Почему задерживаются сроки сдачи дома? Застройщик срывает сроки сдачи дома что делать
Почему задерживаются сроки сдачи дома?
Этапы строительства
— Подготовка площадки и земляные работы
На этой стадии проводится ограждение земельного участка, прокладываются дороги для проезда техники, устанавливаются временные помещения. Также осуществляется разметка осевых линий строения и земляные работы, которые включают в себя подготовку котлована, прокладку траншей под коммуникации, вбивание свай.
— Фундаментные работы
Прочный фундамент — залог долговечности здания. Его тип зависит от грунта, а закладка фундамента занимает до 3 месяцев.
— Строительство дома
• Возведение наружных стен. Технологии и сроки возведения панельных, монолитных и кирпичных домов отличаются. Читайте материал N1.RU об особенностях популярных материалов.
• Возведение внутренних перегородок.
• Монтаж кровли.
— Прокладка коммуникаций
На этом этапе строители прокладывают коммуникации: канализацию, водоснабжение и т. д.
— Внутренние отделочные работы и обустройство придомовой территории
Отделочные работы начинаются со стяжки пола. Параллельно ведётся отделка фасада здания. Вокруг дома в этом время облагораживают территорию — от установки заборов до монтажа детской площадки.
— Ввод дома в эксплуатацию
Государственная комиссия проверяет объект (в том числе на его соответствие проектной декларации и существующим строительным нормам) и выносит заключение. Этап ввода в эксплуатацию иногда занимает до полугода, поскольку комиссия может выявить недочёты, которые необходимо устранить. После подписания акта ввода в эксплуатацию застройщик передаёт дом управляющей компании и подключает все системы (вода, свет, лифтовое оборудование и т. д.).
Распространенные причины задержек срока сдачи
Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с нарушением сроков сдачи объекта. Так, в прошлом году только в Москве в срок не была готова почти половина новостроек. «По нашим данным, 46 % новостроек, заявленных к сдаче в 2016 году, не были введены в эксплуатацию», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
— Задержка материалов
Эта проблема может возникнуть в проекте, который предполагает поставку зарубежных стройматериалов.
— Проблемы с финансированием
Многие застройщики на начальном этапе не учитывают возможные кризисные явления в экономике и рассчитывают на более высокую платежеспособность населения. Один из признаков финансовых проблем — резкое снижение цен на квартиры и различные акции, чтобы привлечь новые средства для завершения строительства. Кроме того, у застройщика могут возникнуть проблемы с банковским кредитованием.
— Задержки в ожидании разрешений от властей
Застройщик предварительно согласовывает строительство объекта, но в дальнейшем у властей могут возникнуть вопросы. Например, если были нарушены утверждённые границы застройки.
Иногда сроки сдвигаются из-за технических сложностей с реализацией объекта. «Инженерные ошибки на разных этапах строительства могут спровоцировать внесение изменений в план или же полное реконструирование объекта. Ещё одна распространённая ошибка — неправильно составленный календарный план и график работ: в случае задержки сроков на одном этапе приходится сдвигать все последующие. А различные государственные проверки могут остановить строительство на неопределённый срок», — добавляет Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA.
— Проблемы с подключением к сетям
Согласование проведения коммуникаций с поставщиками может тянуться месяцами. «Чаще всего нарушение сроков бывает вызвано недостаточным финансированием и проблемами с подключением к коммуникациям. Технические условия для этого обеспечивают естественные монополисты, но они не всегда вовремя выполняют обязательства», — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Что делать?
Факт передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) подтверждает акт приёма-передачи квартиры. Поэтому если в обозначенные в договоре сроки этот документ не подписан, значит, права дольщика нарушены. Помните: нельзя подписывать акт приёма-передачи, не проверив объект и не побывав в купленной квартире!
Обычно при переносе сроков сдачи застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение с новыми сроками завершения работ. Разумеется, покупатель имеет право не подписывать соглашение.
Ждать или не ждать — личный выбор каждого дольщика. «Если строительные работы завершены более чем на 90 %, то, наверное, есть смысл подождать 1–2 квартала, вместо того чтобы расторгать договор. Ведь в противном случае дольщик получит сумму, указанную в договоре, и компенсацию. Но рыночная стоимость недвижимости, вероятно, окажется больше. Как правило, покупатели дожидаются окончания строительства, а затем обращаются за неустойкой в суд», — рассуждает Мария Литинецкая.
