Строительство арендного жилья: кто тормозит его развитие. Строительство арендное жилье
В России начнут массово строить арендное жилье
На сегодняшний день в России построено около 1 млн кв. м арендного жилья. Об этом заявил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень.
По его словам, этот проект пока считается проектным, так как пока трудно сказать, насколько россияне готовы к развитию нового рынка. Мень отметил, что, тем не менее, практически готова законодательная база для массового строительства арендного жилья в России, и в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будут изучать, как население отнесется к возможности жить в таких квартирах.Арендное жилье — это так называемые «доходные дома», где все квартиры предназначены для долгосрочной сдачи внаем. Эта сфера строительства успешно развивается в Европе, хорошо работает в Северной Америке.
Положительно отнеслись к этой инициативе и российские власти, они готовы выделить средства для поддержки строительства арендного жилья. Еще год назад первый вице-премьер Игорь Шувалов заметил, что делать это планируется с помощью специальных первоначальных грантов застройщикам. И пояснил: «В нынешних условиях при таких высоких процентных ставках арендное жилье, скорее всего, возможно большим предложением выйти на рынок только в случае, если будет обеспечен первоначальный грант, который должен быть предоставлен либо муниципалитетом, либо субъектом, либо через какой-то федеральный ресурс».
АИЖК будет приобретать жилые объекты через договоры долевого участия, формировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ) и предлагать паи на открытом рынке квалифицированным и неквалифицированным инвесторам. Агентство намерено сотрудничать с компаниями "Интеко", "Капитэл групп" и банком ВТБ. Оператором готового арендного жилья будет само агентство. Фонд будет создан, как только АИЖК договорится о цене жилья.
Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.
informatio.ru
Кто поможет госбюджету строить арендное жилье
Увы, оказалось не так. Вот и посыпались жалобы в разные инстанции от съемщиков арендного жилья, мол, почему не разрешают приватизировать квартиру, да и цены растут. Недавно такая петиция с почти ста подписями рассматривалась в Палате представителей. Но закон есть закон. Согласно Указу «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений», четко определено, что арендные помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу и продаже.
В последние годы программа арендного жилья сведена к минимуму. К слову, максимума удалось достичь в 2014 году — 224 тысячи квадратных метров. В этом планируемая цифра снизилась почти вдвое — всего 114 тысяч. Самая высокая она по Гродненщине — 51 тысяча квадратных метров. Здесь все понятно — жилье надо для строителей и сотрудников Белорусской АЭС. А вот в остальных областях все зависит от «толщины» местных бюджетов.
Пора менять стратегию планирования строительства арендных домов. И здесь не обойтись без инициативы снизу. Скажем, райисполкомы проводят опрос граждан, стоящих в очереди, чтобы понять, какое количество жилья может быть востребовано. Затем эта информация поступает в облисполком. На ее основании формируются проекты, которые соответствуют запросам населенных пунктов.
Конечно, содержание арендного фонда должно быть экономически оправданным. Окупаемость — один из главных принципов. В Германии, например, на это уходит около 20 лет. По расчетам, у нас срок может солидно растянуться. Так что для бизнеса выгода небольшая. Ведь частный инвестор хочет не просто вернуть потраченные средства, но и получить прибыль. Желательно, побыстрее… Поэтому ему гораздо интереснее за то же время с десяток раз «прокрутить» те же деньги через строительство квартир на продажу.
Что поделаешь, привлечь негосударственный капитал пока не получается. А почему бы нам не перенять опыт той же Германии? Здесь застройщики получают ссуды под совсем смешные проценты. Или же субсидии, если обязуются предложить квартиры с пониженной арендной платой. Довольны остаются обе стороны. Не напрасно подавляющая часть немцев живет в арендных домах.
Пока же их проекты остаются у нас только на плечах госбюджета. Такая ноша может оказаться неподъемной. Снижение объемов строительства лишь подтверждает этот невеселый вывод.
Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Понравился материал? Поставьте ему оценку.www.sb.by
Во всем мире инвесторы стоят в очередь на строительство арендного жилья – но не в России
Почему в нынешних условиях российские инвесторы не видят смысла вкладываться в арендное жилье
«Для выполнения майских указов Президента РФ (2012 г.) о строительстве арендного жилья была создана соответствующая программа. Те, кто ее писал, не собирались ее выполнять и явно не понимали, с какими трудностями им придется столкнуться. Строительство арендного жилья идет сложно, вязко, желания заниматься этой проблемой [у застройщиков] нет», - заявил на недавнем Общественном совете при Минстрое замминистра Олег Бетин.
Почему строительство арендного жилья и до, и после президентских указов идет тяжело? Как заинтересовать и привлечь на этот рынок девелоперов? Журнал «Строительство» попросил поделиться своими мыслями об этой проблеме экономиста Анастасию Рабину, защитившую диссертацию по оценке экономической эффективности проектов строительства и эксплуатации доходных домов.
Анастасия Рабина, кандидат экономических наук, выпускница кафедры «Экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова. Работала помощником управляющего экспериментального доходного дома в Николоворобинском переулке. В 2008 г. защитила диссертацию «Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома». Работает в Правительстве Москвы.
- Анастасия, вы закончили Плехановскую академию в 2005 г. Что, студентов уже тогда учили основам управления доходными домами?
- На нашей кафедре было два направления - управление недвижимостью и городское строительство. Я выбрала «Управление недвижимостью», где студентам дали необходимые знания и навыки, которые позволяют работать, в том числе в проектах строительства доходных домов. Кроме того, я уже к моменту написания диплома знала, что буду заниматься арендными домами. Тогда мне казалось, что доходный-арендный дом – это очень красиво, даже романтично, напоминает дореволюционную Россию. Благодаря распределению на кафедре я попала на преддипломную практику в первый доходный дом в Большом Николоворобинском переулке в Москве, который был построен в начале 2000-х. Именно в нем я получила опыт управления арендным жильем - делала там сначала диплом, а потом и диссертацию.
- Какова цель, научная задача и практическая польза вашего исследования?
- Я ставила задачу рассчитать, вывести и описать определенный параметр, т.н. «арендный индикатор», который инвестор-застройщик мог бы использовать на этапе предпроектных исследований при строительстве своих доходных домов или включить его в математическую модель оценки эффективности подобных инвестиционных проектов. Кроме того, я вывела новый классификационный параметр для доходных домов.
К сожалению, на момент написания диссертации не было возможности собрать емкий статистический материал. Спустя восемь лет характеристики параметров требуют доработки и уточнения значений. Эту работу можно, при необходимости, частично изменить, дополнив новыми данными.
- Сейчас вы не занимаетесь профессионально арендным жильем, но интерес к этой теме поддерживаете через ведение своего сайта о доходных домах.
- Я веду реестр инвесторов, которые в той или иной степени проявляют интерес к арендному жилью. Занимаюсь консалтингом в строительстве доходных домов и бизнес-консультированием. Я считаю, что интерес к этой теме обязательно придет.
- В майских указах Президента, принятых в 2012 г., есть две конкретные цифры: к 2017 г. 30% сдаваемого жилья должно быть арендным. Это опять только громадье планов?
- После указов все сразу сделали вид, что готовы заниматься арендным жильем. Однако, ни новаторских идей, ни попытки глубоко и системно подойти к решению поставленной задачи я не вижу. Просто нужно отчитаться, сделав 30% наемного жилья. В этом направлении начинают двигаться наши регионы. Относительно хорошо продуманная и красивая по концепции программа строительства арендного жилья сделана в ХМАО. Но, насколько я понимаю, до создания удобной и привлекательной для инвестора ниши по формированию арендного кластера еще очень далеко, а с таким «оптимизмом» вообще до этого может дело и не дойти. Пока наблюдается только строительство домов-вывесок.
- Говорится ли в красивых концепциях о том, что это немного снимет проблемы с жильем, обеспечит мобильность экономически активного населения?
- Никто об этом не говорит, кому это надо? Например, в новосибирском Академгородке построили несколько домов. Судя по сообщениям СМИ, это была не предпринимательская активность, а результат договоренности между застройщиком и властью. Активно на рынок арендного жилья девелопер придет, когда перестанет продаваться коммерческое жилье. А пока у них все хорошо...
