Особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в 2018 году. Договор дду образец 2018
Что такое ДДУ и какие пункты обязательно должны присутствовать в документе
Покупка квартиры в новостройке может иметь две формы. С одной стороны, лицо, желающее приобрести недвижимость еще на стадии ее возведения, может заключить договор долевого участия в строительстве по образцу 2018 года, а затем, по завершению всех необходимых мероприятий, оформить квартиры в собственность. Второй вариант покупки жилья – это переуступка права требования по ДДУ. Здесь уже дольщик имеет право реализовать свою жилплощадь третьему лицу, еще до момента введения жилья в эксплуатацию.
В данной статье мы подробнее рассмотрим первый вариант оформления правовых отношений между строительной компанией и покупателем, в рамках которого заключается специальный договор. Нами будут описаны основные пункты такого соглашения и существенные условия, которые обязательно должны присутствовать в документе.
Предмет сделки, который должен быть указан в договоре
Приобретение жилья в строящемся комплексе сопровождается достаточно высокими рисками. Вероятность стать жертвой мошенников очень большая. К примеру, квартира может быть продана еще нескольким покупателям или строительные работы будут «заморожены». Каждый вариант приводит к потере средств, собственности и требует обращения в суд.
Чтобы исключить возможные проблемы и значительно понизить риски по сделке, стоит тщательно проработать договор ДУ, вписать в него все необходимые данные и существенные детали.
Важным пунктом соглашения является предмет договоренности. В данном случае речь идет об обязательствах сторон, которые они принимаю на себя по отношению к объекту недвижимости. Застройщик обязан ввести помещение в эксплуатацию и передать его дольщику, а покупатель должен внести оговоренную сумму средств.
Согласно пунктам ст.4 ФЗ-214 в ДДУ обязательно должны присутствовать данные, характеризующие приобретаемую недвижимость. Речь идет о следующих моментах: адрес, площадь, название, количество комнат, этаж и другие показатели по желанию сторон. Дополнительно может быть прописано с какой отделкой покупатель получит квартиру — с черновой или с полной.
Информация об участниках соглашения
Составляя документ, ответственное лицо должно руководствоваться предоставленными участниками бумагами. В первую очередь вписываются личные данные сторон, паспортные реквизиты или сведения о юридическом лице. При регистрации, сотрудник Росреестра должен понимать, кто выступает участниками сделки, и какую роль играет каждый из граждан, подписавших соглашение.
Все сведения должны быть точными, не содержать ошибок и исправлений. Важно, чтобы документы, предоставленные застройщиком, были актуальны и содержали только самую последнюю информацию. Особенное значение имеет разрешение на строительство. В отсутствие данного документа, сделку проводить не стоит.
Как указываются сроки возведения объекта и передачи его в эксплуатацию?
Данный пункт ДДУ требует повышенного внимания от покупателя, поскольку многие застройщики стараются не ставить конкретной даты завершения строительства и стараются вписать информацию о том, что строительная фирма может самостоятельно отодвигать сроки, без согласования с покупателем.
По закону, срок завершения действия ДДУ – это дата, когда каждая из сторон выполнила свои обязательства. Иными словами, строительная организация обязана в этот день сдать жилой комплекс и передать его в пользование покупателю, а гражданин, внести полную сумму денежных средств.
Кроме даты завершения, важным пунктом является гарантийный срок. По закону, застройщик обязан обслуживать жилье в течение 5-ти лет и нести ответственность за работу всего установленного оборудования в течение 3-ех лет.
Особенности проведения расчетов между сторонами
Большое значение имеет стоимость объекта и порядок передачи денежных средств от покупателя к продавцу. В договоре данный момент должен быть прописан максимально четко и желательно стоимость указывать в национальной валюте, поскольку нестабильность других условных единиц может привести к уменьшению итоговой стоимости квартиры.
В соглашении указывается стоимость квадратного метра или прописывается сразу общая цена квартиры. Дополнительно оговаривается порядок и размер внесения денежных средств. То есть сторонами устанавливаются конкретные даты внесения денег. Важным моментом, который также рекомендуется указать в документе, является источник выплат. Таковыми могут стать собственные или заемные средства.Дополнительные пункты ДДУ
Помимо перечисленных сведений, которые обязательно должны присутствовать в соглашении потребуется зафиксировать еще ряд моментов. В первую очередь, необходимо уделить внимание праву и ответственности участников сделки. Для каждой из сторон устанавливаются пределы полномочий и возможностей.
Еще один важных пункт — это информация об оплате коммунальных услуг. По закону, дольщик обязан вносить плату за энергоресурсы только после получения квартиры в пользование согласно передаточному акту. Во всех остальных ситуациях, оплату производит строительная организация. Необходимо вписать информацию о том, кто будет выполнять регистрацию права собственности на недвижимость, и кто будет оплачивать расходы. Здесь решение принимается по договоренности сторон.
Заключение
Если условия ДДУ будут нарушены или выполнены не в полной мере, то виновное лицо уплачивает неустойку, и соглашение в последствие подлежит расторжении. Отсутствие существенных условий в документе или отказ от последующей регистрации в Росреестре становятся причиной признания сделки недействительной.
форма договора и пример составления
Содержание статьи
- Основные положения
Унифицированной (типовой) формы ДДУ не существует. Поэтому застройщики обычно пытаются добавить в документ максимум выгодных для себя (и невыгодных для дольщика) условий.
Прежде чем вложить свои деньги в долевое строительство, необходимо тщательно изучить документацию застройщика, проверить права на земельный участок, наличие лицензии и т.д. На следующем этапе - подписания договора долевого участия - прежде всего нужно внимательно изучить проект соглашения.
Основные положения
Необходимо определить, кто указан в ДДУ в роли застройщика. В тексте соглашения обязательно должно быть прописано полное наименование строительной фирмы а также ФИО и должность ее представителя, уполномоченного на подписание документов.
Обратите внимание! От лица компании-застройщика может выступать только генеральный директор - именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан кем-то другим, то в случае судебных разбирательств у вас могут возникнуть большие сложности. Другой сотрудник вправе представлять интересы компании только на основании доверенности, которая должна прилагаться к ДДУ.
Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи участка земли под возведение объекта.
Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко, без возможности двоякого толкования. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение покупателем конкретной квартиры в оговоренный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе, так как любые другие формулировки, например, участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, никакого отношения к предмету ДДУ не имеют.
