Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме. Покупка квартиры в строящемся доме

Покупка жилплощади в строящемся доме

Существует несколько способов приобретения квартиры в настоящее время, но одним из наиболее востребованных является покупка жилплощади в строящемся доме от застройщика.

Что именно удастся приобрести путем проведения этой сделки, какие риски необходимо учитывать? Ответы на все эти вопросы вы сможете получить, внимательно изучив статью.

Особенности сделки

Приобретение квартиры в доме, строительство которого не закончено, сопряжено с несколькими особенностями:

• всегда потребуется ждать завершения строительства, причем сроки ожидания зависят от того, на какой стадии строительных работ находится строение на момент заключения договора;
• доступные цены – чем дольше будет вестись строительство дома, тем дешевле стоит квартира, следовательно, выгоднее делать покупку на этапе заливки фундамента, если покупатель желает сэкономить;
• происходит покупка не самой жилой площади, а лишь права на неё.

Способы

В соответствии с действующим законодательством покупка квартиры в доме, строительство которого еще не завершено, может осуществляться одним из нескольких способов:

1. Путем заключения ДДУ.
2. Вступлением в ЖСК – кооператив.
3. Оформлением сертификата на жилую площадь.

В практической деятельности существуют и другие способы, используемые застройщиками.

Как правило, к ним прибегают, когда вышеперечисленные законные методы не могут применяться. Например, для продажи жилой площади по ДДУ требуется документ, подтверждающий право собственности на участок земли, а также разрешение от государственных органов на проведение строительных работ.

Если этих бумаг нет, а продажи уже должны начаться, строительные компании используют «черные» схемы:

• предлагают заключить предварительное соглашение;
• прибегают к вексельному договору;
• заключают соглашение соинвестирования.

Такие способы являются рискованными не для строительной компании, а в первую очередь для покупателя квартиры.

Суть их использования заключена в том, что, находя законодательные пробелы, создается ситуация, при которой лицо не может реализовать свое право по отношению к квартире, несмотря на же внесенную сумму средств.

На что обратить внимание?

При покупке дома, стройка которого продолжается, необходимо обратить внимание на время, в течение которого здание будет достраиваться.

Не меньшее внимание уделяется условиям, в которых будет сдана в эксплуатацию квартира.

Покупка жилплощади в строящемся доме

При покупке квартиры в доме, строительные работы в отношении которого еще ведутся, имеет массу преимуществ:

1. Во-первых, все коммуникационные системы будут новыми.
2. Во-вторых, покупатель сможет сделать планировку под собственные пожелания.
3. В-третьих, как уже упоминалось выше, невысокие цены.

От застройщика

Если гражданин принял решение приобрести квартиру, строительство которой ведется, то необходимо обратить внимание на репутацию застройщика.

Это позволит избежать проблем в будущем, поскольку связываться с недобросовестными строительными компаниями не рекомендуется.

Перед тем, как уточнять условия сотрудничества, узнайте, сколько лет работает компания на рынке:

• если она работает уже некоторое время, то изучите отзывы на объекты, строительство которых уже было завершено;
• если дольщики остались довольны результатами, то с застройщиком можно сотрудничать, в случае возникновения проблем, рекомендуется отказаться от такого партнерства.

Порядок оформления

Оформление приобретения будет напрямую зависеть от выбранного способа покупки квартиры – путем заключения ДДУ или вступления в ЖСК.

Рекомендуется рассмотреть каждый из упомянутых способов в отдельности.

Договор долевого участия

Заключение договора долевого участия – наиболее безопасный способ приобретения жилой площади, строительство которой еще продолжается, по мнению специалистов. Стороны такого договора именуются дольщиком – покупатель, и застройщиком – строительной компании.

В соответствии с упомянутым соглашением:

• первая сторона обязуется передать денежные средства в указанное время и в определенном размере;
• застройщик берет на себя обязательства, связанные со строительство и введением в эксплуатацию дома.

Все вопросы, связанные с участием в долевом строительстве, подробно регламентируются ФЗ № 214.

В нем указывается ряд гарантий, защищающих права покупателя:

• обязательно упоминание даты завершения строительных работ или срока, когда дом будет введен в эксплуатацию;
• необходимость государственной регистрации договора, что позволяет предупредить двойные продажи одного и того же объекта;
• включение в договор пункта о неустойке, строительную компанию обязывает её заплатить законодательство, если он нарушает сроки сдачи дома в эксплуатацию, нарушил условия и т.д.;
• точное указание на объект, который будет передан в распоряжение дольщика после завершения строительных работ.

Важно обратить внимание на судебную практику, поскольку она придерживается позиции о том, что упомянутый договор является потребительским соглашением.

Исходя из этого, дольщик имеет право использовать ФЗ №214 для получения личной компенсации, к примеру, моральной.

Образец договора долевого участия можно скачать тут.

Не менее важно учитывать, что сделка, хоть и четко регламентирована ФЗ № 214, но все равно остается рискованной.

Некоторые недобросовестные строительные компании могут продать мошенническим путем одну квартиру сразу нескольким покупателям, пока договор не был передан на регистрацию.

ЖСК

Покупка жилплощади в строящемся доме может происходить другим способом – вступлением в жилищно-строительный кооператив.

Покупатель, который является членом такого сообщества, постепенно, в продолжение строительных работ, вносит размер своего пая.

Сумма уплаченного пая равна стоимости квартиры и соответствует части имущества жильцов многоквартирного дома.

