Арендный жилищный фонд
Арендный жилищный Фонд в России
Национальный проект «Доступное жилье…» позволил достаточно успешно решить лишь часть задач общей жилищной проблемы – формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность граждан, создание и развитие института ипотечного кредитования. Однако, значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, объем признанных в таком качестве жилых помещений составляет около 100 млн.м2 .
Строительство жилья, являющегося собственностью органов публичной власти и предназначенного для предоставления гражданам по договорам социального найма, ограничено, к сожалению, возможностями бюджетной системы страны – ожидание в очередях длится многие годы.
Существующий сегодня в России институт «договора социального найма» не известен в мире. У нас условия такого договора, регулируемого нормами Жилищного кодекса РФ, сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе домохозяйства. Сегодня остается еще и возможность приватизации квартир.
Такая квартира фактически «дарится» гражданам нашего, еще не очень-то богатого общества, и, возможно, сегодня в ней уже зарегистрирован некий достаточно богатый человек, которому это жилье нужно только для того, чтобы сдавать его в аренду, часто – «серую» аренду, которая практически не регулируется нормами законодательства.
Решение жилищных проблем в зарубежных странах (Россия не одинока в этой беде!) базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. В общем объеме жилищных фондов доля такого жилья значительна и доходит до 45% в Нидерландах, до 33% в США. Эти данные, как и способы решения жилищной проблемы во многих странах уже давно приводятся в российских публикациях – обзорах жилищной политики в различных странах, но институт арендного жилья все еще практически не регулируется российским законодательством.
Именно поэтому в указе Президента РФ В.В. Путина поставлена (п.2д указа) задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Это должно создать условия для разработки «комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (п.2е указа). Некоторые возможности выполнения поставленных В.В. Путиным новых задач раскрываются в данной статье.
Известно, что к категории арендного жилья в различных странах относят: жилищный фонд, который находится в собственности органов публичной власти; здесь арендаторы/ наниматели должны соответствовать набору специальных условий, а плата за проживание зависит от доходов домохозяйств; устанавливаются правила субсидирования домохозяйств, во многих странах существуют очереди желающих получить здесь право аренды; жилищный фонд специализированных некоммерческих организаций, которые создают религиозные или благотворительные организации, этнокультурные сообщества или муниципальные органы самоуправления; в этом случае арендаторы помещений здесь имеют установленное законам право на получение бюджетных и иных субсидий, размер которых всегда зависит от текущих доходов домохозяйств; появление в России аналогичных некоммерческих структур в ближайшее время возможно, хотя и маловероятно; жилищный фонд различных кооперативов, если и когда они создаются для пожилых людей, людей с ограниченными возможностями здоровья, людей ряда творческих профессий; такие кооперативы могут получать бюджетные дотации, обеспечивающие снижение платы за проживание; частные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер арендной платы устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные виды субсидий для компенсации арендной платы позволяют арендаторам платить за проживание (например, в Канаде) не более 30% ежемесячного дохода Принятое за рубежом понятие «арендных (субсидируемых) жилищных фондов» является, по нашему мнению, наиболее общим, охватывающим все возможные виды жилищных фондов, которые позволяют решать жилищные проблемы малоимущих слоев населения.
Можно, в принципе, использовать для определения таких фондов и понятие «социальная аренда», но это, возможно, более узкое определение, так как оно не допускает, например, субсидии предприятий и организаций своим работникам, что вполне допустимо в «арендных жилищных фондах» и ведет к повышению так нужной сегодня мобильности рабочей силы. Важнейшим ограничением для формирования и развития российского института арендных жилищных фондов в целях решения жилищной проблемы является несоответствие норм Жилищного Кодекса РФ положениям Конституции РФ.
Жилищный Кодекс РФ допускает заключение «договора социального найма» только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции РФ (ч.3 ст. 40) четко сказано, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». именно «другими жилищными фондами» могут и должны стать частные арендные жилищные фонды с обязательным субсидированием платы за проживание в них.
В.В. Путин: «У нас есть реально исторический шанс впервые, может быть, за 100 лет кардинально поменять ситуацию в жилищной сфере, решить эту острую проблему». Конечно, решение поставленных Президентом РФ задач потребует подготовки в рамках специального «комплекса мер» (см. выше) проектов предложений для внесения в законодательство (Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, другие законы) дополнений и изменений, обеспечивающих формирование института арендного жилищного фонда и возможность создания таких фондов частными компаниями.
Проработка этих предложений, их обсуждение, в том числе в рамках нового института общественной экспертизы в рамках Открытого правительства , прохождение всех этапов законодательного процесса потребует, вероятно, значительного времени. Однако, уже сейчас возможно выполнение пилотных проектов создания субсидируемых арендных жилищных фондов, что, конечно, потребует инициатив и участия со стороны региональных и местных администраций. Д.А.Медведев: «Для тех, кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья, а таковых у нас большинство, надо создавать и новые жилищные институты, в частности институт арендного жилья. Также мы об этом неоднократно говорили, но ситуация практически не меняется». Следует помнить, что до вступления в 1995 году в силу части второй гК РФ институт аренды жилых помещений уже существовал в России и регламентировался, например, нормами Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также нормами ЖК РСФСР и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Все эти юридические основания института арендного жилья, пусть и ограниченные, ныне не действуют. Возврат к этому институту, по сути, станет основой для создания института, аналогичному институтам развитых стран.
Очень важно то, что создание института субсидируемого арендного жилья не потребует изменения норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих институт «договоров социального найма», эти институты могут существовать одновременно, что и позволит расширить спектр решений застарелой жилищной проблемы. Формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках проекта государственночастного партнерства (гЧП) на базе ряда норм гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (часть 2 статьи 671 ), что арендатором жилищных фондов (жилых помещений) может быть только юридическое лицо.
При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (глава 35 гражданского кодекса) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы организации пилотного проекта по созданию субсидируемого арендного жилищного фонда (см. рисунок). В этой схеме ключевую роль может играть консорциум , который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний.
Особенно важно участие в консорциуме Агентства ипотечного жилищного кредитования (АиЖК), где уже разработана программа стимулирования жилищного строительства , в рамках которой стало возможно ипотечное кредитование юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц).
Получателем ипотечного кредита на условиях АиЖК (ориентировочно, под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сначала заключает договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключает договор с арендатором, функцией которого станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам найма нуждающимся домохозяйствам.
Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий.
Очевидно, что арендатору (юридическому лицу) должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных субсидий домохозяйством так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги.
Размер субсидий должен определяться отдельно для каждого домохозяйства и может изменяться от 0 до 100% арендной платы в зависимости от доходов нанимателей и других факторов, например, от размера семьи, числа детей или заболеваний в семье.
Субсидии могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти – молодые семьи, учителя, врачи и др. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.
Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Некоторые возможные преференции указаны на схеме, их состав, в общем случае, может быть расширен. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению арендной платы и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных субсидий.
Приведенная выше схема является хорошим примером проекта гЧП – здесь публичная власть, не имея бюджета решения важнейшей социальной задачи, только создает условия для участия частных партнеров, гарантирует им необходимые финансовые потоки и предоставляет адресную бюджетную поддержку конечным получателям жилищных услуг – малодоходным и другим нуждающимся в жилье домохозяйствам.
Особенность предлагаемой схемы состоит в том, что ключевой договор в ней – договор найма, практически полностью может регулироваться нормами главы 35 гражданского кодекса РФ (Наем жилого помещения), которая в существенной мере определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров – одна из задач пилотного проекта. Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 160) право субъектов РФ и ОМС предоставлять «отдельным категориям граждан…компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов».
