Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика 214 фз
Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
Навигация по статье
- Сколько квартир с ипотекой купили летом 2015 - 2017 года в Москве
- Схема покупки дольщиком квартиры по ДДУ с ипотекой
- Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки
- Основания для расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
- Порядок действий дольщика при расторжении ДДУ с ипотекой
- Некоторые особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Реалии московского рынка недвижимости таковы, что большинство новостроек по ДДУ покупается с привлечением ипотечного кредита (источник).
Схема покупки дольщиком квартиры по ДДУ с ипотекой
- Дольщик выбирает квартиру в новостройке.
- Обращается в банк за получением кредита.
- Если получает одобрение, то заключает с договор банковского кредита с залогом (ипотекой) приобретаемого имущественного права требования квартиры и одновременно договор долевого участия (ДДУ).
- Договор проходит регистрацию в Росреестре с отметкой об ипотеке.
- Дольщик и банк выплачивают застройщику цену объекта.
Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки
Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.
Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.
Основания для расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
При просрочке передачи объекта долевого строительства более, чем на два месяца и в иных, предусмотренным законом случаях дольщик вправе расторгнуть ДДУ, даже если он обременён ипотекой. Несмотря на то, что права на квартиру находятся в залоге у банка, у дольщика в силу 214-ФЗ возникает право на расторжение ДДУ по собственной инициативе при наличии на то оснований.
Порядок действий дольщика при расторжении ДДУ с ипотекой
- Уведомить застройщика об одностороннем отказе от ДДУ по собственной инициативе. В письме также желательно сразу указать на обязанность застройщика выплатить проценты за пользование ценой квартиры. В письме важно указать актуальные банковские реквизиты дольщика. Есть также ряд нюансов, связанных с адресами, по которым нужно направлять уведомление. Практика показывает, что это не только адрес из ЕГРЮЛ.
- Уведомить банк о расторжении кредитного договора. В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.
- Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.
Некоторые особенности расторжения ДДУ с ипотекой
- Должен ли дольщик платить проценты по ипотеке, если расторг договоры? Да, пока не погасит сумму долга. Даже если ипотечный кредитный договор расторгнут, обязательства по нему действуют до их полного исполнения сторонами.
- В ДДУ может быть обозначен способ возврата застройщиком кредитной части цены квартиры – на расчётный счёт банка. В таком случае застройщик будет обязан вернуть деньги банку. Но если он этого не сделает, ответственности не последует, поскольку договор не трёхсторонний (сторона в виде банка отсутствует).
- На практике возникает ситуация, когда договор долевого участия расторгнут (направлено уведомление о расторжении ДДУ), но при этом регистрация такого расторжения невозможна, поскольку банк не снял ипотеку. В таком случае это остаётся проблемой застройщика. Он не вправе отказать в возврате дольщику цены ДДУ или выплате процентов за её использование, ссылаясь на то, что банк не дал своё согласие и не подал заявку на снятие обременения.
Автор: Денис Бутовичев
xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai
Порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика
Последствия расторжения ДДУ для сторон договора
При наличии оснований как одностороннего, так и судебного порядка расторжения ДДУ застройщик по закону обязан участнику долевого строительства:
- возвратить цену объекта,
- выплатить почти 20 % годовых за пользование ценой договора с момента её уплаты,
- компенсировать убытки от расторжения ДДУ, например, по процентам за кредит.
Договором также могут быть предусмотрены большие санкции, нежели по закону.
Соответственно, участник долевого строительства возвращает застройщику объект.
Порядок досудебного урегулирования расторжения ДДУ
При одностороннем отказе от исполнения ДДУ по инициативе дольщика ему необходимо направить застройщику соответствующее уведомление ценным письмом с описью. Уведомление может содержать также требования возврата цены и выплаты санкций. Регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве не требуется.
Как правило, застройщик не выплачивает дольщику в добровольном порядке ни цену ДДУ, ни проценты, ни убытки. Пытаясь уклониться от последствий одностороннего расторжения ДДУ, застройщик может предложить дольщику подписать:
- соглашение о добровольном порядке расторжении ДДУ, что чревато для дольщика потерей причитающихся ему по закону санкций;
- дополнительное соглашение о переносе сроков передачи или передаточный акт, что влечёт невозможность расторжения ДДУ.
Не следует соглашаться на эти уловки застройщика. Уклонение дольщика от получения объекта по передаточному акту также недопустимо. Общество защиты дольщиков при заказе услуги по расторжению договора участия в долевом строительстве подготовит такое уведомление, которое позволит доказать факт уклонения застройщика от подписания передаточного акта, а не дольщика.
Подача иска о расторжении ДДУ
При отказе застройщика от выплаты хотя бы части требований Общество защиты дольщиков может обратиться в суд в интересах дольщика с иском об их взыскании, а также компенсации морального вреда и судебных расходов. За отказ застройщика от добровольного удовлетворения требований суд начисляет на невыплаченные суммы цены ДДУ, процентов, убытков и морального вреда ещё и штраф в четверть от их размера.
