Минстрой России разъяснил порядок расчета размера уставного капитала застройщика. Размер уставного капитала по договору долевого участия
Минстрой России разъяснил порядок расчета размера уставного капитала застройщика
www.welex.es Минстрой России письмом от 28.08.2017 №30640-АМ/07 разъяснил, что при расчете минимального размера уставного капитала застройщика учитываются площади всех помещений, не введенных в эксплуатацию, независимо от даты регистрации ДДУ.
С 1 июля 2017 года вступила в силу норма, обязывающая застройщиков подтверждать в новых проектных декларациях соответствие требованиям к минимальному размеру уставного капитала. Указанная норма будет действовать ровно год. В отношении застройщиков, осуществляющих привлечение средств дольщиков по разрешениям на строительство, выданным после 1 июля 2018 года, требования к уставному капиталу будут заменены требованиями к размеру собственных средств.
Согласно закона о долевом строительстве минимальный размер уставного капитала рассчитывается в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех не введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств граждан.
Минстрой России письмом от 28.08.2017 №30640-АМ/07 разъяснил, что в расчет минимального размера уставного капитала включаются площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляет застройщик на средства граждан и которые не введены в эксплуатацию, не зависимо от даты регистрации ДДУ. Иных условий, связанных со способами исчисления суммы площадей жилых и нежилых помещений, в частности, вытекающих из даты регистрации ДДУ законом об участии в долевом строительстве не предусмотрено.
Единый реестр застройщиков
Бесплатно подать объявление о продаже квартиры
Статья 15.3. Договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона
(введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
1. По договору поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям пункта 1 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме (далее — договор поручительства), поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства, заключившими с застройщиком указанные договоры участия в долевом строительстве, отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме.
2. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
3. Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может являться юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица — застройщика и отвечает требованиям, предусмотренным в отношении этого застройщика пунктами 2 — 8 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона.
4. Договор поручительства предусматривает:
- солидарную или субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательству застройщика в том же объеме, как и у застройщика, включая обязательство по передаче объекта долевого строительства в размере цены договора участия в долевом строительстве, уплату предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором участия в долевом строительстве неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств застройщика;
- переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки или перехода по иным основаниям прав требований по договору участия в долевом строительстве;
- срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- согласие поручителя (сопоручителей) отвечать перед участником долевого строительства на измененных условиях в случае изменения обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе изменения обязательств, влекущих за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя (сопоручителей), а также пределы, в которых поручитель (сопоручители) согласен отвечать по обязательствам застройщика в указанном случае и которые не могут быть установлены ниже размера ответственности поручителя (сопоручителей) с учетом возможного увеличения цены договора участия в долевом строительстве на пять процентов и сохранения иных прежних условий;
- обязательство поручителя и застройщика об уведомлении участника долевого строительства в случае расторжения или досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном частью 9 настоящей статьи;
- иные условия, не влекущие за собой возможности уменьшения ответственности поручителя (сопоручителей), предусмотренной настоящей статьей, или иные неблагоприятные последствия для участника долевого строительства.
5. Сопоручители по договору поручительства отвечают перед участником долевого строительства солидарно.
6. Застройщик, заключивший договор поручительства, обязан довести до сведения лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве, условия поручительства, а также сведения о поручителе (сопоручителях) до заключения договора участия в долевом строительстве.
7. Несоответствие поручителя (сопоручителей) требованиям, указанным в части 3 настоящей статьи, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства.
8. Расторжение, досрочное прекращение договора поручительства, в том числе в случае предусмотренного частью 7 настоящей статьи для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства, не освобождают поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.
9. В случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства. В случае нарушения поручителем указанной обязанности он несет ответственность, предусмотренную договором поручительства в соответствии с пунктом 1 части 4 настоящей статьи.
10. В случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия застройщик обязан в течение пяти рабочих дней уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона. При этом застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям пункта 1 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, обязан заключить другой договор поручительства не позднее двадцати дней со дня расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.
pro-ddu.ru
Договор поручительства по обязательствам по ДДУ
С 01.01.2017 г. вступают в силу изменения в федеральный закон о долевом строительстве №214-ФЗ, которые вносятся федеральным законом от 03.07.2016 г. №304-ФЗ. К застройщику, помимо прочего, предъявляются требования к наличию определенной суммы уставного капитала. В случае отсутствия у застройщика необходимой суммы уставного капитала, он обязан заключить договор поручительства, в соответствии со ст.15.3 закона.В связи с чем, возникло несколько вопросов, во-первых какое юридическое лицо вправе быть поручителем (только учредитель либо любое иное), во-вторых, кроме соответствия поручителя требованиям пунктов 2-8 ч.2 ст.3 закона №304-ФЗ должен ли он иметь соответствующий размер уставного капитала. Может ли выступить поручителем физическое лицо.