Конечно, при формировании института арендного жилья в целом по стране потребуются и средства федерального бюджета, но в рамках пилотного проекта, где объем такого жилья будет не очень велик, практически в любом из субъектов РФ необходимые для субсидий средства могут быть найдены ради получения нужного опыта решения жилищной проблемы, ради ускорения переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит 26 тыс.руб/м2 (это вполне возможно при кредите АиЖК и полном наборе преференций для всех участников проекта гЧП), то полная арендная плата будет не более 19 тыс. руб/мес (для средней квартиры 54 м2 ). если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости аренды (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 100%), то, при объеме пилотного проекта, например, равном 54 тыс.м2 (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 97 млн.руб/год.
Эффект проекта гЧП для бюджета очевиден – если бы этот же объем жилья был построен только за счет средств бюджетной системы (для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее 2,8 млрд.руб ежегодно. В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард). такие проекты уже известны , новация при их реализации в рамках создания арендных жилищных фондов должна заключаться только в том, что дополнительные жилые площади в реконструируемых домах не должны продаваться – их следует использовать только для найма нуждающимися домохозяйствами. также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку – здесь цены ниже, а сроки строительства короче.
Предложенная схема проекта гЧП для создания арендных жилищных фондов может быть дополнена аналогичным проектом комплексной застройки территорий. для арендного жилья можно и нужно использовать опыт АиЖК по ипотеке для юридических лиц, но кредиты АиЖК, по определению, не могут использоваться для строительства социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник.
Однако, уже известен опыт привлечения кредитов Внешэкономбанка в рамках проектов гЧП для строительства детских садов в ряде регионов страны, что позволяет решать острую социальную проблему нехватки мест в садиках при ограниченных возможностях финансирования капитального строительства за счет бюджетов субъектов РФ и ОМС.
Объединяя указанные проекты гЧП, публичная власть может добиваться комплексной застройки территорий, тем самым достаточно быстро и убедительно отвечая на запросы электората.
Организация одного или нескольких пилотных проектов гЧП по формированию субсидируемых арендных жилищных фондов потребует, конечно, подготовки ряда нормативных правовых актов и привлечения консультантов на всех этапах этих проектов.
Здесь может быть полезен опыт Комитета тПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, членами которого являются опытные юристы, а также консультанты по реализации сложных инвестиционных проектов. таким образом, требуется только инициатива субъектов РФ и ОМС для того, чтобы потребованный Президентом РФ «комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (см.выше) уже в 2012-2013 годах был наполнен еще и практическим опытом решения важнейшей социальной задачи.
Андрей Широков,
член Правления ТПП РФ,
председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства,
доктор юридических наук
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.stroyorbita.ru
Арендный жилищный Фонд в России
Национальный проект «Доступное жилье…» позволил достаточно успешно решить лишь часть задач общей жилищной проблемы – формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность граждан, создание и развитие института ипотечного кредитования. Однако, значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, объем признанных в таком качестве жилых помещений составляет около 100 млн.м2 .
Строительство жилья, являющегося собственностью органов публичной власти и предназначенного для предоставления гражданам по договорам социального найма, ограничено, к сожалению, возможностями бюджетной системы страны – ожидание в очередях длится многие годы.
Существующий сегодня в России институт «договора социального найма» не известен в мире. У нас условия такого договора, регулируемого нормами Жилищного кодекса РФ, сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе домохозяйства. Сегодня остается еще и возможность приватизации квартир.
Такая квартира фактически «дарится» гражданам нашего, еще не очень-то богатого общества, и, возможно, сегодня в ней уже зарегистрирован некий достаточно богатый человек, которому это жилье нужно только для того, чтобы сдавать его в аренду, часто – «серую» аренду, которая практически не регулируется нормами законодательства.
Решение жилищных проблем в зарубежных странах (Россия не одинока в этой беде!) базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. В общем объеме жилищных фондов доля такого жилья значительна и доходит до 45% в Нидерландах, до 33% в США. Эти данные, как и способы решения жилищной проблемы во многих странах уже давно приводятся в российских публикациях – обзорах жилищной политики в различных странах, но институт арендного жилья все еще практически не регулируется российским законодательством.
Именно поэтому в указе Президента РФ В.В. Путина поставлена (п.2д указа) задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Это должно создать условия для разработки «комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (п.2е указа). Некоторые возможности выполнения поставленных В.В. Путиным новых задач раскрываются в данной статье.
Известно, что к категории арендного жилья в различных странах относят: жилищный фонд, который находится в собственности органов публичной власти; здесь арендаторы/ наниматели должны соответствовать набору специальных условий, а плата за проживание зависит от доходов домохозяйств; устанавливаются правила субсидирования домохозяйств, во многих странах существуют очереди желающих получить здесь право аренды; жилищный фонд специализированных некоммерческих организаций, которые создают религиозные или благотворительные организации, этнокультурные сообщества или муниципальные органы самоуправления; в этом случае арендаторы помещений здесь имеют установленное законам право на получение бюджетных и иных субсидий, размер которых всегда зависит от текущих доходов домохозяйств; появление в России аналогичных некоммерческих структур в ближайшее время возможно, хотя и маловероятно; жилищный фонд различных кооперативов, если и когда они создаются для пожилых людей, людей с ограниченными возможностями здоровья, людей ряда творческих профессий; такие кооперативы могут получать бюджетные дотации, обеспечивающие снижение платы за проживание; частные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер арендной платы устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные виды субсидий для компенсации арендной платы позволяют арендаторам платить за проживание (например, в Канаде) не более 30% ежемесячного дохода Принятое за рубежом понятие «арендных (субсидируемых) жилищных фондов» является, по нашему мнению, наиболее общим, охватывающим все возможные виды жилищных фондов, которые позволяют решать жилищные проблемы малоимущих слоев населения.
Можно, в принципе, использовать для определения таких фондов и понятие «социальная аренда», но это, возможно, более узкое определение, так как оно не допускает, например, субсидии предприятий и организаций своим работникам, что вполне допустимо в «арендных жилищных фондах» и ведет к повышению так нужной сегодня мобильности рабочей силы. Важнейшим ограничением для формирования и развития российского института арендных жилищных фондов в целях решения жилищной проблемы является несоответствие норм Жилищного Кодекса РФ положениям Конституции РФ.
Жилищный Кодекс РФ допускает заключение «договора социального найма» только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции РФ (ч.3 ст. 40) четко сказано, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». именно «другими жилищными фондами» могут и должны стать частные арендные жилищные фонды с обязательным субсидированием платы за проживание в них.
В.В. Путин: «У нас есть реально исторический шанс впервые, может быть, за 100 лет кардинально поменять ситуацию в жилищной сфере, решить эту острую проблему». Конечно, решение поставленных Президентом РФ задач потребует подготовки в рамках специального «комплекса мер» (см. выше) проектов предложений для внесения в законодательство (Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, другие законы) дополнений и изменений, обеспечивающих формирование института арендного жилищного фонда и возможность создания таких фондов частными компаниями.
Проработка этих предложений, их обсуждение, в том числе в рамках нового института общественной экспертизы в рамках Открытого правительства , прохождение всех этапов законодательного процесса потребует, вероятно, значительного времени. Однако, уже сейчас возможно выполнение пилотных проектов создания субсидируемых арендных жилищных фондов, что, конечно, потребует инициатив и участия со стороны региональных и местных администраций. Д.А.Медведев: «Для тех, кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья, а таковых у нас большинство, надо создавать и новые жилищные институты, в частности институт арендного жилья. Также мы об этом неоднократно говорили, но ситуация практически не меняется». Следует помнить, что до вступления в 1995 году в силу части второй гК РФ институт аренды жилых помещений уже существовал в России и регламентировался, например, нормами Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также нормами ЖК РСФСР и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Все эти юридические основания института арендного жилья, пусть и ограниченные, ныне не действуют. Возврат к этому институту, по сути, станет основой для создания института, аналогичному институтам развитых стран.