Задача ЖСК заключается в организации строительства и выдаче своим членам документов, выступающих подтверждением своевременной уплаты пая и введения строения в эксплуатацию.

Важно отметить, что на недвижимом рынке кооперативы приобрели не очень хорошую репутацию, что обусловлено незначительной регламентацией их работы законодательством.

К примеру, проблемы о размере паев, времени их взноса, неустойке при невыполнении условий – все это не обговаривается законодателем, а содержится в Уставе ЖСК.

Именно поэтому в случае приобретения жилой площади через кооператив, рекомендуется внимательно ознакомиться с Уставом, чтобы ответить себе на вопросы:

• какие взносы потребуется платить;
• в каком порядке осуществляется оплата;
• что необходимо для внесения изменений в Устав кооператива.

Необходимые документы

Покупка жилья в доме, строительство которого на момент покупки еще продолжается, именуется участием в долевом строительстве.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания обязана предоставить покупателю пакет документов, в который входит:

• разрешение на проведение строительных работ по возведению многоквартирного дома;
• проект (его можно разместить или опубликовать на официальном сайте).

Это позволит предотвратить ряд рискованных ситуаций, в которые может попасть покупатель жилой площади.

Полный пакет документов, необходимый для проведения той или иной сделки, обговаривается уж позже, на этапе заключения договора.

Возможные риски

К возможным рискам относятся:

• двойная продажа объекта;
• передача средства без предоставления жилой площади;
• нарушение условий передачи квартиры.

Чтобы предотвратить себя от подобных опасностей, рекомендуется внимательно изучать условия договора, а также не передавать денежные средства до регистрации соглашения.

На видео об участии в долевом строительстве

77metrov.ru

Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме в 2018 году: преимущества и недостатки, подводные камни

764

Преимущества покупки квартиры в строящемся доме

Процедура покупки жилья в строящемся доме имеет свои нюансы и особенности. Рассматривая возможные варианты, некоторые люди категорически не хотят покупать квартиру в строящемся доме, аргументируя свой отказ тем, что такая сделка имеет повышенные риски. Такое мнение ошибочное. Риски, конечно, есть, как и у любой сделки, касающейся покупки или продажи недвижимости. Преимущества покупки квартиры в строящемся доме следующие:

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

• Москва и МО:

  +7 499 938 42 18

• Санкт-Петербург и ЛО:

  +7 812 425 13 98

• Вся Россия:

  +7 800 350 14 83

1. Покупатель становится владельцем новой квартиры без следов постороннего присутствия, неприятных запахов и непоправимых повреждений.
2. У собственника будет достаточно времени, чтобы подготовиться к будущему ремонту, разработать дизайн помещения, присмотреть мебель.
3. Во время выполнения ремонта можно исключить такой этап как демонтаж старых конструкций.
4. Очень важным условием сделки является низкая стоимость такого жилья и возможность выплаты всей суммы в рассрочку.
5. Приобретая квартиру в новостройке, которая строится в новом районе, покупатель может рассчитывать на современные новые школы, детские сады, магазины.
6. Покупка новой квартиры является очень выгодным вложением денег, поскольку к моменту сдачи жилья его стоимость вырастет в разы.

Недостатки покупки квартиры в строящемся доме

Приобретение нового жилья имеет не только преимущества, но и чревато серьезными последствиями при неправильном оформлении документации или нарушении процедуры купли-продажи. Недостатки покупки квартиры в новостройке представлены следующими моментами:

1. Не стоит верить всему тому, что вам говорят риелторы и застройщики.
2. Приобретение квартиры в строящемся доме в ипотеку является в настоящее время настоящей проблемой, поскольку банки не выдают займы под еще не построенную недвижимость.
3. Покупка квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13%.
4. Подводные камни при покупке квартиры в строящемся доме появляются тогда, когда встает вопрос о ремонте и выясняется, что в квартиру еще нужно вложить немало денег.
5. Стандартная схема сделки и соблюдение установленного порядка при оформлении документов на квартиру не могут защитить покупателя от того, что дом не будет достроен в связи с финансовыми проблемами. В этом случае покупателю изначально стоит оформить страховку.
6. Большинство застройщиков пренебрегают качеством будущего жилья, в результате чего покупателю понадобится помощь, чтобы привести квартиру в желаемый вид.
7. Сроки сдачи дома могут быть перенесены и единственное, что останется покупателю, так это подавать исковое заявление в суд.
8. Срок сдачи в эксплуатацию и передача жилья по праву собственности его владельца понятия разные. Регистрация может пройти гораздо позже.
9. Перед приемкой квартиры важно помнить, что проверить необходимо состояние всех коммуникаций, состояние окон, наличие розеток и выключателей, состояние отопительной системы, которые вполне могут не соответствовать требованиям покупателя.

Пример по плюсам/минусам покупки квартиры в новостройке

Семья Шевцовых решила сэкономить на покупке жилья и внесла первоначальный взнос на приобретение квартиры в новостройке. Все было хорошо, и Шевцовы выплачивали остаток денег за будущую квартиру. Когда дом был построен, и остались небольшие доработки, к Шевцовым обратился представитель компании-застройщика и предложила подписать соглашение о продлении срока сдачи дома на несколько месяцев, чтобы выполнить все доработки на должном уровне. Шевцовы пошли навстречу и подписали документ. По истечению срока квартира была сдана в эксплуатацию и Шевцовы получили долгожданные ключи. Каково же было их изумление, когда обнаружилось, что в квартире отсутствуют розетки, а пластиковые окна не открываются. Обратившись к застройщику, Шевцовы обосновали свои претензии, на что им предложили отказаться от квартиры в пользу другого покупателя, который согласен переделать все самостоятельно.

