Законна ли покупка квартиры в общежитии и как не «остаться с носом»? Покупка квартиры в бывшем общежитии риски
Как не «остаться с носом» покупая квартиру в общежитии
Стоимость комнаты в коммунальной квартире или общежитии намного меньше, по сравнению с полноценным обособленным жильем, и если грамотно оформить положенные в этом случае документы, можно обзавестись неплохой площадью. Но юридическая сторона дела будет буквально изматывающей: чтобы добиться разрешения на покупку и найти действительно законный объект, уйдет немало сил и времени.
Предварительные договоренности – создание благоприятной для покупки юридической обстановки
Главное условие – приобретаемая комната должна быть приватизирована, при этом совсем не обязательно, чтобы было приватизировано общежитие в целом или вся коммунальная квартира.
Если выбор пал на приватизированную коммуналку, комнату в ней можно купить только в том случае, если на нее не претендует кто-либо из соседей. Дело в том, что законодательными нормами предусмотрено так называемое правило первой очереди. Оно заключается в том, что когда владелец площади в коммунальной квартире хочет продать это недвижимое имущество, купить его, в первую очередь, могут соседи.
Посторонний человек может вступить в сделку лишь в том случае, если соседи написали нотариально заверенный отказ от приобретения. Если попытаться приобрести недвижимость в обход этого правила, соседи могут обратиться в суд и в принудительном порядке аннулировать сделку.
Что делать, если недвижимость не приватизирована?
Если потенциальный покупатель решил обратить внимание на приватизированную комнату, являющуюся частью неприватизированной коммуналки или общежития, юридическое оформление купли-продажи будет усложненным. В этом случае владельцами недвижимости будут городские власти, и с ними придется решать все вопросы по сделке, естественно, после получения соответствующего разрешения от соседей. Таким образом, общежитие Каширское или любое другое, теоретически, вполне может стать неплохим вариантом приобретения бюджетного жилья, но при этом придется запастись терпением – быстро эту сделку не оформить.
Есть еще один, совсем не распространенный, вариант, и его законность до сих пор является предметом споров – приобретение неприватизированной площади в неприватизированной коммуналке. В принципе, ее можно выкупить у местной городской администрации, но для того, чтобы в дальнейшем у новоиспеченного владельца появилось право на ее продажу или обмен, комнату нужно будет приватизировать, что также ведет к дополнительным временным и финансовым затратам.
Можно ли взять ипотеку для покупки комнаты?
Здесь наблюдается минимальный ассортимент банковских ипотечных программ, покупателю практически не из чего выбирать. Финансовые учреждения и без того неохотно выдают подобные кредиты, а если в жилье некачественные коммуникации, деревянные полы и отсутствуют положенные удобства, в ипотеке, скорее всего, откажут.
Многие в этом случае берут нецелевые кредиты под залог имущества, и это метод приемлем, если есть другой движимый или недвижимый объект, интересующий банк, но нужно иметь в виду, что проценты по займу будут грабительскими. Если общежитие когда-то было служебным, нужно убедиться, что оно переведено в жилую категорию, и узнать, нет ли у недвижимости обременений, ограничений.
Юридическая сторона сделки по покупке комнаты в коммуналке или общежитии, к сожалению, еще не до конца продумана законодателем, процесс отличается сложностью и трудоемкостью. При условии, что, в принципе, решение формальностей по купле-продаже ложится на плечи продавца, покупателю все равно придется тщательно перепроверить все предоставленные документы – лучше поручить это опытному юристу.
www.stroyservice.ru
"Подводные камни" при покупке комнаты
Какие могут встретиться «подводные камни» при покупке комнаты?
Если средства позволяют купить только комнату в коммунальной квартире или в общежитии, то вам следует знать, что процесс покупки комнаты не простой, требует времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры), а «подводные камни» при покупке комнаты могут встретиться на каждом шагу.
При покупке комнаты в общежитии особенно много «подводных камней». В общежитии обычно существует коридорная или блочная системы. Редко найдешь комнату в общежитии, где по документам числятся менее 5 соседей, обычно — от 8 до 20 (бывает и больше).
