Как оформить покупку доли, комнаты в квартире. Покупка комнаты в коммунальной квартире в 2018 году

Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире :: Жилье :: РБК Недвижимость

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Фото: Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Фото: Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

realty.rbc.ru

Ипотека на комнату в коммунальной квартире

Ипотечный договор – это приобретение недвижимости посредством залога через финансирование банковскими компаниями. Ипотека не ограничивается покупкой новостройки или жилья на вторичном рынке. Есть примеры успешного кредитования в пользу отдельных помещений в общежитии или части квартиры. Ипотека на комнату – один из вариантов оформления сделки между банком и заемщиком. В этой статье рассмотрим, дает ли банковская организация финансирование на такие договоры, в чем могут быть сложности оформления и чем такой кредит отличается от стандартной ипотеки на недвижимость.

Можно ли купить комнату в ипотеку

Комната является лишь частью недвижимости. Ликвидность такого жилья зависит от количества собственников. Банк не будет ограничивать клиента в случае, если приобретение комнаты сделает заемщика собственником всей недвижимости.

Это когда выкупается последняя комната в квартире, и клиент становится единственным владельцем. Ситуация несколько сложней, если подразумевается покупка только части недвижимости.

Например, в двухкомнатной квартире продается одна комната. И после покупки права на жилье будут иметь как продавец, так и покупатель. В этом случае недвижимость будет неликвидной, а банковскому учреждению не выгодно совершать такие сделки.

Рассмотрим, можно ли вообще купить комнату в ипотеку в этом случае. Стоит понимать, что любые сделки на кредитном рынке для банков являются целью их деятельности. Кредитование приносит прибыль банковским организациям. Вопрос только в том, насколько будет рискованна такая операция.

Финансовые учреждения готовы предлагать различные варианты сотрудничества. Один из таких вариантов – это потребительское кредитование. Сумма одной комнаты в многокомнатном жилье значительно ниже, чем стоимость полноценной квартиры.

Поэтому есть смысл не обращаться в банк за ипотекой, а воспользоваться услугами стандартного кредита, т. е. оформить в заем денежные средства наличными. Преимущество такого вида кредитования заключается в том, что нет необходимости подготавливать расширенный пакет документов, который характеризует недвижимость.

Оформление кредита возможно всего по двум документам. А сама заявка рассматривается не более 3 дней. Ставки на кредитование в текущих условиях снижения ставки рефинансирования от ЦБ не сильно разнятся с ипотечными предложениями. Например, ВТБ готов финансировать заемщиков по потребительскому кредиту под 11,9% годовых, что не сильно отличается от предложений по ипотеке.

Альтернативой может выступать ипотечный договор, но под залог ликвидной недвижимости. Согласно законодательству, заемщик имеет право предоставлять в качестве предмета залогового договора жилье, которое имеет в собственности.

Поэтому нет необходимости оформлять в качестве залога именно покупаемую комнату. Если есть в наличии собственная квартира, то банк с радостью предоставит необходимую сумму для кредитования.

Как купить комнату в ипотеку

Ипотека является особым разделом целевого потребительского кредитования. Такие договоры характеризуются:

более высокими лимитами на финансирование;
сниженными процентными ставками;
залоговыми договорами;
дополнительным пакетом документов;
повышенными требованиями к заемщику.

Все это говорит о том, что к такому виду кредита стоит тщательно подготавливаться. Приобретение ипотечных кредитов на комнату возможно как в коммунальной квартире, так и в общежитии.

От заемщика потребуется выполнить процедуру оформления следующим образом:

Оформить заявку на ипотечный договор. Такие заявления можно формировать непосредственно через сайты банковских организаций в целях экономии времени.
Дождаться положительного предварительного решения со стороны банка и перейти к процедуре передачи документов.

Помимо документации личного характера, включая паспорт и подтверждение доходов, необходимо будет подготовить пакет непосредственно по предмету залога. О документах расскажем пунктом ниже.
Подписать договор купли-продажи и кредитный договор, на основании чего банковская компания переведет финансирование в пользу продавца, а покупатель получит в собственность комнату и обязательства по погашению долга перед банком.
Оформить договор страхования. Страховка имущества является обязательным условием в ипотечных договорах.
Внести первоначальный взнос и оплачивать в дальнейшем взносы согласно установленному графику.

При этом заемщик имеет законное право на частичное или полное погашение кредита на любом этапе.

