Условия и порядок платежей в договоре аренды. Оплата аренды по договору

Срок внесения арендной платы — Заключение договора аренды на Arendadogovor.ru

В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение арендной платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:

— предварительная оплата — арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;

— отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;

— аванс и доплата (окончательный расчет) — часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть после его окончания.

Срок оплаты должен быть определен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ:

— указанием на определенную календарную дату или событие, которое должно неизбежно наступить;

— истечением определенного периода времени, исчисляемого с календарной даты или с момента наступления неизбежного события.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Арендная плата уплачивается арендатором не позднее 10.10.2010».

«Арендатор обязуется приступить к внесению арендной платы путем оказания услуг на следующий день после приемки объекта».

«Внесение арендной платы производится в следующие сроки:

— в течение 3 (трех) дней после подписания договора — 40% арендной платы;

— в течение 5(пяти) дней после подписания договора — 60% арендной платы».

———————————

Определение срока внесения арендных платежей нормативными правовыми актами

Сроки внесения арендных платежей за пользование определенными объектами аренды могут быть установлены нормативным актом. При согласовании договора аренды таких объектов сторонам необходимо руководствоваться действующими актами, содержащими нормы гражданского права. Условие договора, которое противоречит нормативному акту, может быть признано судом недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако это обстоятельство не делает недействительным весь договор (ст. 180 ГК РФ). Поэтому к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы применяются правила, установленные правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 168 ГК РФ договор в соответствующей части будет по общему правилу оспоримым, если в законе нет иных последствий, не связанных с его недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Следует учитывать, что к актам, содержащим нормы гражданского права, не относятся, в частности, нормативные правовые акты органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст. 3 ГК РФ). В связи с этим даже если договор аренды или его условия им противоречат, суд не признает такой договор (условие) недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Вместе с тем в судебной практике существовала противоположная позиция: договор квалифицировался судом как недействительный.

Определение срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры

Нередко в договоре срок внесения арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету. Например, стороны предусматривают, что оплата аренды производится в течение определенного периода после выставления счета-фактуры, либо указывают, что она осуществляется на основании счета-фактуры и согласовывают срок его выставления.

Однако в отношении срока оплаты такое условие может быть признано противоречащим ст. 190 ГК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 N 18АП-9425/2011). Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» применительно к сроку окончания действия договора. Она заключается в том, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон. Выставление арендодателем счета-фактуры данным признакам не отвечает. Поэтому не следует определять срок платежа в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. В противном случае он может быть рассчитан по правилам п. 2 ст. 314, абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Кроме того, при согласовании рассматриваемого условия арендатору необходимо учитывать судебную практику, согласно которой он не освобождается от ответственности за просрочку внесения арендных платежей, если арендодатель не выставил счет-фактуру, поскольку обязанность оплаты аренды не зависит от его выставления. Исходя из положений ст. ст. 606, 614 ГК РФ данная обязанность обусловлена самим фактом пользования арендованным имуществом.

В то же время существует иная позиция: арендатор освобождается от ответственности за просрочку внесения арендной платы, если арендодатель не выставил счет-фактуру.

Таким образом, в связи с наличием у арендатора риска оказаться просрочившим исполнение обязанности по внесению арендной платы, что повлечет взыскание с него штрафных санкций, не рекомендуется согласовывать в договоре условие об определении срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления счета-фактуры. Обеспечить его выставление арендодателем можно иными способами, например включением в договор условия о неустойке.

Если срок внесения арендной платы не согласован

В этом случае установленным считается срок оплаты, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При возникновении спора «сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах» в каждом случае определяются индивидуально.

Однако суд может применить к отношениям сторон правила п. 2 ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательства в разумный срок после его возникновения. В этом случае арендатор будет обязан не только внести арендную плату, но и уплатить неустойку за период просрочки, рассчитанный с учетом ст. 314 ГК РФ.

arendadogovor.ru

Условия и порядок платежей в договоре аренды

Начисление Арендной Платы и обязанность Арендатора по оплате Арендной Платы начинается с момента подписания Акта Приемки Помещений. В случае неподписания Акта Приемки в результате действий/бездействий Арендатора, Арендная Плата начинает начисляться с даты, когда такая приемка должна быть осуществлена в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора аренды. Арендатор вносит задаток в размере Арендной Платы за один месяц в период с 16 марта 2010г. по 18 марта 2010г. Сумма задатка зачисляется в счёт Арендной Платы за первый месяц аренды по настоящему Договору аренды. В случае отказа от подписания Акта Приёмки Арендодатель не возвращает сумму задатка. Начисление Арендной Платы прекращается с даты фактического возврата Помещений, Парковочных Мест, Имущества по акту Приемки в соответствии с условиями настоящего договора.

