Как определить рыночную стоимость квартиры. Что такое рыночная стоимость квартиры

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры

Купить недвижимость с выгодой — это задача не из легких. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость недвижимости и отталкиваться от нее.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости ГКН. Кадастровая стоимость определяется специальным государственным оценщиком. Правила проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Производить кадастровую оценку решают региональные органы или местные органы самоуправления, которые при возникновении необходимости в оценке кадастровой стоимости заключают с оценщиком договор. У процедуры проведения кадастровой оценки имеются свои сроки и периоды.

Кто и как производит оценку?

Оценку проводит независимый эксперт. Эксперт обязан иметь право на то, чтобы производить оценку недвижимости.

Квалифицированный эксперт обязан:

иметь высшее юридическое образование;
работать в специализированной организации по оценке недвижимости;
обязан иметь лицензию для осуществления данной деятельности.

Как проходит оценка недвижимости:

Осмотр недвижимости.
Составляется договор, где указаны услуги, которые в свою очередь предоставляет организация.
Анализируется собственность, его собственники, количество владельцев.
Выбирается метод оценивания в зависимости от вида недвижимости.
Если это частный дом, то учитываются все постройки на участке.
Подводятся итоги. Все это прописывается в документе, который в итоге выдается владельцу недвижимости.

При возникновении непонятных ситуаций и вопросов вы можете обратится за онлайн-консультацией к специалистам на нашем сайте.

Зачем она нужна?

Оценка недвижимости необходима для того, чтобы:

Продать жилье.
Разделить имущество.
Оформить приватизацию.
Взять ипотеку.
Застраховать.
Представить в органы опеки.

Найти инвестора.

Данный список содержит в себе лишь малую часть пунктов. В случае каких-либо операций с недвижимостью, знание ее кадастровой стоимости является необходимым условием.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость зависит от нескольких факторов:

Месторасположения квартиры или дома. Удобное расположение влияет на стоимость недвижимости. Особенно хороши спальные районы, подальше от дороги, выходящие во двор.
Общественный транспорт. Наличие общественных остановок вблизи является огромным плюсом. Ведь чаще всего этот вопрос возникает у покупателей.
Окружая инфраструктура. Расположение магазинов, кафе, рынка, детских садов, школ и других учреждений.
Район. Центральный район ценится больше, поэтому и стоимость будет гораздо выше, чем на окраинах города.
Состояние жилья. Немаловажное значение имеет состояние жилья. Наличие ремонта — это дополнительная сумма к общей стоимости жилья.
Год постройки и состояние дома. Чем старше дом, тем сильнее это влияет на итоговую стоимость. Материал также немаловажен. Ветхое домостроение не особо ценится, а соответственно и сумма такого жилья может уменьшиться в разы.

Наличие долга за квартплату. Покупатель, приобретая жилье, обязан взять долг на себя. Соответственно сумма долга повлияет на стоимость недвижимости.
Параметры жилья. Большие параметры жилья очень ценятся. Чем больше параметры, тем выше стоимость.
Этажность. Последние этажи в доме без лифта падают в цене. Здесь учитывается еще один немаловажный фактор, как крыша. Если крыша в гнилом или неисправном состоянии, то возможно, протекание при неблагоприятной погоде. Это является существенным минусом.
Вид из окна. Вид из окна на море или вид из окна на дорогу, также влияют на стоимость.

Произвести оценку недвижимости необходимо в случае:

продажи жилья;
приватизация жилья;
приобретения в ипотеку;
заключения брачного контракта. В контракте оговаривается данный пункт;
раздела имущества;
определения суммы налога.

Какие документы нужны для этого:

Паспорт, удостоверяющий личность.
Документы, который подтверждает право собственника имущества.
Технический паспорт или кадастровый.
Фотографии недвижимости.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью очевидна.

Кадастровая оценка:

с 2015 года выплаты налоговые рассчитываются по кадастровой стоимости;
общая площадь. Учитываются затраты на строительство. Помимо этого учитывается год постройки и параметры недвижимости;
кадастровая и рыночная стоимость максимально приближены друг к другу;
кадастровая оценка не нужна в случае если гражданин наследует недвижимость.

Размер кадастровой стоимости зависит от региона, в котором находится недвижимость.

