Переуступка прав на квартиру. Переуступка прав собственности на квартиру. Договор переуступки прав собственности на квартиру

Переуступка права собственности на квартиру

По сути, договор цессии – это продажа права требования. Сделка должна осуществляться в рамках законодательства РФ.

Цессионарием в таком случае называется сам продавец объекта недвижимости. Именно он приобрел квартиру у застройщика.

Обычно жилье продается от инвесторов. Следует учитывать, что при заключении сделки цессии покупатель несет все риски, связанные с процессом сдачи объекта.

Существует определенный порядок сделки:

продавец обязан поставить в известность компанию-застройщика о намечаемом заключении договора цессии;
договор подлежит обязательной регистрации в государственных органах;
только после этого осуществляется оплата через банковскую ячейку.

Важный нюанс, продать квартиру по договору цессии можно только до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости.

Если таковой документ уже имеется, что осуществляется простая сделка купли-продажи.

Что это такое?

Что значит переуступка при покупке квартиры, задаются вопросом люди, которые собираются оформить сделку цессии.

С юридической точки зрения данная сделка не является куплей-продажей квартиры.

Переуступка прав собственности – это оформленный в соответствии с законодательством договор цессии.

То есть, человек или организация, которые первоначально приобрели право требования у компании-застройщика могут продать его (право) иному лицу.

Переуступка права собственности на квартиру

Переуступка права собственности на квартиру – это процесс несложный, но требующий определенного внимания и контроля.

В последнее время очень много появилось мошенников, которые используют данную схему. Поэтому следует внимательно изучать все документы, проверять застройщика.

Для продавца и покупателя договор цессии выгоден по-своему. При этом вторичный владелец права требования несет довольно большие риски.

Покупка

Если купить квартиру по договору цессии, то можно даже сэкономить. Нередко дольщики именно так продают свое право требования ввиду срочности.

Но нужно обратить внимание, если продажа осуществляется какой-либо конкретной организацией и массово, то лучше отказаться от заключения сделки.

Также необходимо сравнить все данные по документам с информацией от застройщика. Это позволит избежать проблем. Следует убедиться и в том, что первоначальный владелец оплати всю сумму по договору.

Продажа

При продаже квартиры по договору цессии необходимо поставить в известность застройщика. В противном случае есть риск признания сделки недействительной.

Для продавца выгода заключается в том, что при продаже права требования можно вернуть затраченные средства. А в некоторых случаях даже заработать.

Долевое участие

При продаже права требования на долевой объект никакие комиссии и штрафы с продавца не взымаются. Но, если человек решит расторгнуть договор с компанией-застройщиком, то он потерпит некоторые убытки.

В договоре прописывается ответственность и сумма штрафов за расторжение.

Если продается право требования, то новый владелец становится участником долевого строительства.

Бывает, что сделка заключается далеко не на конечном этапе стройки. Если существует определенный график платежей, то все будет осуществляться именно по нему. Но должен составляться отдельный договор о переводе долга.

Как оформляется?

Перед самим оформлением необходимо проверить все документы.

Далее продавец обязан поставить в известность о намечаемой сделке компанию-застройщика:

лучше всего, когда сам застройщик присутствует на оформлении цессии;
согласие должно быть в письменном виде с печатью организации;
если долг полностью погашен, то нужно взять справку у застройщика.

Для пар, которые состоят в официальном браке потребуется нотариально-заверенное согласие супруга или супруги.

Здесь можно скачать образец согласия супруга на переуступку прав собственности.

Для объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, необходима справка с банка.

После этого подписывается договор. Затем необходимо осуществить обязательную регистрацию в государственной организации. И только после этого продавец получит деньги.

Проверка документов у застройщика

Нужно проверить документы не только у продавца, но и у застройщика. Также рекомендуется их сравнить. Бывает так, что по документам продавца продается одна квартира, а владеет он совсем другой.

Желательно получить выписку из ЕГРИП и изучить бухгалтерскую отчетность. Это позволит удостовериться в отсутствии юридических проблем. Не лишим будет изучить проектную документацию.

Подготовка сделки

Перед самой сделкой продавец получает письменное согласие от застройщика. Это важный момент, без которого невозможно заключить договор цессии, то есть он будет подписан, но не действителен.

Важно, чтобы все документы были собраны и соответствовали требованиям законодательства.

То есть, невозможно осуществить договор переуступке права кроме как методом цессии. Стоит этому моменту уделить особое внимание.

Образец договора

В договоре обязательно указывается, кто застройщик и кто продавец. Также обязательно обозначатся все данные по объекту недвижимости.

Желательно, чтобы на самом договоре стояла печать застройщика – это послужит дополнительным подтверждением того, что сделка проводится с его согласия.

Здесь представлен образец договора переуступки права собственности на квартиру.

Регистрация

Регистрация договора цессии осуществляется обязательно. Иначе сделка не законна, а значит недействительна.

Для оформления потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ:

Нужно предоставить удостоверения личности всех участников сделки.
Потребуется оплатить и государственную пошлину.

Обычно для регистрации достаточно 5-10 рабочих дней.

Какие риски?

Риски, связанные с договором цессии достаточно высоки. К примеру, часто практикуется такая афера, как продажа объекта недвижимости по договору цессии 2 раза. При этом сделка будет считаться действительной только для первого покупателя.

