Ипотека и банкротство застройщика: можно ли не платить кредит? Ипотека банкротство застройщика

Банкротство застройщика: что делать дольщику

Если застройщик обанкротился, то не стоит раньше времени паниковать, но и сидеть на месте тоже нельзя. Выход из данной ситуации есть. Далее в статье мы подробно поговорим о том, что делать дольщику в случае банкротства застройщика.

Участие в долевом строительстве – весьма популярный способ стать собственником нового жилья. Покупателей привлекает более низкая цена недвижимости по сравнению с той, которую приходится платить, когда дом уже сдан в эксплуатацию и оформлены все необходимые документы. Нередко инвесторы для расчетов по договору берут ипотечный кредит. Наряду со своей привлекательностью долевое строительство имеет и существенные риски, например, банкротство застройщика. Что в такой ситуации делать с ипотекой?

Как происходит банкротство застройщика

Признать банкротом строительную компанию может только арбитражный суд. Основанием для начала процедуры служит заявление кредитора и налоговых органов. Также процедуру банкротства может инициировать само юридическое лицо. Она состоит из следующих этапов:

Наблюдение. Арбитражный управляющий комплексно оценивает финансовое состояние компании, составляет реестр кредиторов и их требований, проводит мероприятия, направленные на возврат дебиторской задолженности и т.д.
Финансовое оздоровление. Осуществляются действия, целью которых является привлечение денежных средств для восстановления платежеспособности компании.
Внешнее управление. Руководство компании отстраняется от ведения дел. Назначенный руководитель принимает меры, направленные, в первую очередь, на удовлетворение требований кредиторов.
Конкурсное производство. Имущество компании реализуется через торги, а вырученные средства выплачиваются кредиторам в порядке, определенном действующим законодательством.

На любой из этих стадий может быть заключено мировое соглашение. В нем могут быть утверждены любые способы расчетов, которые удовлетворяют и кредиторов, и должника.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

После того как инициирована процедура банкротства, все дольщики в пятидневный срок получают соответствующее уведомление. В нем указано, что дольщик имеет право предъявить требования о передаче ему в собственность жилого помещения и/или возврат вложенных денежных средств.

Развитие дальнейших событий зависит от того, достроен ли дом или нет, и на каком этапе находится строительство.

Если дом построен, то дольщики предъявляют свои требования в арбитражном суде. На основании этого им выдают документы, которые подтверждают внесение средств на счета застройщика. Также создается специальный реестр, на основании которого и происходит оформление права собственности на квартиры.
Намного сложней решается ситуация, если дом еще не сдан. Компенсация вложенных средств происходит в ходе конкурсного производства. Но стоит понимать, что требования дольщиков удовлетворяются не в первую очередь. Прежде всего, будут проведены расчеты с лицами, которым был нанесен вред здоровью в результате любых взаимоотношений с застройщиком. Далее производятся все расчеты по выплате заработной плате. Только после этого дольщикам выплачиваются внесенные взносы.

Со стороны законодательства, дольщики являются наиболее защищенной категорией кредиторов, так как они имеют право на компенсацию взносов, неустойки, процентов банку и морального ущерба. Кроме того, законом № 214-ФЗ предусмотрено обязательное страхование. Страховое возмещение должно покрыть все убытки дольщика. Но, к сожалению, может сложиться ситуация, когда страховая компания просто не в состоянии выплатить все возмещения и тоже себя объявляет банкротом. Поэтому на 100% защищенным себя чувствовать участник долевого строительства не может.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился? В такой ситуации наиболее страдают лица, которые для расчетов по договору долевого строительства оформили ипотечный кредит в банке. Если дом не достроен и продолжение строительства маловероятно, то заемщик остается с кредитом и без жилья.

Обычно первое, что решает делать заемщик, – это прекратить выплачивать платежи в банк. Он мотивирует это тем фактом, что залогом выступают права на имущество и банк должен сам разбираться со строительной организацией. Но это не соответствует действительности. Ответственность перед банком несет заемщик. Сама по себе процедура принудительного взыскания несет для заемщика дополнительные затраты. Если средств, вырученных в результате процедуры, не хватит для полного погашения задолженности, то остаток должен будет погасить заемщик.