Направляя застройщику претензию, убедитесь в том, что он её получил. «Если вы хотите получить компенсацию, то сначала нужно предпринять меры по досудебному урегулированию спора. Если застройщик согласится выплатить некую сумму добровольно, иногда лучше согласиться. Не факт, что когда придёт время исполнения судебного решения, организация сможет обслуживать свои долги», — предупреждает юрист Максим Калинин, агентство недвижимости «Афина Паллада».
Помните, что Федеральный закон № 214-ФЗ в любом случае обязывает недобросовестного застройщика уплачивать неустойку. Поэтому вы можете смело обращаться за неустойкой в суд, вовремя не получив ключи от квартиры.
«Самый доступный способ отслеживать ход строительства дома — проверять сайт застройщика и его отчёты. Грамотные застройщики сами заинтересованы в предоставлении покупателям открытой информации. Часто они в режиме реального времени ведут онлайн-трансляцию со стройки или предоставляют еженедельные фотоотчеты объекта», — резюмирует Алексей Зубик.
Читайте, с чего начать ремонт в квартире, и посмотрите обзор новостроек с хорошей транспортной доступностью. На N1.RU вы также найдёте каталог новостроек Новосибирска.
novosibirsk.n1.ru
Почему задерживаются сроки сдачи дома?
Этапы строительства
— Подготовка площадки и земляные работы
На этой стадии проводится ограждение земельного участка, прокладываются дороги для проезда техники, устанавливаются временные помещения. Также осуществляется разметка осевых линий строения и земляные работы, которые включают в себя подготовку котлована, прокладку траншей под коммуникации, вбивание свай.
— Фундаментные работы
Прочный фундамент — залог долговечности здания. Его тип зависит от грунта, а закладка фундамента занимает до 3 месяцев.
— Строительство дома
• Возведение наружных стен. Технологии и сроки возведения панельных, монолитных и кирпичных домов отличаются. Читайте материал N1.RU об особенностях популярных материалов.
• Возведение внутренних перегородок.
• Монтаж кровли.
— Прокладка коммуникаций
На этом этапе строители прокладывают коммуникации: канализацию, водоснабжение и т. д.
— Внутренние отделочные работы и обустройство придомовой территории
Отделочные работы начинаются со стяжки пола. Параллельно ведётся отделка фасада здания. Вокруг дома в этом время облагораживают территорию — от установки заборов до монтажа детской площадки.
— Ввод дома в эксплуатацию
Государственная комиссия проверяет объект (в том числе на его соответствие проектной декларации и существующим строительным нормам) и выносит заключение. Этап ввода в эксплуатацию иногда занимает до полугода, поскольку комиссия может выявить недочёты, которые необходимо устранить. После подписания акта ввода в эксплуатацию застройщик передаёт дом управляющей компании и подключает все системы (вода, свет, лифтовое оборудование и т. д.).
Распространенные причины задержек срока сдачи
Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с нарушением сроков сдачи объекта. Так, в прошлом году только в Москве в срок не была готова почти половина новостроек. «По нашим данным, 46 % новостроек, заявленных к сдаче в 2016 году, не были введены в эксплуатацию», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
— Задержка материалов
Эта проблема может возникнуть в проекте, который предполагает поставку зарубежных стройматериалов.
— Проблемы с финансированием
Многие застройщики на начальном этапе не учитывают возможные кризисные явления в экономике и рассчитывают на более высокую платежеспособность населения. Один из признаков финансовых проблем — резкое снижение цен на квартиры и различные акции, чтобы привлечь новые средства для завершения строительства. Кроме того, у застройщика могут возникнуть проблемы с банковским кредитованием.
— Задержки в ожидании разрешений от властей
Застройщик предварительно согласовывает строительство объекта, но в дальнейшем у властей могут возникнуть вопросы. Например, если были нарушены утверждённые границы застройки.
Иногда сроки сдвигаются из-за технических сложностей с реализацией объекта. «Инженерные ошибки на разных этапах строительства могут спровоцировать внесение изменений в план или же полное реконструирование объекта. Ещё одна распространённая ошибка — неправильно составленный календарный план и график работ: в случае задержки сроков на одном этапе приходится сдвигать все последующие. А различные государственные проверки могут остановить строительство на неопределённый срок», — добавляет Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA.
