Как оформить ипотеку на квартиру с обременением? Квартира с обременением ипотекой
Как оформить ипотеку на квартиру с обременением?
Покупая квартиру на вторичном рынке, стоит заранее проверить объект на наличие «тараканов», не тех, которых можно победить мелком «Машенька», а тех, которые могут помешать вам получить одобрение банка на ипотеку.
«Тараканами» на риэлторском слэнге называют обстоятельства, которые могут привести к ограничениям в правах собственности (обременениям). Под эту категорию попадает незаконная перепланировка, наличие прописанных жильцов, потенциальных наследников и т.д. К сожалению, часто подноготная квартиры всплывает только в процессе оформления ипотеки.
Конечно, получить отказ от банка накануне сделки, не хочет никто, но с другой стороны в процедурах проверок, которые устраивают банки для квартир, есть плюсы. Большинство «тараканов» вылезают на свет именно во время оформления ипотеки. Покупая квартиру за собственные деньги, люди редко обращают внимание на такие детали, как несогласованная перепланировка, или наличие договора ренты с нынешним владельцем. А между тем в будущем они могут обернуться серьёзными расходами или даже потерей жилья.
Перепланировка
Пожалуй, самая распространённая проблема для покупателей и продавцов, связанных с ипотекой. Дело в том, что если перепланировка не согласована с БТИ, банк не может одобрить ипотеку. Причём хозяева квартиры часто «забывают» рассказать о ремонте, надеясь, что никто ничего не заметит, или же просто о ней не знают, т.к. покупали жильё за свои средства и с планом БТИ не знакомились.
Скрыть факт перепланировки не удастся. В банк необходимо предоставить план помещения, а оценщик должен его заверить. Так что если стены не на месте, ситуацию придётся исправлять. Продавцы в такой ситуации часто пасуют и отказываются от сделки, надеясь найти не ипотечного покупателя. Но если люди вам попадутся понимающие, можно договориться. Варианта здесь два – согласовать перепланировку или устранить изменения. Какой выберут хозяева, зависит от цены и сложности работ. Скорее всего, после того, как квартира приобретёт первоначальный вид, хозяева поднимут цену, чтобы покрыть свои расходы. Хотя и покупатель запросто может поторговаться.
Квартира в залоге у банка
Процесс оформления ипотеки может затянуться ещё и в том случае, если приобретаемая квартира сама находится в залоге у банка, т.е. хозяин ещё не выплатил за неё кредит. В таком случае для проведения сделки понадобится согласие банка, в котором оформлялась ипотека владельца квартиры. Как правило, проще проводить такие сделки в одном банке.
«Как это происходит: вносится полная оплата за ипотечный кредит (производится полное досрочное погашение кредита), в этот же день одновременно сдаётся в Росреестр пакет документов с подтверждением выплаты кредита на снятие обременения с квартиры и переход права собственности к новому владельцу. В данном случае залогом успеха реализации такого варианта становятся доверительные отношения между покупателем и продавцом, поскольку для покупателя остается риск не перехода права собственности (приостановка регистрации при наличии оснований), а денежные средства за квартиру уже внесены», - поясняет руководитель центра кредитных продуктов Бинбанка Юлия Тузовская.
В квартире прописаны жильцы
Приобретаемую квартиру, как бы абсурдно это ни звучало, необходимо проверить на наличие жильцов. Даже если хозяева клятвенно уверяют, что прописанная в однушке бабушка давно уехала в деревню, с семьёй на связь не выходит и выпишется как-нибудь потом, соглашаться на покупку нельзя.
Мошенники будут настаивать на том, что вы, как новый собственник, сможете легко снять с регистрации остальных жильцов. Но это не так. Если окажется, что в квартире прописаны инвалиды, ветераны, пенсионеры или дети, не имеющие другого места жительства, выписать их не получится. Зато приехать в свою квартиру они запросто смогут. Недавно в Крылатском районе Москвы промышляла целая банда преступников, обманывающая покупателей квартир таким способом. «Пропавшие» жильцы внезапно возвращались, меняли в квартире замки, чинили дебоши и всячески портили жизнь новым хозяевам, чтобы те согласились продать им квартиру за бесценок.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, необходимо собрать «историю квартиры»: взять выписку из домовой книги, сходить в ЕГРП (Единую государственную реестровую палату) и заказать соответствующую выписку. Так вы узнаете, кто прописан в квартире, в какой собственности находится квартира (долевой, совместной, единой) и, наконец, какие обременения (ограничения к продаже) существуют у этого объекта недвижимости.