Оплата Фиксированной части арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами, за первый месяц аренды производится на условиях п. 5.1 настоящего Договора аренды.
Арендодатель обязан не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным, подготовить и передать Арендатору Акты об оказании услуг, счета-фактуры за прошедший месяц, оформленные в соответствии с действующим законодательством РФ. В течение всего срока действия настоящего договора Арендатор производит Арендодателю перечисление ежемесячной Фиксированной части арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами следующим образом: - начиная со второго месяца аренды не позднее 5-го числа (Дата Платежа) оплачиваемого месяца, Арендатор перечисляет аванс в размере Фиксированной части ежемесячной арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами; - начиная с первого месяца окончательный расчет по Переменной части арендной платы за месяц происходит не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления Арендатором Арендодателю суммы по Переменной части арендной платы за месяц на основании расчетных документов.

Оплата Арендной Платы производится Арендатором только безналичным путем. Перечисление Арендной Платы по настоящему договору производится с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя в валюте Российской Федерации - в рублях.
Датой оплаты по настоящему договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Если какие-либо суммы, причитающиеся одной Стороне от другой Стороны по настоящему Договору аренды, выплачиваются с опозданием более чем на 10 (десять) Рабочих Дней исчисляемых с Даты Платежа, то Сторона, которой причитаются такие суммы, будет вправе взимать штраф в размере 0,2% (ноль целых две десятых процента) от таких сумм за каждый календарный день задержки платежа, начиная с 11-го (одиннадцатого) дня, следующего за Датой Платежа.
В случае, если Дата Платежа не является рабочим днем в Российской Федерации(«Рабочий День»), Арендатор будет должен произвести платеж не позднее последнего Рабочего Дня перед Датой Платежа. При этом Датой Платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета Арендатора. Арендатор считается исполнившим обязательство по оплатев момент зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Принимаем на экспертную оценку договоры аренды коммерческих помещений. Помогаем с составлением.

skladoiskatel.ru

Арендные платежи у арендатора. Аренда

Арендные платежи у арендатора

Договор аренды – один из самых востребованных договоров, заключаемых организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации. Актуальность договора аренды обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования. У одних предпринимателей имеются свободные, не занятые производством площади, которые способны принести дополнительные экономические выгоды, если их предоставить во временное пользование. Другие, наоборот, предпочитают пользоваться тем или иным имуществом на правах арендатора. Таким образом, одним предпринимателям удобнее приобрести объекты недвижимости, движимое имущество в собственность, а другим взять их в аренду. В статье мы расскажем об учете арендных платежей арендатором.

Прежде чем приступить к теме статьи, напомним читателям некоторые положения гражданского законодательства, касающиеся арендных платежей.

Основной обязанностью арендатора, согласно статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. Рекомендуем устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.

Сроки внесения арендной платы определяются договором и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в случае:

– если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;

– если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;

– если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь пунктом 5 статьи 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендные платежи в бухгалтерском учете.

Если арендатор использует арендованное имущество для осуществления деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (пункт 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее – ПБУ 10/99 «Расходы организации»)).

Пунктом 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации» определено, что расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности). Иными словами, арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.

В бухгалтерском учете арендатора сумма арендной платы отражается следующими записями:

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 60, 76 – отражена сумма арендной платы, предъявленная арендодателем;

Дебет 19 Кредит 60,76 – отражена сумма НДС, предъявленная арендодателем;

Дебет 60, 76 Кредит 51 – перечислена сумма арендной платы арендодателю.

Арендные платежи в налоговом учете.

Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 9 ноября 2006 года № 03-03-04/1/742. Также в письме сказано, что арендные платежи учитываются в составе прочих расходов при условии использования арендованного имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

Расходы, являющиеся условно-постоянными (в том числе коммунальные платежи), для целей налогообложения прибыли, согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ, могут быть учтены в том месяце, в котором получены документы, подтверждающие эти расходы, при условии, что такой порядок отражен учетной политикой организации. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 6 сентября 2007 года № 03-03-06/1/647. Рекомендуем выбрать момент учета расходов в налоговой политике арендатора.

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, то, согласно позиции финансового ведомства, приведенной в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 и от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131, арендные платежи могут признаваться в составе расходов не равномерно, а в соответствии с графиком арендных платежей.

Аналогичного мнения придерживаются и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08.

Отметим, что ранее чиновники указывали, что расходы по уплате арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды не требуется. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128

Нередко стороны заключают предварительный договор аренды зданий до оформления арендодателем права собственности на здание. Специалисты УФНС по городу Москве в Письме от 5 октября 2006 года № 20–12/87641 обратили внимание на то, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), поэтому такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 апреля 2009 года № 03-03-06/1/230, от 4 февраля 2009 года № 03-03-06/2/16, от 30 июля 2008 года № 03-03-06/2/99. Выходом для арендатора, в данной ситуации, может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права – права аренды по будущему договору аренды.

Согласно Письму Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 законодательное закрепление обязательной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели и отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды, не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций. Применять данное письмо достаточно рискованно, поскольку далее в нем сказано, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как документально не подтвержденные затраты.

Согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 17 февраля 2006 года № 03-03-04/3/3, от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 и от 1 ноября 2005 года № 03-03-04/1/325, если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Если же в договоре аренды отсутствует распространение его условий на прошлые периоды, то расходы в виде арендных платежей за этот период не могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли с момента передачи такого имущества. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21 апреля 2006 года по делу №А56-24327/2005 сказано, что учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды, а в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 февраля 2007 года по делу №Ф03-А59/06-2/5389 указано на то, что нарушение норм гражданского законодательства не влияет на налогообложение, поскольку не предусмотрено наличие зависимости затрат от действительности договора аренды, а требуется только экономическая обоснованность.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение сторон об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации. Но, в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 апреля 2006 года № 20–12/29001 указано на то, что дополнительное к основному договору аренды соглашение сторон об изменении стоимости арендной платы за недвижимое имущество не отнесено действующим законодательством к акту перемены прав на это имущество, и величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным. И все же, в соответствии с Письмом Минфина Российской Федерации от 5 августа 2005 года № 03-03-04/4/34, арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами после государственной регистрации указанного соглашения. Аналогичный вывод содержится в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 28 марта 2008 года № 20–12/030173.

Расходы организации-арендатора в виде арендной платы по договору на срок менее года, в том числе и при пролонгации этого договора также на срок менее года, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается пунктом 10 информационного Письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59.. Такая же точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 18 октября 2006 года № 20–12/92230. Термин «пролонгация» договора аренды изложен в последнем письме и его можно применять для целей налогообложения.

В то же время в Письме от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то, согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 марта 2006 года № 20–12/22181, данный договор аренды в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241. В письме сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Но, все-таки, следует учитывать, что такой механизм продления имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.

Расходы организации в виде арендной платы за землю, на которой расположены сооружения, используемые в целях получения дохода, в период с даты государственной регистрации права собственности на здания до даты государственной регистрации переоформления договоров аренды земли, на которой расположены указанные сооружения, для целей налогообложения прибыли можно учесть как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией, в зависимости от применяемого организацией метода признания расходов в целях налогообложения прибыли. Такая точка зрения изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 декабря 2006 года № 20–12/115082. Несмотря на то, что такой подход не совсем основывается на законодательстве, он выглядит вполне логичным.

Если отсрочка ввода в эксплуатацию полученного в аренду имущества обусловлена необходимостью доведения его до состояния, пригодного к использованию, то арендные платежи по указанному имуществу до ввода его в эксплуатацию могут быть включены в состав расходов для целей налогообложения прибыли. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 7 марта 2008 года № 03-03-06/1/160, от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/646, от 25 июня 2007 года № 03-03-06/1/397. Такие выводы делают и арбитры: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 декабря 2008 года по делу №А05-2964/2008.