Шевцовы подали исковое заявление в суд, по которому в дальнейшем было вынесено положительное решение, где суд обязал застройщика исправить все недочеты в квартире.

Заключение

1. Чтобы приобрести квартиру и не стать жертвой мошенников, лучше всего следовать советам специалистов: юристов и риэлторов.
2. Приобретение жилья в строящемся доме имеет ряд преимуществ.
3. Покупатель получает возможность выплатить стоимость жилья поэтапно, а взамен получает новую квартиру.
4. Недостатки у такой сделки тоже имеются. Риски срыва сделки по вине застройщика крайне высокие.
5. Не всегда качество приобретаемого жилья в конечном счете устроит покупателя.
6. Стоимость ремонта новой квартиры будет немаленькая.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва и МО:

  +7 499 938 42 18

• Санкт-Петербург и ЛО:

  +7 812 425 13 98

• Вся Россия:

  +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

estate-advisor.ru

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2018

Наличие собственного жилья дает человеку определенную защищенность и уверенность в себе. Понятно, что в любом возрасте человек стремится приобрести свою собственную квартиру или дом. К покупке жилья всегда нужно подходить со всей серьезность и ответственностью.

Поэтому не зря у потенциальных покупателей возникает немалое количество вопросов. Наверное, самый весомый из них касается места приобретения. Стоит ли стремиться к новостройкам или все же вторичный рынок более надежен?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как купить квартиру в новостройке правильно: пошаговая инструкция

В приобретении жилья в строящемся доме есть много разных нюансов и завуалированных проблем. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, следует быть хорошо «подкованными» в данном вопросе. Особенно это касается регистрации прав на данную собственность.

Перечислим условия, которые должен выполнить застройщик:

• Факт наличия протокола о том, как было произведено распределение помещений новостройки. Ни для кого не секрет, что бизнес нуждается в площадях, поэтому часто в жилых домах помещения оборудуются под различные фирмы, офисы, промышленные и торговые предприятия и прочее;
• Наличие соответствующего паспорта на дом с указными в нем техническими данными, планировкой помещений, количеством этажей и так далее. Данный документ оформляется в БТИ.

Любая новостройка, кроме перечисленных условий, должна иметь свой адрес и обязательно поставлена на кадастровый учет.

Как определиться с выбором квартиры?

Право выбора покупателем квартиры в строящемся доме никто не отменял, поэтому нужно смело изучить все факторы, которые имеют немалое значение для потенциального владельца недвижимости.

К таким факторам относятся:

• Состояние инфраструктуры. Обратите внимание на то, чтобы все необходимые для жизнедеятельности человека учреждения находились в непосредственной близости от жилья. Кто-то считает себя приверженцем цивилизации, а кто-то за чистый воздух и тишину. Решение зависит только от интересов потенциального покупателя;
• Характеристика застройщика здания. Очень важно ознакомиться с информацией, которая касается прежних объектов, возведенных данными лицами. Нужно прочесть отзывы в интернете, пообщаться с людьми, которые уже проживают в домах, сданных в эксплуатацию;
• Документы на проведение строительных работ. Будущий житель новостройки имеет полное право ознакомиться со всей необходимой документацией. Если все в порядке и документы есть, ему предложат их для ознакомления. В противном случае, стоит задуматься, а нет ли здесь какого-то подвоха. Бдительность еще никому не помешала.

При неуверенности в своих силах и компетентности по поводу изучения факторов, важных при выборе квартиры, обратитесь к знающим людям. Их опыт и профессиональная хватка, несомненно, пригодятся.

Подход к покупке квартиры в новом доме

Поэтапная инструкция к процедуре выбора квартиры:

• Начните со своих финансовых возможностей. Оценка вашего бюджета должна быть достаточно щепетильной и реалистичной. Тут нужно все взвесить до основания. Например, если есть желание воспользоваться ипотекой, то следует рассчитать, будут ли посильны ежемесячные выплаты. При самом лучшем раскладе, уровень расходов не должен превышать половины от прибыли, полученной за месяц;
• Выбор жилого помещения. В выборе квартиры следует полагаться на свои индивидуальные запросы;
• Сбор необходимой документации. Данный этап немаловажный, а может быть, даже самый серьезный. Насколько быстро и тщательно будет подготовлена корректная документация, настолько быстро и удачно состоится сделка покупки жилья и его регистрации;
• Оформление договоренности. После сбора документации, осуществляется подписание договора и оплата стоимости недвижимости;
• Посещение Росреестра. Сделка должна быть подтверждена. Далее пишется заявление, оплачивается госпошлина и, при удачном стечении обстоятельств, на руки получается официальный документ, где имя покупателя вписано в раздел «собственник квартиры».

Рассмотренная здесь процедура является обычной и действует в большинстве случаев. Но, как и в любом другом деле, существуют исключения из правил. Далее следует ознакомить читателя с некоторыми случаями, когда стандартная процедура будет немного изменена.

Приобретение недвижимости в ипотеку

Покупка жилья в строящемся доме в ипотеку имеет следующие особенности:

• налаживание контактов с банком, в котором человек хочет взять кредит;
• поиск подходящего по всем параметрам объекта недвижимости;
• квалифицированная оценка жилого помещения и предоставление ее на рассмотрение в кредитную организацию;
• оформление страхового полиса.

