Покупка жилья в аренду с выкупом – как это работает? Снять квартиру с правом выкупа
Аренда жилья с выкупом. Как это работает?
Аренда жилья с выкупом – инструмент не новый, но не получивший пока широкого распространения. Доля подобных предложений на рынке Москвы и Санкт-Петербурга не превышает 5%. В остальных регионах она и того ниже. Однако сегодня, в не самый экономически успешный период, когда платежеспособность населения падает, рынок как никогда нуждается во внедрении новых механизмов покупки жилья. А все новое – это хорошо забытое старое.
Что же представляет собой процедура аренды жилья с последующим выкупом? Как она работает? И может ли она удовлетворить потребности всех участников рынка?
Внешне процедура слабо отличается от обычного найма жилья. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:
Собственник – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение. Наниматель – также физическое или юридическое лицо, желающие получить жилое помещение собственника в пользование с правом выкупа. Посредник – агентство недвижимости, риелтор, оказывающие сопутствующие проведению сделки услуги.
Наниматель сам или через посредника находит несколько интересующих его объектов жилой недвижимости. Когда нужная квартира выбрана, между собственником и нанимателем заключается договор аренды, в котором указывается, что после выплаты определенной суммы право собственности переходим к нанимателю.
Правовые отношения собственника и нанимателя в данном случае, как и в ситуации стандартного найма жилого помещения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Закон не запрещает указывать переход права собственности от одной стороны к другой после выплаты арендатором всей суммы, указанной в договоре, или по истечении прописанного срока аренды.
После выплаты всей суммы необходимо заключить договор купли-продажи, подтверждающий переход права собственного от одной стороны к другой.
Пожалуй, самым большим плюсом и минусом такого вида сделок является их договорная составляющая. Получается, что все условия сделки регулируются договоренностями собственника и арендатора-покупателя.
С одной стороны, участники подобной сделки сами решают, что и как делать. Нет необходимости собирать справки и документы, нет ограничений по срокам и суммам выплат, а все возможные проблемы, вроде просрочки по платежу, можно решить, договорившись между собой.
С другой стороны, отсутствие четко регламентированных норм может привести к возникновению большого количества спорных ситуаций.
Как отметил Николай Сергеевич Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья», чтобы трений сторон не возникало, необходимо обязательно выполнить несколько условий:
«Во-первых, обязательно в договоре или приложении к нему указать размер выкупной цены квартиры. Если итоговая выкупная цена не указана, то суд признает договор незаключенным.
Во-вторых, составлять его необходимо без использования туманных формулировок, которые можно истолковать двояко. Порядок перехода права собственности должен быть четко регламентирован. Иначе, недобросовестная сторона может создать вам большие проблемы».
Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).
Важно не забывать, что взаимоотношения сторон в сделке по аренде жилья с выкупом долгосрочные. Поэтому каждый из этих пунктов может стать камнем преткновения на разных временных отрезках. И чтобы проблем не возникло важно заранее все решить. Благоприятную роль в сделке сыграет посредник, который поможет решить подобные ситуации полюбовно. Лучше договор аренды имущества с правом последующего выкупа лучше заключать в форме договора купли-продажи.
Фактически, чтобы купить жилье через механизм аренды с последующим выкупом необходимо заключить договор с собственником, в срок выплачивать оговоренную сумму платежа до полного погашения. И сегодня, когда жилье становится доступным все более узкому кругу граждан, продавцы жилья и посредники просто обязаны искать варианты, способные сделать его доступнее. Поэтому у развития аренды с правом выкупа хорошие перспективы на российском рынке недвижимости.