В соответствии с подпунктом 34 пункта 1 статьи 264 НК РФ, как расходы на подготовку и освоение новых производств, цехов и агрегатов, расходы в виде аренды недвижимого имущества, а также расходы, возникающие в период аренды такого имущества (ремонт, содержание и охрана), осуществленные организацией-арендатором до даты начала фактического использования недвижимого имущества, организация-арендатор вправе учесть для целей налогообложения прибыли организаций. Такая позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 20 августа 2007 года № 03-03-06/2/155.

Отметим, что для целей налогообложения прибыли арендатор может учесть расходы, связанные с приобретением средств для уборки арендованных помещений (пакеты для мусора, губки, дезинфекционные средства и тому подобное), если договором аренды предусмотрено, что содержание (уборка) арендуемых помещений осуществляется непосредственно арендатором. Аналогичная точка зрения изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 6 октября 2006 года № 20–12/89121.1.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. Учитывая изложенное, затраты организации, произведенные по договору аренды транспортного средства, заключенному с физическим лицом, в том числе затраты на приобретение топлива (ГСМ) для обеспечения работы данного автомобиля исходя из фактического пробега автомобиля (с учетом фактического расхода топлива (ГСМ) в производственных целях и стоимости его приобретения), а также затраты на приобретение запасных частей могут быть учтены при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 29 ноября 2006 года № 03-03-04/1/806 и от 2 октября 2006 года № 03-05-01-04/277.

Если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены счетами, выставленными арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающими фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Такая, предельно опасная для арендатора, позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9. Единственным решением этой проблемы является посредническая квалификация договора.

И последнее, о чем необходимо сказать. Не следует забывать о том, что согласно статье 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Как отмечено в Письме Минфина Российской Федерации от 10 ноября 2006 года № 03-05-01-04/310 размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. То есть, квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

econ.wikireading.ru

Оплата по договору аренды | Pattaya Realty

Условие об оплате аренды, согласно тайскому законодательству, является существенной и неотъемлемой частью договора аренды (статья 537 Гражданского и Коммерческого Кодекса). Договор аренды недвижимого имущества в Таиланде без включенных условий оплаты будет считаться юридически недействительным и не подлежащим исполнению. Аренда без установления оплаты не будет попадать под действия законодательства о найме имущества, однако может регулироваться, например, нормами о праве на местожительство или праве пользования имуществом (узуфрукт), при этом будут применяться другие правила и законодательные требования. При регистрации договора аренды Земельный Департамент потребует включения раздела об арендной плате в текст договора. Цена аренды должна быть установлена исходя из соображений здравого смысла, иначе Земельный Департамент может отказать в регистрации такого договора или использовать в расчетах стоимости аренды в качестве базы государственную оценочную стоимость имущества (при этом именно с этой величины будут взыматься регистрационные сборы, налог на имущество, налог на прибыль для владельца). Аренда, в отличие от суперфиция (права на застройку), узуфрукта (права пользования имуществом) и права проживания, - не может быть зарегистрирована с указанием номинальной стоимости аренды (например, в 1 бат) или вообще без указания таковой стоимости.

Оценочная стоимость земли и имущества устанавливается Казначейством совместно с Земельным Департаментом и пересматривается каждые 4 года. Оценочная стоимость должна быть как можно ближе к реальной рыночной стоимости имущества. Оценочная стоимость используется в качестве основы для рыночных сделок и для целей налогообложения.

Жилая недвижимость может быть сдана в аренду в Таиланде на срок, не превышающий 30 лет (по одному договору аренды). Арендная плата может быть оплачена авансом на весь установленный срок аренды, но не для дополнительных сроков аренды и не для срока, превышающего зарегистрированных 30 лет. Раньше довольно распространенной практикой в Таиланде было включение в договор аренды с иностранцами положений о дополнительных предоплаченных сроках продления действия аренды (свыше стандартных 30 лет), тем самым, увеличивая общий срок действия аренды, например, до 90 лет. Однако, в соответствии с новыми правилами 2008 года, Земельный Департамент должен отказать в регистрации договоров аренды, содержащих такие (недействительные) положения.