В такой ситуации риэлторы чаще всего предлагают провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты. Вот здесь и кроются главные «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а вам необходимо зафиксировать факт передачи денег. Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах.
Некоторые юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он вам не подойдет.
Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности (справка действительна 1 день). Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие! Был такой случай, когда в последствии хозяин предоставил результат экспертизы, якобы он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили, а суд вынес решение в его пользу и комнату ему вернули.
Поэтому мой совет, чтобы обойти «подводные камни» при покупке комнаты, требуйте проводить сделку только через договор купли-продажи, где должна быть указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!).
Лучше подождать месячный срок с момента рассылки писем соседям с уведомлениями о продаже комнаты (точнее, с момента получения соседями этих писем), чем потом судиться и доказывать свои права. Если соседей мало, то можно послать телеграммы — это чуть дороже, чем письма, но намного удобнее. На почте сразу дадут заверенную копию телеграммы, носят их всего три дня и с этого момента можно уже отсчитывать месячный срок (срок, в течение которого соседи по закону должны дать ответ).
Если месячный срок вас никак не устраивает, то можно оплатить отказ от преимущественной покупки комнаты соседями, заверенный у нотариуса. Это самый надёжный вариант. Но возможно договориться с соседями и привести их в орган регистрации сделки, чтобы они дали отказ на месте — этот вариант самый дешевый, тоже надежный, но наиболее хлопотный (это зависит от того, каковы соседи). Про отказ от преимущественной покупки комнаты можно прочитать здесь.
Еще какие бывают «подводные камни» при покупке комнаты? Мне попадался случай, когда при приватизации комнаты в общежитии люди самостоятельно смастерили перегородку в комнате и отделили «прихожую». Техник из БТИ посчитал им после этого жилой только ту площадь, которая была после перегородки, а «прихожая» не была засчитана. В итоге, например, вместо 23 кв.м. у них оказалось по документам 17 кв.м., а покупатель купил уже меньшую площадь. Присоединение остальной «территории» возможно разве что через суд.
Обязательно сверяйте метраж в документах и по факту!!!
Например, продавалась комната 14 кв.м., доля в квартире по документам 25/100. У соседей комната 18 кв.м. тоже указана, как доля 25/100. Оказалось, что эти две комнаты были смежными, обе по 18 кв.м. и изначально принадлежали этим соседям. Потом они сделали перегородочку, при этом образовался коридорчик и проходная комната стала изолированной, но с меньшей площадью. Комнату продали, как отдельную, но доля осталась прежней. То есть за общий коридорчик, которым пользуются и соседи, платить приходится новым хозяевам меньшей комнаты.
Кроме того, не поскупитесь и закажите выписки из Госреестра о всех собственниках, ведь какие-то комнаты могут оказаться муниципальными, а это особая песня.
Вывод: чтобы обойти все «подводные камни» при покупке комнаты, лучше обратитесь к опытному риэлтору, который проверит документы, сверит площади, поможет хозяину собрать необходимые справки и проведет сделку.
data-yashareType="button" data-yashareQuickServices="vkontakte,facebook,twitter,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus">
www.sovetrielt.ru
возможные проблемы и их решение.
Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.
○ Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке.
Стать владельцем комнаты можно двумя способами:
- Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
- Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.
В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).
Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.
Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.
Вернуться к содержанию ↑
○ Процедура оформления.
Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.
✔ Какие документы нужны.
Для совершения сделки продавец должен представить:
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы на комнату.
- Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
- Кадастровый и технический паспорта.
- Справку о:- составе семьи;- отсутствии долгов за коммуналку.
- Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
- Нотариально заверенное согласие супруга.
От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.
✔ Как составить договор?
В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:
- Реквизиты сторон.
- Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
- Сумма сделки.
- Способ передачи денег.
- Права и обязанности сторон.
- Форс-мажорные обстоятельства.
- Дополнительные условия (по договоренности сторон).
- Дата, подписи.
Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.
✔ Аванс перед оплатой.
Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.
Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.
✔ Какие могут быть риски?
Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:
- Юридическая чистота недвижимости.
- Отсутствие обременений на жилье.
- Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.
Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.
✔ Договор дарения или договор купли-продажи.
Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.
✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.
Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение 3 месяцев с даты заключения сделки.
✔ Мошеннические действия.
Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.
✔ Махинации с авансом.
Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.
✔ Не выписанные жильцы комнаты.
Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки. Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно. Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.
Вернуться к содержанию ↑
○ Как избежать проблем?
Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.
✔ Проверка документов продавца.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:
- Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
- Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.
✔ Помощь риэлторов.
Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?
Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги.
✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации?
Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию. После наложения административного штрафа они, скорее всего, пересмотрят свое поведение.
Вернуться к содержанию ↑
В этом видео специалист агенства недвижимости расскажет, как правильно выбрать малометражное жилье и грамотно оформить сделку.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
topurist.ru
Стоит ли покупать квартиру в бывшем общежитии?
Вопросы по теме:
вопрос: Мой муж стоит на очереди на квартиру с бывшей семьей с 1983 года, его не пускают уже в квартиру. Мы вынужденны снимать жилье, может ли мой муж сняться с очереди и получить социальное жилье.
юрист: Трошин Н.С.
статус: в ожидании
вопрос: Здравствуйте! Я живу в многоквартирном доме (бывшее общежитие коридорного типа) и у нас в умывальнике общего пользования сломались смесители. Кто должен их купить и отремонтировать? спасибо.
юрист: Ларина Е.А.
статус: в ожидании
вопрос: Как выписать бывшего мужа квартира преватезированна на меня и ребёнка когда покупала у экс мужа оформили как дарственную на ребёнка говорил что выпишеться а сейчаз не хочет я собственник квартиры
юрист: Филатов К.К.
статус: вопрос решён
вопрос: При продажи доли в бывшем общежитии (квартира занимает целый этаж, 12 ячеек-квартир, в них 32 комнаты) нужно получать отказы от покупки комнаты у всех соседей или только у соседа по блоку? Спасибо
юрист: Дроздов К.В.
статус: вопрос решён
вопрос: Умер бывший муж, осталась квартира которую покупали в браке, но есть 2 совместных детей! Как выделить доли? 1/2 мне и 1/2 им? Нужно ли подавать исковое заявление в суд и кто тогда будет ответчиком?
юрист: Просудов А.В.
статус: в ожидании
вопрос: Здвавствуйте, скажите пожалуйста такая ситуация покупается квартира в здинии общежития, по документам в бти это квартира а в регистрационном паспорте числиться как общежитие, как исправить на квартиру
юрист: Ларина Е.А.
статус: в ожидании
вопрос: Здравствуйте! Не давно купила комнату в коммунальной квартире - бывшее общежитие, в свидетельстве написано доля на праве собственности. Могу ли я прописать мужа и ребёнка без согласия сособственников.
юрист: Штольц А.К.
статус: требуются уточнения
вопрос: Семья бывших репрессированных стоит на очереди на квартиру, жилье в поселке не строиться. Может-ли эта семья получить бесплатно участок земли для строительства дома и льготы на приобретение материалов?
юрист: Керсанов Е.М.
статус: вопрос решён
вопрос: Почему жилконтора отказывается делать перерасчет коммунальных платежей за временное отсутствие граждан, мотивируя отказ отсутствием приборов учета в коммунальной квартире, бывшем общежитии, права ли она?
юрист: Дроздов К.В.
статус: вопрос решён
вопрос: Покупаем квартиру по доверенности: доверенность собственника (отца 70 лет) на дочь. Стоит ли соглашаться на такую сделку? Какие риски? Если соглашаться, то что нужно предусмотреть, чтобы обезопасить себя?
юрист: Ларина Е.А.
статус: вопрос решён
вопрос: Хотим прдать 1-комнатную квартиру, но у покупателей есть только половина суммы, а остаток денег они хотят оформить через ипотеку, стоит ли мне как продавцу продавать её через ипотеку, и что нас может ожидать?
юрист: Вернош Е.Д.