Какие отличия рыночной стоимости:

Рыночная стоимость необходима при всех видах операции с недвижимостью.
Рыночная стоимость — это согласованность покупателя и продавца.
Рыночная стоимость включает в себя общее состояние квартиры.

Перед продажей недвижимости необходимо обратиться к эксперту-оценщику. Он произведет оценку по всем правилам и вынесет итог.

Оценка недвижимости выдается оценщиком в письменной форме. Этот документ нужен для того, чтобы предъявить его будущему покупателю или банковскому работнику.

В каких случаях кадастровая стоимость выше?

Эксперты-оценщики такие же люди, которые могут совершить ошибку. Эксперты-оценщики не всегда определяют оценку личным присутствием, иногда они полагаются на оценку предыдущих лет.

Такая оценка может быть завышена из-за того, что данные были не проверены. Соответственно оценщики могли не учитывать остальные факторы: месторасположение недвижимости, район и многое другое.Можно ли снизить кадастровую стоимость?

Снизить кадастровую стоимость на недвижимость можно и в некоторых случаях даже нужно. Особенно, если кадастровая стоимость недвижимости превысила 30%.

В этом случае необходимо:

Произвести независимую оценку, обратившись к эксперту.
Взять документ в кадастровой палате. Документ о стоимости и кадастровый паспорт.

Если кадастровая стоимость превышает рыночную, то здесь смело можно обращаться в суд. Кадастровая стоимость недвижимости не может быть выше рыночной стоимости. Здесь следует задуматься, так как такой факт является подозрительным. В этом случае обращаться в суд нужно незамедлительно.

Для начало необходимо:

написать заявление и передать его в суд.
к заявлению прикрепить документы, удостоверяющие правоту гражданина. Это независимая оценка эксперта и выписка из кадастровой палаты. Эти два разных документа будут служить доказательством;
указать на нарушение. Этим нарушением может быть дополнительная оплата налогов.

Необходимо подготовиться к тому, что данная услуга платная.

Оплатить необходимо:

госпошлину;
услуги судебных экспертов;
транспортные расходы;
услуги независимых оценщиков;
заключение СРО;
услуги юриста.

Итоговая сумма оплата весьма немаленькая. Конечно, есть вероятность того, что суд взыщет с ответчика данную сумму. Но для начала эта сумма уйдет непосредственно из бюджета того, кто подал в суд. Шанс, что гражданин получит всю потраченную сумму от ответчика, невелик и маловероятен. Поэтому стоит задуматься, прежде чем затевать такое серьезное и очень затратное дело.

lawestate.ru

Как определить рыночную стоимость квартиры.

Определение рыночной стоимости является основополагающим элементом при проведении любой коммерческой сделки с недвижимостью. Знание цен на рынке недвижимости поможет вам продать, сдавать или купить квартиру по выгодной цене. К тому же предпродажная стоимость, установленная согласно реальному времени позволит продавцу сократить срок продажи. Существует несколько вариантов определения рыночной стоимости недвижимости.

Можно обратиться за помощью к оценщикам жилья. Если вы планируете приобрести квартиру, то в виде платной консультации вас просветят, какая ситуация складывается на рынке жилья. В случае, когда вы хотите продать квартиру, оценщик приезжает к вам и по своим параметрам определяет цену. Здесь вы вольны лишь прислушаться, а не согласиться, так как обычно представление о цене у оценщика и продавца не совпадают.

Чтобы избежать лишних финансовых затрат можно попытаться разобраться в этом деле самому. Что такое рыночная стоимость жилья? Это средний коэффициент стоимости квадратного метра квартиры. А выводить среднее арифметическое число нас учили еще в школе. Нужно лишь немного усидчивости и терпения.

Жилье делится на две категории: первичное и вторичное. Ценовая политика первичного жилья формируется из суммы, потраченной на само строительство дома, выплат рабочим, плюс процент, который включает застройщик. Эта цифра может быть больше или меньше, в зависимости от категории жилья, города, в котором ведется строительство и района. Зачастую цена квадратного метра зависит от стоимости и качества, используемых при строительстве материалов и от репутации застройщика.