Поручителем по договору поручительства, заключаемого в порядке ст.15.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ может являться только юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица - застройщика и отвечает требованиям, предусмотренным п.п.2-8 ч.2 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ). Иных требований к поручителю, в т.ч. по размеру уставного капитала, не установлено.
Застройщикам: важные изменения в законе о долевом строительстве
«О чем пойдет речь: в законе о долевом строительстве много новшеств. Среди них специальный механизм расчетов с дольщиками – счета-эскроу. У застройщика появятся дополнительные обязанности: отчислять деньги в новый фонд, увеличить уставный капитал, вести сайт и т.д. Подробности – в статье.
Фонд для защиты прав дольщиков
С 4 июля 2016 года вступила в силу статья 23.2 Закона № 214- ФЗ. В ней предусмотрен новый фонд для дополнительной защиты дольщиков. Его сформируют за счет застройщиков. Их обяжут отчислять определенные суммы – не больше 1 процента от планируемой стоимости строительства. Решение о создании фонда примет Правительство РФ.
Документ
Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и в некоторые связанные с ним законы внес Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ
Минимальный размер уставного капитала
С 1 июля 2017 года уставный капитал застройщика при долевом строительстве должен быть не ниже минимума. Размеры установлены в части 2.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (см. в таблице на стр. 72). Если на 1 июля 2017 года величина капитала недостаточная, застройщик должен заключить договоры поручительства с другими организациями.
Уставный капитал должен быть полностью оплачен.
Вот еще обязательные требования к застройщику (распространяются на объекты, первый долевой договор по которым зарегистрирован после 1 января 2017 года):
– он не должен быть в процедуре ликвидации, банкротства или в состоянии приостановки деятельности;
– не должен числиться в реестрах недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) и т.д.;
– руководитель и главбух не должны иметь судимости за экономические преступления и дисквалификации;
– недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам за прошлый год не должна быть выше 25 процентов балансовой стоимости активов.
Новые требования к уставному капиталу застройщика
| Минимальный размер уставного капитала, руб | Максимальная площадь объекта или объектов, которые можно строить при таком уставном капитале, кв. м |
| 2 500 000 | 1500 |
| 4 000 000 | 2500 |
| 10 000 000 | 10 000 |
| 40 000 000 | 25 000 |
| 80 000 000 | 50 000 |
| 150 000 000 | 100 000 |
| 400 000 000 | 250 000 |
| 800 000 000 | 500 000 |
| 1 500 000 000 | Нет ограничений* |
Другие изменения
Расскажу о главном.
На заметку
Большинство поправок начнет действовать с 1 января 2017 года
Сайт
Застройщик обязан вести сайт в интернете и размещать на нем информацию о себе и о каждом долевом объекте.
В числе обязательных сведений – заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, используемый проект договора участия в долевом строительстве, фотографии строящихся объектов и т.д. (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).
Реклама
– не зарегистрирует право на земельный участок;
– не получит разрешение на строительство и заключение о соответствии проектной декларации.
В рекламе обязательно надо будет указать место размещения проектной декларации. А также фирменное наименование застройщика или его коммерческое обозначение (ст. 4 Закона № 304-ФЗ).
Проектная декларация
Уточнили требования к декларации (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Ее форму должен устанавливать уполномоченный орган. Застройщик обязан разместить декларацию на своем сайте.
До заключения первого договора долевого участия надо направить заполненную электронную форму декларации в администрацию и дождаться ответа (его дадут в течение 30 дней). Привлекать деньги дольщиков застройщик может только при положительном заключении. Иначе придется направить декларацию повторно.
Опасно
Появятся новые требования к застройщику. Только выполнив их, компания вправе привлекать деньги дольщиков
А надо ли указывать в декларации, что застройщик – член СРО? Как правило, застройщики в декларации пишут, что членство в СРО для застройщика не предусмотрено законодательством. Но если вы совмещаете функции застройщика и техзаказчика или генподрядчика, то вы должны вступить в СРО. Этого требует Градостроительный кодекс. В таком случае в декларации надо указать информацию о совмещении функций и членстве в СРО.