Поделитесь ссылкой
Что такое аренда жилья с правом выкупа и ее особенности
Содержание
Особенности аренды с правом выкупа в рассрочку
Особенности договора аренды квартиры с правом выкупа
Правила оформления перехода прав собственности
Преимущества и недостатки аренда с последующим выкупом
Всем известны схемы приобретения жилья по программе участия в долевом строительстве или на вторичном рынке недвижимости. Но мало кто знает, что есть и другой вариант – это аренда жилья с правом выкупа. Давайте разберемся, что же это такое, какие особенности у данной схемы, недостатки и ситуации, когда требуется юридическое сопровождение. Также рассмотрим правила оформления перехода жилого помещения от одного собственника к другому.
Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов
Особенности аренды с правом выкупа в рассрочку
Программа аренда жилья с правом выкупа отлично подходит для тех, кто заинтересован в приобретении квартиры и одновременном проживании в ней. Такой способ очень удобен для покупателя, но встречается достаточно редко. Чаще всего квартиры приобретаются или за наличный расчет или при помощи ипотечного кредита.
Первый случай, бесспорно, удобен для каждой из сторон. Продавец сразу же получает всю сумму, а покупатель освобождается от необходимости каждый месяц платить банку и переплачивать большие проценты за пользование деньгами банка. Но сумму, которую хватит на приобретение жилья, скопить достаточно трудно.
Именно поэтому все больше граждан приобретает квадратные метры в ипотеку. Для многих это единственный способ обзавестись собственной жилплощадью. Но нужно учитывать, что на протяжении десяти, а то и более лет, придется значительную часть семейного бюджета отчислять в банк.
Договор найма жилого помещения с правом выкупа далеко не новый вид сделок с недвижимостью, но заключаются они достаточно редко. А все потому, что многие собственники рассматривают свое жилое имущество как источник постоянного дохода, поэтому не спешат с ним расставаться ради единовременной прибыли.
Основными особенностями аренды недвижимости с последующим выкупом можно считать:
- Риски, как для покупателя, так и для продавца, связанные с возможным изменением стоимости недвижимости к моменту окончания выплат по договору.
- Отсутствие регулирования данных сделок со стороны законодательства. Это происходит из-за того, что договоры подобного рода заключаются крайне редко.
Аренду жилья с возможность выкупить ее в дальнейшем предлагают и строительные компании. На рынке недвижимости все чаще можно встретить объявление о квартирах с правом выкупа от застройщика. Такое жилье сдается с черновым ремонтом, но дает возможность для граждан уже в ближайшее время иметь свои квадратные метры в новостройке с погашением стоимости квартиры в ближайшие 2-5 лет.
Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов
Особенности договора аренды квартиры с правом выкупа
Аренда жилого помещения с правом последующего выкупа подразумевает заключение между сторонами соответствующего соглашения. Оно должен состоять из двух частей. Первая регламентирует условия аренды, а вторая описывает условия купли-продажи квартиры. Составление этого документа лучше поручить опытному юристу, поскольку только профессионал сможет четко и грамотно прописать все условия и нюансы данной сделки, обезопасив тем самым обе стороны.
Важно: В договор найма с правом выкупа квартиры обязательно должна быть включена информация о продавце и покупателе, недвижимом имуществе, например, квартира это или речь идет о праве выкупа комнаты в коммунальной квартире и размере выкупа. Если один из перечисленных пунктов не будет отражен в документе, то он теряет свою законную силу и считается недействительным.
Также необходимо указать, что по окончании срока аренды право собственности на квартиру переходит к новому владельцу. В случае досрочного погашения задолженности перед арендодателем переход прав произойдет сразу после внесения последнего платежа. Иные условия могут быть включены в договор по желанию одной из сторон.
Правила оформления перехода прав собственности
Как уже говорилось выше, права собственности переходят от старого владельца к новому сразу после окончания срока аренды квартиры, прописанного в договоре. С этого момента покупатель становится полноправным хозяином имущества и ему необходимо зарегистрировать в государственных органах права собственности на жилое помещение.
Если покупатель выплатил всю сумму раньше указанного срока, то в момент внесения последнего платежа он становится единственным собственником жилплощади и получает на руки все документы на квартиру от бывшего владельца.