— Проблемы с подключением к сетям
Согласование проведения коммуникаций с поставщиками может тянуться месяцами. «Чаще всего нарушение сроков бывает вызвано недостаточным финансированием и проблемами с подключением к коммуникациям. Технические условия для этого обеспечивают естественные монополисты, но они не всегда вовремя выполняют обязательства», — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Что делать?
Факт передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) подтверждает акт приёма-передачи квартиры. Поэтому если в обозначенные в договоре сроки этот документ не подписан, значит, права дольщика нарушены. Помните: нельзя подписывать акт приёма-передачи, не проверив объект и не побывав в купленной квартире!
Обычно при переносе сроков сдачи застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение с новыми сроками завершения работ. Разумеется, покупатель имеет право не подписывать соглашение.
Ждать или не ждать — личный выбор каждого дольщика. «Если строительные работы завершены более чем на 90 %, то, наверное, есть смысл подождать 1–2 квартала, вместо того чтобы расторгать договор. Ведь в противном случае дольщик получит сумму, указанную в договоре, и компенсацию. Но рыночная стоимость недвижимости, вероятно, окажется больше. Как правило, покупатели дожидаются окончания строительства, а затем обращаются за неустойкой в суд», — рассуждает Мария Литинецкая.
Направляя застройщику претензию, убедитесь в том, что он её получил. «Если вы хотите получить компенсацию, то сначала нужно предпринять меры по досудебному урегулированию спора. Если застройщик согласится выплатить некую сумму добровольно, иногда лучше согласиться. Не факт, что когда придёт время исполнения судебного решения, организация сможет обслуживать свои долги», — предупреждает юрист Максим Калинин, агентство недвижимости «Афина Паллада».
Помните, что Федеральный закон № 214-ФЗ в любом случае обязывает недобросовестного застройщика уплачивать неустойку. Поэтому вы можете смело обращаться за неустойкой в суд, вовремя не получив ключи от квартиры.
«Самый доступный способ отслеживать ход строительства дома — проверять сайт застройщика и его отчёты. Грамотные застройщики сами заинтересованы в предоставлении покупателям открытой информации. Часто они в режиме реального времени ведут онлайн-трансляцию со стройки или предоставляют еженедельные фотоотчеты объекта», — резюмирует Алексей Зубик.
Читайте, с чего начать ремонт в квартире, и посмотрите обзор новостроек с хорошей транспортной доступностью. На N1.RU вы также найдёте каталог новостроек Новосибирска.
realty.ngs.ru
Застройщик срывает сроки: что делать
Задержка ввода жилья – достаточно распространенное явление, которое в ряде случаев может иметь крайне плачевные последствия для дольщика. БН выяснил у юристов, экспертов защиты прав потребителей и застройщиков, что делать в таком случае и реально ли вовсе избежать подобных проблем.
Зачастую на первичном рынке дома получают разрешение на ввод совсем не в те временные рамки, которые изначально были заявлены строительной компанией, превращая квартиру дольщика в долгожданную буквально. Такие случаи ощутимо давят на бюджет покупателей, которые нередко одновременно выплачивают ипотеку, да еще и арендуют жилье – тоже не бесплатно, разумеется.
ШАГ ПЕРВЫЙ. ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ
Первичку не зря называют рынком покупателя, поскольку предложение сейчас пусть ненамного, но все же превышает спрос. Следовательно, и выбор у клиентов больше, а на первый план выходит критерий надежности застройщика. И ее необходимо проверить прежде, чем вы отправитесь приобретать жилье.
Для проверки есть множество способов, но и времени это займет порядочно. Впрочем, учитывая стоимость покупки (часто совершают ее раз в жизни), торопиться совершенно точно не стоит. Итак, с какими документами лучше ознакомиться в первую очередь?
– Выписка из ЕГРЮЛ на то юридическое лицо, которое выступает застройщиком. Доступно на сайте ФНС в разделе «Проверь себя и контрагента». Для доступа требуется только ИНН. Это даст вам сведения о том, существует ли такое юридическое лицо, какой у него юридический адрес, кто является руководителем и учредителем компании, какой у компании размер уставного капитала и др.
– Картотека на сайте Арбитражного суда. В карточке поиска по ИНН застройщика можно посмотреть, в каких судебных делах он участвует, особенно важен вопрос, имеется ли банкротное дело в отношении застройщика.
– Информация о застройщике на сайте Федеральной службы судебных приставов – на предмет наличия каких-либо исполнительных производств в его отношении.