Счет-эскроу
Появилось новое понятие «счет-эскроу» (ст. 15.4, 15.5 Закона № 214-ФЗ). Суть его в том, что застройщик будет получать деньги от дольщика не напрямую, а через банк по схеме:
Применять эти счета начнут с 1 июля 2017 года в случае, когда банк предоставляет застройщику целевой кредит на строительство. Банк должен иметь право открывать счета-эскроу. Механизм будет таким.
1. Банк выдает застройщику целевой кредит на строительство в достаточном для строительства объеме.
Проверьте
ЦБ РФ ежеквартально будет размещать на своем официальном сайте информацию о перечне банков, которые имеют право работать со счетами-эскроу
2. Застройщик сообщает об использовании счетов-эскроу в проектной декларации. И устанавливает в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщиков внести деньги в сумме цены договора на счета-эскроу соответствующего банка.
3. Дольщик передает банку деньги в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Банк открывает каждому дольщику отдельно счет-эскроу. Он предназначен для учета и блокирования денег, полученных банком от участника долевого строительства. На эти счета распространяются все права и обязанности как владельца счета, так и банка, а также контролирующих органов. На средства на счете-эскроу банк начисляет проценты. Вознаграждение банку по счету-эскроу не выплачивается.
4. Банк ежемесячно предоставляет застройщику сведения об открытии, о ведении и закрытии счетов-эскроу. В том числе о внесении дольщиками денег на счета-эскроу.
5. Застройщик сообщает банку обо всех организациях, привлеченных для строительства, в том числе о поставщиках материалов (для контроля за целевым использованием денег, выданных банком на строительство).
6. Когда дом будет построен, банк закрывает счета-эскроу и передает деньги с них застройщику для погашения кредита на строительство. Если дольщик расторгает договор участия в долевом строительстве до того, как застройщик сдаст дом, банк закрывает счет и возвращает деньги дольщику.
Таким образом, банк будет посредником и гарантом в расчетах между дольщиком и застройщиком. Деньги дольщиков будут храниться в банке, и застройщик их не получит, пока не сдаст дом в эксплуатацию.
Привлекать деньги дольщиков при таком способе застройщик тоже сможет только после того, как зарегистрирует договор участия в долевом строительстве или соглашение об уступке права требования на объект долевого строительства.
На заметку
У дольщика при расчетах через счета-эскроу будет дополнительная гарантия целевого использования его средств, так как банк будет это контролировать
Цена договора
Законодатель конкретизировал, как определять цену договора (ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Застройщик может выбрать один из способов:
– либо исходя из общей площади помещения – без балконов, лоджий, веранд и т.д.;
– либо из приведенной площади помещений – с балконами и лоджиями (с понижающими коэффициентами).
Инструкция
У застройщика появится еще одна обязанность: вместе с объектом он должен передать дольщику инструкцию по эксплуатации (п. 1.1. ст. 7 Закона № 214-ФЗ). В ней будет содержаться необходимая и достоверная информация о правилах и условиях использования объекта, сроке его службы, а также элементах отделки, системах инженерного обеспечения, конструктивных элементах.
Отнеситесь к этому внимательно – это в ваших интересах. Ведь застройщик отвечает за состояние объекта в течение гарантийного срока. Но он не будет нести ответственность, если дольщик эксплуатирует объект с нарушением инструкции.
Целевое использование средств
Перечень расходов застройщика, на которые он может потратить деньги дольщика, расширили (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). В частности, застройщик сможет за их счет:
– платить проценты по целевым кредитам на строительство долевых объектов;
– строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры – детсады, школы, поликлиники, дороги, тротуары, велодорожки и т.д. Но лишь те, на которые у дольщиков возникает право общей долевой собственности или которые застройщик безвозмездно передаст в государственную или муниципальную собственность. Такие объекты застройщик должен указать в проектной декларации и оговорить в договоре участия в долевом строительстве. Затраты на них застройщик учитывает отдельно.
Расторжение договора
Есть важное новшество и в защиту застройщика.
Если он добросовестно исполняет свои обязательства перед дольщиком и соответствует предусмотренным требованиям, то дольщик не имеет права самостоятельно отказаться от договора в одностороннем порядке. Расторгнуть договор он сможет только через суд (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Единый реестр застройщиков будет общедоступным. В него войдут только проверенные застройщики
Единый реестр застройщиков
Застройщиков, которые соответствуют установленным требованиям, внесут в Единый реестр застройщиков (ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Этот государственный ресурс будет общедоступным.
