Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ. Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия практика

Считаем неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

С 1 января 2017 года в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» появилась специальная неустойка, которую можно требовать с застройщика за просрочку устранения недостатков квартиры. Вот небольшая инструкция от сайта Paritet.guru о том, как эту неустойку считать.

Формула для расчета неустойки

= стоимость квартиры (расходов на устранение дефекта) * 0,01 * ____ дней

От какой суммы считать неустойку?

Все зависит от того, является ли данный конкретный недостаток основанием для признания квартиры непригодной для проживания.

Если дефект не делает квартиру непригодной для проживания, неустойку за нарушение сроков его устранения нужно считать от стоимости расходов, необходимых для устранения этого недостатка. Стоимость расходов можно определить следующим образом:
- по вашим фактическим, документально подтвержденным расходам на устранение дефекта своими силами или с привлечением сторонней организации / предпринимателя / частника. Просто соберите все связанные с устранением дефекта чеки, договоры, квитанции и суммируйте итог. Можно учитывать и стоимость оказанных вам услуг / оплаченных работ по ремонту, и стоимость затраченных материалов;
- по смете, составленной независимым экспертом. Если дефект еще не устранен ни вами самостоятельно, ни застройщиком, и вы планируете обратиться в суд с иском о защите прав потребителя, для определения стоимости устранения недостатков вы почти наверняка будете делать независимую строительно-техническую экспертизу. Эксперт может не только зафиксировать недостатки и установить их причины, но и посчитать затраты на устранение строительных дефектов. Итоговую сумму по смете можете брать за основу для расчета неустойки;
- по смете, составленной той компанией, которая будет устранять дефект. У этого варианта есть один минус: скорее всего, при обращении в суд застройщик будет оспаривать такую смету и ее обоснованность («а может, это ваш друг вам смету нарисовал», «смета явно завышена, тут работы на полдня и 10 тысяч» и т.п.). В таком случае будьте готовы к назначению судом независимой экспертизы для определения адекватной стоимости устранения недостатков.
Если дефект делает квартиру непригодной для проживания, вы можете посчитать неустойку от стоимости ВСЕЙ квартиры.

Как определить период просрочки?

Для начала нужно определиться со сроком устранения недостатков квартиры. В п.2 ст.7 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что дольщик может требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Поcкольку в законе нет четкого и общеобязательного срока для устранения дефектов, вам нужно указать его по своему усмотрению в претензии. Напишите реальный, исполнимый срок. Если вы не знаете, как его определить, укажите 7-10-14 дней.

Однако есть нюанс. В п.6 той же самой статьи говорится о том, что застройщик обязан устранить выявленные недостатки в согласованный с дольщиком срок. В каком виде срок должен быть согласован, в законе не сказано. Если застройщик указывает вам такой срок в ответе на претензию, и впоследствии его не соблюдает, вы можете отталкиваться от указанного самим застройщиком срока при расчете неустойки. Если между вами и застройщиком подписано соглашение об устранении недостатков в течение конкретного срока, вы можете начислять неустойку после его окончания. Если застройщик вообще ничего не ответил на претензию, при расчете неустойки учитывайте указанный вами в претензии разумный срок.

Итог: период просрочки нужно считать в календарных днях со следующего дня после окончания того срока, когда застройщик должен был устранить дефект, по день фактического устранения недостатка (подписания акта об этом) / день вынесения решения суда. Считаются все дни подряд, и рабочие, и выходные, и праздники.

На какие законы ссылаться в претензии или иске по неустойке?

Пункт 8 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и пункт 1 статьи 23 закона РФ «О защите прав потребителей». Учтите, что данная неустойка применяется только к квартирам, приобретенным для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

Вам также понадобится:Что делать, если застройщик построил квартиру с недостаткамиПретензия к застройщику по дефектам квартиры

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.

Paritet.guru

Редактор сайта Paritet.guru - все о защите прав потребителей в России. Вы можете задать свой вопрос в комментариях в этой статье. Постараюсь ответить на него в течение суток. Также получить консультацию можно по телефону +7 (800) 511 09 56 (звонок по России бесплатный).

Latest posts by Paritet.guru (see all)

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

paritet.guru

Просрочка договора долевого участия | Жукова Ольга Сергеевна

Просрочка договора долевого участия: что делать?

Просрочка договора долевого участия – это обычная практика при строительстве многоквартирных жилых домов. Понимая это, законодатель пытается как-то ситуацию регулировать. На сегодняшний день обязательства застройщика, осуществляющего строительство многоэтажных жилых домов, перед инвесторами определены Федеральным законом «Об участии в строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости». Этим же законом, а также общими нормами гражданского законодательства, определяется ответственность застройщика за нарушение своих обязательств.

