Плюсы и минусы договоров ДДУ и ЖСК. Договор паенакопления минусы и плюсы

Плюсы и минусы ЖСК Новости Недвижимость Subscribe.Ru

Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, – форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, получающая все большее распространение. По данным компании «НДВ СПб», сегодня в Санкт-Петербурге доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет около 23%. «В ближайшие два года доля ЖСК будет колебаться в районе 20-30%, то есть данная схема реализации новостроек в принципе уже стала неотъемлемой частью рынка», – отмечает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко. В Петербурге используют форму ЖСК такие крупные застройщики, как «Пионер», «ЦДС», «Мегалит». В 2011 году к ним присоединились компания «ЛЭК» (ЖК «У метро Звездная»), «ЛенСпецСМУ» (ЖК «Орбита», 4-й корпус).

Застройщики склонны к кооперации

Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет несколько причин. Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК. В юридическом департаменте холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», который возводит дома с применением обеих форм договоров, выделили следующие преимущества жилищных кооперативов. Это, во-первых, менее регламентированная процедура заключения договора с покупателем. Во-вторых, возможность формировать более конкурентоспособные цены. «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше», – отмечают юристы компании.

Эксперты видят еще одну причину симпатии застройщиков к схеме ЖСК. «Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании», – поясняет директор по правовым вопросам компании «ЮАП» Александр Аскеров.

Отбор с пристрастием

Редкий петербуржец, решивший вложить средства в строящуюся недвижимость, начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора иные: местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена. Выбрав объект, покупатель может узнать, что дом строится жилищно-строительным кооперативом. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», – уверена Анна Максимова, генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости. В первую очередь, нужно интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства Санкт-Петербурга, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.

Кроме того, надо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика. Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком. Этот вариант предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании.

Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. «В договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, вы можете обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств», – предупреждает Анна Максимова.

Многих волнует вопрос: не случится ли удорожания объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например,

доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК надо смотреть опять же на его отношения с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если же одно лицо – появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято общим собранием.

Следующий шаг – штудирование устава ЖСК, а также положений о кооперативе (если таковые имеются). В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и так далее. В уставе постарайтесь найти ответ на вопрос: какие именно платежи вы должны вносить в кооператив (это могут быть вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.) и какие из них вам вернут в случае выхода из ЖСК.

Порядок выхода из кооператива также определяется его уставом. «Обычно человек получает свои деньги через год-полтора после написания заявления. У нас был такой опыт с клиентом, решившим выйти из ЖСК», – рассказывает Александр Аскеров. При этом вернуть удалось только пай, а вступительный взнос и ежемесячные членские взносы остались, согласно уставу, в распоряжении кооператива. Кроме того, напоминает юрист, на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.

Ни шагу без расписки

«В случае конфликта между кооперативом и его членом ЖСК может заявить: «Человек не является нашим членом, мы сами удивлялись, что он перечисляет нам средства, согласны, что это для нас неосновательное обогащение, и деньги вернем». Но вы-то рассчитывали на квартиру!» – предупреждает Анна Максимова.

Поэтому ваша главная задача – все действия производить таким образом, чтобы на руках остались доказательства вступления в кооператив. Это могут быть либо расписка в получении заявления о приеме в кооператив, либо отметка на вашей копии заявления о том, что его приняли и т. д. Однако надо понимать, что одного заявления мало.

Следует также обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив. Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, то необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке. Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.

Найти различия

Сравнивая схему долевого строительства и ЖСК, хотелось бы уйти от традиционных «плюсов» и «минусов». Поговорим просто о различиях, чтобы читатель мог сам решить, какую форму предпочесть.

«Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там, – говорит Анна Максимова. – В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК».

При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.

Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. «Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде», – говорит Александр Аскеров.

Впрочем, есть возможность застраховать риски. «Наша компания страхует привлеченные кооперативом и застройщиком средства. Страховым случаем является невозвращение страхователю внесенных им денежных средств в случае непредоставления в собственность члена кооператива квартиры в установленные договором сроки либо в случае банкротства застройщика», – сообщил управляющий партнер Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Юрий Гольдберг.

Идем дальше. Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214. Хотя, с другой стороны, юристы нам не смогли назвать реальных случаев двойных продаж в кооперативе.