Цель всех этих изменений в Законе № 214-ФЗ – навести порядок в долевом строительстве и сделать его безопасным для дольщиков. А также способствовать строительству в срок и в пределах плановой стоимости».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.Попробуйте бесплатноwww.law.ru
Статья 15.3 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве ..
Обращаем внимание: статья 15.3 закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве.." утратила силу на основании Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
Статья 15.3. Договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона
1. По договору поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям пункта 1 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме (далее - договор поручительства), поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства, заключившими с застройщиком указанные договоры участия в долевом строительстве, отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме.
2. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
3. Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может являться юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица - застройщика и отвечает требованиям, предусмотренным в отношении этого застройщика пунктами 2 - 8 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона.
4. Договор поручительства предусматривает:
1) солидарную или субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательству застройщика в том же объеме, как и у застройщика, включая обязательство по передаче объекта долевого строительства в размере цены договора участия в долевом строительстве, уплату предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором участия в долевом строительстве неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств застройщика;
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки или перехода по иным основаниям прав требований по договору участия в долевом строительстве;
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
4) согласие поручителя (сопоручителей) отвечать перед участником долевого строительства на измененных условиях в случае изменения обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе изменения обязательств, влекущих за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя (сопоручителей), а также пределы, в которых поручитель (сопоручители) согласен отвечать по обязательствам застройщика в указанном случае и которые не могут быть установлены ниже размера ответственности поручителя (сопоручителей) с учетом возможного увеличения цены договора участия в долевом строительстве на пять процентов и сохранения иных прежних условий;
5) обязательство поручителя и застройщика об уведомлении участника долевого строительства в случае расторжения или досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном частью 9 настоящей статьи;
6) иные условия, не влекущие за собой возможности уменьшения ответственности поручителя (сопоручителей), предусмотренной настоящей статьей, или иные неблагоприятные последствия для участника долевого строительства.
5. Сопоручители по договору поручительства отвечают перед участником долевого строительства солидарно.
6. Застройщик, заключивший договор поручительства, обязан довести до сведения лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве, условия поручительства, а также сведения о поручителе (сопоручителях) до заключения договора участия в долевом строительстве.
7. Несоответствие поручителя (сопоручителей) требованиям, указанным в части 3 настоящей статьи, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства.
8. Расторжение, досрочное прекращение договора поручительства, в том числе в случае предусмотренного частью 7 настоящей статьи для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства, не освобождают поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.
9. В случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства. В случае нарушения поручителем указанной обязанности он несет ответственность, предусмотренную договором поручительства в соответствии с пунктом 1 части 4 настоящей статьи.
10. В случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия застройщик обязан в течение пяти рабочих дней уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона. При этом застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям пункта 1 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, обязан заключить другой договор поручительства не позднее двадцати дней со дня расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.
Вернуться к оглавлению документа: закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
О применении положений закона N 214-ФЗ рекомендуем разъяснения Верховного Суда РФ:
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года)
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)
logos-pravo.ru
О размере капитала застройщика в долевом строительстве ввели новые правила
С 01.07.2017 г. в ст. 3 ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве" вступают в силу изменения относительно размера уставного капитала застройщика, который зависит от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика. Есть ли где-либо информация о том, что включается в понятие "максимальная площадь всех объектов долевого строительства". Что будет учитываться в указанной площади - площадь застройки, либо общая площадь здания с учетом площади балконов, лоджий, либо полезная площадь, либо продаваемая площадь, либо общая площадь без учета площади лоджий, балконов?
Официальные разъяснения по данному вопросу отсутствуют.
Сумма общей площади объектов долевого строительства, строительство которых осуществляется застройщиком, может определяться на основании разрешений на строительство, в которых указывается общая площадь строящихся объектов (см. Приказ Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр).