Вот такое условие в договоре аренды будет признано недействительным в соответствии с законодательством о найме имущества: «Настоящим договорились, что не должно быть никаких дополнительных платежей, причитающихся за любые продления срока действия договора, поскольку настоящая цена покрывает весь срок аренды, каким бы долгим он не стал». Максимальный срок действия договора найма в Таиланде не превышает 30 лет и срок действия любого соглашения об аренде имущества с более длительным сроком, по закону должен быть уменьшен до 30 лет (статья 540). Срок аренды может быть продлен по истечении первого срока еще на 30 лет, но это должно быть реализовано путем составления нового договора аренды, который должен быть зарегистрирован в Земельном Департаменте, а, значит включать собственные условия «разумной» величины оплаты за аренду (а не ссылаться на предыдущий договор). Таким образом, формулировки типа «Продление срока аренды в соответствии с п. A и Б настоящего Договора осуществляется без каких-либо дополнительных арендных выплат со стороны Арендатора», не имеет юридической силы не подлежит исполнению .

Продление 30 летнего срока аренды

Право продления срока аренды после истечения 30 лет не является правом, полученным на основании законодательства о найме имущества, а является правом, полученным лишь в результате договорного двустороннего соглашения между двумя сторонами. При этом, даже если через 30 лет арендодатель (владелец) не сменится и останется тем же лицом, такое его обязательство не будет считаться юридически законным и его невыполнение нельзя будет оспорить в законном порядке. Возможность продления в 30-летнем договоре аренды можно охарактеризовать лишь как моральное обязательство со стороны арендодателя по отношению арендатору, причем данное моральное обязательство, скорее всего будет «аннулировано» при смене арендодателя (собственника). Любое возможное решение суда, предоставляющее арендатору право продления аренды недвижимости, будет зависеть от конкретных обстоятельств на это время и включать в себя положение о том, что цена аренды по новому (продленному) договору должна соответствовать рыночной стоимости аренды (на этот момент), независимо от того, что было оговорено в первом договоре аренды 30 лет назад.

Оплата налогов (налог на аренду, личный подоходный налог)

Доходы, полученные в виде арендной платы, облагаются налогом как доход на основании Налогового кодекса как личный подоходный налог или корпоративный налог на прибыль. Если арендная плата была внесена авансом (не более, чем за 30 лет вперед), это может облагаться налогом либо как от всей разовой суммы дохода (полученной за один налоговый период), либо, если согласовано с налоговыми органами, поступающая сумма делится на ежегодные поступления и с них (ежегодно) уплачивается налог в течение всего срока действия договора. Помимо подоходного налога, выплачивается налог на землю и дом (арендный налог), который начисляется, если владелец сдает в аренду землю с домом или квартиру, зарегистрированную или незарегистрированную в соответствии с Законом о Кондоминиумах.

pattayarealty.com

Платежи в договоре аренды

Одним из существенных условий сделки об аренде является стоимость. В отличие от иных сделок, сумма аренды состоит из нескольких платежей. Данная статья направлена на обеспечение и защиту прав арендодателя как стороны договора аренды недвижимости.

Прежде всего, выделим несколько регулярных (как правило - ежемесячных) платежей, которые осуществляет арендатор: арендная плата, коммунальные платежи, дополнительные платежи, связанные с хозяйственной деятельностью арендатора. Арендная плата, повторимся, оплачивается в большинстве случае ежемесячно. Но такой формулировки в договоре аренды будет недостаточно. Необходимо четко указать срок ее оплаты: до какой даты текущего, предыдущего или следующего за отчетным месяца арендатор обязан оплатить стоимость аренды.

Также нужно прописать оплату первого платежа. Например, если срок аренды начинается с 10 мая, а срок выплаты суммы аренды - не позднее n-числа настоящего месяца, остается несогласованным срок оплаты первого платежа. Соответственно, стороны в договоре должны определить срок выплаты первого платежа, а, желательно, и просчитать сумму, подлежащую оплате.

Кроме ежемесячно оплачиваемой сумы арендатор возмещает собственнику сумму коммунальных платежей. Поскольку тарифы коммунальных служб могут измениться, нельзя указывать фиксированную сумму такого возмещения. Если арендатор желает получать эту сумму авансом, в договоре следует указать, например, такую фразу: "Арендатор оплачивает Арендодателю сумму компенсационных платежей по предоставленным коммунальным услугам не позже 10-го числа текущего месяца, вместе с платой за аренду в размере, равном платежу за предыдущий месяц. При этом в каждом последующем месяце стороны корректируют сумму фактически понесенных дополнительных расходов на основании счетов соответствующих организаций, выставленных за предыдущий месяц. Арендатор осуществляет оплату дополнительных услуг за последующие месяцы с учетом корректировки, выполненной за предыдущий месяц".

