Поправки в 214-ФЗ: что изменилось с 1 июля 2018 года в работе застройщиков. Изменения в федеральный закон 214 фз вступающие с 1 января 2018г

Поправки в 214-й закон о долевом участии в строительстве

Делайте ваши ставки: NSP открывает тотализатор! Удастся ли отсрочить апокалипсис?С 1 июля вступают в силу радикальные изменения в 214-ФЗ. (Принцип «Один объект — один застройщик», переход на проектное финансирование, эскроу-счета и пр.) Участники рынка считают, что реформа приведёт к коллапсу, а обманутых дольщиков станет больше. И подготовили поправки к поправкам. Как вы считаете, пойдёт ли власть на смягчение правил? Какие пункты предстоящих перемен представляют собой наибольшую угрозу и почему? Ньюсмейкеров, чьё мнение окажется ближе всего к реальности, ждёт приз. Какой — скажем после 1 июля, когда разберёмся сами!

Дмитрий ПАНОВ, генеральный директор ГК «Доверие»:– Благодаря активному участию Петербурга и других регионов в подготовке законопроектов о пересмотре поправок, вступающих в силу с 1 июля 2018 года, у строительной отрасли есть шанс на выживание. По оценкам Центрального экономико-математического института РАН, в случае принятия поправок к 214-му закону отрасль могла бы недосчитаться больше трети крупных застройщиков.На весенней сессии Госдума планирует рассмотреть предлагаемые законопроекты, однако что будет принято, а что отклонено, прогнозировать сложно. С высокой степенью вероятности можно предполагать отмену наиболее спорного нововведения — правила «Один застройщик — одно разрешение на строительство». Именно оно может нанести наибольший ущерб комплексной застройке и сооружению объектов инфраструктуры в рамках одного проекта. Также, скорее всего, будут одобрены поправки в части допущения займов от аффилированных лиц (а не только целевых кредитов уполномоченных банков). Вероятно, будут приняты послабления для достройки проблемных объектов — сохранятся старые нормы и правила, действовавшие до принятия этих поправок.Новые кураторы отрасли готовы слушать и слышать строительное сообщество, которому на практике предстоит выполнять поставленную президентом задачу: выйти к 2024 году на ввод 120 млн кв.м жилья ежегодно.

Надежда КАЛАШНИКОВА, директор по развитию компании «Л1»:– О смягчении правил говорят уже сейчас: отказ от «долёвки» решили передвинуть с 2021 года, как собирались изначально, на 2024-й. Но шансы на то, что правительство полностью откажется от своих планов, невелики.Наибольшим ударом станет переход на проектное финансирование. Проценты по кредитам для бизнеса у нас в стране весьма высоки, а собственными средствами на строительство располагают единицы. Небольшие компании будут вынуждены вообще уйти с рынка, что снизит конкуренцию. Всё это неизбежно приведёт к росту цен.Перенос сроков отмены долевого строительства может служить хорошим знаком: возможно, за это время представителям бизнеса удастся внести «поправки к поправкам» и тем самым минимизировать негативные последствия новых правил.

Вадим РУКОМОЙНИКОВ, руководитель юридического отдела холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге:– На днях в правительстве уже заявили, что поправки в реформу долевого строительства могут быть приняты до 1 июля. На наш взгляд, это будут далеко не последние коррективы, так что паника вокруг нововведений кажется преувеличенной. Во-первых, на апробацию новых правил правительство заложило переходный период как минимум до 1 января 2021-го. Во-вторых, многие застройщики уже сейчас подготовились и постарались получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы ещё какое-то время работать по старым правилам.По нашим данным, среди прочего сейчас рассматривается изменение нормы «Один объект — одно разрешение на строительство», которая вызывала много вопросов. Её могут скорректировать для проектов комплексного освоения территории, когда невозможно, к примеру, построить тот или иной соцобъект на прибыль только с одного дома, что в принципе делает невозможной полноценную комплексную застройку. Кроме того, по новым правилам с 1 июля застройщики обязаны иметь единственный счёт в определённом уполномоченном банке и получать одобрение финансового института по каждой статье расходов. Банки сами будут определять, считать расходы целевыми или нет, за неимением чётких критериев любое решение будет довольно субъективным. Нагрузка на банки увеличится в разы, к чему они могут быть просто не готовы. В итоге введение чрезмерного контроля может повлечь за собой задержки строительства и увеличение затрат застройщика.Много вопросов в теме проектного финансирования. Пока нигде официально не зафиксировано, что застройщики получат ставки ниже существующих на рынке. Если же переходить со средств дольщиков — по сути «бесплатных» — полностью на банковские кредиты, очевидно, что это повлияет на стоимость жилья и его доступность для конечного покупателя.

Сергей ИСАКОВ, руководитель отдела новостроек «ЮРИНФО-Недвижимость»:– По новой схеме, думаю, работа начнётся с 2019-го или даже 2020 года. На мой взгляд, конечно, нужна отсрочка для введения поправок. Тогда большинство строительных компаний успело бы подготовиться. Однако про изменения в закон разговоры ведутся уже давно. В настоящее время покупательская способность невысока, да и после вступления новых изменений в силу расти не будет. Разве что льготные ставки по ипотеке могут спасти положение.