– Бухгалтерские балансы и аудиторские отчеты застройщика. Правда, эффективность этого шага неочевидна, поскольку неспециалисту в таких документах самостоятельно разобраться вряд ли получится. Да и в открытом доступе девелопер может держать далеко не все.
– Проектная декларация и разрешение на строительство. Тут комментарии, думается, излишни.
– Сведения о земельном участке. Они доступны на сайте Росреестра, указать нужно кадастровый номер.
ШАГ ВТОРОЙ. ПРОВЕРЯЕМ ИМИДЖ
Чтобы оценить имидж застройщика на рынке, покупателю желательно проанализировать публикации о компании в деловых и профильных строительных СМИ.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подчеркивает: публичность компании – это свидетельство того, что она не боится быть на виду. «Из этого также следует, что застройщик изо всех сил будет держать марку и сохранять положительную репутацию, так как неисполнение обязательств с его стороны получит большой общественный резонанс», – уверяет она.
Кроме того, обязательно нужно зайти на сайт органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства. В Петербурге это Комитет по строительству. Здесь можно узнать о результатах проверки девелопера, анализа его ежеквартальной отчетности, допущенных административных правонарушениях, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, и получить очень много другой полезной информации. Найдите время для устной консультации в Управлении контроля и надзора в области долевого строительства данного комитета. Если у застройщика есть проблемы, жалобы на него, в том числе связанные с нарушением сроков строительства, вам об этом сообщат.
Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, говорит, что обязательно нужно ознакомиться с ежемесячными фотоотчетами о ходе строительства (они обязательны к размещению на сайте компании), а лучше – самому выйти на объект и лично убедиться в том, что активность на площадке имеется.
Обязательно поинтересуйтесь информацией о планируемом подключении (технологическом присоединении) строящегося дома к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение. Застройщики говорят, что это одна из самых распространенных причин нарушения сроков сдачи. Второй по распространенности причиной является недостаточное финансирование проектов в сложных экономических условиях.
Эксперты также советуют почитать тематические форумы в интернете. Жалобы клиентов на несоответствие полученного жилья заявленному в проекте могут свидетельствовать о том, что девелопер экономит на качестве, а это явный показатель финансовых трудностей.
Ведущий юрист направления «недвижимость и строительство» юридической компании «Деловой дом» Сергей Агафонов поясняет, что, пожалуй, самые яркие примеры финансовых затруднений у застройщика – иски со стороны его подрядчиков в картотеке арбитражных дел, а также видимое прекращение работ на объекте, в частности отсутствие строительной техники (особенно высотных кранов, так как стоимость их аренды весьма значительна) и рабочих.
Мария Литинецкая, управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум Групп», добавляет: к косвенным признакам потенциального долгостроя относятся и высокие дисконты. «Скидки более 30% указывают на финансовую нестабильность застройщика и его стремление собрать максимальный спрос для закрытия дыры в бюджете. Частая смена подрядных организаций – тоже один из признаков неблагонадежного девелопера, показывающий, что застройщик нарушает сроки оплаты», – перечисляет она. О потенциальных проблемах в проекте сигнализирует нежелание девелопера общаться с покупателями. Когда застройщик не проводит экскурсии, менеджеры не выходят на связь или бросают трубку, это повод серьезно озаботиться.
Самый тревожный симптом – вы получили письменное предложение от застройщика о заключении дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве в связи с изменением срока передачи вам объекта долевого строительства. Это означает, что в срок, указанный в договоре, квартира передана не будет. Кстати, дольщик не обязан такое соглашение подписывать. Это его право, а не обязанность, подчеркивают в Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.
ШАГ ТРЕТИЙ. БИТВА ЗА ЖИЛЬЕ
Заподозрив, что свою квартиру в срок вы не получите, для начала обратитесь устно или письменно к застройщику за информацией. В случае если эта информация вас не удовлетворяет или кажется недостоверной, можно явиться в Комитет по строительству во время личного приема граждан, проводимого еженедельно, и получить ответы на интересующие вас вопросы.
Кроме того, ваше письменное обращение в комитет может стать основанием для проведения внеплановой проверки застройщика, которая позволит выяснить, правильно ли расходуются денежные средства участников долевого строительства. Результаты проверки будут размещены на сайте комитета.
