Досрочное погашение ипотечного кредита. Досрочное погашение ипотеки что выгоднее
2 схемы как выгодней гасить ипотеку
Чтобы сэкономить на переплате по ипотечному кредиту, мало погашать его досрочно — делая это частями, нужно действовать с умом. Разобравшись среди прочего, как выгодней гасить ипотеку — срок или ежемесячный платеж стоит уменьшать?
Уменьшение срока или ежемесячного платежа: в чем разница?
Если заемщик досрочно погашает часть ипотечного кредита, сумма его задолженности перед кредитором уменьшается. Это обязывает банк менять график платежей. При этом клиенту предлагается два варианта:
- сокращение срока ипотеки при неизменном размере ежемесячного платежа;
- снижение размера ежемесячного платежа с прежним сроком кредита.
При первом варианте постоянные расходы заемщика / созаемщиков на обслуживание займа остаются прежними, но уменьшается период, в течение которого они предстоят.
При втором — остается в силе срок пребывания в статусе должника, но облегчается постоянная нагрузка на личный / семейный бюджет.
Что выгоднее уменьшать — срок или платеж по ипотеке, зависит не только и не столько от того, насколько снизится итоговая переплата. Принимать решение нужно с учетом других факторов.
При аннуитетном погашении долга, то есть выплатах равными ежемесячными платежами, в конце срока кредита экономия практически не зависит от того, ежемесячный платеж или срок решено уменьшать заемщиком.
В каких случаях лучше уменьшить срок
Сокращение срока кредитования рекомендуется выбирать:
- при аннуитетном погашении;
- в случае если более 50% долга уже выплачено — полностью погашены проценты и уменьшение тела кредита дает ощутимо меньшую экономию, чем при частичном досрочном погашении на ранних промежутках времени;
- заемщикам, имеющим крайне устойчивое финансовое положение, которым не в тягость существующий размер ежемесячного платежа;
- собственникам ипотечного жилья, имеющим веские причины стремиться к скорейшему снятию обременения.
Уменьшение срока также предпочтительно для должников, чисто психологически стремящихся поскорее избавиться от кредитного бремени.
В какой ситуации лучше снизить платеж
Другой выбор, что выгоднее гасить, срок кредита или сумму выплат — в пользу последней, — советуем:
- при дифференцированной схеме выплаты долга;
- на сравнительно раннем сроке ипотеки;
- при нестабильном материальном положении заемщика, наличии риска уменьшения постоянного дохода;
- если наличие обременения на недвижимость не играет роли — собственник сам / с семьей живет в ипотечном жилище и не собирается распоряжаться им иначе, что требует согласия кредитора-залогодержателя.
Снижение размера ежемесячного платежа хорошо подходит и должникам, психологически лучше воспринимающих облегчение кредитного бремени, чем сокращение срока зависимости.
Выяснить, какой будет ежемесячный платеж можно при помощи ипотечного калькулятора: только в расчет стоит принять оставшуюся сумму долга после погашения и срок до окончания кредита.
Особенности частичного досрочного погашения и советы ипотечникам
Определиться, при досрочном погашении ипотеки что выгоднее уменьшать — срок или сумму, для реальной экономии денег недостаточно. Следует:
- знать и соблюдать условия ипотечного договора;
- избегать невысоких дополнительных платежей в пользу существенных взносов — не менее суммы двух ежемесячных платежей. Для этого свободные деньги нужно откладывать;
- каждый «транш» досрочного погашения, включая дату такого платежа, согласовывать с банком, обязательно получать новый график платежей и следовать ему по принципу «инициатива наказуема». Мы не говорим, что за «самодеятельность» кредитор применит штрафные санкции, но свести на нет выгоду заемщика — сможет.
Согласно действующему законодательству банки не вправе запрещать заемщикам гасить кредиты раньше срока. Но кредитные организации не хотят терять доход, что происходит при досрочном погашении займов, поэтому вносят в кредитные договоры ограничения на такие платежи.
Распространенный способ борьбы с досрочным погашением ипотеки — поставить условие, что заемщик должен уведомить банк заявлением не позднее некоего количества дней до крайней даты регулярного платежа. И если подать такое заявление дистанционно нельзя, приходится тратить время на визит в банк и ожидание в очереди к специалисту.
Еще одно ограничение — минимальный размер частично досрочного погашения. Клиент вынужден накопить такую сумму, а если не получается — деньги, запланированные на досрочный расчет с банком, тратятся на покупки и развлечения, — размер долга по ипотеке остается погашаемым в объеме выгодном кредитору.
Также банки охотно практикуют скрытые под видом комиссий штрафы за погашение ипотеки раньше срока. Показательный пример — комиссия «за пересчет графика платежей».
