
В иных случаях реализация жилплощади не запрещена, однако покупатель вместе с правом владения получает и существующие обременения жилья.
Нормативное регулирование
Нормативно-правовая база включает такие законодательные акты:
С января 2018 года были введены изменения в законодательных актах касательно сделок с жильем.
Законом 218-ФЗ была разработана реорганизация системы ведения государственного учета и регистрации прав собственности на объекты недвижимости.
Был учрежден ЕГРН – единый госреестр недвижимого имущества, в который заносится вся история сделок по каждому объекту, начиная от квартир и заканчивая земельными участками.
Также была изменена система налогообложения дохода, полученного гражданами от реализации любого недвижимого имущества.
Законодательно установлена обязательная государственная регистрация прав собственности на недвижимость.
С 1 января 2018 года только выписка из ЕГРН может использоваться в качестве подтверждения наличия прав на объект недвижимости.
В госреестр также в обязательном порядке должны заноситься все обременения, наложенные на жилплощадь.
Возникающие нюансы
При инициировании процесса приобретения квартиры необходимо провести ее тщательную проверку на наличие обременений (арест, залог и т.д.).
Проверку можно осуществить, получив выписку из ЕГРН, в которой содержатся все сведения о существующих обременениях.
Также в данном документе указано, кто является владельцем квартиры и на каком основании он приобрел права собственности.
Рассмотрим, как быть с квартирой, купленной за материнский капитал, а также с ипотечным обременением.
Как проверить квартиру на обременение при покупке
Федеральными нормами законодательства регламентируется порядок и правила государственной регистрации прав собственности на имущество.
Основными видами обременений являются:
В зависимости от типа обременения различаются правовые последствия. В некоторых случаях обременение проявляется исключительно в специальном статусе жилплощади, например, если жилой дом относится к памятникам архитектуры.
Рассмотрим два метода проведения проверки наличия обременений на жилье — через портал Росреестра и посредством получения выписки из ЕГРН.
Если вы желаете провести проверку на портале Росреестра, вам нужно в строке поиска указать конкретный адрес квартиры, затем вы получите всю доступную информацию, которая имеется по данному жилью.
Пошаговая инструкция выглядит так:
| Ввести адрес квартиры | Затем нажать опцию «Сформировать запрос» |
| В списке результатов выберите адрес | Если он не отображен, это означает, что в реестр еще не внесены данные о жилье |
| Опция «Права и ограничения» позволяет увидеть все обременения | Если они наложены на данную квартиру. В случае их отсутствия строка будет пустой |
Выписка из ЕГРН содержит законные и актуальные данные обо всех наложенных ограничениях и обременениях. Если квартира чиста, тогда будет указано, что обременения по ней не зарегистрированы.
Недвижимость за материнский капитал
Чаще всего в виде обременений на жилье можно встретить приобретение квартиры за средства материнского капитала.
Несовершеннолетние дети в таких случаях владеют долей в квартире и являются законными совладельцами.
Для продажи квартиры понадобится разрешение органа попечительства, которому нужно предоставить доказательства того, что ребенку будет предоставлено жилье не хуже текущего.
Законодательно запрещена продажа совместно приобретенного недвижимого имущества супругов без получения обоюдного согласия.
Второй супруг должен в обязательном порядке предоставить согласие на продажу квартиры, которое необходимо заверить в нотариальной конторе.
При этом не важно, на кого из супругов была оформлена квартира, если сделка купли-продажи была осуществлена во время брака.
Супруг, который не принимал участие в сделке, вправе оспорить продажу квартиры в судебном порядке или потребовать компенсации размера принадлежащей ему доли.
Согласие супруга не требуется только если жилье было куплено одним из супругов до оформления супружества или получено в дар.
Разрешение на продажу необходимо от всех членов семьи, которые владеют долями в квартире.
Ведь в процессе приобретения жилья за средства материнского капитала обязательным условием является оформление его в долевую собственность, и выделение доли каждому члену семьи.
Если в ипотеке
Обременение в форме ипотеки налагается на жилье, если оно было приобретено за средства, полученные в качестве займа от банковского учреждения.
На основании кредитного договора жилплощадь используется в качестве залогового обеспечения по соглашению.
То есть если заемщик отказывается возвращать заемные средства банку, тогда квартира реализуется, а средства используются на погашение кредита.
При покупке квартиры с обременением ипотекой Сбербанка собственник не наделяется правом полного распоряжения и осуществления сделок с залоговой квартирой без получения разрешения банка.
Обременение накладывается на базе договора залога или закладной, которая в большинстве случаев оформляется в Сбербанке.
В случае реализации квартиры, которая пребывает под ипотечным кредитованием, сделка являет собой изменение должника.