статус: в ожидании
www.xn----9sbdbmu1badcueefjg3i7d.xn--p1ai
Покупка комнаты: изучаем подводные камни
Комнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости. Но ликвидность этого специфического рыночного объекта зависит от множества факторов. Как не купить «неликвид»?
Комнаты, представленные на рынке жилья, можно разделить на три основных типа – комнаты в «классических» коммуналках (то есть, в домах старого фонда или сталинках, которые изначально заселялись коммунальным способом), комнаты в малонаселенных квартирах в типовых домах, а также комнаты в бывших общежитиях. Правда, коммунальные квартиры нынче попадаются даже в современных домах. Они появлялись благодаря «стараниям» неуживчивых родственников или наследников.
Мы расскажем о том, что в первую очередь нужно знать покупателю комнаты.
ВЫБРАТЬ СОСЕДА
Все варианты имеют плюсы и минусы. Например, в просторной квартире, где жильцы привыкли не замечать друг друга, условия для жизни могут быть даже более комфортными, нежели в брежневской «двушке» – под присмотром единственного соседа и его родственников.
Любой желающий купить комнату, приступив к поиску, неминуемо столкнется с тем, что параметры, указанные в объявлениях, – такие как площадь, количество проживающих, состояние и цена – только надводная часть айсберга. Перейдя от изучения объявлений и телефонных звонков к просмотрам, он обнаружит, что выбор ликвидных объектов заметно сузится.
Главное здесь – приглядываться к будущим соседям: каждый жилец коммуналки – это потенциальный источник дискомфорта и рисков. Но при этом соседи имеют обыкновение меняться.
ВАЖНО
Соседей в коммунальном Петербурге все-таки не выбирают: собственники, жильцы и съемщики здесь меняются значительно чаще, нежели в сегменте отдельных квартир
ГДЕ СМОТРЕТЬ ВАРИАНТЫ
Лидирующие позиции по объемам предложений комнат в классических коммуналках долгие годы занимают Центральный и Адмиралтейский районы Петербурга. Среди «спальников», в которых представлены в основном малонаселенные коммунальные квартиры, по количеству выставленных на продажу комнат лидируют массивы брежневской застройки.
Самые доступные по ценам комнаты предлагают в пригородных районах (в основном в Красном Селе и Горелово, Колпино и Ломоносове), и в основном – в бывших общежитиях. Комнаты в спальных районах – заметно дороже. Что касается классических коммуналок, то здесь все сложно. В непрестижных зонах исторического центра могут встречаться и объекты с «пригородными» ценами, и комнаты, близкие по ценам к однокомнатным квартирам.
В последнем случае это может быть и настоящий зал с роскошным видом из окон, и просторная комната за счет нелегальной (в подавляющем большинстве случаев) перепланировки превращенная в квартиру-студию, и доля в коммуналке, имеющей, по словам продавцов, блестящие перспективы расселения. Но оценивать эти перспективы нужно с долей скепсиса: здесь следует понимать, что если бы таковые имелись, а переговоры с соседями на сей счет не зашли в тупик, квартиру, вероятно, уже давно расселили.
ВАЖНО
Если предлагаемая к продаже комната имеет площадь меньше 9 кв. м и ширину до 2 м, то, скорее всего, речь идет о продаже невыделенной доли – такие объекты оцениваются дешевле
КАК ОФОРМЛЯЕТСЯ ПОКУПКА
Согласно ст. 42 Жилищного кодекса РФ, сособственники имеют преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире. То есть, чтобы сделка состоялась, продавцу нужно договариваться с соседями и получать от них письменный отказ. Но это не всегда просто.
Если местонахождение соседей неизвестно, то законом предусмотрен уведомительный порядок: их можно попытаться проинформировать о намерении продать комнату заказным письмом с уведомлением о вручении. Если в течение месяца за письмом никто не пришел – руки продавца развязаны.