В коммунальной квартире

В этом случае подразумевается покупка части жилья. Банк пойдет навстречу и оформит сделку, если выкупается последняя комната. В качестве залога будет рассматриваться полностью вся квартира.

Поскольку заемщик после сделки купли-продажи по кредитуемому ипотечному договору становится собственником всей недвижимости, то такое жилье признается ликвидным. Сделка по ипотеке на покупку комнаты в коммунальной квартире будет одобрена с большой вероятностью.

В общежитии

Общежитие нельзя отнести к типу недвижимости, которая хорошо продается и покупается. Скорей всего, с реализацией такой собственности в случае, если заемщик не сможет выплатить долг, могут возникнуть определенные трудности.

Но это не говорит о том, что ипотечный кредит на покупку одной комнаты в общежитии невозможен. Банковская организация финансирует такие сделки, если собственник выкупает комнату в общежитии целого комплекса, когда заемщик уже владеет другими комнатами в секции.

А также кредитный договор может быть оформлен, если в качестве залога предлагается другая целая квартира. Есть вариант оформить сделку и под поручительство третьих лиц.

Условия, предъявляемые банками

Банковские организации выдвигают ряд условий как к потенциальному заемщику, так и непосредственно к предмету залога. Кредитование возможно, исходя из общих банковских требований, такие условия размещены в открытом доступе на сайтах финансовых учреждений.

Тем, кто планирует взять в банке ипотеку на комнату, потребуется соответствовать следующим положениям:

Возраст от 21 до 70 лет. Некоторые компании верхний предел ограничивают на отметке 65 лет. Также заемщики, имеющие военные обязательства, должны предоставить документы, которые подтверждают, что их не призовут в армию на весь срок действия договора.

Положительная кредитная история. Это означает, что у потенциального клиента должен быть успешный опыт погашения кредита в любом банке без просроченных задолженностей или серьезных нарушений.
Платежеспособность. Доходы заемщика должны позволять вносить ежемесячные платежи, которые не должны превышать 40% от официального заработка. При этом банки готовы рассматривать совокупный бюджет всех созаемщиков.
Постоянное место работы. Финансовые учреждения не особо интересуются работодателем в плане надежности ведения бизнеса. Но опыт работы клиента крайне необходим. На последнем месте стаж должен быть не меньше 6 месяцев. При этом общий трудовой срок должен превышать хотя бы 1 год.

Помимо этого, финансовые учреждения выдвигают требования к комнате, если именно она будет являться предметом залога. Недвижимость должна соответствовать следующим условиям:

здание построено после 1970 года;
имеются вода, электричество, санузел и прочие коммунальные условия для проживания;

состояние здания не является аварийным;
строение признается жилым;
площадь комнаты превышает 12 кв. метров.

Банки оставляют за собой право назначать дополнительные условия в конкретных случаях в индивидуальном порядке.

Список документов

Документация по ипотечным договорам традиционно носит расширенный список в отличие от потребительского кредитования, где можно оформить сделку по одному паспорту. В плане подтверждения статуса заемщика стоит подготовить следующий комплект:

паспорт;
заявление на выдачу кредита;
справка о доходах;
копия трудовой;
согласие супруга на осуществление кредитования.

В зависимости от банка дополнительно могут быть запрошены документы об образовании, пенсионное удостоверение, военный билет и прочие документы. С полным списком рекомендуем ознакомиться непосредственно при формировании заявки на кредит в конкретном банке.

В случае оформления ипотеки на комнату в коммунальной квартире, где в качестве залога выступает предмет сделки, банковская компания затребует документацию, подтверждающую ликвидность недвижимости:

отчет независимого оценщика;
кадастровый паспорт;
выписка из Росреестра;
подписи собственников жилья о решении продать комнату;
договор купли-продажи.

Некоторые банки запрашивают предварительный договор между продавцом и покупателем или расписку. Такие документы являются подтверждением намерения совершить операцию.

Возможные риски

Риски заключаются в том, что в такой категории недвижимости сложно установить всех собственников. А согласно законодательству, если сделка совершается без ведома одного из них, то она признается недействительной.

При этом срок исковой давности начинает действовать не с момента совершения купли-продажи, а с периода, когда собственник узнал о том, что комната была продана. Застраховаться от такого вида рисков поможет страховка титула. Этот договор обеспечит выплату по страховому событию в подобных случаях.

