Новостройки: договор долевого участия – еще не панацея. Дду что это в новостройке

договор долевого участия – еще не панацея

Адвокат Олег Сухов рассматривает слабые стороны ДДУ. Специально для IRN.RU

Приобретение квартир, офисов, машино-мест через договор долевого участия (ДДУ) принято считать максимально безопасным. Но так ли это на самом деле?

Никто не будет спорить, что договор долевого участия – это единственная в настоящее время защита дольщиков от неблагоприятных или негативных последствий при покупке недвижимости в строящемся доме. Безусловно, если застройщик готов заключить ДДУ, это означает, что у него оформлены отношения на земельный участок, имеется проектная документация и разрешение на строительство, т.е. компания обладает всеми необходимыми документами, согласовала их в регистрационной службе и готова принимать от дольщиков денежные средства, взамен обременяя себя зарегистрированными договорами долевого участия.

Казалось бы, нет никаких оснований для опасения или сомнений – оплаченный ДДУ в скором будущем принесет свои плоды: долгожданную квартиру или офис. Однако подобное мнение не является до конца верным и не соответствует действительности. Как показывает судебная практика, даже если дольщики оформляют договоры долевого участия, многие сталкиваются со сложностями и проблемами, иногда непреодолимыми.

Банкротство С начала действия Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», т.е. еще с 2005 года практика показала, что застройщики, оформляющие ДДУ, подвержены опасности банкротства не меньше, чем строительные компании, которые уклоняются от работы по 214-ФЗ. Банкротство – самая частая и самая актуальная проблема строительных компаний.

Порядок порядком, но экономические катаклизмы, огромная зависимость застройщиков от местных органов власти, сложность кредитного финансирования, спад спроса на жилье, непрофессионализм сотрудников и многое другое рано или поздно приводят каждого второго застройщика к банкротству. Такие всем известные в прошлом компании, как «Славяне», «Евроинвест», «Кеми Финанс», «Миракс» и многие другие, еще вчера продававшие жилье по договорам долевого участия, в настоящее время либо уже обанкротились, либо находятся в стадии ликвидации.

Двойные продажи Даже зарегистрированный в Росреестре ДДУ не исключает двойной продажи, не исключает появления иных претендентов на квартиру. Практика свидетельствует, что сотрудники отделений Росреестра порой умудряются регистрировать несколько договоров на один и тот же предполагаемый объект недвижимости, что по окончании строительства и начавшейся регистрации права собственности порождает серьезные скандалы.

Еще более распространенными являются примеры, когда застройщики продают дома сначала по договорам инвестирования или предварительным договорам, а затем те же квартиры реализуют по ДДУ. При указанных схемах в очередь к недобросовестным строительным компаниям выстраиваются целые толпы обманутых покупателей, приобретшие в разное время и по разным договорам одну недвижимость.

Стоит отметить, что судебная практика при подобных спорах весьма неоднозначна. Одни суды признают право на квартиры за теми, кто раньше заключил и оплатил договор, и не важно, что такой договор был предварительным или инвестиционным. Другие суды указывают, что претендентом на жилье может стать лишь дольщик, оформивший договор долевого участия.

В одном из сложнейших судебных процессов по двойной продаже путем заключения договора соинвестирования и затем долевого участия суд апелляционной инстанции, отменяя решение нижестоящего суда, указал: «Если застройщик оформил несколько договоров в отношении одного и того же объекта и по одному из них произведена государственная регистрация, претендовать на спорный объект может тот покупатель, договор с которым зарегистрирован в регистрационной службе, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора».

Ни денег, ни жилья – как бы законодатели ни старались обеспечить интересы дольщиков при банкротстве строительных компаний, пока ничего путного из этого не выходит. Принятые 15 августа 2011 г. поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», предписывающие облегчить судьбу обманутых дольщиков, не только не решили столь актуальной проблемы, но, наоборот, осложнили ситуацию.