Если соседи по тем или иным причинам не готовы к переменам, в ход идут так называемые серые схемы продажи. Например, покупателю предлагают оформить продажу комнаты через нотариальный договор дарения. Но, во-первых, подарок от лиц, не являющихся ближайшими родственниками, облагается подоходным налогом, а получение комнаты в дар не дает права на налоговый вычет. Во-вторых, такая сделка оставляет покупателю шанс остаться и без денег, и без комнаты. Ведь дарение считается безвозмездной сделкой, и если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать притворной.
Правда, соседям, которых обошли при продаже через дарение, доказать что-либо будет непросто. Но здесь новый владелец оказывается незащищенным и от недобросовестного дарителя, и от его родственников и наследников. То есть, договор дарения, если личность продавца вызывает вопросы, – путь сомнительный.
Чтобы обезопасить своих клиентов от такого поворота событий, риэлторы практикуют двухступенчатые схемы оформления сделок: вначале – дарение доли объекта, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и получил приоритетное право выкупа, – оформление договора купли-продажи оставшейся части. Но и такая схема имеет подводные камни, главный из которых – попытки продавца и покупателя, подписавших договор дарения, самостоятельно, «отжимать» друг друга по цене. Во избежание ненужных стрессов, при оформлении сделок с комнатами есть смысл пользоваться услугами риэлторов.
ВАЖНО
Пугающая неопытного покупателя формулировка «отказная комната» означает, что будущие соседи отказались от приоритетного права покупки. Это самый удачный для покупателя вариант
МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КОМНАТУ В КРЕДИТ?
У банков время от времени появляются предложения по кредитованию для потенциальных приобретателей комнат. Но вероятность одобрения ипотеки в данном случае заметно ниже, чем при покупке квартиры.
К стандартным требованиям к заемщику и объекту залога добавляются специфические, «комнатные», главное из которых – уже упомянутый отказ соседей от приоритетного права покупки. Другая группа рисков кроется в юридической истории объекта. Проверять придется всю квартиру. А в коммуналке жильцы меняются чаще, нежели в отдельных квартирах, а правоотношения собственников, наследников, совершеннолетних и несовершеннолетних жильцов могут таить множество подводных камней.
Таким образом, комната – сомнительный, с точки зрения банка, предмет залога. Поэтому для покупки комнат часто приходится прибегать к беззалоговым потребительским кредитам с более высокими процентными ставками, либо к нецелевым ипотечным кредитам (под залог другой недвижимости).
ВАЖНО
Единственный случай, который не вызывает вопросов у банкиров, – ипотечный кредит для выкупа последней комнаты в квартире. Но в этом случае предметом залога станет вся квартира
А ЕСЛИ КВАРТИРА С ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ?
Препятствием для сделки незаконная перепланировка (например, нелегальная ванна в квартире) не будет. Но прицениваясь к объектам с такими модернизациями, необходимо помнить, что они должны влиять на цену не столь существенно, чем более или менее качественный ремонт.
Если комната в квартире с незаконной ванной продается по цене комнаты в квартире с удобствами или за комнату-студию просят почти столько же, сколько за однокомнатную квартиру в данном районе, – вам предлагают невыгодную сделку.
news.ners.ru
Чем рискует покупатель при покупке квартиры - полный список!
Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».
Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.
Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…
Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.
Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.
Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель
На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.
Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.
И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.
Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.
Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника
Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году
1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;
2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.
Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;
3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;
4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.
Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.
Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;
5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.
Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;
6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.
В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;
7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.
Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;
8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.
Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.
Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;
9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;
10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.
В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;
11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.
Резюме по рискам покупателя
Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.
Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.
Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»
Успешных покупок!
www.habrealty.ru
Подводные камни при покупке комнаты
Комнаты в коммуналках – довольно специфический товар на рынке недвижимости. С одной стороны, на них всегда есть спрос у арендаторов – в основном студентов, приезжих, молодых семей, разводящихся супругов. В то же время покупают комнаты не так часто, так что здесь, наоборот, предложение гораздо опережает спрос.
Поэтому, если у вас в планах – покупка комнаты, то вы в весьма выигрышной ситуации. Вам будет из чего выбирать, да и тратить много не придется – цены на комнаты в последние годы практически не растут. Однако в ходе поиска подходящих вариантов и во время оформления самой сделки вы можете столкнуться со многими нюансами, о которых желательно знать заранее.
Какие бывают комнаты?
Есть два варианта. Первый - комнаты в классических советских коммуналках или бывших общежитиях различных ведомств. То есть в квартирах, специально проектируемых в расчете на так называемое коммунальное заселение. Они располагаются в домах разного типа. Это могут быть старые здания дореволюционной постройки, богатые квартиры в которых с приходом советской власти «уплотнялись». Яркие примеры этого процесса можно найти в романах Булгакова – помните, как к профессору Преображенскому из «Собачьего сердца» приходила делегация с претензией о том, что тот «один в восьми комнатах проживает»? Много коммуналок строилось в брежневскую эпоху – с середины 1960-х годов. Можно найти коммунальные квартиры и в добротных кирпичных зданиях более поздней постройки.
Второй вариант – комнаты в обычных типовых квартирах, превратившихся в общежития. Довольно часто такое происходило в брежневскую эпоху. Тогда довольно часто семья, например, вместо двухкомнатной квартиры могла получить трехкомнатную, но с «подселением». Либо, чаще всего, новоявленные коммуналки образуются в ходе развода или разделения наследства – когда родственники не смогли договориться между собой и распродают недвижимость по частям.
В целом, покупка комнаты в «настоящей» коммуналке – более удачное решение по сравнению со вторым вариантом. Такие квартиры изначально приспособлены для проживания нескольких семей, так что в них будет более комфортно.
Типовая же квартира, продающаяся по частям, у риэлторов считается одним из самых проблемных видов жилья. Во-первых, трудно найти покупателей, которые согласятся делить квартиру с посторонними людьми. Во-вторых, при покупке комнаты в любой коммуналке есть нюанс – нужно обязательно брать письменное нотариально заверенное согласие на продажу комнаты от всех соседей по квартире (статья 42 Жилищного кодекса РФ). А точнее – их отказ от покупки комнаты (поскольку в соответствии с Жилищным кодексом соседи имеют приоритетное право на покупку). И с этим бывают довольно серьёзные проблемы. Поэтому в первую очередь нужно встретиться с остальными жильцами квартиры и выяснить их отношение к сделке.
Отдельно стоит упомянуть ситуацию, когда собственники остальных частей квартиры по факту там не проживают, или их местоположение вовсе неизвестно. В таких случаях используется уведомительный порядок запроса на согласие. То есть по адресам официальной прописки совладельцев высылаются письменные уведомления о намерении продать комнату (оформляются они заказным письмом с уведомлением о вручении). Ответа нужно ждать в течение месяца, а его отсутствие считается знаком согласия.
Комнаты с перепланировкой: плюсы и минусы
Покупая комнату в коммуналке, будьте готовы к тому, что практически во всех коммуналках имеют место незаконные перепланировки. Особенно часто они касаются переноса санузла или кухни. Обязательно проверьте техпаспорт квартиры и сравните его данные с реальным положением дел.
Некоторые виды перепланировок достаточно безобидны. Например, совмещение или, наоборот, разделение санузла. Или устройство спальных антресолей в комнатах с высокими потолками. Проблемы возникают при переносе «мокрых зон» - то есть установке душевых кабин, ванн, санузлов в неположенном месте. Если под ними располагаются жилые комнаты – это однозначно незаконная перепланировка, причем не имеющая никаких шансов на официальное оформление.
Само по себе наличие незаконной перепланировки в квартире не будет являться препятствием при покупке комнаты в ней (если только вы не пробуете взять ипотеку). Однако жить вы будете, как на пороховой бочке – если затопите соседей снизу, они имеют полное право обратиться в суд, причем выиграют его со 100% вероятностью.
Гораздо проще легализовать любые перепланировки, если квартира располагается на первом этаже, и соответственно, нет соседей снизу, которые могут предъявить претензии.