Сергей МОХНАРЬ, генеральный директор «ПСК-недвижимость»:– 214-ФЗ был разработан ещё в 2004 году, и тогда многие участники рынка также отнеслись к нововведениям скептически. Нужно признать, что закон решил те задачи, для которых создавался. Двойные сделки с квартирами в новостройках практически свелись к нулю, рынок стал более прозрачным и надёжным для покупателя. И жильё стало доступнее. Хотелось бы, чтобы новые поправки в 214-ФЗ сохранили весь достигнутый прогресс и ещё усовершенствовали бы взаимоотношения застройщиков и покупателей.Сейчас велика вероятность переноса даты вступления изменений в силу. Рынок не успел подготовить и наладить систему, по которой застройщики будут работать с банками.Новый глава Минстроя Владимир Якушев известен как один из эффективных губернаторов. Он умеет признавать ошибки и доводить реформы до конца. Так что претворять в жизнь столь непростые законодательные изменения предстоит человеку, у которого есть управленческий потенциал, релевантный опыт и доверие на высшем уровне. Думаю, правительство будет действовать исходя из ситуации. Если она потребует смягчения или отсрочек, то они будут.На нашу деятельность грядущие изменения никак не повлияют: в новом законе нет пунктов, которым бы холдинг «ПСК» не соответствовал. Если говорить о рынке в целом, то, вероятнее всего, они приведут к замедлению темпов строительства и меньшему объёму ввода жилья в конце года. Это связано в первую очередь с тем, что всем участникам: и застройщикам, и банкам — необходимо время на адаптацию к новым реалиям. Банковское финансирование, на которое должны будут перейти все застройщики, безусловно, увеличит себестоимость строительства и приведёт к росту цен на квартиры.

Екатерина ТЕЙДЕР, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:– Рынок сегодня непростой, а такое законодательство только усложняет работу. Небольшим компаниям станет крайне сложно или невозможно реализовать проекты. Привлечённые банковские деньги — гораздо более дорогое финансирование, нежели деньги дольщиков. Поэтому строительный рынок, скорее всего, ждёт некоторое замедление. Уйдут некоторые игроки, кроме самых крупных. Существенный аспект законодательства касается требований к застройщикам, поэтому будет затруднён вход на рынок для новых игроков. Хорошо ли это для покупателей? Монополизм на рынке всегда приводит к росту цен из-за отсутствия серьёзной конкуренции.

Владимир НАБОКИН, генеральный директор ЗАО «Стройкомплекс XXI»:– В преддверии изменений в 214-ФЗ строительные компании стараются приобрести как можно больше участков. Ожидается, что банки понизят ставки. Если этого не произойдёт, цены на квартиры, которые выйдут на рынок после первого июля, существенно возрастут. Сейчас между банкирами и девелоперами идут переговоры. По ипотеке, скорее всего, ужесточатся требования, увеличится число отказов. А на первичном рынке около 70% сделок — ипотечные. Из очевидного: после 1 июля деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах. А при остановке строительства клиенты смогут забрать свои средства из банка. Что же касается покупателей нашего ЖК «Аллегро-Парк», то на них изменения закона не отразятся.

Александр ПЕРМИНОВ, исполнительный директор «Паритет Групп»:– Говоря о поправках к 214-му закону, мы должны признать, что проблема обманутых дольщиков реально существует. По моему убеждению, в 90% случаев люди остаются без квартиры не потому, что их изначально предполагали обмануть. Просто принятая система финансирования далеко не безупречна. И каким бы болезненным ни было изменение существующей практики, его нужно проводить. Признаю, что это может привести к повышению стоимости жилья и даже к тому, что в какой-то момент обманутых дольщиков станет больше. Но это как рецидив болезни, после которого она пойдёт на спад. Вообще, мне очень жалко людей, которые вложили в строящееся жилье последние деньги и не получили ничего. Рушатся судьбы, семьи… Правительство пытается решить эту проблему.

Вера РЯБОВА, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group:– Правительство РФ уже представило своё видение изменений. Законодательная инициатива Минстроя, безусловно, заслуживает внимания. Если Госдума примет эти поправки, они устранят некоторые сложности, с которыми столкнулись бы компании, получившие разрешения на строительство после 1 июля. Однако не стоит, на наш взгляд, оценивать предложенные коррективы как шаг навстречу пожеланиям застройщиков. По существу это своевременное и вызванное практической необходимостью изменение лишь некоторых из наиболее жёстких ограничений. В первую очередь — в отношении общественно значимых проектов комплексного освоения и развития застроенных территорий. Однако магистральное направление нормативного регулирования долевого строительства по-прежнему определяется «дорожной картой» замещения средств граждан банковским финансированием.

nsp.ru

Какие поправки в 214-ФЗ вступили в силу 1 июля 2018 года

Заместитель руководителя юридического департамента по корпоративным вопросам KASKAD Family Наталья Дубина пояснила для читателей Новострой-М, что изменилось после вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 года.

После принятия поправок в 214-ФЗ, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года, схема работы застройщика выглядит следующим образом:

По объектам, в отношении которых разрешения на строительство получены до 1 июля 2018 года, значительная часть требований, вступивших в силу с 1 июля 2018 года, не распространяется. Тем не менее, к ним будет применяться требование о наличии уставного капитала в зависимости от общей площади возводимых объектов капитального строительства. Поэтому тем застройщикам, которые успели получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, необходимо внимательно отнестись к своему уставному капиталу.

По тем объектам, в отношении которых разрешение на строительство еще не получено, необходимо выполнить ряд новых требований, основные из которых: наличие собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости строительства объектов, наличие денежных средств на счете на дату направления проектной декларации в Минстрой в аналогичном размере, наличие опыта у застройщика. Также важно учитывать, что операционные расходы застройщика должны составлять сумму не более 10% от планируемой стоимости строительства объектов.

В случае, если застройщик в добровольном порядке будет использовать для расчетов с дольщиками счета эскроу, то соблюдение вышеуказанных требований, а также уплата взносов в компенсационный фонд и соблюдение требований о целевом использовании средств дольщиков не является обязательным.

Также следует отметить, что с 1 июля 2018 года привлечение денежных средств участников долевого строительства через жилищно-строительные кооперативы теперь возможно только в том случае, если жилищно-строительный кооператив осуществляет строительство на земельных участках, предоставленных ему в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности. Более того, с 1 июля 2019 года расчеты с дольщиками через счета эскроу являются обязательным условием.

Можно отметить, что нововведение только вступило в силу и практика применения новой нормативно-правовой базы еще не сформирована. Тем не менее, уже сейчас можно предположить, что указанные законодательные новеллы, представляя собой дополнительные «барьеры» для застройщика, приведут к уменьшению количества новых проектов и уходу с рынка мелких «игроков», которые не в состоянии обеспечить свое соответствие новым требованиям.