Процедура регистрации начинается с того, что собственнику надо обратиться в жилищную инспекцию с договором об аренде недвижимости с правом последующего выкупа. Он имеет такую же юридическую силу, как и договор купли-продажи. Кроме этого владельцу нужно представить свой паспорт и все документы на квартиру.
Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов
Преимущества и недостатки аренда с последующим выкупом
Плюсами аренды квартиры с правом последующего выкупа можно считать:
- Возможность проживать в помещении до момента перехода прав собственности от продавца к покупателю.
- Отсутствие третьей стороны в данной сделке, которой необходимо выплачивать проценты или иного рода отчисления.
- Возможность за время проживания в квартире произвести её ремонт и оформить жилое помещение под себя.
- Минимизация рисков в случае аннулирования сделки. Если такое произойдет, то покупатель рискует только выплаченной суммой.
К недостаткам такого способа приобретения жилой площади можно отнести:
- Возможный рост или падение выкупной цены квартиры за период аренды.
- Продавец получает не всю сумму целиком, а равными небольшими частями на протяжении определенного времени, указанного в договоре.
Перед тем, как заключать сделку и подписывать договор, необходимо выполнить ряд простых условий, а именно:
- провести мониторинг цен на рынке недвижимости;
- получить полную и достоверную информацию о личности продавца;
- оценить во сколько в конечном итоге обойдется приобретенная квартира;
- узнать о возможности временной регистрации в арендуемом жилье;
- выяснить, не находится ли квартира в залоге, под арестом, а также убедится в отсутствии наследников на данное имущество;
- проконсультироваться у юриста о возможных рисках и подводных камнях при оформлении такого рода сделки.
Получив подробную информацию и взвесив все «за» и «против» можно уберечь себя от неприятных последствий и потери денежных средств. Самое главное в данном вопросе найти честного собственника с «чистой» с юридической точки зрения квартирой и грамотного юриста по жилищным вопросам. Также немаловажно правильно составить договор, отразив в нем ключевые моменты, права и обязанности сторон.
Аренда жилья с последующим его выкупом
Вам интересен вариант аренды квартиры с последующим выкупом? Не знаете, каким образом и на каких условиях проходят подобные сделки? Сегодня мы расскажем о том, что представляет собою аренда квартиры с правом выкупа, и как правильно подготовить документы, необходимые для проведения сделки.
Право последующего выкупа
Ключевым условием, которое необходимо для приобретения недвижимости при условии предварительной ее аренды, становится наличие договора. В документе должно быть отражено право на выкуп, закрепленное за арендатором. Причем, важно избегать двояких формулировок. Потому как они могут могут стать причиной признания права выкупа квартиры недействительным.
Такой вид сделки встречается нечасто. Не все собственники, равно как и арендаторы (потенциальные покупатели) считают удобным вариант “отложенной покупки”. Иногда это происходит ввиду простого незнания о возможности купить квартиру, заключив договор аренды с правом выкупа. Основная трудность заключается в том, чтобы корректно составить договор аренды квартиры с правом выкупа. Образец документа мы предлагаем рассмотреть детально.
Договора аренды квартиры с выкупом
При составлении документа важно учесть три ключевых момента:
- развернутая информация о сторонах-участниках договора
- детальное описание арендуемой квартиры
- сумма ежемесячных арендных платежей и общая стоимость договора
В том случае, когда какой-либо из вышеперечисленных моментов не найдет своего отражения в договоре, документ будет считаться лишенным юридической силы. Также целесообразно указать в соглашении пункт о том, в какие сроки истекает срок аренды. Рекомендуем также обратить внимание на конкретные даты, в которые будет осуществлена перерегистрация предмета договора на нового владельца.
Следует ли обращаться к юристу?