От формы отношений с застройщиком зависит возможность привлечения кредита. ДДУ не позволяет оформлять рассрочку на период после окончания строительства. Поэтому строительные компании, работающие по схеме ЖСК, предлагают наиболее длительные рассрочки платежей, до пяти-десяти лет. Это крайне важно для продавцов квартир, так как до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК. Но отношение кредитных организаций к кооперативам постепенно меняется. «Буквально на днях наш банк-партнер аккредитовал ЖК «У метро Звездная», который реализуется по схеме ЖСК. Условия ипотечной программы более чем привлекательны: процентная ставка от 12% в рублях, первоначальный взнос от 10%, подтверждение дохода по справке банка», –

рассказывает Александр Коваленко. В банке ВТБ24 тоже говорят о готовности кредитовать пайщиков.

К тому же член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни ДДУ, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.

Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается ст. 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует п. 1 этой статьи, в случае ЖСК – п. 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.

Анна Васильева

subscribe.ru

Договор ЖСК плюсы и минусы

На текущий момент реализация новостроек посредством схемы ЖСК набирает все большую популярность. По статистике, посредством этого механизма реализуется более трети квартир на первичном рынке крупных городов.

Понятие механизма ЖСК

Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических), основанное на добровольном волеизъявлении. Главная цель подобного механизма - удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.

ЖСК может выступать как застройщик. Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.

Особенности организации и регулирования ЖСК

Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации. В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников. Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом. В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).

Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.

Плюсы механизма ЖСК

Данная форма взаимодействия застройщика и потенциального покупателя привлекает следующими положительными аспектами:

Покупатель имеет возможность получить длительную рассрочку в сфере оплаты жилья. Паевые взносы могут выплачиваться на протяжении нескольких лет непосредственно после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Следует отметить, что действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена такая обязанность, как выплата полного объема средств до момента завершения строительства объекта.
Механизм ЖСК привлекает следующим фактором: если компания-застройщик по каким-либо причинам не в силах выполнить возложенные обязательства (например, застройщик, создавший объединение, разорился в процессе строительства), члены организации имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительные работы.
По окончанию строительных и ремонтных работ права на управление жилым объектом автоматически переходят к членам объединения.
Пайщики могут принимать участие в таких процессах, как управление строительством объекта и последующая эксплуатация площадей.
Члены объединения могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта.
Компании-застройщику предписывается соблюдение как нормативных, законодательных актов, так и положений, продиктованных уставом кооператива и его участниками.
Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов.

Минусы механизма ЖСК

Чтобы в максимальной степени обезопасить себя при покупке жилья, заинтересованная сторона в обязательном порядке должна изучить положения о кооперативе и пункты устава ЖСК. В качестве недостатков подобного механизма можно назвать следующие аспекты:

Договора о накоплении паев – это документы, не подлежащие стандартной процедуре государственной регистрации. Таким образом, существует вероятность «двойных продаж». Однако подобные ситуации возможны исключительно в случаях, если компания применяет «серые» механизмы реализации жилых объектов (например, продажа недвижимости происходит посредством заключения предварительного договора купли/продажи).
Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя». Лица, участвующие в подобного рода объединениях, не имеют права привлекать кооператив к ответственности, если сроки строительства были сорваны или обнаружились какие-либо недостатки в объекте после сдачи его в эксплуатацию. Единственное решение проблемы – в договоре паенакопления следует прописывать дату завершения строительных работ и указывать гарантийный срок на готовый объект.
Пайщик, вступивший в объединение, получает больше обязательств (в том числе и финансового плана). Например, участие в общих собраниях, выплата дополнительных взносов в случае убытков, выплата членских или вступительных взносов и так далее.
Могут возникнуть проблемы с банковскими учреждениями, так как не каждый банк предлагает услугу кредитования пайщиков.
При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать исключительно на ранее уплаченную сумму взноса. Следует заранее ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов. В уставе также должна содержаться информация об условиях и сроках возврата паевого взноса.
В случае, если общее собрание большинством голосов примет решение об изменении стоимости объекта, стоимость жилой площади в этом объекте также будет изменена.
Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК (путем выхода прежнего пайщика и вступления нового участника).

Основными критериями выбора ЖСК принято считать надежность и репутацию кооператива. Потенциальный пайщик обязан не только внимательно ознакомиться с тематической документацией, но и пообщаться с действующими членами кооператива.