Также есть риск остаться без денег и жилплощади, если застройщик станет банкротом.

Продать недвижимость на стадии строительства стремятся тогда, когда со сроками или иными пунктами договора возникает определенное нарушение.

Нужно ли платить налог?

Покупатель и застройщик при оформлении договора цессии налог не платят.

Его оплачивает продавец, поскольку считается, что он получил дополнительный доход.

Продать квартиру по переуступке можно, оформив соответствующий договор.

Нужен образец договора права требования на квартиру? Смотрите здесь.

Требуется ли платить налог при переуступке квартиры в новостройке? Подробная информация в этой статье.

Преимущества и недостатки

Преимущества в том, что можно приобрести и продать недвижимость довольно быстро и по выгодной цене:

для продавца – отсутствие штрафов со стороны застройщика;
для покупателя – возможность купить квартиру в том доме, который нравится.

Недостаток в первую очередь сводится к тому, что покупатель несет определенные риски и может вовсе остаться без жилья.

На видео об уступке прав

77metrov.ru

Договор переуступки прав собственности на квартиру в 2018

Договоры о переуступки прав требования по оформлению собственности на недвижимость – это один из распространенных видов сделок для квартир в новостройках на последних этапах возведения дома.

На деле это может означать приобретение жилой недвижимости у посредника, то есть по договору переуступки прав требования, ведь свободной недвижимости непосредственно у застройщика уже не остается к этому моменту.

Что это такое

Пока новый дом не возведен и не сдан в эксплуатацию специальной комиссии, на руках у граждан, решивших стать дольщиками в строительном проекте, имеется только договор ДДУ.

Именно этот документ будет впоследствии служить основанием для оформления прав собственности на конкретное жилье.

Но это право закреплено за определенным гражданином, указанным в договорных соглашениях, и это право может быть передано другому лицу по договору цессии, то есть переуступке прав требования по оформлению жилой недвижимости по праву собственности.

Подобные правоотношения очень распространены у инвесторов, вложивших немалые средства еще на стадии котлована в строительном проекте жилого дома, это риски, которые они готовы терпеть ради дальнейшего получения прибыли.

Все эти моменты объясняются стоимостью конечно объекта жилой недвижимости цена будущего и уже готового жилья значительно разниться.

Но вот заключать окончательные договоры об оформлении прав собственности на готовое жилье обычно не торопятся, не смотря на тот факт, что готовый собственный объект стоит намного выше.

Именно этими обстоятельствами объясняется продажа уже готового, но не оформленного по всем правилам жилья весьма распространенная практика, и передача оформляется договором по переуступке прав требования по оформлению его по праву собственности.

Покупатель может тоже выиграть при подобных видах сделках, обычно стоимость квартир ниже, чем уже полностью зарегистрированный жилой объект.

Более четверти сделок по приобретению квартир осуществляется по договорам переуступке, это вполне официальная сделка и многие кредитные организации оформляю ипотечное кредитования на основе этого документа.

Но подобные договорные отношения по переуступке прав требования также применимы и в других сферах приобретения жилой недвижимости:

при оформлении предварительного договора продажи можно передавать свое право на оформление основного договора другому физическому или юридическому лицу. Не следует думать, что по этим договорным обязательствам можно в будущем требовать передачу квартиры, ведь на этой стадии ведутся только переговоры о будущем заключении основного договора со всеми официальными формальностями, в том числе и передачу жилья по нему. Переуступить свое право на оформление основного договора купли-продажи необходимо до момента регистрации его в Росреестре.

приобретение жилья по ипотечному кредитованию. Основание для получения заемных средств на покупку квартиры служит как раз предварительный договор продажи жилья.
если права востребования будут переданы ближайшему родственному человеку, то налогообложение за проведение подобной сделки будет отсутствовать.

Существенные условия

При заключении договора по переуступке прав собственности на квартиру основной участник сделки может передать только те права и обязанности, которыми он сам наделен в пределах договорных соглашений.

Поэтому существенными условиями подобных правоотношений будет конкретизация объекта, по которому будут переданы права требования, и набор необходимой документации о нему, чтобы сделка была признана состоявшейся.

Особенности переуступки по ДДУ:

передать свое право истребования квартиры по праву собственности можно в случае полного расчета с застройщиком;

либо оформляется договор о переводе оставшейся задолженности на приобретателя прав требования.

Но! Обязательной стороной в подобных сделках будет сам застройщик – без него передача не может быть осуществлена.

То есть, его следует уведомить, что дальнейшие права будут переданы другому лицу, и он должен дать свое положительное решение на совершение окончательной сделки.

Последовательность действий по оформлению договора цессии договора ДДУ:

Приобретатель будущих прав обязан проверить наличие всей необходимой документации от застройщика.
К обязательному списку важных документов относят пакет учредительской документации, разрешение от органов административной власти на ведение строительных работ, выделение земельного участка для возведения дома, с оформлением прав собственности на него, проект строительства, характеризующий основные параметры будущего жилого дома и конкретного помещения, обязательство по окончательному сроку сдачи в эксплуатацию жилого дома, договор застройщика с финансирующей строительство компанией.
Следующим этапом совершения сделки будет официальное уведомление руководства строительной компании о смене владельца прав истребования собственности в будущем.