- А у них действительно все хорошо?
- Относительно. Застройщики привыкли получать большие и, главное, быстрые деньги. Они ищут способы, как сохранить высокую доходность. Но возможностей для этого с каждым месяцем все меньше. Логика в том, что перенасыщенность рынка коммерческого жилья приводит к обвалу рынка. А у нас, как утверждают некоторые аналитики, уже надувается «пузырь» невостребованной недвижимости. Похожая ситуация была в Японии, и там спасли рынок и строительную отрасль, развивая рынок арендного жилья.
- Насколько хорошо, на ваш взгляд, российские девелоперы понимают сущность рынка арендного жилья?
- Я уверена, что мало кто на строительном рынке представляет, как должна выглядеть полноценная бизнес-ячейка, которую образует арендный дом. Сначала девелопер должен определиться с местом строительства, категорией дома, посчитать затраты, стоимость аренды, срок окупаемости, то есть составить детальный бизнес-план. Построив дом, он должен создать или найти управляющую компанию, которая будет не просто управлять сетями, а работать с арендатором – следить за его комфортом, соблюдать условия договора, иметь в виду проблему неплательщиков (это, кстати, проблема огромная), управлять заполняемостью и многое другое.
- По словам замглавы Минстроя Олега Бетина, в 2015 г. построено всего 37 тыс. кв. м арендного жилья, в этом году есть амбиции построить до 140 тыс. В любом случае, выполнить и этот президентский указ по жилью опять не получится. Какую программу для реализации указов написали бы вы?
- Я бы начала внедрять это новое для современной России направление жилищной политики с упорядочения существующего рынка, с создания ассоциации «белых арендаторов». Это может быть виртуальный доходный дом, разветвленная по всей стране интерактивная площадка, которая позволит определить емкость рынка арендаторов и арендодателей. Параллельно должны состояться переговоры государства и инвестора, которые приведут к компромиссному решению, и будет понятно, что в итоге получит последний при строительстве доходного дома. В этих переговорах будет совершенно понятно, что довольно серьезные цели есть у каждой стороны, и государство, где-то уступив, получит гораздо больше выгоды, чем от той ситуации, в которой находится сейчас.
Кроме того, необходимо разработать правила строительства и предоставления социального арендного жилья, оценить его емкость, систему субсидирования (либо субсидию на строительство, либо субсидию арендатору для оплаты разницы между рыночной и «социальной» арендной платой коммерческому арендодателю) и т.д. Таким образом, девелопер вольется в практически сформированный, цивилизованный рынок аренды с понятным результатом. Вот тогда будет 30 %.
- Откуда можно привлечь средства на строительство, кроме как из федерального бюджета?
- Чего нет в этом инвестиционном проекте – длинных денег. Длинные деньги традиционно находятся в пенсионных фондах и страховых компаниях. Законодательно в нашей стране средства, например, пенсионных резервов могут быть размещены в объекты недвижимости. В частности, согласно постановлению Правительства РФ от 01.02.2007 г. №63 «Об утверждении правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением» в недвижимость может быть вложено 10% этих средств. Можно открыть данные статистики по объему пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов, и вы увидите, какие это средства, и без труда подсчитаете, сколько арендного жилья на них можно построить. Все, что сегодня делается в этом направлении, не носит действительно коммерческий характер, поэтому оно никак не разовьет рынок. Особенно в регионах нужны мероприятия, которые позволят наладить систему, работающую вне зависимости от смены руководителей.
- Насколько имеет значение, с точки зрения бизнес-эффективности проекта, место строительства арендных домов?
- По-хорошему, надо взять градостроительный план, посмотреть пересечение пассажиропотоков, постоянные локации пробок, места, куда стремятся потоки трудовых ресурсов. Относительно этих точек и должны быть выделены участки для строительства доходных домов. Если это промышленный кластер, то дом, скорее всего, будет бизнес-класса; для занятых в обслуживании нужно строить дом другой категории. Нельзя строить точечно, наугад. Если мы действительно хотим развивать этот рынок, надо понимать, что его нужно складывать по кирпичику, осмысленно и продуманно.