Новые правила о размере уставного капитала для застройщика в зависимости от площади объектов установлены в п.1 ч.2 и ч.2.1 ст.3, ч.3 ст.12.1, ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ). Данные правила применяются, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 июля 2017 года. Это следует из ч.4 ст.6 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ. Из смысла данных норм следует, что для определения уставного капитала, дающего право застройщику заключать первые ДДУ после 01.07.2017 г., учитывается и площадь объектов, строительство которых начато до 01.07.2017 и еще не окончено.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»
Застройщикам: важные изменения в законе о долевом строительстве
«О чем пойдет речь: в законе о долевом строительстве много новшеств. Среди них специальный механизм расчетов с дольщиками – счета-эскроу. У застройщика появятся дополнительные обязанности: отчислять деньги в новый фонд, увеличить уставный капитал, вести сайт и т.д. Подробности – в статье.
Фонд для защиты прав дольщиков
С 4 июля 2016 года вступила в силу статья 23.2 Закона № 214- ФЗ. В ней предусмотрен новый фонд для дополнительной защиты дольщиков. Его сформируют за счет застройщиков. Их обяжут отчислять определенные суммы – не больше 1 процента от планируемой стоимости строительства. Решение о создании фонда примет Правительство РФ.
Документ
Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и в некоторые связанные с ним законы внес Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ
Минимальный размер уставного капитала
С 1 июля 2017 года уставный капитал застройщика при долевом строительстве должен быть не ниже минимума.Размеры установлены в части 2.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (см. в таблице на стр. 72). Если на 1 июля 2017 года величина капитала недостаточная, застройщик должен заключить договоры поручительства с другими организациями.
Уставный капитал должен быть полностью оплачен.
Вот еще обязательные требования к застройщику (распространяются на объекты, первый долевой договор по которым зарегистрирован после 1 января 2017 года):
– он не должен быть в процедуре ликвидации, банкротства или в состоянии приостановки деятельности;
– не должен числиться в реестрах недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) и т.д.;
– руководитель и главбух не должны иметь судимости за экономические преступления и дисквалификации;
– недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам за прошлый год не должна быть выше 25 процентов балансовой стоимости активов.
Новые требования к уставному капиталу застройщика
| Минимальный размер уставного капитала, руб | Максимальная площадь объекта или объектов, которые можно строить при таком уставном капитале, кв. м |
| 2 500 000 | 1500 |
| 4 000 000 | 2500 |
| 10 000 000 | 10 000 |
| 40 000 000 | 25 000 |
| 80 000 000 | 50 000 |
| 150 000 000 | 100 000 |
| 400 000 000 | 250 000 |
| 800 000 000 | 500 000 |
| 1 500 000 000 | Нет ограничений* |
Другие изменения
Расскажу о главном.
На заметку
Большинство поправок начнет действовать с 1 января 2017 года
Сайт
Застройщик обязан вести сайт в интернете и размещать на нем информацию о себе и о каждом долевом объекте.
В числе обязательных сведений – заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, используемый проект договора участия в долевом строительстве, фотографии строящихся объектов и т.д. (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).
Реклама
Размещать рекламу о долевом строительстве объекта застройщику запретят, пока он:
– не зарегистрирует право на земельный участок;
– не получит разрешение на строительство и заключение о соответствии проектной декларации.
В рекламе обязательно надо будет указать место размещения проектной декларации. А также фирменное наименование застройщика или его коммерческое обозначение (ст. 4 Закона № 304-ФЗ).
Проектная декларация
Уточнили требования к декларации (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Ее форму должен устанавливать уполномоченный орган. Застройщик обязан разместить декларацию на своем сайте.
До заключения первого договора долевого участия надо направить заполненную электронную форму декларации в администрацию и дождаться ответа (его дадут в течение 30 дней). Привлекать деньги дольщиков застройщик может только при положительном заключении. Иначе придется направить декларацию повторно.
Опасно
Появятся новые требования к застройщику. Только выполнив их, компания вправе привлекать деньги дольщиков
А надо ли указывать в декларации, что застройщик – член СРО? Как правило, застройщики в декларации пишут, что членство в СРО для застройщика не предусмотрено законодательством. Но если вы совмещаете функции застройщика и техзаказчика или генподрядчика, то вы должны вступить в СРО. Этого требует Градостроительный кодекс. В таком случае в декларации надо указать информацию о совмещении функций и членстве в СРО.
Счет-эскроу
Появилось новое понятие «счет-эскроу» (ст. 15.4, 15.5 Закона № 214-ФЗ). Суть его в том, что застройщик будет получать деньги от дольщика не напрямую, а через банк по схеме:
Применять эти счета начнут с 1 июля 2017 года в случае, когда банк предоставляет застройщику целевой кредит на строительство. Банк должен иметь право открывать счета-эскроу. Механизм будет таким.