В компании следует запросить справочные документы об отсутствии долга на ведение строительных работ.
Если буду задействованы ипотечные средства, то заручиться банковским соглашением на дальнейшее оформление договора.
Если договор будет оформлять один из супругов, то для завершения всей операции необходимо его согласие.
Только при соблюдении всей это формальности можно приступать к заключению самого договора.
После подписания сторонами сделки соглашения о переуступке, оно обязательно должно пройти регистрацию в Росреестре.

Как оформить и его образец

Основная регламентация составления и заключения договора цессии содержится в Гражданском Законодательстве ст. ст. 382- 390, и ФЗ «О Долевом строительстве жилого дома…».

Но ни один из перечисленных законодательных актов не содержит точных сведений о порядке оформления подобной сделки, единственным условием является письменная форма.

Примерная структура соглашения о переуступке должно содержать все стандартные атрибуты других договоров:

полное описание предмета договоренностей сторон;

стоимость сделки, порядок расчетов;
ссылку на обязанности каждой из сторон по заключаемому договору цессии;
перечень ответственности каждой стороны по сделке;
дополнения и особые условия, дату и место совершения сделки.

Образец договора находится тут.

Документы

Для оформления сделки по передаче прав требования, необходимо подготовить следующую документацию:

основной договор ДДУ продавца права, со всеми дополнительными справками и документами;
квитанции о проводимых с застройщиком расчетах, сумма остатка или отсутствие долга перед строителями;
согласие второй половины на совершение сделки по покупке права требования;
личные документы сторон по совершаемой сделке;
согласие застройщика на смену лица по требованию оформить собственность на квартиру;
если приобретение будет с ипотечным кредитованием, то одобрение банка на заключение сделки;
акт передачи построенного, но не принятого в эксплуатацию жилья;
другие документы, если возникнет в них необходимость.

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке

Стоит отметить юридическую безопасность подобного договора с последующим оформлением права собственности на квартиру.

Причем продавец прав последующего требования может либо полностью рассчитаться со строительной компанией по условиям договоренностей по ДДУ, либо договору передать остаток долга новому владельцу прав.

Причем совершать подобные юридически значимые действия можно неограниченное число раз, но до тех пор, пока жилой комплекс не будет принят в эксплуатацию и передан участникам долевого строительства по праву личной собственности.

Между супругами

Семейное Законодательство предусматривает общее владение и распоряжение всем имуществом, нажитом во время брачных отношений.

Но в некоторых семьях могут возникать конфликтные ситуации по распоряжению той или иной вещью, поэтому если первоначально договор заключал один из супругов, то второй может настоять на передаче законным путем ему прав требования оформления квартиры по праву личной собственности.

Подобные действия не запрещены Законом, особенно эти действия характерны для тех семей, где отношения находятся на грани распада, а все взносы на строительство дома проводил один из них, не указанный в договоре ДДУ.

И это вполне оправдано, ведь только тот, кто указан в договорных обязательствах, может в будущем истребовать переоформление жилья в частное владение.

Риски

Как и любые другие заключенные соглашения, так и переуступка прав требования, может быть в законом порядке быть оспорена.

Главными рисками приобретателя подобных прав можно назвать:

признание состоявшихся отношений недействительными. Делается это в суде, основанием для подобного утверждения будет неправильное составление договора переуступки, без юридических последствий для сторон. И если такой факт состоится, то впоследствии приобретатель прав не сможет требовать у застройщика оформления права собственности по этим договоренностям. У него будет право возмещения продавцом всех понесенных им расходов, но не квартиры;
банкротство строительной компании важный фактор не получить впоследствии жилья по договору цессии. И если продавец намеренно занижает стоимость сделки, то это может прямо указывать на банкротство застройщика.
самое страшное это двойная продажа своих прав требования сразу нескольким лицам. Исходя из судебной практики, суды признают это право обычно за первым приобретателем, а ко второму покупателю это не относится.

Поэтому нужно обязательно проверять всю документацию перед заключением соглашения, даже запросить выписку о регистрации подобного договора на продавца.

Видео: Договор переуступки прав требования на квартиру

kvartirkapro.ru

Переуступка прав на квартиру. Переуступка прав собственности на квартиру

Переуступка квартиры допускается при любом типе сделки: по договору инвестирования либо соинвестирования, а также предварительно заключенному договору купли-продажи и прочим. Переуступка прав на квартиру возможна даже при ипотечном кредитовании. Покупателями по такому виду сделки могут выступать любые физические лица или организации.

Данный вид соглашения чаще всего возникает на этапе возведения нового дома. Таким образом, переуступка прав на квартиру представляет собой сделку, в результате которой первоначальная сторона (продавец) переуступает другой стороне (покупателю) все права и возможные обязанности, которые имеются у продавца в отношении третьей стороны. Третьей стороной чаще всего является застройщик. Сделка становится допустимой лишь в том случае, если в договоре нет пункта, что переуступка прав требования на квартиру запрещена.

Данная сделка на юридическом языке носит название цессия. Лицо, которое является продавцом, называется цедентом, а покупатель – цессионарием.

Кто в этом заинтересован?

Чаще всего в заключении таких договоров заинтересованы рядовые покупатели, так как иногда продажа квартир в интересующем их доме уже закончена. А другого пути приобретения ее в конкретном месте попросту нет.

Почему продавцы готовы переуступить свои права? Как правило, мотивы бывают разными, коснемся лишь нескольких.

Почему происходит продажа квартиры по переуступке прав?