Очень важно то, что создание института субсидируемого арендного жилья не потребует изменения норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих институт «договоров социального найма», эти институты могут существовать одновременно, что и позволит расширить спектр решений застарелой жилищной проблемы. Формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках проекта государственночастного партнерства (гЧП) на базе ряда норм гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (часть 2 статьи 671 ), что арендатором жилищных фондов (жилых помещений) может быть только юридическое лицо.
При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (глава 35 гражданского кодекса) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы организации пилотного проекта по созданию субсидируемого арендного жилищного фонда (см. рисунок). В этой схеме ключевую роль может играть консорциум , который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний.
Особенно важно участие в консорциуме Агентства ипотечного жилищного кредитования (АиЖК), где уже разработана программа стимулирования жилищного строительства , в рамках которой стало возможно ипотечное кредитование юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц).
Получателем ипотечного кредита на условиях АиЖК (ориентировочно, под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сначала заключает договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключает договор с арендатором, функцией которого станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам найма нуждающимся домохозяйствам.
Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий.
Очевидно, что арендатору (юридическому лицу) должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных субсидий домохозяйством так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги.
Размер субсидий должен определяться отдельно для каждого домохозяйства и может изменяться от 0 до 100% арендной платы в зависимости от доходов нанимателей и других факторов, например, от размера семьи, числа детей или заболеваний в семье.
Субсидии могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти – молодые семьи, учителя, врачи и др. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.
Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Некоторые возможные преференции указаны на схеме, их состав, в общем случае, может быть расширен. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению арендной платы и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных субсидий.
Приведенная выше схема является хорошим примером проекта гЧП – здесь публичная власть, не имея бюджета решения важнейшей социальной задачи, только создает условия для участия частных партнеров, гарантирует им необходимые финансовые потоки и предоставляет адресную бюджетную поддержку конечным получателям жилищных услуг – малодоходным и другим нуждающимся в жилье домохозяйствам.
Особенность предлагаемой схемы состоит в том, что ключевой договор в ней – договор найма, практически полностью может регулироваться нормами главы 35 гражданского кодекса РФ (Наем жилого помещения), которая в существенной мере определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров – одна из задач пилотного проекта. Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 160) право субъектов РФ и ОМС предоставлять «отдельным категориям граждан…компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов».
Конечно, при формировании института арендного жилья в целом по стране потребуются и средства федерального бюджета, но в рамках пилотного проекта, где объем такого жилья будет не очень велик, практически в любом из субъектов РФ необходимые для субсидий средства могут быть найдены ради получения нужного опыта решения жилищной проблемы, ради ускорения переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит 26 тыс.руб/м2 (это вполне возможно при кредите АиЖК и полном наборе преференций для всех участников проекта гЧП), то полная арендная плата будет не более 19 тыс. руб/мес (для средней квартиры 54 м2 ). если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости аренды (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 100%), то, при объеме пилотного проекта, например, равном 54 тыс.м2 (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 97 млн.руб/год.
Эффект проекта гЧП для бюджета очевиден – если бы этот же объем жилья был построен только за счет средств бюджетной системы (для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее 2,8 млрд.руб ежегодно. В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард). такие проекты уже известны , новация при их реализации в рамках создания арендных жилищных фондов должна заключаться только в том, что дополнительные жилые площади в реконструируемых домах не должны продаваться – их следует использовать только для найма нуждающимися домохозяйствами. также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку – здесь цены ниже, а сроки строительства короче.
Предложенная схема проекта гЧП для создания арендных жилищных фондов может быть дополнена аналогичным проектом комплексной застройки территорий. для арендного жилья можно и нужно использовать опыт АиЖК по ипотеке для юридических лиц, но кредиты АиЖК, по определению, не могут использоваться для строительства социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник.
Однако, уже известен опыт привлечения кредитов Внешэкономбанка в рамках проектов гЧП для строительства детских садов в ряде регионов страны, что позволяет решать острую социальную проблему нехватки мест в садиках при ограниченных возможностях финансирования капитального строительства за счет бюджетов субъектов РФ и ОМС.
Объединяя указанные проекты гЧП, публичная власть может добиваться комплексной застройки территорий, тем самым достаточно быстро и убедительно отвечая на запросы электората.
Организация одного или нескольких пилотных проектов гЧП по формированию субсидируемых арендных жилищных фондов потребует, конечно, подготовки ряда нормативных правовых актов и привлечения консультантов на всех этапах этих проектов.
Здесь может быть полезен опыт Комитета тПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, членами которого являются опытные юристы, а также консультанты по реализации сложных инвестиционных проектов. таким образом, требуется только инициатива субъектов РФ и ОМС для того, чтобы потребованный Президентом РФ «комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (см.выше) уже в 2012-2013 годах был наполнен еще и практическим опытом решения важнейшей социальной задачи.
Андрей Широков,
член Правления ТПП РФ,
председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства,
доктор юридических наук
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.stroyorbita.ru
арендный жилищный фонд - Перевод на английский - примеры русский
На основании Вашего запроса эти примеры могут содержать грубую лексику.
На основании Вашего запроса эти примеры могут содержать разговорную лексику.
Частный арендный жилищный фонд создается без такой государственной финансовой поддержки.
Private rental housing is built without such public financial support.В них по-прежнему сосредоточен частный арендный жилищный фонд, главным образом низкокачественный.
They are still characterized by private rental housing, mainly in the low-standard sector.Необходимо отметить, что государственный арендный жилищный фонд недоступен жителям сельских районов несмотря на то, что некоторые сельские общины получили статус испытывающих серьезные потребности в жилье.
It must be noted that State-owned rental housing is not available in the rural areas, although some of rural communities have been identified as having serious housing needs.Арендный жилищный фонд в Корее подразделяется на следующие две категории: государственное арендное и частное арендное жилье.
Rental housing in Korea is divided into two categories: public rental and private rental housing.Просьба объяснить, каким образом и среди кого распределяется арендный жилищный фонд коммунального назначения, принадлежащий муниципалитетам и некоммерческим организациям.
Please explain how and to whom social rented accommodation owned by municipalities or non-profit societies is distributed.Поскольку семьи с низким доходом в основном арендуют жилье, частный арендный жилищный фонд играет важную роль в удовлетворении их потребностей в жилье.
As low-income households are predominantly renters, the private-sector rental stock plays an important role in meeting their shelter needs.context.reverso.net
Арендный жилищный Фонд в России
Национальный проект «Доступное жилье…» позволил достаточно успешно решить лишь часть задач общей жилищной проблемы – формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность граждан, создание и развитие института ипотечного кредитования. Однако, значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, объем признанных в таком качестве жилых помещений составляет около 100 млн.м2 .
Строительство жилья, являющегося собственностью органов публичной власти и предназначенного для предоставления гражданам по договорам социального найма, ограничено, к сожалению, возможностями бюджетной системы страны – ожидание в очередях длится многие годы.
Существующий сегодня в России институт «договора социального найма» не известен в мире. У нас условия такого договора, регулируемого нормами Жилищного кодекса РФ, сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе домохозяйства. Сегодня остается еще и возможность приватизации квартир.
Такая квартира фактически «дарится» гражданам нашего, еще не очень-то богатого общества, и, возможно, сегодня в ней уже зарегистрирован некий достаточно богатый человек, которому это жилье нужно только для того, чтобы сдавать его в аренду, часто – «серую» аренду, которая практически не регулируется нормами законодательства.
Решение жилищных проблем в зарубежных странах (Россия не одинока в этой беде!) базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. В общем объеме жилищных фондов доля такого жилья значительна и доходит до 45% в Нидерландах, до 33% в США. Эти данные, как и способы решения жилищной проблемы во многих странах уже давно приводятся в российских публикациях – обзорах жилищной политики в различных странах, но институт арендного жилья все еще практически не регулируется российским законодательством.
Именно поэтому в указе Президента РФ В.В. Путина поставлена (п.2д указа) задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Это должно создать условия для разработки «комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (п.2е указа). Некоторые возможности выполнения поставленных В.В. Путиным новых задач раскрываются в данной статье.