1. Банк выдает застройщику целевой кредит на строительство в достаточном для строительства объеме.
Проверьте
ЦБ РФ ежеквартально будет размещать на своем официальном сайте информацию о перечне банков, которые имеют право работать со счетами-эскроу
2. Застройщик сообщает об использовании счетов-эскроу в проектной декларации. И устанавливает в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщиков внести деньги в сумме цены договора на счета-эскроу соответствующего банка.
3. Дольщик передает банку деньги в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Банк открывает каждому дольщику отдельно счет-эскроу. Он предназначен для учета и блокирования денег, полученных банком от участника долевого строительства. На эти счета распространяются все права и обязанности как владельца счета, так и банка, а также контролирующих органов. На средства на счете-эскроу банк начисляет проценты. Вознаграждение банку по счету-эскроу не выплачивается.
4. Банк ежемесячно предоставляет застройщику сведения об открытии, о ведении и закрытии счетов-эскроу. В том числе о внесении дольщиками денег на счета-эскроу.
5. Застройщик сообщает банку обо всех организациях, привлеченных для строительства, в том числе о поставщиках материалов (для контроля за целевым использованием денег, выданных банком на строительство).
6. Когда дом будет построен, банк закрывает счета-эскроу и передает деньги с них застройщику для погашения кредита на строительство. Если дольщик расторгает договор участия в долевом строительстве до того, как застройщик сдаст дом, банк закрывает счет и возвращает деньги дольщику.
Таким образом, банк будет посредником и гарантом в расчетах между дольщиком и застройщиком. Деньги дольщиков будут храниться в банке, и застройщик их не получит, пока не сдаст дом в эксплуатацию.
Привлекать деньги дольщиков при таком способе застройщик тоже сможет только после того, как зарегистрирует договор участия в долевом строительстве или соглашение об уступке права требования на объект долевого строительства.
На заметку
У дольщика при расчетах через счета-эскроу будет дополнительная гарантия целевого использования его средств, так как банк будет это контролировать
Цена договора
Законодатель конкретизировал, как определять цену договора (ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Застройщик может выбрать один из способов:
– либо исходя из общей площади помещения – без балконов, лоджий, веранд и т.д.;
– либо из приведенной площади помещений – с балконами и лоджиями (с понижающими коэффициентами).
Инструкция
У застройщика появится еще одна обязанность: вместе с объектом он должен передать дольщику инструкцию по эксплуатации (п. 1.1. ст. 7 Закона № 214-ФЗ). В ней будет содержаться необходимая и достоверная информация о правилах и условиях использования объекта, сроке его службы, а также элементах отделки, системах инженерного обеспечения, конструктивных элементах.
Отнеситесь к этому внимательно – это в ваших интересах. Ведь застройщик отвечает за состояние объекта в течение гарантийного срока. Но он не будет нести ответственность, если дольщик эксплуатирует объект с нарушением инструкции.
Целевое использование средств
Перечень расходов застройщика, на которые он может потратить деньги дольщика, расширили (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). В частности, застройщик сможет за их счет:
– платить проценты по целевым кредитам на строительство долевых объектов;
– строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры – детсады, школы, поликлиники, дороги, тротуары, велодорожки и т.д. Но лишь те, на которые у дольщиков возникает право общей долевой собственности или которые застройщик безвозмездно передаст в государственную или муниципальную собственность. Такие объекты застройщик должен указать в проектной декларации и оговорить в договоре участия в долевом строительстве. Затраты на них застройщик учитывает отдельно.
Расторжение договора
Есть важное новшество и в защиту застройщика.
Если он добросовестно исполняет свои обязательства перед дольщиком и соответствует предусмотренным требованиям, то дольщик не имеет права самостоятельно отказаться от договора в одностороннем порядке. Расторгнуть договор он сможет только через суд (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Единый реестр застройщиков будет общедоступным. В него войдут только проверенные застройщики
Единый реестр застройщиков
Застройщиков, которые соответствуют установленным требованиям, внесут в Единый реестр застройщиков (ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Этот государственный ресурс будет общедоступным.
Цель всех этих изменений в Законе № 214-ФЗ – навести порядок в долевом строительстве и сделать его безопасным для дольщиков. А также способствовать строительству в срок и в пределах плановой стоимости».