В целях проведения сделки с соблюдением всех правовых норм имеет смысл заключать договор об аренде квартиры с последующим ее выкупом, исключительно, с участием юридически подкованного специалиста. Не исключено, что стороны примут решение о включении в содержание договора дополнительных условий, что также лучше согласовать на ранних этапах и удостовериться в отсутствии “подводных камней”. Законность сделки, проведенной с участием юриста вряд ли будет оспорена.
Еще одна рекомендация касается опыта заключения подобных сделок другими людьми. Попробуйте собрать отзывы со стороны тех, кто на личном опыте прошел всю процедуру и может наглядно рассказать о том, чему следует уделить особо пристальное внимание. Не исключено, что полезным может стать даже опыт судебных разбирательств. Особенно, если речь идет о пересмотре стоимости квартиры.
Учитываем изменение уровня цен и планируем сроки
Цены на недвижимость меняются не за один день. Но и договор, о котором идет речь, не является краткосрочным. Средним сроком действия таких соглашений можно считать пять-семь лет. За это время стоимость жилья изменится. Насколько велик окажется диапазон, сказать сложно. Равно как и предположить направление движения - будет ли стоимость повышаться, или, напротив, уменьшится.
Исходя из условий неопределенности, собственнику квартиры, равно как и потенциальному ее арендатору важно внимательно проанализировать собственные ожидания и конкретные ресурсы сделки. Средний процент удорожания при сроке действия договора 15 лет, может оказаться на уровне 30%.
Аренда квартиры с выкупом в рассрочку
Когда речь идет о покупке арендуемой квартиры посредством механизма рассрочки, то следует отразить в договоре детальный расчет ежемесячных платежей. Как правило, речь о двух частях суммы: одна идет в счет оплаты аренды квартиры, а другая фиксирует сумму выкупа.
В качестве владельца квартиры, в такой ситуации, очень часто выступает агентство или инвестиционный фонд. Организация покупает недвижимость и передает ее в аренду гражданам с возможностью последующего выкупа.
Мы рассказали о том, как можно приобрести свое собственное жилье путем аренды с последующим выкупом. Рекомендуем Вам обращаться к юристам при подготовке документов, а также желаем счастливого новоселья и уюта в арендованной квартире.
sterium.com
Покупка жилья в аренду с выкупом
Вдохновитесь рассказами переехавших к морю россиян, если вам тоже хочется уехать из холодной Сибири или дождливого Санкт-Петербурга.
Александра, 31 год, г. Евпатория
Долго размышляли с мужем о переезде в теплые края и никак не могли выбрать город. У нас двое детей 11 и 3 года, поэтому была важна инфраструктура — чтобы рядом с морем, но были и больницы, садики, школы, парки, развлечения. Съездили на «разведку» и выбрали Евпаторию. Купили там жилье по своему карману, и муж наудачу быстро нашел работу со средней зарплатой, хотя нас пугали, что с трудоустройством будет сложно.
Для меня главное достоинство — климат. Мы переехали из Красноярска, где зимы для меня были просто невыносимыми.
Жилая недвижимость в Крыму
Сергей, 63 года, Лазаревский район
Ближе к пенсии задумался о спокойной жизни у моря, продали свое имущество и купили недалеко друг от друга 2 дома. Один небольшой для себя, второй — для гостей. С нашим возрастом это была единственная возможность зарабатывать деньги в курортной зоне.
Два дома содержать нелегко, поэтому приходится много трудиться. У себя во дворе выращиваем фрукты и овощи, но без фанатизма — так, чтобы себе на стол хватило. На гостевом участке растим цветы и деревья, чтобы порадовать приезжих.
Я бы не советовал ехать в курортные города молодежи, если вы не собираетесь заняться собственным делом — карьерного роста никакого. Лучше ехать в города, которые живут не одним туризмом, например, Сочи или Краснодар. Море все равно будет недалеко, а перспектив больше.
Николай, 40 лет, г. Анапа
Идея о переезде возникла во время путешествия по Краснодарскому краю. Для жизни приглянулся поселок неподалеку от Анапы, где-то в 15 минутах езды. По возвращении сразу начали действовать — продали квартиру и машину, а вместо них купили домик в том поселке.