Кроме того, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ...» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее - Закон №214-ФЗ) говорит о том, что ДДУ должен содержать в себе точные характеристики возводимого объекта, а именно:
- строительный адрес дома;
- кадастровый номер участка, на котором будет располагаться жилое здание;
- предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она будет находиться, и расположение на этаже;
- площадь жилого помещения, также размер балкона, лоджии или террасы;
- все атрибуты будущей квартиры: межкомнатные и входные двери, оконные блоки, отделка стен и потолка и др.;
- тип отделки: чистовая, черновая, без отделки.
Обратите внимание! Если помещение сдается с чистовой отделкой, то в ДДУ должна прописываться каждая мелочь, вплоть до вида обоев на стенах. Устные договоренности с застройщиком в суде предъявить нельзя, поэтому требуйте включения в текст соглашения максимально полного и детального описания будущей квартиры.
Иногда строительные организации включают в ДДУ условие о праве внесения изменений в проектную декларацию, планировку или другие характеристики объекта в одностороннем порядке, то есть без согласования с дольщиком. С точки зрения закона такие действия неправомерны, так как покупатель должен получить полные и достоверные сведения о товаре.
Обязательным также является пункт о гарантиях, которые застройщик предоставляет дольщикам. В ДДУ должен быть четко прописан гарантийный срок на саму квартиру, а также на ее инженерные коммуникации. Период гарантийного обслуживания жилого помещения должен составлять не менее 5 лет, а его оснащения - 3 года. Сократить указанный срок законным путем застройщик никак не сможет.
Как было сказано выше, ДДУ должен содержать в своем тексте точное техническое описание будущей квартиры. Вместе с этим многие строительные компании пытаются включить в соглашение пункт о том, что если после обмеров БТИ фактическая площадь помещения окажется больше или меньше прописанной в договоре, то дольщик обязан будет оплатить лишние квадратные метры, либо же, напротив, застройщик возвращает клиенту часть денежных средств. Иногда в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не будет доплачивать.
Юристы напоминают, что Закон №214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересчете цены жилья. Однако согласно Закону РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1, дольщик вправе требовать с застройщика вернуть деньги за недостающие метры, тогда как строительная компания за лишнюю площадь ничего получить не может.
В ДДУ должны быть указаны четкие сроки исполнения сторонами своих обязательств. При изучении этого раздела договора необходимо обратить внимание на следующее:
- должен быть прописан срок действия самого соглашения. Формулировка должна гласить, что он актуален до полного исполнения сторонами взятых на себя обязанностей;
- должна быть оговорена дата сдачи квартиры дольщику.
Как правило, в последнем случае застройщики не прописывают точную дату передачи жилого помещения хозяину, а указывают лишь квартал и год, что вполне законно, однако не совсем удобно для дольщика. По закону, заказчик вправе расторгнуть ДДУ только по истечении 2 месяцев после указанной в нем даты передачи объекта. Это означает, что ему придется сначала ожидать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить претензии к застройщику. Поэтому наилучшим вариантом для клиента будет прописать в ДДУ следующую фразу: «Квартира должна быть передана не позже такого-то числа такого-то месяца такого-то года». Если что-то пойдет не так, можно будет отталкиваться именно от этой даты.
Строительные компании активно ищут любые способы, чтобы обойти Закон №214-ФЗ. Взыскание неустойки за срыв сроков сдачи объекта может нанести ощутимый удар по финансам застройщика, поэтому он всегда стремиться подстраховаться, например, включив в ДДУ пункт, согласно которому будет нести материальную ответственность только при наличии личной вины в несоблюдении сроков, либо незаконно увеличивает список обстоятельств неодолимой силы.
Помните, что форс-мажор предполагает террористические атаки, военные действия или стихийные бедствия, а изменения в действующем законодательстве, плохие погодные условия или бездействие недобросовестных партнеров застройщика к нему не относятся.
Качество - это еще один важный момент в ДДУ, требующий пристального внимания. Закон №214-ФЗ устанавливает, что при выявлении каких-либо дефектов в новой квартире застройщик обязан бесплатно устранить их в разумный срок либо перечислить дольщику деньги на ремонт, если последний решил исправлять недоделки своими силами. Некоторые компании пытаются подстраховаться от подобных неприятностей и минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Для этого они включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия его качества проектной документации.
Несмотря на то, что возможность предъявления претензии со стороны будущего владельца квартиры этот пункт не исключает, однако он может вызвать проблемы в ходе судебного разбирательства.
Финансовая сторона сделки - это крайне важный пункт ДДУ. Здесь необходимо обратить внимание на следующее:
- в договоре должна быть четко прописана цена будущей квартиры. Лучше, если она будет выражена в рублях. На практике стоимость 1 квадратного метра часто указывается в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса. Это сильно ухудшает условия соглашения;
- в документе должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться выплата долевого взноса (например, собственные сбережения дольщика либо банковская ссуда).
Также следует проанализировать, когда обязательства заказчика по договору будут считаться полностью выполненными. Обычно застройщики настаивают на том, что это происходит после зачисления денег на их счета. В итоге дольщик очень рискует, ведь перевод осуществляется в течение нескольких суток, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии.
Решить данную проблему довольно просто: нужно включить в ДДУ условие о том, что обязательства клиента перед перед продавцом считаются выполненными с момента передачи денежных средств в банк.
Обратите внимание! Немаловажно также прояснить в вопрос о том, кто будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в отделении Росреестра. Кроме того, необходимо определиться, с какой даты дольщик должен платить коммунальные платежи за свою новую квартиру. Часто застройщики пытаются включить в ДДУ условие о том, что заказчик начинает оплачивать счета с момента сдачи дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры может состояться только через несколько месяцев после сдачи дома. Выходит, что еще не поселившись в новом жилье, человек будет обязан оплачивать ЖКХ. Такое положение вещей в корне несправедливо, поэтому призываем вас тщательно изучить данный пункт договора.
Долевое участие в строительстве многоквартирного дома предполагает не только заключение договора, но и возможность его аннулирования. Если это происходит по желанию дольщика, то ему придется выплатить застройщику неустойку. Поэтому до подписания ДДУ стоит обратить внимание на ее размер.
Образец ДДУ можно посмотреть в интернете. На практике такой договор обычно составляют юристы застройщика. Естественно, они будут стараться, чтобы все выгоды и гарантии были на стороне их работодателя.
Какие подводные камни и ловушки скрывает ваш ДДУ, и как максимально обезопасить себя от них, вы можете узнать, только обратившись к независимому юристу, имеющему большой опыт работы в данной области.
— расскажите друзьям
Смотрите также
zaoalto.ru
образец 2018 года и судебная практика
Подписать предварительный договор долевого участия требует каждый застройщик, и заказчики соглашаются. Приобрести жилье по полной стоимости может не каждый человек, поэтому многие обращаются к покупке недвижимости, находящейся на стадии строительства или плана застройки. Цена у таких квартир невысокая, поэтому люди готовы подписать любые документы, в том числе ПДДУ.
