3. Права и обязанности риэлторов и потребителя риэлтерских услуг. Риэлтор законодательство

3. Права и обязанности риэлторов и потребителя риэлтерских услуг. Гражданско-правовые аспекты посреднической деятельности в сфере оказания риэлторских услуг

Правовые основы деятельности риэлтора в России Закон Недвижимость Subscribe.Ru

Деятельность риэлторов регулируется с помощью актов Правительства РФ и нормативных актов исполнительной власти субъектов РФ. Нормы и общепризнанные принципы международного права, а также договоры РФ с другими государствами в области риэлторской деятельности, в соответствии с Конституцией РФ являются частью правовой системы РФ. Если международным договором предусмотрено использование правил, отличающихся от норм российского законодательства, то должны применяться правила международного договора.

Закон о риэлторской деятельности

В настоящий момент такого закона не существует. Его проект был выложен на сайте Российской Гильдии Риэлторов в 2011 году для обсуждения, но до настоящего времени депутатами Государственной Думы закон не принят. Закон пока еще не внесен на рассмотрение. Принятие закона позволит установить единые нормы регулирования деятельности риэлторов на всей территории РФ и обеспечит дальнейшее развитие рынка риэлторских услуг в стране.

Отсутствие федерального закона по регулированию деятельности риэлторов усложняет ее осуществление и создает определенные сложности как для риэлторов, так и для их клиентов. Поэтому в настоящий момент принятие закона является основной задачей законодателей в данной сфере правовых отношений.

Большая часть услуг, оказываемых риэлторами, имеет особое значение, поскольку связана с переходом прав на недвижимое имущество. При заключении сделок с недвижимостью встречаются мошенничество и обман, поэтому в закон необходимо включить нормы по защите прав потребителей риэлторских услуг. Вместе с тем закон должен учитывать требования риэлторов, большинство которых связано с их взаимоотношениями с различными государственными организациями и органами исполнительной власти.

Для осуществления своей деятельности риэлторы нуждаются в точной информации об объектах недвижимого имущества и их владельцах. Данные сведения предоставляются различными должностными лицами по запросам. Поэтому закон должен включать нормы, обеспечивающие информационное взаимодействие риэлторов с местными органами управления. Владение полной и максимально точной информацией о недвижимом имуществе, его владельцах и правах третьих лиц на данные объекты способствует развитию риэлторской деятельности и защите прав и интересов потребителей.

Принятие закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должно способствовать созданию единого подхода к ее законодательному регулированию на всей территории страны, сделать управление объектами недвижимости более эффективным, сбалансировать развитие первичного и вторичного рынков недвижимости и обеспечить оптимальное взаимодействие всех его профессиональных участников.

Национальным стандартом риэлторской деятельности в настоящее время является стандарт системы добровольной сертификации РОСС RU №И046.04 РН00.

Достоинства и недостатки предложенного проекта закона

В указанном проекте закона определены понятия риэлтора, риэлторской деятельности, риэлторских услуг, перечислены обязательные требования к субъектам риэлторской деятельности, к заключаемым договорам. Также указаны права и обязанности риэлтора, его ответственность, описан порядок регулирования риэлторской деятельности государством и саморегулируемыми объединениями риэлторов.

Необходимость принятия закона признается всеми участниками российского рынка недвижимости. Однако многие считают, что закон о деятельности риэлторов должен быть усовершенствован. В предложенном проекте, по мнению некоторых специалистов, слишком большими правами наделяются саморегулируемые общественные организации, что ущемляет права риэлторов – физических лиц и противоречит Конституции РФ.

Кроме того, возврат лицензирования и платы за лицензию приведет к росту цен на услуги риэлторов, что вызовет недовольство потребителей (в настоящее время деятельность риэлтора в лицензировании не нуждается). Впрочем, другие специалисты считают возврат лицензирования деятельности риэлторов необходимостью.

Таким образом, в предложенном проекте можно выделить как положительные, так и отрицательные моменты. К положительным сторонам можно отнести:

выработку единых стандартов деятельности риэлторов;

повышения качества услуг, предоставляемых риэлторами;

обязательное обучение риэлторов и, соответственно, повышение их профессионального уровня;

доступность для риэлторов информации от разных органов и структур и, как следствие, лучшую защиту интересов клиентов.

К отрицательным сторонам относят:

возможное сокращение числа агентств и их укрупнение;

повышение цен на услуги риэлторов;

возвращение к системе взносов и поборов, что может привести к коррупции;

слабую защиту интересов частных риэлторов;

отсутствие четкого определения стандартов саморегулируемых организаций риэлторов, в том числе и РГР.