Известно, что к категории арендного жилья в различных странах относят: жилищный фонд, который находится в собственности органов публичной власти; здесь арендаторы/ наниматели должны соответствовать набору специальных условий, а плата за проживание зависит от доходов домохозяйств; устанавливаются правила субсидирования домохозяйств, во многих странах существуют очереди желающих получить здесь право аренды; жилищный фонд специализированных некоммерческих организаций, которые создают религиозные или благотворительные организации, этнокультурные сообщества или муниципальные органы самоуправления; в этом случае арендаторы помещений здесь имеют установленное законам право на получение бюджетных и иных субсидий, размер которых всегда зависит от текущих доходов домохозяйств; появление в России аналогичных некоммерческих структур в ближайшее время возможно, хотя и маловероятно; жилищный фонд различных кооперативов, если и когда они создаются для пожилых людей, людей с ограниченными возможностями здоровья, людей ряда творческих профессий; такие кооперативы могут получать бюджетные дотации, обеспечивающие снижение платы за проживание; частные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер арендной платы устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные виды субсидий для компенсации арендной платы позволяют арендаторам платить за проживание (например, в Канаде) не более 30% ежемесячного дохода Принятое за рубежом понятие «арендных (субсидируемых) жилищных фондов» является, по нашему мнению, наиболее общим, охватывающим все возможные виды жилищных фондов, которые позволяют решать жилищные проблемы малоимущих слоев населения.
Можно, в принципе, использовать для определения таких фондов и понятие «социальная аренда», но это, возможно, более узкое определение, так как оно не допускает, например, субсидии предприятий и организаций своим работникам, что вполне допустимо в «арендных жилищных фондах» и ведет к повышению так нужной сегодня мобильности рабочей силы. Важнейшим ограничением для формирования и развития российского института арендных жилищных фондов в целях решения жилищной проблемы является несоответствие норм Жилищного Кодекса РФ положениям Конституции РФ.
Жилищный Кодекс РФ допускает заключение «договора социального найма» только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции РФ (ч.3 ст. 40) четко сказано, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». именно «другими жилищными фондами» могут и должны стать частные арендные жилищные фонды с обязательным субсидированием платы за проживание в них.
В.В. Путин: «У нас есть реально исторический шанс впервые, может быть, за 100 лет кардинально поменять ситуацию в жилищной сфере, решить эту острую проблему». Конечно, решение поставленных Президентом РФ задач потребует подготовки в рамках специального «комплекса мер» (см. выше) проектов предложений для внесения в законодательство (Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, другие законы) дополнений и изменений, обеспечивающих формирование института арендного жилищного фонда и возможность создания таких фондов частными компаниями.
Проработка этих предложений, их обсуждение, в том числе в рамках нового института общественной экспертизы в рамках Открытого правительства , прохождение всех этапов законодательного процесса потребует, вероятно, значительного времени. Однако, уже сейчас возможно выполнение пилотных проектов создания субсидируемых арендных жилищных фондов, что, конечно, потребует инициатив и участия со стороны региональных и местных администраций. Д.А.Медведев: «Для тех, кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья, а таковых у нас большинство, надо создавать и новые жилищные институты, в частности институт арендного жилья. Также мы об этом неоднократно говорили, но ситуация практически не меняется». Следует помнить, что до вступления в 1995 году в силу части второй гК РФ институт аренды жилых помещений уже существовал в России и регламентировался, например, нормами Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также нормами ЖК РСФСР и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Все эти юридические основания института арендного жилья, пусть и ограниченные, ныне не действуют. Возврат к этому институту, по сути, станет основой для создания института, аналогичному институтам развитых стран.
Очень важно то, что создание института субсидируемого арендного жилья не потребует изменения норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих институт «договоров социального найма», эти институты могут существовать одновременно, что и позволит расширить спектр решений застарелой жилищной проблемы. Формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках проекта государственночастного партнерства (гЧП) на базе ряда норм гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (часть 2 статьи 671 ), что арендатором жилищных фондов (жилых помещений) может быть только юридическое лицо.
При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (глава 35 гражданского кодекса) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы организации пилотного проекта по созданию субсидируемого арендного жилищного фонда (см. рисунок). В этой схеме ключевую роль может играть консорциум , который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний.
Особенно важно участие в консорциуме Агентства ипотечного жилищного кредитования (АиЖК), где уже разработана программа стимулирования жилищного строительства , в рамках которой стало возможно ипотечное кредитование юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц).
Получателем ипотечного кредита на условиях АиЖК (ориентировочно, под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сначала заключает договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключает договор с арендатором, функцией которого станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам найма нуждающимся домохозяйствам.
Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий.
Очевидно, что арендатору (юридическому лицу) должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных субсидий домохозяйством так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги.
Размер субсидий должен определяться отдельно для каждого домохозяйства и может изменяться от 0 до 100% арендной платы в зависимости от доходов нанимателей и других факторов, например, от размера семьи, числа детей или заболеваний в семье.
Субсидии могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти – молодые семьи, учителя, врачи и др. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.
Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Некоторые возможные преференции указаны на схеме, их состав, в общем случае, может быть расширен. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению арендной платы и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных субсидий.
Приведенная выше схема является хорошим примером проекта гЧП – здесь публичная власть, не имея бюджета решения важнейшей социальной задачи, только создает условия для участия частных партнеров, гарантирует им необходимые финансовые потоки и предоставляет адресную бюджетную поддержку конечным получателям жилищных услуг – малодоходным и другим нуждающимся в жилье домохозяйствам.
Особенность предлагаемой схемы состоит в том, что ключевой договор в ней – договор найма, практически полностью может регулироваться нормами главы 35 гражданского кодекса РФ (Наем жилого помещения), которая в существенной мере определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров – одна из задач пилотного проекта. Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 160) право субъектов РФ и ОМС предоставлять «отдельным категориям граждан…компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов».
Конечно, при формировании института арендного жилья в целом по стране потребуются и средства федерального бюджета, но в рамках пилотного проекта, где объем такого жилья будет не очень велик, практически в любом из субъектов РФ необходимые для субсидий средства могут быть найдены ради получения нужного опыта решения жилищной проблемы, ради ускорения переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит 26 тыс.руб/м2 (это вполне возможно при кредите АиЖК и полном наборе преференций для всех участников проекта гЧП), то полная арендная плата будет не более 19 тыс. руб/мес (для средней квартиры 54 м2 ). если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости аренды (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 100%), то, при объеме пилотного проекта, например, равном 54 тыс.м2 (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 97 млн.руб/год.
Эффект проекта гЧП для бюджета очевиден – если бы этот же объем жилья был построен только за счет средств бюджетной системы (для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее 2,8 млрд.руб ежегодно. В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард). такие проекты уже известны , новация при их реализации в рамках создания арендных жилищных фондов должна заключаться только в том, что дополнительные жилые площади в реконструируемых домах не должны продаваться – их следует использовать только для найма нуждающимися домохозяйствами. также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку – здесь цены ниже, а сроки строительства короче.
Предложенная схема проекта гЧП для создания арендных жилищных фондов может быть дополнена аналогичным проектом комплексной застройки территорий. для арендного жилья можно и нужно использовать опыт АиЖК по ипотеке для юридических лиц, но кредиты АиЖК, по определению, не могут использоваться для строительства социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник.
Однако, уже известен опыт привлечения кредитов Внешэкономбанка в рамках проектов гЧП для строительства детских садов в ряде регионов страны, что позволяет решать острую социальную проблему нехватки мест в садиках при ограниченных возможностях финансирования капитального строительства за счет бюджетов субъектов РФ и ОМС.
Объединяя указанные проекты гЧП, публичная власть может добиваться комплексной застройки территорий, тем самым достаточно быстро и убедительно отвечая на запросы электората.