К тем документам, которые требуются при стандартной процедуре, нужно добавить сведения о платежеспособности лица. Для принятия банковским учреждением положительного решения по вашему вопросу, это необходимо.

Переуступка

Понятие переуступки права требования не очень распространено среди покупателей жилья, из-за этого возникает немалое количество вопросов.

Договор переуступки означает переход прав на приобретение жилья к другому лицу в соответствии с договором, заключенным прежним претендентом на квартиру.

Такая процедура может быть произведена только в том случае, если застройщик получил оплату стоимости жилья. То есть без разрешения застройщика, такая процедура состояться не сможет.

Покупка квартиры непосредственно у собственника

Чтобы купить квартиру у владельца, не нужно никаких дополнений к стандартным требованиям по заключению сделки купли-продажи.

Как и в стандартной ситуации, нужно:

• заняться оформлением договора;
• оплатить покупку;
• зарегистрировать свои права на покупку.

Приобретение жилья у подрядной организации

Покупая квартиру у подрядчика, можно заметно выиграть как в подборе самого объекта, так и в финансовой стороне вопроса.

Дело в том, что:

• часто застройщик, который не укладывается в смету или находится в безвыходном положении, продает недостроенный дом подрядчику по выгодной для последнего цене;
• подрядчик, чаще всего, начинает перепродавать это жилье, но стоимость жилья для покупателя будет более доступной.

Но с подрядчиками тоже нужно держать «ухо востро», так как случаев обмана в этом деле бывает предостаточно. Поэтому отнеситесь со всей серьезностью к изучению документации по объекту. Удостоверьтесь, что подрядчик вообще имеет право заниматься продажей жилья от своего имени.

Приобретение квартир в доме, находящемся на стадии котлована

Когда дом только начинает строиться, стоимость на квартиры в нем достаточно невысокая, в среднем можно сэкономить до 30%. Для некоторых граждан, это очень даже выгодные условия.

В данном случае, выигрывает не только покупатель, но и застройщик:

• будущий собственник квартиры в новом доме экономит треть суммы;
• лицо, ответственное за строительство, привлекает капитал, который задействует в возведении новостройки.

Приведенные выше аргументы говорят сами за себя. Поэтому граждане довольно часто пользуются таким способом улучшения своих жилищных условий.

Как говорится, экономия решат все. Многие специалисты советуют оформить договор о долевом участии в строительстве. Подписав такой договор с заказчиком, можно быть уверенным в отсутствии мошеннических схем.

Практика долевого участия является достаточно распространенной. Выработаны специальные нормы требований как к долеучастникам, так и к застройщикам.

Инструкция по оформлению приобретенного жилья

Чтобы правильно оформить квартиру в новом жилом доме, необходимо строго следовать следующим пунктам:

• сбор документации;
• оформление договора купли-продажи;
• оплата покупки;
• регистрация права на собственность.

Далее необходимо подробно рассказать о каждом пункте.

Сбор документации

Покупатель готовит следующие документы:

• паспорт гражданина России;
• согласие супруга/супруги на покупку квартиры;
• договор кредитования, выписка о доходах.

Данный перечень документов можно взять за основу, но в некоторых случаях, список придется дополнить. Это касается, прежде всего, подписания договора с финансовой организацией.

Застройщики должны владеть следующими бумагами:

• учредительными документами юридического лица;
• справкой из налоговой инспекции о постановке на учет;
• выпиской из Росреестра;
• отчетами по финансовым делам за предыдущих три года;
• данными о банковских реквизитах.

Данный список не окончательный, все зависит от конкретной ситуации.

Оформление договора купли-продажи

Важным этапом в приобретении квартиры является оформление и подписание договора купли-продажи.

Данный документ должен содержать такую информацию:

• полные сведения о субъектах заключения сделки, стоимости приобретения и точной дате заключения договора;
• фамилию, имя, отчество и личные подписи фигурантов сделки.

Договор, заверенный обеими сторонами сделки, приобщается к документации, необходимой для осуществления процедуры регистрации недвижимости на покупателя. Данная регистрация происходит в региональных отделениях Росреестра.

Оплата покупки

На рынке недвижимости застройщик выступает юридическим лицом. Согласно законодательству, все финансовые операции с юридическими лицами должны осуществляться по безналичному расчету.

Существует два варианта для осуществления таких платежей:

• Перевод денег по безналичному расчету. Многие специалисты не советуют использовать такой способ, так как он недостаточно защищен от разного рода мошенничества. В том случае, если покупатель безгранично доверяет продавцу, следует попробовать именно этот вариант;
• Условное обязательство. Аккредитив является безопасной, но достаточно сложной формой расчета между юридическими лицами, да и не все банковские учреждения оказывают такую услугу.

В любом случае, как бы ни происходила оплата, деньги продавцу стоит отдавать только тогда, когда составленный договор имеет регистрацию.

Регистрация права на собственность

Оформив договор купли-продажи, нужно поспешить пройти регистрацию своих прав на жилье.

Для этого необходимо:

• Приобщить к собранному пакету документов договор купли-продажи;
• Отнести всю документацию для рассмотрения и регистрации прав собственности в региональное отделение Росреестра. Нужно не забыть об оплате госпошлины.

Теперь нужно выждать определенный срок и все документы, так важные для спокойной жизни покупателя в новой квартире, будут на руках. Теперь покупатель является собственником новенькой квартиры.