Раньше работал в агентстве недвижимости по найму, поэтому не стал изобретать велосипед и занялся тем, что умею. Работали вместе с женой, но со временем пришлось расширить штат и нанять еще людей.
Честно говоря, я пока не вижу минусов в нашем переезде. Разве что хотелось бы отправить детей в более престижные ВУЗы, но это тоже не проблема.
Радует возможность часто выбираться на море, но при этом иметь под рукой все для комфортной городской жизни. Продукты домашнего хозяйства по приятной цене — еще один жирный плюс.
Жилая недвижимость в Сочи
Анна, 32 года, г. Адлер
Не хочется портить радужную картину тем, кто мечтает о юге, но у меня неудачный опыт переезда.
Муж работает в логистике и первые 3 месяца вообще не мог найти работу, я же устроилась в гостиницу. Было трудно жить на одну зарплату, но мы справились. В итоге с трудоустройством получилось и у мужа, после чего мы постепенно вошли в колею.
Уже в первый летний сезон я поняла, что жаркий климат мне совсем не подходит. После года жизни начала сильно скучать по родным и друзьям.
Помимо прочего, очень нагнетает соотношение цен и зарплаты — здесь нам приходится сильно экономить. Социальная инфраструктура тоже хромает. Больницы не самые лучшие, а в детских садах очереди огромные. Сейчас мы подумываем вернуться обратно в родной Новосибирск или попробовать еще раз, но уже в Краснодаре или Ростове.
Советую не повторять наших ошибок и основательно готовиться к переезду. Лучше все же сначала съездить проверить обстановку в разных городах, чем делать выбор по отзывам на форумах.
Посмотреть вакансии
blog.irr.ru
Как снять квартиру с правом выкупа? Образец договора аренды с правом выкупа.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 653-60-72 доб. 184 (Москва) +7 (812) 426-14-07 доб. 431 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно !
Этот механизм часто используется не только при аренде недвижимости, но и в случае аренды автомобилей или земельных участков.
Сделка взаимовыгодна для обеих сторон: покупатель, который не может единоразово внести полную сумму за покупку квартиры, получает возможность обзавестись недвижимостью и, постепенно выплачивая ее стоимость, использовать квартиру для личных целей.
Продавец же заключает сделку с человеком, который готов приобрести у него недвижимость и на протяжении нескольких лет подряд будет получать от того арендную плату в установленном размере.
Аренда квартиры с правом выкупа отличается от рассрочки. В нашем случае на жилье накладывается обременение, а это значит, что собственник не имеет права использовать его в своих интересах.
Для примера, в случае с рассрочкой собственник волен делать с квартирой все, что угодно до тех пор, пока ему не будет передана ее полная стоимость. Да и выплаченная сумма все равно останется у владельца. Договор аренды в этом плане надёжней, плюс, если сделка по каким-то причинам будет расторгнута, то уже выплаченную сумму продавец вернёт.
Содержание статьи
Плюсы и минусы
К минусам можно отнести такие аспекты:
- нет законодательно утверждённой формы договора. Т.е. перечень пунктов, которые желательно включить в договор, определяется сторонами, в остальном же сделка не регламентируется законами России;
- в процессе выкупа может оказаться, что первоначальные условия будут изменены;
- полноправным владельцем жилплощади можно будет стать лишь в далёком будущем;
- никто не запрещает владельцу взять микрозайм и оставить под залог квартиру. Арендатор сможет наложить запрет на сделку только если он в квартире прописан;
- арендатора могут выселить из квартиры в любой момент;
- собственник может назвать заоблачную цену на квартиру, так что в долгосрочной перспективе сделка окажется невыгодной.
