Как правильно купить квартиру на вторичном рынке. Как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке
выбор жилья и оформление сделки
Одним из наиболее популярных способов, позволяющих улучшить жилищные условия, является приобретение недвижимости на вторичном рынке. Тенденция к поиску именно вторичного жилья сохраняется, несмотря на популяризацию долевого строительства, которое помогает оптимизировать расходы при покупке.
В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, как подготовиться и провести сделку, и расскажем, на что стоит обращать внимание в первую очередь.
Вторичное жилье: преимущества и недостатки
При рассмотрении квартир на вторичном рынке недвижимости в глаза бросаются сразу несколько очевидных преимуществ: это готовое жилье, которое можно «посмотреть и потрогать» (в отличие от долевых квартир), кроме того, жилье может иметь подходящий ремонт и может присутствовать мебель, что делает недвижимость пригодной для проживания «уже сейчас». Покупатель может въехать на жилплощадь сразу же после заключения договора - нет нужды подолгу ожидать окончания строительства, которое может затянуться из-за проблем самого застройщика.
Конечно, есть и обратная сторона - имеется множество нюансов, связанных и с финансовой, и с правовой безопасностью такого рода покупки. В сделках с недвижимостью фигурируют немалые суммы, поэтому крайне важно иметь информацию обо всех аспектах и правилах проведения подобных сделок. Из-за страха стать жертвой мошенников многие предпочитают доверяться профессиональному риелтору, который сможет рассчитать и предусмотреть все риски, однако посредник, фактически, ничего не гарантирует, ему важно лишь провести сделку и получить вознаграждение. Узнать все достоинства и недостатки вторичного жилья и новостройки можно в этой статье.
Поэтому искать вторичное жилье можно и своими силами, вооружившись нужными сведениями о специфике этого рынка, а также заручившись поддержкой профессионального юриста.
Как выбрать правильное жилье?
Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам.
Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:
-
Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);
-
Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;
-
Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);
-
Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).
Лучше всего в самом начале четко расставить свои приоритеты и требования к новому дому, чтобы потом не разочаровываться в квартире. Однако стоит иметь в виду, что каждый «плюс» уравновешивается «минусом» в виде повышенной стоимости, поэтому стоит точно определить – насколько нужен тот или иной «плюс».
Если имеется ряд основных желаний, связанных, например, с чистотой воздуха или видом из окна, то лучше продолжать поиски до тех пор, пока не будет найден вариант, идеально удовлетворяющий покупателя. Не стоит останавливаться слишком быстро на предложениях из категории «более-менее», ведь вторичный рынок в любом регионе, не говоря уже о столице, ежедневно пополняется новыми интересными вариантами.
Даже если по чудесным обстоятельствам случится так, что первая же осмотренная квартира полностью удовлетворяет запросы, не стоит останавливать поиски. Лучше отложить этот вариант, договорившись с хозяином, но после этого просмотреть еще несколько квартир. В этом случае при покупке будет уверенность в том, что первый выбранный вариант действительно был лучшим в сравнении с другими аналогичными, однако вполне может произойти и наоборот. При осмотре, помимо самой квартиры, лучше сразу проверить работу лифта, мусоропровода и общее состояние подъездов, изучить инфраструктуру и ближайшие к дому магазины. Проверить юридические аспекты при покупке квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту.
Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?
После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки. Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно). В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:
-
Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;
-
Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;
-
Приобретение новой мебели или транспортировка старой;
-
Расходы на оформление всех требуемых документов.
При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости. Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.
Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:
-
Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;
-
Число комнат с их общим метражом и планировкой;
-
Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;
-
Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;
-
Инфраструктура на прилежащей территории;
-
Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.
По всем этим параметрам можно найти в городе несколько практически идентичных предложений и сделать вывод относительно приемлемой цены, от которой можно отталкиваться. Собственно, можно изучить даже те вторичные квартиры, которые уже проданы, но стоимость которых известна. Это поможет перестраховать себя от предложений с завышенной ценой, а также понять, насколько можно сбить цену, если продавец будет готов торговаться.