Отказ выплачивать кредит несет для дольщика такие же последствия, как и для любого другого заемщика, не выполняющего свои обязательства:

Начисление штрафных санкций. В любом случае, если дольщику удастся получить обратно свои средства через конкурсное производство или выплату страхового возмещения, все эти мероприятия занимают немало времени. Если весь этот период не платить кредит, банк совершенно правомочно будет начислять штрафные санкции, что только усугубит ситуацию заемщика.
Испорченная кредитная история. В бюро кредитных историй запись о несвоевременном выполнении обязательств вносится без каких-либо комментариев о причине. Если заемщику и удастся решить вопрос с текущим кредитором, то взять следующий кредит будут весьма проблематично.

Поэтому прекращение погашения кредита – это не оптимальное решение вопроса. Лучше продолжать вносить платежи и при этом приложить максимум усилий, чтобы вернуть кредитные и собственные средства, оплаченные застройщику.

Если процедура банкротства еще не начата, но есть все предпосылки для этого, например, стройка прекращена или существенно нарушены сроки, целесообразно инициировать одностороннее расторжение договора. Это право дольщика прописано в Законе РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Если дом практически достроен, то возможно более эффективным будет объединения с другими дольщиками и найти источники финансирования на достройку дома. При этом необходимо заявить о своих требованиях для последующего оформления права собственности. В любом случае делать определенные действия стоит только после тщательного анализа сложившейся ситуации.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

law03.ru

можно ли не платить кредит?

У участников долевого строительства, ипотека и банкротство застройщика – нередко два взаимодополняющих фактора. Отсутствие всей суммы сразу и наличие лояльных программ ипотеки для разных категорий населения, заставляет дольщиков брать заем в банке.

Но не всегда застройщику удается выполнить взятые обязательства, строительство не завершено, а денег на продолжение работ нет. Он (или его контрагенты) инициируют процедуру несостоятельности. В связи с этим у дольщика возникает закономерный вопрос о том, нужно ли платить ипотеку. Ответ на него не так очевиден, как кажется.

Чего делать не рекомендуется и почему?

Напрашивается решение прекратить вносить платежи по предоставленному займу на жилье. Мотив очевиден:

Шанс получить долгожданные квадратные метры мизерный;
Залогом выступает право на имущество;
Пусть кредитор самостоятельно урегулирует вопрос с застройщиком.

В этой цепочке рассуждений упускается важный момент – кредит оформлял дольщик. Именно он несет обязательства перед банком. Поэтому ответ на вопрос, что делать с ипотекой, однозначен – платить или решать вопрос с банком индивидуально. Отказ платить по кредиту влечет за собой неприятные последствия, а именно:

Начисление штрафов;
Плохая кредитная история.

Чтобы выручить средства, банк реализует права требования на имущество по низкой стоимости. Полученных денег не хватает, чтобы полностью погасить долг заемщика. Результат – дольщик остается без квартиры и без денег, за ним остается долг перед банком.

Вывод: как бы не расстраивало банкротство застройщика, ипотека лежит на заемщике, в данном случае – дольщике. Ему предстоит решать вопрос и с банком, и со строительной компанией. И в первом, и во втором случае споры (если с выплатой кредита возникают трудности) не взаимосвязаны, происходят отдельно.

Особенности, если квартира в ипотеке

Если застройщик обанкротился, дольщик попадает в сложную ситуацию. Чаще всего рекомендуется:

Расторгнуть договор со строительной компанией;
Взыскать возмещение со страховщика.

В результате грамотных действий можно получить суммы, которых хватит, чтобы рассчитаться с кредитодателем. Кроме того, за дольщиком сохраняется право требовать компенсации:

За причиненный моральный вред;
За использование строительной компанией полученных от дольщика денег.

Такой подход позволяет минимизировать финансовые потери участников долевого строительства, если застройщик банкрот. Рассмотренная модель допустима в некоторых случаях, но чаще всего дольщикам предстоит отстаивать имущественные права, принимая активное участие в процедуре несостоятельности.

Участие в процедуре банкротства

Вкладчикам в строительство многоквартирного дома необходимо учитывать следующие важные особенности:

Процедуру несостоятельности может инициировать как учредители строительной компании, так и ее кредиторы;
Существуют серые схемы ликвидации, в том числе и упрощенная процедура банкротства, которые могут использоваться для ухода от выплаты долгов;
Дольщики находятся в третьей очереди кредиторов.

Это означает, что для отстаивания своих экономических интересов участникам долевого строительства предстоит активно действовать. Прежде всего, им необходимо нанять жилищного или кредитного адвоката, который имеет практический опыт в подобных вопросах. Преимуществ такого подхода несколько:

Адвокат может одновременно представлять интересы всех дольщиков, а это снижает расходы на его услуги каждого из участников;
Затраты на оплату его услуг возлагаются на ответчика – строительную компанию;
Ситуация рассматривается специалистом, возможные ошибки сводятся к минимуму, возрастают шансы вернуть потраченные деньги, найти компромиссное решение, позволяющее минимизировать финансовые потери.