продажа квартиры по переуступке прав Очень важно узнать истинную причину, которая побудила продавца пойти на такую сделку. От ответа на этот вопрос напрямую зависит, насколько рискованной будет такая сделка. Например, продажа квартиры может происходить из-за того, что продавец не может (или не хочет) выплачивать стоимость своих квадратных метров застройщику. В таком случае следует обязательно узнать сумму текущей задолженности непосредственно у застройщика, а также сроки ее погашения.

Но многие продавцы таких недостроенных жилых объектов стремятся заключить договор цессии в связи с определенными жизненными обстоятельствами. В частности, продавец может получить наследство и уже не нуждается в жилье или получил более выгодное финансовое предложение.

Основные виды

В настоящий момент наиболее частыми видами переуступки прав являются:

переуступка на основе договора о долевом участии;
переуступка прав, основывающаяся на предварительном договоре купли-продажи.

Некоторые юридические тонкости

переуступка прав требования на квартиру Сделка по переуступке прав, в основе которой лежит договор о долевом участии, может быть заключена лишь до момента, когда будут подписаны передаточные документы на объект сделки. При этом квартира может переуступаться неограниченное число раз.

Важный нюанс: основной договор и договор переуступки обязательно должны быть зарегистрированы.

При заключении договора по второму варианту покупатель получает законное право предъявлять требования о заключении с ним основной сделки купли-продажи жилого объекта в будущем. А также требовать соблюдения условий и установленных сроков, но не имеет права требовать передачи в собственность самой квартиры.

Это обусловлено правовыми тонкостями предварительного договора. Согласно ему продавец и покупатель не совершают сделку купли, а лишь принимают на себя обязанности совершить ее в будущем. В ситуации, если заключенная предварительная купля-продажа будет расторгнута, покупатель по сделке переуступки прав не вправе будет рассчитывать на получение квартиры, даже в том случае, если им была выплачена полная сумма ее стоимости. Возврат потраченных денежных средств станет возможным лишь в судебном процессе.

Переуступка прав возможна с даты, когда произошло подписание предварительного договора купли-продажи, и до даты подписания сторонами основного договора.

Переуступка прав при ипотеке

покупка квартиры по переуступке прав Переуступка прав на квартиру по ипотечному кредитованию является также довольно часто встречающимся видом такой сделки. Согласно действующему законодательству, собственник (залогодержатель) жилья имеет полное право, если ипотечным договором не запрещено, передать свои права на квартиру другому лицу.

Но, решив заключить такую сделку, следует помнить, что переуступка прав не может быть произведена без согласования с банком, который выступает в качестве кредитора. При этом условия договора переуступки выдвигаются самим банком и могут быть изменены. Очень часто кредитор не сохраняет условий кредитования для нового владельца квартиры.

Приобретение квартиры по договору переуступки

переуступка прав на квартиру налог Покупка квартиры по переуступке прав возможна лишь во время строительства объекта. Период возможного заключения сделки регламентируется 11 статьей ФЗ-214 и гласит, что уступка прав требования допускается со времени регистрации договора о долевом участии до того момента, когда сторонами подписан передаточный акт на объект строительства.

Помните, что если приемочный акт квартиры подписан, то договор переуступки права на квартиру заключить уже нельзя. Смена собственника в этом случае может быть осуществлена лишь путем заключения сделки о купле-продаже жилого объекта либо иными, предусмотренными действующим законодательством, способами.

Но до тех пор, пока акт не подписан, дольщик имеет полное право заключать цессию. Очень важный момент: продавец может заключать договоры о переуступке прав одновременно с несколькими потенциальными покупателями. Это возможно в том случае, если квартира имеет более двух комнат. Такие действия продавца настоящим законом не запрещены.

Основные моменты заключения договора

Все основные положения регулируются Гражданским кодексом РФ.

1. Договор не может быть заключен в устной форме и всегда оформляется в письменном виде. Продавец вправе заключить такую сделку лишь в том случае, если это не противоречит основному договору, заключенному ранее с застройщиком. переуступка прав собственности на квартиру Достаточно часто застройщики сами включают пункт в основной договор, в котором четко указано, что при заключении цессии необходимо получить его согласие на передачу прав другим цессионариям. Если такой пункт отсутствует, то покупателю все равно стоит убедиться, что продавец уведомил (в письменном виде) компанию-застройщика о том, что была заключена сделка переуступки прав на строящийся объект. Иначе по завершении строительства жилье может быть передано прежнему правообладателю.

2. В связи с тем, что договор о долевом участии проходит обязательную регистрацию, то и договор переуступки должен пройти такую же процедуру. В случае если договор о долевом участии не прошел государственной регистрации, то в дальнейшем застройщик имеет полное основание отказать цессионарию в его требованиях.

3. После того как договор прошел процедуру государственной регистрации, покупатель принимает все права и обязанности, перечень которых находится в основном договоре. И несет все возможные риски.

4. При заключении сделки переуступки на этапе расчетов между сторонами практикуется использование банковских ячеек, и продавец сможет забрать денежные средства лишь после переоформления всех необходимых документов.

5.Помимо подписей обеих сторон, документы подписывает и застройщик. Бумаги всегда заверяются печатью синего цвета, свидетельствующей о том, что сделка проводится с согласия застройщика.