Договор ЖСК

novostroev.ru

ЖСК - плюсы и минусы

Плюсы и минусы ЖСК

Сегодня многие застройщики предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема. Попробуем взвесить все «за» и «против» вступления в ЖСК. Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, - форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, получающая все большее распространение. По данным компании «НДВ СПб», сегодня в Санкт-Петербурге доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет около 23%. «В ближайшие два года доля ЖСК будет колебаться в районе 20-30%, то есть данная схема реализации новостроек в принципе уже стала неотъемлемой частью рынка», - отмечает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко. В Петербурге используют форму ЖСК такие крупные застройщики, как «Пионер», «ЦДС», «Мегалит». В 2011 году к ним присоединились компания «ЛЭК» (ЖК «У метро Звездная»), «ЛенСпецСМУ» (ЖК «Орбита», 4-й корпус).

Застройщики склонны к кооперацииРост интереса строительных компаний к ЖСК имеет несколько причин. Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК. В юридическом департаменте холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», который возводит дома с применением обеих форм договоров, выделили следующие преимущества жилищных кооперативов. Это, во-первых, менее регламентированная процедура заключения договора с покупателем. Во-вторых, возможность формировать более конкурентоспособные цены. «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше», - отмечают юристы компании.

Эксперты видят еще одну причину симпатии застройщиков к схеме ЖСК. «Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании», - поясняет директор по правовым вопросам компании «ЮАП» Александр Аскеров.

Отбор с пристрастиемРедкий петербуржец, решивший вложить средства в строящуюся недвижимость, начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора иные: местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена. Выбрав объект, покупатель может узнать, что дом строится жилищно-строительным кооперативом. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», - уверена Анна Максимова, генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости. В первую очередь, нужно интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства Санкт-Петербурга, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.

Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком - другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. «В договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, вы можете обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств», - предупреждает Анна Максимова.

Многих волнует вопрос: не случится ли удорожания объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например, доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК надо смотреть опять же на его отношения с застройщиком. Если инвестор и застройщик - разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если же одно лицо - появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято общим собранием.

Следующий шаг - штудирование устава ЖСК, а также положений о кооперативе (если таковые имеются). В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и так далее. В уставе постарайтесь найти ответ на вопрос: какие им

beautywey.ru

Плюсы и минусы ЖСК. ЮАП Долевое Строительство: (812) 438-38-37

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Застройщики склонны к кооперации

Эксперты видят еще одну причину симпатии застройщиков к схеме ЖСК. «Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании» , – поясняет директор по правовым вопросам компании «ЮАП» Александр Аскеров.

Отбор с пристрастием

Ни шагу без расписки

Найти различия

Анна Васильева

dolevka.uap-group.spb.ru

Договор долевого участия и паенакопления

Опишите ситуацию и получите бесплатный анализ перспектив Вашего дела в течении 30 минут

Заказать

Содержание:

В современное время стали предельно популярны договоры, которые утверждают первоначальное внесение денежных средств девелоперу с целью будущего получения квартиры, после непосредственного строительства жилого дома. Договор долевого участия и паенакопления – наиболее распространенные типы подобных сделок. В данной статье рассмотрим основные различия между такими документами и положениями, которые они в себе несут.

Сторонами данной сделки выступают:

- С одной стороны – жилищно-строительный кооператив;

- С другой – физическое лицо.

Как известно, вступление в подобную организацию предполагает внесение определенной материальной составляющей – пая. В данной конкретной ситуации, пай будет служить либо полной оплатой жилого помещения, либо первоначальным взносом. После того как весь пай будет внесен в уставный фонд организации, квартира перейдет в собственность участника ЖСК.

Во многом договор паенакопления схож с соглашением о долевом строительстве, но, по сути, они разнятся как в части участников договора, так и материальных взносов, ведь речь идет не о простых выплатах в долевом размере, а внесении пая в фонд ЖСК.

По такому соглашению одна сторона (застройщик) обязана произвести строительство жилого дома, в то время как другая сторона (дольщик) обязана внести определенные по договору выплаты в счет получения квартиры.

Таким образом, договор долевого участия тоже направлен на то, чтобы получить жилье. Однако здесь и стороны иные, нежели в договоре паенакопления. Речь идет совершенно о других отношениях, ведь долевое строительство не приносит участникам дополнительных прав и обязанностей, которыми наделяются члены ЖСК.

