Особенности инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости в России. Инвестиционный договор на строительство

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома: образец инвестиционного договора

Сегодня строительная деятельность тесно связана с таким термином, как инвестиционный договор: строительство объекта недвижимости редко обходится без вовлечения дополнительных денежных средств. Востребованность этого документа сложно переоценить.

Вместе с тем даже опытные юристы, не говоря уже об обычных гражданах, не всегда уверенно могут установить, к какому типу гражданско-правовых договоров стоит отнести инвестиционный контракт. Отсюда возникают сложности при определении закона, которым следует руководствоваться в случае возникновения спора.

Понятие инвестиционного договора

Инвестиция — денежный вклад, целью которого является извлечение прибыли либо других положительных результатов. Сегодня крайне популярны капиталовложения в строительство с намерением дальнейшего приобретения имущества. Говоря простыми словами, граждане либо юридические лица вкладывают свои накопления в объект недвижимости, которого на сегодняшний день фактически не существует. И только после завершения постройки имущество переходит во владение инвестора. Популярность строящегося жилья вызвана тем, что стоимость такого объекта значительно ниже цены на готовое помещение.

Инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости, заключаемый участниками соглашения, — форма гражданско-правового договора, который носит смешанный характер. Это значит, что правоотношения по документу могут быть урегулированы различными нормативными актами в зависимости от сути бумаги.

Пример: инвестирование гражданином накоплений в приобретение жилья. В случае покупки квартиры инвестиционный договор будет регулироваться согласно нормам Закона «О долевом строительстве» № 214-ФЗ. Если же предметом инвестиционного соглашения является строительство каркасного дома для личного пользования, договор попадает под действие Закона «Об инвестиционной деятельности» № 39-ФЗ. Реализацию требований инвестиционного контракта разделяют на 3 этапа.

Подготовительный.
Строительный.

Эксплуатационный.

Первый этап включает в себя предварительное планирование задач, выполняемых в рамках соглашения; разработку проекта; расчет экономической составляющей замысла; получение разрешения на строительство и прочее. Второй — заключается в поиске инвестиций для финансирования проекта, подбор различных подрядных организаций, а также непосредственно в сооружении недвижимости с последующим оформлением ее во владение покупателя. Третий этап характеризуется производством работ, оставшихся после окончания строительства: внутренняя отделка здание, устройство коммуникаций, устранение выявленных недочетов.

Участники инвестиционного договора

Субъектами инвестиционного договора считают:

инвестора;
заказчика;
подрядчика.

Инвесторами разрешается быть и физическим лицам, и организациям. Их роль заключается в спонсировании проекта с целью получения выгоды. После окончания постройки к инвестору переходит право собственности на недвижимость. Заказчик часто является застройщиком и управляет непосредственно процессом строительства. Отвечает за все финансовые операции, связанные с осуществлением проекта, готовит техническую документацию и проводит инженерные изыскания.

Подрядчик — лицо, привлекаемое заказчиком для выполнения работ в рамках инвестиционного договора. Для этого стороны заключают соответствующее соглашение, например, договор подряда на строительство индивидуального жилого дома. Подрядчик в свою очередь может привлекать фирмы для выполнения части работ. В этом случае заключается договор генерального подряда. Однако ответственность перед заказчиком за качество исполненных работ несет генеральный подрядчик.

Пункт 6 статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» разрешает субъектам договора соединять в себе сразу несколько ролей, если это не запрещено текстом инвестиционного договора. Так, инвестор может быть и заказчиком, и застройщиком в одном лице.

Образцом инвестиционного договора может служить контракт на постройку дома из бруса (представлен на нашем сайте). Инвестором является частное лицо, финансирующее строительство недвижимости для индивидуального проживания со своей семьей. Подписав бланк соглашения, инвестор разрешает заказчику действовать в его интересах, далее дом будет строиться под руководством застройщика. Заказчик же имеет право по своему усмотрению заключить договор подряда на строительство дома с выбранной им фирмой. По завершении строительства стороны совместно проведут осмотр постройки, и при отсутствии каких-либо недостатков недвижимость перейдет во владение инвестора.

Последствия неисполнения инвестиционного договора

Договор на строительство Споры по инвестиционным договорам строительства объекта недвижимости — нередкое явление в российской судебной практике. Еще совсем недавно конфликты сторон соглашения представляли серьезную проблему для судов. Из-за смешанного характера договора нельзя однозначно отнести его под нормы того или иного правового акта. При этом вопреки ст. 219 ГК РФ, судьи наделяли приоритетным правом собственности на объект недвижимости инвесторов. Тогда как в соответствии ГК РФ, это право возникает лишь после регистрации ввода в эксплуатацию объекта и получения официального свидетельства.

Конец всем разночтениям положило Постановление № 54, выпущенное Пленумом Высшего Арбитражного суда 11.07.2011 г. Документ четко определил инвестиционный контракт как договор купли-продажи строящейся недвижимости. Такой договор может быть двух типов.

Строительного подряда
Простого товарищества

Условия, которыми необходимо руководствоваться при определении характера соглашения четко зафиксированы в Постановлении. Изучению подлежат:

способ слияния инвестиций. Договор строительного подряда предусматривает, что одна сторона вносит инвестиции, например, предоставляет земельный участок, а вторая — осуществляет строительство. В случае же простого товарищества оба участника вносят свой вклад в общее дело.
появление права собственности на недвижимость. Строительный подряд характеризуется тем, что владельцем объекта считается лицо, предоставившее земельный участок после регистрации права собственности в государственном реестре. Договор товарищества предусматривает, что право собственности на строящийся дом закрепляется за владельцем земельного участка в момент госрегистрации.
выделение недвижимости участникам инвестиционного договора. Договор товарищества отличается тем, что после регистрации права у всех участников возникает общая долевая собственность, в то время как договор подряда на строительство объекта выделяет заказчику часть помещений в качестве оплаты за работу.

Возникновению права собственности уделено особое значение в Постановлении ВАС. Суд четко обозначил, что такое право возникает только после регистрации его в государственном реестре. Более того, прерогатива при этом принадлежит заказчику, который в свою очередь, в исполнение условий инвестиционного договора передает объект инвестору.

Право собственности

Таким образом, несмотря на то, что инвестор финансирует проект постройки недвижимости, он не имеет на него первичных прав. Передача объекта происходит в два этапа: после окончания строительства заказчик осуществляет регистрацию права в государственном реестре и только после этого передает помещение покупателю.

Как защитить свои интересы

Появление Постановления Пленума высшего суда лишило инвесторов возможности подачи в суд исков о признании их прав на объект строительства. Сегодня покупатель недвижимости может требовать лишь принудить заказчика передать ему помещение в соответствии с условиями инвестиционного договора. В зависимости от текущей ситуации в тексте иска могут быть использованы различные нормы законодательства.