Если говорить о дополнительных платежах и компенсациях, не лишним будет отметить любые дополнительные расходы, которые впоследствии может понести арендодатель и сроки их компенсации арендатором. Отметим, что в случае, если арендатор планирует заключить ряд договоров на обслуживание (доступ к сети Интернет, уборка помещения и т.д.), арендодателю по окончании сделки стоит побеспокоиться, чтобы такие договоры были своевременно расторгнуты.

Отдельным вопросом стоит сумма и порядок оплаты авансового (обеспечительного) платежа как средства страховки на ущерб, причиненный имуществу арендодателя либо как способ зачета сумм, просроченных к уплате арендатором. В договоре необходимо определить срок внесения такого платежа, виды случае, когда такой платеж может быть взыскан арендодателем, а также срок восполнения размера платежа в случае такого взыскания либо в случае увеличения стоимости аренды.

Ну и последнее - оговорка о том, что считать моментом оплаты: списание суммы денег со счета арендатора либо зачисление их на счет арендодателя. В условиях нестабильности банковской системы этот вопрос может стать ключевым при доказывании факта осуществления платежа.

uristinfo.net

Договор аренды. Что необходимо предусмотреть в договоре с арендодателем

Для осуществления деятельности предприятию необходимо помещение под офис, склад, под производственные цеха. В этих целях предприятие заключает Договор аренды помещения.Что в обязательном порядке должен предусматривать договор аренды, как должен определяться размер арендной платы и сроки перечисления платежей?

Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского Кодекса РФ. По договору аренды арендодатель за плату передает арендатору право владения и пользования или только право пользования арендуемым имуществом.

Какие особенности договора аренды нужно учесть при составлении:

Договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме.
Правом заключать договор аренды обладает собственник имущество или лицо, уполномоченные собственником или законом совершать сделки такого рода.
Объектом аренды может быть нежилой фонд — здания, сооружения, часть помещений.
В договоре должны быть оговорены размер, порядок расчета и сроки уплаты арендной платы.

Договор аренды подлежит государственной регистрации, если срок аренды по договору составляет один год и более лет. Договор, заключаемый на срок 12 месяцев и более, считается заключенным с момента государственной регистрации.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ стороны вправе записать в договоре, что условия заключенного между ними договора аренды распространяются на отношения, возникшие до заключения настоящего договора. В этом случае, затраты по арендной плате, которые несет арендатор с момента передачи помещений по договору аренды и до момента государственной регистрации договора аренды, можно принять в качестве расходов для целей налогообложения.

Если договор заключен на 11 месяцев, регистрация не требуется.

Арендные платежи у арендатора учитываются в составе прочих расходов.

Размер арендной платы определяется исходя из затрат на содержание помещения, а также расходов на коммунальные платежи, расходов на связь (телефония и интернет). Перечень предоставляемых коммунальных услуг и дополнительных услуг определяется в каждом конкретном договоре аренды. Арендатор может оплачивать коммунальные услуги как в составе арендной платы, так и отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платеже в арендную плату установлена статьей 614 ГК РФ. Это самый простой способ, вызывающий наименьшее число нареканий со стороны проверяющих органов. Арендатор перечисляет арендодателю всю сумму арендной платы, включая коммунальные услуги, которые входят в эту арендную плату. Поскольку счет-фактура выставляется на всю сумму арендной платы, то НДС в полном объеме может быть принят к вычету.

Однако, фиксированная арендная плата, в которой отдельно не выделена стоимость коммунальных услуг, может быть не совсем выгодна арендодателю, поскольку тарифы на коммунальные услуги постоянно растут, а также меняется размер потребляемых услуг (например, электричества, тепла). Пересмотреть же стоимость арендной платы возможно только один раз в год.

Поэтому на практике часто предусматривается арендная плата, состоящая из двух частей:

фиксированная часть (собственно арендная плата за помещение)
и переменная часть или дополнительный платеж (оплата за потребленные коммунальные услуги).