Мы должны охаживать девелопера: в тех условиях, в которых мы находимся – налогообложение, законодательная база, и т.д. – он не придет по доброй воле на этот рынок. Если и когда будут созданы условия для развития такого бизнеса, лет через 5-10 он придет сам.
Любовь ВАЛЕРЬЯНОВА
Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
ancb.ru
кто тормозит его развитие » Вcероссийский отраслевой интернет-журнал «Строительство.RU»
Дмитрий БУДАКОВ, Ассоциация НАУРАЖ
Если говорить о многообразии инвестиционных проектов, связанных с коммерческим арендным жильем, то ситуация здесь не такая уж плохая. Например, эксперты Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ), изучая практику строительства частных наемных домов на землях ИЖС в пределах 10—15 км от МКАД, в итоге насчитали 150 таких проектов. Люди построили частные дома, сдают их покомнатно и управляют ими как профессиональным бизнесом.
Есть реализованные проекты и в индустриальном домостроении. В частности, в Челябинский трубопрокатный завод построил в Альметьевске (Татарстан) дом на 200 квартир для своих работников. В Симферополе работает арендный дом на 64 квартиры, среди его арендаторов — прикомандированные чиновники, предприниматели, отдыхающие.
В Пятигорске планируется построить наемный дом для студентов-слушателей местной фармацевтической академии. В Наро-Фоминске строятся наемные дома для студентов-слушателей Академии им. Фрунзе Минобороны РФ. В Нижнем Новгороде планируется построить два наемных дома. Один — для профессиональных спортсменов, которые приезжают выступать за разные клубы, а второй — для сотрудников местных компаний.
Уже построены и эксплуатируются арендные дома в Барнауле (Алтайский край), Благовещенске (Амурская область), Белгороде, Калуге, Кемерове, Краснодаре, Арзамасе (Нижегородская область), Новосибирске, Омске, Самаре, Томске, Челябинске, Санкт-Петербурге, Сургуте, Ханты-Мансийске. Все проекты различаются кругом арендаторов, механизмами формирования арендных платежей, финансирования и рефинансирования.
Кроме того, разрабатываются и инвестиционные проекты арендных домов, реализуемые на условиях концессий. Нам известны два проекта в Москве, где речь идет о реконструкции действующих общежитий, находящихся в аварийном состоянии.
Другими словами, если предприниматель четко представляет, кто его арендатор, и понимает, что экономика проекта заключается не в том, чтобы заработать на стройке, а рассчитана на долгосрочную перспективу, то арендные проекты уже сегодня могут быть вполне состоятельны.
Но мы видим здесь три основные проблемы. Первая — слабая доступность банковского проектного финансирования. Банки знают, как финансировать строительство коммерческого жилья, и научились оценивать существующие при этом риски, но совершенно не понимают рисков, связанных с финансированием проектов арендного жилья.
Вторая проблема — неразбериха с землей, на которой разрешено строить арендное жилье. Существует классификатор Минэкономразвития, определяющий лишь три назначения земли, подходящих для строительства арендных домов. Это земля для многоквартирной застройки (в части обслуживания остальной жилой застройки), земля для гостиничного бизнеса и земля для рекреации (детские лагеря, санатории и т.д.).
Сегодня девелоперы толком не понимают, могут ли они на земле, которая есть в их распоряжении, построить наемный дом или нет. Получается, что сегодня этот классификатор выполняет запретительную функцию. Все наши попытки убедить Минстрой и Минэкономразвития поменять классификатор или дать разъяснения о его применении пока безрезультатны.
И самая главная проблема. Серьезным ударом по рынку арендного жилья стало решение АИЖК о прекращении долгового рефинансирования таких проектов. В результате проекты, которые закладывались на существование этого государственного механизма, попали в крайне трудную ситуацию: дома построены, арендный поток пошел, а долгосрочного долгового рефинансирования нет.
Приходится участникам этих проектов идти в коммерческие банки и брать ипотеку для юридических лиц. Этот вид кредитования рассматривается банками как рискованный, процентные ставки по нему — запредельные, фактически не позволяющие этой модели развиваться дальше.