Статья 398 Гражданского кодекса применяется в случае, если строительство завершено и право собственности зарегистрировано заказчиком в государственном реестре. Инвестору требуется подать иск о принуждении продавца передать покупателю недвижимое имущество.
Статья 551 ГК РФ применяется, если заказчик отказывается провести перевод права собственности на инвестора. Суд в таком случае имеет основания вынести решение о принудительном переходе права к покупателю.
Статьи 487 и 15 ГК РФ используется в судебной практике, когда строительство фактически не завершено или дом — предмет инвестиционного договора — отсутствует у продавца, например, продан кому-то еще. Инвестор имеет право требовать пени и возврата уплаченных им средств.

Появление Постановления № 54 вынуждает инвесторов внимательнее подходить к заключению инвестиционного контракта, поскольку результативность защиты интересов продавца сегодня несколько снижена.

Правильное оформление инвестиционного договора

Подписывая договор на строительство дома, необходимо провести проверку всей имеющийся документации, малейшие подозрения и недомолвки должны насторожить покупателя. Особое внимание рекомендуется уделить следующим фактам.

Документы, согласно которым заказчик владеет землей. Это может быть договор аренды либо свидетельство о государственной регистрации собственности. Нелишним будет проанализировать Кадастровый паспорт, его выдает Росреестр. Внимательно изучите договор аренды. Во-первых, он не может заканчиваться раньше заявленной даты сдачи работы. Во-вторых, арендная плата должна вноситься своевременно и в полном объеме. В противном случае арендодатель может расторгнуть соглашение, и тогда и инвесторы, и застройщик потеряют возможность оформить право собственности на объект, так как он будет считаться самовольной постройкой.
Документация на строительство. У заказчика должно иметься разрешение на строительство объекта недвижимости, а также все согласования с органами местного самоуправления.

Деловая репутация застройщика. Это сведения о финансовой устойчивости компании, ее предыдущих проектах, учредителях и кредитной истории. Проверьте также информацию о подрядчике, которого планирует привлечь заказчик к выполнению работ, а также договор генподряда на строительство объекта, если он имеется.
Сведение об иных инвесторах проекта, если таковые имеются. Внимательно изучите всю связанную с этим документацию, чтобы избежать ситуации, в которой застройщик обещает одни и те же площади разным покупателям.

Тщательная проверка всех бумаг позволит отсеять недобросовестных застройщиков и значительно снизит риск потери инвестированных денег.

sovetyuristov.ru

Договор строительного подряда как инвестиционный договор в строительстве

Поиск Лекций

Правовой формой использования инвестором труда третьих лиц для создания нового объекта недвижимости, прочно связанного с землей, выступает договор строительного подряда.

Согласно ст. 740 ГК РФ «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».

Прежде всего необходимо констатировать, что инвестор как сторона инвестиционного правоотношения в договоре строительного подряда выступает заказчиком строительства.

Вложение труда при подрядном способе строительства осуществляет в интересах инвестора подрядчик, что выражается в исполнении долга, принятого им на себя по договору - создать для инвестора посредством производства работ новый объект прав.

Отметим, что «приобретение «права на действие» еще не есть осуществление самого действия» [25. С.117], поэтому само заключение договора строительного подряда еще не является подтверждением инвестиций в строительство до момента начала исполнения работ подрядчиком - заключая договор, заказчик приобретает право на совершение подрядчиком работы. Лишь с началом выполнения работ осуществляется погашение долга подрядчиком, объект прав заказчика перестает существовать (потребляется) в результате исполнения обязательства.

Объекты строительства всегда физически связаны с земельными участками, на которых они возводятся, и именно «прочность» этой связи является основанием отнесения их к числу объектов, признаваемых ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом. Физическая иммобилизация здания на земле требует правового регулирования такой связи двух самостоятельных объектов гражданских прав.

Действующее российское законодательство не связывает возможность возведения строений и определение права собственности на них исключительно с правом собственности на земельный участок, однако вне зависимости от того, какое вещное или обязательственное право принадлежит лицу, желающему осуществить постройку, это право должно предоставлять ему соответствующие правомочия по застройке.

Сегодня возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предоставлена исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка, - возникновение права на постройку обусловлено принадлежностью права на землю [8. С.119].

В развитие общей нормы о праве на построенный объект п. 1 ст. 747 ГК РФ императивно устанавливает обязанность заказчика предоставить для строительства земельный участок, что согласно ст. 263 ГК РФ может сделать только собственник участка или лицо, получившее в установленном порядке разрешение собственника на застройку. Кроме того, право возводить на предоставленном земельном участке строения с приобретением на них права собственности закон прямо закрепляет за лицами, обладающими земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 266 ГК РФ) и постоянного пользования (ст. 269 ГК РФ).

Наличие у заказчика прав на землю закреплено законодателем в качестве одного из оснований получения им разрешения на строительство [4].

Таким образом, ключевым вкладом инвестора в строительство всегда является его право на застройку земельного участка.

Говоря об инвестировании права застройки, необходимо акцентировать внимание на следующем. В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства выступает деление земель на категории по целевому назначению. Эта норма ограничивает свободу выбора инвестора при определении цели использования участка, поскольку возможные ее варианты предопределены категорией земель, к которой он относится. Кроме того, в рамках категории земель производится зонирование территорий (п. 2 ст. 85 ЗК РФ), а правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Поэтому в соответствии со ст. 40, 41 ЗК РФ инвестору необходимо не просто иметь право на застройку земельного участка, но и необходимо, чтобы правовой режим этого участка позволял использовать его для реализации задуманного инвестором проекта по строительству конкретного объекта.

Для строительства большинства объектов Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает необходимость проведения инженерных изысканий (ст. 47) и подготовку архитектурно-строительного проекта (ст. 48). В соответствии с п. 16 ст. 1, ст. 47 и ст. 48 ГрК ответственность за обеспечение выполнения инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства возложена на застройщика, осуществляющего строительство на принадлежащем ему земельном участке, т.е. применительно к терминологии инвестиционной деятельности на инвестора.

С учетом сказанного вкладом инвестора в строительство выступают права на результаты работ по инженерным изысканиям и на архитектурный проект, основанный на этих результатах.

Так же, как и без земельного участка, строительство невозможно без применения материалов и оборудования.

В ст. 745 ГК РФ прямо предусмотрено общее правило, согласно которому работы выполняются иждивением подрядчика, однако договором строительного подряда могут быть предусмотрены иные варианты материально-технического обеспечения строительства - иждивением заказчика в целом или в определенной части, что не влияет на квалификацию договора.

Под объектом строительства в соответствии с п. 2 ст. 740, ст. 741, 742 ГК РФ мы понимаем строящееся здание, сооружение или иной объект.

Закон не связывает действие договора подряда исключительно с обязательствами по возведению объекта, например ст. 740 и 755 ГК РФ прямо указывают на возможность включения сторонами в договор обязательств, исполнение которых может осуществляться после завершения строительства и регистрации права собственности заказчика как на завершенный, так и на незавершенный строительством объект [10. С.158]. Как справедливо отметил М.И. Брагинский, «отношения сторон могут продолжаться и после сдачи результата работ».

Действие договора подряда, так же как и консервация объекта, никак не связаны с признанием недвижимой вещью, например, ОНС или готового строения и не являются признаком недвижимых вещей.

Особенность правового статуса объектов незавершенного строительства должна быть выражена в следующем.

Во-первых, моментом возникновения права собственности на объект незавершенного строительства может быть признан момент создания объекта незавершенного строительства.

Во-вторых, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна производиться по желанию заказчика в любое время до завершения строительства, а также в обязательном порядке - в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Один из принципиальных для инвестиционной сущности договора строительного подряда вопросов - принадлежность права на ОНС - в ГК РФ прямо не урегулирован, что стало поводом для дискуссий в правовой науке.

Отметим, что инвестиционная направленность данного договора, выраженная в его цели - создании вещи для заказчика, правоведами не подвергается сомнению, вместе с тем правовое положение ОНС в период исполнения подрядчиком принятых обязательств оценивается неоднозначно.

В соответствии со ст. 729 ГК РФ именно заказчик при расторжении договора до приемки объекта вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы, а подрядчик имеет право лишь на компенсацию произведенных затрат.

Единственное, в чем подрядчик может препятствовать заказчику, так это в приемке объекта, и здесь вопрос удержания ОС перекликается с вопросом о правовом значении приемки заказчиком объекта от подрядчика.

Для регистрации права собственности заказчика на ОНС приемка заказчиком объекта от подрядчика по акту не имеет значения, а для завершенных объектов имеет значение в тех случаях, когда для создания объектов требовалось разрешение на строительство.

С учетом изложенного представляется, что в рамках договора строительного подряда передача ОС подрядчиком имеет иной смысл по сравнению с передачей вещи приобретателю в соответствии со ст. 223, 224 ГК РФ. Законодатель неслучайно в ст. 753 ГК РФ указывает, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, и не упоминает о «вручении вещи», тем более, что п. 2 ст. 224 ГК РФ дает основания полагать, что правило о моменте вручения вещи как о моменте приобретения права собственности относится к приобретению вещи по договору о ее отчуждении, коим договор строительного подряда не является.

Полагаем, что подрядчик, являясь держателем ОС, не имеет защиты своего владения и обладает только обязательственными правами в отношении заказчика по оплате выполненной работы.

Рассматривая вопрос о субъекте права на объект строительства, нельзя не коснуться существующего мнения о том, что до прекращения договора подряда объект находится в общей собственности заказчика и подрядчика. Такую позицию, в частности, считает предпочтительной С. Гришаев [14. С.126].

Вопрос о том, каким образом и на каком этапе строительства право собственности подрядчика на предоставленные материалы прекращается, а у заказчика возникает право собственности на завершенный или незавершенный объект строительства в нормах, посвященных строительному подряду, не отражен.

Исходя из общей нормы ст. 235 ГК РФ, право собственности может прекратиться при:

1) отчуждении собственником своего имущества другим лицам;

2) отказе собственника от права собственности;

3) гибели или уничтожении имущества;

4) утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В качестве основания прекращения права собственности подрядчика на материалы закон не предусматривает использование их подрядчиком при строительстве объекта для заказчика. Нельзя считать таким основанием и отказ от права собственности, поскольку подрядчик не уклоняется от владения, пользования и распоряжения имуществом (ст. 236 ГК РФ), а напротив, принимает активное участие в определении его судьбы. Кроме того, не может быть основанием прекращения права собственности подрядчика на материалы их гибель. Как правило, законодатель использует понятие случайной гибели (ст. 595, 600, 696, 742 ГК РФ) и редко указывает просто на гибель вещи (п. 1 ст. 352 ГК РФ), что позволяет сделать вывод, что гибель вещи происходит не вследствие целенаправленных действий собственника, а в результате случая [18. С.183].

Таким образом, дальнейшему анализу подлежат два основания прекращения права собственности - уничтожение вещи и ее отчуждение.

В результате проведенного анализа из предложенного ГК РФ перечня оснований прекращения права собственности в качестве основания прекращения права собственности подрядчика на материалы осталось неисключенным одно - отчуждение имущества собственником третьим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Обязательство заказчика оплатить подрядчику стоимость предоставленных им материалов возникает на основании договора строительного подряда. Однако в соответствии со ст. 740 ГК РФ обязательство подрядчика по обеспечению строительства материалами и встречная обязанность заказчика по их оплате не являются конститутивными признаками подрядного договора, поскольку строительство может обеспечиваться заказчиком в полном объеме. Значит, обязательство по оплате материала возникает не собственно из подрядного договора, предметом которого является выполнение работ с достижением определенного результата, а только такого подрядного договора, в который в соответствии со ст. 745 ГК РФ включен дополнительный элемент - элемент отчуждения подрядчиком принадлежащих ему материалов.

На подрядчика, предоставившего материал, возлагается ответственность за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (ст. 723, ст. 745 ГК РФ). Так же, как и на продавца товара, на подрядчика возлагается ответственность за обремененность их правами третьих лиц (ст. 460 и п. 2 ст. 703 ГК РФ).

В тех случаях, когда речь идет о правовом регулировании использования материала подрядчика для создания вещи по договору бытового подряда, законодатель конструирует нормы о предоставлении материала еще ближе к институту купли-продажи. Так, абз. 1 п. 1 ст. 733 указывает не просто на предварительную оплату работ, как ст. 746 ГК РФ, а на предварительную оплату именно материалов, а абз. 2 п. 1 ст. 733 ГК РФ говорит о возможности предоставления материала в кредит, что предусмотрено ст. 488 ГК РФ [8. С.121]. Как обоснованно заметил В.А. Лапач, в российском законодательстве вопросы прикрепления движимых вещей к земельному участку не находят должного правового регулирования и представляют собой «частное проявление очень интересной, практически весьма важной и почти неисследованной (по крайней мере в отечественной цивилистике) проблемы правосоздающего или правоизменяющего соединения вещей» [19. С.349]. Основанием возникновения права собственности заказчика на объект, вне зависимости от того, кто предоставляет материал, представляется возможным указать правосоздающую иммобилизацию материалов на земельном участке.

Данное основание не имеет сегодня адекватного отражения в ст. 218 ГК РФ, однако признается Законом о государственной регистрации прав, требующим для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только документы на земельный участок и описание объекта недвижимости (ст. 25 и ст. 25.2).

Таким образом, при строительстве иждивением подрядчика инвестор не покупает у подрядчика материалы, а компенсирует подрядчику стоимость материалов, утраченных им во исполнение принятой перед инвестором обязанности - обеспечить строительство своими материалами. Инвестиционный взнос в интересах инвестора в данном случае так же, как и в отношении самих работ по строительству, вносит подрядчик на основании соответствующего обязательства, включенного в договор подряда.