Также стоит понимать, что такая недвижимость не является ликвидной. И в ситуации, когда не будет возможности выплачивать кредит, довольно проблематично найти покупателя, который согласится на приобретение комнаты, которая еще к тому же находится и в ипотеке.

В любом случае договоры ипотеки под комнату в коммуналке имеют место. И часто их оформляют с целью инвестиций и дальнейшего заработка на аренде либо в качестве дешевого жилья для проживания.

Смотрите также:

Порядок использования банковской ячейки при купле-продаже

kredit-blog.ru

Архивы Коммунальная квартира • СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ 2018

Преимущественное право покупки — предпочтительное, перед посторонними лицами, право на покупку комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей долевой собственности на недвижимость. Преимущественное право покупки Преимущественное право покупки недвижимости существует у собственников соседних комнат в коммунальной квартире, а

Предварительный договор купли продажи комнаты особенно актуальный документ. Ведь необходимо время для уведомление о продажи соседей, собственники соседних комнат имеют первоочередное право покупки, на тех же условиях, перед третьими лицами. Здесь Вы можете скачать шаблон для составления Предварительного договора и

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире необходимый документ в пакет для Росреестра. Иначе регистрация права собственности Покупателя будет приостановлена, а по истечении трех месяцев — отказано. Правила продажи комнаты в коммунальной квартире > > > Уведомление о продаже комнаты

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом. Статья обновлена 02.01.2018 год Эта

exspertrieltor.ru

Как оформить покупку доли в квартире, изменения в законе

Содержание статьи подробное:

Как оформить покупку доли в квартире

Общая долевая собственность
Поправки в закон.
Продажа доли постороннему лицу.
Уведомление о продаже.
Предварительный договор купли-продажи доли.
Трудности сделки

Общая долевая собственность

Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев долей в праве собственности.

И у каждого из них есть преимущественное право покупки доли в квартире перед третьими лицами.

Поэтому, если вы выкупаете последнюю долю, или все участники продают свою долю одновременно третьему лицу — никаких проблем.

Подписываете Договор купли-продажи, этот факт удостоверяет нотариус. Составляете и подписываете Передаточный акт и в Росреестр для регистрации перехода права на нового владельца.

Стоит почитать: Продажа доли родственнику или собственнику > > >

А вот если вы продаете свою долю третьему лицу, а в в квартире десяток собственников — предстоит тяжелая работа.

Уведомление о продаже

Поэтому первой задачей Продавца является уведомление всех участников долевой собственности о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи, например рассрочки платежа.

Если по истечении календарного месяца, другие участники долевой собственности долю не купят, Продавец вправе отчуждать ее третьему лицу.

Как составить уведомление о продаже?

Оно составляется в простой письменной форме и отправляется по почте с уведомлением о вручении.

Пример формы уведомления о продаже можно скачать.

Стоит почитать : Уведомление о продаже доли

Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки.

Предварительный договор купли-продажи доли

Без предварительного договора в вашей сделке просто не обойтись. Ведь никто не знает, как быстро удастся вручить Уведомление о продаже заинтересованным лицам — другим участникам общей долевой собственности, у которых есть первоочередное право покупки.

Для вас подготовлен шаблон этого договора, он максимально адаптирован под вашу сделку. Вам важно взять сроки с хорошим запасом времени.

Шаблоны > > >

Трудности сделки

И вот здесь начинается самое сложное!

Потому что другие участники долевой собственности могут уклонятся от получения уведомления и оформления отказа у нотариуса. По разным причинам.

Вручайте лично, если не принимает, с двумя свидетелями составляйте Акт об отказе от получения.

Внимание: оформить покупку доли в квартире, если там есть не приватизированные (доли, комнаты), немного сложнее — уведомление о продаже необходимо подать в муниципалитет и получить решение об отказе от преимущественного права покупки. Это процедура может занять не менее месяца.

Если вы покупаете комнату в коммунальной квартире — вам так же необходимо уведомить других собственников комнат!

Как оформить покупку комнаты в коммунальной квартире

Читайте > > >

Поправки в закон.

Внимание! Изменения!

от 02.06.2016 г.

Изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собраниe законодательства Российской Фeдерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие измeнения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

от 29 декабря 2015 г.

внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1) пункт 1 статьи 24 изложить в следующей редакции:

«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;

Некоторые участники общей долевой собственности будут уклоняться от получения уведомления.

Всегда рада разъяснить. Автор

Удачи!

Разъяснение других сложных моментов

exspertrieltor.ru