На основании переоформленного договора новый должник вносит оплату долга за жилплощадь, однако фактически такие сделки оформляются нечасто.
Покупатель ипотечной квартиры должен предоставить веские подтверждения и доказательства, что его доход и материальное положение позволят ему в полной мере гасить долг по кредиту.
В большинстве случаев ипотечные квартиры реализуются посредством полного погашения долга перед банком. При этом существует два способа:
| Должник вносит сумму досрочно | Снимает обременение и реализует жилье в стандартном порядке |
| Долг выплачивается покупателем | И только по факту погашения задолженности происходит оформление договора купли-продажи и переход права собственности к новому владельцу. Такая сделка считается рискованной для покупателя, поэтому рекомендуется документально оформлять факт передачи продавцу финансовой суммы в размере закрываемой задолженности |
Находящейся в залоге
Случаются ситуации, когда залоговые обязательства оформляются между физическими лицами. Оформление, как и в случае с банком, выполняется на базе соглашения о залоге.
До момента полного погашения долга собственник не имеет права распоряжаться недвижимостью.
Если залогодержатель дает разрешение, тогда может быть проведена продажа квартиры с обременением до момента выплаты долга.
Часто недвижимое имущество предоставляется в качестве залога для того, чтобы сохранить жилье доверенному лицу.
Так, это может случиться, если не достигший совершеннолетия ребенок оформляет жилплощадь в залог родителям (это часто бывает по настоянию родителей).
Видео: расчеты на рынке жильяТакже могут быть ситуации, когда лица пожилого возраста оформляют залог на квартиру в пользу детей или родственников.
Основной задачей залога доверенному лицу является избежание факта утраты недвижимости в собственности.
Например, если мошенники пытаются путем применения обманных схем приобрести квартиру за незначительную сумму.
Без получения письменного согласия залогодержателя такая сделка не считается законной, впоследствии она признается недействительной.
В чем опасность такой сделки (риски)
Недостатки квартиры с обременением определяются конкретными наложенными на жилье ограничениями.
Основными рисками можно считать:
| Неожиданное появление другого собственника | Который является законным совладельцем, однако не предоставлял письменное согласие на продажу жилья |
| Необходимость выселения посторонних граждан | Которые имеют право пользования квартирой |
| Выявление прописанных в жилье граждан | Которые не подлежат выписке даже в судебном порядке, поскольку относятся к категориям лиц, которых нельзя выписать |
| Заявление требований на недвижимость | Со стороны третьего лица на базе оспаривания перехода квартиры по наследству |
| Требование жилья залогодержателем | По факту невыполнения прежним собственником взятых на себя долговых обязательств |
Могут возникать также другие нюансы, которые могут стать основанием для предъявления претензий покупателем к прежнему владельцу.
Большинство рисков можно избежать, если тщательно проверить квартиру перед приобретением. Видом обременения, при котором невозможно провести продажу квартиры, является наличие ареста или пребывание ее в аварийном состоянии.
Итак, мы разобрались в нюансах покупки квартиры с различными обременениями, а также в законодательном регулировании вопроса.
Теперь вы знаете, какие обременения допустимы при покупке, и как разобраться с ними после оформления сделки.
Мы вам дали рекомендации и советы, какие обременения не препятствуют законному переходу права собственности к новому владельцу, поэтому вы сможете избежать большинства рисков.
jurist-protect.ru
Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)
Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.
Покупка квартиры с обременением
Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.
Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.
Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.
Виды обременений:
Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!
Подписаться на канал- Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
- Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
- Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
- Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
- Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
- Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
- Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.
Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке
Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.
Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.
Теперь более подробно о процедуре заключения договора.
Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.
Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.
Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.
Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.
Возможен и другой вариант развития событий – когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.
Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?
Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.
Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.
Итак, на что обращаем внимание:
- В обязательном порядке берем выписку из ЕГРП и смотрим на наличие других обременений.
- При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
- Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
- Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.
При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.
nsovetnik.ru
Особенности покупки квартир с обременением
Зачастую жилая недвижимость, в том числе и квартира, подлежит продаже с имеющимся обременением. А что это означает? К примеру, обременением в некоторой степени является продажа жилплощади с наличием прописанных на ней лиц. А можно ли вообще отчуждать такую квартиру?
Фактически никто из прописанных лиц или иных, кроме самого собственника, не имеет права на квартиру. Именно поэтому, чаще всего, отчуждать такое имущество не составляет труда.
Приобретать же такую квартиру стоит исключительно в том случае, если вы счастливый обладатель стальной нервной системы. Однако даже тогда перед совершением сделки лучше задуматься о возможных проблемах в будущем и сравнить сэкономленные средства от покупки квартиры с обременением с возможными проблемами. Во-первых, обязательно стоит вдумчиво прочитать договор.