Арендодатель выставляет арендатору два счета на оплату: отдельно за аренду и отдельно за коммунальные услуги.

Условия о компенсации коммунальных услуг устанавливается отдельно в договоре аренды пропорционально занимаемой (арендуемой площади). Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных платежей путем предоставления арендатору копий счетов поставщиков коммунальных услуг. Этот способ вызывает наибольшее число споров с чиновниками в отношении принятия к вычету входного НДС.

Позиция чиновников такова. Арендодатель не имеет права выставлять счета-фактуры на воду, тепло, электричество, газ, поскольку не является поставщиком этих услуг (он приобретает их у поставщиков коммунальных услуг).

Кроме этого, арендодатель не вправе и перевыставлять счет-фактуру, поскольку не является посредником между арендатором и поставщиком услуг.

Кроме этого, возможно заключение самостоятельных договоров о возмещении коммунальных расходов. Такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электричества, тепла, воды и других коммунальных услуг, поскольку арендодатель не является поставщиком этих видов энергии.

Если арендодатель, следуя разъяснениям чиновников, не выставил арендатору счет-фактуру по коммунальным услугам, то входной НДС, приходящуюся на долю потребленных коммунальных услуг, арендатор может признать расходом на основании пп.1 п.2 ст.253 или пп.5 п.1 ст.254.

А как быть, если арендодатель все-таки выставил арендатору счет-фактуру? Специалисты МНС и Минфина считают, что вычет НДС применять нельзя. Судебная практика на этот счет неоднозначна. Есть решения судов, по которым арендатор вправе принять вычет по перевыставленным счетам-фактурам. Такое мнение высказал Президиум ВАС РФ в Постановлениях № 6219/08 от 10.03.2009 года и № 12664/04 от 25.02.2009 года. Аргументы таковы: без электричества, воды, тепла арендатор не может реализовать свое право пользования помещением. Поэтому обеспечение арендатора коммунальными услугами неразрывно связано с арендной платой и не влияет на порядок расчетов арендодателя с поставщиками коммунальных услуг.

Сроки перечисления арендной платы необходимо четко прописать в договоре, как и возможность уплачивать арендную плату частями (если такая необходимость возникнет у арендатора).

По договору аренды могут быть предусмотрены обеспечительный платеж, который засчитывается в счет оплаты аренды за конкретный месяц (чаще всего, за последний или за первый). В целях исчисления НДС сумма обеспечительного платежа рассматривается как предварительная оплата. И арендатор вправе учесть вычет НДС с обеспечительного платежа на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем при получении обеспечительного платежа.

При перечислении обеспечительного платежа расхода не возникает, поскольку на дату перечисления такого платежа не существует встречного обязательства арендодателя перед арендатором. Сумма обеспечительного платежа не признается расходов и отражается в составе дебиторской задолженности.

Составлять ежемесячно Акт об аренде помещения не требуется, факт существования арендных отношений подтверждается договором аренды. Такие разъяснения даются в письме Минфина № 03-03-04/1/742 от 09.11.2006 года и № 03-03-06/4-118 от 13.10.2011 года. Однако, наличие Акта приветствуется.

По общему существующему правилу арендатор производит за свой счет текущий (профилактический) ремонт арендованного помещения. Капитальный ремонт (ремонт по замене изношенных частей или конструкций) производится за счет арендодателя. Хотя, в договоре может быть предусмотрены и другие условия. Например, арендодатель может учесть стоимость произведенного арендатором текущего ремонта в счет арендной платы полностью или частично.

Арендатор может производить отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Отделимые улучшения, созданные за счет арендатора, являются его собственностью. По сути дела, это основные средства арендатора.

Неотделимые улучшения, которые нельзя отделить вез вреда от арендованного помещения, необходимо производить с согласия арендодателя. Только в этом случае у арендатора появляется возможность возмещения понесенных расходов.

Неотделимые улучшения подлежат амортизации. Если неотделимые улучшения произведены с без согласия арендатора, то амортизирует их арендатор и только в период срока действия аренды. Если договор аренды пролонгируется, амортизация неотделимых помещений продолжается.

Если неотделимые улучшения возмещаются арендодателем, то передача компенсируемых неотделимых улучшений признается в налоговом учете реализацией и сумма компенсации включается в доходы арендатора. В расходы включается стоимость произведенных затрат.

