Что проверять перед покупкой квартиры в новостройке? Как проверить квартиру перед покупкой в новостройке
Что проверять перед покупкой квартиры в новостройке?
Вы долго ждали и этот момент наконец-то наступил — позвонил представитель строительной компании и сообщил радостную новость «Дом готов, можно праздновать новоселье». Не спешите покупать кота, ехать вселяться и неглядя подписывать все бумаги. Перед соблюдением всех формальностей, нужно проверить целый ряд деталей, скрытых для неопытного в строительстве человека.
Конечно, если Вы предпочитаете покупать элитные квартиры в новостройках в центре, то всех этих подводных камней можно избежать и не проводить досмотр с пристрастием. Ведь, почти наверняка, Вы получите не только стены, пол и потолок, но и качественный ремонт со всем нужным оборудованием.
В любом случае, основные советы по проверке и приему новой квартиры нужно знать.
Как проверяют квартиру?
Первым делом запаситесь несколькими подручными средствами: ручка с блокнотом, свечка, спички, фонарик, вольтметр, молоток, уровень, отвес, лампочку с патроном — все это пригодится. А дальше по плану:
- Двери. Входная и межкомнатные двери должны без лишних усилий и надежно закрываться. Проблемы с замком не допускаются.
- Бетонные перекрытия. Стыки бетонных плит не должны быть герметичными без подтеков. В противном случае возможны неприятные моменты после шквальных осадков. Сразу же бросьте отвес и проверьте вертикальность стен. А с помощью счетчика Гейгера замеряйте радиационный фон.
- Стяжка. Вот где нам пригодится молоток, которым можно простучать стяжку и проверить, не крошится ли она. Так же не желательно наличие пузырьков или уклонов. Для проверки горизонтальности воспользуйтесь уровнем.
- Потолок. Стыки могут быть видны, но соседние плиты должны быть на одном уровне иначе ремонт может затянуться и влететь в копеечку (шов на потолке, это не царапина на плинтусе — исправить не так легко). Если достаете рукой до потолка, замеряйте его высоту — она должна быть такой же, как в документации.
- Окна. Стекла, фурнитура, уплотнители — все должно быть, и быть целым. Каждое из окон стоит несколько раз открыть-закрыть и проверить на наличие сквозняков.
- Электричество. Проверьте согласно документации наличие всех розеток и выключателей, а также их надежную установку и работоспособность. Вольтметром измеряйте напряжение во всех доступных местах (в том числе и звонок входной двери).
- Водопровод, канализация. Краны в ванной, туалете и кухне должны быть герметичными и исправно работать. Трубы проверьте на наличие течей, трещин, а канализацию — на работоспособность.
- Вентиляция. Тягу в стандартных вентиляционных каналах на кухне, в ванной и туалете проверьте зажженой спичкой или клочком тонкой бумаги.
- Радиаторы. Место радиаторов не в кладовке, а на положенных местах с подключением к системе центрального отопления. Сверяйте количестве ребер в каждом радиаторе — а вдруг ребристость не соответствует документации?
- Счетчики. Все, что до Вас на счетчиках — не Ваше. Запишите перед приемкой начальные показания.
Как принимают квартиру?
Акт приема-передачи квартиры и смотровой лист — главные документы, которые Вам предложат подписать не глядя.
В акте будут указаны стоимость и площадь квартиры, все координаты, срок гарантии. Понадобится он при оформлении права собственности на жилье.
В смотровом листе записываются все выявленные недочеты и сроки их устранения застройщиком. Все претензии нужно зафиксировать на бумага в двух экземплярах.
И главное: Вы имеете право не подписывать акт приема-передачи и ждать устранения дефектов, или же подписать акт, но указать в нем, что квартира принята с рядом недостатков.
Приятного новоселья.