Пакет документов по сделке

После подписания договора о переуступке прав покупатель должен иметь на руках следующий пакет документов:

- основной договор либо его нотариально заверенная копия, по которому и была произведена переуступка;

- документы, подтверждающие расчеты между первоначальными сторонами договора;

- акт передачи перечисленных выше документов;

- согласие на уступку от второй стороны;

- оригинал договора.

Переуступка прав на квартиру: налог, подлежащий уплате

договор переуступки права на квартиру Согласно Налоговому Кодексу (статья 220, пункт 1), цессия облагается налогом, который должен быть оплачен первоначальным инвестором. Сумма, подлежащая налогообложению, рассчитывается исходя из общей суммы сделки, и не может рассчитываться как разница между суммами вложения и размером уступки.

Довольно часто возникает ситуация, когда финансовые обязательства перед государством первоначальный покупатель перекладывает на плечи человека, которому и была произведена переуступка прав собственности на квартиру. Обычно стороны договариваются разделить поровну эти финансовые затраты.

Сделка по переуступке права требования имеет множество тонкостей. Поэтому, прежде чем подписывать какие-либо документы, настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

fb.ru

Переуступка права собственности на квартиру — НовоХата

Переуступка права собственности на квартиру – необходимая процедура, когда жилье переходит от настоящего владельца к новому. Такой договор заключается на основе документа о купле-продаже, инвестировании или ипотечном кредитовании. Особенно актуальна данная процедура на момент строительства нового жилого дома.

Что такое переуступка права собственности?

Переуступка прав собственности Переуступка права на квартиру – это переход всех прав на недвижимость и всех обязательств в отношении жилого помещения от одного собственника к другому. Такая процедура может быть следствием сделок самого разного рода: от долевого строительства до ипотеки. Самое удивительное, что продавец может заключать договор о переуступке прав с несколькими покупателями, если квартира имеет более 2-х комнат. От одного к другому недвижимость может передаваться n-ное количество раз, не ограниченное законодательством. Это говорит о том, что прежде, чем перенимать на себя ответственность за жилье, важно поинтересоваться о предыдущей судьбе квартиры.

Виды переуступки права собственности

Переуступка прав собственности Переуступка права собственности делится на два вида:

цессия или переуступка права на основе договора о долевом участии;
переуступка прав на основе договора купли-продажи.

Первый вид сделки – договор цессии – происходит по ДДУ (договору долевого участия) или по договору купли-продажи. Долевое участие в нынешнее время весьма популярная процедура и пользуется спросом среди всех слоев населения. В данном случае застройщик и собственник подписывают договор, в котором четко оговаривается, что собственник становится полноправным хозяином жилья сразу после сдачи жилого объекта. Однако по причине длительно периода строительства, будущий собственник может изменить свое мнение о приобретении жилья и передать все права на квартиру третьему лицу. Такая сделка будет иметь место в свете уступки права собственности под названием цессия.

По предварительному договору купли-продажи сделка между покупателем и застройщиком не производится. Однако договор позволяет сделать это в дальнейшем. Таким образом, покупатель, расторгая договор продажи квартиры по переуступке права собственности, не имеет право на жилье, а застройщик возвращает ему все выплаченные денежные средства.

Если квартира покупается в ипотеку, передача права собственности подразумевает погашение всех задолженностей бывшего владельца покупателем. В этом отличие одного вида переуступки от другого, так как при заключении договора ДДУ продавец выплачивает застройщику всю сумму в полном объеме или же передает это права новому собственнику.

Покупка и продажа квартир по договору цессии

Договор цессии Покупка квартиры по переуступке права собственности – выгодный инструмент современного рынка недвижимости, который позволяет приобретать жилье в новостройках. Такая переуступка, как было рассмотрено выше, называется цессией. Порой договор является единственным возможным вариантом приобретения жилья, поэтому он так востребован в нынешних условиях.

Механизм переуступки служит гарантом стабильности цены и приобретения жилья, как для покупателя, так и для застройщика. Например, если покупатель передумал покупать жилье в новостройке и хочет вернуть свои деньги, или инвестор желает вложить средства и обезопасить себя от возможного поднятия цен.

Покупая жилье по договору цессии необходимо учитывать тот факт, что переуступка прав возможна до тех пор, пока права не будут реализованы. После того, как дом будет сдан, а между застройщиком и владельцем составлен акт приема-передачи, переуступку прав собственности осуществить будет невозможно.

Будь-то покупка или продажа квартиры по переуступке права собственности, обе стороны всегда имеют массу преимуществ. Однако у такой сделки есть и свои риски, о которых не стоит забывать.

Возможные риски по переуступке прав

Риски при переуступке прав Заключение договора цессии связано и с некоторыми рисками в сфере недвижимости. Виной большинству из них служит невнимательно прочтенные условия сделки и отсутствие минимальных правовых знаний. Ниже приведен список основных и наиболее частых рисков, которые помогут будущим покупателям-продавцам тщательнее анализировать условия договора цессии.

Признание договора цессии недействительным – самая большая опасность, которая может ожидать цедента. Новый правообладатель будет предъявлять претензии именно к покупателю, а не к застройщику. Чтобы избежать этого, необходимо проконтролировать некоторые нюансы договора цессии. Договор будет действителен при условии полной оплаты дольщиком суммы, обозначенной в нем, наличии письменного согласия компании на переуступку прав, наличии разрешения кредитора в случае ипотечного финансирования.

