ДДУ заключен до брака, что будет с собственностью после развода. Брачный договор дду
Как происходит раздел квартиры купленной по ДДУ после развода: договор долевого участия
Раздел квартиры при разводе купленной по ДДУ
ДДУ – это договор долевого участия, при заключении которого происходит покупка недвижимости. Сегодня многие супружеские пары задают вопрос о разделе квартиры, купленной по договору долевого участия. Это связано с тем, что данный вид покупки имущества имеет ряд тонкостей и тем самым усложняет раздел недвижимости после развода. Так как право собственности по ДДУ переходит к владельцу только после полного погашения стоимости квартиры и окончания самого строительства, а на это может уйти несколько лет, то не факт что за это время между супругами не встанет вопрос развода и тем самым раздела имущества. А квартира, купленная по договору долевого участия, как рази-таки, будет относиться к совместно нажитому имуществу (статья 34 СК РФ). Но есть ряд случаев, когда данное действие закона не будет распространяться при ДДУ во время брака.
Отличие ДДУ от купли-продажи
Покупка квартиры на условиях долевого строительства это особая категория приобретенного нового жилья. Суть такой покупки заключается в том, что вы покупаете недвижимость на этапе строительства, то есть по сути самого жилья, как такового еще нет. Даже если полная стоимость квартиры будет выплачена, это вовсе не означает, что вы можете заселиться в свою квартиру. Строительство может продолжаться 3 года, а может и десять лет. Своего рода рабочая схема ДДУ похожа на инвестирование. То есть вы можете полностью завладеть имуществом, только после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.
В отличие от договора купли-продажи вы не можете купить квартиру в новостройке по ДДУ, когда она уже будет готова. Если квартира введена в эксплуатацию в многоквартирном доме, то эта сделка обретает характер стандартной купли-продажи. Договор долевого участия может устанавливать имущественные доли, если покупателем является не одно лицо. Сложностью, по сравнению с готовой квартирой по договору купли-продажи, выступает в первую очередь ее раздел после развода и наличие множества нюансов оплаты на этапе строительства.
Действие договора долевого участия в строительстве регламентируется на законном уровне статьей 214 ФЗ.
За чьи деньги покупалась квартира
Учитывая огромное количество вариантов покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве будущей квартиры, рассмотрим каждый из случаев по отдельности и как данное имущество будет делиться по закону после развода супругов.
Квартиру по ДДУ купили до вступления в брак
Одна из самых простых ситуаций, когда вы покупаете квартиру по ДДУ, вносите полную оплату, а пока жилье строится, вы вступаете в брак. То есть имущественные права, когда квартира достроится, на вас будут записаны на момент брака. Если по ряду причин вы решили развестись, то квартира будет полностью принадлежать тому, на кого оформлен договор. Ведь на приобретение недвижимости потратились личные деньги, которые были заработаны до свадьбы, значит, и квартира не подлежит разделу.
Квартиру оформили на одного супруга до брака, но выплачивалась из общего бюджета
Такой случай является одним из наиболее частых. То есть, до вступления в брак вы подписали ДДУ, но полная стоимость квартира погашалась совместно после свадьбы из общего бюджета. Здесь также нет никаких «подводных камней». Несмотря на то, что квартира была оформлена на одного супруга до брака, но он не внес ни копейки из личных средств, а погасил ее при участии второго супруга. Такая недвижимость автоматически будет приравниваться к совместно нажитому имуществу и делиться пополам. Это правило работает даже тогда, когда супруга официально не работает.
Договор оформлен на одного супруга до брака, но сумма оплачивалась частями каждым супругом во время брака
Такая ситуация в корне отличается от предыдущей. Личные средства не относятся к совместно нажитому имуществу. Это могут быть деньги, заработанные до регистрации семейных отношений, материальная помощь родственников, реализация имущества, которое не принадлежит к совместно нажитому, прочее. Несмотря на то, что изначально в договоре указан один дольщик, который и является собственником квартиры, раздел будет происходить через суд, и делиться будет согласно вложенным средствам. Здесь очень важно доказать факт конкретно вложенной суммы в данную недвижимость, чтобы получить не меньше положенной доли, рассчитанной согласно денежному эквиваленту. В виде доказательств могут использоваться свидетельские показания, квитанции, выписки со счета.
Квартира была куплена до брака в кредит, а погашалась во время брака
Владельцем квартиры по договору выступает один супруг, который до свадьбы оформил на себя квартиру по ДДУ в кредит. После он вступает в брак и продолжает платить ипотеку. Здесь ситуация может решиться следующим путем: квартира полностью поделиться между супругами пополам после развода, или будет делиться в ее непропорциональных долях. Неравный раздел уместен в том случае, когда существенная часть кредитных платежей внесена до вступления в брак, соответственно из личных средств. Именно поэтому владелец по документам претендует на большую долю имущества. Однако, как и в предыдущем случае, данный факт необходимо доказать. Но так как квартира бралась на кредитные средства, а также известна дата регистрации брака, то сделать банковскую выписку с суммой погашения до свадьбы, абсолютно несложно.
Квартира куплена по ДДУ в браке и выплачена совместно
Здесь все просто. Независимо от того на кого была оформлена квартира, делиться она будет поровну между двумя супругами после развода. Здесь также не учитывается, кто и сколько зарабатывал во время брака, так как все средства будут относиться к совместному бюджету. Но вот другой случай, если подошел этап развода, стоимость квартиры выплачена, а объект еще не достроен. Если нет квартиры, то и нечего делить. Вопрос откладывается до того момента, пока квартира не будет полностью достроена.