Теперь, если дом не достроен, покупатели могут лишь обращаться в суд с требованиями о включении их в реестр передачи жилых помещений и не наделены правомочиями претендовать на собственность в объекте незавершенного строительства. Дольщики, оплатившие нежилые помещения – гаражи и офисы, вообще ограничены исключительными требованиями возврата денежных средств и не могут претендовать на получение недвижимости.

Лукавый механизм закона Но механизм банкротства остался неизменным, принципом его всегда служили два правила: первое – деньги вернуть невозможно, второе – завершение строительства производится только за счет дольщиков.

По статистике конкурсных управляющих, средние суммы выплат кредиторам при банкротстве редко превышают 10% от изначально заявленных.

Убытки и неустойка – не гарантия надлежащего исполнения договора застройщиком. Уверен, что почти каждый, кто будет читать эту статью, даже не догадывается, что закон 214-ФЗ составлен так, что практически лишает дольщиков возможности считать себя защищенными от задержек строительства и непередачи квартиры в собственность, а прописанные наказания в виде убытков и неустойки нерадивыми застройщиками легко обходятся.

Например, 214-ФЗ предоставляет компаниям право в одностороннем порядке продлять сроки договора, тем самым неограниченное количество раз отодвигая первоначально прописанные даты завершения строительства. Главное – своевременно предупреждать об этом дольщиков. При своевременном предупреждении покупателей новостроек о затянувшемся строительстве многие суды отказывают во взыскании убытков и неустойки.

Головинский районный суд г. Москвы так обосновал мотивировочную часть решения отказать в праве на неустойку одному из дольщиков: материалами дела установлено, что в соответствии со ст. 6 закона № 214-ФЗ застройщик своевременно уведомил истца о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением изменений его условий, что расценивается судом как надлежащее исполнение обязательств ответчика, исключающее применение штрафных санкций.

Покупка новостройки – всегда рискованная сделка, и на любом ее этапе нельзя быть уверенным в том, что завтра оплаченные денежные средства не пропадут, а застройщик не обанкротится, бросив недостроенную «коробку». Договор долевого участия не способен гарантировать положительное завершение отношений по приобретению жилья на первичном рынке. Только целый комплекс мер по изучению и анализу истории работы застройщика, его репутации, наличия правоустанавливающих и разрешительных документов на строительство, определения сроков их оформления в совокупности с договором долевого участия могут уменьшить риски приобретения жилья в новостройке.

Источник: IRN.RU

Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/34490.html

vsenovostroyki.ru

ДДУ: «вольности» от застройщиков

Грабительская неустойка, право на изменение проекта, попытка снять с себя ответственность за задержку строительства – это только малая толика ухищрений, с помощью которых застройщики ухудшают условия договора долевого участия для покупателей жилья.

Федеральный закон «О долевом строительстве…» (ФЗ-214) действует, как известно, с 2005 года и относится к довольно внятным образцам отечественного законотворчества. В соответствии с ним работает большинство петербургских строительных компаний. Несмотря на это, застройщики продолжают «творчески переосмысливать» текст договоров долевого участия (ДДУ). Как говорят практикующие юристы, пункты, напрямую нарушающие законы или ухудшающие условия договора для дольщика, встречаются практически в каждом проанализированном ими документе.

Законные ухудшения

БН не раз писал, что в принципе не стоит иметь дело с компанией, не имеющей правильно оформленных документов на аренду или покупку земельного участка, опубликованной проектной декларации и действующего разрешения на строительство. Из текста ФЗ-214 также вполне ясно, какие условия должен содержать договор долевого участия, чтобы быть легитимным. К ним относятся четкое описание объекта долевого строительства, срок передачи его дольщику, цена, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих условий ДДУ будет считаться незаключенным. Правовой грамотности покупателей квартир хватает для того, чтобы до подписания документа отследить соблюдение этого минимума требований.