Поэтому, по мнению большинства специалистов, проект закона о деятельности риэлторов требует существенной доработки.

Объединения риэлторов

Помимо государственного в Российской Федерации существует и общественное регулирование. Под ним понимается создание представителями какой-либо специальности саморегулируемых профессиональных общественных объединений (СПОО). Обычно правила их достаточно жесткие. Принимать же эти правила (стандарты) профессиональной деятельности, подготовленные и утвержденные в данном объединении, члены СПОО обязаны.

В Российской Федерации существуют разные объединения риэлторов – ассоциации, гильдии, союзы, палаты. Они образованы как на федеральном, так и на местном уровне. Нередко в регионе существует несколько разных объединений. Документами, регулирующими деятельность риэлторов и их взаимоотношения, являются стандарты, принятые во всех риэлторских объединениях.

Цивилизованный рынок отличает наличие единой риэлторской сети, все члены которой придерживаются разработанного кодекса профессиональной этики. Репутация риэлторов зависит от их поведения на рынке.

Регулирование профессиональных взаимоотношений риэлторов включает в себя сотрудничество с государственными учреждениями, различные механизмы разрешения конфликтов и разногласий между фирмами, организацию общения специалистов и обмена опытом, установление правил и стандартов работы между агентами и фирмами. Для этого создаются специальные комитеты и комиссии по профессиональной этике. Защита прав потребителей также относится к сфере их деятельности.

Российская Гильдия Риэлторов

Для защиты профессиональных интересов риэлторов, повышения их профессионального уровня и качества предоставляемых ими услуг риэлторы могут учреждать общественные профессиональные организации. Главной общественной организацией российских риэлторов является Российская Гильдия Риэлторов (РГР).

Идея ее образования возникла в 1992 году. Инициаторами создания РГР стало не государство, а сами риэлторы. Причиной стала необходимость в определении правил работы на рынке недвижимости, и специалисты были заинтересованы в соответствии правил их потребностям.

За прошедшее время РГР стала крупнейшей российской некоммерческой организацией, которая объединяет примерно 1500 компаний, включая 50 региональных ассоциаций. Главной задачей РГР является развитие в РФ цивилизованного рынка недвижимости. Достичь этого организация стремится путем участия в разработке законов, регулирующих рынок недвижимости.

В настоящее время РГР является саморегулируемой организацией профессионалов российского рынка недвижимости. Организация создает условия для профессиональной деятельности участников данного рынка, обеспечивает соблюдение принятых на данный момент стандартов профессиональной деятельности риэлторов (членов РГР), устанавливает правила и стандарты проведения операций с объектами недвижимого имущества, защищает интересы владельцев недвижимости и потребителей услуг риэлторов.

РГР стремится быть максимально открытой для своих участников – профессионалов, работающих на рынке недвижимостьи. Поэтому решения принимаются коллегиально при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной власти. РГР стремится развивать российский рынок недвижимости и оказывать всестороннюю поддержку членам

организации.

Члены РГР в своей работе обязаны руководствоваться принятыми профессиональными стандартами и Кодексом этики. Для членов РГР создан комплекс информационных ресурсов, главным является Федеральный Реестр аттестованных специалистов по недвижимости РГР – агентов и брокеров.

Структура РГР

Органы управления возглавляет президент, являющийся высшим должностным лицом организации. В первую очередь он выполняет представительские функции. Кроме того, президент осуществляет планирование и общее руководство деятельностью РГР и Исполнительной дирекции. Избирает президента съезд.

Преемственность президентской формы управления обеспечивает постоянно действующий консультационный орган – Правление. В его состав входят: действующий президент, бывший президент (экс-президент), будущий президент (президент-элект), руководитель Исполнительной дирекции, руководитель комитета по кадровому и стратегическому планированию. Все члены Правления являются вице-президентами РГР. Не реже раза в месяц проводятся заседания Правления.

Общее собрание (съезд) является высшим законодательным органом РГР. Оно имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности организации. Съезд собирается не реже раза в год. В период между съездами высшим органом управления является Национальный совет. Он имеет право принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции съезда. Членами Национального совета являются действительные члены организации. Его созыв проводится не реже раза в полгода.

Контроль финансовой и хозяйственной деятельности РГР осуществляет ревизионная комиссия. Совет оперативного руководства и планирования определяет текущую политику деятельности профессиональных комитетов, составляет планы их деятельности и контролирует работу. В состав Совета входят вице-президенты, руководители профессиональных комитетов, делегированные члены Национального совета.

Экспертный совет – это консультационный орган Совета оперативного руководства и планирования. Он формирует позицию РГР по стратегическим вопросам, выполняет экспертную оценку и подготавливает заключения по проектам, выносимым для рассмотрения в Национальный совет и Совет экспертного руководства и планирования. Членами экспертного совета являются высококвалифицированные специалисты в различных областях деятельности. Заседания проводятся в случае необходимости.

Функционирование РГР, координацию работы профессиональных комитетов и оказание услуг членам РГР по разным вопросам оказывает Исполнительная дирекция. Ее руководителем является исполнительный вице-президент, который избирается и утверждается Национальным советом. Кандидатуру представляет президент РГР.

Профессиональные комитеты – это консультативные органы по вопросам профессиональной деятельности членов РГР. Руководителями комитетов являются члены Совета оперативного руководства и планирования. Заседания профессиональных комитетов проводятся в случае необходимости.

РГР включает в себя комитеты по разным направлениям профессиональной деятельности, таким как: брокерская и агентская деятельность; страхование рисков на рынке недвижимости; девелопмент и инвестиции в недвижимость; ценные бумаги и ипотечное кредитование; управление недвижимостью; строительство; оценка и др.

Деятельность РГР

Задумывалась РГР как объединение юридических лиц, целью которого было решение конкретных задач по организации рынка недвижимости при отсутствии законов и четких правил для профессиональных участников. Развитие организации шло параллельно с развитием рынка недвижимости в стране, увеличением его участников, ростом их профессионализма и накоплением опыта.

РГР росла и развивалась, расширяя сферы своего влияния. При этом уточнялись цели и задачи, стоящие перед организацией. Итогом стало превращение РГР в серьезную некоммерческую организацию, решающую стратегические задачи развития рынка недвижимости в Российской Федерации. В своей работе РГР взаимодействует с законодательными и исполнительными органами государственной власти как на федеральном, так и на местном уровне, добиваясь наиболее благоприятных условий для динамичного и эффективного развития рынка недвижимости. Своим членам РГР оказывает всестороннюю поддержку.

РГР активно включилась и в структуру международного рынка недвижимости, за время своей работы достигнув много в данном направлении. Сейчас она является основным членом Международной федерации недвижимости (FIABCI), став также одним из учредителей российского отделения этой организации. Членство в ней означает признание российского рынка недвижимости частью мирового рынка. Был подписан ряд договоров и соглашений с разными международными организациями и институтами, налажен обмен информацией, новейшими технологиями.

Организация установила тесные взаимоотношения с участниками рынка недвижимости в российских регионах и риэлторскими агентствами Австрии, Болгарии, Великобритании, Венгрии, Германии, Италии, Канады, Кипра, Польши, Словакии, Франции, Чехии. Регулярно проводятся региональные семинары с участием специалистов США. Активная международная деятельность позволила РГР успешно интегрироваться в международное сообщество профессиональных участников рынка недвижимости.

Ежегодно РГР проводит самые масштабные мероприятия на российском рынке недвижимости – Национальные конгрессы по недвижимости. Кроме того организация оказывает значительное влияние на развитие системы обучения и аттестации риэлторов, сотрудников страховых компаний, а также проводит сертификации аналитиков рынка недвижимости.

В регионах создаются подразделения РГР и собственные профессиональные организации риэлторов. Это способствует росту качества риэлторских услуг. За время работы рынка недвижимости появилось определенное число компаний с хорошей репутацией. Многие из них объединились в профессиональные гильдии. В Москве появилась Гильдия риэлторов Москвы (ГРМ). Члены объединений при работе в компаниях подчиняются законам профессиональной этики.

РГР стала сильной и эффективной организацией и берет на себя все функции по управлению рынком недвижимости и его развитию, которые государство согласно ей предоставить.

Сайт организации (www.rgr.ru) служит в качестве активного маркетингового инструмента в продвижении услуг РГР. Здесь можно получить информацию об услугах организации, ее структуре и уставе, ознакомиться с действующими стандартами профессиональной деятельности и кодексом этики риэлтора, узнать об имеющихся вакансиях в риэлторских компаниях. Кроме того, сайт предоставляет доступ к Единой информационной базе, что, несомненно, окажет значительную помощь как специалистам рынка, так и их клиентам. Единая информационная база РГР содержит в себе полную информацию об объектах-предложениях компаний-членов РГР с отображением на карте, а также аналитику и многое другое.

Вестник РГР «Профессионал РГР» – ежемесячный дайджест наиболее важных мероприятий и событий, касающиеся профессионального сообщества рынка недвижимости за прошедший и текущий месяц. Целью выпуска вестника является информирование сообщества о наиболее значимых событиях на рынке, о ходе развития социально-экономических процессов, а также о мероприятиях, проводимых РГР.