Дела о банкротстве сложны тем, что в них:

Несостоятельная организация пытается максимально снизить финансовые потери;
Кредиторы пробуют как можно больше вернуть вложенные в банкрота деньги.

Стороны задействуют мощную юридическую поддержку, ищут разные пути, в том числе и незаконные, для отстаивания своих интересов.

Например, строительная компания может заранее предусмотреть процедуру несостоятельности и заключить трудовой договор с подставными фирмами, через которые по максимуму выведет активы организации. В порядке очередности лица, у которых заключен трудовой договор с застройщиком, находятся перед дольщиками, их требования удовлетворяются раньше.

Если в ходе процедуры кредиторам удастся поставить своего управляющего, он будет действовать в их интересах. Велика вероятность, что их интересы будут удовлетворены в полном объеме, в том числе и за счет дольщиков.

Субсидиарная ответственность

Грамотные действия адвоката, представляющего интересы дольщиков, могут заставить учредителей и руководство строительной компании, пойти им навстречу, чтоб компромиссное решение. Причина кроется в изменении законодательства. Так, Федеральным законом от 28 декабря 2016 года №488-ФЗ в нормативные акты внесены изменения, которые касаются порядка прекращения деятельности юридических лиц.

В частности, им определены изменения в механизмы, предусматриваемые Законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь кредиторы могут инициировать возобновление процедуры несостоятельности, чтобы удовлетворить свои требования к банкроту. И поскольку организация прекратила деятельность, ее не существует (как и ее активов, имущества), невыполненные обязательства погашаются за счет привлечения контролирующих лиц компании к субсидиарной ответственности.

Подводя итог, необходимо акцентировать внимание на двух важных моментах:

На вопрос, можно ли не платить ипотечный кредит, ответ отрицательный.
Для отстаивания интересов дольщикам необходимо как можно раньше обратиться к адвокату.

Попытка действовать самостоятельно, без профессиональной подготовки и юридической практики приведет к значительным финансовым потерям.

probankrotov.ru

Ипотека и банкротство застройщика: как действовать заемщику?

Вопросы долевого строительства остаются одними из самых актуальных проблем и активно обсуждаются обычными гражданами и представителями власти. Дольщики после банкротства застройщиков пытаются бороться за собственные права, и вынуждены участвовать в затяжных судебных разбирательствах в попытках вернуть хотя бы часть потраченных средств. Многие не понимают, какие действия требуется предпринимать при объявлении банкротства застройщика и как поступать с ипотечными обязательствами.

Кто вправе выступать инициатором банкротства

Официально присвоить застройщику статус банкрота вправе только арбитражный судебный орган. В качестве основания для возобновления такой процедуры является обращение кредитора, органа налоговой службы либо застройщик вправе самостоятельно выступить в качестве ее инициатора.

Согласно российскому законодательству, инициировать процедуру банкротства имеет право любой из кредиторов, то есть с таким обращением может выступить любой дольщик, который принимает участие в возведении строительного объекта.

Описание процедуры банкротства

Процедура признания застройщика банкротом не является ежесекундным действием. Процедура растянута во времени и состоит из ряда последовательных этапов. Основными принято считать:

наблюдение — назначается арбитражный управляющий для оценки финансового состояния застройщика, составляется реестр основных кредиторов, проводятся действия по снижению размера задолженности дебиторов и ряд других действий;
оздоровление в финансовом плане — проводятся мероприятия по привлечению денежных потоков для улучшения платежеспособности организации застройщика;
внешнее управление — руководство застройщика отстраняют от руководства делами, назначенный управляющий предпринимает все возможные действия для удовлетворения претензий кредиторов;
этап конкурсного производства — все имущество застройщика реализуется на торгах, полученные суммы выплачиваются в соответствии с законодательными требованиями.

Любой из перечисленных этапов может завершиться мировым соглашением. В таком случае определяются все возможные способы проведения расчетов с кредиторами и должниками организации. В этом случае с основными кредиторами заключается письменное соглашение, которое дает застройщику определенную рассрочку или время для погашения обязательств. При подписании такого соглашения процедура банкротства повторяется вновь, начиная со второго этапа при кураторстве внешнего управляющего.