Две рекомендации для тех, кто еще не взял ипотечный заем и выбирает наилучшие условия на случай, если представится возможность погасить его досрочно.
Во-первых, на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении — на максимально возможный, соответственно, с минимальным ежемесячным платежом. В этом случае вы не останетесь без ипотечного жилища, если с досрочностью по каким-либо причинам не сложится.
Во-вторых, если досрочное погашение с высочайшей вероятностью намечается начиная с первого года — предпочтительный кредит с дифференцированными платежами. Если же крупная сумма для частичного погашения займа ожидается через несколько или довольно много лет, то лучше аннуитет.
Когда гасить досрочно?
Начинать досрочное погашение желательно как можно раньше. Чем скорее начнет снижаться сумма задолженности, тем меньше станет итоговая переплата по ипотечному кредиту.
В то же время если у заемщика нет сбережений, рекомендуется сначала открыть пополняемый вклад либо накопительный счет и отложить сумму, равную хотя бы 3 ежемесячным платежам по ипотеке, на которые банк будет начислять проценты по депозиту и которые станут «подушкой безопасности» на случай временных проблем с платежеспособностью.
Только создав «подушку безопасности», дальнейшие накопления можно тратить на досрочное частичное погашение кредита. Копить деньги на минимальную сумму досрочного платежа удобнее всего на накопительном счете, с которого можно снять деньги в любой момент, не теряя проценты по депозиту.
Выбора, что лучше гасить — проценты или основной долг по ипотеке, банк-кредитор клиенту не оставляет. При досрочном частичном погашении сначала списываются текущие проценты, только после этого начинаются выплаты, уменьшающие тело кредита.
Более выгодной альтернативы нет?
Расхожее мнение — чем тратить свободные деньги на снижение переплаты по ипотеке, выгоднее их инвестировать.
В действительности, даже если проценты по высокодоходному депозиту на 1-2 процентных пункта выше процентной ставки по ипотечному кредиту, это не значит, что вклад выгоднее уменьшения переплаты.
Относительно инвестиций, приносящих высочайший доход — 15-20% годовых или даже больше, — чтобы так много получать, необходимы знания и навыки. Фактически сначала нужно стать профессиональным инвестором. А на пути к успеху на этом поприще слишком высоки риски финансовых потерь. Так что становиться на этот путь с невыплаченным ипотечным кредитом слишком опрометчиво.
Заключение
Погашать ипотеку досрочно — дело выгодное, особенно в начале срока кредитования. Но тратить деньги на уменьшение ипотечного бремени следует не в ущерб наличию минимального объема сбережений «на черный день». Также нежелательно переусердствовать в «затягивании поясов» членов семьи. Обязательное условие экономии — делать досрочные платежи в соответствии с правилами, прописанными в кредитном договоре, а очередные строго согласно графику.
frombanks.ru
Досрочное погашение ипотеки – инструкция, как выгоднее это сделать
Авг 4, 2014 10:07 Автор: Редактор
Еще на этапе выбора оптимальной схемы ипотечного кредитования важно уделить особое внимание условиям досрочного погашения ипотеки. По закону банк не имеет право отказать заемщику в этом. Но, поскольку таким образом доход банка уменьшится, финансовая организация не заинтересована в преждевременной выплате долга. Именно поэтому у каждого банка существуют свои хитрости, призванные затруднить досрочные выплаты.
Внимательно изучаем условия досрочного погашения ипотеки
Банку не выгодно досрочное погашение кредита, именно поэтому зачастую в условиях договора можно встретить следующие ограничивающие обязательства.
Первым способом получить большую прибыль становятся установленные банком минимальные суммы преждевременных выплат. В зависимости от политики банка, а также от условий ипотеки, эта сумма может составлять от пятисот до трех тысяч долларов. Очевидно, что, чем крупнее сумма, тем больше она бьет по семейному бюджету, и тем сложнее ее собрать и выделить.
С другой стороны, важно также понимать, что досрочная выплата ипотеки – это не простой процесс, требующий пересчета процентов либо срока выплат, а также оформления соответствующих документов. Поэтому банк, таким образом, в том числе перестраховывает себя от чрезмерной рутинной работы.
Клиентам некоторых финансово-кредитных учреждениях необходимо заявлять о намерении досрочных выплат заранее в письменном виде. Как правило, заявление следует подавать за 15-30 дней. Получив разрешение от банка, плательщик становится обязанным внести заявленную сумму в указанный срок. В противном случае, банк может наложить штрафные санкции.