При этом лучше обойтись без удаленных торгов по телефону, и говорить о цене конкретно на самом объекте. Если есть желание немного снизить стоимость, для начала лучше убедить продавца в том, что есть реальная готовность приобрести квартиру, но общее впечатление портит несколько нюансов (отсутствие нужной мебели, некачественный ремонт, инфраструктура), которые можно загладить скидкой.
Что нужно знать о приобретаемой квартире
Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:
-
Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;
-
Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);
-
Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;
Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.
Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.
В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.
Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи.
Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.
Оформление сделки: процедурные вопросы
При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:
-
Паспорта продающей и покупающей стороны;
-
Сам договор купли-продажи;
-
Акт приема-передачи жилья;
-
Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);
-
Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;
-
Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.
В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.
Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.
Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки
Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).
Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени. Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах. У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.
К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:
-
Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;
-
Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;
-
Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.
Конечно, на другой чаше весов - комиссия (часто немаленькая, ведь это от 0,5 до 3 процентов от всей стоимости квартиры), которую посредник забирает себе в качестве вознаграждения. Также при обращении в недобросовестную фирму есть небольшие риски работы с мошенниками. Кроме того, как было отмечено, риелтор не гарантирует полную защиту от мошенничества, некоторые специалисты даже не утруждают себя никакими проверками – просто сводят продавца и покупателя и принимают вознаграждение. Поэтому при желании провести сделку с участием риелтора, стоит обратиться в крупную компанию с хорошей репутацией, а также дополнительно привлечь юриста.
Заключение
Вне зависимости от того, было принято решение о приобретении вторичного жилья своими силами, либо при помощи посредника, следует внимательно относиться ко всем мелочам. Важно не поддаваться искушению приобрести первую попавшуюся квартиру, помня о том, что поиски могут отнять довольно много времени.
Обстоятельность и взвешенный подход к планированию, поиску вариантов, к подготовке и проведению сделки позволит закрыть все потребности новых хозяев и удовлетворить их предпочтения, сводя риски к минимуму. Если поиски долгое время не дают ожидаемого результата, можно пересмотреть источники подбора квартир.
Чтобы расширить охват рынка, лучше одновременно анализировать объявления в газетах, на сайтах и даже на столбах объявлений в нужном районе, а также самостоятельно подавать объявления о поиске жилья.
novostroev.ru
Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке?
Выбирая жилье в уже сданном в эксплуатацию доме, мы рекомендуем обращать внимание на такие факторы:
-
Район
Удобная транспортная развязка, близость аптек, супермаркетов и школ, отсутствие промышленных объектов и свалок – заранее составьте список объектов инфраструктуры, которые в идеале должны (или не должны) быть рядом с квартирой.
> Как выбрать район города при покупке квартиры
-
Состояние жилплощади
Будьте готовы к тому, что к вашему приезду владельцы квартиры или представители агентства провели косметический ремонт, поэтому основные недостатки не бросятся сразу в глаза. Возьмите с собой фонарик (осмотреть труднодоступные зоны под раковиной), тщательно изучите стены на предмет грибка (особенно если квартира угловая).
Перед тем, как покупать жилье, уточните, входит ли мебель в стоимость квартиры – бывает, владельцы специально демонстрируют квартиру с дорогой обстановкой, упуская данный пункт в договоре.
-
Юридическая чистота
Перед тем, как купить квартиру на вторичном рынке, вы должны:
- проверить жилплощадь на отсутствие обременений;
- проверить документы, подтверждающие законность приватизации;
- попросить предоставить бумаги по истории предыдущих сделок с данной недвижимостью, а также провести анализ истории права собственности на квартиру
Желательно, чтобы выбранный объект не покупали, не дарили и не завещали в течение последних 3 лет (это максимальный срок давности по признанию недействительности сделки).
-
Способ оплаты
Чтобы не стать жертвой мошенников, отдавать деньги продавцу рекомендовано после государственной регистрации сделки (примерно 5 рабочих дней). Самый выгодный вариант для покупателя – банковская ячейка, в которой нужная сумма лежит с момента подписания договора купли-продажи, но доступ к ней продавец получает только после регистрации объекта.
Как снизить цену при покупке квартиры?