Банкротство застройщика: что необходимо делать дольщику

При вынесении постановления о признании застройщика банкротом, каждый дольщик в течение 5 суток получает бумагу с уведомлением. Для дольщика это означает, что он вправе требовать возврата уплаченных средств либо требовать осуществить передачу в его собственность жилого имущества.

Дальнейшие действия во многом зависят от того, на каком из этапов остановилось возведение дома. Существует несколько вариантов развития событий.

Объект построен

Дольщик в такой ситуации должен обратиться в арбитражный суд и подать заявление. На основании поданного документа ему выдаются документы с подтверждением внесения денежных средств на счет строительной организации. Параллельно формируется реестр, предназначенный для дальнейшей возможности оформления жилой недвижимости в собственность.

Объект не сдан

Все компенсационные выплаты дольщикам производятся за счет средств, полученных в результате проведения конкурсного производства. Основная сложность заключается в том, что согласно российскому законодательству дольщик не имеет права на первоочередное удовлетворение предъявляемых требований. Порядок проведения расчетов проводится в следующей очереди:

проводятся выплаты лицам, у которых в результате взаимоотношений с застройщиком получен вред здоровью;
выплачивается задолженность по заработной плате.

После проведения выплаты таким категориям граждан, дольщик вправе рассчитывать на компенсацию денежных средств по ранее внесенным взносам. Самой последней группой являются кредиторы, осуществлявшие застройщику помощь финансами. Если объект не получил статус достроенного объекта, то дольщику необходимо оформить исковое заявление на получение права собственности на недвижимое имущество. В результате будет принято решение:

объект будет возводить другой застройщик;
кредиторам будут выплачиваться суммы, вложенные в объект.

Согласно требованиям законодательства, дольщик должен получить в полном объеме все суммы неустоек, процентов и даже морального вреда. Дольщик имеет право потребовать с застройщика сумму компенсации равной 1/3 ставки в день. Такой размер установлен Центробанком и в целом составляет около 10%. Если в качестве дольщика выступает физическое лицо, то сумма неустойки начисляется вдвое больше и в среднем составляет 35%. Исковое заявление о неустойке подается в отдел по защите потребительских прав, при этом государственную пошлину платить не нужно.

Страховая организация, с которой был заключен договор обязательного страхования, обязана покрыть все возникшие убытки. На практике, при объявлении застройщика банкротом, страховщик в большинстве случаев также объявляет себя несостоятельным. Он оказывается не в состоянии выплатить суммы в полном объеме по появившимся обязательствам.

Как узнать о банкротстве застройщика

Информация о банкротстве застройщиков доступна, и ее всегда можно просмотреть на электронных информационных ресурсах. В число официальных источников входит:

Для проверки информации необходимо ввести основные данные застройщика. После ввода необходимых реквизитов на экране отобразится вся информация по судебным делам юридического лица.

Если в разделе о банкротстве нет данных об открытом судебном деле относительно конкретной компании застройщика, то это означает отсутствие процедуры проведения банкротства. Тревожным сигналом для дольщика всегда должен быть факт пропажи застройщика, отсутствие реакции на претензии и звонки. С большой долей вероятности такое поведение свидетельствует о том, что о процедуре инициирования банкротства задумался сам застройщик.

Как платить ипотеку при признании застройщика банкротом

В сложной ситуации остаются дольщики, которые в силу жизненных обстоятельств получили уведомление о банкротстве заемщика и объект не прошел сдачу в эксплуатацию. Заемщик остается фактически без жилого имущества, но с долговыми обязательствами по кредитному договору.

Наиболее распространенным и ошибочным действием многих дольщиков в такой ситуации является принятие решения прекратить выплачивать суммы ежемесячных платежей в банк. В качестве мотивации к таким действиям является убеждение, что если жилое имущество является залогом банка, то именно кредитная организация должна разбираться с разорившимся застройщиком.

При заключении ипотечного договора обязанность погашать займ взял на себя именно заемщик. В случае если полученных компенсационных средств от заемщика будет недостаточно для полного погашения займа, то остаточную задолженность должен будет выплачивать именно заемщик. Отказ погашать кредит для заемщика опасен такими же негативными последствиями, что и для обычного клиента банка. Нарушение договорных отношений чревато для должника следующими последствиями:

начисление пеней и применение штрафных санкций;
испорченная кредитная история.