После заключения подобного договора вносится оплата — частичная или полная. Однако не все понимают, какие последствия может иметь данный документ, и получится ли в случае несвоевременной сдачи жилья вернуть деньги или продать такую недвижимость.
Основная суть договора
Предварительный договор долевого участия в строительстве теоретически должен соответствовать действующему на протяжении более, чем 10-ти лет, ФЗ 214. Этот закон обязывает застройщиков оформлять договора долевого участия. Однако реальный ДДУ может отличаться от ПДДУ — более того, предварительное соглашение не имеет ничего общего с законом!
ДДУ является гарантией, он проходит обязательную регистрацию в Росреестре. ПДДУ представляет собой именно соглашение, подразумевающее все те же основания, обязывающее застройщика в будущем заключить ДДУ. Однако никакой регистрации этот вид соглашения между двумя сторонами не проходит. Это означает лишь одно — никаких гарантий не предоставляют, соответственно, одну и ту же квартиру могут продать нескольким лицам.
Буква закона
Зачем составляется подобный документ? Зачастую компании не могут получить разрешение на строительство, и причина этого отнюдь не компания. Администрация может долго рассматривать заявки, хотя нередки случаи отсутствия ряда необходимых документов. В таком случае ПДДУ как бы компенсирует временный недостаток определенных разрешений.
Предварительный договор участия в долевом строительстве является весьма рискованной сделкой, так как по сути дольщики подписывают обещание. Однако застройщики ничего не проигрывают — в отличие от второй стороны, они себя обезопасили, внеся пункт о необходимости оплатить часть стоимости жилья.
Разница между ДДУ и ПДДУ огромная, и многое зависит от условий договора. Чтобы заключить предварительный договор, не требуется выполнения каких-либо обязательств. При регистрации ДДУ, основного договора участия в строительстве, придется соблюсти все нормы, включая качество жилья и прохождение всех проверяющих инстанций. Судебная практика доказывает, что максимальная потеря застройщика заключается в возврате обеспечительного платежа, причем без моральной компенсации и пени.
Заключать предварительный договор можно, но при этом должны быть соблюдены минимальные условия. В нем обязательно следует указать срок подписания основного ДДУ. Если этого не сделано, суд принимает во внимание период в один год. Если за это время не был подписан ДДУ, и ни одна сторона не изъявила требования сделать это, обязательства по договору прекращаются. Соответственно, можно вообще не увидеть свои деньги, если не обратиться в суд, составив иск договора с признанием законным сделку с предварительным договором долевого участия.
Закон четко регулирует возможность оплаты со стороны дольщиков — вносить деньги можно только по договору ДДУ. Однако застройщики стали называть платеж «обеспечительным», хотя обязанности вносить его не существует. Инвестирование в этом виде очень опасно, поэтому следует оценивать все риски перед подписанием договора и произведением платежей.
Заключение договора
Иногда предложения слишком заманчивы, поэтому человек готов сразу же внести денежные средства, несмотря на риски. Например, удобное местоположение дома, хорошая планировка, парковая зона в шаговой доступности — причины могут быть разными, но как заключить ПДДУ с минимальными потерями?
Во-первых, следует понимать, что какими бы ни были заманчивыми условиями, ни в коем случае не следует соглашаться на перевод платежа, равный полной стоимости квартиры. Серьезные организации, понимающие и соблюдающие законы никогда не будут выдвигать подобные требования. Они предложат внести задаток, соответствующий разумным пределам.
Типового образца или формы ПДДУ не существует, в идеале он должен соответствовать основному ДДУ. Чтобы после не составлять ходатайств и заявление о признании предварительного договора долевого участия, важно обратить внимание на следующие пункты:
- указаны взаимные обязательства;
- условия будущего договора ДДУ;
- срок заключения ДДУ;
- название юридического лица должно совпадать в обоих документах;
- подписывать договор должен только генеральный директор. Подписи бухгалтеров, менеджеров и других лиц не имеют силы. Представляет компанию именно генеральный директор, о чем должно быть сказано в уставе компании.
Условия ПДДУ
Следует понимать, при покупке жилья в новостройке и заключения предварительных соглашений в 2018 году, обязательно должен быть указан предмет договора. Суду должно быть понятно, о чем договорились стороны, какие между ними обязательства, которые они должны выполнить с учетом указанных условий.
Застройщики обязаны описать сам объект недвижимости, передаваемого дольщикам. В договоре надо прописать все характеристики объекта долевого строительства квартиры, по которым можно ее идентифицировать. Сюда входит адрес, площадь, количество комнат, местоположение, секция и т. д.
Обязательно следует указывать стоимость жилья, график платежей и их размер. Об обеспечительном платеже должно быть сказано, что он является частью стоимости жилья, а не платой за какие-либо иные услуги, бронь и прочее.
Срок подписания основного документа для участника долевого проекта является частью гарантии. Недобросовестные застройщики стараются указать, что ДДУ будет заключен после прохождения определенных инстанций или получения разрешения на строительство. Однако это неверно — должна быть указана конкретная дата, к которой и привязываются все обязательства. Желательно, чтобы период между заключением ПДДУ и ДДУ составлял не более 3-6 месяцев. Этого времени достаточно, чтобы решить все технические вопросы и приступить к строительству либо к его завершению.
Нередко практикуют заключение дополнительного соглашения о продлении срока заключения ДДУ. Соглашаться на его подписание или нет, решает дольщик самостоятельно, взвешивая все риски.
Иногда возникает необходимость смены одной из сторон — либо застройщик может смениться, либо заказчик. Примером в данном случае служит шаблон бланка уступки договора переуступки прав по ДДУ, образец которого можно найти в интернете или получить у представителей юридических консультаций. Соглашения договора цессии по строительству у долевого участия должны соответствовать ГК РФ. Лучше такие документы подписывать при поддержке хорошего юриста, знающего все нюансы подобных сделок.
Заключение
Передача квартиры по договору долевого состоится только при условии, если произойдет регистрация ДДУ. По другим предварительным договорам никто не вправе передавать недвижимость в пользование независимо от суммы, внесенной в качестве оплаты. Прежде, чем подписывать документы и переводить деньги, следует четко понять разницу между двумя видами соглашения. Законодательство разъяснило порядок заключения ДДУ и ответственность по его соблюдению, поэтому если одна из сторон уклоняется от обязанностей, разобраться будет проще, чем при отсутствии ДДУ.