Покупка квартиры в новостройке: подводные камни

Иногда, приобретая жилье в новостройке, можно столкнуться с большими проблемами. Чаще всего, так случается из-за незнания гражданами своих прав и обязанностей, а также отсутствия знаний юридических тонкостей. Хотя часто возникают такие преграды, о которых не может предостеречь даже опытный юрист.

К рискам, которые могут встретиться на пути потенциального собственника новой квартиры, относятся:

• нарушения в оформлении договора, особенно те случаи, когда в нем не упоминается об обязательствах застройщика;
• наличие нескольких договоров на приобретение одной и той же квартиры;
• приостановка строительства многоквартирного дома на неопределенное время;
• долгострой;
• качество жилья не соответствует установленным нормам;
• разница в площади жилья, внесенной в договор, и той, которая есть на самом деле;
• придомовая территория не обустроена должным образом.

Что советуют в данном случае юристы?

Все сделки, договора следует непременно заключать в присутствии нотариуса. Только таким образом можно избежать негативных последствий. Может и придется понести дополнительные расходы, но гарантия заключаемой сделки того стоит.

Важно:

• Необходимо уделить выбору застройщика и квартиры достаточно времени и терпения. Не нужно торопиться. Пусть в наше время рынок недвижимости не так надежен, как хотелось бы, но это не значит, что он отсутствует. Бывают в нем и сложные моменты, но бывают и достаточно резкие подъемы. Частые изменения в стоимости жилья не должны очень пугать. Главное — проявить терпение и холодный расчет в достижении своей мечты;
• Следует провести свое личное инспектирование деятельности застройщика. Квартиру стоит покупать только в том доме, застройщику которого можно доверять. А чтобы было доверие, нужно узнать мнение ни одного человека. Нужно поговорить с людьми, почитать оставленные отзывы, да и просто, пообщаться с самим застройщиком, Ингода личное общение поможет сделать правильные выводы. Если вдруг застройщик предложит подписать предварительный договор по долеучастию, не нужно соглашаться на такое. Это противоречит действующему законодательству;
• Не стоит начинать ремонт и перепланировку жилья, не дождавшись регистрации прав собственности. Часто БТИ находят определенные несоответствия в размерах квартиры. Если таковые будут обнаружены, особенно, если площадь окажется больше, чем в документах, то покупателю придется доплачивать за определенные квадраты. Для многих покупателей это бывает очень неожиданно, что и приводит к долгим разбирательствам с застройщиками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Основной риск покупки квартиры в строящемся доме

Последнее обновление: 10.08.2017

Ситуация из практики:

При покупке квартиры в строящемся доме (новостройке), немногие Покупатели уделяют внимание оценке риска вложений в строительный проект. Все внимание уделяется только техническим, юридическим и финансовым вопросам.

Что здесь упускает из виду Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Как типовой Покупатель жилья в строящемся доме принимает решение о покупке? Как это обычно выглядит?

 

Риэлтерская практика показывает, что человек прежде всего смотрит на расположение и тип дома-новостройки, затем на цену квартиры в нем. И если и то и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро.

Следующим шагом Покупатель начинает изучать уже сам процесс покупки квартиры – то есть договор с Девелопером, и порядок оплаты строящейся квартиры. Решение инвестировать деньги в строительство считается уже принятым по умолчанию.

В чем здесь ошибка Покупателя?

 

Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом. Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект. В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.

Слепо доверять яркой рекламе Девелопера, бросаться на низкую цену еще не построенных квартир, и полагаться на традиционное «авось, пронесет» – не самая лучшая стратегия для Покупателя.

 

В отличие от множества юридических рисков вторичного рынка жилья (т.е. рисков утери или ограничения прав собственности на квартиру), на первичном рынке почти

kvartira-bez-agenta.ru

Как происходит покупка квартиры в строящемся доме?

В наше время, когда приобретение недвижимости довольно дорогостоящее удовольствие и накопить на жилье становится практически невозможно, становится актуальным предложение о покупке квартиры на первичном рынке. Естественно приобретение подобного рода несет определенные риски, однако при грамотном подходе, покупка жилья приобретает более реальные черты.

Алгоритм покупки строящегося жилья

Основным преимуществом приобретения недвижимости в строящемся доме является пониженная цена за квадратный метр, если проводить сравнение с жильем на вторичном рынке. Однако стоит учитывать, что данная покупка имеет свои риски, которые связаны не только с инвестированием строительства, а также нужно более детально иметь представление как сделка должна быть оформлена юридически, а также ряд технических моментов, которые не мало важны. При оформлении договора следует придерживаться следующей схемы:

• определиться с вариантом квартиры, который будет наиболее оптимален, после чего провести мониторинг застройщиков;
• ознакомиться с отзывами о застройщике, чтобы понимать его деловую репутацию на рынке;
• ознакомиться с документацией строительной компании;
• если все устраивает, с застройщиком обсуждается вариант приобретения недвижимости и заключается договор;
• произвести оплату согласно договору, если в этом имеется необходимость, то оформить договор ипотечного займа;
• на финальном этапе происходит оформление недвижимости в собственность.

Стоит понимать, что заселение возможно только тогда, когда застройщик сдает объект в эксплуатацию.

Проверяем строительную компанию

Если сделка сулит быть очень выгодной, то перед заключением договора стоит детально проверить компанию, с которой в дальнейшем будет заключен договор. На что важно обратить внимание:

1. Время работы на рынке недвижимости.
2. Сколько объектов было сдано в эксплуатацию.
3. Точно ли компания является строительной компанией, или компания всего лишь выступает в качестве посредника.
4. Нарушались ли сроки сдачи объектов.
5. Наличие отзывов со стороны покупателей, а также информация в СМИ.