Необходимо учесть, что проведение конкурсного производства довольно длительно по времени. Если в течение этого периода заемщик не будет выплачивать ежемесячные платежи, то банк вправе применять к нему штрафные санкции, размер которых за время проведения судебных разбирательств может составить довольно существенную сумму. Даже если дольщик получит компенсационные выплаты, то их размер не покроет размер ипотечных обязательств с учетом начисленных пеней за просрочку платежей.

При нарушении выплат и появлении просрочек соответствующая запись всегда отражается в кредитной истории заемщика. С текущим кредитором заемщик может уладить все возникающие вопросы, но в будущем возможность оформить новый займ на выгодных условиях практически сводится к нулю.

Заключение

После объявления застройщика банкротом заемщик обязан погашать кредитные обязательства. С этого момента рекомендуется приложить максимальные усилия в направлении возврата уплаченных кредитных средств, которые были уплачены застройщику.

onedvizhke.ru

Застройщика признали банкротом! Нужно ли гасить ипотечный кредит? |

Застройщика признали банкротом, нужно ли гасить ипотечный кредит Приобретение квартиры на стадии строительства привлекает россиян возможностью экономии. Успешная сделка позволяет получить благоустроенное, новое, комфортабельное жилье на 30 – 40% дешевле. Отечественные банки охотно кредитуют договоры долевого участия (ДДУ), а действующее законодательство предоставляет целый ряд гарантий. Однако полностью исключить риски, особенно в период экономического кризиса, нельзя. Банкротство застройщика — один из них. Юристы казанской компании «Акра и Партнеры» решили проанализировать ситуацию и дать несколько советов дольщикам, столкнувшимся с этой проблемой.

Какие способы защиты дольщиков применяются в 2015 году?

Программы кредитования долевого строительства в России реализуются с учетом положений федерального закона 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. При разработке этого нормативного акта основное внимание парламентарии уделяли юридической защите граждан.

Согласно статье 15.2 закона 214-ФЗ застройщик обязан страховать свою ответственность. Права на возмещение убытков возникают у участников ДДУ сразу после государственной регистрации сделки. Действует такая защита вплоть до передачи готового жилого помещения в собственность. Основанием для предъявления иска к страховой компании является невыполнение условий соглашения в надлежащей форме, либо несостоятельность строительной организации.

ВНИМАНИЕ! Страхование предусмотрено лишь для соглашений, заключенных в рамках закона 214-ФЗ. Привлечение денежных средств по предварительным договорам купли-продажи, либо иные формы сотрудничества не дают подобных гарантий.

С юридической точки зрения дольщик защищен значительно лучше, ведь он имеет право на компенсации:

100% всех взносов по ДДУ;
неустойку;
проценты по кредиту;
возмещение морального вреда.

Несмотря на то, что право дольщиков на компенсацию прямых убытков и прочих выплат подтвердили российские суды, в размер страхового покрытия они не входят. Такая позиция отражена, например, в решении Тверского районного суда г. Москвы по делу 2-2569/2011. Страховщик компенсирует только сумму оплаченных взносов по ДДУ. Оставшуюся часть убытков дольщикам следует возмещать в рамках производства о банкротстве застройщика.

К слову, участники ДДУ могут претендовать на передачу им объекта в качестве отступного. В этом случае они лишаются прав на страховое возмещение. С целью завершения работ создается строительный кооператив, и привлекаются дополнительные инвестиции. По завершении проекта жилые помещения поступают в собственность членов сообщества.

Платить или отказаться? Чем грозит уклонение от погашения ипотеки?

Поскольку большинство дольщиков оплачивают взносы за счет заемных средств, вопрос о судьбе кредита стоит особенно остро. Ипотечные программы, ориентированные на приобретение квартир в новостройках, допускают использование в качестве обеспечения права требования к застройщику. Такая возможность предусмотрена статьей 5 закона 102-ФЗ от 16.07.1998 года.

Однако процедура обращения взыскания на предмет залога несет гражданам лишь дополнительные убытки. Юристы не рекомендуют принимать поспешные решения, ведь ответственность перед банком несет именно заемщик, а не обанкротившаяся строительная организация.

Односторонний отказ от договора займа неизбежно повлечет:

Штрафные санкции. Размер задолженности перед кредитным учреждением серьезно увеличится. За несвоевременное внесение каждого платежа придется заплатить фиксированную неустойку. Помимо того, банк начислит пени за каждый день просрочки. В итоге сумма вполне может превысить рыночную стоимость неоконченного строительством объекта. В результате дольщик не только не сможет возместить суммы, оплаченные из собственного кармана, но и столкнется с необходимостью погашать требования банка в субсидиарном порядке.
Кредитная история. Отказ от исполнения договора займа обязательно отразится в истории БКИ. В будущем получить кредит на выгодных условиях не получится. Крупные финансовые организации не рискнут сотрудничать с гражданином, нарушившим условия ипотечной сделки.