Но зачастую грубые отступления от федерального закона отсутствуют, и, тем не менее, текст договора все равно должен настораживать покупателя квартиры. «Многие строительные компании продолжают разрабатывать договора долевого участия с условиями, не противоречащими законодательству, но написанными в интересах застройщика. Или даже включают пункты, противоречащие законодательству», – предупреждает генеральный директор «Юридической компании «Бачурин и партнеры» Дмитрий Бачурин.

К первой категории относятся условия, включенные в ДДУ по принципу договоренности сторон, либо те, которые по закону о долевом строительстве могут быть изменены. К часто встречающимся «законным ухудшениям» Дмитрий Бачурин отнес указание цены квадратного метра в условных единицах без фиксации в тексте документа курса у.е. Другой пример нарушения интересов дольщиков – это внесение пункта о досрочной приемке объекта без права отказаться от нее (теоретически можно представить ситуацию, когда такая спешка оказывается неудобной покупателю).

Кроме того, застройщики любят поиграть цифрами. «Участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на размер неустойки, скажем, за одностороннее расторжение ДДУ со стороны дольщика. Приемлемый размер неустойки по договору долевого участия составляет от 1 до 5 %, но не более», – указывает на еще один способ вполне легитимно ужесточить правила игры для дольщика юрист «Юридического бюро Юрьева» Татьяна Карычева. На деле размер такой неустойки нередко бывает просто грабительским – 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости.

«Несите ваши денежки»

В законодательстве по-прежнему остается масса разночтений и разногласий в формулировках, которые приводят к отсутствию единообразия судебной практики. Этими «несостыковками» успешно пользуются застройщики при составлении ДДУ, то есть зачастую «вольности» застройщика не противоречат одним законодательным нормам, нарушая другие.

Перечень небезупречных с правовой точки зрения новаций строителей очень длинен и разнообразен. Значительная его часть так или иначе касается денег. Например, многие строительные компании включают в ДДУ пункт о взимании коммунальных платежей с момента введения объекта в эксплуатацию еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Несмотря на то что такое условие признано судами незаконным, оно продолжает пользоваться популярностью у застройщиков.

Не реже встречается в договорах некорректное указание момента, с которого обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают считать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. «Дольщик не несет ответственности за действия организаций, участвующих в процессе зачисления платы по договору долевого строительства на расчетный счет организации-застройщика, а значит – его обязательства исполнены тогда, когда он перечислил деньги», – настаивает Татьяна Карычева, ссылаясь на ст. 37 Закона «О защите прав потребителей».

Равным образом незаконно требование об открытие банковского счета для перечисления средств за приобретаемое жилье, что, между прочим, приводит к дополнительным расходам. Право на безналичные расчеты без открытия счета предусмотрено в п. 5.1 «Положения о правилах осуществления перевода денежных средств».

Очень часто в ДДУ встречается пункт, согласно которому увеличение или уменьшение площади покупаемой недвижимости более чем на 1-2% ведет к перерасчету ее стоимости и выплаты разницы той или иной стороной. Но мало кто из покупателей осведомлен, рассказывают юристы, что дольщик по закону не должен платить вовсе, а застройщик – компенсировать разницу даже при незначительном уменьшении размера квартиры. В логике закона «О защите прав потребителей» (ст. 29) это очевидно: поставка товара в точном соответствии с оговоренными характеристиками – забота продавца, а не покупателя. Однако мало у кого из дольщиков хватает юридических знаний и нервов оспорить доплату в суде.

Застройщики нередко пытаются закрепить в договоре долевого участия другие «нетолерантные» к дольщикам условия. Например, об удорожании квартиры, если участник долевого строительства не оплатит ее вовремя. Или – о возврате средств при расторжении договора в более длительный срок, чем предусмотрено ФЗ-214 (а то и вовсе изобретается неожиданная формулировка – «после поступления денег от нового дольщика»).

Авторский беспредел

Примеры односторонней (в свою пользу) арифметики со стороны застройщиков – просто цветочки по сравнению с «ноу-хау» некоторых компаний. Например, договор может содержать пункт о праве изменить проектную документацию строящегося объекта, а также произвести изменения в объекте, в том числе – его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. Теоретически можно представить ситуацию: человек, купив жилье в пятиэтажном доме, в итоге окажется жильцом высотки. Согласно положениям ст. 21 ФЗ № 214, а также ч. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», потребитель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах), в данном случае – проектной и разрешительной документации на объект строительства.

Не менее спорны и потенциально опасны попытки компаний заручиться согласием дольщиков на последующий залог прав по договору аренды земельного участка. «С момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору», – напоминает Татьяна Карычева. То есть, если представить худшую ситуацию (банкротство застройщика), привлечение банковского кредита под залог земли уменьшает шансы участника долевого строительства на возврат вложенных средств. Впрочем, в 2014 году вступил в силу ФЗ-294 (о дополнительных гарантиях ответственности застройщика перед дольщиками), который должен навести порядок в этом вопросе.

Несколько примеров забавной «отсебятины» привел Дмитрий Бачурин. Он вспомнил, что некоторые застройщики предусматривают для себя возможность не отдавать квартиры дольщику до полной оплаты ее стоимости. В соответствии с такими договорами никаких претензий по несвоевременной передаче объекта предъявить невозможно. Разве что – после обращения в суд.

Иногда в ДДУ предусмотрено своеобразное наказание дольщику за проведение неузаконенной перепланировки. Застройщики включают в текст условие о своем праве ограничить участнику долевого строительства свободный доступ в квартиру, установив собственные дверные замки и двери, и не пускать его до тех пор, пока не приведет объект в первоначальный вид.

Довольно часто встречается внесение в перечень форс-мажорных обстоятельств, освобождающих стороны от выполнения взятых на себя обязательств, действие или бездействие органов государственной власти или местного самоуправления. Понять застройщиков можно – в нашем государстве они живут как на минном поле. Но риски дольщика в таком случае возрастают многократно.

Что делать?

Застройщик априори находится в более сильной позиции и способен навязать включение в договор почти любых условий, которые бы защищали его интересы в ущерб дольщикам, даже – в нарушение положений законодательства. «В свою очередь, граждане при выборе квартиры ориентируются на ее характеристики и общие параметры дома, а не на текст ДДУ. Поэтому если им понравилось расположение дома, открывающийся вид и цена квартиры, то обычно, каким бы ни было содержание договора, они согласятся с ним», – отмечает юрист компании «Аймрайт» Ирина Суркова.

Первый совет: необходимо получить на руки текст ДДУ и внимательно его изучить. Если не хватает собственных знаний – обратиться к юристу, который поможет составить список правок со ссылками на закон. Ситуация не такая безнадежная, как кажется. «Как правило, у каждого застройщика имеется заранее разработанный перечень условий, на изменение которых он готов пойти: снизить неустойку на 20%, изменить порядок оплаты услуг по обслуживанию дома после его сдачи в эксплуатацию и т. д. Поэтому если претензия дольщика попадает в этот список, застройщик согласится с коррективами без особых споров», – делится опытом Ирина Суркова.

Если застройщик принципиально отказывается менять договор, а квартиру именно в этом доме очень хочется, договор подписать все-таки можно. Но надо помнить: не нарушающие законодательства ухудшения условий для дольщика после подписания коррекции не подлежат. А те, что противоречат законам, можно будет отменить post factum.

Основных способа для этого два: обращение в суд общей юрисдикции (районный суд) или в Роспотребнадзор. Однако следует помнить: толкование одних и тех же ситуаций весьма различается в разных ведомствах и даже в разных судах. «Так, условие о непроведении перерасчета цены квартиры в случае уменьшения ее площади по результатам финальных обмеров в пределах, установленных договором (например, расхождение менее 2 кв. м), многие суды общей юрисдикции считают законным, а арбитражные суды – напротив, признают ущемляющим права потребителей», – приводит пример Ирина Суркова.