Материалы по теме:
moscowsad.ru
Вторичка и новостройка: нюансы проверки на чистоту
Основная цель такой проверки – сведение к минимуму рисков при покупке квартиры. Но риски на первичном и на вторичном рынках разные, соответственно, будет различаться и проверка. К сожалению, нельзя определенно сказать, что покупка первичного жилья – вариант более безопасный, чем приобретение "вторички"; не будет справедливым и обратное утверждение. Риски различны по своему характеру, но не по интенсивности. В первом случае неопределенность заложена самим статусом строящегося жилья, во втором – его темным прошлым. Кто-то будет доказывать вам, что новостройка – это кот в мешке, кто-то, наоборот, что вторичная квартира – потенциальный тихий омут; и оба будут правы. В конечном счете решать, какое жилье подойдет для вас, придется именно вам, и простота/сложность проверки не станут в этом выборе главным фактором. Но знать, с чем вам придется столкнуться при каждом из вариантов, нужно. На первичном рынке основные риски заключаются в том, что застройщик, столкнувшись с финансовыми проблемами, может заморозить строительство, либо в мошеннических схемах, которые применяются при реализации жилья в новостройках. На вторичном рынке опасности таит в себе история квартиры: даже если продающий вам квартиру получил право собственности на нее абсолютно законно, может оказаться, что предыдущий, а то и предпредыдущий владелец закон все-таки нарушил – и тогда недействительными станут все последующие сделки. Как проверять новостройку? "При покупке квартиры на первичном рынке риски могут быть выше. Если объект не сдан в эксплуатацию, его не существует юридически. Когда он будет сдан, неизвестно никому. Он может быть построен с отклонениями, которые невозможно исправить, как следствие дом никогда не будет сдан в эксплуатацию и будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства, который будет проблематично подключить к коммуникациям. В этом случае я бы воздержался от покупки, – предостерегает Марат Гафуров, генеральный директор юридической компании GMM Consulting. – Кроме того, нечистоплотные застройщики иногда грешат двойными и даже тройными продажами одной и той же квартиры, что выясняется при регистрации права собственности". Для проверки юридической чистоты новостройки потребуются: выписка из ЕГРП, а также кадастровый паспорт, причем как на здание, так и на участок. "Если объект еще не сдан, но вам очень хочется его купить, проверьте хотя бы наличие разрешения на строительство, документов на земельный участок, согласованную проектную документацию, учредительные документы застройщика. Дополнительную информацию вам дадут отзывы клиентов компании-застройщика, которые легко можно найти на просторах интернета", – советует Марат Гафуров. Неопределенный – когда юридически несданная новостройка не существует – статус первичного жилья заставляет тщательно относиться к проверке. "При сделках на первичном рынке проверяется вся документация от начала строительства, начиная с постановления Правительства Москвы (или городской администрации) на выделение участка на строительство, проекта – на предмет наличия согласований со всеми структурами, инвестконтракта, разрешения на строительство – на предмет соблюдения сроков и т. д., – рассказывает Сергей Армаш, директор "CENTURY 21 Объединенный капитал". – Неприятности могут подстерегать покупателя при выявлении разногласий между разрешением на строительство и проектом: например, на данном участке разрешено было строить 10 тыс. кв. м жилья, а в проекте и по факту построено 15 тыс. Если не будет дополнительных разрешающих документов, то эти "лишние" 5 тыс. кв. м окажутся вне закона, и их, как в истории с домом на Мосфильмовской, постановят снести. Где гарантия, что именно ваша квартира не окажется в числе этих 5 тысяч?" Кроме того, отсутствие в проекте согласования хотя бы с одной из организаций, отвечающих за развитие инфраструктуры, может привести к серьезным проблемам с приемкой и вводом объекта в эксплуатацию, отмечает эксперт: "В одном из подмосковных городов недавно строился целый микрорайон, и только на финальном этапе строительства выяснилось, что оформить подъезд к новому микрорайону невозможно из-за отсутствия согласования с ГАИ. Подобные случаи рискуют стать долгостроями, и рекомендовать покупку такого жилья порядочный риелтор не станет". Куда опаснее сдвига сроков строительства нарушения сроков взаиморасчетов между участниками строительства: вследствие нарушений сроков оплаты соглашения между участниками строительства – генподрядчиком, основным инвестором, соинвесторами, администрацией и т. д. – считаются неисполненными и могут быть расторгнуты. "Последнему элементу цепочки – покупателю жилья в лучшем случае вернут деньги, в худшем – ему придется отстаивать свои интересы в суде, причем это заканчивается не всегда успешно", – подчеркивает Сергей Армаш. Как проверять "вторичку"? Вторичная квартира, в отличие от первичной, определенно уже существует, но не факт, что она принадлежит тому, кому принадлежит: неутешительную статистику о добросовестных приобретателях, лишающихся своего жилья, мы уже приводили. Так что стимулов тщательно проверять свою покупку никак не меньше, чем на "первичке". "Риски в новостройке прогнозируемы, а риски, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья, спрогнозировать нельзя, – считает старший юрисконсульт компании Est-a-Tet Анастасия Петрухина. – Прежде