Второй риск – банкротство застройщика. Это случается достаточно редко, но имеет место быть. Распознать будущего банкрота-застройщика можно по слишком низкой от рыночной цене жилья, срывам сроков строительства и нарушениям условий договора. Если вы переуступили права на жилье, и компания обанкротилась, то все претензии новый дольщик будет предъявлять застройщику, а не продавцу.

Переуступка права собственности третьим лицам дважды и более раз – очередной риск, который может ожидать будущих собственников. В практике не редки случаи, когда по договору цессии квартиру продавали несколько раз, а итоговым владельцем стал первоначальный дольщик. Остальные же могут лишь требовать свое право на недвижимость от застройщика. Избежать этого так же поможет тщательное изучение условий договора. Соглашение о переуступке должно быть государственного зарегистрировано, как и основной договор долевого участия.

Последнее в этом списке рисков – нарушение цедентом условий договора цессии. Пострадавшим в данном случае оказывается цессионарий, то есть застройщик.

Статьи, описывающие подобные ситуации, неоднократно появлялись в газетах и единственным «оружием» против таких грубых нарушений договора служит только изучение права и тщательный анализ условий договора. Если вы не можете сделать это самостоятельно, не лишним будет показать документы опытному юристу, который и поможет вам застраховать себя от неприятных последствий.

Договор переуступки права собственности

договор переуступки прав Для того, чтобы заключить договор о переуступке права собственности на квартиру, необходимо сделать следующие шаги:

ознакомиться с документами застройщика от разрешения на строительство и сроков реализации, до права на земельный участок и цели проекта;
уведомить компанию-застройщика о продаже квартиры по договору цессии;
получить согласие от застройщика на проведение процедуры;
получить справку об отсутствии долга у дольщика;
получить нотариальное согласие супруги или супруга;
если квартира в залоге по ипотеке, получить согласие банка;
получить выписку из госреестра на квартиру;
составить договор с покупателем в офисе застройщика, агентстве недвижимости или у юриста;
зарегистрировать договор в регистрационной или кадастровой палатах.

Налоги при переуступке прав

Налоги при переуступке прав Данный вид сделки облагается налогом, оплата которого ложится на первоначального дольщика. Налоги рассчитываются от суммы всей сделки. Однако часто стороны приходят к соглашению и делят все расходы пополам, так как первый инвестор в процессе торга уступает от первоначальной стоимости жилья.

Основания для признания переуступки недействительной

Признать договор купли-продажи по переуступке прав собственности может только судебный орган. Основания, служащие этому, могут быть разные:

сделка противоречит закону или основам правопорядка;
мнимость, повторность сделки;
один из участников признан недееспособным или был несовершеннолетним на момент сделки;
договор был заключен в результате заблуждения, обмана, насилия, угрозы и т.д.

Проблема может быть решена и частично, когда требуют признания недействительным не всего договора, а лишь некоторых его пунктов. Также существуют отдельные основания для признания недействительным договора для юридических лиц. В каждом отдельном случае необходимо, чтобы с делом ознакомился специалист, который сможет представлять ваши интересы в суде. Чтобы не попадать в такие ситуации, тщательно проверяйте застройщика и внимательно читайте договор. Знания – ваш главный помощник.

novohata.ru

что это такое, документы, риски

Чтобы купить квартиру в новостройке, покупатель не всегда взаимодействует с самим застройщиком, чаще это происходит через перепродажу жилья.

Обычно на той стадии, когда дом только начинают строить, инвесторы делают вложения в строительство, после чего становятся собственниками. Они могут осуществить переуступку прав собственности за выставленную ими самими сумму.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Что это такое?

Переуступку также называют цессией. И совершается она таким образом:

Инвестор передает свое право владения недвижимостью, а также и обязанности, установленные им;
Продавец, или иначе- цедент и тот, кто покупает- цессионарий являются основными участниками цессии. Застройщик часто не принимает участия в данной сделке;
Так как все права собственника (цедента) передадутся покупателю (цессионарию), то после того, как сделка будет совершена, покупатель уже не будет решать какие-то проблемы непосредственно с цедентом;
Данная сделка обязательно должна быть заключена до того, как постройка начнет эксплуатироваться.

Какие документы нужны для прописки в квартире? Полный список — по ссылке.

Финансовый вопрос

Цессию невозможно совершить без последующего налога. Его должен платить изначальный собственник. Часто бывает так, что цедент и цессионарий договариваются между собой и платят этот налог вместе.

В цессии обязательно нужно указывать настоящую сумму, так как впоследствии от этого будет зависеть налоговый вычет.

На какие документы стоит обратить особое внимание:

Обязательно должно присутствовать согласие самого застройщика;
Права и обязанности, передающиеся от собственника к покупателю должны быть отражены в договоре в полной мере.
Какие документы должен получить покупатель
Контракт, в котором будет соглашение на переуступку прав собственности;
Документы, подтверждающие оплату между цедентом и цессионарием;
Подтверждение и согласие застройщика в письменной форме;
Документы и акты, подтверждающие, что документация была выдана;
Соглашение на цессию.

Документы для приватизации квартиры нужно сдавать в определённый срок. О правилах приватизации вы узнаете из этой статьи.

Схема документооборота по договору цессии.

Оформление договора переуступки права собственности на квартиру

Есть специальный бланк, который необходимо заполнить для совершения цессии. Нужно составить соглашение, в котором должно быть указано, что все стороны проинформированы, а также договор всех трех сторон, где будет прописаны права и обязанности.