В случае расторжения ДДУ по основаниям для судебного порядка нужно обращаться напрямую в суд, уведомление не требуется.
Стратегии судебного процесса по расторжению ДДУ
К сожалению, суды Москвы и области в большинстве случаев необоснованно отказывают во взыскании убытков, а также снижают проценты и штрафы в несколько раз. Для максимизации взыскиваемых сумм Общество защиты дольщиков поможет:
- разделить требования на разные иски,
- выбрать суд с наиболее благоприятной практикой,
- доказать факт уклонения застройщика от подписания передаточного акта, а не дольщика,
- собрать и предоставить суду доказательства соразмерности санкций последствиям нарушенных обязательств,
- убедить суд в причинно-следственной связи убытков и просрочки передачи объекта.
Алгоритм порядка расторжения ДДУ:
xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai
Расторжение дду по инициативе дольщика судебная практика
НК РФ.В ситуации с подачей иска за девелопера, придется руководствоваться статьей 28 ГПК РФ – иск к организации подается по месту регистрации и нахождения самой организации или ее филиалов, имеющих непосредственное отношение к предмету иска. Расторжение ДДУ с ипотекой Если процесс прекращения договора и возврат средств по ДДУ достаточно понятен и несведущему в юриспруденции лицу, то при добавлении в процесс ипотечного кредита даже опытный юрист может попасть в тупик. К процессу добавляется еще одно лицо – представитель банка, выдавшего займ. В такой ситуации договор ДДУ находится на балансе залога в банке, т.е. считается обремененным. И дольщик не может совершать с этим договором каких-то юридических действий. Поэтому появляется проблема – дольщик не может отказаться от договора и в итоге вынужден платить проценты банку.
Порядок расторжения дду по инициативе дольщика
Важно
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика – процедура непростая и длительная, но вполне реализуемая.
О том, как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги, мы и поговорим далее. Обязательства договора участия в долевом строительстве считаются выполненными, когда застройщик сдает, а дольщик получает квартиру по передаточному акту. Внимание
Для этого необходимо выполнение двух условий: квартира должна быть готова и в нее можно переезжать, а дольщик со своей стороны выплатил стоимость квартиры.
До подписания акта договор долевого участия может быть расторгнут дольщиком, но только в том случае, если застройщик нарушает условия, прописанные в договоре. Правила расторжения ДДУ ужесточили в 2017 году.Как дольщику расторгнуть договор долевого участия?
Право требования по договору ДДУ является своего рода гарантией того, что Вы выплатите кредит. Поэтому расторжение договора без согласия банка – это нарушение условий кредитного договора. Это может привести к тому, что банк откажется от дальнейшего исполнения кредитного договора и потребует возврата всей суммы кредита.
Если банк даст согласие на расторжение, получите справку о размере кредитной задолженности и напишите заявление на досрочное его погашение Направьте застройщику уведомление с требованием перечислить часть средств по реквизитам счета, с которого осуществляется списание платежей по кредитному договору, остальные средства будут перечислены Вам Если застройщик добровольно не выплатил деньги – обращайтесь в суд и привлекайте банк в качестве третьего лица.
Средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы только на цели, установленные законом.
Расторжение договора долевого участия в строительстве 2018
Это регулируется ч.4 ст.9 ФЗ-214. Стоит учитывать это при расчете неустойки и прочих денежных требований. Хотя застройщик может выдвинуть такие требования, знайте, что никаких заверений у юридической службы девелопера или у стороннего нотариуса не нужно.
Инфо
Кстати, если застройщик откажется получать это письмо, то на факт расторжения договора это не повлияет.
- Нам нужно добавить в иск требование с возвратом цены договора – т.е.
Расторжение дду по инициативе дольщика
Разберем порядок расторжения договора в судебном порядке: Направьте в адрес застройщика уведомление об отказе от ДДУ Дождитесь истечения срока, предусмотренного для добровольного исполнения требований дольщика (20 рабочих дней) Подготовьте исковое заявление о расторжении договора ДДУ (либо взыскании денежных средств, если у Вас имеются основания для досудебного расторжения договора) Направьте иск в уполномоченный суд с приложением необходимых документов (копия договора, квитанции об оплате, копия уведомления о расторжении и подтверждение его отправки) Добейтесь рассмотрения Вашего иска и получите положительное решение суда Взыщите деньги по исполнительному документу Наиболее бесконфликтный способ прекращения отношений между дольщиком и застройщиком, однако, в жизни встречается достаточно редко – не больше 10 % от общего числа расторгнутых ДДУ.
Расторжение договора долевого участия (дду)
Пошаговый алгоритм Итак, каким образом мы расторгаем договор участия в долевом строительстве с ипотечным кредитом?
- Лучше всего в письменном виде заказной почтой извещаем отделение банка, в котором оформляли ипотеку, о своих намерениях расторгнуть договор.
- Туда же прикладываем заявление, где просим пересчитать проценты из-за желания погасить кредит досрочно.
- Пишем уведомление или готовим заявление в суд на адрес девелопера, где указываем два счета – тот, на который нужно вернуть деньги дольщика (первоначальный взнос) и тот, на который должны быть возвращены деньги, полученные застройщиком от банка.