Если выяснится, что в квартире прописаны жильцы, то (в случае, если попался добросовестный продавец), банк может дать отсрочку.
«К моменту выдачи кредита все зарегистрированные лица должны выписаться, при этом в некоторых случаях банки, например, Промсвязьбанк, предоставляют отсрочку по снятию с регистрационного учета до момента расчётов за квартиру через ячейку или аккредитив с предоставлением подтверждающих документов», - говорит начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин.
Цена ошибки
Уберечься от всех неприятностей, конечно, не возможно, но всё-таки нужно постараться. Чем раньше вы получите о квартире полную информацию, тем меньше шансов потерять деньги и время на улаживание проблем с оформлением ипотеки.
Дело в том, что к моменту, когда эти всплывают все эти нюансы, покупатели обычно уже успевают оплатить оценку жилплощади и внести страховые взносы. Вернуть эти деньги в случае, если проблем не удастся решить, будет довольно сложно.
«Проверка предмета залога проводится до оформления сделки, то есть до регистрации перехода права собственности. При этом отчёт об оценке предоставляется банку также вместе со всеми остальными документами на квартиру и нужен для проверки. Поэтому, скорее всего, вернуть денежные средства за отчёт вряд ли удастся. Что касается страховки, то оплату можно вернуть, если условиями договора страхования предусмотрена возможность расторжения и возврата оплаты», - говорит Сергей Ситин.
www.sravni.ru
Квартира с обременением ипотекой в 2018 году
Сегодня квартира с обременением ипотекой является наиболее распространенной покупкой. Это выгодно покупателям — нет необходимости многие годы собирать нужную сумму, опасаясь инфляции и обесценивания своих сбережений. Выгодно это и банкам кредиторам. Выдавая деньги и получая проценты по ссуде, они имеют гарантию в виде самой жилплощади, находящейся в залоге до выплаты последнего рубля по долговым обязательствам. Но гражданам, которые решили связаться с ипотекой, следует знать, что существует ряд нюансов, связанных, как с самим кредитованием. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, могущую повлечь потерю денег или самой недвижимости, нужно внимательно изучать все стороны предстоящей сделки.
Ограничения на недвижимость по кредиту
Как уже говорилось, ипотека представляет собой процедуру приобретения жилья в кредит. Банковская структура предоставляет гражданину крупную сумму денег. Отдавать он ее должен с процентами, поэтапно, с определенной периодичностью, на протяжении 10-30 лет. Номинально заемщик становится собственником жилплощади сразу после подписания и регистрации договора по ее отчуждению. Но, в договоре присутствует запись о том, что на период действия кредита, на квартиру накладывается обременение. Что это такое?
Ограничение представляет собой ряд ограничений, которые не позволяют владельцу недвижимости распоряжаться ей по своему усмотрению.
Квартиру нельзя:
- продать;
- завещать;
- подарить;
- обменять;
- сдать в аренду или в ответственное пользование.
Для всего этого нужно получить официальное согласие банка кредитора. Только в этом случае нотариус зарегистрирует сделку. Без нотариального оформления все соглашения по квартире с обременением считаются незаконными. При этом, заемщик может ремонтировать ее, делать перепланировку, прописаться в ней самому и прописывать других граждан.
Однако, предсказать, как сложатся жизненные обстоятельства через несколько лет, довольно трудно. Довольно часто участники ипотеки отказываются от продолжения платежей. Причиной тому может быть смена приоритетов или снижение уровня жизни. Поскольку за жилплощадь с обременением уже внесена немалая сумма, то ее лучше продать, чем разрывать договор с банком. Как можно это сделать и на что обратить внимание? Об этом далее.
Проверка состояния ипотечного жилья
На заметку: Прежде, чем подписать договор на покупку недвижимости с ограничением, целесообразно навести справки о состоянии самого объекта, выставленного на продажу.