Организация одного или нескольких пилотных проектов гЧП по формированию субсидируемых арендных жилищных фондов потребует, конечно, подготовки ряда нормативных правовых актов и привлечения консультантов на всех этапах этих проектов.
Здесь может быть полезен опыт Комитета тПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, членами которого являются опытные юристы, а также консультанты по реализации сложных инвестиционных проектов. таким образом, требуется только инициатива субъектов РФ и ОМС для того, чтобы потребованный Президентом РФ «комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (см.выше) уже в 2012-2013 годах был наполнен еще и практическим опытом решения важнейшей социальной задачи.
Андрей Широков,
член Правления ТПП РФ,
председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства,
доктор юридических наук
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.stroyorbita.ru
Арендный жилищный Фонд в России
Национальный проект «Доступное жилье…» позволил достаточно успешно решить лишь часть задач общей жилищной проблемы – формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность граждан, создание и развитие института ипотечного кредитования. Однако, значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, объем признанных в таком качестве жилых помещений составляет около 100 млн.м2 .
Строительство жилья, являющегося собственностью органов публичной власти и предназначенного для предоставления гражданам по договорам социального найма, ограничено, к сожалению, возможностями бюджетной системы страны – ожидание в очередях длится многие годы.
Существующий сегодня в России институт «договора социального найма» не известен в мире. У нас условия такого договора, регулируемого нормами Жилищного кодекса РФ, сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе домохозяйства. Сегодня остается еще и возможность приватизации квартир.
Такая квартира фактически «дарится» гражданам нашего, еще не очень-то богатого общества, и, возможно, сегодня в ней уже зарегистрирован некий достаточно богатый человек, которому это жилье нужно только для того, чтобы сдавать его в аренду, часто – «серую» аренду, которая практически не регулируется нормами законодательства.
Решение жилищных проблем в зарубежных странах (Россия не одинока в этой беде!) базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. В общем объеме жилищных фондов доля такого жилья значительна и доходит до 45% в Нидерландах, до 33% в США. Эти данные, как и способы решения жилищной проблемы во многих странах уже давно приводятся в российских публикациях – обзорах жилищной политики в различных странах, но институт арендного жилья все еще практически не регулируется российским законодательством.
Именно поэтому в указе Президента РФ В.В. Путина поставлена (п.2д указа) задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Это должно создать условия для разработки «комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (п.2е указа). Некоторые возможности выполнения поставленных В.В. Путиным новых задач раскрываются в данной статье.
Известно, что к категории арендного жилья в различных странах относят: жилищный фонд, который находится в собственности органов публичной власти; здесь арендаторы/ наниматели должны соответствовать набору специальных условий, а плата за проживание зависит от доходов домохозяйств; устанавливаются правила субсидирования домохозяйств, во многих странах существуют очереди желающих получить здесь право аренды; жилищный фонд специализированных некоммерческих организаций, которые создают религиозные или благотворительные организации, этнокультурные сообщества или муниципальные органы самоуправления; в этом случае арендаторы помещений здесь имеют установленное законам право на получение бюджетных и иных субсидий, размер которых всегда зависит от текущих доходов домохозяйств; появление в России аналогичных некоммерческих структур в ближайшее время возможно, хотя и маловероятно; жилищный фонд различных кооперативов, если и когда они создаются для пожилых людей, людей с ограниченными возможностями здоровья, людей ряда творческих профессий; такие кооперативы могут получать бюджетные дотации, обеспечивающие снижение платы за проживание; частные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер арендной платы устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные виды субсидий для компенсации арендной платы позволяют арендаторам платить за проживание (например, в Канаде) не более 30% ежемесячного дохода Принятое за рубежом понятие «арендных (субсидируемых) жилищных фондов» является, по нашему мнению, наиболее общим, охватывающим все возможные виды жилищных фондов, которые позволяют решать жилищные проблемы малоимущих слоев населения.
Можно, в принципе, использовать для определения таких фондов и понятие «социальная аренда», но это, возможно, более узкое определение, так как оно не допускает, например, субсидии предприятий и организаций своим работникам, что вполне допустимо в «арендных жилищных фондах» и ведет к повышению так нужной сегодня мобильности рабочей силы. Важнейшим ограничением для формирования и развития российского института арендных жилищных фондов в целях решения жилищной проблемы является несоответствие норм Жилищного Кодекса РФ положениям Конституции РФ.
Жилищный Кодекс РФ допускает заключение «договора социального найма» только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции РФ (ч.3 ст. 40) четко сказано, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». именно «другими жилищными фондами» могут и должны стать частные арендные жилищные фонды с обязательным субсидированием платы за проживание в них.
В.В. Путин: «У нас есть реально исторический шанс впервые, может быть, за 100 лет кардинально поменять ситуацию в жилищной сфере, решить эту острую проблему». Конечно, решение поставленных Президентом РФ задач потребует подготовки в рамках специального «комплекса мер» (см. выше) проектов предложений для внесения в законодательство (Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, другие законы) дополнений и изменений, обеспечивающих формирование института арендного жилищного фонда и возможность создания таких фондов частными компаниями.
Проработка этих предложений, их обсуждение, в том числе в рамках нового института общественной экспертизы в рамках Открытого правительства , прохождение всех этапов законодательного процесса потребует, вероятно, значительного времени. Однако, уже сейчас возможно выполнение пилотных проектов создания субсидируемых арендных жилищных фондов, что, конечно, потребует инициатив и участия со стороны региональных и местных администраций. Д.А.Медведев: «Для тех, кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья, а таковых у нас большинство, надо создавать и новые жилищные институты, в частности институт арендного жилья. Также мы об этом неоднократно говорили, но ситуация практически не меняется». Следует помнить, что до вступления в 1995 году в силу части второй гК РФ институт аренды жилых помещений уже существовал в России и регламентировался, например, нормами Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также нормами ЖК РСФСР и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Все эти юридические основания института арендного жилья, пусть и ограниченные, ныне не действуют. Возврат к этому институту, по сути, станет основой для создания института, аналогичному институтам развитых стран.
Очень важно то, что создание института субсидируемого арендного жилья не потребует изменения норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих институт «договоров социального найма», эти институты могут существовать одновременно, что и позволит расширить спектр решений застарелой жилищной проблемы. Формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках проекта государственночастного партнерства (гЧП) на базе ряда норм гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (часть 2 статьи 671 ), что арендатором жилищных фондов (жилых помещений) может быть только юридическое лицо.
При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (глава 35 гражданского кодекса) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы организации пилотного проекта по созданию субсидируемого арендного жилищного фонда (см. рисунок). В этой схеме ключевую роль может играть консорциум , который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний.
Особенно важно участие в консорциуме Агентства ипотечного жилищного кредитования (АиЖК), где уже разработана программа стимулирования жилищного строительства , в рамках которой стало возможно ипотечное кредитование юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц).
Получателем ипотечного кредита на условиях АиЖК (ориентировочно, под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сначала заключает договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключает договор с арендатором, функцией которого станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам найма нуждающимся домохозяйствам.
Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий.
Очевидно, что арендатору (юридическому лицу) должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных субсидий домохозяйством так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги.
Размер субсидий должен определяться отдельно для каждого домохозяйства и может изменяться от 0 до 100% арендной платы в зависимости от доходов нанимателей и других факторов, например, от размера семьи, числа детей или заболеваний в семье.
Субсидии могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти – молодые семьи, учителя, врачи и др. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.
Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Некоторые возможные преференции указаны на схеме, их состав, в общем случае, может быть расширен. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению арендной платы и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных субсидий.
Приведенная выше схема является хорошим примером проекта гЧП – здесь публичная власть, не имея бюджета решения важнейшей социальной задачи, только создает условия для участия частных партнеров, гарантирует им необходимые финансовые потоки и предоставляет адресную бюджетную поддержку конечным получателям жилищных услуг – малодоходным и другим нуждающимся в жилье домохозяйствам.