Читайте также: 10 лучших предложений от банков России по ипотеке без первоначального взноса
Еще одним фактором, препятствующим досрочному погашению, может стать, так называемый мораторий, то есть — срок, до истечения которого досрочные платежи не принимаются. Либо, если и принимаются, то облагаются дополнительным штрафом.
Поскольку самым распространенным видом ежемесячных платежей на сегодняшний день являются аннуитетные, наиболее экономным для должника будет преждевременная выплата долга в первые несколько лет кредитования.
Срок периода моратория длится примерно полгода, однако в разных банках он может варьировать от трех месяцев до пяти лет.
Не все банки используют подобные способы, затрудняющие преждевременное погашение долга. Существуют кредитные учреждения, предлагающие программы без штрафов и ограничений по преждевременной оплате ипотеки.
Что такое полное и частичное досрочное погашение ипотеки?
Досрочное погашение ипотеки возможно в двух вариантах – полном и частичном. Полная оплата ссуды предполагает возврат банку остатка заимствованных средств и выплату процентов за их пользование. Они рассчитываются на период от даты последнего платежа до момента окончания ссуды. Важно понимать, что при аннуитетных (равновеликих) ежемесячных выплатах досрочная выплата ипотеки выгодна лишь в первые несколько лет, а в более поздний период это уже не так интересно для клиентов банка.
Согласно Гражданскому Кодексу, банк предоставляет заемщику возможность досрочного погашения долга, и схематически это прописано в договоре ипотеки. Вносимые средства направляются на погашение основного займа, после чего банк производит перерасчет.
Для заемщика возможны два варианта проведения выплат – сокращение срока кредита, либо уменьшение размера ежемесячных взносов.
Что выгоднее – уменьшить размер платежей или срок при погашении ипотеки досрочно?
Как правило, банки предоставляют заемщику право выбора, что позволяет клиенту экономить на процентах. Хотя досрочное погашение кредита, в конечном счете, является более выгодным для плательщика.
Однако, совершая выбор, необходимо учитывать различные обстоятельства, в том числе — платежеспособность заемщика. Одни сочтут для себя более приемлемым вариантом сокращения срока кредита, другие – понижение размера месячных выплат.
- Если целью досрочного частичного погашения ипотеки является наименьшая переплата по кредиту, то однозначно стоит выбирать вариант, направленный на уменьшение сроков ипотеки. Это достигается путем сокращения выплат по кредиту, при этом размер ежемесячных платежей остается прежним.
- Если же целью является снижение долговой нагрузки, то досрочное частичное погашение следует направить на сокращение ежемесячных выплат.
Инструкция по досрочному погашению ипотеки в банке 怓 уведомление, заявление, взнос денег
После принятия решения о быстрой выплате ипотеки заемщик пишет уведомление о намерении досрочного возврата кредита. Клиент уведомляет банк о дате и сумме преждевременной выплаты, но эта дата должна быть указана за месяц до осуществления платежа.
Уведомление является упрощенным вариантом процедуры досрочного возврата долга. Ранее в таких случаях требовалось написать заявление с указанием полных идентификационных данных должника, а также суммы и даты платежа.
После того, как уведомление было принято и зарегистрировано банком, в точно указанный срок заемщику необходимо внести необходимую сумму.
Загрузка... crediti-bez-problem.ru
Досрочное погашение ипотеки
Практически любой заемщик заинтересован в досрочном погашении ипотечного кредита, поскольку это, в большинстве случаев, позволяет значительно снизить переплату за пользование заемными средствами.
Люди, знакомые с российской кредитной системой, знают, что в нашей стране чаще всего используется так называемая система аннуитетных платежей, которая выгодна, прежде всего, банку-кредитору, а не заемщику.
При такой системе долг и все подлежащие выплате проценты по ипотеке рассчитываются банком заранее, и заемщик должен платить банку одинаковую сумму в течение всего периода погашения долга. При этом заемщик в первые несколько лет выплачивает преимущественно проценты банку (обычно до 90% от суммы платежа), а уже затем начинает погашать основной ипотечный долг.
Безусловно, досрочное погашение ипотечного кредита не очень выгодно для банка-кредитора. До 2011 года многие банки запрещали или ограничивали досрочные выплаты кредитов, вводя штрафные санкции. Однако в ноябре 2011 года вступил в силу закон, запрещающий вводить какие-либо штрафы, ограничения и запреты на частичное или полное погашение основного долга по кредиту.
В настоящее время можно погасить ипотеку досрочно буквально на следующий день после ее оформления, выплатив банку проценты лишь за время использования заемных средств.
Досрочной выплатой кредита по ипотеке считается внесение заемщиком денежной суммы на полное или частичное погашение основного долга сверх графика, установленного ипотечным договором с банком. Сумма досрочных выплат может быть любой.