Законные основания на право пользования жильем возникают после регистрации договора в Росреестре, о чем необходимо направить сообщение в соответствующие структуры. ПДДУ не дает никаких прав, поэтому доказывать свою принадлежность к недвижимости будет труднее.
Однако вовсе не всегда застройщики намеренно пытаются обмануть дольщиков. На практике ПДДУ заключаются практически в 99% случаев, и не все компании нарочно стремятся обмануть или схитрить. Большинство крупнейший магнатов в строительстве оформляет подобные договора. Но при этом они соответствуют всем нюансам, перечисленным выше.
Также полезным будет почитать информацию о самом застройщике — насколько он добросовестный, были ли на его практике случаи мошенничества, задержки строительства, судебные разбирательства. Одним словом, поинтересоваться репутацией.
Если все равно возникают трудности и неясности, имеет смысл проконсультироваться у юристов, разъяснив все нюансы.
metr.guru
Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2018 год
Покупая квартиру на стадии ее строительства, можно значительно сэкономить финансовые средства.
Однако велик риск «заморозки» стройки или мошенничества со стороны застройщика и как следствие, неполучения купленной жилплощади. Именно для этого и предусмотрен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ).
В 2015 году образец договора долевого участия в строительстве немного изменился, точнее, были добавлены некоторые важные детали, но в целом суть его осталась прежней – обеспечить законность и безопасность сделки купли-продажи между застройщиком и конечным покупателем.
Предмет договора
Предметом договора долевого строительства являются обязательства сторон, непосредственно относящиеся к созданию объекта недвижимости, получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также к передаче и приему объекта долевого строительства (на основании ст.4 Закона № 214-ФЗ, п.1).
Текст договора четко определяет передачу строго определенного объекта недвижимости в установленный договором срок.
Никакие иные договоренности, как например, совместное финансирование строительства, участие в инвестиционной деятельности, уступка права требования готового объекта ДДУ не предусматриваются. Это справедливо, даже если подобное соглашение именуется как «договор участия в долевом строительстве».
Договором определяется объект долевого строительства, который должен получить его участник при получении застройщиком разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию (на основании пп.1 п.4 ст.4 Закона №214-ФЗ).
В договоре долевого строительства обязательно должно быть указано:
- наименование объекта недвижимости;
- состав;
- проектная площадь;
- адрес;
- конкретное расположение.
То есть указывается, какую именно квартиру получит участник, в каком доме, по какому адресу, на каком этаже, какой площади, планировки. Также уточняется, в каком виде объект подлежит передаче, с черновой отделкой или внутреннюю отделку осуществляет застройщик.
Скачать образец договор долевого участия в строительстве, актуальный на 2018 год, можно здесь.Существенные условия договора
С первых строк договора должно быть понятно между кем кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика».
Указывается следующая информация:
- полное официальное наименование компании-застройщика;
- дата и место ее регистрации;
- свидетельство о регистрации;
- свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.
Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и в проектной декларации.
При заключении договора долевого участия в строительстве с посредником, к договору должен прилагаться документ, подтверждающий законность его права на реализацию объекта.
Согласно уставу, от лица организации выступает генеральный директор, а значит и договор должен быть подписан именно им.
Если документ визируется иным представителем компании, то это означает осуществление его деятельности по доверенности. Такой вариант может создать определенные сложности в случае возможных судебных разбирательств.
Легитимность ДДУ обеспечивают точные характеристики объекта недвижимости, включая кадастровый номер участка, строительный адрес объекта и номер приобретаемой квартиры.
А с 2015 года в качестве обязательного введен пункт о финансовых гарантиях, посредством которых обеспечивается выполнение обязательств застройщиком.
Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.
Хотя закон не воспрещает вносить дополнения в договор, но оба вышеописанных варианта нарушают права участника долевого строительства.
Как предусматривает закон «О защите прав потребителей», если покупатель получает квартиру меньшей площади, то застройщик обязан пересмотреть цену и вернуть излишек.
Если же площадь квартиры оказалась больше, то дольщик не обязан ничего доплачивать, поскольку это вина застройщика.
Нередко застройщик пытается включить в договор пункт, согласно которому он имеет право на изменение проектной документации дома, в том числе этажности и планировки квартиры, без согласования с дольщиком.
Закон «О защите прав потребителей» и положения ФЗ-214 такое дополнение считают незаконным, поскольку покупатель должен располагать максимально подробной информацией о приобретаемом товаре.
Сроки строительства и сдачи объекта
Особого внимания требуют сроки, прописанные в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома:
Срок ДДУ – его действие должно заканчиваться только после выполнения обязательств обеими сторонами.- Конкретная дата получения дольщиком объекта недвижимости по акту – довольно часто застройщик указывает годовой квартал, когда дольщик должен получить ключ от квартиры. Это вполне законно, но крайне неудобно для участника долевого строительства.
Если компания не выполнит своих обязательств, то дольщик на основании ФЗ-214 может расторгнуть договор и подать судебный иск по истечении двух месяцев с момента завершения назначенного срока.
Сделать это можно по истечении двухмесячного срока после окончания квартала, в котором дом должен был сдаваться согласно условиям договора.
Гарантийный срок – по закону застройщик несет ответственность за квартиру в течение пяти лет, а за инженерное и технологическое оборудование – три года. Любое сокращение этих сроков является незаконным.
Порядок расчетов
Немаловажное значение имеют пункты, касающиеся финансовой стороны сделки.
Договор должен четко определять стоимость объекта. При этом желательно в рублевом эквиваленте.
Если цена квадратного метра указана в условных единицах, но при этом текстом договора не фиксируется курс у.е., это может обернуться значительной переплатой для дольщика при повышении курса.
Оговаривается в ДДУ не только срок осуществления оплаты дольщиком покупки, но и источники денежных средств (собственный капитал или банковский займ).
Важно прописать в договоре кем именно будет осуществляться процесс регистрации прав собственности готового объекта недвижимости, застройщиком или дольщиком, и кто будет оплачивать расходы.
Уточнения требует и пункт об оплате коммунальных платежей. Нередко строительная организация возлагает на дольщика оплату «коммуналки» с момента ввода здания в эксплуатацию. Согласно законодательным нормам дольщик обязан оплачивать коммунальные платежи лишь после получения объекта недвижимости по акту.
Пределы ответственности сторон договора
При заключении договора долевого участия в строительстве важно четко знать пределы ответственности сторон:
- Иногда застройщик, пользуясь неосведомленностью дольщика, вписывает в договор пункт, по которому его ответственность за срыв указанных сроков наступает лишь при наличии его собственной вины. Это является прямым нарушением ФЗ-214.