По договору строительства на одного из супругов была оформлена переуступка прав
Если на безвозмездной основе на жену или мужа родственники оформили переуступку прав на квартиру по ДДУ, то здесь хозяином выступает только один супруг, без права оспаривания вторым после развода (1 ст. 36 СК РФ). Квартира будет относиться к личному виду имущества. Это правило касается также и недвижимости, полученной по наследству.
Плюсы и минусы покупки недвижимости по ДДУ
Чтобы понять целесообразность оформления такого жилья, необходимо ознакомиться со всеми плюсами и минусами такого договора. Итак, к преимуществам можно отнести:
- низкая цена. На покупке квартиры при участии долевого строительства можно сэкономить до 30% стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке;
- возможность оформления в рассрочку или кредит;
- заключить договор можно на любой стадии строительства;
- договор долевого участия подлежит государственной регистрации и охраняется законом, что исключает риск двойных продаж.
Что касаемо минусов, то их немного, однако, они весьма ощутимые. В первую очередь это то, что вы покупаете не квартиру, а лишь право получить ее после полного окончания строительства и введение дома в эксплуатацию. А если учитывать практику, то строительство очень редко заканчивается в указанные сроки. Поэтому если вы стоите перед выбором, здраво оцените ситуацию или проконсультируйтесь с юристом.
Возможные риски
Самым главным риском, покупая квартиру по договору долевого участия является факт впоследствии остаться без жилья. На сегодняшний день это не редкость, именно поэтому многие покупатели считают, что лучше переплатить за готовое жилье, зато не бояться, что деньги будут подарены неисполнительной организации. Несмотря на то, что Законодательство России старается всячески контролировать данный вопрос и постоянно пересматривает положение Федерального Закона № 214, где обязывает фирму-застройщика при невыполнении своих обязательств компенсировать выплаченную сумму дольщику, все же с каждым днем увеличивается количество фирм-мошенников, а также тех, кто в процессе строительства был признан банкротом. По состоянию на 2017 год число обманутых дольщиков составило более 150 тысяч людей.
Чтобы исключить возможные риски при заключении договора о долевом строительстве и не быть обманутым, необходимо выбирать только проверенные компании, с хорошей репутацией, которые давно работают на рынке. Также очень важно проверить учредительные документы строительной компании и на сам объект строительства: собственность на земельный участок, проектную декларацию, разрешение от исполнительных органов.
Составление договора
Более подробно с особенностями составления договора можно ознакомиться в Федеральном Законе № 214 часть 4. Она регламентирует порядок составления договора, а также ответственность сторон. Согласно закону, договор долевого участия должен содержать следующую информацию:
- Объект строительства.
- Цена покупаемой недвижимости.
- Полная характеристика квартиры (этаж, квадратура, количество комнат).
- Порядок оплаты.
- Срок передачи готовы объекта.
- Ответственность сторон.
- Гарантии.
- Способы выполнения обязательств застройщиком.
- Прочее.
Каждый пункт договора должен быть прописан четко, не иметь двойного смысла, чтобы при выставлении претензий можно было с уверенностью доказать свою правоту.
Что касаемо стоимости участия в долевом строительстве, то ее определяет застройщик, исходя из ранее составленного плана возведения многоэтажного дома и каждой квартиры в отдельности. Договор также обязан содержать информацию, какими способами застройщик будет выполнять свои финансовые обязательства – банк или страховая компания, с полными указаниями данных каждой из организаций.
Сегодня государство позаботилось о защите прав и интересов дольщика (ФЗ № 214). В случае невыполнения обязательств застройщиком согласно подписанному договору должен полностью возместить покупателю ранее оплаченные деньги, а также возможную неустойку, за дополнительно понесенные потери.
Ситуации, описанные выше, нельзя назвать простыми. При возникновении споров они требуют квалифицированной помощи со стороны юриста. Изначально оформляя договор долевого участия необходимо сразу продумать возможные будущие проблемы, которые могут возникнуть с установлением права собственности и раздела имущества, если вы находитесь в браке или собираетесь расписаться. Кроме того, каждой из приведенных случаев участия в долевом строительстве каждого из супругов может осложняться различными семейными обстоятельствами.
Загрузка ... prorazvod.org
Брачный договор ДДУ до брака
В течение года планируется свадьба. Также хотим брачный договор.
В случае развода, один из супругов (кто не платил) может ли претендовать на долю? так как право собственности будет уже после брака?
Нотариус сказал, что брачный договор филькина грамота, и лучше расписываться только после получения прав собственности на жилье.
Здравствуйте, Денис!
Наверное нотариус сравнил брачный договор с филькиной грамотой, на основании того, что нет права собственности на приобретенную квартиру, естественно, что нельзя разделить то чего нет.
В соответствие со статьями 40 и 41 СК РФ, Вы можете заключить брачный договор как до регистрации брака, так и в любой период брака. В первом случае БД вступает в силу со дня заключения брака.
Статья 40. Брачный договор
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора
1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Куплена квартира по ДДУ, оплата 100%. Есть подтверждающие документы.
право собственности на того кто купил будет только через год.
Так как право Собственности на квартиру по ДДУ наступит через год, вопрос ее судьбы на случай развода можно решить после регистрации права собственности путем внесения изменений в брачный договор в соответствие со статьей 43 СК РФ.