Критика поправок в 214-ФЗ от 1 июля 2018 года

В редакцию BKN.RU пришло письмо от Федора Н., юриста, специализирующегося на сфере долевого строительства. Автор выступил с жесткой критикой закона 175-ФЗ от 1 июля этого года, который вносит изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» Закон полностью меняет правила игры на рынке недвижимости и должен непосредственно коснуться миллионов будущих покупателей новых квартир, по крайней мере в теории. Нам представляется, что профессиональный подробный разбор этого документа будет интересен нашим читателям.

Автор статьи попросил не указывать свое полное имя, поскольку не хочет создавать проблем юридической фирме, сотрудником которой является. Контакты автора есть в редакции.

Я сам являлся участником долевого строительства, при этом имею высшее юридическое образование и по характеру своей работы связан, в том числе, и с долевым строительством многоквартирных домов.

1 июля 2018 года был подписан федеральный закон 175-ФЗ, вносящий изменения в федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…». Принятие этого закона сопровождалось различными выступлениями президента РФ Владимира Путина, говорившего о необходимости сокращения числа обманутых дольщиков, их защиты и пр.

Новый закон 175-ФЗ является «шедевром» юридической техники. Более безобразно, с точки зрения юридической техники, написанного закона я не встречал давно. Если читать и толковать этот закон буквально, то о защите прав дольщиков говорить не приходится. Совсем. Скорее наоборот, закон написан настолько плохо, что буквальное его применение с очевидностью должно породить огромное количество обманутых дольщиков.

И это не голословное заявление. Тем, кто желает и готов немного напрячь голову и вникнуть в то, что я изложу далее, я это с легкостью докажу.

Попрощайтесь с дольщиками

Итак, для начала следует напомнить, что принятый год назад закон 218-ФЗ от 29.07.2017, также вносивший поправки в закон 214-ФЗ, ввел понятие «специализированных застройщиков» – специальных юридических лиц, выполняющих функции застройщиков многоквартирных домов, в отношении которых введено множество ограничений. По сути это специально создаваемые компании с ограниченной правоспособностью, которые не могут заниматься никаким иным видом деятельности, кроме долевого строительства многоквартирных домов. За ними устанавливается специальный контроль и пр. Важно то, что статья 25 закона 218-ФЗ содержала в своей части 3 переходные положения, согласно которым все новые жесткие ограничения, касающиеся специализированных застройщиков, не распространялись на «старых застройщиков», то есть на те юридические лица, которые уже функционировали ранее и получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.

Далее перейдем к самому одиозному.

Сначала видим пункт 7 статьи 7 закона 175-ФЗ:

«7) в статье 25:

а) часть 3 признать утратившей силу».

То есть все переходные положения закона 218-ФЗ отменяются.

Далее читаем переходные положения нового закона 175-ФЗ.

Вначале статья 8 закона 175-ФЗ, части 1 и 2:

«1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона.

2. Абзацы шестой и седьмой подпункта “в” пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу по истечении девяноста дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

То есть весь новый закон вступает в силу сразу с 1 июля, за исключением буквально двух строчек. Фактически и все требования, введенные законом 218-ФЗ, тоже.

Но исключения все же есть. Они описаны в части 7 статьи 8.

Читаем дальше эту самую часть 7 статьи 8:

«7. Положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2-2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года».

Ограничимся пока этим (можно читать только подчеркнутый текст, чтобы не запутаться) и обратимся к части 1.1 cтатьи 3 закона 214-ФЗ.

Она состоит из двух предложений и выглядит теперь так:

«1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее – несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории».

Как явствует из только что приведенных выше норм частей 1 и 7 статьи 8 закона 175-ФЗ, второе предложение этой самой части 1.1 статьи 3 к «старым застройщикам» не применяется в новой редакции, а первое предложение применяется целиком и полностью, так сказать, в полный рост.

Что это значит?

А при буквальном прочтении это значит следующее: с 1 июля 2018 года застройщик может осуществлять строительство с привлечением средств дольщиков только в пределах одного «проекта», то есть либо застраивать один квартал, если у него идет квартальная застройка, либо один земельный участок, если он строит на отдельно взятом земельном участке.

На всех остальных «проектах», которые с первым не связаны единой документацией по планировке территории (в других районах города, в других населенных пунктах), этот «старый застройщик» дольщиков больше привлекать не может. Он обязан прекратить их привлечение на других проектах. На каком проекте продолжать, а какие проекты остановить, застройщик, видимо, может выбрать сам. Но это сути дела не меняет. Выходит так, что все крупные застройщики, у которых одно юридическое лицо – крупное, надежное, с большими средствами – одновременно строило несколько жилищных проектов в разных местах, должны одномоментно перестать привлекать деньги дольщиков на всех проектах, кроме одного!

Возникает вопрос: за счет каких средств должны эти «старые застройщики» достраивать остальные проекты? А ведь они должны их достроить, потому что они уже начали там продажи, уже привлекли дольщиков, у них есть перед этими дольщиками обязательства.

На что завершить стройки?

Наверное, предположите вы, застройщики, вынужденные отказаться от привлечения дольщиков на всех своих проектах, кроме одного, могли бы привлечь кредиты для строительства домов, завершить стройки, а потом продать готовые квартиры. И окажетесь неправы, потому что наша власть и тут преподнесла сюрприз.

А сюрприз этот таков.

Оказывается, есть в законе 214-ФЗ (в его новой редакции, вступившей в силу с 1 июля 2018 года) еще и пункт 6 статьи 18, который в новой редакции звучит так:

«6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 71 настоящей статьи».

Сразу приведем названную часть 7.1:

«7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги».

Сразу добавим, что согласно пункту 7 той же статьи 18 застройщик не вправе привлекать кредиты, за исключением целевых кредитов на строительство многоквартирных домов, к строительству которых привлекаются дольщики.