10.01.2017
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.Попробуйте бесплатноwww.law.ru
214 фз изменения уставного капитала для застройщиков
Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предус мотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору). Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов. Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее. При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.
Какие изменения появятся в фз-214 с 1 января 2017 года?
Внимание
Компенсационный фонд в сфере долевого строительства В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.
Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов. Важно
Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.
Инфо
Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.
Новое в долевом строительстве с 2017 года
Теперь застройщик обязан предоставлять проектную декларацию в стройнадзор в электронном виде. Официальный сайт застройщика Теперь для каждого из домов, которые застройщик возводит за счет привлеченных средств от дольщиков, на официальном сайте строительной компании должны быть размещены разрешения на ввод в эксплуатацию. Кроме того, на сайте публикуются следующие документы:
- проектная декларация;
- проект договора долевого участия в строительстве;
- заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Московской области о том, что декларация соответствует требованиям законодательства;
- разрешение на ввод в эксплуатацию.
Застройщик должен размещать фотографии жилых домов компании, строительство которых ведется на средства дольщиков-инвесторов.
Поправки в 214-фз: что важно знать застройщикам и дольщикам
Не удалось изменить ситуацию и с принятием последних нововведений в 2014 году, которыми устанавливались более жесткие требования к страховым компаниям, выдававшим гарантии застройщикам.
На первичном рынке жилья по-прежнему многое зависит от самого покупателя, от его способности внимательно подойти к выбору застройщика, собрать информацию и провести необходимую проверку. На этот раз инициаторы изменений решили не ограничиваться одной мерой, закон предлагается менять комплексно, за это нововведения уже успели назвать самой большой реформой 214-ФЗ с момента вступления закона о долевом строительстве в силу в 2005 году.
Гризли: юридическое агентство, помощь дольщикам, арбитражный суд, банкротство
Однако если застройщик не удовлетворяет этим требованиям после даты направления проектной декларации, он может продолжать заключать договоры, никаких ограничений для этого не установлено.
То есть после того, как компания подтвердила свое соответствие критериям на первом этапе и начала привлекать средства инвесторов, требования к ней существенно снижаются. Единственное, что прописано в законе, — в отношении компании на этот момент не должно существовать решения о ликвидации либо введения одной из процедур банкротства. Учитывая, что нововведения кардинальным образом меняют работу участников рынка долевого строительства, потребуется время, для того чтобы строители начали работать по новым правилам. Сразу после принятия 214-ФЗ в 2005 году на становление нового порядка ушел примерно год, думаю, что примерно такой же период нужен будет и сейчас.
Уставной капитал застройщика при долевом строительстве домов
Если застройщику все-таки не удастся в полной мере воспользоваться вторым пунктом 66-й статьи ГК РФ, то почти весь этот капитал может быть сформирован не из финансовых средств, а из основных средств и активов предприятия.
- К основным средствам застройщика могут относиться:
- Собственные здания и недвижимое имущество застройщика;
- Право собственности на земельные участки;
- Изношенная и старая спецтехника;
- Стройматериалы и рабочие инструменты;
- НМА;
- Прочите неликвидные товары, которые могут быть получены от «фирм-друзей».
Еще один важный нюанс заключается в том, что застройщик может продать или вернуть все указанные Выше средства сразу после того, как получит право привлечения средств от «дольщиков».Также некоторые виды этих средств можно попросту «списать».
10 запретительных норм для застройщиков в 214-фз «о долевом строительстве»
Для этого надо:
- Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.
- Передать в качестве УК застройщику.
- Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика.
После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению. Проводки Расчеты застройщиков, связанные с долевым строительством должны иметь свое отражение в бухгалтерском учете.
Самая большая реформа закона «о долевом»
Новые обязанности стройнадзора Проверять соответствие застройщика и проектной декларации новым требованиям 214- ФЗ, контролировать то, как соблюдаются установленные законом требования к объему размещенной на сайте информации.
Следить за тем, как застройщик соблюдает графики строительства, и за тем, как ведется учет поступающих от дольщика средств, будет служба строительного надзора.
Сроки вступления изменений в силу Для того чтобы у участников рынка была возможность перестроиться, изменения будут вводиться постепенно, в несколько этапов.
Большинство положений нового закона вступают в силу с 1 января 2017 года. Требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о счетах эскроу и поручительстве заработают с 1 июля 2017 года. Норма о создании компенсационного фонда в сфере долевого строительства начинает действовать с момента принятия закона.
yurist123.ru