Изучаем документы

Следующим этапом является проверка документов застройщика, которые можно запросить перед тем, как принять решение:

• документ, подтверждающий право собственности на землю под застройку или договор аренды;
• свидетельство, подтверждающее изменение ИНН, ОГРН и ЕГРЮЛ;
• разрешение органов власти на строительство.

При желании более детально разобраться в вопросах документации, можно ознакомиться с ФЗ №214. Если строительная компания обладает хорошей репутацией и ей нечего скрывать, то информация, как правило, фигурирует в открытом доступе на официальном сайте. Если документация в порядке и не вызывает никаких сомнений, то следующим шагом нужно провести осмотр объекта. Если даже посмотреть на квартиру еще нет возможности, то застройщики могут ознакомить с планом строительства. Если же часть дома уже построена, то можно ознакомиться с возможной планировкой.

Оформляем покупку

В соответствии с законодательством возможно выбрать один из трех способов оформления сделки:

1. Первым из них является договор долевого участия. Этот способ можно считать наиболее надежным, так как регистрация будет через ФРС. В соглашении между застройщиком и покупателем должно быть четко прописан срок сдачи недвижимости, стоимость квартиры, а также ее технические характеристики. Застройщик несет юридическую ответственность за исполнение сроков. Оформление квартиры в собственность покупатель производит самостоятельно. Сумма передается в полном объеме после заключения договора.
2. Приобретение жилищного сертификата. В этом случае кроме основных документов, которые позволяют вести строительную деятельность, строительная компания обычно в качестве обеспечения имеет за собой государственную поддержку или банк. Жилищный сертификат выступает в качестве ценной бумаги, позволяющей при дополнительном финансировании приобретать новые метры или перепродавать свое право на недвижимость. В этом случае вносится порядка 30% от стоимости квартиры.
3. Последним вариантом является вступление в кооператив. При оформлении договора покупатель автоматически переквалифицируется в пайщика ЖСК, и соответственно после завершения строительства пайщик становится собственником жилплощади.

Приобретаем право собственности

Сдача недвижимости в эксплуатацию возможно после того как документальные формальности соблюдены, а строительство полностью завершено. После того как ключи получены на руки, необходимо приступить к оформлению квартиры в собственность. Для этого необходимо обратиться в Росреестр и предоставить необходимый пакет документов:

• документы, предоставленные покупателю строительной компанией;
• чек, подтверждающий оплату госпошлины;
• договор, заключенный со строительной компанией;
• акт сдачи объекта договора;
• кадастровый паспорт.

Выдача документов на собственность по правилам производится не более месяца.

Квартира в строящемся доме и ипотека: в чем особенность?

Основной особенностью приобретения строящегося жилья по программе ипотечного кредитования является тщательная проверка застройщика со стороны банка. Первоначально клиент предоставляет документы для оценки возможности выдачи зама клиенту, а затем документация от застройщика. Стоит понимать, что подобную сделку банк считает довольно рискованной.

Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы и минусы

Естественно предположить, что вложение в недвижимость на стадии, когда строительство только начинается, не имеет большой популярности. Просто каждый оценивает то, что имеется риск не получить недвижимость в срок, а также есть вероятность потратить деньги впустую. Однако у данной сделки имеется ряд преимуществ:

1. Стоимость жилплощади на первичном этапе застройки примерно на треть ниже, чем на стадии возведения здания.
2. Наилучший выбор вариантов квартир, которые можно приобрести.

Каким образом и на какой стадии покупатель захочет приобрести недвижимость решать только ему, однако не стоит пренебрегать процедурой проверки застройщика, так как операции купли-продажи недвижимости — это довольное широкое поле для мошенников, поэтому нужно оставаться предельно бдительным.

advicelawyer.ru

Условия покупки недвижимости на этапе строительства от застройщика

Строительство новостроек в России продолжается. Застройщики предлагают множество способов оформления договоров, которые нередко оказываются юридически неграмотными либо откровенно мошенническими. Во избежание обмана следует разобраться в нюансах заключения подобных договоров.

 

Оглавление статьи

Преимущества покупки недвижимости на этапе строительства

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд преимуществ:

1. Отсутствие проблем с капитальным ремонтом дома.
2. На первоначальном этапе строительства покупатель может самостоятельно определить желаемую планировку своего жилья.
3. Приобретение жилплощади на первичном рынке обойдется для клиента на много дешевле, чем аналогичный вариант на вторичном.

С юридической точки зрения покупка квартиры на этапе строительства не влечет возможных судебных тяжб, которые могли возникать у предыдущих владельцев. Такие прецеденты стали не редки после принятия нового Жилищного кодекса.

Недостатки в приобретении квартир на этапе строительства

Основным является финансовый риск. В независимости от условий договора клиент может лишиться своих денежных средств, если застройщик окажется недобросовестным.

Строительство может быть приостановлено по причине умышленного банкротства.

На процесс несостоятельности строительной компании может оказать влияние экономическая ситуация в стране, так как строительство осуществляется на протяжении нескольких лет.

Сроки строительства могут затянуться, превышая указанные в договоре, а, следовательно, у владельца жилья не будет возможности въехать в собственное жилье на протяжении определенного времени.

Правовые последствия приобретения жилья в строящемся доме

Заключая сделку на покупку квартиры важно обратить внимание на документацию компании, которая будет заниматься строительством.

Наиболее важным документом является разрешение на строительство.