Особенность предлагаемой схемы состоит в том, что ключевой договор в ней – договор найма, практически полностью может регулироваться нормами главы 35 гражданского кодекса РФ (Наем жилого помещения), которая в существенной мере определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров – одна из задач пилотного проекта. Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 160) право субъектов РФ и ОМС предоставлять «отдельным категориям граждан…компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов».
Конечно, при формировании института арендного жилья в целом по стране потребуются и средства федерального бюджета, но в рамках пилотного проекта, где объем такого жилья будет не очень велик, практически в любом из субъектов РФ необходимые для субсидий средства могут быть найдены ради получения нужного опыта решения жилищной проблемы, ради ускорения переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит 26 тыс.руб/м2 (это вполне возможно при кредите АиЖК и полном наборе преференций для всех участников проекта гЧП), то полная арендная плата будет не более 19 тыс. руб/мес (для средней квартиры 54 м2 ). если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости аренды (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 100%), то, при объеме пилотного проекта, например, равном 54 тыс.м2 (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 97 млн.руб/год.
Эффект проекта гЧП для бюджета очевиден – если бы этот же объем жилья был построен только за счет средств бюджетной системы (для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее 2,8 млрд.руб ежегодно. В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард). такие проекты уже известны , новация при их реализации в рамках создания арендных жилищных фондов должна заключаться только в том, что дополнительные жилые площади в реконструируемых домах не должны продаваться – их следует использовать только для найма нуждающимися домохозяйствами. также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку – здесь цены ниже, а сроки строительства короче.
Предложенная схема проекта гЧП для создания арендных жилищных фондов может быть дополнена аналогичным проектом комплексной застройки территорий. для арендного жилья можно и нужно использовать опыт АиЖК по ипотеке для юридических лиц, но кредиты АиЖК, по определению, не могут использоваться для строительства социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник.
Однако, уже известен опыт привлечения кредитов Внешэкономбанка в рамках проектов гЧП для строительства детских садов в ряде регионов страны, что позволяет решать острую социальную проблему нехватки мест в садиках при ограниченных возможностях финансирования капитального строительства за счет бюджетов субъектов РФ и ОМС.
Объединяя указанные проекты гЧП, публичная власть может добиваться комплексной застройки территорий, тем самым достаточно быстро и убедительно отвечая на запросы электората.
Организация одного или нескольких пилотных проектов гЧП по формированию субсидируемых арендных жилищных фондов потребует, конечно, подготовки ряда нормативных правовых актов и привлечения консультантов на всех этапах этих проектов.
Здесь может быть полезен опыт Комитета тПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, членами которого являются опытные юристы, а также консультанты по реализации сложных инвестиционных проектов. таким образом, требуется только инициатива субъектов РФ и ОМС для того, чтобы потребованный Президентом РФ «комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (см.выше) уже в 2012-2013 годах был наполнен еще и практическим опытом решения важнейшей социальной задачи.
Андрей Широков,
член Правления ТПП РФ,
председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства,
доктор юридических наук
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.stroyorbita.ru
Арендный жилищный Фонд в России
Национальный проект «Доступное жилье…» позволил достаточно успешно решить лишь часть задач общей жилищной проблемы – формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность граждан, создание и развитие института ипотечного кредитования. Однако, значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, объем признанных в таком качестве жилых помещений составляет около 100 млн.м2 .
Строительство жилья, являющегося собственностью органов публичной власти и предназначенного для предоставления гражданам по договорам социального найма, ограничено, к сожалению, возможностями бюджетной системы страны – ожидание в очередях длится многие годы.
Существующий сегодня в России институт «договора социального найма» не известен в мире. У нас условия такого договора, регулируемого нормами Жилищного кодекса РФ, сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе домохозяйства. Сегодня остается еще и возможность приватизации квартир.
Такая квартира фактически «дарится» гражданам нашего, еще не очень-то богатого общества, и, возможно, сегодня в ней уже зарегистрирован некий достаточно богатый человек, которому это жилье нужно только для того, чтобы сдавать его в аренду, часто – «серую» аренду, которая практически не регулируется нормами законодательства.
Решение жилищных проблем в зарубежных странах (Россия не одинока в этой беде!) базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. В общем объеме жилищных фондов доля такого жилья значительна и доходит до 45% в Нидерландах, до 33% в США. Эти данные, как и способы решения жилищной проблемы во многих странах уже давно приводятся в российских публикациях – обзорах жилищной политики в различных странах, но институт арендного жилья все еще практически не регулируется российским законодательством.
Именно поэтому в указе Президента РФ В.В. Путина поставлена (п.2д указа) задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Это должно создать условия для разработки «комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (п.2е указа). Некоторые возможности выполнения поставленных В.В. Путиным новых задач раскрываются в данной статье.
Известно, что к категории арендного жилья в различных странах относят: жилищный фонд, который находится в собственности органов публичной власти; здесь арендаторы/ наниматели должны соответствовать набору специальных условий, а плата за проживание зависит от доходов домохозяйств; устанавливаются правила субсидирования домохозяйств, во многих странах существуют очереди желающих получить здесь право аренды; жилищный фонд специализированных некоммерческих организаций, которые создают религиозные или благотворительные организации, этнокультурные сообщества или муниципальные органы самоуправления; в этом случае арендаторы помещений здесь имеют установленное законам право на получение бюджетных и иных субсидий, размер которых всегда зависит от текущих доходов домохозяйств; появление в России аналогичных некоммерческих структур в ближайшее время возможно, хотя и маловероятно; жилищный фонд различных кооперативов, если и когда они создаются для пожилых людей, людей с ограниченными возможностями здоровья, людей ряда творческих профессий; такие кооперативы могут получать бюджетные дотации, обеспечивающие снижение платы за проживание; частные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер арендной платы устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные виды субсидий для компенсации арендной платы позволяют арендаторам платить за проживание (например, в Канаде) не более 30% ежемесячного дохода Принятое за рубежом понятие «арендных (субсидируемых) жилищных фондов» является, по нашему мнению, наиболее общим, охватывающим все возможные виды жилищных фондов, которые позволяют решать жилищные проблемы малоимущих слоев населения.
Можно, в принципе, использовать для определения таких фондов и понятие «социальная аренда», но это, возможно, более узкое определение, так как оно не допускает, например, субсидии предприятий и организаций своим работникам, что вполне допустимо в «арендных жилищных фондах» и ведет к повышению так нужной сегодня мобильности рабочей силы. Важнейшим ограничением для формирования и развития российского института арендных жилищных фондов в целях решения жилищной проблемы является несоответствие норм Жилищного Кодекса РФ положениям Конституции РФ.
Жилищный Кодекс РФ допускает заключение «договора социального найма» только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции РФ (ч.3 ст. 40) четко сказано, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». именно «другими жилищными фондами» могут и должны стать частные арендные жилищные фонды с обязательным субсидированием платы за проживание в них.
В.В. Путин: «У нас есть реально исторический шанс впервые, может быть, за 100 лет кардинально поменять ситуацию в жилищной сфере, решить эту острую проблему». Конечно, решение поставленных Президентом РФ задач потребует подготовки в рамках специального «комплекса мер» (см. выше) проектов предложений для внесения в законодательство (Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, другие законы) дополнений и изменений, обеспечивающих формирование института арендного жилищного фонда и возможность создания таких фондов частными компаниями.