Завершая характеристику договора строительного подряда как инвестиционного договора, необходимо обратить внимание на то, что субъекты, поименованные законодателем «заказчиками», в действительности могут обладать различным правовым статусом.

poisk-ru.ru

Инвестиционный договор на строительство — Инвестирование

На сегодняшний день одной из самых популярных форм соглашений на строительство жилой и административной недвижимости является инвестиционный договор. Он заключается с различными бизнесменами, которые и будут спонсировать средства на строительство жилых и административных помещений.

Инвестиционный договор на строительство

Второй стороной, которые будет отвечать за выделение муниципальных земель для будущего строительного объекта, являются органы местного самоуправления.

Для того чтобы избежать разных инцидентов при составлении договора, необходимо узнать основные правила оформление данного документа.

Между прочим, он служит неким «кодексом» для субъектов инвестиционной сделки, каждый из которых заботится о своих собственных интересах. Однако, подобный договор может получить права на неограниченный срок, если будет выплачена конкретная стоимость.

Поэтому, в период составления инвестиционного документа следует в точности держаться существующих на сегодня правил, которые предъявляются к инвестиционному договору.

В противном случае, документ могут признать недействительным и нарушения могут быть обнаружены спустя длительное время после подписания договора. Довольно непросто описать такие взаимоотношения, возникающие между инвестором в виде застройщика и муниципальной власти, выделяющей земельные участки. Но при всём этом стоит учитывать и тот факт, что подобного инвестиционного договора среди документов, которые имеют законодательную силу, нет.

Именно поэтому в каждом субъекте РФ создаётся обособленный порядок собственных правил и нормативов заключения подобного рода документов. Мало для кого секрет, что почти в каждом муниципальном органе регулярно выделяются недвижимые участки, для которых тоже устанавливаются разрешения для начало строительных работ, что в свою очередь предусматривает выдачу земельно-правовых разрешений.

Базовым критерием для появления таких предпосылок является обязанность инвестора, который после окончания строительств обязан передать в государственные руки часть построенного здания или иного возвышенного объекта.

Можно отметить, что если после выполнения всех работ здание получит статус промышленного объекта, то поводом для выделения земельного участка под строительство должно стать наличие именно специальных нормативных актов.

В итоге, можно сделать заключение, что каждый инвестиционный контракт представляет собой комплексный вариант документа, который подписан между двумя участниками. Один из таких участников передал землю в длительное распоряжение инвестору, который на месте и реализует строительную площадку.

Важнейшим субъектом подобного рода сделок должен являться представитель муниципальных органов, вступающий наряду с инвестором в гражданско-правовые отношения, на равных условиях.

В период, когда происходит передача земельного участка в аренду или собственность, подписывается договор купли-продажи, исходя из которого, теперь собственником предмета сотрудничество является именно застройщик.

Он и переводит обговоренную сумму в местный бюджет, в распоряжении которого участок до недавнего времени и находился. При всём этом он может являться лишь арендатором, берущий на себя слово внести конкретную сумму в местную казну.

Наряду с этими действиями появляется момент передачи земли, что оговорено административными правоотношениями. Муниципалитетам это даёт возможность реализовать функцию распоряжения земельными участками. После того как произошла выдача разрешения на строительство, они могут спонсировать местный бюджет большими средствами, потратить которые можно только на развитие социально-демографических направлений.

Можно ещё сказать о том, что инвестиционный договор может нести безвозмездный характер, так как орган местного самоуправления не несёт гражданских обязательств в пользу инвестора.

Ведь по федеральному законодательству одна сторона без всяких дополнительных условий отдает все права на пользования участка в руки органов местного самоуправления, что могло бы произойти и не законным путём.

investr-pro.ru

Инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости, жилого дома

Жилищный вопрос в России стоит довольно остро уже не один десяток лет. Купить жилье на собственные ресурсы обычным гражданам, представителям рабочего класса, практически невозможно. На выручку приходит целевой займ в банке или строительство дома из бруса и других экологически чистых и экономичных материалов. Кредитные деньги также могут использоваться лицами для строительства. Постройка недвижимости — сложный и длительный процесс, который не следует делать самостоятельно, необходимо привлечь опытных специалистов и заключить с ними инвестиционный договор строительство объекта недвижимости с привлечением подрядчика существенно снизит риски и сроки проведения работ.

Договор на строительство дома

Что собой представляет инвестиция в имущество, какую форму имеет соглашение с исполнителем работ, какие аспекты должен содержать договор подряда на строительство индивидуального жилого дома, сегодня понятно не всем жителям РФ. Чтобы разобраться в представленном вопросе, необходимо внимательно изучить нормы Гражданского кодекса России, отдельные акты правительства, федеральные законы и постановления ВАС РФ. Конечно, в любое время по непонятным моментам можно проконсультироваться с опытным юристом онлайн. Но специалисты отмечают, что правильнее самому вникнуть в детали, тщательно изучить вопрос. Это пригодится при возникновении сложных правовых ситуаций, а также позволит исключить неточности при составлении договоров.

Чтобы быстрее разобраться, нужно скачать образец документа в сети. Ориентируясь на пример, свой вариант написать не составит труда, но следует помнить, что типовой договор генерального подряда отсутствует, каждый документ индивидуален, а пример нужен исключительно для ознакомления со структурой и порядком изложения условий сделки. Рассматривая договор на строительство дома, можно понять, какие пункты являются необходимыми, а какие можно упустить без ущерба для сделки и последствий сотрудничества.

Особенности инвестиционного договора на строительство дома

Строительство каркасного дома с вложением личных средств довольно часто сопровождается инвестиционным договором с исполнителем работ. Несмотря на то, что документ не является редкостью, его правовое регулирование нельзя назвать продуманным и совершенным. В профильном федеральном законе раскрываются только основные понятия инвестиций и инвестиционной деятельности, по остальным аспектам можно увидеть отсылку к Гражданскому кодексу, в котором полностью отсутствуют положения, регулирующие порядок составления и использования инвестиционных договоров.

Инвестиционный договор генподряда на строительство объекта недвижимости сложен тем, что законом четко не определяется его предмет, а также права и обязанности сторон. Выход из подобной ситуации есть. Разумным путем решения проблемы станет оформление сделки в соответствии с похожим видом договора, который предусмотрен ГК РФ. Неоднозначность документа привела к возникновению множества споров. Ответить на большинство вопросов удалось после публикации Постановления Высшего Арбитражного Суда в 2011 году. Мнение ВАС заключалось в том, что договор должен строиться на общих принципах и иметь комплексный характер, ориентированным на установленные нормы регулирования договоров купли-продажи и т. д.