В Гражданском кодексе установлено, что заемщик по ипотеке должен письменно известить кредитора о своем намерении досрочно выплатить долг или его часть. Извещение должно быть подано минимум за 30 дней до момента возврата долга.
Некоторые банки в своем договоре с заемщиком устанавливают и более короткий срок для подачи извещения, уведомляющего банк о намерении досрочного погашения ипотечного кредита. Любые условия договора, требующие предупреждать банк ранее, чем за 30 дней ничтожны, поскольку противоречат федеральному законодательству.
Когда лучше погашать ипотеку
С целью уменьшения финансовых затрат заемщика на выплату банковских процентов по ипотеке, досрочное погашение кредита должно осуществляться по принципу «чем раньше, тем лучше».
Как уже говорилось, в начале срока ипотечного кредита заемщик погашает в основном проценты банка. Основной же долг уменьшается на начальном этапе выплат очень медленно. Ближе к завершению выплат по ипотеке складывается противоположная ситуация – заемщик погашает основной долг, поскольку практически все проценты уже были уплачены ранее.
При досрочном погашении ипотеки на начальном этапе заемщик, сократив основной долг, может существенно сэкономить на процентах, тем самым значительно уменьшив сумму общей переплаты по кредиту. В конце срока выплат по кредиту, когда уже практически все банковские проценты выплачены, досрочное погашение гораздо менее эффективно и зачастую практически не имеет смысла.
Когда досрочное погашение выгодно
Преимущества досрочного погашения ипотечного кредита очевидны:
- сокращается сумма общей переплаты банку;
- заложенная квартира после полного погашения кредита освобождается от обременения, и заемщик может свободно ее продать, сдать или совершить другие правовые действия с квартирой, ранее выступавшей залогом по кредиту;
- появляется возможность взять новую ипотеку для улучшения жилищных условий.
Однако не всегда досрочная выплата долга выгодна заемщику. Как уже было сказано, досрочное погашение в конце кредитных выплат, практически не сокращает банковских процентов. Кроме того, преждевременные выплаты, в зависимости от финансового положения заемщика, бывают не всегда выгодны и на начальных этапах, поскольку сильно увеличивают финансовую нагрузку на семью заемщика.
В любом случае заемщику лучше сначала просчитать все возможные варианты, и определить, насколько велика выгода. Принимая решение о возможности и необходимости досрочного погашения кредита, особенно при ипотеке на длительный срок, заемщик не должен забывать об уровне инфляции в стране.
Сумма основного долга и переплаты будут из-за инфляции «стоить» через 20-30 лет гораздо меньше, чем в настоящий момент. Поэтому вряд ли имеет смысл собирать последние деньги и ограничивать себя, если, к примеру, досрочная выплата ипотеки снизит срок выплаты всего лишь на один-два месяца.
Кроме того, выплата ипотеки не выгодна, если заемщик может вложить свободные средства в какие-то другие проекты, приносящие большую прибыль, чем та сумма, которую получает банк в качестве процентов по ипотеке (например, вложения в бизнес, в инвестиционные проекты и т.п.).
Нужно учесть и то, что ставки по ипотечным кредитам обычно существенно ниже, чем ставки по иным потребительским кредитам. Поэтому заемщику при наличии свободных финансовых средств нужно просчитать, насколько выгодно ему досрочно погашать ипотеку.
Так, например, если он в ближайшем будущем планирует покупку автомобиля на заемные средства, ему придется платить гораздо больший процент, чем он заплатил по ипотеке. В этом случае досрочное погашение кредита с более низкой ставкой не совсем целесообразно.
Рекомендуем статью в которой вы найдете образец договора дарения земельного участка, который можно скачать для дальнейшего использования.
Все, что нужно знать про доверительное управление недвижимостью – здесь.
Досрочное погашение части долга
Если заемщик желает погасить не весь долг, а лишь его часть, ему нужно в уведомлении банку указать, какую сумму он будет погашать. В остальном процедура досрочного погашения кредита ничем не отличается от полной выплаты долга раньше заявленного срока.
При досрочной выплате части ипотечного кредита банк-кредитор может предложить заемщику на выбор:
- снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке;
- уменьшить общий срок кредитования.
Какой вариант выбрать, определяет сам заемщик. Единственно, на что стоит обратить внимание, что только сокращение срока ипотечного кредита существенно уменьшает размер общей переплаты. При уменьшении ежемесячных выплат экономия на банковских процентах гораздо меньше.
В то же время при низких ежемесячных платежах у заемщика могут оставаться свободные финансовые средства, которые он также впоследствии может направить на досрочное погашение ипотеки.
infonedvizhimost.com