Но договор отличается рядом преимуществ — образец договора можно скачать тут:
- стоимость арендной платы ниже, чем если бы семья решила взять ипотеку;
- нет необходимости долгое время копить деньги на первоначальный взнос по ипотеке;
- будущий владелец спокойно живёт в доме, может делать там перестановку или ремонт до того, пока жилье не перейдёт в его собственность.
Особенности сделки
Договор аренды следует заключать исключительно в письменной форме и заверять его у нотариуса. Действие договора начинается сразу после регистрации, стороны не имеют права добавлять новые пункты к уже прописанным. В противном случае можно говорить о нарушении законодательства.
В договоре указывают:
- указывается предмет: это часть дома, участок или квартира. Полное техническое описание;
- каким образом будет происходить передача права собственности;
- когда заканчивается период аренды;
- какова полная стоимость жилья. Этот момент особенно важен, лучше, если расчёт проведёт опытный специалист. Цена должна формироваться с учётом тенденций экономики и других факторов, которые могут способствовать ее росту на момент передачи;
- период, когда договор действует. В среднем от 1 до 5 лет или больше;
- график погашения аренды и выкупа жилплощади оговаривается отдельно;
- какие условия аренды действуют, пока гражданин не выкупит квартиру и какая ответственность сторон за нарушение условий сделки.
Отдельно стоит оговорить, каким образом будет проходить процедура передачи и нет ли каких-то особых условий. Образец договора аренды с правом выкупа для наглядности лучше скачать заранее, чтобы иметь возможность с продавцом обсудить все детали сделки.
Моменты касаемо оплаты
Договор аренды с последующим выкупом подразумевает, что арендатор будет вносить плату по установленным правилам и графику.
Продавцу также придётся компенсировать все расходы, которые связаны с государственной регистрацией договора, страховкой, оформлением права собственности и другие траты. Все эти моменты следует заранее описывать в договоре, чтобы минимизировать риски мошенничества.
Стоимость оплаты коммунальных услуг за период действия договора наверняка вырастет, так что нанимателю придётся платить большую сумму, чем оговаривалось изначально. Поэтому так важно все риски прописывать в договоре, в дальнейшем получится избежать недопонимания между сторонами и не придётся разбираться в суде.
Как снять квартиру с правом выкупа так, чтобы в итоге гарантированно обзавестись жильём? Здесь важно в первую очередь провести проверку продавца, изучить его документы на недвижимость и принимать решение только после консультации с грамотным юристом.
При оформлении договора аренды с последующим выкупом жилья часто люди переживают за досрочное расторжение. Это логично, ведь на протяжении долгих лет они будут платить деньги, а потом в один прекрасный момент арендодатель захочет разорвать сделку.
Полезный материал: Рента квартиры с пожизненным проживанием.
Когда и почему договор можно расторгнуть?
Обычно при составлении подобных договоров должны быть чёткие определения нарушений, из-за которых одна из сторон сможет разорвать договор в одностороннем порядке. Суд вмешивается в таких случаях:
- арендатор на протяжении полугода не вносит оплату за жильё либо серьёзно испортил внешний вид квартиры;
- арендатор без ведома арендодателя поселил у себя ещё одного человека; если в договоре было предусмотрено проведение капитального ремонта, но его не было.
В таких случаях наниматель обязуется привести жилье в нормальное состояние на протяжении года. Если он не выполнит этих обязательств, то договор аннулируется.
Желательно решать подобные проблемы без обращения в суд, но в некоторых случаях просто нет другого выхода, ведь стороны конфликта не могут дойти к взаимопониманию.
В заключение
Договор аренды квартиры с правом выкупа имеет важное значение. Только на его основании покупатель сможет приобрести жилье, если сразу полную его стоимость внести никак не получается.