- Расширение списка форс-мажорных обстоятельств. По закону к таковым относятся стихийные бедствия, войны, террористические акты. Застройщик может добавить к перечню принятие правительством новых законов, низкую зимнюю температуру и прочее.
Застройщик может попытаться минимизировать собственную ответственность при сдачи объекта за счет условия, по которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает его соответствие договору. То есть исключается сама возможность претензий со стороны дольщика. Следует знать, что это абсолютно разные понятия и любые недоделки в квартире должны быть устранены застройщиком на основании ФЗ-214 либо дольщик должен получить денежную компенсацию.- Весьма значимый момент договора – это срок, когда обязательства дольщика перед застройщиком считаются выполненными. Строительная организация чаще всего определяет этот срок, как момент поступления денег на ее счет. Однако согласно закону обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента внесения денег в банк, и он не несет ответственности за дальнейшие действия банковских организаций.
Основания и порядок расторжения договора
Расторжение ДДУ возможно при неисполнении обязательств одной из сторон. Подача искового заявления в суд возможно по истечении двух месяцев после указанного в договоре срока.
При этом следует обратить внимание на размер неустойки, выплачиваемой дольщиком, если расторжение договора долевого участия произошло по его инициативе.
Ее величина может варьироваться от 1 до 15 % от общей стоимости объекта. Иных наказаний для дольщика законом не предусмотрено.
Если ДДУ расторгнут по вине застройщика (просрочка исполнения обязательств, строительство некачественного жилья и т.п.), то никакие штрафные санкции к дольщику применяться не могут.
Если в договоре долевого строительства отсутствует хотя бы один из положенных законом пунктов, он не считается заключенным. То же касается и отсутствия регистрации ДДУ в Росреестре.
Видео: Юридическая помощь при долевом участии в строительстве
В видеосюжете юрист отвечает на вопросы граждан, касающихся заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Разъясняется, в чем суть данного соглашения, какая форма договора наиболее безопасна для приобретателя недвижимости, на что нужно обратить внимание при заключении сделки, какие моменты обязательно должны быть прописаны в тексте договора.
terrafaq.ru
Шаблон дду 2018
Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2017-2018 год
Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.
Уточнения требует и пункт об оплате коммунальных платежей. Нередко строительная организация возлагает на дольщика оплату «коммуналки» с момента ввода здания в эксплуатацию. Согласно законодательным нормам дольщик обязан оплачивать коммунальные платежи лишь после получения объекта недвижимости по акту.
Договор долевого участия в строительстве в 2018 году
Как уже отмечено выше, подобные соглашения попадают под действие 214-ФЗ, который, собственно, и регламентирует вопросы долевого строительства. Заключаются такие соглашения между покупателями и компаниями-застройщиками. Во многом, такое соглашение можно рассмотреть в качестве достойной альтернативы ипотечному кредитованию. Предметом договора выступает планируемый к возведению объект недвижимости. Суть договорных отношений сводится к выполнению взаимных обязанностей потенциального покупателя и застройщику, в рамках которых:
- Покупатель обязуется частями в определенной сумме и в установленные сроки вносить денежные средства в счет приобретения в будущем жилья;
- Застройщик, в свою очередь, обязуется в установленные договором и планом строительства сроки передать покупателю жилье в собственность.
Заключение договора долевого участия
Заключение договора долевого участия в строительстве производится в четком соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. Основным законом, регулирующим данный способ инвестирования и приобретения объектов недвижимости, является Федеральный закон №214, принятый в декабре 2014 года. Если оформлять сделку в соответствии с требованиями подобного нормативного акта, то вероятность признания ее ничтожной будет минимальной. Вместе с тем, в договоре существует большое количество нюансов, которые необходимо знать, чтобы избежать нарушения застройщиками прав дольщиков при заключении ДДУ и последующей защиты своих прав в суде.
Кроме того, в договоре желательно предусмотреть порядок утверждения внесенных изменений в проектную документацию (желательно, чтобы без согласования с дольщиком этого не происходило). Также важно качество сторонних исполнителей отдельных работ. Поскольку редко, когда застройщик может полностью самостоятельно возвести весь дом, дольщикам рекомендуется проверять выполнение условий договора, заключенного с подрядчиком (подрядной считается та организация, которая выполняет определенные работы по заказу застройщика), чтобы избежать в последующем проблем при приемке квартиры по ДДУ.
Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья
До момента принятия ФЗ о долевом строительстве в 2014 году вложение средств в долевое строительство не всегда проходило удачно. Взаимоотношения сторон не регламентировались нормативными актами, вследствие чего права дольщиков часто нарушались. Сейчас благодаря этому ФЗ права вкладчиков защищены.
Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.
Договор долевого участия в строительстве — образец 2018, как грамотно заключить, подводные камни
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома совершается исключительно в отношении одной жилой единицы. В сведениях прописываются почтовый адрес строения и номер квартиры либо временно присвоенный строительный адрес, впоследствии уточняемый документальным оформлением.
Анализ деятельности компаний показывает, что основные нарушения договора о долевом участии в строительстве жилья со стороны застройщика — изменение условий о цене, сроках в одностороннем порядке, что противоречит ФЗ №214. Изменения совершаются в письменной форме по соглашению сторон и если это закреплено в первоначальной редакции сделки.
Расторжение ДДУ 2018
— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами. Ключевая ставка с с 30 октября 2017 г. равна 8,25. Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 16.5 % в год или 0,045 % в день. Итого, при расторжении договора по истечении двух лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;
В первую очередь необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора. При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами. Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.
zakonandpravo.ru
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в 2018 году
Если вы собираетесь заключить сделку с застройщиками, стоит знать особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
Что же стоит знать, чтобы не попасть на недобросовестную компанию? Изучите нормы законодательства, что действуют в 2018 году.
Чтобы договор долевого участия обеспечил защиту от многочисленных рисков, следует понимать, как его правильно составлять.
Рассмотрим, что это за соглашение, когда и кем составляется и как может защитить права и интересы сторон.
Что нужно знать
Договор долевого участия в строительстве схож с договором подряда, купли-продажи, инвестирования. Но имеет и много особенностей.
Инвесторы строительства передают полномочия заказчику выполнить инвестиционный проект. Заказчик вправе привлечь застройщиков (строительное предприятие), которые построят дом.
Основные понятия
Долевым строительством называют форму инвестиций в возведение здания в соответствии с соглашением.
Дольщик и застройщик должны опираться на нормы Закона «О долевом строительстве».
Возникновение прав и обязательств имеет место после того, как стороны поставят подписи на контракте. Объект строительства — не квартира, а дом, и кредиторы в данном случае — дольщики.
Назначение документа
Есть несколько способов привлечения средств на строительство многоквартирных домов:
- составляется соглашение о долевом строительстве;
- выпускаются эмитентами жилищные сертификаты;
- посредством жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива.
Долевое участие является законным способом покупки жилья в доме, что строится. Документ позволяет приобрести по выгодной цене жилье в новостройке.
Законные основания
Главным законодательным документом является ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214, где есть все необходимые сведения о процессе участия в долевом строительстве.
Можно опираться также на нормы Градостроительного кодекса и отдельные Постановления властей.
Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома
Процесс долевого строительства предусматривает привлечение денежных средств застройщиками. На данные средства возводят жилой многоквартирный дом.
Стороны соглашения
Стороны договора:
- инвесторы;
- застройщики.
Инвесторами могут быть граждане, которые приобретают жилье для себя, то есть не планируется ведение предпринимательской деятельности.
В законодательных актах не установлено ограничение с учетом гражданства и национальности. Сделка может быть совершена не только россиянами, но и иностранцами, а также лицами без гражданства.
В гл. 3 ГК прописано, что дольщиком вправе выступать гражданин, что является дееспособным.
Представлять интересы недееспособных лиц могут опекуны или попечители, если на это дали разрешение органы опеки.
Застройщиком может быть ИП или юрлицо, у которого есть в собственности земля (или находится во временном пользовании), на которой разрешено строить дом.
Компания должна иметь соответствующие разрешения на проведение строительных работ, проектные документы.
Существенные условия
Перечислим существенные условия соглашения:
| Стоит определить объект строительства | Который должен передаваться дольщику в соответствии с проектными документами. Обычно отражают адрес, типовую серию дома, номер секции, этажа, строительные номера квартир и площадь |
| Указывают сроки | Когда квартира должна быть передана участникам долевого строительства. Срок устанавливается один для всех дольщиков. Передают недвижимость по акту или иным документам в течение 2 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию |
| Пишут стоимость, сроки и порядок внесения средств | Часть 3 чт. 5 ФЗ о долевом строительстве отражает, какими способами могут вноситься средства — единовременным платежом или частям в течение определенного периода |
| Гарантийные сроки на здание | Качество должно соответствовать нормам проектных документов, градостроительного регламента, технического регламента. В п. 5 ст. 7 Закона сказано, что срок гарантии не может составлять менее 5 лет |
| Соглашение должно быть письменным | — |
| Обязательно перечисляют документы | Что служат основанием для заключения контракта |
| Желательно подробно расписать штрафные санкции | В том случае, если одна из сторон нарушит условия |
Договор долевого участия вступит в силу после того, как будет зарегистрирован в соответствии со ст. 433 ГК.
Порядок заключения
Чтобы зарегистрировать соглашение, заключенное с первым инвестором, есть 10 дней.
При заключении договора с остальными участниками записи в реестры должны вноситься в течение 5 дней после проставления подписей.
Специфика договора долевого участия — осуществляется строительство не отдельного помещения, а многоквартирного дома. И поэтому кредиторами считают всех дольщиков.
Отдельное лицо не может повлиять на проект строения, технические данные. Именно поэтому на этапе составления договора стоит ознакомиться с информацией о компании.
Порядок действий для участников такой:
- Выберите предприятие, которое будет осуществлять застройку.
- Проверьте все документы, изучите их. Важно, чтобы разрешение было еще актуальным.
- Заключите соглашение.
- Проверьте, проводятся ли работы в соответствии с договором.
У компании-застройщика должны быть такие справки:
- разрешение на возведение здания;
- документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
- страхование гражданской ответственности;
- лицензия;
- проектная декларация.
Ст. 1 Закона № 214 содержит данные о том, как отношения сторон регулирует соглашение долевого участия, который регистрируют в Росреестре.
Если в документе не будет хотя бы одного существенного условия, тогда его не могут заключить и зарегистрировать.
Видео: особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОНОсновная обязанность застройщика — построить дом согласно условиям, прописанным в договоре долевого участия.
Есть и дополнительные обязательства:
- по оформлению необходимой документации;
- по соблюдению сроков проведения строительных работ;
- по соблюдению качества;
- по размещению и предоставлению данных о затратах, о долге, прибыли компании и т. д.;
- по расходованию денег по назначению;
- по передаче объекта дольщикам в установленные сроки.
Если застройщик опоздает со сдачей объекта, стоит уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки.
Застройщик вправе:
- заключать соглашения с подрядчиком на выполнение определенных работ;
- расторгать договора с нарушителями условий сделки;
- выдвигать требования к дольщикам оплатить неустойку, если платежи просрочены;
- обращаться в судебный орган, чтобы защитить свои права.
Вы можете также знакомиться с документами на любой стадии работ. Со своей стороны граждане обязаны своевременно производить платежи и принять квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию.
Договор не может корректироваться, поэтому сразу прописывают:
| Отсутствие возможности для застройщика менять стоимость на приобретенный объект | Если он соответствует площади, что заявлена. Это касается и случаев, когда оплата произведена в валюте, и курс существенно изменился. Цену могут корректировать в сторону уменьшения, если при передаче объекта будет выявлено недостатки и нарушения установленных норм к помещению |
| Право расторжения соглашения дольщиками | Если в течение определенного количества раз недвижимость не принята комиссией |
| Период для устранения недостатков застройщиками | Обнаруженных инвесторами |
| Данные управляющей компании | Которая будет управлять многоквартирным домом |
| Иные положения с учетом ситуации | — |
Если застройщик опоздает со сроками и не передаст объект своевременно, то дольщики вправе требовать выплат компенсации за каждый день просрочки.
Сумму компенсации устанавливают как 1/300 или 1/150 ставки Центрального Банка.
Если объект не будет качественным, то участники долевого строительства могут требовать:
- бесплатно устранить недостатки;
- уменьшить стоимость квартир;
- возместить средства, что быть потрачены при устранении недостатков.
Порядок расторжения соглашения прописан в ст. 9 ФЗ № 214. Стороны не вправе расторгать договор, если условия в полной мере выполняются.
Для этого обязательно наличие веских оснований. В одностороннем порядке соглашение расторгают:
- если нарушены сроки передачи объекта;
- не исправляются своевременно недостатки;
- есть нарушения, что снизят качество дома;
- если банк являлся поручителем, но сроки выполнения обязательств истекли, а объект еще не сдавался в эксплуатацию.
Через суд расторгают соглашение, если:
- строительство прекращено и не будет далее возобновляться;
- проектные документы сильно корректировались, и площадь квартир уменьшена;
- изменено назначение общего имущества здания.