Особо внимательно нужно изучить жилье, которое было сдано в эксплуатацию несколько десятилетий назад. Довольно велика вероятность того, что квартира под обременением может иметь и другие ограничения, устранить которые будет весьма проблематично.
Нужно проверить недвижимость на:
- Арест. Постановление о запрете любого типа отчуждения имущества выносит суд на основе иска коммунальных организаций или органов следствия. Аннулировать этот вид обременения можно только погасив долги или урегулировав отношения с законом.
- Аренда. Несмотря на то, что продать и купить жилье, находящееся в аренде можно, вселиться в него допускается только после окончания действия договора. В противном случае, продавцу или покупателю придется договариваться с арендатором и платить ему неустойку.
- Рента. Если это речь идет о договоре пожизненной ренты, то дождаться вожделенных квадратных метров можно через десятилетия. Нередки случаи, когда престарелые получатели ренты переживали вторую сторону сделки.
- Прописка третьих лиц. Выписаться с жилплощади можно только лично обратившись с этой просьбой в компетентные органы. Если в квартире с обременением зарегистрированы лица, нежелающие терять прописку, то решить этот вопрос можно только через суд. Что касается недееспособных, то их выписать не получится даже через суд.
Узнать о состоянии жилья можно в управляющей домом компании и в Росреестре. Если недвижимость «чистая», то можно переходить к следующему этапу покупки.
Продажа квартиры
В продаже недвижимости, находящейся в залоге, участвуют три стороны:
- банк, как реальный ее владелец;
- продавец, заключивший договор, и не до конца расплатившийся по кредиту;
- покупатель, согласный приобрести квартиру под обременением ипотекой, и готовый заплатить нужную сумму.
Продать жилье, находящееся в залоге у финансовой структуры, можно несколькими способами:
- Переоформление договора. В этом случае покупатель отдает сумму, выплаченную по кредиту первоначальному владельцу, а с банком оформляет соглашение о порядке погашения оставшейся задолженности.
- Полная выплата всей суммы. Разовый расчет проводится сразу с банком и продавцом. Банку перечисляются средства в размере ипотечной задолженности, а продавцу — размер задолженности по договору и разница между рыночной ценой жилья и суммой кредита.
- Проведение оплаты по частям. Подразумевается составление соглашения, в котором одна сторона (покупатель) обязуется в конкретные сроки перечислить на имя второй стороны (продавца) определенную сумму. Продавец, в свою очередь, берет на себя обязанность полученными деньгами погасить задолженность по договору с банком и снять обременения с ипотечной квартиры.
Все действия, включая факты передачи денег, следует оформлять документально с нотариальным заверением. После снятия ограничений можно брать техническую документацию на жилье, договор купли продажи и обращаться в Росреестр для регистрации права собственности.
Плюсы и минусы сделки
Операции по отчуждению квартир с обременением имеют, как привлекательные стороны, так и определенные риски. Исходя из этого, решения по покупке и продаже недвижимости нужно принимать вдумчиво и взвешенно, объективно оценивая все плюсы и минусы.
Плюсами можно считать:
- посредничество банка, что отметает малейшую возможность мошенничества;
- при продаже жилья в залоге его владелец значительно снижает цену, так как ограничен по времени совершения сделки.
Однако, есть и минусы, которые нужно учитывать, принимая решение о приобретении недвижимости в залоге:
- при переоформлении договора все ограничения переходят на нового заемщика, что ограничивает его в свободе распоряжения своими квадратными метрами;
- можно столкнуться с обременениями, которые продавец утаил, а банк не заметил;
- банк может аргументировано отказать в сделке, усомнившись в платежеспособности нового покупателя.
Однако, несмотря на определенные неудобства и риски, отчуждение квартир с ограничением является выгодной сделкой для всех сторон, которые принимают в ней участие.
Видео по теме
zanasledstvom.ru
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
toggle menu
-
Квартира
- Покупка
pravonedv.ru
Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать?
Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что кому-то с ипотечной квартирой приходится прощаться. Стоит ли покупателю рассматривать возможность приобрести такую квартиру? Что он должен просчитать в первую очередь и чего опасаться? Разбираемся.
Иллюстрация: Ирина Фатеева
Как продаётся то, что продать нельзя?