Гильдия риэлторов Москвы

Гильдия риэлторов Москвы – это объединение столичных риэлторских компаний. Целью организации является развитие цивилизованного рынка недвижимости, а также помощь небольшим и средним агентствам недвижимости в осуществлении их профессиональной деятельности. Для повышения доходности риэлторского бизнеса и повышения удобства работы создаются специальные сервисы.

Появилась ГРМ в октябре 2009 года, а активное привлечение в нее компаний началось в 2010 году. Ее основой стал Клуб Руководителей Агентств Недвижимости (КРАН). Он был образован как своеобразная дискуссионная площадка для обсуждения наиболее острых проблем рынка недвижимости и предложение решений важных и неотложных вопросов с целью донесения их до Московской ассоциации риэлторов.

Несмотря на рост популярности КРАНа в столице и увеличение числа активных членов руководство Московской ассоциации риэлторов отвергло возможность сотрудничества с клубом. Но поскольку риэлторы чувствовали необходимость создания профессионального объединения, способного удовлетворить их актуальные интересы, появилась Гильдия риэлторов Москвы.

Членами ГРМ являются риэлторские компании, для которых она и существует. Одна из главных идей создания ГРМ – это возможность для специалистов сообща получать информацию, а также самостоятельно создавать сервисы, оптимизирующие деятельность агентств. Такие сервисы сделают информацию доступной для каждого агентства и повысят качество услуг, предоставляемых клиентам риэлторских компаний.

К приоритетам ГРМ относится разработка и фактическое внедрение на рынке недвижимости профессиональных стандартов риэлтора, обеспечение качества риэлторских услуг, а также построение системы правовых барьеров для работы недобросовестных риэлторов и защита от них потребителей. Еще одним приоритетом является создание системы мультилистинга – она необходима как лучший механизм реализации объектов недвижимого имущества.

Партнерами ГРМ являются различные общественные и коммерческие организации, обеспечивающие помощь членам гильдии по вопросам налогообложения, финансовым и юридическим вопросам, предлагающие различные курсы повышения квалификации. Информацию об этом можно найти на сайте ГРМ

(www.grmos.ru).

Данный сайт полезен как риэлторам, так и потребителям риэлторских услуг, поскольку предоставляет населению информацию об основных тенденциях столичного рынка недвижимости, позволяет ознакомиться с экспертными оценками, предоставляет ответы на широкий круг вопросов по рынку недвижимости. Официальным печатным органом ГРМ является газета «Метры».

Заключение

Таким образом, регулирование деятельности риэлторов осуществляется как государством с помощью законодательных и нормативных актов, так и различными гильдиями и ассоциациями риэлторов. Однако из-за отсутствия принятого «Закона о деятельности риэлторов» в настоящее время четко не определены все права и обязанности участников рынка недвижимости и не прописаны стандарты профессиональной деятельности. Это вызывает различные сложности и проблемы, которые желательно устранить максимально быстро.

subscribe.ru

Содержание и основные направления деятельности риэлтора в России

Риэлторы появились в нашей стране сравнительно недавно – с момента появления частной собственности на объекты недвижимости. Как только наше законодательство разрешило продавать и покупать жилое имущество, возникли и риэлторские компании. Если быть более точным, произошло это в 1991 году, когда был принят закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». После этого многие квартиры были переведены в частную собственность, и этот процесс продолжается и в настоящее время.

Российский рынок недвижимости в последние годы растет и развивается стремительно. Это связано как с появлением частной собственности на объекты недвижимости, так и с активным строительством жилых домов. Во многих российских городах отмечается резкий рост числа новостроек. По мнению специалистов, связано это с обветшанием жилого фонда страны и необходимостью его замены. На федеральном уровне было принято немало программ по улучшению жилищных условий россиян. Однако стоит отметить, что многие российские граждане берут решение жилищного вопроса в свои руки и строят дома самостоятельно.

Стремление граждан вложить средства в нечто надежное, чем является недвижимость, сделало профессию риэлтора весьма востребованной и популярной на российском рынке. Однако из-за отсутствия законодательной и нормативной базы риэлторские фирмы на нашем рынке не имеют единых, общих для всех принципов работы, что характерно для западных риэлторов. Поэтому риэлторская деятельность в России имеет свои особенности.

Виды риэлторской деятельности

Риэлторская деятельность – это деятельность частных фирм и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения или договоренности с заинтересованным лицом по совершению в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Деятельность риэлторов имеет различные направления:

деятельность поверенного и дилера;

посредническая;

консультационная.

Кроме того можно назвать такие виды деятельности как управление недвижимостью по доверенности, юридическое сопровождение объектов недвижимости, девелоперская и редевелоперская деятельность, информационные технологии. Главной считается деятельность брокера, которая ведется в интересах конкретных лиц и за их счет. Она связана с установлением, прекращением или изменением их прав на объекты недвижимости, которые должны быть зарегистрированы согласно закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В число услуг, оказываемых риэлторскими фирмами, входят и такие, которые непосредственно не связаны с посредничеством или куплей-продажей недвижимого имущества. Нередко риэлторы оказывают услуги по перепланировке или переустройству жилых помещений. Кроме того риэлторские фирмы могут заниматься следующими видами предпринимательской деятельности:

оценка недвижимости;

покупка-продажа квартир на вторичном рынке жилья и в новостройках;

покупка-продажа частных домов в городах и сельской местности;

сдача в аренду ранее приобретенных объектов недвижимости;

организация аукционов и конкурсов по продаже недвижимости;

проведение консультаций по налогам;

реализация заложенной недвижимости;

расселение домов и т. п.

Кроме того, клиент может поручить риэлтору выполнение любой операции с его недвижимостью. Для этого необходимо выдать риэлтору нотариальную доверенность. Срок ее действия может достигать трех лет. При заверении доверенности уплачивается государственная пошлина.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что понятия риэлтор и риэлторская фирма применительно к российскому рынку недвижимости имеют несколько иное значение, чем за рубежом, а спектр услуг, оказываемых риэлторами в нашей стране, гораздо шире. В странах Европы и США риэлторы в основном оказывают посреднические услуги при приобретении и продаже имущества.

Таким образом, все риэлторские услуги можно разделить на две группы:

заключение сделок с недвижимым имуществом;
прочие действия, порождающие для клиента права и обязанности в отношении недвижимого имущества, но не связанные с его гражданским оборотом.

Следовательно, риэлторская деятельность – это предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, которую ведут самостоятельные субъекты рынка, по совершению сделок с жилыми и нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, земельными участками и правами на них.

Осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом. Основная цель деятельности риэлтора – получение прибыли в результате заключения сделок с объектами недвижимости. Действовать риэлтор может как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Направления деятельности риэлтора

Риэлтора нередко на рынке называют агентом по недвижимости, брокером, поверенным, дилером. В чем же разница между этими понятиями?

Брокер по недвижимости – обычно это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат брокера и работающее на рынке не менее двух лет. Наличие квалификационного аттестата дает право подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости. Брокер заключает с клиентами договоры по осуществлению сделок гражданско-правового характера с недвижимостью, а также изменению прав собственности на нее.

Брокер ведет деятельность от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости. Она подразумевает ведение переговоров, доведения до сведения партнеров по бизнесу или потенциальных покупателей информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы. Итогом деятельности брокера является покупка, продажа, обмен, аренда, ипотека, лизинг объектов недвижимости или совершение иных сделок с правами на недвижимость. Цель ее – получение прибыли.

Агент по недвижимости – это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера. Агент непосредственно работает с клиентами и выполняет подготовительную работу для заключения с ними брокером договоров по осуществлению сделок с недвижимостью и изменению прав собственности на нее. Права подписи документов от имени субъектов рынка агент, в отличие от брокера, не имеет. Свою деятельность он ведет на основании заключенного им с брокером гражданско-правового договора.

Деятельность агента по недвижимости включает в себя функции, необходимые для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок на рынке недвижимости и операций, связанных с переходом прав на объекты недвижимости. Данные функции делегируются ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости.

В качестве поверенного риэлтор работает на основании заключенного с клиентом договора поручения, который предусматривает возложение на риэлтора обязательств по осуществлению от имени и за счет доверителя определенных юридических действий в отношении имущества, принадлежащего клиенту или используемого им.

Рассматривать деятельность поверенного в качестве риэлторской можно лишь в том случае, когда она связана с отчуждением, приобретением, принятием или передачей во временное или постоянное пользование определенного в договоре недвижимого имущества.

В качестве дилера риэлтор выступает, когда недвижимое имущество, являющееся объектом сделок купли-продажи, находится в его собственности (оно было приобретено ранее с целью продажи).

Дилерскую деятельность обычно осуществляют крупные фирмы, поскольку для нее требуются значительные вложения средств. Сначала риэлторы приобретают недвижимое имущество, затем продают его по более высокой цене или сдают в аренду. Площади могут приобретаться и в строящихся жилых домах по договорам уступки права требования. Выступая в качестве дилера, риэлторская фирма может не заключать договор с потребителем об оказании риэлторских услуг – правоотношения сторон оформляются договорами аренды или купли-продажи.

Риэлторские фирмы

В Российской Федерации все риэлторские фирмы можно разделить на два вида. Первый вид – это фирмы, которые на рынке недвижимости оказывают только посреднические услуги. Как правило, это небольшие организации, деятельность которых состоит в подборе различных вариантов для покупки, продажи, обмена или найма объектов недвижимого имущества. Такие фирмы распространены в большинстве российских городов, и основное условие для их существования – наличие спроса на покупку, продажу, аренду или обмен жилых помещений.

Риэлторские фирмы второго вида не только оказывают посреднические услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом, но и сами принимают участие в сделках. Такие фирмы могут инвестировать средства в строительство, участвовать в строительстве жилых комплексов на долевых началах, скупать жилье на вторичном рынке. Эти фирмы достаточно крупные, обычно имеют сложную структуру, могут иметь филиалы и представительства в разных городах.

Развитие риэлторских фирм происходит по-разному. Часть из них предпочитает открывать филиалы в разных городах и регионах, считая, что их клиентам должно быть удобно добраться до офиса. Другие более целесообразным считают развивать новые направления деятельности.

Многие организации предпочитают специализироваться на отдельных направлениях риэлторской деятельности: купле-продаже, консультировании, ипотеке, либо выделять для каждого направления отдельных сотрудников. Причина в том, что многие виды услуг сложные и требуют особого подхода и специализированных знаний. Универсальные специалисты, занимающиеся одновременно несколькими направлениями, встречаются все реже.

Риэлторская услуга

Риэлторская услуга начинается с момента обращения клиента в агентство недвижимости. Любая услуга риэлтора состоит из двух частей: подготовки к сделке и ее проведения. Подготовка к сделке включает в себя несколько последовательных шагов.

Вначале клиент обращается в агентство и высказывает риэлтору свои пожелания (хочет ли он приобрести, продать, арендовать недвижимость или провести иную сделку с ней) и знакомится с условиями работы агентства. Если они клиента устраивают, заключается договор. В случае покупки квартиры оформляются требования покупателя к ней, риэлтор подбирает подходящие варианты. При продаже имущества, риэлтор собирает и проверяет необходимые документы, размещает рекламу в СМИ, исследует спрос, устраивает показы квартиры.

После того, как с помощью риэлтора покупатель и продавец нашли друг друга, стороны согласуют условия сделки – стоимость объекта недвижимости, сроки заключения сделки, порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и т. д.

Затем продавец (опять же с помощью риэлтора) подготавливает все требуемые документы, а покупатель находит средства для оплаты. После этого стороны подписывают договор о порядке перехода права собственности на данный объект недвижимости от продавца к покупателю. На этом заканчивается процесс подготовки к сделке, и риэлтор приступает к ее непосредственному проведению.

Проведение сделки подразумевает регистрацию договора в УФРС (Управлении Федеральной Регистрационной Службы), выписку (снятие с регистрационного учета) всех лиц, прописанных в квартире, и выезд из нее бывших хозяев. Продавец должен предоставить покупателю жилое помещение, свободное и юридически, и фактически, в определенные в договоре сроки. В соответствии с условиями договора, покупатель обязан передать продавцу указанную денежную сумму.

После получения продавцом денег, а покупателем объекта недвижимости и права собственности на него, подтвержденного необходимыми документами, услуга риэлтора считается выполненной, и ему выплачивают вознаграждение.

Таким образом, риэлторская услуга – это комплекс действий, требуемых для выполнения необходимой клиенту сделки с объектом недвижимости. Каждая такая сделка уникальна и требует различного набора действий, осуществляемых риэлтором в интересах клиента. Обращение к профессиональным риэлторам позволяет найти оптимальные варианты решения вопроса с недвижимостью, что помогает сэкономить время, деньги и нервы.

Качество услуг, предоставленных клиенту риэлтором, определяется выполнением всех условий, предусмотренных в заключенном между ними договоре. При приобретении или продаже недвижимого имущества в число таких условий входит цена имущества, размер платы за его использование, качество и эксплуатационные характеристики имущества.

Профессиональные качества риэлтора

Главные качества, которыми должен обладать риэлтор, – коммуникабельность, внимательность, способность к аналитическому мышлению, четкость. Кроме того, желательно, чтобы он был хорошим психологом – это поможет легко находить контакт с потенциальными клиентами. Клиенты часто недоверчивы, осторожны, иногда плохо могут объяснить, чего именно они хотят. Риэлтор должен вникать в проблемы клиентов, уметь выявить главное, помочь расставить приоритеты.

На рынке недвижимости работа ведется по нескольким направлениям. Одни риэлторы занимаются продажей вторичного жилья, другие продают квартиры в новостройках, кто-то специализируется на аренде жилья. Но в любом случае риэлтор должен работать с большим количеством различных документов. Поэтому необходимо знать тонкости составления договоров и соглашений, четко представлять, какие именно документы понадобятся для совершения конкретной сделки.

В зависимости от этапа их возникновения, весь объем документации можно разделить на две группы. Первый этап документооборота – составление требуемых договоров, соглашений и оформление документов по всем заключаемым сделкам. Второй этап – государственная регистрация сделок в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Квалифицированный риэлтор сопровождает сделку с недвижимостью до момента получения клиентом из регистрационной палаты всех документов, подтверждающих государственную регистрацию недвижимости. Если риэлтор не говорит, до какого момента оформления сделки он будет сопровождать клиента, тому следует насторожиться – такое поведение может указывать на попытку обмана клиента.

Большое число индивидуальных предпринимателей и фирм, занимающихся риэлторской деятельностью, породило жесткую конкуренцию на рынке недвижимости. Это требует от риэлторов повышения своей квалификации, количества и качества предлагаемых услуг. Поэтому некоторые фирмы берутся предоставлять клиентам весь комплекс услуг, вплоть до оказания помощи при переезде. Немалое значение имеет репутация фирмы, поскольку она влияет на степень доверия клиентов. Если риэлтор замешан в каком-либо скандале с квартирными махинациями, поток клиентов к нему сразу сократится.

Оплата услуг риэлтора

Единых правил оплаты риэлторских услуг не существует, каждая фирма выбирает способ оплаты за свои услуги самостоятельно. В крупных организациях обычно устанавливается система тарифов. Размер оплаты может быть фиксированным или определяться в зависимости от стоимости недвижимого имущества, участвующего в сделке. Для разных видов сделок может быть установлен свой вариант оплаты. Например, при совершении сделок по переоформлению прав на земельный участок, переустройству (перепланировке) квартиры цена может быть фиксированной. При купле-продаже имущества цена услуги варьируется в зависимость от стоимости объекта недвижимости.

Некоторые риэлторы берут предоплату за предоставляемые услуги, другие получают оплату только после выполнения работы. Может быть установлен такой порядок определения цены: клиент называет желаемую величину стоимости своей недвижимости, и если риэлтору удается продать ее за более высокую цену, то разница достанется ему в качестве вознаграждения за оказанные услуги.

Заключение

Риэлторская деятельность в нашей стране включает широкий спектр различных услуг, связанных с объектами недвижимости. Несмотря на нестабильность экономики, быстрое строительство и развитие рынка недвижимости вызвали появление и большого числа риэлторских фирм. Хороших специалистов становится все больше, и если вы хотите быстро и легко решить свои жилищные вопросы – обратитесь к профессионалам.

Источник: http://www.realto.ru

xn----8sbehedfpbb6bfuprlrd0q.xn--p1ai

Риэлтор по закону

Источник фотографии

В среде участников рынка недвижимости вновь разгорается дискуссия о необходимости принятия закона о риэлторской деятельности. Это уже не первая попытка легализовать профессию «риэлтор». Ряд экспертов считают, что необходимо ставить вопрос шире и вносить изменения в действующее гражданское законодательство, касающееся сделок с недвижимостью.

Диспут о «риэлторском» законе прошел в рамках круглого стола «Пробелы в федеральном и региональном законодательстве в сфере недвижимости», организованном Санкт-Петербургской палатой недвижимости. Из-за отсутствия четкого закона о риэлторской деятельности недвижимостью занимается кто угодно и как угодно, и совершенно бесконтрольно, - уверен генеральный директор ООО «Белые ночи» Олег Коленько. – Многие руководители риэлторских компаний стараются набрать как можно больше агентов вне зависимости от их квалификации. В результате мы сталкиваемся с массой примеров, когда такие «агенты» имеют очень слабое представление о специфике деятельности с недвижимостью».

Президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» и генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский считает, что в связи с отсутствием закона клиент сегодня не понимает, кто в действительности является специалистом по недвижимости. «Любой может назвать себя риэлтором, и реальной возможности проверить, соответствует ли это действительности, граждане сегодня лишены. В результате слово «риэлтор» стало уже почти ругательным. Списки аттестованных риэлторов должны быть общедоступны, чтобы потребителям не приходилось разыскивать их «в глубине» интернет-сайтов. Именно такой подход и собирается реализовывать в своей работе Санкт-Петербургская палата недвижимости», - говорит он.

По словам Дмитрия Щегельского, главным устремлением СПН в области законотворчества в ближайшее время станет подготовка закона о риэлторской деятельности или, другими словами, «закона, который будет описывать деятельность специалистов на рынке недвижимости в области оборота прав на недвижимость».