Договор на покупку жилья накладывает на покупателя обязательства, при неисполнении которых могут наступить нежелательные правовые последствия. Будущий владелец должен быть осведомлен о штрафных санкциях, которые могут быть к нему применены.

Если договор предполагает рассрочку — четко должны быть прописаны сроки платежей, процент по ней и санкции за нарушения данных условий.

Будущий собственник должен быть осведомлен о сроках сдачи его квартиры, и какую ответственность несет застройщик за их неисполнение.

 

Способы оформления договора на покупку недвижимости

Согласно российским законодательным актам приобретение права собственности на квартиру, которая находиться на стадии строительства, невозможно. Совершение сделок с ней, как с объектом недвижимости, становится доступным только после ввода в эксплуатацию всего многоквартирного дома.

У покупателя появляются только права в отношении жилплощади, которые оговорены в документах. Они могут разниться в зависимости от способа оформления договора на покупку.

В отечественной практике способов оформления представлено несколько:

1. Договор долевого участия в строительстве.
2. Договор паевого взноса.
3. Инвестиционный вклад.
4. Переуступка прав требования на квартиру.
5. Вступление в кооператив или товарищество

В практике строительства домов существуют и дополнительные схемы продажи квартир, такие как продажа векселя или договор предварительной купли-продажи. Но они в большей степени выгодны для застройщиков, нежели чем для покупателей.

Условия участия в долевом строительстве

Данный способ покупки жилья в многоквартирном доме получил в России наибольшее распространение. Это связано с основным преимуществом долевого участия в строительстве – возможность купить недвижимость на 30% дешевле.

Суть участия в доле сводиться к тому, что строительная компания собирает средства дольщиков, на которые затем осуществляется возведение дома.

После сдачи дома в эксплуатацию осуществляется переоформление квартир в собственность инвесторов.

Однако, недостатки у данного способа все же есть: вернуть средства при банкротстве застройщика нельзя, кроме того, он также имеет право менять проектную декларацию без согласия клиента.

Приобретение недвижимости по договору паевого взноса

Такой договор заключается между застройщиком и будущим владельцем жилья, в рамках которого пайщик в определенный период времени вносит оговоренную сумму денежных средств.

Особенностью паевых взносов является то, что на него не распространяется действие ФЗ № 214. В связи с этим срок сдачи официально может переноситься не единожды.

Преимущество такого договора состоит в возможности дольщиков вносить средства и после сдачи дома в эксплуатацию.

Покупатель жилплощади может застраховать свои риски, воспользовавшись услугами страховых компаний.

Вместе с тем, договор паевого взноса не подвергается регистрации. И в случае недобросовестности застройщика, еще на этапе строительства квартира может неоднократно перепродаваться нескольким покупателям.

Строительная компания может прописать в договоре более высокую конечную стоимость жилья, так как не ограничена действием закона.

Условия оформления инвестиционного вклада

При строительстве многоквартирных домов между участниками может заключаться инвестиционный договор.

Данный вид договорных отношений регламентируется ФЗ № 39, в котором регулируются инвестиционные отношения.

На основании инвестиционных вкладов у застройщика появляются обязанности перед инвестором и права требования денежных средств в объеме установленным договором.

Заключаемый договор должен содержать определенные условия передачи инвестору квартиры и порядок внесения платежей.

Инвестиционный договор предполагает право инвестора переуступить строящеюся жилплощадь до сдачи ее в эксплуатацию. Для этого заключается договор переуступки прав.

Переуступка прав требования на недвижимое имущество

Договор цессии является распространенным видом долевого строительства.

Его отличительной чертой является ограниченность сроков заключения. Дольщик имеет возможность переуступить свои право до момента подписания передаточного акта.

Применяется право переуступки при необходимости дольщиком вернуть свои средства без уплаты штрафов, которые предусматриваются в долевом строительстве.

Инвестор получает прибыль, так как по мере строительства дома стоимость квартир возрастает.

Такая форма договора несет в себе риски, такие как:

1. Признание договора цессии недействительным. С юридической точки зрения, требования предъявляются к цеденту, но не к застройщику.
2. Риск двойной переуступки. В российской практике такая ситуация встречается довольно часто, и зачастую права остаются у первого покупателя квартиры, который надлежащим образом зарегистрировал право собственности.
3. Риск банкротства застройщика. Следует отметить, что данный риск присущ каждому способу оформления договора, так как зависит от многих факторов, в том числе экономической ситуации в стране.

Вступление в жилищно-строительный кооператив

Создание кооперативов в России практикуется несколько десятков лет.

Суть сделки заключается в том, что строительство дома финансируется исключительно за счет денежных средств дольщиков.

Жилищно-строительные кооперативы регулируются Гражданским кодексов РФ, целью их создания является строительство многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.

Кооператив может предоставить своим участникам ссуды для покупки квартиры.

Вступление в простое товарищество

Распространение при строительстве домов получил договор простого товарищества.

Он предполагает объединение вложений участников товарищества для достижения цели – в данном случае строительства жилья.

Участники товарищества ведут совместную деятельность, и доля ответственности определяется вложением денежных средств.

Как избежать мошенничества при приобретении недвижимости в строящемся доме?

Первичный рынок недвижимости в России отличается наличием большого количества мошенников. Правительство разрабатывает законодательные акты, которые защищают права граждан, однако, мошенники постоянно придумывают новые схемы заключения фиктивных сделок.

Избежать подобных ситуации покупатель может при соблюдении определенных условий.