При покупке квартиры в ипотеку в свидетельстве о праве собственности прописывается, что квартира находится под обременением. Пока кредит и проценты за неё не выплачены, с недвижимостью сделать ничего нельзя. Невозможно подарить, обменять или продать жилплощадь, которая фактически является собственностью банка. Но у гражданина, взявшего недвижимость в ипотеку, в жизни может всякое случиться, и иногда непредвиденные обстоятельства приводят к тому, что с квадратными метрами всё-таки приходится прощаться. Например, квартира может стать слишком тесной для семьи, которая вдруг стала больше. Или жильё может стать фактически ненужным, если грядет переезд в другой город или страну. Или совсем уж печальная история — когда из-за потери работы нет возможности выплачивать такой большой кредит. То есть, веских причин продать ипотечные квадратные метры может быть масса. Тогда владелец квартиры обращается в отделение банка, сообщает о своих форс-мажорных обстоятельствах, и недвижимость выставляется на продажу.
Преимущества приобретения ипотечной квартиры
Когда на продажу выставляется залоговая квартира, обычно в объявлениях указывается, что на ней «висит» юридическое обременение. И это пугает потенциальных покупателей. Хотя пугать, в общем, не должно: если подойти к этому делу с умом, все останутся в выигрыше.
Покупка квартиры, находящейся под банковским залогом, имеет определённые преимущества. Первое: прежде чем взять квартиру в залог, банк её проверяет. Покупая «вторичку», покупатель сильно рискует, что со временем вдруг появится дальний родственник бывшего владельца недвижимости и заявит свои права на проживание. Поэтому главный плюс приобретения залоговой квартиры — гарантия отсутствия прав третьих лиц на приобретаемое жильё.
Фактически, банк всё сделал за покупателя: он уже обращался к оценщикам, подключал к проверке страховую компанию, и каждый специалист проверял квартиру в своём направлении. Принимая квартиру под залог, банк предусмотрел и снизил все риски, выяснив заранее, что сделка не будет оспорена третьими лицами. Поэтому, приобретая такую квартиру, можно быть на 100% уверенным, что юридическая сторона сделки будет в точности соблюдена.
Обычно продавец выставляет недвижимость на продажу с невысокой стоимостью. Мотивация предельно ясна: необходимо «вытащить» деньги как можно быстрее. Даже если изначально такое жильё продаётся без скидки, за такой объект точно можно поторговаться.
Другой стороне сделки продажа ипотечной квартиры тоже выгодна: заёмщик освобождается от долга перед банком, а банк приобретает нового платежеспособного заёмщика, готового взять ипотеку (если рассматривать долгосрочное кредитование) или способного выплатить ипотечный кредит (если квартира приобретается за наличные).
Что нужно знать покупателю?
Прежде чем ипотечная квартира будет выставлена на продажу, продавцу необходимо получить согласие банка. Для кредитной организации невыгодно, чтобы собственник продавал залоговую квартиру. Ведь при погашении ипотеки имеют место быть так называемые «длинные деньги» в части процентов по займу. А в случае продажи квартиры долг закроется одномоментно. Чтобы получить от банка добро на продажу жилья, необходимо найти веское обоснование принятого решения — тяжелый недуг, сокращение на работе и т.д. (именно поэтому, приобретая ипотечную квартиру, будущему владельцу так важно удостовериться, что банк не будет против её продажи).
Второй важный момент — определение суммы, которую новому покупателю необходимо выплатить за квартиру. Обычно она делится на две части: погашение долга перед банком и непосредственная выплата продавцу. Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки купли/продажи, на ней не должно быть обременений. И в этом моменте потенциальному покупателю необходимо быть предельно осторожным, поскольку именно его средства идут на погашение кредитного долга.
После погашения обременения перед банком, фактически, полноправным хозяином жилья становится продавец. А вдруг он откажется выезжать из квартиры, пока не подберёт себе достойное жилище? К сожалению, такие истории случаются, и тогда процедура выезда из квартиры растягивается на месяцы. Или же другой вариант аферы: став полноправным владельцем квартиры, продавец выставит её на продажу, но уже не как залоговую с низкой стоимостью, а по привлекательной для себя цене, и в лучшем случае из суммы денег, вырученных с продажи жилья, вернёт неудавшемуся покупателю деньги за снятое обременение, в худшем – оставит с носом.
Поэтому покупателю необходимо настоять, чтобы стороны нотариально заверили договор задатка, в котором прописаны условия сделки. А именно: покупатель гасит обременение в банке за продавца, после чего прежний владелец квартиры обязуется её продать. Также важно в договоре указать сроки, в течение которых банк снимет обременение, а продавец продаст квартиру.
Первый вариант: покупка за «живые» деньги
Чтобы не потерять свои деньги, потенциальный покупатель может сделать следующее. Арендуются банковские ячейки, в одну из которых помещаются деньги, покрывающие обременение, а в другую – остаток суммы за жилплощадь.
После того, как кредитная организация получает свою часть, она, в свою очередь, выдаёт справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру. Закладная необходима как подтверждение факта выполнения должником своих обязательств по оплате кредита. Этот документ предоставляется продавцом вместе с письмом из банка в Регистрационную палату для снятия обременения.
Далее покупка недвижимости идёт по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину.
Стоит иметь ввиду, что это наиболее простой способ получения квартиры. Человеку, решившемуся на приобретение ипотечных квадратных метров, следует просчитывать каждый свой шаг и не стесняться обращаться за помощью к юристам и нотариусам. Если же нет возможности арендовать банковскую ячейку, то наиболее оптимальным вариантом будет написание продавцом расписки при каждой передаче ему денег.
Второй вариант: новая ипотека
Такой вариант будет интересен тем, кто планирует брать жильё, обременённое ипотекой, тоже в ипотеку. Это вполне реально, но есть нюансы. Во-первых, потенциальный покупатель обязан быть юридически «чистым», с идеальной кредитной историей. Во-вторых, все манипуляции должны проводиться в одной кредитной организации.
Залогодержателю (банку) это подходит идеально. Фактически происходит лишь смена заёмщика и залогодателя. Недвижимость продолжает являться собственностью банка, один кредит закрывается, выдаётся второй. Банк, выступавший раньше кредитором продавца, теперь становится кредитором покупателя. Круговорот денег происходит под эгидой банка, которому всё равно, что в данных условиях один хозяин квартиры сменился на другого. Итог таков: за счёт выданного покупателю ипотечного кредита, а также первоначального взноса, погашается задолженность продавца-должника. Параллельно идут два процесса: снятие обременения на недвижимость и наложение на неё нового обременения.
Третий вариант: покупка у банка
Купить ипотечную квартиру можно и у банка, о чём мы уже писали. Схема проста и подобна покупке квартиры у хозяина. Только реальным продавцом выступает кредитная организация, которая и занимается поиском заинтересованных лиц. Этот вариант безопасен, его также можно рассматривать.
Такой способ имеет свои плюсы для банка и минусы для хозяина квартиры. Кредитная организация, получая оповещение о том, что хозяин квартиры не в состоянии оплачивать ипотеку и искать на неё покупателя, старается как можно быстрее пустить «с молотка» удерживаемые квадратные метры. Поиском лучшего предложения банк заниматься не будет. Ему нужно скорее вернуть свои деньги, а всё, что останется – отдать хозяину квартиры. Поэтому вряд ли продавец в этом случае останется «в наваре». В лучшем случае – сработает «в ноль».
А дальше схема покупки предельно проста: покупатель приходит в банк, где подписывает предварительное соглашение о покупке недвижимости. Данный документ в присутствии трёх сторон заверяется нотариально. Далее всё идёт по описанному выше «протоколу»: кредитная организация любезно предоставляет собственные депозитные ячейки для расчёта по сделке, в которые покупатель кладет деньги для покрытия обременения и деньги для продавца. Перед заключением договора стоит убедиться, что в Регистрационную палату уже поданы сведения о погашении кредита. Продавец с покупателем заключают договор купли/продажи, отправляются в Регпалату, где фактически и завершаются все «бумажные» дела.
В итоге
Как видим, приобрести ипотечную квартиру в реалиях нашего времени очень даже возможно. Вариантов и тонкостей при покупке достаточно много, следует только выбрать более удобный вариант, просчитать все риски и проследить, чтобы сделка была проведена с абсолютной юридической чистотой. Это момент первостепенной важности, который позволит не остаться без денег и на улице.
Ангелина Беркут
22.08.2016
knowrealty.ru