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов предлагает взглянуть на проблему шире. «Среди активно обсуждаемых вопросов в бизнес-среде в сфере недвижимости – вопрос о профессии, - говорит он. – Слово «риэлтор» до сих пор, не смотря на все активные действия, предпринимаемые сообществом, плохо воспринимается населением и, в принципе, соответствует исключительно членству компании в Российской гильдии риэлторов, владеющей этой торговой маркой».Кстати, какое-либо упоминание в нормативных документах о риэлторской деятельности после отмены государственного лицензирования в 2002 году - отсутствует.

«Обиходная трактовка ведет к понятию «брокер» на рынке недвижимости, - продолжает Павел Созинов. – Само же понятие «риэлтор» зачастую отсылает и к физлицу-специалисту, и к юрлицу-агентству, по усмотрению говорящего. Возможная замена слову «риэлтор» – понятие «поверенный», по ст. 971 ГК РФ – это исполнитель по договору поручения. Но, очевидно, возможно и более расширенное толкование термина. Для специалистов в сфере недвижимости – это возможный шаг к «легализации» профессии».

Эксперт также отмечает, что ст. 346.25.1. НК РФ об особенностях применения упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями на основе патента вводит понятие «патент», как специальное разрешение на занятие определенными видами предпринимательской деятельности. «Форма патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. Законом установлены различные виды деятельности, в том числе «передача во временное владение или пользование собственных жилых помещений», т. е. оговаривается возможность патента на этот вид деятельности, отсюда один шаг и до посреднической деятельности по крайней мере в сфере жилой аренды. В этом случае закон четко указывает на индивидуального предпринимателя как на участника рынка недвижимости. Если ИП будет не только «собственником», но и профессионалом, то мы, наконец, не сможем отмахиваться от реальной практики рынка – от увеличения присутствия на рынке специалистов-физлиц. Возможно, патент – это следующий шаг в структурировании рынка недвижимости», - полагает Павел Созинов.

Этот тезис развивает директор по развитию ГК «Бюллетень недвижимости» Вячеслав Костров: «Сегодня мы должны честно признать, что в нашей стране фактически нет ясной программы по развитию законодательного обеспечения рынка недвижимости. Строить цивилизованный рынок надо, по сути, заново, с самых основ, иначе клубок существующих противоречий не распутать. Поэтому надо готовить закон об операциях с недвижимостью в жилищной сфере. И, скорее всего, этот закон должен быть рамочным и сопровождаться соответствующими поправками в действующее гражданское законодательство, а также законодательство о нотариате».

По мнению Вячеслава Кострова, пытаться сделать риэлторскую деятельность легитимной в рамках существующего гражданского законодательства – это сизифов труд. «Сделка с недвижимостью ныне не определена законом, в том числе не определено, что такое сама недвижимость», - заключает эксперт.

news.ners.ru

3. Права и обязанности риэлторов и потребителя риэлтерских услуг. Риэлтор законодательство

3. Права и обязанности риэлторов и потребителя риэлтерских услуг. Гражданско-правовые аспекты посреднической деятельности в сфере оказания риэлторских услуг

Похожие главы из других работ:

1.1 Понятие услуг как объекта гражданских прав. Экономическое содержание услуг

§ 1. Права и обязанности потребителя

Глава 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору возмездного оказания аудиторских услуг

Глава 1. Защита прав и законных интересов потребителя финансовых услуг по законодательству Российской Федерации

1.1 Особенности гражданско-правового договора на оказание услуг с участием потребителя

1.2 Права потребителя, установленные законом

1.1 Права потребителя и защита его прав как теоретические понятия

2.2 Права и обязанности сторон по договору оказания услуг общественного питания

2.5 В соответствии с ГК РФ гл.39 "Возмездное оказание услуг" ст.779 "Договор возмездного оказания услуг"

Глава 2. Права и обязанности сторон, ответственность и особенности договора возмездного оказания услуг

2.1 Права и обязанности сторон по договору возмездного оказания услуг

Глава 1.Защита прав потребителя, как основа коммерческого права

§2. Права и обязанности получателей социальных услуг

- стороны в договоре оказания рекламных услуг, их права и обязанности;

2.2 Права, обязанности и ответственность сторон по договору об оказании туристических услуг

Правовые основы деятельности риэлтора в России Закон Недвижимость Subscribe.Ru

Содержание и основные направления деятельности риэлтора в России

Виды риэлторской деятельности

Направления деятельности риэлтора

Риэлторские фирмы

Риэлторская услуга

Профессиональные качества риэлтора

Оплата услуг риэлтора

Заключение

Риэлтор по закону