Этапы в оформлении:

Необходимо проверить все документы, все разрешения. Должны иметься: учредительный документ компании-застройщика, свидетельство о том, что была пройдена государственная регистрация, подтверждения на права собственности, разрешение на постройку, проект строительства.
Подготовка к самой сделке. Застройщик получает уведомление о цессии и оформляет согласие. Если строительная компания не была уведомлена о передаче прав собственности, то сделку признают недействительной.
Само оформление договора, который впоследствии подпишет государственный регистрирующий орган. Лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов. Обязательно должно быть выдано продавцу официальное согласие банка, если квартира находится в ипотеке.
Регистрация цессии.

Как выписаться из квартиры, находясь в другом городе? Порядок действий смотрите по ссылке.

Что должно быть указано в договоре цессии?

Дата и место совершения сделки;
Паспортные данные каждого участника цессии;
Дата, когда договор был зарегистрирован;
Подробное описание собственности;
Обязанности и права;
Подписи.

Скачать образец договора цессии можно по этой ссылке.

Образец договора цессии.

Важные нюансы в оформлении документа

Процесс совершения сделки очень важен для всех сторон, поэтому к нему нужно подходить с особой внимательностью и ответственностью:

Права инвестора как собственника полностью переходят покупателю, без изменения условий. Важно четко указывать обязанности;
Важно прописывать цену, сроки и какие-либо другие условия;
Застройщик может выставить плату за то, что он выдал согласие, все это имеет официальный характер.

Покупатель обязательно должен осуществить проверку платежных поручений и квитанций.

В каком случае сделка будет считаться недействительной?

Долг не был полностью выплачет дольщиком, также это не отражено при оформлении договора;
Не было предоставлено соглашение компании-застройщика;
Получение ипотеки без согласия банка.

Выписка из домовой книги может потребоваться при проведении различных процедур. Где взять выписку вы узнаете из этого материала.

О рисках при переуступке прав на новостройку

Главным риском сделки является присутствие в ней третьих лиц в виде банков и застройщиков. Когда берется ипотека, в договоре о кредите прописано, что права на недвижимость не передается, если банк не дал своего согласия.

Цессия считается достаточно безопасной и имеет не слишком большие риски.

Чтобы обезопасить себя, нужно проверить компанию-застройщика на предмет авторитетности и времени ее существования. Стоит проверить всю документацию этой компании.

Специфика сделки

Налог, который обязан выплатить цедент;
В договоре должна быть отражена реальная сумма;
Если недвижимость имеет более одной комнаты, то цессия может совершаться более чем с одним цессионарием.

В чем различия переуступки прав от чистой продажи недвижимости?

В чистой продаже никогда не бывает такого, что покупателю передаются обязанности на оплату и права. Если существуют какие-либо долги, то их будет обязан выплатить покупатель- новый собственник.

При чистой продаже не выдается каких-либо дополнительных актов или документов, но при переуступке новому собственнику должны быть переданы абсолютно все документы, связанные с объектом, в том числе те, которые совершались до сделки.э

Какие документы нужны для продажи квартиры? Полный перечень по ссылке.

Достоинства и недостатки цессии

Большинство сделок на покупку квартиры совершаются именно через договор о переуступке прав собственника.

Большими плюсами сделки является то, что данный процесс может принести неплохую прибыль для продавца. Для покупателя же выгода в том, что квартиру он может приобрести гораздо дешевле, нежели это будет при чистой покупке.

К недостаткам можно отнести достаточные риски, а также важно помнить, что после заключения договора цедент больше не несет какую-либо ответственность и не должен решать различные вопросы. Все вопросы нужно будет решать через строительную компанию.

Пример договора уступки по договору на инвестирование строительства.

Оформление задним числом

Цессия должна быть оформлена до подписания акта приема-передачи недвижимости. Но нередко бывает так, что время между тем, когда был подписан акт приема и оформление прав на квартиру растягивается, проходит более года.

Собственники недвижимости пытаются отдать иному собственнику через договор права, делается это для того, чтобы квартира не существовала просто так долгое время.

Но это сделать невозможно, потому что срок уже истек. Задним числом договор не может быть заключен, так как все документы проходят обязательную государственную регистрацию.

Но есть некий выход, а именно совершается договор с застройщиком на изменение даты в акте приема. В силу того, что в сделке участвуют застройщик и банк, то ими могут быть выдвинуты некие условия, иначе они не подпишут согласие на переоформление прав, в этом случае сделка окажется недействительной.

Как определяется кадастровая стоимость квартиры? Информация есть в данной публикации.

Каждый решает сам, стоит ли оформить договор на уступку прав. Чтобы максимально обеспечить для себя безопасность, покупателю нужно получить самую полную информацию о строительной компании-застройщике, получить все важны документы и проверить их.

Это обезопасит покупателя от проблем с недвижимостью через переуступку прав.

Налогообложение

Налоговый кодекс Российской Федерации говорит о том, что всяких доход, который получает гражданин РФ обязательно облагается налогом. Не будет исключением и договор по переуступке прав на недвижимость в новостройке.

Налог обязан платить дольщик, а высчитывается он из общей суммы. Нередко покупатель и собственник договариваются о том, чтобы выплачивать налог пополам, тогда дольщик уступит в цене квартиры.