Чтобы определить стоимость первичного жилья целесообразно провести сравнительный анализ нескольких фирм-застройщиков в вашем городе. Рассмотреть цены всех возможных предложений и вывести для себя среднюю стоимость. Либо взять самый высокий показатель и наиболее низкий критерий цены, сложить и разделить пополам. Это и будет средняя рыночная цена для первичного жилья.

Вторичный рынок недвижимости определить намного сложней, так как в данном аспекте фигурирует множество факторов, оказывающих непосредственное влияние на оценочную стоимость. Почему? Потому что владелец жилья эту самую квартиру не строил, а цену продажи складывает уже исходя из личных соображений. Например, сколько денег вложено в ремонт, сколько времени потратил на поиск этой квартиры, какое жилье он рассчитывает приобрести после продажи. Факторов для повышения или понижения цены великое множество.

Но и в этой ситуации можно отыскать решение. Определить район, количество комнат, требования к квартире. Просмотреть все допустимые варианты и вывести среднюю стоимость. Например, квартира в центральном районе, с недавно выполненным ремонтом будет оцениваться гораздо выше, нежели аналогичная квартира на окраине города. Такие подробности упускать нельзя, в противном случае расчет цены будет недостоверен и неточен.

Оцените статью:

kvartline.ru

в чем отличия, как определяется, если кадастровая стоимость выше рыночной, как быть

Любая недвижимость может быть оценена разными видами стоимости, причем одни из них используются для определения, по какой цене оптимально продать квартиру или дом, а с помощью других производится расчет налога на имущество. Поэтому каждый собственник должен хорошо разбираться в том, какая именно стоимость должна им учитываться для тех или иных целей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Наиболее важными считаются показатели рыночной и кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости и влияющие на них факторы

Рыночная стоимость представлена ценой, которая может определяться оценщиками или владельцами квартир или домов, для чего учитывается имеющийся спрос на жилье и цены, предлагающиеся конкурентами.

К особенностям этого показателя относится:

при его определении используются разумные и обоснованные доводы;
он рассчитывается непосредственно владельцем жилья, для чего он анализирует схожие предложения на рынке;
на показатель оказывают влияние различные рыночные условия и факторы;
не является постоянным, поэтому меняется со временем, причем может кардиально скорректироваться за короткий промежуток;
применяется при различных сделках, предполагающих продажу жилья, передачу его в залог, обмен или иные схожие действия.

В чем отличия кадастровой стоимости от рыночной? Ответы в этом видео:

На этот показатель влияет множество факторов, к которым относится:

курсы валют;
политическая обстановка в стране;
сезон;
место расположения объекта и развитость близлежащей инфраструктуры;
особенности строения и его износ;
издержки, понесенные на этапе строительства;
этаж, на котором располагается квартира;
квадратура недвижимости;
качество и привлекательность имеющегося ремонта;
наличие предметов обстановки и техники.

Важно! Обычно необходимость в этом показателе возникает именно у владельца недвижимости, так как разные банки, государственные органы или просто коммерческие организации предпочитают не пользоваться им.

Кадастровая стоимость: понятие, специфика и факторы, оказывающие на нее влияние

Другим важным показателем для любой квартиры или дома считается кадастровая стоимость.

Что такое инвентаризационная стоимость? Как ее определить? Ответы смотрите по ссылке.

Она рассчитывается исключительно государственными органами, поэтому не учитываются индивидуальные параметры каждой недвижимости.

К особенностям ее относится:

для расчета и оценки применяется массовый способ;
установкой ее занимаются исключительно кадастровые оценщики,обладающие лицензией на работу и сотрудничающие с государственными органами, предоставляющими им работу;
расчет этого значения регламентируется многочисленными законодательными актами;
за счет него обеспечивается возможность рассчитать размер налога на имущество;

Как пенсионеру получить налоговые вычеты по закону? Смотрите тут.

в процессе расчета используются сведения, содержащиеся в реестре недвижимости;
устанавливается значение на определенный период времени, в течение которого остается неизменным, причем корректируется ежегодно или раз в 5 лет.

Использование кадастровой стоимости квартиры для исчисления налога на недвижимость.

На кадастровую стоимость влияет множество факторов, к которым относится:

рыночная цена на объект;
экономическая ситуация в регионе или в стране в целом;

средний доход граждан;
расположение объекта и оформленная форма собственности;
цена, устанавливающая на земельные участки, где осуществляется строительство многоквартирных или частных домов;
тип земли, износ строения, его размер и количество помещений;
возможность в будущем получить доход от продажи объекта.