Когда договор будет расторгнут, застройщик возвращает уплаченную сумму дольщикам в течение 10 дней на расчетный счет. Дополнительно платится неустойка за использование средств участника.
Соглашение может расторгаться путем написания заявления дольщиками и передачи его застройщику. При взаимном согласии составляется соответствующий документ.
В соответствии с договором долевого участия в строительстве граждане не покупают жилье, а имеют право на ее получение после окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию.
Когда будет составлено акт о приеме недвижимого объекта, лица должны оформлять права собственности на квартиры.
Основание — документация, что подтвердит окончание строительства, а также передаточные акты. Сотрудник Росреестра проверит документацию, внесет соответствующие данные в госреестр и сделает запись в правоустанавливающей документации.
Затем гражданин получит оригиналы справок и выписку из ЕГРП.
Образец соглашения
В типовом соглашении долевого участия в строительстве дома должны быть такие сведения:
- Название документа, дата и место заключения.
- Информация о сторонах.
- Предмет.
- Условия оплаты.
- Права и обязательства каждой стороны.
- Ответственность при нарушении условий договора.
- Описание непредвиденных обстоятельств.
- Иные условия.
- Сроки действия документа.
- Подписи сторон.
Можете брать за основу такой бланк:
Какие могут быть риски
Есть много рисков при составлении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как для дольщиков, так и для застройщика.
Не бывает идеальной ситуации, когда застройка по договору долевого участия осуществляется без проблем. Основные:
| Средства привлекаются лицам, что не имеют на это права | Нарушаются нормы законодательства |
| Нарушаются сроки сдачи | И дольщик длительное время не может получить квартиру |
| При строительстве | Использовались некачественные материалы |
| Компания-застройщик | Признается банкротом |
| Отчуждается право собственности на объект | Застройщики передают определенные помещения постороннему лицу, что не является участником долевого строительства |
Задержка со сдачей объекта может быть по такой причине:
- У застройщика не достаточно средств, чтобы начать или завершить работы, или же компания не желает тратить свои деньги, надеясь только на платежи дольщиков. Не учитываются изменения стоимости материалов, уменьшение количества сделок и т. п.
- Средства дольщиков тратятся не по назначению.
- Подрядчик не исполнил свои обязательства.
- В соглашении не прописаны конкретные сроки передачи дома.
Бывает, что застройщик предлагает произвести доплату. Такой риск возникает, если в соглашении нет пункта, раскрывающего точный перечень затрат и стоимость м2.
Сложности могут возникнуть при расторжении договора, если данный пункт не расписан в подробностях и не учтено ряд ситуаций.
Проблемы с регистрацией права собственника возникают:
- если не выполняются инвестиционные условия, что устанавливались властями;
- если не подготовлена документация, что понадобится в уполномоченной инстанции.
Большую часть проблем можно решить в судебном порядке.
Чтобы не попасть в неприятности, при составлении договора обратитесь к юристу. Он пересмотрит, все ли моменты учтено. И наверняка увидит, что нет важного пункта, который защищает ваши права.
Если фирма-застройщик не желает вносить коррективы в соглашение, тогда не стоит с ней связываться. Подыщите иную компанию, которая готова взять на себя обязательства в полной мере.
jurist-protect.ru
Договор долевого участия в строительстве – образец 2017 года
2017 год стал новым этапом в развитии долевого строительства. Вступили в действие поправки к 214 ФЗ, которые кардинально изменили позицию дольщиков, сместив чашу весов в их сторону, одновременно значительно усложнив жизнь строительным компаниям. Раньше граждане, желающие приобрести недорогое жилье в новостройке, были вынуждены играть по правилам застройщиков. Благодаря изменениям в законодательстве, частный инвестор получил несомненные преимущества, сегодня застройщик обязан действовать строго в рамках закона. Изменился и сам договор долевого участия в строительстве, образец 2017 значительно отличается от договоров прошлых лет. Однако осталось еще много моментов, на которые нужно обращать внимание, заключая ДДУ, поскольку риск подписать договор на невыгодных для себя условиях, все еще достаточно велик.
Отношения сторон, вытекающие из условий договора
ДДУ является основным документом долевого строительства. В нем отражаются все моменты, на которых строятся отношения сторон, участвующих в проекте. Покупатель, он же дольщик, выступает инвестором строительства. Он заключает договор с застройщиком и передает ему денежные средства для возведения жилого дома. Застройщик обязуется в срок, указанный в ДДУ, построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать дольщику жилье, все параметры и качество которого полностью соответствуют условиям договора. Нужно иметь в виду, что по ДДУ инвестор приобретает не саму квартиру, а только право ее требования у застройщика после того, как строительство дома будет завершено.
После подписания документа обеими сторонами, договор передается на регистрацию в Росреестр, и только после этой процедуры ДДУ считается заключенным и начинает действовать.Обязательные условия договора
Законодатель не предусмотрел типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предполагается, что каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает свою форму документа, соблюдая при этом два основных условия:
- ДДУ не должен противоречить законодательству;
- в нем должны присутствовать обязательные условия, указанные в 4 статье 214 ФЗ.
Договор долевого участия по 214 ФЗ в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:
- Описание передаваемого дольщику объекта (все характеристики, по которым возможно идентифицировать квартиру).
- Конкретную дату передачи жилья (должен быть указан точный срок, когда состоится передача).
- Стоимость квартиры по договору и информацию о способах и сроках оплаты (возможна единовременная оплата всей суммы сразу или рассрочка платежа по графику, утвержденному сторонами).
- Гарантийные обязательства на объект (по закону это 5 лет – на строение и 2 года – на все коммуникации).
- Способ страхования ответственности по договору, выбранный застройщиком (поручительство, страховка или членство в ОВС).
Договор, в котором нет хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов, по закону считается незаключенным. Все данные, содержащиеся в документе, должны в точности соответствовать сведениям, включенным в декларацию проекта. Если в ДДУ содержится недостоверная или противоречащая декларации информация, такой договор может быть признан недействительным по решению суда.
Законодатель устанавливает, что до того момента, как строительная компания не передаст жилье дольщику, риск повреждения или гибели объекта, несет застройщик. В случае смерти участника долевого проекта, все его права переходят к наследникам.
Чтобы иметь представление, как должен выглядеть договор с застройщиком, ниже в качестве примера приведен образец договора долевого участия.
Права и обязанности сторон
Не менее важной частью договора являются положения, затрагивающие права и обязательства, которые берут на себя стороны, принимающие участие в долевом строительстве многоквартирного дома.
Обязанности застройщика:
- Разместить в сети информацию о своей компании и возводимом объекте, предоставлять по требованию граждан сведения о стройке и финансовых расходах, своевременно вносить изменения в проектную документацию с публикацией в установленном порядке.
- Использовать денежные средства, полученные от граждан, только для строительства данного объекта, а также в иных целях, установленных законодательством.
- Построить своими силами или с привлечением сторонних подрядчиков жилой дом.
- Передать квартиру участнику без задержки срока, обозначенного в ДДУ.
- Соблюдать при строительстве все качественные и иные характеристики объекта, указанные в договоре и проектной документации.
- Оформлять в срок необходимые документы, касающиеся строительного объекта.
Строительная компания имеет право:
- расторгнуть ДДУ с участниками, нарушающими более чем на два месяца сроки оплаты по договору;
- выдвигать требования к дольщикам об уплате пени за просрочку платежей.
Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту обычных граждан, принимающих участие в долевом строительстве. Поэтому дольщики наделены более широкими правами, нежели застройщики, обязательств, которые берут на себя участники долевого проекта, только два: своевременная оплата по договору и принятие квартиры у застройщика.
Права дольщиков:
- Требовать от строительной фирмы предоставления всей необходимой информации о компании и возводимом объекте;
- Расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик задерживает передачу объекта на два месяца и более;
- Отказаться от дальнейшего выполнения договора, если качество жилья не соответствует условиям ДДУ, и строители не выполнили в срок требование дольщика об устранении обнаруженных дефектов;
- Требовать расторжения ДДУ через суд при остановке строительства дома или передаче объекта с существенными нарушениями качества;
- Взыскивать с застройщика неустойку, штрафы, понесенные убытки в случаях, установленных законодательством.
- Передавать свои права требования квартиры по ДДУ другим лицам в любое время действия договора, до подписания акта с застройщиком.
- Уступать право требования неустойки юр лицам без передачи основного требования по договору.
Изменения условий договора в 2017 году
Изменения, внесенные в 214 ФЗ в 2017 году, затронули, в том числе, и условия договора. Поправки, прежде всего, коснулись описания объекта долевого строительства. Ранее законодатель не обязывал застройщиков конкретизировать характеристики передаваемого жилья, а лишь требовал, чтобы квартира полностью соответствовала ДДУ и проектным документам. Это породило многочисленные нестыковки и нарушения со стороны застройщиков, которые не указывали в договоре этажность здания, материалы изготовления, перечень установленного оборудования и прочие важные моменты.
В результате в многоквартирном доме дольщики не досчитывались нескольких этажей, получали жилье не в кирпичном, как было обещано, а в более экономичном панельном доме. Нередко в квартире не хватало сантехнического или отопительного оборудования, устанавливались стеклопакеты низкого качества и т.д. Поэтому законодатель внес поправки в закон и обязал застройщиков указывать в проекте строительства и договоре характеристики многоэтажного дома и все параметры квартиры, передаваемой участнику в рамках ДДУ.
Сегодня предмет договора должен включать подробное описание построенного здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общую площадь дома. Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.
При передаче жилья, застройщик должен предоставлять дольщику инструкцию, в которой устанавливаются правила эксплуатации объекта и инженерно-технического оборудования, указываются материалы, используемые в строительстве. Инструкция является частью приемо-передаточного акта, при подписании которого она передается участнику долевого проекта.
Одно из важных изменений, касающихся условий ДДУ – возможность расторгнуть договор с застройщиком при получении жилья, фактический метраж которого более чем на 5% отличается от квадратуры, прописанной в ДДУ. При этом неважно, в какую сторону, большую или меньшую, изменилась площадь квартиры.
Договор получил еще одну существенную поправку, благодаря которой у граждан появилась возможность требовать неустойку с застройщика, если последний просрочит отведенный период для устранения дефектов строительства. Размер пени составляет 1% от стоимости жилья за день просрочки.
Цена и оплата договора в свете последних изменений законодательства
Для определения общей стоимости договора с 2017 года применяются два алгоритма расчета. В предыдущей редакции закона цена договора определялась как сумма затрат на возведение дома и стоимость услуг застройщика. Сегодня, помимо прежней формулы, используются новые правила расчета, согласно которым стоимость квартиры определяется как произведение одного кв. м жилья на общий метраж помещения. Кроме того, внесены существенные поправки в расчет площади балконов и лоджий. При их подсчете должны применяться понижающие коэффициенты.
Очень важное нововведение касается оплаты по договору, теперь все денежные расчеты могут производиться только после регистрации ДДУ в Росреестре. Законодатель запрещает застройщикам требовать деньги с покупателей до проведения этой процедуры. Однако многие строительные фирмы нарушают этот запрет и любыми путями пытаются получить с граждан деньги на стадии заключения соглашения.
Гражданам нужно учесть, что производя оплату незарегистрированного договора, они оказываются вне защиты 214 ФЗ, поскольку с точки зрения закона они не являются дольщиками. Если по каким-либо причинам Росреестр откажет в регистрации ДДУ, существует большой риск не возврата денег, уплаченных застройщику по договору, который до регистрации является недействительным.
Как избежать рисков при заключении договора
С каждым годом уменьшаются риски граждан при участии в долевом строительстве, а у застройщиков становится все меньше возможностей для различных махинаций. Тем не менее, вероятность встретиться с недобросовестной строительной фирмой, все еще достаточно велика. Отсутствие типового договора открывает застройщикам возможности манипуляций с текстом документа.
Конечно, сегодня вряд ли можно встретить договор, содержащий пункты, напрямую противоречащие закону, но всевозможных нюансов, размытых формулировок, фраз, имеющих двоякое толкование, хоть отбавляй. В бланк договора зачастую включаются условия, невыгодные для дольщиков и напрямую ущемляющие их права. Заметить их «невооруженным глазом» крайне сложно, поскольку все они – дело рук юридически подкованных специалистов, состоящих в штате компании-застройщика.
Разглядеть подводные камни под силу только квалифицированным юристам, поэтому перед заключением ДДУ, рекомендуется показать текст документа профессионалам для проведения подробного анализа договора.
На сайте вы можете скачать образец 2017г составления договора с застройщиком в формате Word, а также получить консультацию юристов Общества защиты прав дольщиков по всем вопросам заключения ДДУ. Мы проанализируем положения договора, проверим репутацию и финансовое состояние строительной фирмы, которой вы решили доверить свои деньги, при необходимости поможем подобрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Под наблюдением опытных юристов нашей организации, вы сможете безопасно провести сделку. Данные нашего Общества вы найдете на странице «Контакты», где также можете оставить свое сообщение.
help-ddu.ru