Если вы видите, что сроки строительства срываются, и твердо хотите выйти из проекта, но существенных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке пока нет, можно попытаться договориться с застройщиком о расторжении договора по соглашению сторон. При этом нужно понимать, что какой-то частью внесенных застройщику денежных средств, затраченных им на строительство, вам придется пожертвовать.
В Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО рассказывают, что можно обратиться в суд с заявлением о расторжении договора с застройщиком и, соответственно, о взыскании с него денежных средств, когда сроки передачи квартиры дольщику еще не истекли. Но тогда в суде потребуется доказать наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Это возможно, хотя непросто и потребует времени и денег.
Если же застройщик не выполнил свои обязательства и не передал дольщику квартиру в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В этом случае девелопер должен в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, а также уплатить проценты за пользование этими деньгами.
«Если застройщиком и эти обязательства не выполняются, следует обращаться в суд. В случае банкротства застройщика придется включаться в специальные реестры или денежных требований, или требований о передаче жилых помещений. Надо иметь в виду, что при завершении строительства в ходе банкротства – а такое редко, но бывает, – расторжение договора станет препятствием для получения квартиры», – рассказывает Олег Островский.
С другой стороны, застройщики советуют решать все индивидуально. Например, не стоит разрывать соглашение в одностороннем порядке, видя, что, несмотря на задержку строительства, на объекте все же продолжаются работы.
Иногда решение остаться в проекте становится вынужденным: невозможно реализовать имеющиеся имущественные права, но вместе с тем местные власти предпринимают шаги по санации долгостроя.
Если дело все же дошло до суда, то Константин Ханин, юрист правового департамента HEADS Consulting, предостерегает, что подача коллективного иска может затянуть процесс из-за большого количества его участников. «С другой стороны, в случае подачи коллективного иска можно опять же “коллективно” воспользоваться услугами юристов, что выйдет дешевле, чем при индивидуальном обращении. В случае вынесения судом положительного решения и введения в отношении застройщика процедуры банкротства дольщики будут включены в реестр требований», – рассказывает Константин Ханин.
Отметим, что законодательно дольщики относятся к третьей очереди кредиторов (после возмещения вреда жизни и здоровью, а также задолженности по заработной плате) и поставлены в приоритетное положение в сравнении с обычными кредиторами застройщика, например, подрядчиками и другими.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:
– Нет общих правил. Надо разбираться в каждой конкретной ситуации. При обращении граждан к нам в комиссию мы предлагаем им руководствоваться принципом «Не навреди» и вместе ищем ответы на непростые вопросы: что важнее для дольщика – получить квартиру или попытаться вернуть внесенные деньги и получить пени? Как повлияют массовые иски дольщиков на завершение строительства дома, находящегося в высокой степени готовности? Какова вина самого застройщика в нарушении сроков строительства? Какова реальная вероятность получения денежных средств в случае вынесенного в пользу гражданина судебного решения? Без ответа на эти вопросы рекомендации давать сложно. Особенно если целью является не просто заработать на потребителе, помогая ему получить положительное судебное решение, зачастую нереализуемое, а оказать реальную помощь в защите его прав.
Алексей Зубик, коммерческий директор агентства недвижимости BSA:
– Некоторые игроки рынка утверждают, что зачастую нежелание клиентов немного подождать и дать время добросовестной компании встать на ноги в трудной ситуации ведет к тому, что обе стороны оказываются в проигрыше. Это заявление не совсем верно, поскольку добросовестная компания никогда бы не стала доводить ситуацию до суда – существует закон, по которому дольщик обязан получить свои средства обратно по первому требованию. Так что не стоит ждать и надеяться, что застройщик выкарабкается и все станет на свои места.
Если по всем признакам он идет ко дну – покупателю нужно как можно быстрее всеми способами вернуть свои деньги и искать другого, более состоятельного застройщика.
Мария Литинецкая, управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум Групп»:
– Сделать объективный вывод о том, что застройщик – потенциальный банкрот, непросто. Ведь строительство любого объекта – это трудоемкий и технически сложный процесс. К примеру, застройщик может отставать от графика работ на три-четыре месяца, но при этом сдать жилье вовремя, ускорив темпы строительства на очередном этапе. Однако если через полгода вы должны получить ключи, а на площадке все еще идут монолитные работы, это повод бить тревогу. Многие ошибочно думают, что требовать возврата денег можно только через два месяца просрочки передачи ключей. На самом деле если покупатель докажет, что срок сдачи проекта не соответствует реальной стадии строительной готовности, то суд может встать на сторону дольщика. Соответственно, застройщику придется расторгать договор и возвращать средства.
news.ners.ru
Что делать, если застройщик предлагает перенести срок сдачи?