Нарушение договора долевого участия

Застройщик по договору долевого участия в строительстве несет ответственность:

За просрочку передачи объекта долевого строительства;
За нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
За привлечение средств граждан для строительства при отсутствии на это прав;
За нарушения договора, повлекшие односторонний отказ участника долевого строительства от его исполнения.

Взыскание по договору долевого участия

К отношениям, возникающим между гражданином-инвестором и организацией-застройщиком на основании договора долевого участия в строительстве применяется законодательство о защите прав потребителей. Согласно ст.28 Закона “О защите прав потребителей” потребитель вправе требовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы. Аналогичное правило закреплено ст.15 Гражданского кодекса РФ: лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Застройщик, привлекающий деньги для осуществления строительства в нарушение указанных условий, несет ответственность в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ, за каждый день неправомерного использования денежных средств. Кроме того, застройщик обязан возместить лицу, денежные средства которого находились в неправомерного пользовании застройщика, убытки в полном объеме сверх суммы процентов.

Наряду с возмещением убытков гражданин вправе потребовать возмещения морального вреда. Согласно ст. 15 ФЗ “О защите прав потребителей” моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. При этом моральный вред компенсируется независимо от возмещения имущественного вреда и понесённых потребителем убытков.

Согласно ч.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 20 декабря 1994 г. № 10 “Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда” моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с временным ограничением или лишением каких-либо прав. Размер компенсации морального вреда определяется судом.

Таким образом, гражданин вправе требовать от застройщика возмещения убытков, к которым относится арендная плата, уплаченная с того момента, когда ему должна была быть предоставлена квартира по договору, а также возмещения морального вреда.

Если организация-застройщик откажется удовлетворять требования в добровольном порядке, то суд при удовлетворении ваших требований вправе взыскать с исполнителя штраф в размере 50 % суммы, присужденной в вашу пользу.

Судебная практика по вопросам долевого участия в строительства сегодня идет по пути удовлетворения законных требований граждан-дольщиков при их спорах с застройщиками.

advokat-zhukova.ru

Приемка квартиры ДДУ по Акту и неустойка по ФЗ214

Договор ДДУ по ФЗ214 заключен в ноябре 2011г. Покупатель выплатил Застройщику всю стоимость квартиры единовременно в установленный срок (кредитные средства банка). В договоре указана ответственность застройщика по ФЗ214 за каждый день просрочки передачи кв. как 1/150*ставку рефин ЦБ*стоимость квартиры. По договору: ""Объект" - многоквартирный дом. "Застройщик обязан обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2012г. Не позднее 6 месяцев после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником обязательств по оплате передать участнику квартиру по акту приема-передачи".

Разрешение на ввод в эксплуатацию получено застройщиком 7 ноября 2013г. Уведомление о необходимости приемки квартиры покупатель получил 16.01.14.

В предлагаемом застройщиком акте приема-передачи есть фраза "Все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет".

Застройщик в ноябре 2013 году отправил покупателю доп соглашение с новым сроком ввода дома в эксплуатацию (перенос на 6 мес вперед), которое дольщик не подписал.

Помогите пожалуйста с вопросами:

1.Может ли покупатель вообще претендовать на неустойку по ФЗ214 ссылаясь на нарушение срока передачи квартиры и считая неустойку с 01.07.2013 (31.12.13+6мес)? С учетом того, что разрешение на ввод в эксплуатацию фактически получено застройщиком 7 ноября 2013, в договоре срок ввода 31.12.2012, ФЗ214 регулирует именно срок передачи квартиры покупателю.

На основании каких норм суд может определить в данном случае срок передачи квартиры по договору как фактическую дату получения разрешения на ввод дома (7 ноября 2013г) + 6 мес, а не дату ввода дома по договору (31 дек 2012) + 6 мес?

2.Если покупатель подпишет предлагаемый Акт приема-передачи в редакции Застройщика (т.е. со словами "все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет") - то при обращении в суд с иском о взыскании неустойки по причине невыполнения условия договора о сроке передачи квартиры - не сможет ли суд, опираясь на подписанный акт с указанной фразой отказать покупателю в удовлетворении такого иска? Если есть вероятность отказа - то ссылаясь на какие нормы?

Можно ли оставить в акте только слова "все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме" чтобы суд не отказал в удовлетворении иска?

Застройщик долго рассматривает наши предложения, а нам нужно уже принимать квартиру и начинать ремонт.

Спасибо за ответы!

pravoved.ru