После его подписания покупатель заселяется в квартиру, выплачивая за неё деньги на протяжении 5 лет или даже дольше, после чего жилплощадь переходит ему по праву.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 653-60-72 доб. 184 (Москва) +7 (812) 426-14-07 доб. 431 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно !
metrtop.ru
Аренда с выкупом, аренда с правом выкупа, аренда с последующим выкупом, аренда с выкупом квартиры| Риэлтор
Аренда с последующем выкупом квартиры
За последний месяц ко мне несколько раз обратились с вопросом: можно ли найти в Петербурге квартиру с последующим выкупом. Несомненно читателей моего сайта интересует этот вопрос. Ну что же, ответим.
Аренда с выкупом несомненно выгодна покупателю. Для 
покупателя плюсы очевидны. Покупатель может въехать в жильё, жить там, присматриваться к району, к соседям, делать ремонт под себя, накапливая необходимую сумму для выкупа. Сделка эта не несёт для него никаких рисков.
Аренда с правом выкупом жилья – сделка, которая гарантирует покупателю в случае соблюдения условий договора приобретение квартиры. Если продавец желает расторгнуть договор, покупателю гарантировано возвращение уплаченной за квартиру суммы. Стоимость аренды не возвращается.
Аренда с последующим выкупом. Когда на эту сделку идет продавец. Она ему может быть выгодна в том случае, если ему не срочно нужны деньги, либо ему срочно нужна только определенная часть стоимости квартиры. На мой взгляд, эта сделка не выгодна продавцу. Видимо, продавцы думают точно также, поэтому эти сделки крайне редки на рынке Санкт-Петербурга. И интересуются ими в основном покупатели, у которых нет сразу всей суммы для покупки недвижимости. Как правило, это покупатели из других регионов, которые хотят въехать в квартиру, а потом неспешно продавать свою недвижимость в провинции. 
Продавцу какой резон продавать в рассрочку свое жильё, когда он может получить всю сумму сразу? Из практики вижу, что большинство продавцов не просто продаёт свою недвижимость, а её улучшает. В Санкт-Петербурге продавцы редко продают жильё, чтобы положить деньги на счет. Продавец продает однокомнатную, добавляет определенную сумму и покупает двухкомнатную или трёхкомнатную квартиру.
И в данной ситуации ждать ему смысла нет, гораздо удобнее получить всю сумму сразу. Такой продавец заморачиваться с рассрочкой платежа не будет, ему не резон. Особенно, если у продавца хорошая в плане ликвидности квартира! Ему достаточно только по знакомым рассказать о продаже, сразу найдется покупатель.
Случай из практики. Как-то ко мне пришел клиент с заданием найти несколько вариантов однокомнатных квартир своему пожилому отцу в определенном районе в аренду с последующим выкупом. Обзванивая несколько дней подряд продавцов квартир в этом районе, я поняла, что это все равно , что искать иголку в стогу сена. Продавцы дружно отвечали категоричным отказом.
Выгода продавца. Кто из продавцов на сегодняшний день соглашается на эту сделку? Продавцы неликвидного жилья, которые не могут найти покупателя. В Санкт-Петербурге хватает жилья низкого качества и с плохой транспортной доступностью. Из таких районов люди годами не могут выехать. Нужно ли покупателю неликвидное жильё ?
На сделку с последующим выкупом могут согласиться продавцы больших и дорогих квартир, которым не просто продать своё жильё. На такую сделку легко уговорить продавца квартиры где-нибудь в Бокситогорске или Сланцах в Ленинградской области по причине не слишком высокой востребованности жилья. Возможна ли аренда с последующим выкупом в Петербурге? Да, возможна. Но в скольких случаях? Статистику никто не проводил. В любом случае число желающих снять в аренду с дальнейшим выкупом значительно больше, нежели сдающих. 
Подводя итоги, можно сказать, что вид сделки "аренда с выкупом квартиры" пока не пользуется большой популярностью. Да и юридически проще оформить выкуп квартиры с рассрочкой платежа. В этом случае покупатель может расплатиться в течение 1-3 лет, при этом проживая в данном жилье. Хотя и в этом случае не вижу особых выгод для продавца. В подавляющем большинстве случаев на рынке Петербурга продавцы хотят провести обычную сделку купли-продажи и получить свои деньги сразу. Чтобы купить неплохую квартиру, не нужно рассчитывать на аренду с последующим выкупом!