Именно поэтому застройщики иногда включают в договор долевого участия пункт о рассмотрении возникающих споров в конкретном районном суде. И это тоже, кстати, нарушение законодательства, а именно – п. 2. ст. 17 Закона «О защите прав потребителей».

Автор: Елена Денисенко

vsenovostroyki.ru

Чем отличается покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ЖСК и серым схемам?

Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия. Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку. Тем не менее купить квартиру в Вологде по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?

Помимо договора долевого участия, законными считаются еще две схемы продажи квартир: вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка жилищного сертификата. Выбор застройщиком той или иной схемы обусловлен обстоятельствами. Важно: заключать ДДУ с соинвесторами можно, когда работы уже идут и есть разрешение на строительство. Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство – процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа. Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.

Не все готовы перейти на работу по 214-ФЗ, ведь это дополнительная ответственность застройщика перед дольщиками, так как покупатель в любой момент может расторгнуть договор при несоблюдении сроков. Застройщик должен быть максимально открыт, должен регулярно отчитываться, что не всех устраивает.

Алексей Харитонов

Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж. Поговорим коротко о достоинствах и недостатках каждой из них.

ДДУ: ответственность застройщика регламентирована

ДДУ – схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор и претендовать на возврат денег и неустойку.

Плюсы: обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).

Минусы: нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.

ДДУ не способен защитить покупателя, например, от доплаты за «лишние метры», появившиеся в процессе строительства, плохого качества квартиры, зафиксированного при приеме работ, а также срывов сроков строительства, которые застройщик имеет право сдвигать неограниченное количество раз, заранее предупредив дольщика.

Алексей Харитонов

ЖСК: больше свободы – меньше гарантий

Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ. По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Вологде и Вологодской области. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.

Плюсы: реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).

Минусы: договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.

Минусом схемы можно назвать отсутствие ответственности ЖСК за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта пайщику. А в случае если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство.

Константин Плюхин

Сертификаты: почти не используется

Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.

Плюсы: застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.

Минусы: в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.

Серые схемы продажи жилья

Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная – заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет. Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя. При этом дольщик передает застройщику сумму, которая считается «обеспечительным платежом». У дольщика нет ни права требования на квартиру, ни возможности доказать факт инвестиций, если застройщик не передаст недвижимость. При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.

Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.

Заключение предварительных договоров позволяет привлечь деньги дольщиков и начать строительство уже на этапе разработки документации по проекту. Это не соответствует требованиям 214-ФЗ и очень рискованно, однако на это идут и дольщики, и застройщик: дольщик покупает недвижимость по самой выгодной цене, а застройщик получает возможность начать работы.

Ирина Доброхотов

Мнение риэлторов

Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант – ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом. С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах - продажи по ЖСК. Хотя в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.

Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.

novostroyka35.ru

Что такое дду при покупке студии в новостройке

Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.Регулирование правоотношений Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

Предмет договора, который определен согласно имеющейся проектной декларации и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
Стоимость объекта.
Порядок оплаты.
Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.

Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства.

Приобретение квартиры по дду: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки

Подводные камни Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
заморозка строительства дома;
долгое, затянувшееся строительство дома;
низкое качество жилья;
несоответствие планировки и метража квартиры;
отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса.

Покупка квартиры по договору долевого участия (дду)

Чтобы не выплачивать компенсацию дольщикам, она должна указать уважительную причину. Когда дольщик имеет право расторгнуть договор? Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

сроки передачи объекта нарушены более чем на два месяца;
есть нарекания к качеству строительных работ;
застройщик не может предоставить поручительство.

Если в роли дольщика выступает физическое лицо, то при расторжении ДДУ по его инициативе строительная компания возвращает ему все вложенные средства и оплачивает неустойку, равную 1/150 ставки рефинансирования.

Инфо

Это некая плата за пользование средствами инвестора. Единственная причина, по которой застройщик может аннулировать договор, — нарушение оплаты по документу инвестором.

Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы Глава 9 ГК РФ содержит основания, по которым ДДУ не имеет законной силы.

