Оплата ДДУ: основные правила и рекомендации. Дду стоимость

платеж векселем или наличными и как дольщику доказать факт внесения суммы по договору долевого строительства

В поисках доступной покупки жилой площади рассматриваются всевозможные варианты. Некоторые люди находят выход в приобретении жилья путем оформления договора долевого участия (дду), который является подходящим решением. Не секрет, что готовое жилье в сданных к эксплуатации строениях «кусается» по цене. Поэтому люди стараются найти застройщиков собирающихся или уже начавших процесс строительства многоэтажных зданий, чтобы заключить договор долевого участия.

Соответственно у дольщиков возникнет вопрос как будет осуществляться оплата ДДУ? От застройщиков иногда поступают предложения покупателям новостроек произвести полностью выплату денежных средств в процессе составления договора. Что делать в таких случаях? Законны требования застройщиков?

Что говорит закон

По существующему негласному правилу стоимость квартиры становится дешевле если договор долевого участия, заключить на начальном этапе строительства, пока выкапывается котлован. В конечном итоге каждому хочется иметь какую-либо выгоду. Но иногда дешевизна приобретения может принести множество хлопот предполагаемому владельцу. Существует риск в покупке строящейся жилплощади, какой-то этап строительства запросто может обернуться долгостроем.

Если определились с застройщиком и будущей квартирой, можно приступать к оформлению бумаг. Дольщики должны знать, законодательством 214 — ФЗ с четкостью определенно, что по ДДУ оплата производится после регистрации данного документа в Росреестре. Но никак не наоборот, согласно закону:

Заключают договор ДДУ;
Производят регистрацию;
Перечисляют средства.

Расчет можно производить любым удобным для дольщика способом, наличными деньгами, на расчетный счет застройщика, аккредитивом.

Какие виды приобретения жилья могут предложить «честные» застройщики?

Данные виды покупки квартир больше всего выгодны продавцу, но никак покупателю. Это:

продажа векселей;
заключение договоров предварительной купли-продаже жилых помещений.

Первый вариант предлагает покупателю купить вексель по цене квартиры, что впоследствии подразумевает обмен ценной бумаги на кров над головой. По факту покупатель «клюнувший» на вексельную схему приобретения жилья в новостройке, становится обычным финансовым кредитором застройщика и юридического права на будущую жилую площадь не имеет. При этом уплаченные средства за вексель не попадают под индексирование, а инфляцией «съедается» его стоимость.

Цена на недвижимость возрастает, обгоняя размер суммы, которая должна вернуться застройщиком покупателю при выплате векселя к примеру, через год. Практикой отмечено не мало случаев, когда людьми приобретались квартиры по вексельной схеме, которые заселяясь в новостройку не могли долгий период времени зарегистрировать право собственности на жилье.

Поэтому юристами отмечается, что покупка квартиры по векселю – это «серая схема» полулегальное действие, только договор долевого участия может обезопасить хоть как-то покупателя от недобропорядочных застройщиков.

Второй вариант предлагает заключение договоров предварительных купли-продаже квартир. Заключая его, покупатель обязан внести сто процентную предоплату за жилище и ждать окончания строительства. Как произойдет сдача дома компанией застройщика оформляется квартира на себя, и по договору затем передается покупателю.

К сожалению, не редки случаи, когда передачи жилья по векселю, договору купли-продажи совсем не случались, судебные разбирательства в данных делах рассматриваются годами.

Плюсы от заключения договора долевого участия

При заключении ДДУ граждане автоматически попадают под защиту Федерального Закона. Поэтому к преимуществу такого договора можно отнести следующее:

Покупателю, будущему дольщику, застройщиком предоставляется вся информация, касающаяся строительства. Это проектная декларация, изменения в ней, вся разрешительная документация в которую входит право на ведение строительства многоквартирного строения, также правоустанавливающие бумаги на владение или аренду данного земельного надела.
Застройщик ставит дольщиков в известность при планировании продавать жилье по ДДУ.
Участники долевого строительства получают фиксированную цену за приобретаемое жилище, по закону у застройщика нет права требовать повышение цены.
Без согласия дольщиков компания ведущая строительство не сможет изменить проект постройки, убрать этаж или добавить строение.

В договоре прописываются все правила ведения строительных работ, дата окончания строительства, гарантийные обязательства застройщика.
Если в договоре прописан пункт требования неустойки с застройщика с указанной суммой, то скорей всего покупатель ее получит, так как это подтверждено законом.

Стоит отметить, что расторгнуть договор по желанию одной из сторон не получится, для этого должны быть веские основания, которые заложены в договоре и ФЗ.

Также застройщики неохотно дают рассрочку на приобретения жилья, самый большой выделяемый на оплату по дду срок 6 месяцев. Покупателю в таком случае придется оформлять ипотечный заем, но это станет возможным если у новостройки есть аккредитация в банке обращения.

При сравнении приобретения данного вида жилья с ипотекой можно найти в последней положительные качества. В частности – это уверенность, что квартира у человека уже есть, после оформления всех бумаг, а эту жилплощадь надо ждать пусть и по оговоренному сроку.

По ДДУ предусмотрены все нюансы и дольщик застрахован от неприятностей, но в случае инфляции застройщик может обанкротиться или предложить гражданам внести нужную сумму для продолжения строительства, что является не законным действием, и как быть дальше?

Обязательные пункты

Федеральным законодательством предъявляются жесткие требования ко всем участникам ДДУ. Нужно соответственное содержание документов, механизма заключения и исполнения договора. Их исполнение находится в интересах застройщиков и участников сделки. Договор должен содержать:

Полное имя, фамилию, отчество. Данные паспорта с указанием даты выдачи, адрес прописки. В дальнейшем покупатель именуется Дольщиком или Инвестором.
Данные юридического лица, занимающегося строительством с указанием реквизитов, ссылкой на устав, сведений о директоре компании. По договору он именуется Застройщиком.
В строке «предмет договора» указывается, что перед данным застройщиком есть обязательства, заключающиеся в передаче жилья инвестору согласно ФЗ N214. Это подтверждение реальности оформления ДДУ.
Описание отличительных черт многоквартирного дома. Количество этажей, балконов, лоджий, адрес.
Характеристику будущей квартиры. Это указание этажа, площади, планировки.
Цену квадратного метра и полностью квартиры. После приема жилья и обмера его работником БТИ, владелец будет знать точную площадь квартиры. При получении лишних квадратов происходит доплата застройщику, если не хватает метров доплачивают инвестору.

Гарантийное обязательство от застройщика минимальный срок пять лет, на качество инженерных и коммуникационных работ три года.

При заключении такого рода договора желательно присутствие юриста, чтобы проконтролировать правильность внесения всех данных и как-то обезопасить себя от двойных продаж застройщиков.

metr.guru

Цена договора долевого участия в строительстве : Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте – О.Ю. Скворцов : Книги по праву, правоведение

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Под ценой договора долевого строительства подразумевается размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства. Закон устанавливает, что в качестве платежного средства могут выступать только денежные средства. Возникает вопрос о допустимости использования в качестве платежного средства по договору иных средств оплаты (например, векселей, иных ценных бумаг, услуг, имущества и т.п.). Представляется, что буквальное толкование комментируемой нормы позволяет сделать вывод о недопустимости использования неденежных средств для оплаты строительства и услуг застройщика по договору долевого строительства. В то же время допустимо определение цены как в рублях, так и в иностранной валюте, однако при условии, что оплата производится в рублях по установленному сторонами курсу.

Цена договора долевого участия в строительстве является твердой. Это означает, что она может быть изменена только соглашением сторон. Указанное правило оказывается весьма важным. Практика свидетельствует, что нередки ситуации, когда общая площадь передаваемого объекта превышает предусмотренную договором. До принятия Закона об участии в долевом строительстве застройщик предусматривал в договоре собственное право увеличить цену передаваемой квартиры соответственно ее размеру. Теперь, как это следует из буквального толкования ст. 5 закона, цена передаваемого жилья является фиксированной и не подлежит увеличению даже в том случае, если размер построенной квартиры превышает тот размер жилой площади, который оговаривался сторонами при заключении договора участия в долевом строительстве. В то же время перед застройщиком встает весьма трудная задача определить точную цену, которая должна быть закреплена в договоре.

Нередко на застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные со строительством (благоустройство прилегающих территорий, передача части построенного жилого фонда муниципальным властям и т.п.). С учетом того обстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежные средства исключительно на строительство, достаточно затруднительно реализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнении всего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству. Принимая во внимание, что слагаемые цены по договору (а таковых слагаемых всего два - сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) сводятся к затратам и вознаграждению, представляется невозможным, чтобы застройщик выполнял и традиционно возлагаемые на него обязанности по смежным со строительством вопросам. В противном случае застройщик не сможет руководствоваться принципом целевого использования средств, либо будет вынужден исполнять возложенные на него "попутные обязанности" за счет денежных средств, направляемых на оплату его услуг.

Как уже отмечалось выше, цена является существенным условием договора долевого участия. В том случае, если в договоре отсутствует условие о цене, договор долевого участия считается незаключенным. Таким образом, в случае, если стороны не укажут условия о цене, то не подлежат применению правила, предусмотренные в п. 3 ст. 424 ГК РФ, которые предусматривают определение цены путем обращения к ценам за аналогичный товар, при сравнимых обстоятельствах обычно взимаемых с покупателя.

Цена по договору участия в долевом строительстве состоит из двух частей - во-первых, как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и, во-вторых, как сумма денежных средств на оплату услуг застройщика. Поскольку Закон об участии в долевом строительстве предусматривает строго целевое использование привлекаемых средств, то на застройщиков возлагается обязанность точно определить размер денежных средств, которые будут непосредственно направлены на создание объекта недвижимости. Равным образом, из договора должно быть определенно ясно, какая сумма поступит заказчику в качестве его вознаграждения.

Закон не предусматривает правовых последствий для ситуаций, когда стоимость работ по строительству объекта недвижимости по независящим от застройщика причинам значительно превысила смету. В этом случае, как представляется, было бы целесообразным введение нормы, аналогичной п. 3 ст. 744 ГК РФ, в которой урегулирована подобного рода ситуация для договора строительного подряда: подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве при невнесении участником предусмотренных договором платежей в установленные сроки регламентирован в п. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве. Застройщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если дольщик нарушает сроки платежа более чем три раза в течение года либо если просрочка платежа составляет более трех месяцев подряд. Эта норма ставит застройщика в достаточно трудное положение. Если несколько участников долевого строительства систематически будут нарушать установленные сроки оплаты, то такое положение может остановить строительство из-за отсутствия источников финансирования. Обусловлено это тем обстоятельством, что к трехмесячному сроку, истечение которого предоставляет застройщику право обратиться в суд с иском о расторжении договора, необходимо приплюсовать и время, необходимое для судебного разбирательства (включая прохождение дела через вышестоящие инстанции). Таким образом, процедура расторжения договора может затянуться на многие месяцы, если не годы. Это самым негативным образом скажется на строительстве и на иных участниках долевого строительства.

За неисполнение участником его обязательства перед застройщиком по внесению платежей, предусмотренных договором, предусмотрена неустойка. Эта неустойка составляет одну стопятидесятую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Таким образом, этот вид ответственности представляет из себя законную неустойку. В то же время, как представляется, этот вид неустойки может быть изменен соглашением сторон. Но изменен только в сторону уменьшения. Обусловлено это тем, что в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ухудшающие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

www.adhdportal.com

Какой вид оплаты по дду лучше

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

«По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст.

Что нужно знать об оплате по дду

Инфо Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:

выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
порядок внесения изменений в пункты договора;
условия досрочного расторжения договора;
название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.

Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры.

Необходимо только на всех этапах проявить некоторую предусмотрительность и внимательность при его заключении. Что же нужно сделать до покупки квартиры? Алгоритм действий При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.

Дду и как происходит покупка квартиры по договору долевого участия (дду)

Этот момент должен быть описан в договоре.

Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве.

Формы оплаты договора долевого участия

Изучение предложенной юридической схемы Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке. Государство на законодательном уровне определило правила финансирования дольщиками строительства многоквартирных домов.

К сожалению, со стороны застройщика законодательные нормы не всегда соблюдаются, в ходу различные варианты хитрых договоров. В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию.

Внимание

Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения. Заключение ДДУ Из всех указанных в предыдущем пункте видов договоров рассмотрим основной – договор долевого участия, как наиболее защищающий дольщика от возможных проблем.

Законом 214-ФЗ определены основные требования к содержанию ДДУ.

Приобретение квартиры по дду: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки

Важно Содержание

1 Что такое ДДУ
2 Алгоритм действий
- 2.1 Выбор новостройки
- 2.2 Изучение и выбор застройщика
- 2.3 Выбор банка
- 2.4 Анализ проектной документации
- 2.5 Изучение предложенной юридической схемы
3 Заключение ДДУ
4 Проведение расчетов по договору
5 Прием-передача квартиры
6 Регистрация прав собственности

Собираясь приобретать новую квартиру, каждый человек хочет произвести эту сделку максимально безопасно для себя. И естественное желание каждого – минимизировать свои затраты.

Это можно сделать единственным законным способом – стать соинвестором застройщика, заключив с ним договор долевого участия. Гражданин становится дольщиком, получающим выгоду в виде готовой квартиры.

Оплата квартиры по дду – подводные камни

Как узнать (как выглядит) зарегистрированный договор ДДУ? На его оборотной стороне должен стоять штамп Росреестра, печать и подпись регистратора, и регистрационный номер. Если же Застройщик не может предъявить ни одного зарегистрированного договора, то возникает риск, что в регистрации ДДУ ему может быть отказано, и тогда Покупателю НЕ следует отдавать деньги на таких условиях. В этом случае необходимо настаивать на том, чтобы оплата квартиры по ДДУ происходила строго по закону, т.е. ПОСЛЕ регистрации этого договора. Соблюдение этого условия избавит Покупателя и от риска двойных продаж по Договорам долевого участия (ДДУ). Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Предварительный договор долевого участия».

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Для участия в подписи акта покупателю потребуется при себе иметь паспорт и свой экземпляр ДДУ. Регистрация прав собственности Имея акт приема-передачи на руках, можно приступать к оформлению прав собственности на квартиру. Этот процесс может быть выполнен как застройщиком, так и самостоятельно покупателем, что будет значительно быстрее. Для самостоятельной регистрации прав собственности потребуются следующие документы:

личный экземпляр ДДУ;
подписанный акт приема-передачи квартиры;
кадастровый паспорт квартиры. Если еще нет его – то необходимо сделать;
госпошлина.

Зачастую это весьма длительная процедура.

zakon52.ru