В современной России в обиход быстро влились кредиты и займы. Сегодня уже ни для кого не секрет, что на определенные нужды при соответствии требованиям банка можно получить заемные средства. Нередко прибегают к помощи кредита и для приобретения жилья.
Ипотека – распространенный вид займа, предоставляемого для покупки жилой недвижимости под обременение самой приобретенной квартиры. Таким образом, при ипотеке, банк вправе изъять квартиру в свою пользу при непогашении ипотечного кредита.
Таким образом, вроде бы купленная для личного пользования и проживания квартира все равно до полного погашения ипотеки будет находиться в залоге, то есть под угрозой изъятия в пользу погашения долга при несвоевременной его оплате.
Право накладывать обременение имеют органы Росрееста, то есть территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации.
Отличительные особенности сделки
Государственная регистрация обязательна для всех видов наложения обременения. Такая необходимость продиктована тем, что все обременения учитываются в Росреестре и отражаются в выписках по данному имуществу.
Потенциальные покупатели имеют реальный шанс обезопаситься от наличия обременения на покупку, запросив данные из такого реестра. Информация предоставляется свободно для любого обратившегося с письменным заявлением.
Снимается наложенное обременение с имущества в общем случае тогда, когда заемщик выплатит сумму основного долга, проценты и иные платежи, предусмотренные договором. После этого можно написать обращение в банк, согласно которому предъявляется просьба о предоставлении сведений в Росреестр. Соответственно, только после полной выплаты ипотеки, запись в реестре о наличии обременения исчезнет. Кроме того, штамп, подтверждающий отмену обременения, проставляется на свидетельство о праве собственности.
Главной угрозой ипотеки является возможность потери приобретенной недвижимости в случае непогашения долга. Принудительное погашение его в таком случае может осуществляться и в досудебном порядке, например, при продаже залогового имущества должником и погашении долга.
В таком случае банки не интересуются самой недвижимостью, им важно возвратить выданные деньги, поэтому они охотно дают согласие на ее продажу. Собственник самостоятельно начинает заниматься поиском покупателя. Процедура продажи ипотечной квартиры значимо отличается от стандартной:
- арендуется две отдельные ячейки покупателем недвижимости: одна для продавца, а вторая для банка;
- покупатель вносит средства в ячейку для банка, направленные на погашение обязательства;
- после того, как банком такая денежная сумма получена, он выдает бумагу, которая подтверждает погашение займа;
- заключается договор купли-продажи между сторонами без участия банка и регистрируется в Росреестре;
- новый собственник получает документ о снятии обременения с купленной недвижимости;
- бывший собственник изымает из ячейки причитающуюся ему денежную сумму, а право на квартиру переходит к приобретателю.
Популярность на приобретение квартир под обременением обусловлена их низкой стоимостью, хорошим состоянием, а также иными значимыми факторами.
Возможные проблемы
Существует риск приобретения некоторых проблем при покупке обремененных квартир. К примеру, когда добросовестный покупатель положил деньги в ячейки для продавца и банка, а банк получил оттуда причитающуюся ему сумму, нерадивый продавец сообщает об отказе от сделки. В этом случае пострадавшей стороне придется при помощи суда настаивать на совершении сделки. Миновать такого расклада можно, если составить предварительный договор.
Или возможна такая ситуация: сделка купли-продажи уже состоялась, все стороны выполнили свои обязательства, а прошлый собственник не выезжает из жилплощади. Выходом станет исковое требование о лишении бывшего собственника права пользоваться помещением и принудительном его выселении. Однако судебные тяжбы занимают много времени.Существуют специальные торги, на которых реализуется заложенное имущество. О начале торгов организатор сообщает не более чем за 10дней, но не ранее, чем за 30. Если лицо изъявило желание принять участие в торгах, то оно обязано внести задаток в размере до 5 % от стоимости имущества.
В торгах побеждает участник, который предложил за вставленное имущество большую цену. С ним-то и составляется договор купли-продажи в срок до 5 дней после проведения торгов. После этого договор подлежит госрегистрации в стандартном порядке.
Существуют также аукционы по продаже имущества под залогом, которые немного отличаются от торгов. Цена такого имущества выставляется первоначально на основе экспертной оценки. В период 6-13 суток до начала аукциона о нем сообщается через СМИ, которое специализируется на такого рода данных. Задаток участниками представляется в размере не более 5 % от представленной стоимости.Аукцион заканчивается выигрышем участника, который назвал максимальную цену. По результатам проведения аукциона составляется протокол. Соответственно, с победителем заключается договор купли-продажи с последующей его регистрацией.
pravonanasledstvo.ru