Дду – что это? договор долевого участия: заключение. нюансы дду

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

договор участия в долевом строительстве;
проектная декларация;
свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
гражданские паспорта участников соглашения;
заявления участников соглашения;
оригинал кадастрового плана;
план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве. Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Дду: понятие, риски и тонкости оформления

Важно

Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки. Объект строительства Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства.

В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки). Регистрация ДДУ Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию.

При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано разрешение на строительство не раньше 1 апреля 2005 года. В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным. Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру.

Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно. Вернуться к содержанию ↑ ○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи. Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи.

Внимание Этот момент должен быть описан в договоре.

Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве.

В ДДУ должна быть указана конкретная дата, после которой инвесторы могут обратиться в суд.

Цена. Указывается полная стоимость недвижимости, схема и срок ее погашения.
Гарантия.
Указывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации жилого дома. Минимальный срок — пять лет. Меньшие сроки недопустимы.
Ответственность.
Описываются действия, которые наступят при несоблюдении каждой стороной условий сделки: возможность расторжения, финансовая компенсация и т.д.
Перед подписанием документа инвестору не мешает изучить финансовую документацию застройщика. Особое внимание следует обратить на годовые отчеты за три и более года, бухгалтерский баланс, распределение прибыли и убытков.
Важно! Нельзя заключать ДДУ, если у застройщика нет разрешительных документов на строительство.

Что такое дду при покупке студии в новостройке

На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.

Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии.
Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
Финансовая ответственность.
Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.
Риски для инвесторов Замораживание строительства В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья. Получаем ключи и квартиру С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев.

Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

territoria-prava.ru

Что такое дду при покупке студии в новостройке

ДУ. Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ, лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Приобретение квартиры по дду: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки

Вернуться к содержанию ↑ ○ Как составить договор ДДУ. Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки.

Покупка квартиры по договору долевого участия (дду)

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения. Вернуться к содержанию ↑ ○ Советы юриста: ✔ Как узнать информацию о застройщике? Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

Вернуться к содержанию ↑ ✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта? Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд.

Дду – что это? договор долевого участия: заключение. нюансы дду

Вернуться к содержанию ↑ ○ Как избежать возможных рисков. Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства.

Дду: понятие, риски и тонкости оформления

По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край. Обременение жилья Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают обременение. Двойная продажа Возможна до регистрации ДДУ в уполномоченных органах. В соответствии с законом действительным признается документ, зарегистрированный первым.

Другим инвесторам будет отказано в регистрации. Чаще всего к такой мошеннической схеме прибегают посредники. Они покупают жилье на стартовых этапах строительства по себестоимости и реализуют его через определенный период по рыночной цене нескольким покупателям. Первый, кто зарегистрировал договор, становится обладателем жилья.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Инфо Заключение ДДУ: обязанности застройщика

получить документы, разрешающие строительство;
зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Важно Преимущества ДДУ для инвесторов

Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем.

В качестве имущества к залогу выступает земля.

Выбор банка Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована. До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:

имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.

Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.Это:

Противоречие договора нормам законодательства. Возможно, если сделка заключена с компанией, не имеющей разрешительной документации на строительные работы.
Подписание документа стороной, не наделенной соответствующими полномочиями.
Привлечение к участию в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Обязательные пункты ДДУ Договор может быть составлен в произвольном порядке. Однако 214-ФЗ выделяет некоторые пункты, которые должны присутствовать в тексте документа в обязательном порядке.

Четкое описание инвестиционного объекта. В качестве него может выступать жилое и нежилое помещение. Оно должно быть описано максимально подробно, согласно проектной документации. В тексте указывается общая площадь, планировка, этаж, номер квартиры, расположение.
Точные сроки завершения строительства.

Что такое дду при покупке студии в новостройке

Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем. Общие советы:

Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен.
Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления.

Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена. После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

kodeks-alania.ru

Особенности покупки квартиры в новостройке с помощью ДДУ.