Таким образом, уклонение от исполнения обязательств перед банком не самое разумное решение. Специалисты рекомендуют брать инициативу в собственные руки. Расторгая договор с застройщиком, взыскивая возмещение со страховой компании, значительно проще возместить убытки. Полученных сумм хватит для расчетов с кредитором, а право на выплату компенсаций морального вреда и процентов за использование денежных средств сохранится. Эта схема позволит свести потери к минимуму.

В завершение юристы «Акра и Партнеры» напомнили о существовании федеральной службы по надзору в сфере долевого строительства. В каждом регионе действует территориальное управление, специалисты которого обязаны оказывать содействие в решении подобных проблем. Этот орган выполняет не только функцию контроля, но и обеспечивает информирование граждан о правовых тонкостях ДДУ.

o-zhile.ru

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.

Содержание страницы:

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.

После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.

как поступить дольщику при банкротстве застройщика

По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты — моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.

Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.

Что делать с ипотекой или кредитом?

Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.

Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.

На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.

Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.

Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.

Следующий негативный момент — испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности — плохое решение.

что делать с ипотекой

Лучший путь — продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.

В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье

Куда нужно обратиться?

В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.

Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:

Возврат инвестированных в строительство средств.
Получение недвижимости в собственность.

Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.

Как дольщику отстоять свои права?

Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает — включать заявителя в реестр кредиторов или нет.

Банкротство застройщика — не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Вернуть деньги или получить право собственности?

как дольщику защитить права При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов — собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

Стать частью кооператива дольщиков.
Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?

В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам — предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.

stroimprosto-msk.ru

Застройщик банкротится – что делать дольщику?

Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

bankrot

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго. Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет. При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут. Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом. В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика). Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

признание права собственности на квартиру за дольщиком;
требования о передачи квартиры;
включение финансовых требований в реестр кредиторов;
передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

дом введен в эксплуатацию;
между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

ДДУ;
договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании. В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам. Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке.

Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика. Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр. Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости. Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный. Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов. Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения. То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.

Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований. Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена. Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года по делу №А40-91655/10-88-351).

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход. Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования. ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте. Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:

проконсультируют по всем интересующим вопросам;
подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
подадут в суд соответствующий иск;
представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.

trdat.ru

Что делать если нечем платить ипотеку или застройщик банкрот?

На сегодняшний день участие граждан в долевом строительстве достаточно распространено и актуально. Действительно, цены на новостройки куда дешевле, нежели на готовое жильё. При этом нельзя обойти вниманием определенные риски, с которыми могут столкнуться дольщики. На момент заключения договора и на протяжении его действия невозможно точно сказать, когда дом будет построен и вообще будет ли построен. При этом, если дольщик берет ипотеку на долгострой, то квартира может приобрести заоблачные цены.

Все бы ничего, но очень часто застройщику просто-напросто нечем платить за строительство. Застройщик может дойти до банкротства. Дом не строится. Тем временем ипотека продолжается, и дольщик по сути платит за воздух.

Стоит ли продолжать выплачивать ипотеку, если застройщик банкрот? Отвечая на этот вопрос, отметим, что какой бы не была у вас ситуация, прекратить платить ипотеку нельзя. По факту застройщик не участвует в ипотечном договоре, заключенном между Вами и банком. Банку абсолютно безразлично, чем вызвана Ваша неуплата по ипотеке.

Вы скажете: «Абсолютная несправедливость!» И Вас можно понять, поскольку банк требует деньги за ипотеку, а квартиры не предвидится. Тем не менее, если Вы перестанете платить по ипотеке, банк насчитает неустойку за просрочку платежей, и иные штрафы.

Не стоит огорчаться! Безусловно, существуют альтернативные способы защиты прав дольщиков. При правильном подходе они, действительно, работают! При этом дольщикам следует крайне осторожно действовать в данной ситуации: соблюдать закон, сроки и иные условия. Сама по себе процедура банкротства сложна и проблематична.

Обращение к специалистам по банкротству застройщиков упростит процесс восстановления Ваших прав.О том, как вернуть свои деньги при банкротстве застройщика Вы можете почитать, перейдя в раздел Банкротство застройщика: как не остаться с носом

helpdol.ru