Что мы видим? А то, что, оказывается, застройщик, выбрав согласно части 1.1 статьи 3 один проект для привлечения дольщиков из всех, которые у него есть, остальные не вправе достраивать. Потому что это «иная деятельность», запрещенная пунктом 6 статьи 18 закона 214-ФЗ, если к тому строительству дольщики не привлекаются. И кредит на завершение строительства он привлечь тоже не вправе в силу части 7 статьи 18 закона 214-ФЗ.

Более того, он даже не может продавать квартиры в готовых домах в силу совокупности норм частей 6 и 7.1 в им же построенных многоквартирных домах. Почему-то он может продавать в них только нежилые помещения и машино-места. А вот готовые квартиры не может.

Интересно, что никаких особых норм, касающихся неприменения частей 6-8 статьи 18 к «старым застройщикам» закон 175-ФЗ не содержит. Наоборот, в части 7 статьи 8 сказано так:

«…статьи 18-18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей».

То есть, в частности, части 6 и 7.1 статьи 18 применяются к «старым застройщикам», это указано прямо. А особенностей там мало. Эти особенности установлены в части 8 той же статьи 8 и касаются только переходных положений о порядке открытия специальных банковских счетов застройщиков «старыми застройщиками», на которые они должны будут теперь принимать деньги дольщиков, и банковского контроля за расходованием средств с этих счетов.

В итоге получается, что все крупные застройщики, у которых одно юридическое лицо одновременно строило несколько жилищных проектов в разных местах и продавало готовые квартиры в построенных им же домах, должны одномоментно заморозить все стройки, кроме одной. Перестать привлекать деньги дольщиков на всех проектах, кроме одного, дольщиков на остальных проектах оставив с «недостроем». А потом вернуть им деньги, заплатить драконовские неустойки, не суметь компенсировать эти выплаты за счет продажи квартир в построенных домах или хотя бы за счет банковских кредитов, в итоге обанкротиться и породить новую армию обманутых дольщиков.

Честно сказать, подобные нормы иначе как бредом сумасшедшего трудно назвать.

И ведь в законе 218-ФЗ от 29.07.2017 была норма о том, что соответствующие положения части 1.1 статьи 3, частей 6, 7 статьи 18 не применяются к «старым застройщикам», чтобы они смогли спокойно достроить все начатые ими дома. Предполагалось, что они будут применяться только к вновь создаваемым «специализированным застройщикам» в отношении строек, где разрешения на строительство получены будут после 1 июля 2018 года.

Что же сделали теперь? Взяли и применили практически все переходные нормы к «старым застройщикам» без разбора.

Кому хотели помочь? Кого хотели спасти? Если хотели защитить дольщиков, то вышло точь-в-точь по легендарному Виктору Степановичу Черномырдину: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».

Палата двоечников

Есть тихое подозрение, что «не хотели» так написать. Не хотели так резко закрывать бизнес «старых застройщиков» и тем самым плодить новые армии обманутых дольщиков. Просто не получилось нормально написать. Ну не умеют в Государственной Думе писать законы нормально. Причем чем дальше, тем с этим все хуже и хуже. Складывается ощущение, что законы пишут студенты-двоечники.

Самое удивительное, что второй раз наступают на одни и те же грабли. Ведь закон 218-ФЗ тоже принимался в спешке, без проработки его профессионалами, писался «на коленке» в последний момент. И когда он вышел, у профессионалов рынка волосы дыбом встали, тут же стали писать, что если применять этот закон буквально, то строительство жилья можно похоронить. Более умные люди, к примеру, г-жа Валентина Матвиенко, признали, что есть «косячок», надо бы доработать закон и прислушаться к мнению профессионального сообщества. А менее умные, в том числе отдельные писавшие закон депутаты, у которых за плечами только церковно-приходская школа, но которые считают себя единственными и непревзойденными профессионалами в области долевого строительства, не признали. Но все же доработать решили. И ведь был год на доработку! И что в итоге? В итоге опять закон появился в окончательном виде в самый последний момент. Финальный текст вышел буквально за день до последних двух заседаний Думы, и был вообще не глядя принят в общей пачке законов в последние два дня весенней сессии абсолютно безДумно. Результат описан выше.

Такая защита не нужна

Мне как дольщику такая защита моих прав не нужна. Я хочу, чтобы «старые застройщики» спокойно достроили все начатые ими дома, не бросали стройки и меня не оставляли с «недостроем». И как теперь со всем этим жить, непонятно. Остается надеяться только на то, что хотя бы применять этот закон на практике будут более здравые люди, чем те, кто его писал. Ведь в данном случае, когда ситуация доведена до абсурда, на самом деле остается применять закон только путем толкования его с точки зрения здравого смысла и общей логики, а не буквально. Также будем рассчитывать, что одиозные положения этого закона все же быстро поправят. А их на самом деле куда больше, чем тут приведено.

Например, вновь добавленная часть 1.2 статьи 3 закона 214-ФЗ кроме истерически-гомерического смеха ничего не вызывает:

«1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Федерального закона».

«Часть 4 настоящей статьи» говорит о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для долевого строительства жилья при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд защиты прав дольщиков.

Выходит буквально, что с 1 июля 2018 года все застройщики должны и взносы в фонд платить, и деньги дольщиков только на эскроу-счета принимать. Нигде не сказано, что часть 1.2 статьи 3 каким-то особым образом применяется.

При этом, однако, в том же законе есть часть 4 статьи 15.4, которая гласит абсолютно противоположное:

«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (с привлечением денег дольщиков через эскроу-счета – прим. автора), требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 11, пунктами 11-18, пунктом 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5-7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18-18.2 настоящего Федерального закона, не применяются».

Да еще есть и часть 5 статьи 8 закона 175-ФЗ, где говорится о том, что привлечение денег дольщиков только через эскроу-счета становится обязательным только в отношении таких проектов, где договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Так что вновь «нестыковочка». Но тут уже ошибка настолько очевидна (просто забыли поставить союз «или» между пунктами части 1.2 статьи 3), что можно уже даже не менять, и так понятно, что это все виноваты студенты-двоечники, писать законы не умеют. А депутаты – они что ж, они ни при чем, они о вечном думают.

www.bkn.ru

Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года | ЖК Новая Заря Сочи - официальный сайт

Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года

Проблемы с участием в долевом строительстве жилья существуют не первый день. Однако именно в последнее время все чаще в качестве оптимального решения этих проблем представители власти предлагают полностью запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия.

И хотя столь радикальных изменений в законодательстве пока что не было, в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым смогут далеко не все из них.

В этом году (с 1 июля 2018 года) Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года, и принятые законодателем меры направлены на совершенствование действующего регулирования, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение градуса социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов. Как известно, спектр проблем в данной сфере широк: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Причем проблемы эти имеют место практически во всех регионах страны. Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства.

Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство. Рассмотрим поправки, имеющие существенное значение для участников данного рынка.

Новые требования к застройщику, согласно изменений Федерального закона № 214-ФЗ, вступающих в силу с 01.07.2018 года.

Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.

В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».

Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.

Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство».

Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.

Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.

Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.

С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.

Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.

Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками — теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.

Повышаются требования и к информационной открытости застройщика.

На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.

Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.

Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.

Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.

В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

xn-----6kcbh6aj7ajgun3f6ee.xn--p1ai

Поправки в 214-ФЗ, которые вступают 1 июля, приведут к затовариванию «первички» некачественными проектами

Последствия вступления в силу поправок в 214-ФЗ скажутся на рынке новостроек только через несколько лет. Однако они могут оказаться печальными. «Первичку» ждёт затоваривание, причём некачественными проектами.

О том, как будет жить рынок после 1 июля, рассуждали участники делового завтрака, который организовали Комиссия по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти, а также партнёры конкурса «Доверие потребителя». Один из модераторов мероприятия, заместитель председателя комиссии Олег Островский отметил: многие участники рынка рассчитывали, что в марте-апреле будут рассмотрены поправки в 214-ФЗ, которые смягчат требования к застройщикам. Однако этого не произошло, и законодательная интрига сохраняется.Масла в огонь подлил сомодератор, генеральный директор CРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. По его словам, недавно в Совете Федерации обсуждали поправки, подготовленные строительным сообществом Петербурга. «В сухом остатке — к сожалению, как отдельный законопроект этот документ в работу не пойдёт. Это печально, поскольку мы предлагали пять очень важных изменений, которые позволят рынку нормально работать. Сенаторы решили поддержать поправки Минстроя, которые пока никто не видел», — сообщил Алексей Белоусов. Представители Минстроя озвучили свои основные идеи, но на слух оценить их невозможно: понять, насколько эффективными будут поправки, реально, только оценив юридическую сторону документа, а его нет. Когда он появится, у застройщиков останется очень мало времени, чтобы предложить какие-то корректировки: до каникул Госдумы — меньше месяца.

Революции не будет

Тем не менее, по мнению Алексея Белоусова, результаты работы строительного комплекса Петербурга показывают, что с 1 июля ничего не поменяется: «Наверное, ничего не изменится и в 2019-м, и в 2020 году. Хотя бы потому, что разрешений на строительство получено года на четыре вперёд. Это значит, что до вступления в силу предложений президента РФ о переходе на проектное финансирование серьёзных изменений на рынке ждать не стоит. Эта задача будет реализована, но опасаюсь, что опять в режиме спецоперации: изменения внесут в последний день работы Госдумы, и мы узнаем о нюансах закона уже после его принятия». Г-н Белоуслов полагает, что некоторые проекты придётся видоизменять, и, возможно, застройщикам предстоит перейти на работу по новому законодательству. Но учитывая земельные запасы, революции на рынке не случится.По словам исполнительного директора РГУД Елены Бодровой, нынешняя версия 214-ФЗ делает невозможной помощь обманутым дольщикам. Застройщики не смогут пойти навстречу властям и передать им часть квартир в своих проектах. Прежде на это можно было просто пожертвовать часть прибыли. Теперь запрещено. Станет невозможным и комплексное освоение территорий в регионах. «Чиновники разрешили тратить средства дольщиков на строительство социальных объектов, но только если потом их передадут региону. Но «дарить» садики и школы, не теряя рентабельности, можно только в Петербурге и Москве. Уже в Ленобласти это под вопросом, не говоря о других субъектах РФ, где спрос на жильё не такой большой», — рассуждает Елена Бодрова.

Количество погубит качество

По словам Олега Островского, за первый квартал 2018 года застройщики получили в пять раз больше разрешений на строительство, чем за тот же период 2017-го. Это подтверждают и в Комитете по строительству. Компании не только получают разрешения, но и вдвое чаще обращаются за «заключениями о соответствии». А в Росреестре фиксируют всплеск регистраций первых договоров долевого участия на разных объектах. «Сегодня до 30% жилья в сданных домах остаётся непроданным. А что будет, когда эти разрешения пойдут в дело? Держать их в кармане экономически невыгодно», — недоумевает Олег Островский.Свою версию предложил генеральный директор ООО «Петрополь» Марк Лернер. Он полагает, что сформированного запаса хватит года на четыре: «Проекты с разрешениями, полученными после 1 июля 2018 года, будут единичными. С ними станут выходить небольшие застройщики, которые не могли создать резервов. Или землевладельцы, не успевшие оформить все документы: в госстройнадзоре колоссальная очередь. При этом многие собственники участков форсируют получение разрешений, не уделяя особого внимания качеству проектов, квартирографии, планировочным решениям. Я уже видел несколько проектов, от которых был в ужасе. При нынешней конкуренции браться за их реализацию — это безумие и самоубийство».Г-н Лернер согласен, что «мариновать» разрешения годами компании не будут, и опасается, что весь этот объём за год-полтора окажется на рынке, и это приведёт к колоссальному затовариванию. «Уже сейчас, без дополнительного выброса предложения, в год продаётся около 3 млн кв.м жилья в новостройках, а строится 6-8 млн кв.м. Раньше на одну квартиру был один покупатель, а сейчас на одного покупателя две квартиры. Причём граждане не торопятся, ждут снижения ставок по ипотеке. Так что финансовое положение застройщиков будет сильно ухудшаться в ближайшие год-два, и не все выживут», — прогнозирует Марк Лернер.С ним согласен и начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Из-за большого предложения резкого роста цен не будет, как и их падения, которого ждут покупатели. Застройщики между молотом и наковальней: с одной стороны — низкий платежеспособный спрос, а с другой — растущая себестоимость. В Петербурге, например, уменьшена максимальная этажность и коэффициент застройки территорий, на застройщиков ложатся затраты на социальную инфраструктуру. Всё это уменьшает маржу, но до бесконечности это продолжаться не может — не все добегут до финиша. А уход с рынка даже одного застройщика отражается на всех: растёт недоверие покупателей к отрасли в целом». По словам Николая Гражданкина, далеко не все смогут строить за счёт кредитов и потом в сжатые сроки продавать готовые квартиры, возвращая банку проценты. «Готовое жильё будет дороже, и реализуя его, мы будем конкурировать ещё и со вторичным рынком. Мы с удовольствием будем строить по 120 млн кв.м жилья в год, но кто их купит? Надо поддерживать покупателей. Если будет платежеспособный спрос, мы построим столько, сколько нужно», — предлагает г-н Гражданкин.

Банки наготове

Банки готовятся работать по новым правилам, но тоже ждут разъяснений от законодателя. Например, «Санкт-Петербург» уже полтора года занимается эскроу-счетами. «Пока мы запустили эту схему на вторичном рынке, чтобы понять, как это работает. Физлицо может открыть такой счёт (пока бесплатно) и провести сделку. Раньше для этого использовали банковскую ячейку, но за этот год оформлено всего 10 ячеек, а все остальные сделки идут уже через эскроу-счета. Инструмент оказался очень востребованным, он даёт дополнительные гарантии гражданам, например, страхование средств АСВ», — рассказывает руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка Екатерина Синельникова. Однако адаптировать эту схему для работы с застройщиками и дольщиками оказалось непросто: правила не раз менялись, и некоторые нюансы остаются непонятными. Однако застройщиков приглашают ознакомиться с этим продуктом, использовав его вместо аккредитивов. «Эскроу-счёт — замечательный механизм, если им правильно пользоваться. Можно проводить «цепочки», выбывание, давать рассрочки, но, например, удобные для всех условия раскрытия эскроу-счетов должен дать законодатель», — поясняет Екатерина Синельникова.Начальник отдела по малому и среднему бизнесу Северо-Западного филиала ОАО «АКБ «Росбанк» Михаил Тимофеев говорит, что его банк также готовится к работе с эскроу-счетами, но ждёт, пока будут прописаны чёткие нормативы. Он отмечает, что не у всех застройщиков есть средства на «упаковку» проекта. Не все могут убедить банки, что у них есть на проект 20% собственных средств. Пока финансовые организации не готовы давать деньги, если у застройщика есть только участок.

Мнения экспертов

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:

– Если требование «одно разрешение — один застройщик» останется, то создание «дочек» не станет значительной проблемой для застройщиков. Есть различные варианты подтверждения опыта. В частности, учитывается опыт в качестве генподрядчика. Для этого необходимо будет предоставить контракт на генподряд и акт ввода объекта в эксплуатацию.Не произойдёт и значительных изменений в работе нашей компании. Возможно, что-то изменится в деятельности back-офиса из-за значительного роста документооборота после перехода на проектное финансирование или эскроу-счета. Придётся либо привлекать новых сотрудников, либо увеличивать нагрузку существующих.Что касается требований к объёму обязательств, не связанных с привлечением денег граждан, и затрат на покупку участка, то приобретение земли не входит в перечень расходов, ограниченных суммой в 1% от стоимости строительства. Это требование останется незначительным для большинства строительных компаний.

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:– Все требования в новом 214-ФЗ можно условно разделить на технические, юридические и экономические. Технические условия вполне понятны: документация по объектам, которые получат разрешения на строительство после 1 июля, готовится с соблюдением новых вводных. Разрабатываются юридические схемы, позволяющие соблюдать условие «одно разрешение — один застройщик», у которого будет трёхлетний опыт строительства и тысячи квадратных метров сданного жилья. Больше всего вопросов вызывают изменения, касающиеся финансирования строительства и взаимодействия застройщиков, дольщиков и банков. Резервирование огромных средств, растянутая во времени доходность, неопределённый срок получения денег дольщиков, отсутствие механизма перехода и методологии кредитования по новым правилам — всё это много раз обсуждалось, но ответа так и нет. Если закон не изменится, рынок будет ждать первопроходцев (кто-то всё равно не успеет получить разрешение на строительство до 1 июля), наблюдать за функционированием новой системы и идти вслед за ними, учитывая их опыт.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»: – Договорённость между строительными компаниями и банками требует времени. Крупные девелоперы могут либо привлекать проектное финансирование, либо брать банковские кредиты. По сути, разница лишь в цене этих денег. А вот небольшим застройщикам, которые реализуют один или два проекта, будет крайне трудно получить средства для ведения строительства. Вероятнее всего, они просто уйдут с рынка.Теоретически некоторые крупные компании могут создать несколько фирм-застройщиков, соответствующих новым требованиям. Однако это крайне трудоёмко. В общем, если закон останется без изменений, в нашей стране останется совсем немного строительных компаний. Зато контроль над отраслью будет максимально упрощён.

nsp.ru

Изменения в 214 фз с 1 января 2018 года

Распоряжаться ими строители смогут только после сдачи жилья по передаточному акту покупателю. Таким образом, после введения в действие изменений в закон денежные потоки застройщиков окажутся под контролем уполномоченных банков. Все нововведения в законодательство о долевом строительстве имеют свои плюсы и минусы. Положительной стороной данных изменений можно считать ужесточение контроля за рынком недвижимости, снижение рисков для участников долевого строительства. К отрицательным перспективам – предполагаемое подорожание жилья в новостройках. Как будут в действительности функционировать поправки в закон станет ясно в ближайшее время.