В первую очередь необходимо получить достоверную информацию о деятельности застройщика.

Для это нужно использовать государственные реестры:

1. Единый реестр компаний. В нем собрана информация о статусе юридического лица, сроках работы на рынке, нахождении на стадии ликвидации.
2. Обремененный реестр. В нем собраны данные о судебных исках, как в отношении самого застройщика, так и в отношении объекта строительства.
3. Реестр ипотек, созданный на государственной основе. Покупатель квартиры может удостовериться в отсутствии ипотечного кредита на строящийся объект.

Залогом удачной покупки квартиры в новостройке является проверка наличия всех необходимых разрешений на строительство дома на занимаемом земельном участке:

1. Участок может находиться в собственности компании. В таком случае застройщик должен иметь акт на право собственности.
2. Земля передана в пользование на основании договора аренды или суперфиция.

Проверке подлежит также кадастровый паспорт участка, в котором должна иметься отметка о строительстве на нем многоэтажного жилого дома.

У застройщика должно быть разрешение на подключение ко всем необходимым коммуникациям.

Распознать мошенничество иногда оказывается непросто, но покупателю следует обратить внимание на некоторые особенности предложений строительной компании.

Должна вызвать подозрение низкая стоимость объекта, если она отличается от рыночной более, чем на 25%. В данном случае до сделки следует проверить документацию компании более тщательно либо вовсе отказаться от заключения договора.

Видео: Как купить квартиру в новостройке с минимальным риском?

В сюжете рассказывается как правильно выбрать надежного застройщика при покупке жилья на этапе строительства, какие ошибки совершают граждане при приобретении недвижимости существуют на данном этапе.

propertyhelp.ru

Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме

Главными рисками приобретения квартир в строящихся домах являются: недострой, мошенничество, продажа одной квартиры нескольким покупателям, банкротство застройщика. Все эти риски можно застраховать.

Как страхуют квартиры в строящихся зданиях?

На стадии строительства сама компания-застройщик может страховать возводимые объекты по следующим видам страховок:

1. От пожара.
2. От наводнения.
3. От гибели.

Сами покупатели (дольщики), заключающие со строительной компанией договор в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве …», могут самостоятельно по желанию приобрести страховки от недостроя, от нарушения сроков сдачи квартир, от банкротства строительной фирмы. Купить такие полисы можно на любом этапе стройки.

Есть ли экономия по сравнению с покупкой вторичного жилья?

Цена страхового полиса определяется в каждом случае после проведения страховой компанией предстраховой экспертизы. Обычно стоимость страховки колеблется в диапазоне 1-4,5% от цены приобретаемой квартиры в новостройке. Получить компенсацию по такому страховому продукту можно при несдаче квартиры в собственность клиента в указанный в договоре долевого участия (ДДУ) срок, при двойных перепродажах, при банкротстве строительной фирмы.

Независимо от срока страхования страхователь обязан внести всю сумму по страховке сразу. Если клиент желает застраховать финансовые риски при долевом строительстве, то срок действия страховки превышает срок действия ДДУ. Тем самым достигается гарантия возврата средств дольщика при отсутствии того результата, на который он вправе был рассчитывать, заключая ДДУ.

Страховка окупается очень быстро, в особенности тогда, когда заключается такой договор на стадии котлована. Рост стоимости таких квартир происходит ежемесячно по мере приближения проекта к завершающей стадии. Цена страховки очень быстро покрывается удорожанием объекта страхования. При покупке страховки для защиты финансовых рисков на рынке вторичной недвижимости такого явления не наблюдается, так как там цены на квадратные метры растут не с такой скоростью.

Сколько получит страхователь, когда обанкротится строительная компания?

Когда происходит банкротство строительной компании, клиент страховой компании получает страховую выплату, которая на 100% покрывает затраты на заключение ДДУ. В подавляющем большинстве случаев дольщикам не удается вернуть эти деньги со строительной компании в процессе процедуры банкротства, поэтому страховка в такой ситуации остается единственной реальной надеждой не лишиться в одночасье всех сбережений.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

В процессе проведения предстраховой экспертизы страховщик может выяснить, что строительная компания намеренно использует схемы продажи, противоречащие российскому законодательству, имеет большую задолженность, много неисполненных обязательств, либо иные факты, указывающие на большой риск несдачи объекта в указанные сроки. В этом случае страховщик может отказать клиенту в заключении страхового договора по причине неоправданно высоких рисков.

В процессе выполнения предстраховой экспертизы риски конкретного объекта оцениваются минимум по 60 различным параметрам. Такая схема работы позволяет страховщику всесторонне изучить объект страхования, репутацию строительной фирмы, вероятные риски, относящиеся к конкретному зданию и многое другое. При этом всегда важно понимать: экспертиза актуальна лишь 1-2 месяца, а потом ситуация может измениться кардинальным образом. Не заключив страховку сразу при подписании ДДУ, потом дольщик может и не получить одобрения страховой компании, поскольку с течением времени первоначальные риски могут удвоиться. 

law03.ru

---

• 
  Кадастровая стоимость жилья
• 
  Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке
• 
  Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое в 2018
• 
  Квартира под материнский капитал
• 
  Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое 2018 цена
• 
  Онлайн кадастровая стоимость квартиры
• 
  Узнать стоимость объекта
• 
  Как найти покупателя на квартиру
• 
  Как узнать рыночную стоимость квартиры по адресу
• 
  Как заказать выписку из егрн
• 
  Перевод из нежилого в жилое помещение перечень документов 2018