Для того чтобы внести ясность в порядок составления инвестиционного договора на строительство, суд постановил считать его классическим договором купли-продажи будущего недвижимого объекта. До этого момента первичное право собственности на частный строящийся дом иди квартиру принадлежало инвестору, это значило, что он становился владельцем еще до государственной регистрации имущества в государственных структурах. Пояснения ВАС в корне изменили существующие устои. Теперь лицо, за чей счет проводится строительство, не имеет таких привилегий. Изначально первичное право собственности должно регистрироваться за продавцом, а он, в свою очередь, на основании заключенной договоренности должен передать его покупателю, выступающему в одном лице с инвестором. Переход права собственности также подлежит регистрации в Росреестре по всем правилам и имеющимся условиям.

Договор подряда на строительство дома и его основные аспекты

Каждый договор подряда или контракт со строительной бригадой носит индивидуальный характер, и составляться он должен с учетом конкретных условий и обстоятельств дела. Очень важно продумать все аспекты и детали, условия и критерии. Упустив какую-то мелочь, впоследствии придется за нее расплачиваться по-крупному. Именно поэтому эксперты в данной правовой сфере рекомендуют сконцентрироваться на трех основных элементах договора:

Предмете правоотношений. Здесь нельзя использовать общие фразы и реплики, нужно подробно и максимально детально описать все виды работ, которые обязуется сделать подрядчик. Услуги, не указанные в документе, придется оплачивать отдельно, что повлечет дополнительные растраты. Если список работ внушителен, его лучше оформить в виде отдельного приложения к договору. Предмет сделки должен быть подробно описан, включая его характеристики, местоположение, назначение и т. д.
Цене услуг. Строительство дома — это возмездная сделка, поэтому в договоре важно указать стоимость работ, также может быть указана цена за материалы, проведение коммуникаций и др. Все затраты фиксируются в смене, и этот бланк прилагается к основному договору.
Сроках исполнения работ. Без указания точных временных рамок проведения работ документ будет считаться незаконным. Время начала и окончания строительно-ремонтных работ можно представить в календарном графике, прилагающем к договору. За нарушение сроков предоставления услуг в документе надо предусмотреть виды и характер ответственности.

Чтобы строительство прошло оперативно и без непредвиденных проблем, надо руководствоваться тремя важными принципами — письменно оформлять отношения с подрядчиком, подробно составить все условия договора и контролировать каждый этап исполнения работ.

Как правило, в договоре содержится не три пункта, а гораздо больше. Дополнительные условия, например, действия сторон при форс-мажорных обстоятельствах, гарантия и др. определяются сторонами путем переговоров. Готовый договор лучше заверить нотариально, а затем зарегистрировать его в Росреестре.

Порядок приема работ и оплаты услуг подрядчика

Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:

Мск +7 (499) 938-51-18, СПб +7 (812) 425-69-08, РФ 8 (800) 350-83-46 (звонок бесплатен)

Заказчик и подрядчик также должны пописать Акт о приеме выполненных работ. Подписание такого документа полностью соответствует законодательным требованиям и критериям. Акты составляются по каждому этапу строительства. О том, что весь процесс будет разделен на этапы, надо указать в тексте договора, прописав состав мероприятий по каждому временному отрезку. Поэтапная приемка строительных работ важна для обеих сторон процесса и соблюдений норм налогового законодательства РФ.

Когда в договоре пропущены условия поэтапной приемки, акты должны составляться каждые 30 дней или поквартально. Такой алгоритм возможен, если разделить строительный процесс на этапы не получается. При таком раскладе суммы, которые заказчик будет перечислять исполнителю работ, принято считать авансовыми платежами. По итогу строительства будет подписан один акт о приемке, и произведен окончательный расчет по договору.

Необходимо отметить, что все расходы по строительству недвижимого объекта не всегда удается предусмотреть сразу, поэтому цена, указанная в договоре может корректироваться. Весь приход и расходы подрядчика, которые он понес при строительстве, нужно учитывать при формировании налоговой базы и вычисления суммы к отчислению в государственную казну, согласно нормам НК РФ для физических лиц.

Одной из важных составляющих договора является порядок возмещения подрядчику понесенных расходов. Существует несколько алгоритмов, позволяющих грамотно все организовать и провести. Компенсация затрат может быть внесена в цену договора и выделена отдельной строкой. Представленный вариант можно назвать максимально надежным и удачным, т. к. он позволяет изначально предусмотреть все риски для обеих сторон сделки. Заказчик сможет заранее планировать свои расходы, а еще получит гарантию того, что подрядчик не начнет требовать дополнительных выплат, не предусмотренных в договоре.

Внимание! В связи с правками в законодательство, юридическая информация в данной статье могла потерять актуальность!

Наш юрист бесплатно проконсультирует Вас - задайте вопрос в форме ниже:

imeetepravo.com

Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

Инвестиционный договор является одним из самых распространенных видов договоров при финансировании строительства. Заключив такой договор, стороны (как правило, это юридические лица) начинают финансирование, проектирование и строительство будущего объекта недвижимости как жилого, так и нежилого назначения. Часто одной из сторон в договоре выступает городская администрация, реже - некоммерческая организация, которые предоставляют для строительства земельный участок на определенных условиях. Договаривающиеся стороны закрепляют в договоре условия своего участия, объем финансирования и доли площадей, которые перейдут к ним после завершения стройки.

История вопроса и Постановление Пленума ВАС

Широкому распространению инвестиционных договоров способствовало принятие Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", который появился на несколько лет раньше, чем Гражданский кодекс (часть вторая ГК РФ, например, вступила в силу 1 марта 1996 г.). После вступления в силу второй части Гражданского кодекса был принят еще и Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Возможно, именно по причине того, что первый Закон об инвестиционной деятельности был принят раньше Гражданского кодекса, а Закон об инвестиционной деятельности в форме капвложений - позже него, среди специалистов шли постоянные споры о том, имеет инвестиционный договор самостоятельный характер наряду с другими видами гражданско-правовых договоров, указанных в Гражданском кодексе, или нет. Ведь от юридической квалификации договора во многом зависит налогообложение у подписавших его сторон. Арбитражная практика по этому вопросу не была единообразна.

Эти споры прекратились, когда летом 2011 г. Пленум ВАС постановил: при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 "Купля-продажа", 37 "Подряд", 55 "Простое товарищество" ГК РФ и т.д. (п. 4 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", далее - Постановление N 54).

При этом Пленум ВАС сделал оговорку (абз. 2 п. 11), что разъяснения, содержащиеся в данном Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4, где говорится о купле-продаже, когда не установлено иное), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве .

После этого ФАС округов, руководствуясь обязательными для них разъяснениями Пленума ВАС, стали направлять на новое рассмотрение поступившие к ним дела, возникшие из споров по инвестиционным строительным договорам, указывая в своих постановлениях, что нижестоящим судам при новом рассмотрении дел необходимо установить правовую природу этих договоров.

Специалисты снова начали спорить, но уже о том, правилам какой главы Гражданского кодекса больше всего соответствуют инвестиционные строительные договоры.