Программы долевого строительства – довольно популярный способ обзавестись собственными квадратными метрами с минимальной нагрузкой на семейный бюджет. Его успешная реализация возможна только при условии сотрудничества с порядочными и обязательными подрядчиками. В противном случае сложностей не избежать.Если застройщик предлагает перенести срок сдачи объекта в эксплуатацию, необходимо:
- Установить причину. Если она связана с сезонными факторами (затяжные дожди, аномальная жара/морозы, штормовые ветры), форс-мажор (замена субподрядчика, срыв договоренностей поставщиками, другие непредвиденные обстоятельства) или просто с рабочими нюансами (просчеты в планах, технологические недочеты), не стоит паниковать. Остановка процесса по финансовым причинам является куда более тревожным сигналом.
- Собрать информацию. Для этого необходимо отправиться на место возведения и убедиться лично, на каком этапе находится стройка. Также будет нелишним промониторить интернет и печатные издания на предмет данных о финансовых затруднениях, внезапно возникших долгах и других сложностях компании.
- Принять решение. Согласно действующему законодательству застройщик предложит вам заключить дополнительный договор о переносе сроков сдачи жилья. Делать это или нет – выбор каждого, обязать вас никто не может. В случае подписания соглашения вы лишаетесь права требовать денежную компенсацию за срыв сроков, так как добровольно соглашаетесь на продление работ. Отказ от такового даст возможность впоследствии предъявить неустойку (если в основном документе не указано обратное).
Если же на этапе сбора информации были выявлены тревожные моменты (строительство заморожено, появились данные о долгах/проблемах/банкротстве/ фирмы) и сдача дома задерживается более чем на два месяца, потребуется срочно принимать меры. В таком случае клиент имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возвращения всех уплаченных средств (плюс проценты за их использование) в течение двадцати рабочих дней.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!или по телефону:
- Москва и область: +7-499-938-54-25
- Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
- Федеральный: +7-800-350-84-02
law03.ru
Застройщик срывает сроки: что делать
Задержка ввода жилья – достаточно распространенное явление, которое в ряде случаев может иметь крайне плачевные последствия для дольщика. БН выяснил у юристов, экспертов защиты прав потребителей и застройщиков, что делать в таком случае и реально ли вовсе избежать подобных проблем.
Зачастую на первичном рынке дома получают разрешение на ввод совсем не в те временные рамки, которые изначально были заявлены строительной компанией, превращая квартиру дольщика в долгожданную буквально. Такие случаи ощутимо давят на бюджет покупателей, которые нередко одновременно выплачивают ипотеку, да еще и арендуют жилье – тоже не бесплатно, разумеется.
ШАГ ПЕРВЫЙ. ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ
Первичку не зря называют рынком покупателя, поскольку предложение сейчас пусть ненамного, но все же превышает спрос. Следовательно, и выбор у клиентов больше, а на первый план выходит критерий надежности застройщика. И ее необходимо проверить прежде, чем вы отправитесь приобретать жилье.
Для проверки есть множество способов, но и времени это займет порядочно. Впрочем, учитывая стоимость покупки (часто совершают ее раз в жизни), торопиться совершенно точно не стоит. Итак, с какими документами лучше ознакомиться в первую очередь?
– Выписка из ЕГРЮЛ на то юридическое лицо, которое выступает застройщиком. Доступно на сайте ФНС в разделе «Проверь себя и контрагента». Для доступа требуется только ИНН. Это даст вам сведения о том, существует ли такое юридическое лицо, какой у него юридический адрес, кто является руководителем и учредителем компании, какой у компании размер уставного капитала и др.
– Картотека на сайте Арбитражного суда. В карточке поиска по ИНН застройщика можно посмотреть, в каких судебных делах он участвует, особенно важен вопрос, имеется ли банкротное дело в отношении застройщика.
– Информация о застройщике на сайте Федеральной службы судебных приставов – на предмет наличия каких-либо исполнительных производств в его отношении.
– Бухгалтерские балансы и аудиторские отчеты застройщика. Правда, эффективность этого шага неочевидна, поскольку неспециалисту в таких документах самостоятельно разобраться вряд ли получится. Да и в открытом доступе девелопер может держать далеко не все.