Статья 43. Изменение и расторжение брачного договора
1. Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор.Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.2. По требованию одного из супругов брачный договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации для изменения и расторжения договора.3. Действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака (статья 25 настоящего Кодекса), за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака.
Брачный договор на этапе заключения брака лишен эмоциональной составляющей, и, наверное, наиболее объективен и справедлив в отношении имущества супругов. И, конечно же, брачный договор не филькина грамота, он позволит избежать лишней траты нервов и денег, которые неизбежно будут присутствовать при разделе имущества по суду.
Удачи Вам!
pravoved.ru
ДДУ заключен до брака, будет ли собственность после развода совместной
Как гласит семейный кодекс: все, что накоплено супругами во время их совместной семейной жизни в браке, принадлежит им обоим, и при его расторжении делится пополам, включая недвижимость. Когда речь идет о жилье, приобретенном по обычным сделкам, то все понятно: вместе купили во время супружества, поровну поделили после развода. Что касается долевого строительства, то здесь все сложнее. С момента заключения договора ДДУ и внесения денег, до оформления собственности на построенную квартиру, как правило, проходит не один год. За это время можно успеть и вступить в брак, и развестись. Как делить жилье, если ДДУ заключен до брака, собственность после развода будет совместной или одного из супругов? Вопросов много, ответы на них в каждой ситуации будут разными.
Что говорит закон
По общему правилу, все материальные ценности являются общей собственностью мужа и жены, если все они были приобретены в период брака. На вещи, купленные до свадьбы кем-то из них, после развода может претендовать тот супруг, который их приобрел. Однако есть несколько случаев, когда имущество, полученное одним из них во время супружеской жизни, остается за ним и после развода. К таковым относятся вещи или другие материальные ценности, полученные безвозмездно, в наследство или подаренные.
Все описанные выше правила разделения имущества супругов относятся к законному режиму, который всегда применяется по умолчанию. Одним из механизмов правового регулирования вопроса раздела имущества является брачный договор. В этом документе каждая семья устанавливает свои правила раздела принадлежащих ей вещей. Если между мужем и женой заключено подобное соглашение, то при разделе имущества, применяется договорной режим. В таком случае все материальные ценности делятся между супругами согласно условиям контракта.
Долевое строительство – особая сфера. На момент оформления договора, жилья как такового еще не существует, по сути, дольщик вкладывает деньги в виртуальный объект, который на данный момент нельзя отнести к категории вещей. После того как жилье построено, виртуальный объект превращается в реальную квартиру, т.е. имущество, которое становится собственностью участника долевого проекта. За несколько лет, которые проходят между этими двумя событиями, семейное положение дольщика может поменяться неоднократно, что может непосредственно отразиться на принадлежности данного объекта.
Несмотря на то, что жизненных ситуаций существует множество, их разрешение зависит от ответа на один принципиальный вопрос: на чьи средства было куплено имущество, в данном случае жилье? Далее мы рассмотрим несколько распространенных случаев.
Рассмотрим разные ситуации
Ситуация первая
Дольщик подписывает договор и вносит полностью всю сумму за будущую квартиру. Пока жилье строится, он успевает вступить в брак, объект сдается и переходит в его владение уже после свадьбы. Затем дольщик, прожив какое-то время в браке, разводится. Здесь все просто: несмотря на то, что собственность на квартиру была оформлена после заключения брака, но оплачена она была еще до свадьбы деньгами одного из супругов, поэтому после развода жилье остается за тем, чьи деньги были уплачены по договору.
Ситуация вторая
В ДДУ фигурирует один из супругов, который еще до брака заключил договор долевого участия в строительстве, при этом финансирование будущего жилья производили оба из своих личных средств. Квартира была построена и оформлена в собственность на одного дольщика в период супружества. Эта ситуация кардинально отличается от предыдущей. Фактически квартира куплена до брака по ДДУ обоими супругами, поскольку они оба вкладывали в нее свои личные деньги.
Второй супруг, не включенный в договор и не являющийся владельцем квартиры, может потребовать в случае развода свою долю, пропорционально вложенным средствам. Например, при оплате половины стоимости жилья, он может претендовать на полквартиры и т.д. Здесь главная сложность состоит в том, чтобы доказать, что им были внесены свои личные деньги. Необходимо предъявить чеки, квитанции и другие документы, свидетельствующие об оплате.
Ситуация третья
Договор ДДУ был подписан одним из супругов еще до вступления в брак, однако полная стоимость жилья была выплачена в период семейной жизни из общего бюджета семьи. Супруг, который является стороной договора, оформил квартиру на себя во время брака или после его расторжения. Данное обстоятельство не имеет значение, поскольку на оплату квартиры были потрачены семейные средства. Несмотря на то, что собственником жилья является один из них, и вне зависимости от того времени, когда оформлялось право собственности, после развода квартира будет делиться между обоими. И муж, и жена имеют право на половину жилья.
Ситуация четвертая
До заключения брака один из будущих супругов стал участником долевого проекта и подписал ДДУ. При этом он также полностью оплатил квартиру, но не своими деньгами, а средствами, взятыми в кредит у банка. Выплата ипотеки производилась уже после регистрации брака. Эта ситуация по своим юридическим последствиям похожа на предыдущую, поскольку здесь также для оплаты кредита использовались деньги из семейного бюджета. Раздел квартиры по ДДУ после развода будет производиться поровну между обоими супругами.
Несколько иначе будет делиться квартира в том случае, если до брака супруг, взявший ипотеку, успел погасить часть займа. Здесь все зависит от размера суммы, уплаченной из общих средств семьи. Если она существенная, то за вторым супругом может быть признано право на долю в квартире, которая равна половине выплаченной суммы. Если же сумма не очень существенная, то возможно собственника квартиры обяжут выплатить бывшему супругу половину оплаченных средств.
Данная ситуация может осложниться тем, что на финансирование строительства своего жилья, изначально был взят не целевой ипотечный кредит, а например, с формулировкой «на неотложные нужды». В этом случае второй половине придется найти доказательства, что деньги были потрачены на приобретение квартиры, а не на другие цели.
Ситуация пятая
Будучи в браке, один из супругов оформил на себя договор ДДУ, при этом все деньги были выплачены за будущее жилье во время супружеской жизни из бюджета семьи. На момент развода объект так и не был достроен и сдан. В этом случае жилья, как материального объекта еще не существует, так что делить нечего. У одного из супругов имеется договор ДДУ с правом требования от застройщика готового объекта. По закону разделить можно не только имеющееся имущество, но также и право на получение чего-либо в будущем.
Ситуация шестая
Находясь в браке, на жену или мужа была оформлена переуступка права требования по ДДУ на безвозмездной основе, или право требования по ДДУ перешло к кому-то из них по наследству. Затем в период брака, или уже после его расторжения, этот супруг официально оформил полученное жилье на себя. В обоих этих случаях квартира будет считаться личным имуществом, поэтому она не может быть поделена между супругами.
В заключение
Ситуации, описанные выше – лишь незначительная часть возможных ситуаций, которые могут возникнуть между бывшими супругами, вложившими средства в долевой проект. Кроме того, они могут осложняться различными факторами и жизненными обстоятельствами, которые у каждой семьи свои. Дела, касающиеся раздела имущества бывших супругов, всегда непростые. Сложность заключается еще и в том, что развод, как правило, характеризуется большим накалом страстей, когда бывшие супруги не хотят идти на компромиссы и не могут прийти к соглашению друг с другом.
Чтобы подробно разобраться в каждом конкретном случае, необходимо знать все обстоятельства и нюансы дела. Проанализировать вашу ситуацию, оценить перспективы дела, выработать правильный алгоритм действий, помогут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков. Вы можете обратиться к нам не только для разрешения уже существующего конфликта, но и в том случае, если хотите предотвратить возникновение нежелательных проблем в будущем. Все свои вопросы вы можете оставить в форме для обратной связи на странице «Контакты».
help-ddu.ru
Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?
– Квартира приобретена и оплачена в порядке ДДУ до брака. Свидетельство на уже построенную квартиру получено после заключения брака. Является ли квартира общей квартирой, приобретенной в браке, и необходимо ли разрешение супруги на ее продажу?
Cinematographer/Fotolia
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:
Согласно российскому законодательству, общей совместной собственностью супругов, которую придется делить при разводе, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество. Об этом сказано в п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ. При этом есть важная оговорка: совместным имуществом не является то, что было приобретено в годы брака, но на личные сбережения одного из супругов. Это касается и имущества, принадлежавшего одному из супругов до свадьбы, а также полученного в дар или в порядке наследования.
Если сумма за квартиру, которая зафиксирована в ДДУ, была оплачена полностью до брака, тогда такое жилье будет полностью принадлежать только одному из супругов, на него не распространяется режим совместной собственности. Так что нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу не потребуется – даже в том случае, если право собственности было оформлено уже в браке.
Мы с мужем купили участок и дом. Можно ли переоформить их на меня?
Покупаем квартиру на имя жены. Нужно ли нотариальное согласие мужа?
Если же квартиру оплачивали оба супруга из личных «досвадебных» сбережений, и это отражено в платежных документах, тогда оба человека будут претендовать на свою долю недвижимости при разделе имущества.
Когда оформляется ипотека до брака, а часть платежей совершается уже в браке, имущество также является совместно нажитым, поскольку на его оплату шли совместные семейные средства. Здесь возможны варианты – в зависимости от той суммы, которая была направлена на погашение займа в браке. Если она существенна, то супруга, взявшего ипотеку, могут обязать выделить другому долю в квартире или выплатить половину потраченных на погашение ипотеки средств. Исключением в такой ипотечной ситуации является вариант, когда был заключен брачный договор, и в нем четко прописано, что квартира принадлежит одному из супругов.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
При покупке квартиры по ДДУ до брака и получении свидетельства на нее уже после заключения брака важно определить, как выплачивалась ее стоимость. Если квартира была полностью оплачена до брака, то она не будет считаться совместной собственностью, даже если свидетельство на нее получено уже после заключения брака. Это объясняется тем, что полная стоимость квартиры была выплачена физическим лицом единолично, и его супруг не принимал в этом участия, а совместной собственностью признается имущество, нажитое супругами во время брака.
При продаже квартиры, которая не является общей, согласие супруга не требуется, однако факт получения свидетельства на нее после заключения брака может насторожить покупателей и заставить их требовать разрешение на продажу со стороны супруга. Если возможности получить такое согласие нет, рекомендуется обращаться к специалистам, которые помогут оформить сделку и подтвердить факт ее правомерности.
Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:
По закону, имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью супругов. Моментом приобретения на практике считается именно момент возникновения права собственности. На основе этого регистратор, к сожалению, не будет заниматься исследованием вопроса о том, чьими деньгами был оплачен ДДУ, и формально потребует согласия супруги на продажу такой квартиры, руководствуясь ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Однако если приобретенная по ДДУ квартира была полностью оплачена личными средствами одного из супругов до вступления в брак, то, несмотря на то что право собственности на квартиру возникло уже в период брака, суд признает такое имущество личной собственностью супруга, оплатившего квартиру. Хотя и здесь возможны исключения: например, случай совместных (после вступления в брак) вложений супругов в дорогостоящий ремонт добрачного имущества.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Если все платежи по ДДУ совершены до заключения брака, то данная квартира не является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, когда зарегистрировано право собственности на нее.
В связи с этим, чтобы избежать дальнейших споров и разногласий, Вам имеет смысл получить в компании, с которой Вы заключали ДДУ, справку о том, что все денежные средства выплачены лично Вами до определенной даты (даты заключения брака). Наличие данной справки поможет Вам в дальнейшем избежать необходимости получать нотариальное согласие супруги.
Однако Вам следует обратить внимание на то, что в случае вложения совместных денежных средств в ремонт квартиры, оплату обязательных и коммунальных платежей, а также с учетом того, что квартира оформлена в собственность уже после заключения брака, Ваша супруга может заявить претензии и пытаться доказать, что средства на квартиру были затрачены совместные. Поэтому я бы рекомендовала рассмотреть возможность заключения брачного контракта, который расставит все точки над «i» и предусмотрит, что собственностью каждого из супругов является то, что оформлено и зарегистрировано на его имя.
Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?
Получит ли жена налоговый вычет, если муж купил квартиру до брака?
Отвечает адвокат Сергей Головин:
В данной ситуации квартира приобретена на личные средства одного из будущих супругов и, следовательно, не относится к общему имуществу, подлежащему разделу.
В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, к общему имуществу супругов относится нажитая в период брака собственность, в частности недвижимость, приобретенная за счет общих доходов. Но в данном случае оплата квартиры была произведена до регистрации брака или совместного проживания на доходы, полученные не в период брака. Поэтому квартира относится к имуществу одного из супругов, оплативших полную стоимость квартиры. Получение в данном случае разрешения второго супруга на продажу недвижимости не требуется.
Это правило действует и в обратном порядке. Так, если квартира приобретена и оплачена в период брака, но право собственности оформлено после развода, то она все равно признается совместным имуществом супругов и подлежит разделу.
Текст подготовила Мария Гуреева
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected]. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
15 статей о недвижимости, браке и разводе
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Как получить субсидию на покупку жилья?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
Как осуществляется покупка квартиры в долевую собственность супругами
В каждой семье наступает момент, когда приходится задумываться о приобретении жилья. Это серьезный шаг для любого человека, а когда в качестве покупателей выступает семейная пара, то необходимо также задаться вопросом, как производить оформление квартиры. Это особенно важно, когда предполагается участие в долгосрочном проекте, таком как долевое строительство, поскольку с момента оплаты, и до получения квартиры проходит несколько лет. К этому времени семья может уже распасться, и встанет вопрос о разделении жилплощади. По общепринятому правилу, установленному СК, все вещи, купленные в период совместной жизни, являются общей собственностью супругов, независимо от того, кем из них они были приобретены. Однако, если производилась покупка квартиры в долевую собственность супругами, то действуют иные правила.
В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.
Когда возникает долевая собственность
По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной. Это возможно:
- При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре. Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.
- При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество. Чаще всего договоры составляются в отношении недвижимых объектов. На основании такого соглашения производится оформление квартиры в долевую собственность супругов.
Правила покупки жилья супругами по ДДУ
Сегодня огромное количество супружеских пар предпочитают покупать недвижимость на этапе строительства. При совместной покупке они вкладывают в долевой проект общие семейные деньги. При этом может быть заключен договор долевого участия на двоих супругов или на одного. В принципе это не имеет особого значения, поскольку с точки зрения закона права обоих на данную квартиру равны.
Неважно также и то, на кого будет произведена регистрация уже готовой квартиры. Дольщик, приобретающий жилье, и его вторая половина будут иметь на этот объект недвижимости одинаковые права. При разводе жилье будет делиться между ними поровну. Если в ДДУ фигурирует один из них, то для того чтобы оформить и зарегистрировать договор, нужно обязательно предоставить согласие супруга на заключение договора долевого участия. Документ должен быть нотариально заверен, его образец можно скачать здесь.
Описанная выше ситуация применима тогда, когда в семье установлен принимаемый по умолчанию законный режим имущества. Совершенно по-другому будут развиваться события, если пара подписала брачный договор, который переводит все материальные отношения в данной семье в договорной режим. В соглашении супруги сами устанавливают, на каких условиях будет делиться между ними недвижимость, определяют размер доли каждого в приобретаемом жилье. При данных обстоятельствах не требуется получать согласие супруга на заключение ДДУ, поскольку эта квартира не считается их общей собственностью. Каждому из них принадлежит только его доля, определенная подписанным ранее соглашением.
Нюансы оформления квартиры в долевую собственность
Нередко возникают ситуации, которые не вписываются в общие правила. Например, как быть дольщикам, если ДДУ оформлен на одного, но супруги хотят купить квартиру в собственность долевую с указанием части каждого из них? Для данной ситуации возможно несколько вариантов решения:
- переоформить ДДУ на двоих. Для этого нужно обратиться в строительную фирму и внести изменения в уже заключенный договор.
- подписать между собой соглашение, в котором определить доли каждого;
- заключить брачный договор.
Достаточно распространенными являются ситуации, когда в договоре уже определены доли обоих членов семьи, но при регистрации жилья они не сохраняются за ними, и недвижимость поступает в совместную собственность. Разделение особо актуально для семей, которые собираются разводиться и делить между собой жилплощадь.
Судебная практика в этом вопросе неоднозначна. Один суд может признать формулировку в ДДУ и сохранить за супругами их доли, мотивируя свое решение тем, что ДДУ, по сути, является соглашением о разделе вновь создаваемого имущества. Другой судебный орган может оставить законный режим собственности, невзирая на установленные в договоре доли супругов. Зачастую решение суда зависит того, насколько грамотно представлена позиция дольщика в суде. Поэтому в подобных делах лучше всего положиться на профессионализм юриста и доверить ему представлять интересы дольщика в судебной инстанции.
Если дольщики являются гражданскими супругами, и их отношения не оформлены документально, купить жилье они могут только в долевую собственность. При этом они должны в договоре обязательно указать долю каждого из них, размер которой будет пропорционален внесенному денежному вкладу.
Еще один вопрос, волнующий многих дольщиков: как производится регистрация супруга в долевой собственности в квартире, приобретенной по ДДУ? По закону владелец может прописать на жилплощди, в которой ему принадлежит определенная часть, члена своей семьи, если на это дадут разрешение другие ее собственники.
Самые распространенные ситуации, с которыми могут столкнуться семейные пары, приобретающие жилье по ДДУ, приведены в статье «ДДУ заключен до брака, что будет с собственностью после развода».
Особенности оформления ДДУ на супругов
В 214 ФЗ не предусмотрено единой формы договора. Каждый застройщик разрабатывает свой документ, при этом есть некоторые особенности, которые нужно учитывать при подписании документа несколькими лицами. В отличие от стандартного договора, заключаемого между двумя сторонами: девелопером и дольщиком, в данной сделке присутствует также третья сторона. Такая сделка считается многосторонней. Договор ДДУ на супругов, образец которого можно скачать по ссылке Договор долевого участия, образец_2016, должен содержать данные обоих дольщиков, которые принимают участие в долевом проекте.
При этом следует учесть, что если в договоре не определены точные размеры долей, то при регистрации собственности каждому дольщику полагается равная часть. Если предполагается иное деление, то в документе нужно указать размер доли каждого участника. В конце документа должно стоять не две, а три подписи. Кроме того, в приемо-передаточном акте также должно фигурировать два дольщика и стоять подписи их обоих.
Семейные вопросы являются одними из самых сложных в юридической практике. В этой сфере не существует стандартных ситуаций, в каждой семье свои проблемы и обстоятельства. Поэтому не всегда просто найти единственно верное решение. Юристы Общества защиты прав дольщиков не приемлют стандартных подходов. Мы детально изучаем нюансы каждого дела и находим оптимальное решение для каждого случая. Свяжитесь с нами, чтобы мы смогли вам помочь. Это сделать просто: перейдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.
help-ddu.ru
Раздел прав требований по Договору участия в долевом строительстве
В настоящее время раздел прав требований по договору участия в долевом строительстве при разводе супругов, является достаточно актуальным вопросом, из-за высокого спроса на первичное жилье, а также длительных сроков строительства и оформления квартиры в собственность. Как правило, с момента подписания договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) до получения заветного свидетельства о праве собственности на квартиру проходит не один год. За это время может многое измениться, в том числе семейные отношения. Вот и получается, что на день покупки квартиры люди могут находится в одном семейном положении, а на день получения свидетельства о праве собственности – в другом.
Как быть, если к моменту прекращения семейных отношений квартира еще не построена, либо не предана по акту приема-передачи? Как разделить права на нее?
Заключая договор участия в долевом строительстве или любой другой договор с застройщиком, граждане приобретают имущественное право требования передачи им в собственность квартиры после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Вот это право и может быть предметом раздела между супругами. На практике споры о разделе прав требований по договору участия в долевом строительстве не просты, поэтому для их решения желательно участие опытных адвокатов по разделу имущества.
Вы с супругом приобрели квартиру в строящемся доме, но семейные отношения не сложились? Адвокаты МОКА «Правовая защита» помогут Вам осуществить раздел прав требований по договору участия в долевом строительстве. Обращайтесь к нам по телефону: +7 (495) 790-54-47. Мы будем рады помочь Вам!
Заявляем правильные требования!
До получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, квартиры в таком доме считаются объектами незавершенного строительства. Поэтому в случае раздела супружеского имущества, не редко заявляются исковые требования о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. И районные суды даже удовлетворяют такие иски. Но нужно быть готовыми к тому, что в случае оспаривания такого решения, оно с высокой долей вероятности будет пересмотрено вышестоящей судебной инстанцией.Ошибка таких требований состоит еще и в том, что к участию в деле на стороне ответчика придется привлекать застройщика, который будет утверждать, что квартира в не сданном в эксплуатацию доме, не может быть предметом раздела до момента государственной регистрации права собственности. А это лишний аргумент против Вас!
Поэтому желательно сразу заявлять правильные требования, чтобы решение не стало предметом пересмотра в вышестоящих инстанциях. Адвокаты МОКА «Правовая защита» имеют многолетний опыт в сфере долевого строительства и семейного права. Используя накопленный опыт и знания в этих смежных сферах права, нам удается формировать правильную позицию по делу, заявлять грамотные исковые требования и добиваться успешной защиты прав наших доверителей.
Осуществляя раздел прав требований по договору участия в долевом строительстве, следует просить суд признать за супругом право требования на оформление в собственность доли в квартире по договору долевого участия в строительстве. Также желательно просить изменить условия ДДУ, включив в состав его участников второго супруга на стороне дольщика.
Договор участия в долевом строительстве – это соглашение о разделе имущества?
Осуществляя раздел прав требований по договору участия в долевом строительстве, суды как правило исходят из того, что оплата квартиры вносится за счет общего имущества супругов. И, соответственно, делят имущественные права на квартиру между супругами поровну. Но как быть, если в договоре с застройщиком уже определены доли супругов? Будут ли они сохранены между супругами?
На практике встречаются различные подходы судов к решению этого вопроса. В большинстве случаев суды принимают решение о сохранении за супругами той пропорции долей, которая установлена ДДУ. Договор участия в долевом строительстве они квалифицируют в качестве соглашения о разделе имущества: раз договор с застройщиком подписывают оба супруга и распределяют доли в квартире между собой, то общая совместная собственность трансформируется в общую долевую.
В более редких случаях суды все-таки признают за квартирой режим общей совместной собственности, несмотря на установленные в ДДУ доли супругов. Такая позиция объясняется тем, что договор участия в долевом строительстве не является ни брачным договором, ни соглашением о разделе имущества супругов, которыми может меняться законный режим имущества супругов.
Помочь разобраться в Вашей конкретной ситуации и определить, как должны делиться права требования на Вашу квартиру, смогут адвокаты МОКА «Правовая защита».
От чего зависит возможность раздела прав требований на квартиру?
Одинаковых условий покупки квартиры в новостройке не бывает и в каждом конкретном случае наши адвокаты оценивают перспективы раздела прав требований по договору участия в долевом строительстве в зависимости от того: в период брака или нет оформлялся ДДУ, когда была оплачена стоимость квартиры.
Вот, например, ситуация: жена до брака подписала договор участия в долевом строительстве и полностью оплатила стоимость квартиры, но из-за затянувшихся сроков строительства дома, право собственности на квартиру до сих пор не оформила. Будут ли права требования на такую квартиру считаться совместно нажитым имуществом и подлежать разделу? Первое, что приходит в голову, конечно, нет, ведь квартира оплачивалась из личных средств супруги. На практике не все так просто, так как действует презумпция режима законного режима имущества супругов, оформленного в собственность в период брака. В случае заявления супругом прав требований на квартиру, супруге придется доказывать, что строящаяся квартира, является ее личным имуществом. Это конечно, легко сделать, но придется потратить свое время и силы.
Другая ситуация. Муж до брака оформил ДДУ. Оплата стоимости квартиры (полностью или в части) производилась в период брака. Можно ли разделить права требования на такую квартиру? В отдельных случаях суды считают, что только значительная доля квартиры, оплаченная в период брака может считаться общей собственностью супругов. Но более распространенной является позиция, что квартира, приобретенная супругом до вступления в брак, является его личной собственностью, а супруге должна быть компенсирована половина денежных средств, выплаченных в период брака.
Еще одна ситуация. ДДУ заключается в период брака, квартира оплачивается сразу за счет кредитных средств, возврат кредита осуществляется после расторжения брака. Как будут делиться права требования на такую квартиру? Логично, что разделу между супругами будет подлежать только доля квартиры, оплаченная в браке. Однако такая позиция поддерживается далеко не всеми судьями. Вышестоящие судебные инстанции чаще всего признают всю квартиру совместно нажитым имуществом. Объясняя это тем, что ДДУ заключен и исполнен в период брака, погашение же долга по ипотечному кредиту после брака – не изменяет режима общей совместной собственности супругов.
Как видите, раздел прав требований по договору участия в долевом строительстве, является не простой задачей и не всегда зависит от того, кто из супругов (бывших супругов), в каком объеме и когда оплатил стоимость квартиры (погасил долг по ипотечному кредиту). Подчас правовые конструкции имеют больший вес в решении спора, чем обстоятельства дела. Для того, чтобы сформировать правильную правовую позицию по делу, собрать необходимые доказательства и убедить в них суд, обращайтесь за помощью к адвокатам МОКА «Правовая защита».
Вы осуществляете раздел прав требований по договору участия в долевом строительстве? Обращайтесь за помощью в коллегию адвокатов «Правовая защита». Наш телефон +7 (495) 790-54-47. Наши адвокаты будут рады помочь Вам!
© Вашанова Оксана Вячеславовна, адвокат МОКА «Правовая защита»
xn----7sbbhigbmm2an4bwom0h.xn--80adxhks
Раздел квартиры купленной по договору долевого участия
Помните, чтобы эффективно защитить свои права, вам потребуется помощь профессионалов. Наша компания защищает интересы своих клиентов по спорам о разделе имущества супругов при разводе и готова предложить вам свои услуги. Чтобы записаться на юридическую консультацию по разделу имущества или уточнить интересующие вас вопросы, позвоните нам по телефону или напишите по электронной почте, указанным в разделе Контакты.
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, и в случае раздела, делится поровну. Иными словами, если право собственности на квартиру было зарегистрировано на одного из супругов в период брака, то квартира относится к общему имуществу супругов.
Покупка квартиры по договору долевого участия осложнена тем, что с момента заключения договора до момента получения квартиры в собственность может пройти много лет. А с учетом того, что квартира зачастую покупается в кредит, могут возникать очень сложные ситуации. Например, как быть, если договор долевого участия был заключен в период брака, но право собственности на квартиру было зарегистрировано уже после расторжения брака – относится ли эта квартира к общему имуществу супругов или является личной собственностью одного из них?
Далее мы последовательно разберем большинство сложных ситуаций, которые могут возникнуть при разделе между супругами квартиры, купленной по договору долевого участия.
Чтоб наши дальнейшие объяснения были понятны, отметим, что по делам о разделе имущества супругов принципиальное значение придается вопросу о том, за чьи деньги было приобретено имущество. Причем до регистрации брака и после его расторжения считается, что у каждого из супругов свои личные деньги, а в период брака все деньги, независимо от того, кем они были заработаны, считаются общими деньгами супругов.
Исходя из этого, все описываемые далее ситуации будут решаться в зависимости от того, чьи деньги шли в оплату квартиры или кредита на квартиру.
Записаться на юридическую консультацию по разделу имущества >>>
1. Договор долевого участия был заключен до регистрации брака, и вся стоимость квартиры была выплачена также до регистрации брака. Однако передача квартиры и регистрация права собственности на неё произошли в период брака.
В этом случае, очевидно, что хотя право собственности на квартиру и возникло в период брака, но квартира была куплена на личные деньги одного из будущих супругов. Поэтому в этой ситуации квартира целиком будет принадлежать тому супругу, деньги которого были переданы застройщику в оплату по договору долевого участия в строительстве.
2. Договор долевого участия был заключен до регистрации брака на одного из будущих супругов, а вся стоимость квартиры была выплачена также до регистрации брака, но за счет денежных средств каждого из будущих супругов. Передача квартиры и регистрация права собственности на неё произошли в период брака.
Эта ситуация отличается от предыдущей тем, что несмотря на то, что договор долевого участия был заключен лишь одним из будущих супругов, оплаты цены квартиры по этому договору осуществлялась будущими супругами совместно, например каждый из них заплатил половину стоимости квартиры.
В этом случае супруг, который не являлся стороной договора долевого участия, может через суд требовать признания своей доли в праве собственности на квартиру. Соответственно если супруг внес половину стоимости квартиры, то он может требовать признания права на половину квартиры, если внес одну треть, то признания права на одну треть и т.д.
Основной сложностью в данной ситуации будет доказывание того факта, что супруг, не являвшийся стороной договора долевого участия, на самом деле, вносил свои личные деньги в оплату цены квартиры по этому договору.
Заказать юридические услуги по разделу имущества супругов >>>
3. Договор долевого участия был заключен до регистрации брака на одного из будущих супругов, а вся стоимость квартиры была выплачена уже в период брака. Право собственности на квартиру было зарегистрировано либо в период брака, либо после расторжения брака.
Эта ситуация отличается от предыдущих тем, что оплата стоимости квартиры по договору долевого участия производилась уже в период брака. Как уже было отмечено, все деньги, имеющиеся у супругов в период брака, считаются их общими деньгами. Поэтому в данном случае каждый из супругов имеет право на половину квартиры. Причем не имеет значения, было ли право собственности на квартиру зарегистрировано в период брака или после его расторжения.
4. Договор долевого участия был заключен в период брака на одного из супругов, одна половина стоимости квартиры была выплачена в период брака, а другая половина – после расторжения брака одним из бывших супругов. Право собственности на квартиру было зарегистрировано после расторжения брака.
В этом случае половина квартиры делится между супругами пополам, поскольку она была оплачена в период брака за счет общих средств супругов. Вторая половина квартиры отдается в единоличную собственность супруга, оплатившего оставшуюся часть цены квартиры после расторжения брака, так как считается, что он осуществлял оплату за счет своих личных средств. Таким образом, в нашей ситуации за одним из бывших супругов будет признано право собственности на одну четверть квартиры, а за вторым – на три четверти квартиры.
5. Договор долевого участия заключен на одного из супругов в период брака, стоимость квартиры выплачена в период брака, но на момент развода и раздела имущества дом еще не достроен.
В этому случае еще нет квартиры, которую можно разделить, однако есть право требования к застройщику о передаче квартиры определенных параметров. Закон позволяет делить не только наличное имущество, но и права на получение чего бы то ни было в будущем. поэтому отсутствие реальной достроенной квартиры не является препятствием для раздела права на её получение.
Записаться на юридическую консультацию по разделу имущества >>>
Ситуации, в которых оплата квартиры осуществлялась за счет кредитных средств, решаются аналогичным образом с учетом того, что во внимание принимается период, в течение которого возвращался кредит.
К сожалению, перечислить все возможные ситуации невозможно, поскольку они могут быть осложнены самыми разнообразными факторами: квартира была куплена до брака, но в период брака была существенно отремонтирована, супруг купил квартиру когда брак еще не был расторгнут, но семейные отношения уже прекратились и т.д. Поэтому, чтобы наиболее полно оценить вашу ситуацию, рекомендуем обратиться за услугами к нашей юридической компании.
Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.
Наша компания оказывает следующие юридические услуги по спорам о разделе имущества.
Чтобы узнать стоимость юридической помощи, зайдите на страницу Услуги и цены.
Закажите профессиональную юридическую защиту своих прав!
8 (812) 920-64-71
Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46
________________________________________________________
Вы можете прочитать другие статьи по вопросам раздела имущества супругов, подготовленные нашими юристами:
Полезные статьи
imright.ru