Нужно внимательно проанализировать кредитный договор.
В нем может быть прописана обязанность погасить кредит полностью, если решено расторгнуть договор долевого участия.
Расторжение договора долевого участия (дду) дольщиком
- Требования выплатить проценты за пользование деньгами.
- Требования погасить убытки участника ДДУ.
Убытки в случае расторжения ДДУ Какие могут быть убытки в случае расторжения договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке?
- Проценты, которые дольщик заплатил банку за пользование ипотечным займом.
- Разницу между ценой, которую заплатил дольщик, и рыночной стоимостью объекта. Здесь потребуется заключение эксперта – не рекомендуем использовать эту возможность, так как суды неохотно идут на выполнение этих требований, а деньги на эксперта придется тратить дольщику.
- Расходы по оплате услуг риэлтора, если таковые были.
Расторжение дду по инициативе дольщика с полным возвратом средств
Уклонение дольщика от получения объекта по передаточному акту также недопустимо. Общество защиты дольщиков при заказе услуги по расторжению договора участия в долевом строительстве подготовит такое уведомление, которое позволит доказать факт уклонения застройщика от подписания передаточного акта, а не дольщика. Подача иска о расторжении ДДУ При отказе застройщика от выплаты хотя бы части требований Общество защиты дольщиков может обратиться в суд в интересах дольщика с иском об их взыскании, а также компенсации морального вреда и судебных расходов.
За отказ застройщика от добровольного удовлетворения требований суд начисляет на невыплаченные суммы цены ДДУ, процентов, убытков и морального вреда ещё и штраф в четверть от их размера.
В случае расторжения ДДУ по основаниям для судебного порядка нужно обращаться напрямую в суд, уведомление не требуется.Если этого не происходит – необходимо обращаться в суд.
- прекращение или приостановка стройки, если очевидно, что она не будет закончена в срок, установленный договором
- значительные новшества в проектной декларации
- изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений
При наличии таких оснований, ДДУ может быть расторгнут решением судаустановленными 214-ФЗ в течение двадцати рабочих дней. Если этого не происходит – необходимо обращаться в суд.
Без достаточных оснований договор расторгнуть не получится! До 01.01.2017 г.
на практике существовала возможность одностороннего расторжения договора без каких-либо оснований, так называемый «безосновательный отказ». Однако, изменения в 214-ФЗ исключили такую возможность.
Не слушайте юристов по ДДУ, которые говорят обратное! Если застройщик ни чего не нарушил – ДДУ будет действовать! На основании ч.
Расторжение дду по инициативе дольщика судебная практика
План действий При наличии оснований для расторжения договора застройщик должен не только вернуть дольщику потраченные им ранее деньги, но и выплатить проценты за пользование средствами, компенсировать убытки, решить вопросы с банком, если клиент покупал квартиру в кредит. Но для этого дольщику придется обращаться в суд и доказывать, что застройщик нарушил условия договора и теперь обязан выплатить истцу определенную сумму денег. Досудебное урегулирование Чаще всего попытки дольщиков уладить проблему выплат по разрыву ДДУ, не прибегая к судебным разбирательствам, завершались нулевым результатом.
Но вы можете попробовать. Напишите уведомление с требованиями возврата уплаченных денег в полном объеме, укажите причину расторжения договора, и отправьте его застройщику заказным письмом, а также с описью вложения.
Проблема в том, что застройщик продавливает свои условия, покупатель с ними не согласен. Крайне редко удается достигнуть компромисса. Если застройщик идет на контакт, обратите внимание на следующие моменты: Срок возврата денежных средств Нет смысла заключать соглашение, если срок возврата средств по ДДУ будет через 10-12 месяцев. Проще взыскать эти деньги через суд Проценты Согласуйте с застройщиком хотя бы минимальную компенсацию за расторжение договора ДДУ. Как бы то ни было, контрагент пользовался Вашими деньгами на протяжении определенного времени Регистрация в Росреестре Сроки и порядок подачи заявления на регистрацию необходимо обязательно обговаривать. В противном случае, можно не дождаться получения своих денег Обязательно получите на руки копию соглашения о расторжении. Проследите, что документы были фактически поданы.
Расторжение дду по инициативе дольщика судебная практика форум
ГК РФ, согласно которой суд должен уточнить все обстоятельства возникшей суммы – цена, другие работы и прочее.
Смело доказывайте, что рыночная стоимость таких квартир изменилась не в вашу сторону, и вы проигрываете довольно много денег.
Тогда суд пойдет вам навстречу. В общем же, изучение судебной практики в случае одностороннего расторжения ДДУ дольщиком показывает, что даже если суд первой инстанции не соглашается с требованиями пострадавшего участника строительства, то апелляция удовлетворяет требования дольщика. Расторжение без причин и оснований Если вы планируете расторгнуть договор без веских оснований – то лучше несколько раз все взвесить и проанализировать всю судебную практику.
Закон четко говорит о том, что дольщик не может без оснований отказаться от исполнения договора и просто так вернуть деньги.
zakon52.ru