Так как же их квалифицировать?

Юристы, аудиторы и налоговые консультанты стали высказывать разные мнения, как следует квалифицировать инвестиционные строительные договоры. Ведь различная их квалификация существенно изменяет порядок налогообложения у сторон договора, и в первую очередь по НДС.

Одни склонялись к тому, что такие договоры, скорее всего, надо расценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимости, аргументируя это ссылкой на Постановление N 54, где, помимо прочего, было сказано, что, если не установлено иное, арбитражным судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абз. 2 п. 4 Постановления N 54). Сторонники данного подхода утверждали, что тем самым ВАС априори расценил договор долевого участия в строительстве жилья как договор купли-продажи будущей недвижимости, а инвестиционный договор более всего схож с договором долевого участия.

Другие специалисты делали вывод, что инвестиционные договоры по финансированию строительства, вероятнее всего, надо расценивать как договоры подряда, так как в этом же Постановлении N 54 указано, что если по условиям договора одна сторона имеет в собственности или на ином праве земельный участок и предоставляет его другой стороне для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то это нужно расценивать как строительный подряд (п. 6 Постановления N 54). Противники данной точки зрения говорили, что для договора строительного подряда существенным условием является наличие технической документации, которая часто отсутствует на момент его заключения.

Третьи, ссылаясь на п. 7 Постановления N 54, утверждали, что чаще всего инвестиционный договор содержит в себе условия, позволяющие расценить его как договор о совместной деятельности (простого товарищества). На это им возражали оппоненты, указывая на нормы ст. 1041 ГК РФ, где говорится о том, что совместная деятельность для предпринимательских целей возможна только для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, а инвестиционные контракты чаще всего заключаются с некоммерческими организациями (городскими администрациями и учреждениями).

Были и четвертые, которые исходили из буквального прочтения абз. 1 п. 4 Постановления N 54 и обращали внимание на "и т.д." в конце текста, делая вывод, что тем самым ВАС не исключает применение к инвестиционным договорам правил других глав ГК РФ, а именно гл. 52 "Агентирование" и гл. 49 "Поручение".

Специалисты и другие заинтересованные лица также ждали, что по существу вопроса свое мнение выскажет Минфин, ведь согласно ст. 34.2 НК РФ именно это ведомство дает письменные разъяснения налоговым органам, налогоплательщикам и налоговым агентам по вопросам применения налогового законодательства. Но Минфин высказывать свою точку зрения не спешил.

Инвестиционный договор как совместная деятельность -мнение судов

В 2012 г. ФАС МО и Девятый арбитражный апелляционный суд (9-й ААС) вынесли ряд постановлений по спорам, возникающим из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, постановив при этом, что между сторонами инвестиционной деятельности установились отношения, урегулированные правилами гл. 55 "Простое товарищество" ГК РФ, то есть совместная деятельность.

Обратите внимание! Основное значение этих судебных решений в том, что инвестиционные договоры, признанные договорами о совместной деятельности (простого товарищества), заключались между коммерческой организацией и некоммерческой. При этом первая изначально заключала договор в целях получения прибыли, а согласно нормам ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Иными словами, суды решили, что заключение договора о совместной деятельности допускается даже в том случае, когда одна из сторон, являясь коммерческой организацией, участвует в нем для получения прибыли, а другая сторона (некоммерческая организация) - для достижения иного полезного эффекта.

С этого места поподробнее...

Рассматривая спор по инвестиционному договору между Правительством Москвы и коммерческой организацией, ФАС МО (Постановление от 30.08.2012 N А40-6920/12-76-64) признал сложившиеся между ними отношения по договору совместной деятельностью (простым товариществом).

В данном случае коммерческая организация, именуемая в контракте инвестором, обязалась за счет собственных и (или) привлеченных средств:

- произвести проектирование и строительство на освобождаемой территории жилого комплекса, а также объектов социальной инфраструктуры: детского сада, блока начальных классов и городских инженерных сетей к объектам;

- осуществить перекладку двух воздушных ЛЭП-110 кВт в подземный коллектор и перенос 250 гаражей-ракушек.

При этом в собственность Правительства Москвы в лице Департамента имущества подлежат передаче 100% площадей детского сада и блока начальных классов, а также 40% встроенно-пристроенных нежилых площадей.

Примечание. Прямое участие муниципальных образований в имущественном обороте посредством инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта допускается действующим законодательством в силу положений гл. 5 ГК РФ, ст. ст. 1 и 19 Федерального закона N 39-ФЗ, ст. ст. 1 и 2 Закона РСФСР N 1488-1 (Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08).

Суд указал на следующее. Поскольку из содержания инвестиционного контракта не следует, что целью обеих сторон договора являлось осуществление предпринимательской деятельности, действующим законодательством допускается прямое участие Правительства Москвы как государственного органа в инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта. При этом ФАС МО отметил, что данная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 29.11.2005 N 10477/05 и от 17.02.2009 N 13356/08.

Здесь, помимо прочего, интересна ссылка на Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08, где рассматривалось дело по иску прокурора Новосибирской области, который обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным инвестиционного договора между администрацией и коммерческим обществом. Прокурор счел данный договор ничтожным, противоречащим требованиям п. 2 ст. 1041 ГК РФ (где говорится, что договор о совместной деятельности для предпринимательских целей вправе заключать лишь коммерческие организации и индивидуальные предприниматели). Президиум ВАС признал мнение прокурора незаконным, указав, что целью объединения вкладов администрации и общества являлось завершение строительства объекта, а не дальнейшее его коммерческое использование.

Еще пример. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассматривая спор, возникший из инвестиционного контракта по финансированию строительства недвижимости между Всероссийским обществом слепых (ВОС, истец) и коммерческой фирмой (ответчик), также указал, что между сторонами установились отношения по совместной реализации инвестиционного проекта, которые регулируются правилами гл. 55 "Простое товарищество" ГК РФ. В результате арбитры признали необоснованным довод ответчика, что ВОС не вносило земельный участок по строительному адресу в качестве своего вклада в совместную деятельность, отметив при этом, что на момент заключения инвестиционного контракта между ВОС и Москомземом по указанному адресу были оформлены земельно-правовые отношения (Постановление от 26.09.2012 N 09АП-26401/2012-ГК).

К сведению. Оба судебных решения вынесены с учетом Постановления N 54, в котором говорится о необходимости определять правовую природу инвестиционных контрактов согласно нормам Гражданского кодекса.

Есть и другие судебные акты 2012 г., где суды классифицируют инвестиционные договоры как договоры простого товарищества. Из них хочется выделить Постановление ФАС МО от 09.06.2012 N А40-75578/10-105-656. В данном случае предметом инвестиционного контракта явилась реализация проекта по реконструкции зданий с целью осуществления программы комплексной реконструкции в центральной части г. Москвы. Согласно контракту инвестор обязался за свой счет произвести проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по зданиям, а после завершения их реконструкции жилая и нежилая площади будут распределены в определенных пропорциях между сторонами контракта. Кроме того, в соответствии с условиями инвестиционного контракта организация приобрела и передала г. Москве несколько квартир для отселения граждан из подлежащего реконструкции здания, а город обязался компенсировать затраты общества на отселение граждан.

