Возможные риски при покупке квартиры, полученной по наследству. Покупка квартиры унаследованной

Покупка квартиры у наследника: риски, образец договора

При покупке квартиры важно обращать внимание на основание, по которому у продавца возникло право собственности. Если продавец получил квартиру по наследству, то существуют риски оспаривания сделки в будущем и потери купленного жилья без компенсации потраченных средств. Избежать таких рисков поможет тщательная проверка жилья на обременения.

Риски покупателя

Покупка наследственной квартиры влечет следующие риски:

появление претензий на жилплощадь третьих лиц после заключения сделки;
признание продавца невменяемым или недостойным наследником;
оспаривание сделки из-за кабальных условий сделки для наследника;
появление наследодателя, объявленного умершим по суду.

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти собственника, но он может быть продлен еще на полгода, если объявившиеся наследники не обратились к нотариусу по уважительной причине, при этом уже заключенные сделки с квартирой могут быть отменены судом в пользу новых наследников (ст. 1155 ГК РФ).

Если после совершения сделки вскроются факты, позволяющие считать продавца недостойным наследником (например, умышленное причинение тяжкого вреда наследодателю при жизни), то другие наследники смогут оспорить свою долю наследства и отменить все заключенные с такой долей сделки.

Кроме того, если продающий квартиру наследник состоит на учете в психоневрологическом диспансере или продажа квартиры поставила наследника в заведомо невыгодное положение, родственники могут оспорить сделку в судебном порядке.

Важно уточнить, как возникло право на наследство – на основании смерти наследодателя или объявления его умершим по решению суда ввиду отсутствия более пяти лет, так как внезапное появление живого наследодателя может привести к оспариванию всех сделок с его недвижимостью, если будет доказана осведомленность покупателей о нахождении наследодателя в живых (п. 2 ст. 46 ГК РФ).

Как избежать рисков

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.

Алгоритм покупки квартиры у наследника включает следующие шаги:

Запрос у продавца всех документов на квартиру.
Проверка возможных обременений.
Составление договора с учетом полученной информации.
Оформление сделки в Росреестре.

Безопасное приобретение наследственной квартиры начинается с проверки всех документов продавца. В первую очередь проверяется количество собственников жилья. Если владельцев несколько, они должны участвовать в отчуждении квартиры от имени продающей стороны или представить нотариально заверенные согласия на продажу квартиры.

Важно обратить внимание на дату возникновения права – если оно оформлено ранее, чем через год после смерти наследодателя, покупку лучше отложить, чтобы избежать внезапного появления других наследников.

Убедившись в наличии права собственности, нужно потребовать справку из миграционной службы о прописанных в квартире лицах и потребовать их выписки до подписания договора.

Чтобы обезопасить сделку от оспаривания другими наследниками, следует запросить у продавца справку о составе семьи из ЗАГСа, а также выяснить, как возникло наследственное право у продавца:

из-за отказа других наследников от своей доли в квартире;
на основании решения суда;
на основании завещания;
по факту отсутствия других наследников.

Если квартира была получена после судебной тяжбы с другими наследниками, следует отложить сделку минимум на полгода, так как проигравшие суд наследники могут обжаловать решение. Завещание также может быть оспорено наследниками, если нарушилось их право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

Избежать оспаривания сделки из-за невменяемости или недееспособности продавца можно путем запроса справки из психоневрологического диспансера. Хорошим вариантом страховки будет знакомство с родственниками продавца и выяснение причин продажи жилья.

Дополнительной мерой будет запрос у нотариуса, оформившего наследство, сведений о деталях наследственного дела: количестве претендентов, разногласиях между наследниками и т.д. Важно учесть, что для такого запроса потребуется письменное разрешение продавца. Отказ выдавать такое разрешение может быть свидетельством наличия действующих обременений, поэтому от покупки в таком случае лучше отказаться.

Если наследник состоит в браке, важно получить письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

Правила заполнения договора покупки

Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, должен включать следующие обязательные разделы:

сведения о сторонах – ФИО, данные паспорта и адрес проживания;
сведения о квартире;
предмет сделки;
данные об обременениях;
цена покупки и способ расчета;
права и обязанности сторон;
ответственность сторон за нарушение условий договора;
порядок решения споров.

Образец договора можно скачать здесь.

Предметом сделки является передача прав владения квартирой от продавца к покупателю за плату.

В разделе описания квартиры нужно указать площади, кадастровый номер и почтовый адрес, а также дату и источник возникновения собственности – право на наследство.

Если в квартире есть прописанные лица, нужно указать в договоре их пофамильный перечень. Также в разделе описания обременений нужно включить пункт, в котором продавец подтверждает отсутствие каких-либо претензий на жилплощадь со стороны третьих лиц – данный пункт заверяется в тексте подписью продавца с расшифровкой.

К обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы покупки и принятие недвижимости. К обязанностям продавца следует отнести:

передачу продавцу квартиры с ключами и документами;
участие в регистрации сделки;
предоставление покупателю полной и достоверной информации обо всех имеющихся обременениях на жилплощадь.

В отдельном пункте следует наделить покупателя правом расторжения сделки в случае появления других наследников, имеющих претензии на квартиру. В разделе «Ответственность сторон» нужно обязать продавца возмещать полную сумму покупки и неустойку в размере 5-10 % от такой суммы при расторжении сделки из-за вскрывшихся обременений.

Ввиду наличия дополнительных рисков при покупке квартиры у наследника рекомендуется в качестве способа расчета по договору указывать банковскую ячейку или аккредитив, чтобы избежать потери денег до регистрации права в Росреестре.

Снизить возможные риски также поможет нотариальное удостоверение сделки – нотариус поможет составить договор с учетом требований гражданского законодательства, а также проверит квартиру на возможные обременения по электронным базам данных без визита в Росреестр.

Приобретение квартиры у лица, получившего такую квартиру по наследству, является высокорисковым вложением средств. Избежать признания сделки недействительной можно путем проверки продавца на дееспособность и запроса сведений об обременениях в Росреестре и через нотариальную контору.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

zakonometr.ru

Чем опасна покупка квартиры по наследству

И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке. А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств. Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину. Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Покупать ли наследственную квартиру?

Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок. Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры.

Инфо

Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства. В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу.

Риски при покупке квартиры у наследников

И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой. Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону. Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно.

Покупка квартиры полученной по наследству

Порядок расчета при покупке квартиры Риски при покупке квартир, полученных по наследству Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными. В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства.

Важно Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы. Итак, наследование имущества происходит:

по закону;
или по завещанию.

Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности.

К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.

Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства — убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.

Важно: когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них. Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег. Покупка квартиры по доверенности: основные правила Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками.

Покупка квартиры, полученной по завещанию

Также нечестные наследники могут воспользоваться тем, что другие родственники не имеют возможности вступить в наследство в положенный срок (по закону это 6 месяцев с момента смерти наследодателя) по каким-либо причинам: например, из-за болезни, временной недееспособности или проживания в другой стране. «Такие граждане стараются максимально быстро избавиться от принятого наследства, и их совершенно не заботит, что будет с покупателем квартиры, равно как и с другими законными наследниками», — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Однако все это не лишает ущемленных в своих правах наследников возможности восстановить срок принятия наследства в суде и оспорить сделку купли-продажи. Так же могут поступить и наследники, которые отказались от наследства под влиянием угроз, но потом решили отстаивать свои права. Известны и профессиональные мошеннические схемы.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Внимание

Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе. Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью.

Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Покупка унаследованной квартиры

Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

Москва и область: +7-499-350-97-04
Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Как безопасно оформить сделку? Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона.

Покупка квартиры, полученной по наследству: риски и способы их минимизации

А значит, вовремя не обратились к нотариусу.

Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.

А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.
Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными.

Например, если почивший имел детей, но, находясь в разводе, жил с гражданской женой и оставил ей квартиру по завещанию, то тяжбы очень вероятны. А если наследником стал единственный сын умершего, то, скорее всего, обойдется без судебных разбирательств. «Также нужно проверить, были ли у умершего наследники с обязательной долей (нетрудоспособные дети, родители и супруг (супруга). — От ред.), включены ли они в круг лиц, вступивших в наследство, учтены ли их права и интересы», — советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Надо обратить внимание и на количество наследников, если наследник один, то вероятность проблем выше. Вообще, чем более открыты наследники, чем охотнее они предоставляют информацию о наследодателе и его ближайших родственниках, имеющих право на наследство, тем ниже риски.

Чем опасна покупка квартиры по наследству

К первой очереди относятся ближайшие родственники – супруг, дети, родители (ГК РФ, гл. 63). Но наследодатель может распорядиться своим хозяйством и завещать его по своему усмотрению – родне или другу, нескольким людям или одному (ГК РФ, гл. 62).

При наследовании по закону есть вероятность, что объявятся граждане, которые тоже обладают правами на наследство. Например, у умершего могут быть дети от предыдущих браков или супруга, с которой он давно не жил, но официально так и не развелся.

Возможна и такая ситуация: у почившего нет наследников первой очереди (дети, супруги и родители), они умерли раньше, поэтому наследство оформили наследники второй очереди, но объявляются внуки наследодателя, которые имеют право на наследство по представлению (статья 1146 ГК РФ), т.е. в тех долях, которая была бы положена детям умершего (родителям внуков).

departamentsud.ru

Покупка квартиры полученной по наследству: риски

Покупка квартиры, полученной гражданином по наследству, всегда влечет за собой определенные риски. Связано это с тем, что процедура наследования является спорной при наличии нескольких приемников. Как итог, даже спустя годы, можно лишиться жилья, которое досталось после смерти гражданина. Если недвижимость была продана, то тогда проблемы будут уже у нового владельца. Именно ему и следует тщательно проверить все документы, собственности и продавца, чтобы убедиться в чистоте сделки.

О наследстве

Процедура наследования происходит либо в законном порядке, либо по завещанию. Оба варианта одинаково часто используются и имеют как свои преимущества, так и недостатки. Законный порядок применяется в том случае, если усопший при жизни не распорядился своим имуществом. Тогда на собственность смогут претендовать родственники либо иждивенцы, которым положена обязательная доля от наследства.

Если получать имущество по завещанию, то тогда удается избежать многих проблем, связанных с разделом ценностей. Потому как сам владелец до момента смерти решил, кому и что достанется. Причем наследниками могут оказаться как члены семьи, так и люди, с которыми нет кровной связи. Главное, чтобы в этом случае не ущемлялись чьи-либо права, ведь есть такие личности, которых нельзя лишить наследства даже при всем желании.

Проблема получения имущества по завещанию заключается в том, что данный документ могут оспорить, либо вообще признать недействительным. Как итог, можно лишиться унаследованной квартиры, и тут уже не важно, находится она у преемника либо была продана. Именно поэтому покупатели должны с осторожностью относиться к таким сделкам, при которых продается недвижимость, доставшаяся по наследству. Потребуется перепроверить различные моменты, которые в обычных ситуациях купли-продажи не будут интересовать.

Распространенные риски

Пожалуй, покупка квартиры, доставшейся по наследству, нередко влечет за собой следующую проблему. Вместе с недвижимостью к человеку переходят и претензии от третьих лиц, которые тоже заинтересованы в данном имуществе. Если имеется завещание, которое правильно составлено и не ущемляет чьи-либо интересы, то тогда значительно проще избежать конфликтов с другими людьми. Но совсем другое дело, если получение имущества произошло в законодательном порядке. Когда потенциальных наследников много, то каждый хочет получить свою долю от имущества. И минус в том, что некоторые родственники усопшего могут объявиться, спустя годы, и уже конфликтовать с новым владельцем недвижимости.

Бывает такое, что наследодатель состоял в официальном браке, но при этом уже не жил вместе с супругом. Люди хоть фактически и не общались, однако не подавали на развод. Следовательно, если гражданин умрет, то тогда супруг получит право претендовать на квартиру. У него будет 3 года на то, чтобы выразить имущественную претензию к сделке, и суд, скорее всего, расторгнет акт купли-продажи.

Случается, что дети наследодателя умерли раньше родителя. При этом другие наследники первой очереди отсутствуют, и из-за этого наследство получили люди из второго ряда. Однако через время о правах заявили внуки, и поэтому придется заново решать вопрос с имуществом.

Если приходится иметь дело с недвижимостью, полученной в наследство по завещанию, то данный документ обязательно нужно показать юристу. Потому как необходимо будет удостовериться в том, что он настоящий, оформлен правильно и является действительным. В ином случае он не сможет служить основанием для того, чтобы продавец законно получил имущество и впоследствии продал.

Важно! Основной минус заключается в том, что нотариус недостаточно хорошо ищет потенциальных наследников. Нередко юрист принимает заявление только от тех, кто сам изволил претендовать на собственность, а другим людям он не сообщает о смерти наследодателя.

Как итог, спустя время могут объявиться другие родственники, которые пребывали за границей, лечились в другом городе, проходили службу в армии или отбывали тюремный срок. Они могут через суд попробовать добиться того, чтобы квартиру отдали им либо выделили долю. Естественно, когда продажа уже состоялась, достаточно непросто решить проблему так, чтобы все стороны остались довольны.

Редкие сложности

Безусловно, риски при покупке квартиры, полученной продавцом по наследству, достаточно разнообразны. Возникновение других претендентов на имущество далеко не единственный повод для волнения. Например, бывает, что уже после акта купли-продажи завещание оспаривается. Наследника признают недостойным, и, как итог, его лишают права на жилплощадь. Подобное бывает, допустим, если наследодатель умер по вине преемника. Тогда уже завещание нельзя будет использовать, и придется вступать в наследство в законном порядке.

Если при приобретении недвижимости покупатель попадает в подобную ситуацию, то тогда уже приходится судиться с продавцом. Но и тут возникают сложности, потому как недобросовестный человек может попросту исчезнуть, понимая, что его ждет. Либо он потратит все деньги, а взыскать крупную сумму с бедного гражданина попросту невозможно, поэтому даже приставы не могут помочь в такой ситуации.

Если говорить про подводные камни, то проблема может появиться даже из-за самого продавца. Например, он по какой-то причине потребует расторгнуть договор купли-продажи. Он даже обратится в судебный орган, чтобы добиться желаемого. Тут уже подстерегает другая проблема – нередко, если имущество менее 3 лет в собственности, за его продажу приходится платить налог. Поэтому продавец умышленно указывает в договоре сумму значительно меньше той, что передается на самом деле. Если покупатель соглашается на подобное, то тогда при необходимости разобраться в судебном порядке, можно разве что получить те деньги, которые прописаны в акте купли-продажи. А их не хватает для того, чтобы полностью погасить расход на квартиру.

В наследственных делах нередко возникает и такая ситуация, когда в завещании квартира передается одному лицу, но при этом другой человек получает право пожизненного проживания в ней. Безусловно, это не является проблемой при продаже недвижимости. Однако, купив подобное жилье, вы получите вместе с ним жильца, о котором во время сделки умалчивают.

Как избежать мошенников

Уже должно быть понятно, что приобретение наследственного имущество влечет за собой немало трудностей. Но, если хочется купить такое жилище, потребуется быть крайне бдительным. Чтобы не попасться на уловки мошенников, нужно, в первую очередь, проверять все документы. Требовать официальные бумаги нужно до передачи денег и до подписания договора купли-продажи. Если продавец по каким-то причинам отказывается их предоставить, есть повод задуматься о его добросовестности.

Как проверить историю квартиры:

Следует непременно запросить выписку из ЕГРП. Можно даже получить ее самостоятельно, назвав в государственном органе интересующий адрес. Этот документ позволит посмотреть, какие операции осуществлялись с недвижимостью за последнее время. Если имеются обременения, то подобное обязательно будет отображено в официальной бумаге.
Выписка из домовой книги. Рекомендуется требовать расширенный вариант, чтобы можно было посмотреть, кто был прописан в прошлом, и кто зарегистрирован сейчас. Нужно особое внимание обратить на людей следующих категорий: несовершеннолетние, недееспособные, военнослужащие, а также личности, проходящие лечение в психиатрической больнице или находящиеся под тюремным заключением. Потому как, к примеру, если гражданина выпустят из тюрьмы, то он будет иметь законную возможность проживать в квартире, где он зарегистрирован.
Полезно будет опросить соседей по поводу квартиры, прежних жильцов и продавца. Возможно, они знают информацию, которая сразу же изменит решение по поводу приобретения недвижимости. Возможно, бдительным соседям удалось заметить, что данная квартира за год уже не один раз продавалась, что напрямую говорит о том, что сделка нечистая.

Даже проверенных документов будет недостаточно для того, чтобы не переживать по поводу сделки. Конечно, безопаснее будет покупать жилплощадь, которая не менее трех лет в собственности у личности. Но даже в этом случае полезно будет провести дополнительные проверки, которые явно не станут лишними.

Важно ознакомиться со списком наследников, а также уточнить, в каких родственных отношениях состоял преемник с усопшим. Если недвижимость продает гражданская жена, то есть риск, что скоро объявятся какие-нибудь члены семьи: дети, родители, сестры и братья усопшего. Однако если имущество унаследовал единственный ребенок, и больше претендентов из первой очереди нет, то тогда риск утратить недвижимость минимален.

Обязательно нужно потребовать паспорт продавца, причем следует выписать из него данные. Рекомендуется обратиться в паспортный стол, чтобы убедиться, что такой документ, действительно, существует. Потому как гражданин может представить подделку, и потом даже невозможно будет его найти и призвать к ответу.

Также стоит попросить свидетельство о смерти наследодателя. Потому что бывает, человек не умирал, а уехал в длительную командировку или отправился на лечение. А недобросовестный родственник за это время попробует обмануть покупателей и продать недвижимость при живом владельце.

Если все-таки приходится покупать недвижимость, отданную в наследство, то тогда не следует спешить подписывать документы. Нужно тщательно прочитать договор купли-продажи и убедиться, что все люди, имеющие права на квартиру, согласны с проведением сделки. Также не стоит соглашаться вписывать ненастоящую сумму, иначе в экстренной ситуации деньги через суд не удастся вернуть. Не лишним будет обратиться к юристу, чтобы тот проследил за чистотой сделки и подлинностью документов. Все перечисленные действия позволят обезопасить себя от мошенников и свести к минимуму вероятность лишиться приобретенного имущества.

kvadmetry.ru

Подводные камни квартир по наследству и что следует знать при их покупке

Наследники могут продавать полученное имущество сразу после его оформления на свое имя. Однако покупка таких объектов имеет свои подводные камни. Квартира по наследству — это не самый лучший вариант для приобретения.

Впрочем, когда речь идет о сделках с недвижимостью, риск есть всегда. Чего нужно опасаться и на что обращать внимание при покупке жилья, полученного по наследству, рассмотрим в нашей новой статье.

Содержание статьи

Какие есть опасности

Чтобы не встретиться с мошенниками и не остаться без денег и жилплощади, нужно заранее знать, с чем можно столкнуться при покупке вторичного жилья:

внезапно объявившиеся наследники. На принятие доли отводится срок в полгода со дня смерти. Затем принявшие становятся собственниками своих частей. Но не всегда в этот период объявляются все претенденты на наследство. Если потенциальный преемник не писал отказ и имеет уважительную причину, он может восстановить пропущенный срок через суд. Этот же суд признает недействительными все последующие сделки с имуществом и признает новое соотношение долей между преемниками. А если квартира уже продана? Закон не запрещает отнять квартиру у покупателя и вернуть права на нее наследникам. А вот полученные от сделки деньги забрать будет гораздо сложнее;
если планируется покупка квартиры по наследству, оформленной менее 3 лет назад, риски для покупателя еще выше. 3 года со дня вступления в наследство — тот период, когда родственники могут затребовать через суд передел наследства. Раздел наследства может быть инициирован по разным причинам. По истечении этого периода иски, связанные с перераспределением наследственной массы, менее вероятны;
квартира, полученная продавцом по завещанию, тоже должна быть тщательно проверена, особенно в первые 3 года владения. Завещание может быть оспорено законными наследниками, если они соберут и предоставят доказательства. Автор завещательного распоряжения мог написать его, находясь в неадекватном состоянии или под давлением. Срок исковой давности по оспариванию завещаний — до 3 лет со дня открытия наследства.

Как избежать проблем

Не стоит сразу отказываться от покупки квартиры, полученной в наследство. Что следует знать и на что обращать особо пристальное внимание:

сроки вступления в права наследования. Чем дальше этот день от дня покупки, тем меньше рисков. Квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет, не смогут стать предметом иска по разделу имущества, по оспоренному или признанному ничтожным завещанию и т.д. Сделки по квартирам, унаследованным 10-12 лет назад, практически лишены опасности появления потерянных правопреемников. Даже если это случится, скорее всего, суд встанет на сторону покупателя и не будет отменять сделку купли-продажи, а ограничится назначением выплаты компенсации за долю. Компенсацию будут выплачивать другие наследники, и покупателя эта проблема не коснется;
наследственная масса, частью которой была квартира. Сколько было наследников, каким образом была получена квартира (по закону или завещанию), как происходил раздел (долями или объектами в натуре). Бывают случаи, когда покупатель получает действительно исчерпывающую информацию о наследодателе и его потомках. Тогда становится понятно, что на наследство больше никто претендовать не будет. При таком «расследовании» можно и найти возможных претендентов, например, жену, с которой умерший давно не жил, но не расторгал брак. Возможно, она, как только узнает о смерти супруга, захочет отсудить свою часть наследства;
достоверность сведений в документах. Это универсальный совет, который поможет обойти многие подводные камни не только при покупке унаследованной квартиры. Проверять и перепроверять все бумаги на соответствие персональных данных, номеров свидетельств, дат, сумм.

Читайте также о том, какой документ подтверждает право собственности на квартиру.

Схемы мошенников

В сфере недвижимости работают одни и те же схемы на протяжении многих лет. На уловки мошенников люди попадаются по незнанию вопроса. Поэтому основные схемы, связанные с покупкой полученной по наследству квартиры, нужно знать:

подделка бумаг. Завещательное распоряжение здесь стоит на первом месте. О том, является ли оно настоящим, нужно поинтересоваться у нотариуса, который его составлял: у него тоже хранится экземпляр, а также есть запись в реестре. Поддельные договоры и документы из регистрационной палаты тоже встречаются. Всю информацию о пути получения квартиры продавцом можно узнать в Росреестре;
продажа по генеральной доверенности. Следует сразу отказаться от такой сделки, на которой не присутствует владелец квартиры. Мошенники, пользуясь доверчивостью пожилых людей и оказывая им финансовую поддержку при жизни, сразу после их смерти умудряются продать недвижимость. Сейчас такие схемы практически не встречаются, потому что любые сделки с квартирами нужно проводить через нотариуса. Но все же лучше быть начеку.

Как обезопасить себя

Чтобы проверить квартиру на «чистоту», нужно проявить бдительность:

выписка из ЕГРП. Этот документ можно заказать в Росреестре или через МФЦ. В нем можно найти информацию о последних владельцах (с 1998 года и до дня получения выписки), имеющихся обременениях и т.д. Нужно сравнить данные о владельце с данными продавца;
сведения из нотариального кабинета. В свидетельстве о наследстве указан нотариус, выписавший бумагу, и его координаты. Чтобы сделка прошла успешно, нужно сходить к этому нотариусу и поинтересоваться наследственным делом: сколько всего родственников претендовало на имущество, от скольких есть отказы или принятия и возможно ли возникновение новых наследников;
сведения из домовой книги. В управляющей компании, к которой относится приобретаемая квартира, выдадут по запросу выписку о прописанных.

Лучше все документы заказывать и получать лично, не доверяя бумагам, которые предоставит продавец. Если он убеждает, что, например, выписка из ЕГРП вам не нужна, она стоит денег, а он ее уже заказал и предъявляет, то лучше не иметь никаких финансовых дел с этим человеком. Также стоит задуматься и все перепроверить, если цена на квартиру значительно ниже рыночной.

Важно! Срочные продажи недвижимости — гораздо более редкое явление, чем можно представить.

Заключение

Покупка квартиры у человека, который получил ее по наследству, — это ответственное дело, требующее внимательности и дотошности покупателя. Чтобы в будущем не быть вовлеченным в чьи-то родственные взаимоотношения, постарайтесь получить как можно больше информации до покупки. И не забудьте указать в договоре купли-продажи реальную стоимость, чтобы в случае возникновения проблем возвращать именно ее.

Покупка квартиры переданной по наследству подводные камни

» Наследование обязательств 23 августа 2018 года

Риски при покупке квартиры у наследников

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство. Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю. Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Самые распространенные проблемы

Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно.

Наследники могут:

Находиться за границей

На лечении в другом городе

Служить в армии

Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта

Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным . Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом . Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ . Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.

Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.

И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников . Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников . Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя . так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

На что готовы пойти мошенники?

Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупать ли наследственную квартиру?

Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец - один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму . Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование . когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи,

blankdok.ru