10 запретительных норм для застройщиков в 214 фз «о долевом строительстве»

Важно

Правительством давно обсуждается необходимость отказа от долевого строительства и переда к ипотечному способу. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была опубликована «дорожная карта», которая включает в себя план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования строительства.

Этот план состоит из трех этапов:

к 1 июля 2018 года создать нормативно-правовую базу для перехода на новый способ финансирования;
с 01 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешается смешанное финансирование строительства – можно использовать счета эскроу или специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства;
с 01 июля 2019 года для привлечения средств на строительство будет разрешено использовать только счета эскроу или специализированные.

Также, законодателем разработан закон о защите прав дольщиков при банкротстве девелопера.

Какие изменения ожидают 214 фз в 2018 году?

Внимание

Акт приёма работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.

ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счёт не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности.

Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков.

Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года. Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы.

Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.

Изменение законодательства о долевом строительстве – 2018. сроки и комментарии

Важно! Поправки к 214 ФЗ с июля 2018 г. говорят, что проектная документация на дома для компаний, которые приступят к строительству после 1.07.2018 г., должна пройти экспертизу. Новый закон вводит принцип: застройщик может работать по одному разрешению. Эксперты в своих комментариях называют это одним из важнейших новшеств закона о долевом строительстве. Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.

2. Финансовая безопасность для дольщиков. Изменение 214 ФЗ с 1 июля 2018 г предполагает более прозрачную регламентацию расходования средств, которые застройщик получает от дольщиков и ужесточение финансовой дисциплины

У компании не может быть долгов по кредитам, ссудам, займам;
Еще одно принципиальное изменение 214 ФЗ с 1 июля 2018 г гласит, что застройщик, заказчик и генподрядчик обязаны открыть счет в уполномоченном банке.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

Только так можно добиться правильного регулирования обязательств. Последние изменения были внесены в июле 2016 года. Эти изменения вступили в законную силу с 1 января 2018 года.

Они коснулись важных моментов:

214 фз — изменения в 2018 году

В 2018 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам.

Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования. Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2018 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр.

Долевое участие в строительстве — 214 фз, нововведения и поправки

Персональную информацию Пользователя ООО «Эксклюзив Консалтинг» использует в следующих целях:

3.2.1. идентификации стороны в рамках договоров с ООО «Эксклюзив Консалтинг»;
3.2.2. обработки Заказов Пользователя и для выполнения своих обязательств перед Пользователем;
3.2.3. обработки и получения от Пользователя платежей;
3.2.4. доставки Товара Пользователю;
3.2.5. предоставления Пользователю эффективной клиентской поддержки;
3.2.6. предоставления Пользователю персонализированных Сервисов;
3.2.7. связи с Пользователем, в том числе направление уведомлений, запросов и информации, касающихся использования сервисов, оказания услуг, а также обработка запросов и заявок от пользователя;
3.2.8. улучшение качества Сервисов, удобства их использования, разработка новых Сервисов и услуг;
3.2.9.

Что вступает в силу с 1 января 2018 г.? федеральные законы и изменения в них

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: 8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта! Все консультации у юристов бесплатны. Настоящий федеральный закон был принят 30 декабря 2004 года. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства, то есть процесс постройки новых домов за счёт граждан или юридических лиц. В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2016 году.

Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.

Несмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты.

Что нужно знать о долевом строительстве в 2018 году?

На что стоит обратить особое внимание, чтобы в дальнейшем не возникали проблемы с новостройкой? Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:

Он вносит большое количество изменений в 214-ФЗ, вступающих в действие с 1 января и 1 июля 2018 года. Сроки введения изменений Одновременно с введением дорожной карты по переходу на проектной финансирование строительной отрасли, законодатель вносит серьезные изменения в 214-ФЗ.

Размер собственных средств и деятельность застройщика будут более жестко контролироваться с нескольких направлений. Большая часть нововведений вступает в действие с 1 июля 2018 года.

Таким образом у строителей есть время для подготовки к работе в новых условиях и закончить начатые проекты. Компенсационный фонд и защита прав дольщиков Принимаемые ранее законодателем меры по защите дольщиков путем страхования ответственности застройщика оказалась не эффективной.

Страховщики нашли множество уловок для ухода от выплат по таким страховкам, они не достроили ни единого здания из страховых выплат.

pbcns.ru

Изменения и поправки в 214 ФЗ в январе и июле 2018 года

Получите бесплатную консультацию юриста!

Это важно и для дольщиков, и для компаний, занимающихся жилищным строительством. Законодатели продолжают вносить изменения в закон о долевом участии в возведении жилья. С 1.07.2018 г начнет действовать очередной пакет поправок.

Закон о внесении изменений в 214 ФЗ начал действовать в июле прошлого года. Они заметно меняют правила работы для застройщиков. Судя по комментариям специалистов долевого строительства, это скорее всего, заставит уйти с рынка небольшие компании и упрочит положение крупных игроков.

Станут ли новые изменения в 214 ФЗ гарантией надежности для потенциальных дольщиков? В любом случае будет полезной проверка застройщика в СПб. Она включает правовой аудит документов компании, которые отныне должны находиться в открытом доступе.

Какие внесены изменения в 214 ФЗ с 1 января 2018 г в Санкт-Петербурге

Некоторые поправки, внесенные в 214 ФЗ, действуют с начала года. Так, одно изменение 214 ФЗ с 1 января 2018 г касается руководящего состава компании. Главой компании, главбухом не может быть:

человек с неснятой, непогашенной судимостью по экономическим преступлениям, не оконченным периодом административного наказания, дисквалификации;
сотрудник, который в течение последних трех перед тем, как будет направлена проектная декларация по жилому объекту застройщика в контролирующий орган, был признан банкротом, привлечен по делу в рамках банкротства юрлица к субсидиарной ответственности, взысканию убытков;
лицо, владевшее 25% акций признанного банкротом застройщика в течение 3 лет, предшествовавших моменту направления проектной декларации на МКД в контролирующий орган.