Понятие договора об участии в долевом строительстве (ДДУ) знакомо всем, кто интересуется покупкой строящегося жилья, однако нюансы этого документа знают немногие. Портал Novostroy-SPb.ru расскажет об особенностях покупки квартиры в новостройке с помощью ДДУ.

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве...» был принят в 2004 году для государственного регулирования отношений между застройщиком и дольщиками. По условиям ДДУ застройщик обязуется построить указанный в договоре многоквартирный дом и передать квартиру в собственность дольщика после сдачи объекта в эксплуатацию. В свою очередь, дольщик обязуется оплатить необходимую сумму и принять квартиру.

«В целом, если застройщик работает по ДДУ, ему можно доверять, поскольку 214-ФЗ предусматривает довольно жесткие требования как к самой компании, так и к содержанию договора»

Денис Бабаков, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»

До 2004 года квартиру в новостройке можно было купить по договору, заключенному в соответствии со положениями Гражданского кодекса (ст. 421 ГК о свободе договора, закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Особенностью таких договоров было то, что его составляли сами застройщики, не допуская внесения изменений, и покупатель мог либо согласиться с указанными условиями, либо отказаться от покупки.

В случае возникновения спорных ситуаций, дольщик оказывался в невыгодном положении на судебном процессе. Когда в 1994 году было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», появилась возможность применять к договору о долевом строительстве закон «О защите прав потребителей». Однако это лишь частично исправило ситуацию. Поскольку судебная система Российской Федерации не основана на прецедентном праве, суды принимали самые разные решения, что позволяло застройщикам и дальше нарушать права дольщиков.

«Договор долевого участия страхует от самого главного риска, который раньше порождал большинство обманутых дольщиков, - риска двойных продаж. Этот риск снимается, но остаются общеэкономические риски»

Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»

Также существует предварительный ДДУ, который заключают до основного договора, где прописывают самые важные условия будущего договора - описание квартиры, стоимость и порядок выплат, сроки передачи объекта и гарантии. Следует понимать, что полный вариант ДДУ может включать значительно больше условий. Также важно знать, что предварительный договор не защищает от двойных продаж, поскольку не подлежит государственной регистрации. По этой причине рискованно вносить оплату при его заключении.

«Договор долевого участия считается самым надежным при покупке квартиры на этапе строительства из всех представленных на рынке договоров. Что особенно важно – в нем фиксируется цена квартиры и сроки ее передачи дольщику, а также штрафные санкции к застройщику в случае просрочек.

Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»

ДДУ защищает права дольщиков согласно 214-ФЗ после регистрации в Росреестре. При этом дольщики не защищены от долгостроя: согласно закону, при нарушении сроков застройщик обязан уведомить дольщика не позднее чем за два месяца до указанной в договоре даты. После того, как дольщик получил такое уведомление, он имеет право не подписывать дополнительное соглашение о продлении сроков или подписать его и ожидать от застройщика каких-либо встречных предложений. В дополнительном соглашении можно, например, прописать отказ от требований со стороны застройщика доплаты за дополнительные метры по итогам замеров БТИ.

«За просрочку передачи объекта застройщик уплачивает неустойку. Ее размер равен одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере»

Денис Бабаков, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»

Случается, что застройщик нарушает свои обязательства и отказывается выплачивать неустойку дольщикам. В этой ситуации дольщик может обратиться в суд. Процедура обращения в суд следующая: нужно подсчитать сумму неустойки и подготовить претензию к компании. Если застройщик не ответил на претензию в течение месяца или ответил отрицательно, можно подавать судебный иск. Рассмотрение дела в суде в среднем занимает 3-6 месяцев. Обычно суд оказывается на стороне дольщика.

В случае обращения дольщика в суд, застройщику приходится выстраивать свою линию защиты на основании статьи 333 ГК РФ, в которой обозначена возможность снижения пени в случае, если требования со стороны дольщика не соответствуют размерам последствий нарушения договора. Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 судам предписано снижать пени только в самых редких случаях.