Желаю удачи! Галина Черкис
capital-realtor.ru
Аренда жилья с последующим выкупом, это иной способ покупки жилья
Часто люди снимающие жилье в аренду через какое-то время начинают задумываться о потраченных финансах. Из этого они делают вывод, что разумней было бы на эту сумму самостоятельное при привлечении сторонних средств приобрести жилплощадь. Первый вариант, который приходит людям в голову это ипотека. Однако помесячные взносы по ипотечному кредиту обходятся дороже, чем обычная аренда. Второй вариант это приобрести квартиру в рассрочку. Но из-за отсутствия процентов рассрочка получается еще не выгодней. Остается последний вариант аренда квартиры с правом выкупа в будущем.
Особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры
Под арендой жилья с правом выкупа подразумевается сделка аренды, дающая право жильцам приобрести квартиру после истечения договора. Говоря простым языком после того как жильцы выплатят последний платеж аренды квартира переходит в их пользование. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Наем квартиры с возможностью последующего ее выкупа оформляется двусторонним соглашениям. Кроме всех правил и условий съема также оговариваются условия дальнейшего приобретения. Платежи могут вноситься по частям или одной суммой единовременно.
Аренда жилья с последующим выкупом иной взгляд на покупку жилья
Аренда с последующей покупкой далеко не новая форма сделок. Но по факту такая продажа квартир происходит не часто. Владельцы рассматривают квартиры, как определенный актив, поэтому не стремятся их продавать. А при необходимости продать жилплощадь ее хозяева не рассматривают варианты сдачи в аренду.
Именно поэтому многие даже не знают о возможности таких сделок при аренде квартиры. А те, кто осведомлены о такой возможности опасаются возможных рисков.
А риски могут быть следующими:
- Из-за не распространенности подобных сделок нет четкого порядка действий.
- Многих заботит цена. Ведь на момент прекращения аренды она может существенно отличаться от той, что была на момент составления договора. Каждая из сторон боится понести неоправданные потери.
Намного чаще встречается продажа жилья в рассрочку. Для продавцов это намного выгодней и связанно с меньшими рисками. Средний срок продажи в рассрочку не может превышать три года. Благодаря этому помесячные платежи значительно выше. Правда, для покупателя такой вариант менее удобен.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом
В договоре обязательно должно быть указано:
- описание арендуемой квартиры. В данном пункте необходимо как можно подробней описать жилую площадь: количество и размер комнат в ней, наличие коммуникаций, ремонт, дорогая сантехника и прочее. Необходимо указать все, что помогает оценить жилье.
- как происходи переход. Данный пункт больше всего способен вызывать разногласие между сторонами. Продавцу выгодней продлить срок аренды. В то время как покупатели заинтересованы, как можно скорее приобрести жилье.
- оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом выкупа. Для квалифицированной оценки в большинстве случаев прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки.
Правила составления договора и прочая информация относительно сделки прописана в статьях 554-555 Гражданского Кодекса.
Часто кроме выкупа самого помещения также происходит выкуп всего имущества. Именно поэтому данный момент также должен быть указан в тексте соглашения. Обязательно необходимо указать списком все имущество переходящее вместе с квартирой.
Преимущества и недостатки
К недостаткам можно отнести:
- нет строгой формы договора;
- возможность изменения изначальных условий;
- право собственности переходит не сразу;
- владелец имеет право использовать сдаваемую в аренду квартиру в качестве залога по кредиту.
К достоинствам относятся:
- меньшие помесячные платежи;
- возможность заселиться в квартиру до того как это произойдет по документам.
Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?
Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений. У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки.
Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде. С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.
Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.
arendaexpert.ru