всего, у первичной квартиры нет "истории", она появится только после оформления права собственности; далее, на все квартиры в строящемся доме существует общий пакет документов, который проходит многоэтапную проверку (застройщиком, агентством и банком, в случае если жилье продается по ипотеке)". Так что, по мнению эксперта, покупатель "вторички" рискует больше покупателя новостройки. "При покупке квартиры на вторичном рынке прежде всего необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником (в договоре купли-продажи или ином документе – основании регистрации права собственности продавца), – рассказывает Василий Митько, генеральный директор агентства "МИАН". – При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость. Помимо этого, обязательно требуйте от агентства предоставления в том числе и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной регистрационной службы (ЕГРП УФРС). Убедитесь, что продавец является собственником предлагаемой недвижимости или имеет от собственника надлежащим образом оформленные полномочия (действующая нотариальная доверенность и т. п.)". Мало убедиться в правильном оформлении всех документов на квартиру, подчеркивает Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость", важно еще и удостовериться в их подлинности: при помощи современной техники в подделке любого документа или печати нет ничего невозможного. Обращайте внимание на нарушения поверхностного слоя бумаги, уменьшения толщины листа, изменения линовки, наличие остатков красящих материалов, чернильных расплывов и т. п. Вас также должны насторожить дописки (разные чернила или утолщенные, как бы сдвоенные, буквы), изменения цвета бумаги, повышенная ломкость. Как говорит Михаил Куликов, лучше всего проверять документы под лупой в рассеянном косом свете; а идеальный вариант – сопровождать продавца при получении им документов для сделки. Список основных направлений для проверки "вторичной" квартиры, по словам Марата Гафурова, таков: • Прописанные в квартире граждане. Поскольку большинство квартир, продающихся на вторичном рынке, – это приватизированная недвижимость, то всегда есть риск, что приватизация происходила без учета проживавших на тот момент несовершеннолетних или граждан, находившихся в МЛС (тюрьмы) и т. д. По расширенной выписке из домовой книги все эти люди выявляются, и выясняется, могут ли они претендовать на данную квартиру. • Наличие решений опекунских советов. Например, если в истории квартиры были продажи с переселением несовершеннолетних за пределы Москвы, то надо удостовериться, что сделка не ущемила их права и что детям были предоставлены нормальные условия для проживания. • Дееспособность участников предыдущих сделок. • История сомнительных сделок. Таковыми считаются, в частности, сделки, совершаемые в короткий промежуток времени. Например, если в течение одного года квартира трижды переходила из рук в руки, есть повод задуматься о том, что ее "очищали" от криминального прошлого. • История сделок с квартирой. Для этого дополнительно приобретается расширенная выписка из ЕГРП, и данные из нее – даты и фамилии – тщательно сравниваются с данными из расширенной выписки домовой книги. Так, например, если в истории квартиры фигурировало право наследования, то нужно установить, прошел ли срок возможной исковой давности.
Как правильно проверить квартиру в новостройке перед покупкой
Перед покупкой любой недвижимости чтобы впоследствии не иметь проблем тщательно проверяйте рекомендацию и документы продавца.
Первое и основное, что вы должны сделать – это ознакомится со всем пакетом правоустанавливающих документов. Квартира в новостройке всегда будет стоить дешевле, чем на рынке вторичного жилья. Это составит не менее 15 %, от общей ценовой политики.
При покупке жилья у застройщика, оформление всех требуемых документов занимает не более месяца. Но при этом вы должны всегда помнить, что вам придется ждать момента начала постройки и срок сдачи жилья.
Проверка квартиры в новостройке – это изначально покупка «воздуха». Прежде чем оформить сделку через интернет постарайтесь все узнать о его застройщиках. Если у него отсутствует свой личный сайт – это может указывать на то, что по каким, либо причинам организация избегает публичности.
Второе не маловажное правило, перед тем как внесете первую сумму, обратите внимание, насколько построен дом, подведены ли коммуникации. Не верьте на слова. Вы должны все проконтролировать сами, поэтому обязательно посетите объект и проверьте, что в наличии существует.
Обратите внимание на договор, который вы заключаете. Это может быть договор долевого участия, который после заключения обязательно проходит процесс регистрации в регистрационной службе, знайте это большой плюс. Такой договор согласно существующему законодательству дает вам гарантии в случае банкротства застройщика возместить затраченную сумму, поскольку она оберегается залогом. Такой документ автоматически подтверждает законность постройки и вам не придется переживать.
Обязательно обратите внимание на банковскую аккредитацию постройки. Если не один из крупных банков ни предоставляет застройщику кредит – это указывает на то, что он имеет проблему. Идеальный вариант – несколько кредиторов.
Всегда обращайте внимание на расположение объекта, наличие инфраструктуры, наличие парковочных мест и путей подъезда.
Обращайте внимание на планировку жилого помещения, толщину стен, расположение лифта.