Проработка этих предложений, их обсуждение, в том числе в рамках нового института общественной экспертизы в рамках Открытого правительства , прохождение всех этапов законодательного процесса потребует, вероятно, значительного времени. Однако, уже сейчас возможно выполнение пилотных проектов создания субсидируемых арендных жилищных фондов, что, конечно, потребует инициатив и участия со стороны региональных и местных администраций. Д.А.Медведев: «Для тех, кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья, а таковых у нас большинство, надо создавать и новые жилищные институты, в частности институт арендного жилья. Также мы об этом неоднократно говорили, но ситуация практически не меняется». Следует помнить, что до вступления в 1995 году в силу части второй гК РФ институт аренды жилых помещений уже существовал в России и регламентировался, например, нормами Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также нормами ЖК РСФСР и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Все эти юридические основания института арендного жилья, пусть и ограниченные, ныне не действуют. Возврат к этому институту, по сути, станет основой для создания института, аналогичному институтам развитых стран.
Очень важно то, что создание института субсидируемого арендного жилья не потребует изменения норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих институт «договоров социального найма», эти институты могут существовать одновременно, что и позволит расширить спектр решений застарелой жилищной проблемы. Формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках проекта государственночастного партнерства (гЧП) на базе ряда норм гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (часть 2 статьи 671 ), что арендатором жилищных фондов (жилых помещений) может быть только юридическое лицо.
При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (глава 35 гражданского кодекса) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы организации пилотного проекта по созданию субсидируемого арендного жилищного фонда (см. рисунок). В этой схеме ключевую роль может играть консорциум , который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний.
Особенно важно участие в консорциуме Агентства ипотечного жилищного кредитования (АиЖК), где уже разработана программа стимулирования жилищного строительства , в рамках которой стало возможно ипотечное кредитование юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц).
Получателем ипотечного кредита на условиях АиЖК (ориентировочно, под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сначала заключает договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключает договор с арендатором, функцией которого станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам найма нуждающимся домохозяйствам.
Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий.
Очевидно, что арендатору (юридическому лицу) должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных субсидий домохозяйством так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги.
Размер субсидий должен определяться отдельно для каждого домохозяйства и может изменяться от 0 до 100% арендной платы в зависимости от доходов нанимателей и других факторов, например, от размера семьи, числа детей или заболеваний в семье.
Субсидии могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти – молодые семьи, учителя, врачи и др. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.
Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Некоторые возможные преференции указаны на схеме, их состав, в общем случае, может быть расширен. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению арендной платы и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных субсидий.
Приведенная выше схема является хорошим примером проекта гЧП – здесь публичная власть, не имея бюджета решения важнейшей социальной задачи, только создает условия для участия частных партнеров, гарантирует им необходимые финансовые потоки и предоставляет адресную бюджетную поддержку конечным получателям жилищных услуг – малодоходным и другим нуждающимся в жилье домохозяйствам.
Особенность предлагаемой схемы состоит в том, что ключевой договор в ней – договор найма, практически полностью может регулироваться нормами главы 35 гражданского кодекса РФ (Наем жилого помещения), которая в существенной мере определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров – одна из задач пилотного проекта. Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 160) право субъектов РФ и ОМС предоставлять «отдельным категориям граждан…компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов».
Конечно, при формировании института арендного жилья в целом по стране потребуются и средства федерального бюджета, но в рамках пилотного проекта, где объем такого жилья будет не очень велик, практически в любом из субъектов РФ необходимые для субсидий средства могут быть найдены ради получения нужного опыта решения жилищной проблемы, ради ускорения переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит 26 тыс.руб/м2 (это вполне возможно при кредите АиЖК и полном наборе преференций для всех участников проекта гЧП), то полная арендная плата будет не более 19 тыс. руб/мес (для средней квартиры 54 м2 ). если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости аренды (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 100%), то, при объеме пилотного проекта, например, равном 54 тыс.м2 (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 97 млн.руб/год.
Эффект проекта гЧП для бюджета очевиден – если бы этот же объем жилья был построен только за счет средств бюджетной системы (для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее 2,8 млрд.руб ежегодно. В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард). такие проекты уже известны , новация при их реализации в рамках создания арендных жилищных фондов должна заключаться только в том, что дополнительные жилые площади в реконструируемых домах не должны продаваться – их следует использовать только для найма нуждающимися домохозяйствами. также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку – здесь цены ниже, а сроки строительства короче.
Предложенная схема проекта гЧП для создания арендных жилищных фондов может быть дополнена аналогичным проектом комплексной застройки территорий. для арендного жилья можно и нужно использовать опыт АиЖК по ипотеке для юридических лиц, но кредиты АиЖК, по определению, не могут использоваться для строительства социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник.
Однако, уже известен опыт привлечения кредитов Внешэкономбанка в рамках проектов гЧП для строительства детских садов в ряде регионов страны, что позволяет решать острую социальную проблему нехватки мест в садиках при ограниченных возможностях финансирования капитального строительства за счет бюджетов субъектов РФ и ОМС.
Объединяя указанные проекты гЧП, публичная власть может добиваться комплексной застройки территорий, тем самым достаточно быстро и убедительно отвечая на запросы электората.
Организация одного или нескольких пилотных проектов гЧП по формированию субсидируемых арендных жилищных фондов потребует, конечно, подготовки ряда нормативных правовых актов и привлечения консультантов на всех этапах этих проектов.
Здесь может быть полезен опыт Комитета тПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, членами которого являются опытные юристы, а также консультанты по реализации сложных инвестиционных проектов. таким образом, требуется только инициатива субъектов РФ и ОМС для того, чтобы потребованный Президентом РФ «комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (см.выше) уже в 2012-2013 годах был наполнен еще и практическим опытом решения важнейшей социальной задачи.
Андрей Широков,
член Правления ТПП РФ,
председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства,
доктор юридических наук
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.stroyorbita.ru
Арендный жилищный Фонд в России
Национальный проект «Доступное жилье…» позволил достаточно успешно решить лишь часть задач общей жилищной проблемы – формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность граждан, создание и развитие института ипотечного кредитования. Однако, значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, объем признанных в таком качестве жилых помещений составляет около 100 млн.м2 .
Строительство жилья, являющегося собственностью органов публичной власти и предназначенного для предоставления гражданам по договорам социального найма, ограничено, к сожалению, возможностями бюджетной системы страны – ожидание в очередях длится многие годы.
Существующий сегодня в России институт «договора социального найма» не известен в мире. У нас условия такого договора, регулируемого нормами Жилищного кодекса РФ, сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе домохозяйства. Сегодня остается еще и возможность приватизации квартир.
Такая квартира фактически «дарится» гражданам нашего, еще не очень-то богатого общества, и, возможно, сегодня в ней уже зарегистрирован некий достаточно богатый человек, которому это жилье нужно только для того, чтобы сдавать его в аренду, часто – «серую» аренду, которая практически не регулируется нормами законодательства.
Решение жилищных проблем в зарубежных странах (Россия не одинока в этой беде!) базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. В общем объеме жилищных фондов доля такого жилья значительна и доходит до 45% в Нидерландах, до 33% в США. Эти данные, как и способы решения жилищной проблемы во многих странах уже давно приводятся в российских публикациях – обзорах жилищной политики в различных странах, но институт арендного жилья все еще практически не регулируется российским законодательством.
Именно поэтому в указе Президента РФ В.В. Путина поставлена (п.2д указа) задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Это должно создать условия для разработки «комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (п.2е указа). Некоторые возможности выполнения поставленных В.В. Путиным новых задач раскрываются в данной статье.
Известно, что к категории арендного жилья в различных странах относят: жилищный фонд, который находится в собственности органов публичной власти; здесь арендаторы/ наниматели должны соответствовать набору специальных условий, а плата за проживание зависит от доходов домохозяйств; устанавливаются правила субсидирования домохозяйств, во многих странах существуют очереди желающих получить здесь право аренды; жилищный фонд специализированных некоммерческих организаций, которые создают религиозные или благотворительные организации, этнокультурные сообщества или муниципальные органы самоуправления; в этом случае арендаторы помещений здесь имеют установленное законам право на получение бюджетных и иных субсидий, размер которых всегда зависит от текущих доходов домохозяйств; появление в России аналогичных некоммерческих структур в ближайшее время возможно, хотя и маловероятно; жилищный фонд различных кооперативов, если и когда они создаются для пожилых людей, людей с ограниченными возможностями здоровья, людей ряда творческих профессий; такие кооперативы могут получать бюджетные дотации, обеспечивающие снижение платы за проживание; частные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер арендной платы устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные виды субсидий для компенсации арендной платы позволяют арендаторам платить за проживание (например, в Канаде) не более 30% ежемесячного дохода Принятое за рубежом понятие «арендных (субсидируемых) жилищных фондов» является, по нашему мнению, наиболее общим, охватывающим все возможные виды жилищных фондов, которые позволяют решать жилищные проблемы малоимущих слоев населения.
Можно, в принципе, использовать для определения таких фондов и понятие «социальная аренда», но это, возможно, более узкое определение, так как оно не допускает, например, субсидии предприятий и организаций своим работникам, что вполне допустимо в «арендных жилищных фондах» и ведет к повышению так нужной сегодня мобильности рабочей силы. Важнейшим ограничением для формирования и развития российского института арендных жилищных фондов в целях решения жилищной проблемы является несоответствие норм Жилищного Кодекса РФ положениям Конституции РФ.
Жилищный Кодекс РФ допускает заключение «договора социального найма» только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции РФ (ч.3 ст. 40) четко сказано, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». именно «другими жилищными фондами» могут и должны стать частные арендные жилищные фонды с обязательным субсидированием платы за проживание в них.
В.В. Путин: «У нас есть реально исторический шанс впервые, может быть, за 100 лет кардинально поменять ситуацию в жилищной сфере, решить эту острую проблему». Конечно, решение поставленных Президентом РФ задач потребует подготовки в рамках специального «комплекса мер» (см. выше) проектов предложений для внесения в законодательство (Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, другие законы) дополнений и изменений, обеспечивающих формирование института арендного жилищного фонда и возможность создания таких фондов частными компаниями.
Проработка этих предложений, их обсуждение, в том числе в рамках нового института общественной экспертизы в рамках Открытого правительства , прохождение всех этапов законодательного процесса потребует, вероятно, значительного времени. Однако, уже сейчас возможно выполнение пилотных проектов создания субсидируемых арендных жилищных фондов, что, конечно, потребует инициатив и участия со стороны региональных и местных администраций. Д.А.Медведев: «Для тех, кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья, а таковых у нас большинство, надо создавать и новые жилищные институты, в частности институт арендного жилья. Также мы об этом неоднократно говорили, но ситуация практически не меняется». Следует помнить, что до вступления в 1995 году в силу части второй гК РФ институт аренды жилых помещений уже существовал в России и регламентировался, например, нормами Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также нормами ЖК РСФСР и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Все эти юридические основания института арендного жилья, пусть и ограниченные, ныне не действуют. Возврат к этому институту, по сути, станет основой для создания института, аналогичному институтам развитых стран.
Очень важно то, что создание института субсидируемого арендного жилья не потребует изменения норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих институт «договоров социального найма», эти институты могут существовать одновременно, что и позволит расширить спектр решений застарелой жилищной проблемы. Формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках проекта государственночастного партнерства (гЧП) на базе ряда норм гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (часть 2 статьи 671 ), что арендатором жилищных фондов (жилых помещений) может быть только юридическое лицо.
При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (глава 35 гражданского кодекса) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы организации пилотного проекта по созданию субсидируемого арендного жилищного фонда (см. рисунок). В этой схеме ключевую роль может играть консорциум , который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний.
Особенно важно участие в консорциуме Агентства ипотечного жилищного кредитования (АиЖК), где уже разработана программа стимулирования жилищного строительства , в рамках которой стало возможно ипотечное кредитование юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц).
Получателем ипотечного кредита на условиях АиЖК (ориентировочно, под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сначала заключает договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключает договор с арендатором, функцией которого станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам найма нуждающимся домохозяйствам.
Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий.
Очевидно, что арендатору (юридическому лицу) должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных субсидий домохозяйством так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги.
Размер субсидий должен определяться отдельно для каждого домохозяйства и может изменяться от 0 до 100% арендной платы в зависимости от доходов нанимателей и других факторов, например, от размера семьи, числа детей или заболеваний в семье.
Субсидии могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти – молодые семьи, учителя, врачи и др. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.
Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Некоторые возможные преференции указаны на схеме, их состав, в общем случае, может быть расширен. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению арендной платы и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных субсидий.
Приведенная выше схема является хорошим примером проекта гЧП – здесь публичная власть, не имея бюджета решения важнейшей социальной задачи, только создает условия для участия частных партнеров, гарантирует им необходимые финансовые потоки и предоставляет адресную бюджетную поддержку конечным получателям жилищных услуг – малодоходным и другим нуждающимся в жилье домохозяйствам.
Особенность предлагаемой схемы состоит в том, что ключевой договор в ней – договор найма, практически полностью может регулироваться нормами главы 35 гражданского кодекса РФ (Наем жилого помещения), которая в существенной мере определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров – одна из задач пилотного проекта. Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 160) право субъектов РФ и ОМС предоставлять «отдельным категориям граждан…компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов».
Конечно, при формировании института арендного жилья в целом по стране потребуются и средства федерального бюджета, но в рамках пилотного проекта, где объем такого жилья будет не очень велик, практически в любом из субъектов РФ необходимые для субсидий средства могут быть найдены ради получения нужного опыта решения жилищной проблемы, ради ускорения переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит 26 тыс.руб/м2 (это вполне возможно при кредите АиЖК и полном наборе преференций для всех участников проекта гЧП), то полная арендная плата будет не более 19 тыс. руб/мес (для средней квартиры 54 м2 ). если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости аренды (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 100%), то, при объеме пилотного проекта, например, равном 54 тыс.м2 (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 97 млн.руб/год.
Эффект проекта гЧП для бюджета очевиден – если бы этот же объем жилья был построен только за счет средств бюджетной системы (для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее 2,8 млрд.руб ежегодно. В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард). такие проекты уже известны , новация при их реализации в рамках создания арендных жилищных фондов должна заключаться только в том, что дополнительные жилые площади в реконструируемых домах не должны продаваться – их следует использовать только для найма нуждающимися домохозяйствами. также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку – здесь цены ниже, а сроки строительства короче.
Предложенная схема проекта гЧП для создания арендных жилищных фондов может быть дополнена аналогичным проектом комплексной застройки территорий. для арендного жилья можно и нужно использовать опыт АиЖК по ипотеке для юридических лиц, но кредиты АиЖК, по определению, не могут использоваться для строительства социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник.
Однако, уже известен опыт привлечения кредитов Внешэкономбанка в рамках проектов гЧП для строительства детских садов в ряде регионов страны, что позволяет решать острую социальную проблему нехватки мест в садиках при ограниченных возможностях финансирования капитального строительства за счет бюджетов субъектов РФ и ОМС.
Объединяя указанные проекты гЧП, публичная власть может добиваться комплексной застройки территорий, тем самым достаточно быстро и убедительно отвечая на запросы электората.
Организация одного или нескольких пилотных проектов гЧП по формированию субсидируемых арендных жилищных фондов потребует, конечно, подготовки ряда нормативных правовых актов и привлечения консультантов на всех этапах этих проектов.
Здесь может быть полезен опыт Комитета тПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, членами которого являются опытные юристы, а также консультанты по реализации сложных инвестиционных проектов. таким образом, требуется только инициатива субъектов РФ и ОМС для того, чтобы потребованный Президентом РФ «комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (см.выше) уже в 2012-2013 годах был наполнен еще и практическим опытом решения важнейшей социальной задачи.
Андрей Широков,
член Правления ТПП РФ,
председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства,
доктор юридических наук
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.stroyorbita.ru