– Проектная декларация и разрешение на строительство. Тут комментарии, думается, излишни.
– Сведения о земельном участке. Они доступны на сайте Росреестра, указать нужно кадастровый номер.
ШАГ ВТОРОЙ. ПРОВЕРЯЕМ ИМИДЖ
Чтобы оценить имидж застройщика на рынке, покупателю желательно проанализировать публикации о компании в деловых и профильных строительных СМИ.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подчеркивает: публичность компании – это свидетельство того, что она не боится быть на виду. «Из этого также следует, что застройщик изо всех сил будет держать марку и сохранять положительную репутацию, так как неисполнение обязательств с его стороны получит большой общественный резонанс», – уверяет она.
Кроме того, обязательно нужно зайти на сайт органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства. В Петербурге это Комитет по строительству. Здесь можно узнать о результатах проверки девелопера, анализа его ежеквартальной отчетности, допущенных административных правонарушениях, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, и получить очень много другой полезной информации. Найдите время для устной консультации в Управлении контроля и надзора в области долевого строительства данного комитета. Если у застройщика есть проблемы, жалобы на него, в том числе связанные с нарушением сроков строительства, вам об этом сообщат.
Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, говорит, что обязательно нужно ознакомиться с ежемесячными фотоотчетами о ходе строительства (они обязательны к размещению на сайте компании), а лучше – самому выйти на объект и лично убедиться в том, что активность на площадке имеется.
Обязательно поинтересуйтесь информацией о планируемом подключении (технологическом присоединении) строящегося дома к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение. Застройщики говорят, что это одна из самых распространенных причин нарушения сроков сдачи. Второй по распространенности причиной является недостаточное финансирование проектов в сложных экономических условиях.
Эксперты также советуют почитать тематические форумы в интернете. Жалобы клиентов на несоответствие полученного жилья заявленному в проекте могут свидетельствовать о том, что девелопер экономит на качестве, а это явный показатель финансовых трудностей.
Ведущий юрист направления «недвижимость и строительство» юридической компании «Деловой дом» Сергей Агафонов поясняет, что, пожалуй, самые яркие примеры финансовых затруднений у застройщика – иски со стороны его подрядчиков в картотеке арбитражных дел, а также видимое прекращение работ на объекте, в частности отсутствие строительной техники (особенно высотных кранов, так как стоимость их аренды весьма значительна) и рабочих.
Мария Литинецкая, управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум Групп», добавляет: к косвенным признакам потенциального долгостроя относятся и высокие дисконты. «Скидки более 30% указывают на финансовую нестабильность застройщика и его стремление собрать максимальный спрос для закрытия дыры в бюджете. Частая смена подрядных организаций – тоже один из признаков неблагонадежного девелопера, показывающий, что застройщик нарушает сроки оплаты», – перечисляет она. О потенциальных проблемах в проекте сигнализирует нежелание девелопера общаться с покупателями. Когда застройщик не проводит экскурсии, менеджеры не выходят на связь или бросают трубку, это повод серьезно озаботиться.
Самый тревожный симптом – вы получили письменное предложение от застройщика о заключении дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве в связи с изменением срока передачи вам объекта долевого строительства. Это означает, что в срок, указанный в договоре, квартира передана не будет. Кстати, дольщик не обязан такое соглашение подписывать. Это его право, а не обязанность, подчеркивают в Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.
ШАГ ТРЕТИЙ. БИТВА ЗА ЖИЛЬЕ
Заподозрив, что свою квартиру в срок вы не получите, для начала обратитесь устно или письменно к застройщику за информацией. В случае если эта информация вас не удовлетворяет или кажется недостоверной, можно явиться в Комитет по строительству во время личного приема граждан, проводимого еженедельно, и получить ответы на интересующие вас вопросы.
Кроме того, ваше письменное обращение в комитет может стать основанием для проведения внеплановой проверки застройщика, которая позволит выяснить, правильно ли расходуются денежные средства участников долевого строительства. Результаты проверки будут размещены на сайте комитета.
Если вы видите, что сроки строительства срываются, и твердо хотите выйти из проекта, но существенных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке пока нет, можно попытаться договориться с застройщиком о расторжении договора по соглашению сторон. При этом нужно понимать, что какой-то частью внесенных застройщику денежных средств, затраченных им на строительство, вам придется пожертвовать.
В Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО рассказывают, что можно обратиться в суд с заявлением о расторжении договора с застройщиком и, соответственно, о взыскании с него денежных средств, когда сроки передачи квартиры дольщику еще не истекли. Но тогда в суде потребуется доказать наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Это возможно, хотя непросто и потребует времени и денег.
Если же застройщик не выполнил свои обязательства и не передал дольщику квартиру в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В этом случае девелопер должен в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, а также уплатить проценты за пользование этими деньгами.
«Если застройщиком и эти обязательства не выполняются, следует обращаться в суд. В случае банкротства застройщика придется включаться в специальные реестры или денежных требований, или требований о передаче жилых помещений. Надо иметь в виду, что при завершении строительства в ходе банкротства – а такое редко, но бывает, – расторжение договора станет препятствием для получения квартиры», – рассказывает Олег Островский.
С другой стороны, застройщики советуют решать все индивидуально. Например, не стоит разрывать соглашение в одностороннем порядке, видя, что, несмотря на задержку строительства, на объекте все же продолжаются работы.
Иногда решение остаться в проекте становится вынужденным: невозможно реализовать имеющиеся имущественные права, но вместе с тем местные власти предпринимают шаги по санации долгостроя.
Если дело все же дошло до суда, то Константин Ханин, юрист правового департамента HEADS Consulting, предостерегает, что подача коллективного иска может затянуть процесс из-за большого количества его участников. «С другой стороны, в случае подачи коллективного иска можно опять же “коллективно” воспользоваться услугами юристов, что выйдет дешевле, чем при индивидуальном обращении. В случае вынесения судом положительного решения и введения в отношении застройщика процедуры банкротства дольщики будут включены в реестр требований», – рассказывает Константин Ханин.
Отметим, что законодательно дольщики относятся к третьей очереди кредиторов (после возмещения вреда жизни и здоровью, а также задолженности по заработной плате) и поставлены в приоритетное положение в сравнении с обычными кредиторами застройщика, например, подрядчиками и другими.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:
– Нет общих правил. Надо разбираться в каждой конкретной ситуации. При обращении граждан к нам в комиссию мы предлагаем им руководствоваться принципом «Не навреди» и вместе ищем ответы на непростые вопросы: что важнее для дольщика – получить квартиру или попытаться вернуть внесенные деньги и получить пени? Как повлияют массовые иски дольщиков на завершение строительства дома, находящегося в высокой степени готовности? Какова вина самого застройщика в нарушении сроков строительства? Какова реальная вероятность получения денежных средств в случае вынесенного в пользу гражданина судебного решения? Без ответа на эти вопросы рекомендации давать сложно. Особенно если целью является не просто заработать на потребителе, помогая ему получить положительное судебное решение, зачастую нереализуемое, а оказать реальную помощь в защите его прав.
Алексей Зубик, коммерческий директор агентства недвижимости BSA:
– Некоторые игроки рынка утверждают, что зачастую нежелание клиентов немного подождать и дать время добросовестной компании встать на ноги в трудной ситуации ведет к тому, что обе стороны оказываются в проигрыше. Это заявление не совсем верно, поскольку добросовестная компания никогда бы не стала доводить ситуацию до суда – существует закон, по которому дольщик обязан получить свои средства обратно по первому требованию. Так что не стоит ждать и надеяться, что застройщик выкарабкается и все станет на свои места.
Если по всем признакам он идет ко дну – покупателю нужно как можно быстрее всеми способами вернуть свои деньги и искать другого, более состоятельного застройщика.
Мария Литинецкая, управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум Групп»:
– Сделать объективный вывод о том, что застройщик – потенциальный банкрот, непросто. Ведь строительство любого объекта – это трудоемкий и технически сложный процесс. К примеру, застройщик может отставать от графика работ на три-четыре месяца, но при этом сдать жилье вовремя, ускорив темпы строительства на очередном этапе. Однако если через полгода вы должны получить ключи, а на площадке все еще идут монолитные работы, это повод бить тревогу. Многие ошибочно думают, что требовать возврата денег можно только через два месяца просрочки передачи ключей. На самом деле если покупатель докажет, что срок сдачи проекта не соответствует реальной стадии строительной готовности, то суд может встать на сторону дольщика. Соответственно, застройщику придется расторгать договор и возвращать средства.
Источник
bren.today