Важно! Если застройщик не исполняет условия договора ДДУ, неизменным остается право дольщиков на взыскание с застройщика неустойки. Потребуется обратиться к СК с претензией, а если требования дольщика не исполнят, подать в суд на строительную компанию.

Юристы в своих комментариях также отмечают еще одно не менее полезное изменение 214 ФЗ с 1 января 2018 г имеет отношение к открытости застройщика. Компания обязана размещать в Единой системе жилищного строительства следующие данные:

аудиторское заключение;
разрешение на строительные работы, ввод жилья;
информацию о строящемся жилье;
экспертное заключение по проекту;
бумаги для подтверждения прав на участок;
проектная декларация;
выводы чиновников о соответствии СК и проектной декларации закону;
данные об взносах в компенсационный фонд, условиях привлечения средств дольщиков;
проект договора ДДУ;
актуальные фото строящихся МКД.

Напомним, если дольщик передумал вселяться в будущую квартиру на стадии строительства, он может пойти на переступку прав по договору долевого участия.

Важно! Обязанность включать свои данные в ЕИСЖС появилась и у чиновников. Они должны обнародовать данные о проверках застройщика, его соответствии требованиям закона, предписаниях и вступивших в силу постановлениях об административной ответственности.

Оставить заявку

Также с начала года каждый застройщик обязан сообщать в контролирующее ведомство об изменениях в своем руководстве. Как гласят новые изменения в главный закон о долевом строительстве, сделать это компания должна в течение 3 дней. Сообщать нужно об:

увольнении главы компании;
назначении нового руководителя СК, в том числе временного.

Важно! 214 ФЗ с последними изменениями на 2018 год предусматривает обязанность компании предоставить контролирующим её деятельность чиновникам сведения о том, что назначаемый руководитель компании соответствует всем требованиям закона.

И еще немного про внесение изменений в 214 ФЗ о долевом строительстве с 1.01.2018 г. Строители обязаны сообщать дольщику при заключении договора и принятии средств о своем банкротстве письменно.

Есть и другие новации.

При банкротстве застройщика процедуры наблюдения и санации будут невозможны;
Дольщики могут провести заочное собрание, если их более 500 человек;
Юрлица не могут удовлетворять свои требования за счет передачи жилья;
Инициировать банкротство застройщика может Фонд защиты дольщиков.

Важно! При передаче жилья часто становится известно об изменении площади квартиры в сторону увеличения. С января 2017 г. закон разрешает дольщику оплачивать 5-процентное отклонение по площади, указанной в проекте. Если изменение площади квартиры больше, оплачивать разницу не обязательно и можно разорвать договор ДДУ.

При обнаружении дефектов в новой квартире, в том числе скрытых, собственнику следует провести анализ и оценку недостатков при приёмке квартиры и требовать возмещения ущерба.

Поправки к 214 ФЗ с июля 2018 года

214 ФЗ с последними изменениями на 2018 г содержит уточнение понятия «застройщик». Им может считаться хозяйственное общество с опытом в строительстве МКД не меньше 3 лет.
Поправки к 214 ФЗ с июля 2018 г предполагают, что площадь возведенного жилья у застройщика должна достигать не менее 10 000 кв. метров, и у компании должны быть разрешения на ввод жилья в эксплуатацию. Проектная документация на жилье для всех застройщиков, кто начнет работы после 1.07.2018 г., должна пройти экспертизу.
214 ФЗ с изменениями на 2018 год включает запрет для застройщиков на одновременное строительство жилья по нескольким разрешениям – компания может работать только по одному разрешению, подчеркивают специалисты в своих комментариях. Но это касается только тех компаний, которые получат разрешение после 1.07.2018 г.
Изменение 214 ФЗ с 1 июля 2018 г предполагает, что у застройщика не должно быть долгов по финансовым обязательствам. Это должно повысить надежность компании. Остальные обязательства компании не могут быть больше 1% от стоимости строительства.
214 ФЗ с изменениями на 2018 год обязывает застройщиков делать взносы в Фонд защиты дольщиков – 1,2% от цены, указанной в договоре с дольщиком.

Важно! Средства Фонда используют, чтобы компенсировать расходы обманутых дольщиков, достроить незавершенные дома. Но и в этом случае гражданину потребуется помощь юриста по долевому строительству.
Согласно новым изменениям в 214 ФЗ, от застройщика не требуют дополнительного обеспечения его обязательств перед дольщиками – страхования, поручительства. Компания должна застраховать риск непередачи квартир.
Ещё одно изменение 214 ФЗ с 1 июля 2018 г установило требование для застройщиков, согласно которому сама компания, заказчик и генподрядчик обязаны открыть счет в уполномоченном банке и вести все расчеты друг с другом только в этом банке, пользуясь упомянутым счетом. Счет может только один.
Поправки к 2014 ФЗ с июля 2018 г не позволяют строительной компании покупать ценные бумаги, а также предоставлять займы и ссуды и выпускать ценные бумаги, кроме акций.

214 ФЗ с изменениями на 2018 год для дольщиков

Особое внимание идеологи новых поправок к закон уделили правилам расходования средств, которые застройщик получит от дольщиков, и финансовой дисциплине.

Траты на содержание строительной компании не могут быть более 10% стоимости возводимого жилья.
Не более 30% стоимости строящихся домов компания может направить на авансовые платежи.
Застройщик не вправе брать кредиты, кроме целевых.

Оставить заявку

Эксперты рынка жилищного строительства в комментариях отмечают, что 214 ФЗ с последними изменениями на 2018 год будет значительно контролироваться уполномоченным банком. Финансисты будут проверять:

Важно! При обнаружении нарушений банк может сообщить об этом в контролирующее ведомство и фактически приостановить работу застройщика.

Если речь идет о долевом участии в возведении МКД, требуется признание права собственности на жилье. Чтобы не возиться с бумагами, не допустить ошибок в такой важной процедуре, не тратить время на походы в Росреестр, можно просто воспользоваться помощью юриста.

Вы уже дольщик или хотите им стать? Подробнее об изменении законодательства узнайте на онлайн-консультации с юристом!

Звоните нам # PHONE

yurist-advokat812.ru