В целом, перепланировки делаются жильцами для создания более комфортных условий, и их можно рассматривать как модернизацию, улучшение квартиры. Но помните ,что перепланировка, особенно не оформленная официально, не может существенно влиять на стоимость квартиры. По крайне мере – не больше, чем просто качественный ремонт. Поэтому, если вам предлагают комнату по цене значительно выше, чем у аналогичных, объясняя это лишь наличием перепланировки – соглашаться на такую сделку не стоит.
Покупка комнаты в кредит
Получить ипотеку на покупку комнаты в коммуналке теоретически можно, но связано с множеством дополнительных сложностей. Помимо обычных требований к объекту залога и к самому заемщику, есть отдельные пункты, касающиеся только сделок с комнатами. В первую очередь это отказ от покупки комнаты другими жильцами квартиры.
Во-вторых, нужно убедиться, что в квартире не производилось незаконных перепланировок (а для коммуналок это очень частое явление). В ряде случаев такие перепланировки становятся поводов для однозначного отказа в ипотеке – например, это касается переноса санузла или обустройства ванной комнаты на месте кухни.
В-третьих – это проверка юридической чистоты квартиры. Процедура обязательная при покупке любого жилья, но в случае с комнатами она усложняется в разы. В типичной коммуналке жильцы меняются в несколько раз чаще ,чем в обычной квартире, при этом у каждого из них – своя история, касающаяся наследников, иждивенцев, несовершеннолетних, лиц, сохраняющих право на прописку и проживание, и так далее. В итоге история каждой комнаты может таить в себе множество сюрпризов.
Но самое главное – с точки зрения банка комната является довольно-таки неудобным предметом залога из-за своей невысокой ликвидности. Так что покупка комнаты в кредит возможна чаще всего с использованием обычных потребительских кредитов либо под залог другой недвижимости (так называемые нецелевые ипотечные кредиты).
Впрочем, есть исключение. Если вы выкупаете последнюю комнату и становитесь в результате хозяином всей квартиры - проблем с выдачей ипотеки не будет. В качестве залога банк будет рассматривать всю квартиру целиком.
Покупка комнаты через договор дарения
Как уже говорилось выше, наиболее удобные комнаты с точки зрения покупателя – это так называемые «отказные» - то есть те, в отношении которых остальные жильцы квартиры подписали отказ от покупки комнаты. Такие комнаты, как правило, процентов на 10 дороже аналогов, а в объявлениях об их продаже сразу фигурирует формулировка про отказ.
Однако довольно часто возникают ситуации, когда, например, родственники или бывшие супруги не достигли соглашения по продаже всей квартиры, и один из них хочет продать свою долю отдельно. При этом в ход идут «серые» схемы, которые позволяют обойти обязательное условие об отказе от покупки комнаты другими жильцами.
Самый простая схема – через договор дарения. С помощью этого договора оформляется переход прав собственности к новому владельцу, расчет же производится «в конверте», то есть неофициально.
С одной стороны - всё достаточно просто и эффективно, и соседям, которых таким образом «обошли», будет сложно оспорить такую сделку. Однако есть у этого пути и однозначные минусы. Во-первых, если даритель не находится с вами в близких родственных связях, то подарок облагает подоходным налогом 13%, а получение комнаты в дар не является основанием для налогового вычета. Во-вторых, если будет доказано, что имела место не безвозмездная сделка (то есть вас уличат в передаче денег), то в суде такую сделку вполне могут признать недействительной. В итоге можно остаться и без денег, и без комнаты.
Чтобы снизить подобные риски, применяют более сложную, двухступенчатую схему. Сначала оформляется дарение доли объекта. Таким образом, вы становитесь собственником части комнаты и получаете приоритетное право выкупа на остальную её часть. Затем вы пользуетесь этим правом и приобретаете объект полностью через стандартный договор купли-продажи.
Правда, и эта схема сопряжена с определенными рисками. Главные из них – это сложности во взаиморасчетах, а также вероятность того, что участники сделки после первого этапа попытаются уйти от предыдущих договоренностей, касающихся цены. Поэтому, чтобы избежать подобных хлопот, лучше работать через посредников – профессиональных риэлторов.
Покупка комнаты
spb.fedned.ru