Считаю, что эти проблемы надо решать как можно быстрее, ведь, как показывает рынок, спрос на наемное жилье есть. Есть и предприниматели, которые готовы такими проектами заниматься.
rcmm.ru
Строительство арендного жилья: кто тормозит его развитие
Дмитрий БУДАКОВ, Ассоциация НАУРАЖ
Экспертное мнение
Если говорить о многообразии инвестиционных проектов, связанных с коммерческим арендным жильем, то ситуация здесь не такая уж плохая. Например, эксперты Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ), изучая практику строительства частных наемных домов на землях ИЖС в пределах 10—15 км от МКАД, в итоге насчитали 150 таких проектов. Люди построили частные дома, сдают их покомнатно и управляют ими как профессиональным бизнесом.
Есть реализованные проекты и в индустриальном домостроении. В частности, в Челябинский трубопрокатный завод построил в Альметьевске (Татарстан) дом на 200 квартир для своих работников. В Симферополе работает арендный дом на 64 квартиры, среди его арендаторов — прикомандированные чиновники, предприниматели, отдыхающие.
В Пятигорске планируется построить наемный дом для студентов-слушателей местной фармацевтической академии. В Наро-Фоминске строятся наемные дома для студентов-слушателей Академии им. Фрунзе Минобороны РФ. В Нижнем Новгороде планируется построить два наемных дома. Один — для профессиональных спортсменов, которые приезжают выступать за разные клубы, а второй — для сотрудников местных компаний.
Уже построены и эксплуатируются арендные дома в Барнауле (Алтайский край), Благовещенске (Амурская область), Белгороде, Калуге, Кемерове, Краснодаре, Арзамасе (Нижегородская область), Новосибирске, Омске, Самаре, Томске, Челябинске, Санкт-Петербурге, Сургуте, Ханты-Мансийске. Все проекты различаются кругом арендаторов, механизмами формирования арендных платежей, финансирования и рефинансирования.
Кроме того, разрабатываются и инвестиционные проекты арендных домов, реализуемые на условиях концессий. Нам известны два проекта в Москве, где речь идет о реконструкции действующих общежитий, находящихся в аварийном состоянии.
Другими словами, если предприниматель четко представляет, кто его арендатор, и понимает, что экономика проекта заключается не в том, чтобы заработать на стройке, а рассчитана на долгосрочную перспективу, то арендные проекты уже сегодня могут быть вполне состоятельны.
Но мы видим здесь три основные проблемы. Первая — слабая доступность банковского проектного финансирования. Банки знают, как финансировать строительство коммерческого жилья, и научились оценивать существующие при этом риски, но совершенно не понимают рисков, связанных с финансированием проектов арендного жилья.
Вторая проблема — неразбериха с землей, на которой разрешено строить арендное жилье. Существует классификатор Минэкономразвития, определяющий лишь три назначения земли, подходящих для строительства арендных домов. Это земля для многоквартирной застройки (в части обслуживания остальной жилой застройки), земля для гостиничного бизнеса и земля для рекреации (детские лагеря, санатории и т.д.).
Сегодня девелоперы толком не понимают, могут ли они на земле, которая есть в их распоряжении, построить наемный дом или нет. Получается, что сегодня этот классификатор выполняет запретительную функцию. Все наши попытки убедить Минстрой и Минэкономразвития поменять классификатор или дать разъяснения о его применении пока безрезультатны.
И самая главная проблема. Серьезным ударом по рынку арендного жилья стало решение АИЖК о прекращении долгового рефинансирования таких проектов. В результате проекты, которые закладывались на существование этого государственного механизма, попали в крайне трудную ситуацию: дома построены, арендный поток пошел, а долгосрочного долгового рефинансирования нет.
Приходится участникам этих проектов идти в коммерческие банки и брать ипотеку для юридических лиц. Этот вид кредитования рассматривается банками как рискованный, процентные ставки по нему — запредельные, фактически не позволяющие этой модели развиваться дальше.
Считаю, что эти проблемы надо решать как можно быстрее, ведь, как показывает рынок, спрос на наемное жилье есть. Есть и предприниматели, которые готовы такими проектами заниматься.
globalsuntech.com