По вопросам ведения бухгалтерского учета и составления отчетности проьба обращаться по телефону (812) 309-18-67 или через форму обратной связи.

saldoconsult.ru

Внесение арендной платы третьим лицом — Заключение договора аренды на Arendadogovor.ru

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе. При этом согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ должник вправе возложить свои обязанности на третье лицо, за исключением случаев, когда запрет на указанные действия:

— установлен законом;

— договором или

— следует из существа обязательства.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора, если только из договора или существа конкретного арендного обязательства не следует его право отказаться от ее получения.

Если для арендодателя принципиально внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства арендатора по оплате на третьих лиц.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендатор обязан вносить арендную плату лично. Возложение арендатором обязательства по внесению арендной платы на третьих лиц не допускается».

———————————

Стороны должны учитывать, что некоторые формы арендной платы не позволяют арендатору возложить обязанность по уплате на третье лицо. К таким формам относится арендная плата в виде передачи арендодателю индивидуально определенного имущества в собственность или в аренду. Указанные обязательства могут быть исполнены только арендатором как лицом, владеющим имуществом на законном основании (ст. ст. 209, 608 ГК РФ).

Особого внимания сторон заслуживает обязательство по внесению арендной платы в форме оказания услуг арендатору.

При определении порядка внесения арендной платы в виде оказания услуг по аналогии закона могут применяться правила гл. 39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг».

Согласно ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично и не вправе без согласия заказчика привлекать к исполнению третьих лиц. Однако договор, в котором предусмотрена натуральная форма оплаты, не является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), обязательство по оказанию услуг не является самостоятельным, поскольку представляет собой форму арендной платы. Поэтому руководствоваться в данном случае п. 3 ст. 421 ГК РФ и применять к отношениями сторон положения Гражданского кодекса РФ о возмездном оказании услуг не обязательно.

В свою очередь ст. 313 ГК РФ позволяет арендатору возложить внесение арендной платы на третье лицо и обязывает арендодателя принять такое исполнение, если иное не установлено законом. Законом (гл. 34 ГК РФ «Аренда») такая возможность не ограничена.

Таким образом, если арендная плата в форме оказания услуг вносится за арендатора третьим лицом, возникает противоречие норм ст. ст. 313 и 780 ГК РФ. В такой ситуации неясно, является ли арендатор исполнившим обязательство, если он поручил оказание услуг третьим лицам, и вправе ли арендодатель отказаться от исполнения, предложенного за арендатора. На сегодняшний день судебная практика по данному вопросу не обнаружена. Во избежание возможных споров о ненадлежащем или надлежащем исполнении арендатором обязательств сторонам необходимо указать в договоре право арендатора на привлечение третьих лиц к оказанию услуг.

———————————

Пример формулировки условия:

«Для оказания услуг в качестве арендной платы по настоящему договору арендатор вправе привлекать третьих лиц. За действия привлеченных к оказанию услуг лиц арендатор отвечает перед арендодателем как за собственные».

———————————

Важно! При возложении обязанности по оплате аренды на третье лицо арендатор не выбывает из рассматриваемого правоотношения и его обязанность по внесению арендной платы не прекращается.

Поскольку согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, арендодатель не вправе предъявлять требование о внесении платы к третьему лицу. По отношению к арендодателю внесение платы за арендатора является правом, а не обязанностью третьего лица. Поэтому даже при наличии в договоре условия о возможности внесения арендной платы третьим лицом арендодатель вправе предъявить требование об оплате аренды только арендатору.

Поэтому если стороны заранее согласовали, что арендные платежи должны вноситься третьим лицом, в интересах арендодателя сделать это третье лицо (плательщика) стороной договора аренды, т.е. подписать трехсторонний договор. В таком договоре необходимо предусмотреть обязанность плательщика по внесению арендной платы. Только в этом случае плательщик становится обязанным перед арендодателем.

Если в договоре отсутствует условие о возможности или невозможности внесения арендной платы третьим лицом

В этом случае арендатор вправе будет поручить третьим лицам внесение арендной платы, а арендодатель не сможет отказаться от принятия такого исполнения (ст. 313 ГК РФ).

arendadogovor.ru