- Откажитесь от работы с агентствами, купив квартиру напрямую у владельца. Чтобы найти такие предложения на онлайн-сервисе Homsters.kz, выберите нужный город, раздел «Вторичная недвижимость» >> Больше параметров >> поставьте галочку напротив «от владельца«.
- Квартиры в домах с паркингом стоят дороже примерно на 5–7%, на обслуживание парковки уходит до 10 тыс. тенге в месяц. Аренда паркинга обойдется в ту же сумму, но при этом вы не будете переплачивать за жилье.
- Не стесняйтесь торговаться. Реальные факторы, позволяющие «сбить» цену: первый или последний этаж, близость трамвайных путей, протекающая крыша, пышные кроны деревьев, препятствующие доступу света в комнаты, и т.д. Также можно пойти на хитрость, мимоходом сообщив, что вы присмотрели еще одну квартиру подешевле.
info.homsters.kz
Квартира на «вторичке». как правильно выбрать?
От жилья на вторичном рынке ждут, прежде всего, комфорта и уюта для жизни. И выбирая квартиру, смотрят на то, чтобы был сделан качественный ремонт, чтобы энергетика от прежних обладателей квартиры была положительной, чтобы все блага цивилизации прилагались. Но не надо забывать, что даже если поменять все в квартире и сделать капитальный ремонт, двор и соседи так и останутся.
Первоначально желательно обратить внимание на год строительства дома, на стены и материал, из которого дом сделан. Стены – это очень важная составляющая, так как от них зависит уровень комфорта самого дома. Каким бы качественным не был ремонт, если стены дома сделаны из некачественных панелей, то никакая система кондиционирования не поможет, летом будет жарко, а зимой холодно. Если средства позволяют, лучше выбрать квартиру в кирпичном доме, в будущем это сэкономит достаточно средств и не принесет вреда здоровью. Очень важно узнать год строительства дома, чтобы не случилось так, что через год проживания дом собрались бы сдавать под снос, а покупателю пришлось бы переезжать. Также надо узнать, не запланирован ли муниципальный ремонт дома, во время которого обычно меняют стеклопакеты, входные двери и все в этом роде. От этого тоже можно понести определенный убыток.
Этаж, сама планировка квартиры и размер комнат – очень важный момент. Если в доме не предусмотрен лифт, то номер этажа очень важен. Если не сейчас, то в будущем возникнуть ситуации, когда без лифта просто не обойтись. Если с лифтом проблем нет, то все равно высота этажа очень важна, потому что, если квартира находится высоко, летом будет жарко, если это низкие этажи, зимой будет холодно. Необходимо также определить, как попадает солнечный свет в квартиру, не затеняется ли он деревьями, если, к примеру, высота этажей не большая.
Как уже говорилось, размер комнат важен, по документам могут быть одни цифры, а на деле совсем другие. При внимательном осмотре может выясниться, что коридор слишком узкий или маленькая спальня, все это может сделать квартиру некомфортной. При осмотре квартиры нужно обратить внимание на высоту потолков, если они низкие, то любое, даже просторное помещение будет выглядеть как подвал. Каждый человек, осматривая свое будущее жилье, знает, что примерно будет находиться в квартире, и это тоже надо учитывать.
Трубы и сантехника подлежат осмотру бесспорно. Смотреть надо на предмет всякого рода неисправностей. Все эти проблемы могут влиять на стоимость жилого помещения, так как возможно придется тратиться на ремонт. То же самое можно сказать и о проводке. Если при осмотре количество недостатков окажется весомым, от квартиры можно отказаться и поискать иной вариант.
Большой плюс покупаемых на вторичном рынке квартир в том, что можно сразу заселиться. Если есть такие планы, то нужно оценить состояние квартиры в данный момент, подходит ли она на вселение, все ли в ней нормально. Чтобы не случилось так, что при въезде покупатель столкнулся с проблемой неработающей сантехники, к примеру, или с отсутствием холодильника. Сформировавшаяся инфраструктура – это тоже одна из положительных характеристик вторичного жилья. Соседи, двор, подъезд – все это уже есть. От жителей дома можно много что узнать по некоторым вопросам.
И еще момент, не надо осматривать несколько объектов в один день. Без торопливости здесь не обойтись, а это совсем нежелательно, можно пропустить очень важные моменты. Да и вообще из большого количества чисто психологически трудно что-то выбрать. Тем более что по некоторым данным при осмотре большого количества квартир покупатель из-за усталости останавливается на последних вариантах, или наоборот выбирает что-то из первых вариантов, так как осматривал их еще на свежую голову.
Продажа квартир в Тюмени
Дек. 19, 2011, полночьmega-e.su
Квартира на «вторичке». как правильно выбрать?
От жилья на вторичном рынке ждут, прежде всего, комфорта и уюта для жизни. И выбирая квартиру, смотрят на то, чтобы был сделан качественный ремонт, чтобы энергетика от прежних обладателей квартиры была положительной, чтобы все блага цивилизации прилагались. Но не надо забывать, что даже если поменять все в квартире и сделать капитальный ремонт, двор и соседи так и останутся.
Первоначально желательно обратить внимание на год строительства дома, на стены и материал, из которого дом сделан. Стены – это очень важная составляющая, так как от них зависит уровень комфорта самого дома. Каким бы качественным не был ремонт, если стены дома сделаны из некачественных панелей, то никакая система кондиционирования не поможет, летом будет жарко, а зимой холодно. Если средства позволяют, лучше выбрать квартиру в кирпичном доме, в будущем это сэкономит достаточно средств и не принесет вреда здоровью. Очень важно узнать год строительства дома, чтобы не случилось так, что через год проживания дом собрались бы сдавать под снос, а покупателю пришлось бы переезжать. Также надо узнать, не запланирован ли муниципальный ремонт дома, во время которого обычно меняют стеклопакеты, входные двери и все в этом роде. От этого тоже можно понести определенный убыток.
Этаж, сама планировка квартиры и размер комнат – очень важный момент. Если в доме не предусмотрен лифт, то номер этажа очень важен. Если не сейчас, то в будущем возникнуть ситуации, когда без лифта просто не обойтись. Если с лифтом проблем нет, то все равно высота этажа очень важна, потому что, если квартира находится высоко, летом будет жарко, если это низкие этажи, зимой будет холодно. Необходимо также определить, как попадает солнечный свет в квартиру, не затеняется ли он деревьями, если, к примеру, высота этажей не большая.
Как уже говорилось, размер комнат важен, по документам могут быть одни цифры, а на деле совсем другие. При внимательном осмотре может выясниться, что коридор слишком узкий или маленькая спальня, все это может сделать квартиру некомфортной. При осмотре квартиры нужно обратить внимание на высоту потолков, если они низкие, то любое, даже просторное помещение будет выглядеть как подвал. Каждый человек, осматривая свое будущее жилье, знает, что примерно будет находиться в квартире, и это тоже надо учитывать.
Трубы и сантехника подлежат осмотру бесспорно. Смотреть надо на предмет всякого рода неисправностей. Все эти проблемы могут влиять на стоимость жилого помещения, так как возможно придется тратиться на ремонт. То же самое можно сказать и о проводке. Если при осмотре количество недостатков окажется весомым, от квартиры можно отказаться и поискать иной вариант.
Большой плюс покупаемых на вторичном рынке квартир в том, что можно сразу заселиться. Если есть такие планы, то нужно оценить состояние квартиры в данный момент, подходит ли она на вселение, все ли в ней нормально. Чтобы не случилось так, что при въезде покупатель столкнулся с проблемой неработающей сантехники, к примеру, или с отсутствием холодильника. Сформировавшаяся инфраструктура – это тоже одна из положительных характеристик вторичного жилья. Соседи, двор, подъезд – все это уже есть. От жителей дома можно много что узнать по некоторым вопросам.
И еще момент, не надо осматривать несколько объектов в один день. Без торопливости здесь не обойтись, а это совсем нежелательно, можно пропустить очень важные моменты. Да и вообще из большого количества чисто психологически трудно что-то выбрать. Тем более что по некоторым данным при осмотре большого количества квартир покупатель из-за усталости останавливается на последних вариантах, или наоборот выбирает что-то из первых вариантов, так как осматривал их еще на свежую голову.
Продажа квартир в Тюмени
Дек. 19, 2011, полночьmega-e.su