Важно! Так как данный показатель устанавливается государственными учреждениями, частные владельцы недвижимости не могут оказать на него влияние, но если обнаруживается, что он является завышенным, то через суд граждане могут немного снизить его.

Соотношение значений

Для изучения и соотношения данных показателей учитываются моменты:

рыночная цена считается неофициальной, но объективной, а также постоянно меняющейся;
при оценке, проводимой кадастровым инженером, не учитываются некоторые важные параметры, к которым относится спрос на объекты, состояние рынка и обустроенность квартиры или дома;
кадастровая стоимость считается не слишком гибкой, а вот рыночная предполагает изучение предложения и спроса, конкуренции ииных рыночных факторов;
при подсчете кадастровой цены используется специальная технология, причем допускаются достаточно высокие погрешности, поэтому нередко данное значение чрезвычайно завышено, поэтому и налоги на имущество приходится уплачивать высокие.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости? Пошаговая инструкция здесь.

Оба этих показателя считаются важными и используются достаточно часто.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью в зависимости от расположения и класса жилья. Фото: kvartiravmoskve.ru

Где применяются

Кадастровая цена используется в ситуациях:

Рыночная стоимость оптимальная для применения в ситуациях:

приобретение или продажа объектов;
изъятие недвижимости государственными органами на законных основаниях;
передача квартиры или дома в залог;
оформление ипотеки;
банкротство человека, при котором его имущество подлежит реализации для погашения долгов;
оформление каких-либо безвозмездных контрактов, на основании которых имущество переходит без платы третьим лицам;
расчет вклада в уставный капитал;
принятие разных управленческих решений.

Таким образом, данные значения в основном используются в непохожих и специфических ситуациях, поэтому оба считаются важными.

Методы расчета показателей

Важно! Самостоятельно произвести расчет кадастровой стоимости невозможно, так как для этого требуется наличие специализированной документации, к которой нет доступа физлицам.

Данный показатель можно только узнать разными способами:

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости и сравнить ее с рыночной? Смотрите в этом видео:

Рыночная цена достаточно легко рассчитывается самостоятельно, причем для этого можно пользоваться разными методами:

доходный, определяющий ликвидность объекта, но при этом не учитывается цена на аналогичные виды недвижимости;
затратный, предполагающий определить понесенные для строительства объекта расходы;
сравнительный, заключающийся в анализе нескольких объектов, причем только на один из них не известна цена, поэтому за счет схожих или разных факторов удается рассчитать нужный показатель.

Данное значение может быть рассчитано как самостоятельно, так и с привлечением профессионального и опытного оценщика, обладающего соответствующей лицензией на эту работу.

Приравниваются эти значения только в некоторых ситуациях:

выносится решение суда или специальной комиссии;
невозможно воспользоваться математической моделью стоимости объекта;
сведения о ценах значительно отличаются в разных достоверных источниках;
невозможно объективно определить кадастровую стоимость, а также она значительно превышает рыночную.

Такиеси туации встречаются достаточно часто, поэтому нередко показатели действительно приравниваются.

Какова разница коэффициентов

В каждом регионе страны применяются собственные коэффициенты во время расчетов. Отмечается, что если квартиры располагаются на западе

России, то они стоят выше, чем другие объекты, так как используются повышенные коэффициенты Росреестром.

Часто кадастровая цена значительно превышае трыночную, а это обусловлено разными причинами:

квартира располагается в новостройке;
для строительства применялись дорогостоящие материалы;
во время оценки использовались неверные сведения.

Важно! Кадастровая стоимость влияет непосредственно на размер налога на имущество, поэтому слишком завышенный показатель является причиной недовольства со стороны владельцев недвижимости.

Заключение

Таким образом, эти два показателя считаются значимыми и сложными. Каждый из них обладает своим предназначением и используется в тех или иных ситуациях.

На них оказывает влияние множество факторов, но в любом случае при совершении различных сделок требуется грамотно определять данные значения.

При этом рыночную стоимость можно определить самостоятельно, пользуясь разными методами расчета, а вот кадастровую можно только узнать из достоверных источников.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru