Покупка квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция. Покупка квартиры по дду пошаговая инструкция
Заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию
Нередко встречаются ситуации, когда граждане решают принять участие в долевом проекте после того, как дом фактически построен и принят госкомиссией. Причины для того, чтобы приобрести квартиру в уже готовой новостройке, у каждого свои: не придется долгие годы ждать окончания строительства, значительно сокращается период между оплатой и получением жилья. Многих граждан привлекает район постройки, планировка квартир, цена недвижимости и т.д. Вот только на вопрос: возможно ли заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию, нет однозначного ответа. Единая позиция судов в этом вопросе отсутствует, о чем свидетельствует и судебная практика: разные суды по подобным делам принимают диаметрально противоположные решения.
Что говорит закон
Договор долевого участия скрепляет отношения между строительной фирмой и дольщиком. Застройщик обязуется возвести объект и после сдачи дома в эксплуатацию предать жилье участнику, который, в свою очередь, должен своевременно оплатить и принять построенный объект. В силу 214 ФЗ ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и только после этой процедуры считается заключенным и вступает в свою законную силу. Это значит, что до момента регистрации никакие отношения между сторонами не возникают. Оплата по договору ДДУ также должна производиться после его регистрации.
Вместе с тем, вопрос о том, можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию, в 214 ФЗ не освящен. Прямого указания о таком запрете в законе нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Однако есть многочисленные случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после того, как дом сдан.
Какие существуют риски при совершении сделки
На практике нередки случаи, когда стороны приступают к выполнению еще незарегистрированного договора. Обычно это происходит так: застройщик требует уплатить цену договора сразу после его подписания, дольщик, опасаясь, что квартира будет продана другому участнику, вносит деньги. По сути, денежные средства вносятся безосновательно, поскольку с точки зрения закона данная сделка без регистрации является ничтожной.
Когда договор между сторонами заключается после сдачи дома, то велик риск, что органы Росреестра откажут в регистрации ДДУ, и несостоявшийся дольщик может остаться ни с чем. Ведь у застройщика, заключившего договор и получившего деньги по ничтожной сделке, не возникло никаких обязательств по передаче жилья. Поэтому гражданам не стоит идти на уговоры строительной компании и передавать деньги до регистрации договора. Закон запрещает это делать при любых обстоятельствах, но в данном случае риск не увидеть ни денег, ни квартиры, особенно велик.
Судебная практика
Как было отмечено выше, суды по-разному трактуют положения 214 ФЗ. Так, в Постановлениях от 17 июня и 17 сентября 2008 г. АС Волго-Вятского округа указано, что при обращении за регистрацией договора, заключенного после окончания строительства, оснований для отказа нет. В Определении № 4918 от 22 апреля 2009 г. ВАС уточняет, что если фактические отношения по ДДУ возникли у участников до сдачи объекта, то договор может быть зарегистрирован и после введения дома в эксплуатацию. Такая же позиция высказана в Постановлении АС Поволжского округа 29 августа 2008 г.
Однако немало судов, которые придерживаются совершенно противоположной позиции. Так, АС Западно-Сибирского округа вынес 29 июля 2009 г. Постановление, в котором признал правомерным отказ в госрегистрации ДДУ, заключенного после сдачи объекта. Кроме того, в данном Постановлении сделан вывод о том, что в одном и том же построенном и введенном в эксплуатацию объекте, не может одновременно совершаться регистрация права собственности одних дольщиков и регистрация ДДУ других участников.
В Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 года указано, что после того как дом сдан, предмет исполнения ДДУ отсутствует, застройщик фактически построил дом и у него осталось только одно обязательство – передать готовое жилье дольщику. Поэтому у Росреестра нет оснований для регистрации ДДУ, в котором отсутствует предмет договора.
На основании изложенного можно сделать вывод, что каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. Поскольку в данном вопросе нет единой правоприменительной практики, дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на самый последний момент и надеяться, что договор пройдет регистрацию.
Возможна ли переуступка после сдачи дома
Что касается уступки своих прав по ДДУ, то это совершенно иной вид отношений. В данных договорах присутствует разная природа. При подписании ДДУ создаются совершенно новые обязательства, а при уступке они всего лишь передаются. По закону переуступка возможна в любой период от регистрации договора, до подписания приемо-передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Передача жилья дольщику происходит не сразу после принятия объекта госкомиссией. В долевом строительстве это целый процесс, который длится месяцами, а нередко период между этими двумя датами составляет один-два года.
Поскольку сделку по уступке можно совершить до того момента, как акт о передаче объекта подписан, то ничто не мешает дольщику передать свои права по ДДУ другому участнику после сдачи дома в эксплуатацию. Между покупателем и продавцом заключается договор цессии, который так же, как и ДДУ, проходит госрегистрацию.
Однако и в этой сделке существуют нюансы. Зачастую подписание передаточного акта откладывается по вине застройщика, который построил объект с дефектами и недоделками. Если при передаче жилья дольщик обнаружил недостатки, он вправе не подписывать акт, а требовать от строителей устранения недочетов. Но при этом нужно соблюсти все формальности и правильно оформить документы, поскольку существует риск, что застройщик подпишет односторонний акт о передаче объекта, что не только полностью исключит возможность совершить сделку по переуступке, но также чревато другими неприятными последствиями для дольщика.
Нужно отметить, что если сделка совершается после сдачи дома, риск получить отказ в регистрации договора существует в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому необходимо заранее предусмотреть возможные последствия, а лучше всего перед принятием решения проконсультироваться с опытным юристом.
В Обществе защиты прав дольщиков работают квалифицированные специалисты, которые всегда готовы помочь гражданам безопасно провести сделки в долевом строительстве. Любые вопросы вы можете задать прямо на нашем сайте в форме обратной связи, расположенной на странице «Контакты».
help-ddu.ru
Покупка квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция — investim.info
Покупка квартиры по договору долевого участия принципиально отличается от прочих сделок по приобретению жилья. Считается, что процедура допускает меньшее количество рисков начиная с этапа заключения соглашения и заканчивая регистрацией прав собственности на недвижимость. Однако прежде чем давать согласие на сделку, следует изучить основные особенности такого способа приобретения жилья.
Само по себе понятие «долевое участие» предполагает вложение гражданином собственных средств в строительство многоквартирного объекта недвижимости до момента его ввода в эксплуатацию. Главной особенностью считается обретение соинвестором права на требование от застройщика жилого помещения соразмерно потраченным средствам. В этом и заключается отличие от сделки по купле-продаже квадратных метров.
Если рассматривать подробнее, то в последнем случае предметом договора выступает уже существующая квартира в построенном доме, которую покупатель получает сразу после подписания контракта. Тогда как при долевом участии объектом сделки считается право требования квадратных метров на основании денежной суммы, потраченной в виде вложений. В этом случае сначала потребуется дождаться момента завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. К тому же пройти процедуру регистрации прав собственности на жилище и стать его полноправным хозяином можно лишь после передачи жилья соинвестору.
С правовой точки зрения, все вопросы по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года под номером 214-ФЗ.
Выполнение положений указанного правового акта гарантирует дольщикам безопасность сделки, передачу им объекта недвижимости по окончании строительства и сохранность денежных инвестиций, вложенных в возведение дома.
Основные этапы приобретения жилища по ДДУ заключаются в следующем:
- выбор кредитного учреждения, если предполагается внести взнос при помощи средств банковской организации;
- подбор застройщика;
- подготовка документации.
И здесь основным моментом, на который следует обратить внимание, считается выбор строительной фирмы.
Как определиться с застройщиком
Чтобы не столкнуться с мошенниками, стоит крайне внимательно отнестись к подбору строительной конторы. Необходимо изучить информацию о застройщике, собрать отзывы о работе компании. На сайте фирмы следует тщательно просмотреть существующие предложения и проверить документацию на строительство, которая должна находиться в открытом доступе.
Важно помнить о том, что застройщик получает право привлекать соинвесторов только при выполнении следующих требований:
- наличие разрешения на возведение объекта недвижимости;
- информация о запуске строительства опубликована в СМИ либо на сайте организации;
- осуществлена регистрация земельного участка в органах Росреестра;
- уставной капитал фирмы оплачен в полном объеме;
- компания не признана банкротом и на нее не возложены обязательства по уплате налоговой задолженности.
Именно на изучение бумаг и прочих сведений, подтверждающих выполнение указанных выше требований, и следует направить свои силы. А вот если застройщик уклоняется от предоставления информации и документов, рекомендовано обратить внимание на предложения других фирм, а эту контору обойти стороной.
Выбор банка
Этот этап потребуется пройти только тем гражданам, кто желает приобрести жилье за счет средств ипотечного кредита. Здесь все довольно просто. Следует ознакомиться с предложениями банковских организаций и подобрать наиболее оптимальный вариант.
Внимание стоит уделить изучению состава кредитных продуктов и наличию обязательных страховок, а также дополнительных платных услуг. Важно уточнить и размер штрафа в случае просрочки платежей по ипотечному договору.
Основным документом, регулирующим порядок, положения и прочие нюансы сделки считается договор долевого участия, сокращенно – ДДУ. Контракт фиксирует согласие застройщика отстроить в установленные сроки многоквартирный дом и передать одно из помещений в нем дольщику. Тогда как последний, в свою очередь, обязуется оплатить денежный взнос, обусловленный пунктами соглашения.
ДДУ составляется в соответствии с нормативами, указанными в законе 214-ФЗ (пункт 3, статья 4) в простой форме.
Отличительными чертами договора считаются:
- Стороны сделки – застройщик и соинвестор (дольщик).
- Предмет соглашения – строительство многоквартирного объекта недвижимости и передача готовой квартиры в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию. А также оплата ценовой стоимости жилища соинвестором.
- Права и обязанности ДДУ определяются в индивидуальном порядке, при этом перечень таковых не ограничен и зависит от пожеланий сторон сделки.
- Налогообложение по договору долевого строительства не предусмотрено.
Заключить соглашение и стать дольщиком можно на любом этапе строительства, начиная с момента подготовки котлована, но до ввода дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что договор долевого участия при покупке квартиры обретает силу только после официальной процедуры регистрации в Росреестре.
Положения ДДУ
Перечень основных условий, обязательных к внесению в текст соглашения о долевом участии в строительстве, несколько шире, чем, например, список положений для договоров купли-продажи.
Обязательными пунктами считаются:
- Описание объекта договора на основании проектных документов застройщика. Здесь указываются характеристики будущей квартиры – площадь, планировка, этаж расположения помещения.
- Период исполнения обязательств. В частности, сроки сдачи в эксплуатацию нового дома и передачи квадратных метров собственнику.
- Цена соглашения в фиксированном виде, не подлежащем изменению в одностороннем порядке. Дополнительно обозначается метод оплаты взносов – единовременно либо в рассрочку.
- Гарантийный срок на квартиру, переданную соинвестору в соответствии со статьей 7 ФЗ-214.
- Способ обеспечения выполнения собственных обязательств застройщиком.
- Ответственность за неисполнение пунктов ДДУ (пункт 2 статья 6 ФЗ-214). В частности, за несоблюдение сроков передачи жилья дольщику строительная фирма обязана выплатить таковому неустойку.
- Дополнительные условия – действия в случае форс-мажора, алгоритм решения спорных вопросов, допустимость отказа от выполнения обязательств в одностороннем порядке и прочие моменты по усмотрению сторон.
Кроме того, при свершении сделки и передаче объекта обязательна подготовка приемопередаточного акта. При этом если при осмотре квартиры обнаружены недостатки, составляется дополнительный документ, куда вносятся сведения обо всех недочетах.
Приобретение квартиры по ДДУ требует контроля со стороны гражданина, заинтересованного в покупке жилья. Заключать контракт следует только с проверенными фирмами-застройщиками, поэтому на предварительном этапе необходим тщательный сбор информации о строительной фирме. Момент составления договора не менее важен. Потребуется отразить в содержании соглашения не только обязательные пункты, но и описать дополнительные положения, регулирующие порядок разрешения всевозможных конфликтов и споров.
Поделитесь с друзьями в соц.сетях
Google+
Telegram
Vkontakte
Похожие статьи
investim.info
Риски покупки квартиры по дду
Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса. В отдельных случаях застройщик вместо полиса страхования может представить поручительство, выданное банком. Нужно заметить, что выплата страхового возмещения осуществляется при стечении обстоятельств, утвержденных в нормативах законодательных актов. В их число входит: Срыв срока сдачи жилого дома на 6-12 месяцев неоднократная перепродажа одного жилого помещения нескольким дольщикам Наступление банкротства застройщика и разрушение воздвигаемого объекта Неосуществление регистрации права собственности на покупаемое жилье Возникновение потребности дополнительной платы за приобретаемое жилое помещение поверх установленной договором стоимости В любой ситуации дольщик вправе обратиться к своему страховщику, чтобы он возместил убытки.
Покупка квартиры по дду
Как правило, застройщику отводится 5 лет для полного завершения строительства многоквартирного дома Ссылки на проектную документацию нормативные источники, техническую литературу Информация об ответственности сторон договора на период строительства дома, его эксплуатации Материальные средства вкладываются в строительство со дня его подписания. Дольщик обретает право собственности на жилье вслед за его сдачей в эксплуатацию, если исполнены все условия договора.
Основанием для выдачи свидетельства служит:
- Факт ввода дома в эксплуатацию.
- Наличие акта приема-передачи жилого помещения.
С помощью ипотеки Отдельных граждан интересует, как купить жилое помещение в доме, который строится за счет вложения материальных средств физических лиц. У многих российских граждан отсутствуют свободные денежные средства, которые они могли бы вложить в строительство.
Риски покупки жилья по договору долевого участия
К основным можно отнести:
- приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
- изменение проекта дома и квартиры;
- продажа одной квартиры двум и более лицам.
Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков. Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.
Нюансы покупки квартиры по договору долевого участия
Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору. Покупка по векселю Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю.
ИнфоНо гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений. Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.
Как обезопасить себя от возможных проблем Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения.
Риски при покупке квартиры по дппт дду от подрядчика
ВажноИсходя из нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: «Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, полноту и достоверность информации, подлежащей раскрытию».
Какие сведения обязательны в договоре долевого участия строительства Основным документом является договор участия в долевом строительстве, и очень важно иметь представление о его оформлении.Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке
- Внимание
Что необходимо знать о застройщике
- Какие сведения обязательны в договоре долевого участия строительства
- Образец договора долевого участия скачать
- Согласно Конституции Российской Федерации каждый гражданин имеет право на жилище. Однако только отдельные категории наших сограждан могут получить его бесплатно, поэтому приобретение жилья (всеми) остальными остается острой социальной проблемой. Одним из наиболее эффективных способов решить квартирный вопрос является долевое строительство. Данная публикация будет полезной тем, кто хотел бы приобрести жилье путем участия в долевом строительстве. Для строительства многоквартирного дома застройщиком привлекаются средства заинтересованных лиц, которые впоследствии становятся владельцами квартир. Но прежде чем доверить застройщику свои сбережения, необходимо проверить, имеет ли он на это право.
Риск покупки квартиры по дду
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214). В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров. Регистрация права собственности на объект долевого строительства Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:
- застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
- застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.
Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).
Риски покупки квартиры по дду
В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:
- проект строящегося многоквартирного дома;
- размер его объектов;
- назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,
дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.
Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.Вернуться к содержанию ↑ ○ Как избежать возможных рисков. Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:
- Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
- Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).
Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:
- Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
- Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства.
Риски покупки квартиры по дду на вторичном рынке
Застройщик обязан соблюсти условия договора, иначе он привлекается к административной ответственности. Действия по проверке безопасности Законодатель осуществляет контроль над ходом строительства путем проверок соответствия проектной документации, законности заключаемой с дольщиками сделки. Договор на участие в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в государственных органах. Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.
Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика. К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.
Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования. В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.
Покупка квартиры по дду пошаговая инструкция
В роли объекта могут выступать:
- жилые;
- и нежилые помещения.
Кроме того, к ним часто относят общедомовое имущество, в частности: чердачные помещения, лестничные клетки и так далее. Сравнение с соглашением купли-продажи До того периода, пока недвижимость не сдана в эксплуатацию, застройщики имеют юридическое право подписывать только соглашения о долевом участии в строительстве.
Что касается сделки с готовыми объектами недвижимости, то в данной ситуации применяется договор купли-продажи. Основными нормативно-правовыми актами, которые регулируют данный вопрос, принято считать: Необходимо отметить, что ключевым преимуществом приобретения недвижимости в новостройке согласно подписанному договору купли-продажи принято считать готовность жилья к заселению, а также факт оформления в собственность застройщиком.
Покупка квартиры по дду
Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию. Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика.
И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе.
Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.
strahovanie58.ru