Все это должно быть подтверждено и отражено в официальных документах перед тем, как они будут подписаны обеими сторонами.

Подведение кратких итогов по вышеизложенному

Совершать сделку о переуступке прав можно только до подписания акта приемки-передачи на квартиру, то есть уже после того, как данная недвижимость пройдет через государственную регистрацию;
Заключать договор о цессии можно заключать только с тем условием, что имеются все необходимые для этого документы;
Застройщик обязательно должен дать согласие в письменном виде на переуступку прав собственника;
Договор на переуступку прав должен пройти государственную регистрацию, а также его должен заверить нотариус;
Не стоит забывать об заключении договора задним числом, поэтому нужно удостовериться в том, что есть все важные документы.

Подробная информация о договоре переуступки права собственности на квартиру есть и в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru

Как оформить договор переуступки прав собственности на квартиру

Очень частым явлением в последнее время становится продажа недвижимости по переуступке прав собственности.

Подобные сделки имеют свои плюсы и минусы, однако, главным критерием хорошего исполнения всей процедуры является правильное составление должного договора.

Для того чтобы лучше понять, как оформляется это соглашение, нужно знать, что такое переуступка.

Определение

img1242931098_8741203927073600_m Сама сделка включает в себя передачу прав и обязанностей, которые есть перед третьим лицом (обычно это застройщик) от первого лица второму. При этом нет смысла обращать внимание на вид договора, изначально заключавшийся с застройщиком.

Такой метод обычно является единственно возможным во время приобретения площади для жилья на земельном участке или в только что построенном доме, где квартиры либо уже были распроданы, либо их продажу временно остановили. Также это процедура считается достаточно выгодной, так как после окончания строительства всегда завышается стоимость готовой квартиры.

Продавец тоже получает определённые преимущества при такой схеме, ведь он получает больше прибыли, продавая квартиру, которая была куплена ещё при закладке фундамента с помощью договора инвестирования.

Но, несмотря на все положительные стороны переуступки, необходимо учитывать все риски, которые могут быть связаны с недобросовестностью застройщиков, желающих скрыть какие-то плохие перспективы строительства.

Какие проблемы могут возникнуть

registraciya-dogovora- Как правило, во время процедуры переуступки могут выявиться следующие риски:

Застройщик стал банкротом – бывает так, что сроки строительства нарушены. А иногда застройщик стал банкротом. В таких случаях прежние владельцы пытаются как можно быстрее продать квартиру.
Договор уступки недействителен – если действия по переуступке прав другому лицу являются противоречивыми по отношению к действующему законодательству или же договору долевого участия в стройке, он считается недействительным.

Обратите внимание: ни в коем случае нельзя проводить процедуру переуступки прав только с предварительными договорами купли-продажи или остальными соглашениями, не требующими государственной регистрации.

Присутствие двойной переуступки – чтобы не стать жертвой недобросовестных дольщиков, которые хотят переуступить права на квартиру сразу нескольких желающим, нужно производить сделку по уступке, только если имеется договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре.
Застройщик не был уведомлён – он всегда должен быть в письменной форме ознакомлен с тем, что права переуступаются. В противном случае договор уступки права требования на квартиру признается не имеющим права на существование (недействительным).

Процедура проведения

Как происходит переуступка? Процесс похож на обычную покупку квартиры, однако, есть пара нюансов:

Процедура переуступки всегда должна быть оговорена в договоре. Также сразу необходимо осведомить компанию-застройщика о проведении сделки для того, чтобы впоследствии избежать каких-либо непониманий.
Если дольщик платил за квартиру частями или брал ипотечный кредит ради покупки, им обязательно должно быть получено одобрение сделки от застройщика в письменном виде.
Если квартира переуступается за стоимость, которая превышает первоначальную её цену, передающее права лицо обязано заплатить за такую сделку налог.
Деньги лицу, которое передаёт права, нужно переводить после составления и подписания договора через ячейки в банке, так как это более безопасно и надёжно.

Составление договора

publicationTitleImage65848 Чтобы знать, как оформляется договор переуступки (скачать образец можно здесь), нужно обязательно разобраться с тем, что он должен в себе содержать. Итак, необходимы следующие составляющие договора:

Описание характеристик объекта.
Наличие сведений о том, сколько стоит переуступка.
Информация об уведомлении застройщика, сроках и порядке всех выплат.

После подписания всех бумаг, на руки покупатель должен получить такие документы, как:

Оригинал основополагающего договора и добавочных соглашений.
Подтверждение всех финансовых операций расчётов при переуступке.
Официально заверенная переписка с застройщиком.

Возьмите на заметку: договор заключается только тогда, когда его стоимость оплачена в полном размере, или если уступка прав проводится в одно время с переложением долговых обязательств на второе лицо.

Таким образом, чтобы избежать разнообразных судебных споров после некачественного проведения переуступки прав собственности на недвижимость, нужно внимательно вычитывать все документы и заранее узнавать полную информацию не только о застройщике, но и о квартирах, которые приобретаются.

Как купить квартиру по переуступке, смотрите в следующем видео:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:+7(499) 380-82-93 — Москва+7(812) 507-61-64 — Санкт-Петербург+7(800) 511-32-35 — Россия (общий)или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!Все консультации у юристов бесплатны.

Еще статьи по теме:

zem-pravovik.ru