Изучив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции квалифицировал правоотношения сторон как договор простого товарищества, а ФАС МО согласился с этими выводами.

Интересно также Постановление 9-го ААС от 23.07.2012 N 09АП-17455/2012-ГК, 09АП-18617/2012-ГК по делу N А40-55260/11-127-492, где рассматривался спор по иску коммерческого общества к Правительству Москвы о выделении в натуре доли в здании. Здесь суд признал договор о долевом участии по строительству многоэтажного гаража-стоянки между коммерческим обществом и Правительством Москвы как договор простого товарищества, не согласившись при этом с позицией Правительства Москвы, квалифицировавшего его в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

И хотя Правительство Москвы, проиграв этот суд, обжаловало его в кассационном порядке в ФАС МО и на момент написания данного материала рассмотрение дела еще не закончено (заинтересованные читатели могут узнать о нем на официальном сайте http://www.fasmo.arbitr.ru/), обстоятельство, что суды первой и апелляционной инстанций не согласились с мнением города о классификации договора как договора купли-продажи, а расценили его (со ссылкой на Постановление N 54) в качестве договора простого товарищества, свидетельствует о том, что у арбитражных судей сложилась достаточно устойчивая правовая позиция по данному вопросу.

К сведению. Также суды классифицировали инвестиционный договор как договор простого товарищества в следующих судебных актах:

- Постановления ФАС МО от 21.08.2012 N А40-115362/10-64-1059, от 27.06.2012 N А40-79908/11-127-717;

- Постановления 9-го ААС от 05.09.2012 N 09АП-24338/2012-ГК, от 30.08.2012 N 09АП-3276/2012-ГК, от 12.09.2012 N 09АП-24027/2012-ГК, 09АП-24130/2012-ГК.

Что же делать?

Для начала скажем, чего делать не надо. Не надо огульно расценивать имеющийся у организации инвестиционный договор в качестве договора о совместной деятельности только потому, что в его названии есть слово "инвестиционный". Ведь согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Толкование договора и, следовательно, установление его правовой природы производятся также путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом принимаются во внимание также обычаи делового оборота.

После заключений, изложенных в вышеупомянутых судебных решениях, правовая неопределенность при классификации инвестиционных строительных договоров значительно снизилась, так как суды неоднократно приходили к выводу о допустимости совместной деятельности между коммерческой фирмой (для получения в дальнейшем прибыли) и некоммерческой организацией (для получения иного полезного результата).

Таким образом, организациям, имеющим инвестиционные контракты, следует по-новому рассмотреть их основные положения и условия. Вполне вероятно, что при новом взгляде на эти договоры, учитывая "свежую" арбитражную практику, юристы и налоговые консультанты изменят свое мнение об их правовой квалификации. Это, в свою очередь, может повлечь существенное уточнение ранее исчисленных налоговых обязательств или изменить планируемые налоговые последствия по ранее заключенным инвестиционным контрактам.

Применительно к совместной деятельности напомним, что в Налоговом кодексе установлены особенности обложения НДС при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Согласно нормам ст. 174.1 НК РФ по договору о совместной деятельности (простого товарищества) только один товарищ, ведущий общие дела, ведет налоговый учет по этой деятельности и принимает к вычету "входящий" НДС.

В этой связи представляет интерес Постановление ФАС МО от 07.09.2012 N А40-134931/11-129-560, где изложены обстоятельства спора между налоговым органом и обществом, которое до завершения исполнения инвестиционного контракта в полном объеме заявило к вычету 100% "входящего" НДС, предъявленного ему поставщиками и подрядчиками. При этом по условиям инвестиционного контракта помещения в объекте предварительно распределяются так, что только 70% площадей строящегося объекта будут принадлежать обществу. Налоговый орган исходил из того, что налогоплательщик сможет использовать в хозяйственной деятельности лишь 70% объекта и поэтому применит вычет налога лишь в соответствующей части.

Рассматривая дело, суды признали позицию инспекции незаконной, указав: поскольку вкладом общества в инвестиционную деятельность является финансирование строительства в полном объеме, оно приобретало работы (принимало к учету) и несло за свой счет расходы по их оплате. При наличии выставленных ему подрядчиками счетов-фактур общество было вправе применить налоговый вычет в полном объеме независимо от того, в каких долях будут распределены помещения. При этом суды (см. Постановление 9-го ААС от 11.05.2012 N 09АП-10745/2012-АК, 09АП-10748/2012-АК) применили норму п. 3 ст. 174.1 НК РФ, согласно которой налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым в рамках договора простого товарищества (совместной деятельности), предоставляется только участнику товарищества, ведущему общие дела.

Аналогичная позиция изложена также в Постановлениях ФАС МО от 22.07.2011 N КА-А40/7416-11-2, от 09.06.2010 N КА-А40/5677-10. Иными словами, можно говорить о сложившейся арбитражной практике по данному вопросу.

С учетом изложенного полагаем, что у налогоплательщиков, осуществляющих реализацию инвестиционных проектов на основании договоров с администрациями городов и учреждениями, есть шансы отстоять в судебном порядке правомерность применения в полном объеме вычетов по "входящему" НДС, при этом не начисляя налог со стоимости объектов, подлежащих передаче городу или учреждению.

Источник: Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

Андрей Ростошинский , Ведущий аудитор, 11.12.2012

www.delprof.ru

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания (примерная форма), Договор (форма) от 31 мая 2018 года

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку Инвестиционный договор на строительство нежилого здания (примерная форма) .Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.

Примерная форма


г.________________	"__" ____________ ____ г.

(наименование или Ф.И.О.) в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (Устава, положения, доверенности или паспорта), именуем__ в дальнейшем "Инвестор", с одной стороны, (наименование или Ф.И.О.) в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (Устава, положения, доверенности или паспорта), именуем__ в дальнейшем "Заказчик", с другой стороны, и (наименование или Ф.И.О.) в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (Устава, положения, доверенности или паспорта), именуем__ в дальнейшем "Подрядчик", с третьей стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Определения и их толкование

1.1. Определения, применяемые в настоящем Договоре, имеют следующее значение:1.1.1. Инвестиции - собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором. В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 9 подп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ).1.1.2. Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях реализации инвестиционного проекта.1.1.3. Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).1.1.4. Результат инвестиционной деятельности - нежилое здание, создаваемое по адресу: ________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом и настоящим Договором (далее по тексту также - "Объект"). Объект предназначен для (функциональное назначение).1.1.5. Подрядчик - юридическое лицо, которое выполняет работы по договору строительного подряда, заключаемому с Заказчиком, имеющее разрешение на производство соответствующих работ (свидетельство о допуске к работам).1.1.6. Работы - весь объем строительных работ по возведению Объекта, подлежащий выполнению Заказчиком и Подрядчиком в соответствии с условиями настоящего Договора.1.1.7. Земельный участок (строительная площадка) - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, выделенная для строительства Объекта в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, общей площадью ____________ кв.м, кадастровый N ____, находящаяся по адресу: ________________, принадлежащая Заказчику на праве собственности (или аренды), что подтверждается (реквизиты правоустанавливающих документов).1.1.8. Проектно-сметная документация - исходно-разрешительная, техническая документация, разработанная проектная документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета.1.1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности - сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.1.1.10. Срок реализации инвестиционного проекта - срок с момента начала реализации инвестиционного проекта до момента передачи Объекта Инвестору.1.1.11. Срок окупаемости инвестиционного проекта - срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.1.2. При заключении и исполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Законом РФ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в части не утративших силу положений), Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", действующим законодательством Российской Федерации.