«Ни одна схема не позволяет избежать долгостроя. Первичный рынок несет в себе определенные риски, которые можно подразделить на юридические и общеэкономические. Увеличение сроков строительства возможно при возникновении проблем в конкретной компании или при вхождении рынка в кризис»

Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»

Хотя ДДУ получает ощутимую государственную поддержку, он не имеет единой формы. В 214-ФЗ прописано определение общего содержания договора, согласно которому договор должен включать описание объекта, сроки сдачи и требования к качеству. При этом невозможно прописать в законе все детали, что дает застройщикам определенный простор для маневра. Так, застройщик самостоятельно определяет порядок доплаты за дополнительную площадь после обмеров БТИ, а также «льготные» сроки окончания строительства, в течение которых компания не несет ответственность за просрочку.

«Нужно понимать, что риск возрастает, если ДДУ заключается не с головной компанией (под брендом которой рекламируется жилой комплекс), а с ее «дочкой», которая ответственна за единственный дом, не обладает никакими активами и не дорожит своей репутацией. В случае возникновения проблем, получить от такой «пустышки» пени за срыв сроков сдачи дома либо вернуть деньги в случае ее банкротства будет практически нереально»

Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»

При покупке квартиры по ДДУ покупателю лучше проконсультироваться у юриста. Застройщики имеют сильную юридическую поддержку и накопленный судебный опыт, поэтом договоры они составляют в своих интересах. Каждый ДДУ имеет достаточно приличный объем текста из-за большого числа рисков и его высокой цены. Особое внимание покупатель должен обратить на права дольщика, ответственность застройщика и другие, указанные выше, моменты. Расторжения договора долевого участия возможно по соглашению сторон, условия расторжения оговариваются в дополнительном соглашении.

Расторжение договора в одностороннем порядке возможно при серьезных нарушениях требований к качеству строительства, сроков передачи квартиры более, чем на 2 месяца, а также если застройщик не может обеспечить дольщику поручительство.

В случае одностороннего расторжения договора, застройщик должен вернуть все внесенные дольщиком средства и выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период пользования этими деньгами, в случае, если покупатель - физическое лицо, размер неустойки удваивается.

ДДУ может быть расторгнут застройщиком, если есть серьезные нарушения оплаты со стороны дольщика.

ДДУ могут признать недействительным в следующих случаях:

- договор не соответствует требованиям ГК РФ – застройщик не имеет разрешение на строительство и другие разрешительные документы; - договор подписан представителем застройщика, не обладающим достаточными полномочиями.

Также могут быть признаны недействительными отдельные пункты ДДУ. Так, в ходе судебного разбирательства ограничение ответственности застройщика в размере 10% от стоимости договора долевого участия было признано недействительным, в результате сумма взыскания пятикратно превышала «договорное ограничение».

Договор долевого участия поначалу нуждался в доработках, но сейчас он функционирует достаточно хорошо. Преимущества ДДУ перед другими схемами покупки квартиры в новостройках очевидны.

«Если сравнивать ДДУ с членством в ЖСК, которые также допускается по 214-ФЗ, то последняя схема является более рискованной. Вступая в ЖСК, гражданин становится пайщиком и принимает солидарную ответственность, то есть если дом будет построен с нарушением сроков, привлечь застройщика к ответственности будет невозможно. Также при вступлении в ЖСК покупатель не застрахован от дополнительных незапланированных «взносов» за квартиру»

Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»

В настоящее время большинство застройщиков работают по ДДУ. По мнению начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, главным плюсом для застройщика в 214-ФЗ является повышение доверия дольщиков к первичному рынку жилья.

Между тем, все же некие изменения ДДУ необходимы. В частности, нужен запрет на требование застройщиков оплаты коммунальных расходов до начала пользования квартирой. Кроме того, уменьшение размера неустойки за задержку сдачи объекта должно быть недопустимо, иначе ДДУ не в полной мере защищает дольщиков.