Получить более детальную информацию можно у юристов по земельным вопросам нашей фирмы. По желанию клиента может предоставляться индивидуальная консультация или полная правовая поддержка, которая включает представительство интересов в различных инстанциях.

Узнайте на нашем сайте: кадастровый учет объектов недвижимости. ЛУчшие юристы по земельным вопросам тут.

zemadvo-femida.ru

Плюсы и минусы договоров ДДУ и ЖСК

Квартиру в новостройке на начальном этапе строительства можно купить двумя способами: по долевому договору или через жилищно-строительный кооператив. Эксперты рынка недвижимости рассказали «Коммерсанту» об особенностях этих двух механизмов покупки строящегося жилья.

Председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова рассказала изданию, что в настоящее время в столице по схеме ЖСК заключается только 8% договоров. В столице сейчас реализуется 567 жилых корпусов. Из них только 45 продается по ЖСК.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая говорит, что в эконом-классе покупки через ЖСК предлагают 8,8% проектов, в бизнес-классе — 8,3%. Большинство квартир в новостройках продаются по договорам долевого участия согласно по ФЗ-214.

Директор департамента продаж группы «Гранель» Рустам Арсланов рассказал, что раньше строительным компаниям было выгодно использовать механизм ЖСК, так как при такой схеме требования были ниже, чем при заключении с покупателями ДДУ. К примеру, застройщик мог начать строительство, не получив соответствующего разрешения и не оформив прав на земельный участок. Для покупателей это оборачивалось дополнительными рисками. В 2015 году правила изменились. Теперь при схеме ЖСК также необходимо получить разрешение на строительство и оформить права на участок.

«Коммерсантъ» сравнил обе схемы и пришел к выводу, что единственное значимое для покупателей преимущество договоров паенакопления — возможность выплачивать в рассрочку всю стоимость квартиры. При этом в столице такая рассрочка может быть оформлена на срок до 7 лет. При покупке жилья по долевому договору срок рассрочки может быть не менее 2 лет.

Механизм ЖСК связан с некоторыми рисками для покупателей. Договор паенакопления можно не ремитировать в Росреестре, из-за этого возникает вероятность двойных продаж. Кроме того, соглашаясь на такую схему, покупатель рискует столкнуться с недобросовестным застройщиком, который сдаст объект с дефектами. В этом случае покупатель не сможет требовать у ЖСК устранить недоделки, так как кооператив не обязан это делать. При заключении долевого договора такой проблемы не возникнет, так как на объект дается 5 лет гарантии.

Еще один минус ЖСК — этот механизм не позволяет купить жилье в ипотеку.

www.cian.ru

Плюсы и минусы ЖСК | РОСПОТРЕБИНФОРМ

Застройщики склонны к кооперации Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет несколько причин. Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК. В юридическом департаменте холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», который возводит дома с применением обеих форм договоров, выделили следующие преимущества жилищных кооперативов. Это, во-первых, менее регламентированная процедура заключения договора с покупателем. Во-вторых, возможность формировать более конкурентоспособные цены. «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше», – отмечают юристы компании.

Отбор с пристрастием Редкий петербуржец, решивший вложить средства в строящуюся недвижимость, начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора иные: местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена. Выбрав объект, покупатель может узнать, что дом строится жилищно-строительным кооперативом. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», – уверена Анна Максимова, генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости. В первую очередь, нужно интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства Санкт-Петербурга, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.

Многих волнует вопрос: не случится ли удорожания объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например, доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК надо смотреть опять же на его отношения с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если же одно лицо – появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято общим собранием.

Ни шагу без расписки «В случае конфликта между кооперативом и его членом ЖСК может заявить: «Человек не является нашим членом, мы сами удивлялись, что он перечисляет нам средства, согласны, что это для нас неосновательное обогащение, и деньги вернем». Но вы-то рассчитывали на квартиру!» – предупреждает Анна Максимова.

Найти различия Сравнивая схему долевого строительства и ЖСК, хотелось бы уйти от традиционных «плюсов» и «минусов». Поговорим просто о различиях, чтобы читатель мог сам решить, какую форму предпочесть.

Настоящий материал опубликован в информационных и учебно-просветительских целях. Оригинал находится здесь

rospotrebinform.ru