2. Предмет Договора. Общие положения

2.1. По настоящему Договору Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, Заказчик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а Подрядчик обязуется выполнить работы по строительству Объекта в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.2.2. По завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи Объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по настоящему Договору Заказчик передает Инвестору Объект в установленном законом порядке.2.3. Инвестиции, полученные от Инвестора, должны направляться на выполнение строительных работ и контроль за выполнением работ.2.4. Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по строительству Объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, условиями настоящего Договора.2.5. Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику "под ключ" в срок до ____________ года.2.6. Заказчик обязуется передать готовый Объект Инвестору в срок до ____________ года.2.7. Право Подрядчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам ________________ от ____________ г.2.8. Право Заказчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам ________________ от ____________ г.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Инвестор обязуется:3.1.1. Обеспечивать финансирование строительных работ в соответствии с условиями настоящего Договора.3.1.2. Предоставлять Заказчику платежные документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по Договору.3.2. Заказчик обязуется:3.2.1. Получить и оформить следующие исходные данные для проектирования Объекта: ________________ в срок не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).3.2.2. Подготовить задание на проектирование в срок не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).3.2.3. Осуществлять техническое сопровождение проектной стадии.3.2.4. Оформить разрешительную документацию на строительство Объекта в сроки не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).3.2.5. Подготовить земельный участок для производства работ в срок ____________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора.3.2.6. Осуществлять проверку и приемку проектно-сметной документации.3.2.7. Устранять выявленные недостатки в проектно-сметной документации не позднее ____________ с момента их обнаружения.3.2.8. Передать земельный участок Подрядчику по акту приема-передачи земельного участка не позднее ____________ с момента окончания подготовки земельного участка к строительству.3.2.9. Осуществлять управление строительством.3.2.10. Участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования.3.2.11. Осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве. Осуществлять контроль соответствия строительно-монтажных работ проектной документации и нормативным документам. В случае если Заказчиком в ходе приемки работ будут выявлены недостатки, последний излагает свои замечания в письменной форме и в ____-дневный срок передает их Подрядчику с указанием срока исправления. Оплата Инвестором за выполненную работу производится после устранения выявленных недостатков.3.2.12. Осуществлять приемку, освидетельствование и оценку, в том числе промежуточных и скрытых, выполненных работ по актам.3.2.13. Контролировать соответствие объемов и качества выполненных работ строительной документации.3.2.14. Выполнять проверку актов выполненных работ не позднее ____________ с момента их получения от Подрядчика и контролировать внесение соответствующих изменений при выявленных в актах недостатках.3.2.15. Обеспечивать и контролировать целевое использование денежных средств Инвестора Подрядчиком.3.2.16. Вести учет объемов и стоимости принятых и оплаченных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных работ и затрат на устранение дефектов.3.2.17. Осуществлять контроль безопасности проведения строительных работ.3.2.18. Контролировать наличие и правильность ведения первичной исполнительной технической документации.3.2.19. Осуществлять авторский и технический надзор за строительством Объекта.3.2.20. Обеспечивать подготовку документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.3.2.21. Принимать участие в работе рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.3.2.22. Обеспечивать подготовку документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта.3.2.23. Принимать участие в работе комиссии по приемке законченного строительством Объекта на правах технического Заказчика.3.2.24. Готовить претензии и иными законными методами отстаивать интересы Инвестора.3.3. Подрядчик обязуется:

docs.cntd.ru

Документ "Инвестиционный контракт на строительство образец бланк"

На сегодняшний день инвестиционные соглашения имеют широкую распространенность и особую популярность в сфере строительства. Рассмотрим особенности заключения такой сделки.

Общее понятие договора инвестирования

Гражданское законодательство не предусматривает такие понятия как «инвестирование» и «инвестор».

Так, инвестиционный договор является смешанным соглашением, поскольку содержит в себе элементы «типовых» договоров и к нему применяют правила, относящиеся к отдельным его элементам.

Инвестиционный договор – соглашение, заключенное инвестором с субъектами инвестиционной деятельности (заказчиком, подрядчиком), осуществляемое в форме капитальных вложений.

Иными словами, инвестор передает свои финансы в пользу других лиц с последующим получением коммерческой выгоды от деятельности таких лиц.

Применительно к инвестиционному контракту в сфере строительства подразумевается, что инвестор передает свои денежные средства заказчику взамен на получение возведенной недвижимости.

Участники сделки

К сторонам инвестиционного контракта на строительство относятся:

инвестор – лицо, инвестирующее свои средства на финансирование нового строительства, в дальнейшем получающее прибыль за свой вклад в строительную деятельность;

заказчик – лицо, руководящее процессом строительства, которое полностью несет ответственность за результаты выполненной финансовой деятельности;

подрядчик – лицо, выполняющее все строительные работы по возводимому объекту недвижимости.

Этапы реализации контракта инвестирования

Подготовительный - подготовка заказчиком проектной документации и экономического обоснования, осуществление технической подготовки к возведению объекта недвижимости.

Инвестиционно-строительный - поиски заказчиком инвестора и подрядчика, заключение с ними соответствующих соглашений, далее строительство объекта и передача его в распоряжение инвестора.

Эксплуатационный - осуществление дополнительных работ – отделка, снабжение объекта коммунальными ресурсами, решение иных вопросов, связанных с недочетами, выявленными при строительстве.

Особенности инвестиционного контракта

Отличительной чертой рассматриваемого контракта считается то, что после его выполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

Важно указать, что заключение такой сделки с физическим лицом недопустимо, поскольку такое участие расценивается как незаконное привлечение финансовых средств в долевое строительство.

Таким образом при оформлении рассматриваемой сделки необходимо знать особенности и правила ее составления, чтобы в дальнейшем избежать неприятных моментов при строительстве и оформлении документов.

Ниже расположен типовой бланк и образец инвестиционного контракта на строительство, вариант которого можно скачать бесплатно.