Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот. Жилое помещение перевод в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот

Законодательство запрещает размещать в жилых помещениях производство. Это разрешается только после перевода жилого помещения в нежилое.

Условия перевода закреплены в статье 22 ЖК РФ:

Возможно только если помещение находится на первом этаже, или находиться над нежилым помещением

Запреты на перевод:

В переводимом отсутствует самостоятельный доступ к местам общего пользования либо отсутствует доступ на улицу.
Если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником или ином лицом в качестве места постоянного проживания.
Если переводимое помещение обременено правами третьих лиц

Помещение не соответствует требования установленным законом и отсутствует возможность соблюдения данных требований и обременено правами третьих лиц то помещение из статуса нежилого в статус жилого не допускается

Перевод осуществляется органами местного самоуправления

Перечень документов содержится в статье 23, это исчерпывающий перечень.

В случае если ОМС удовлетворяет перевод то он должен сообщить заинтересованного лица и иных собственников помещений в этом здании об этом.

Про общему правилу перевод считается завершенным с момента вынесения решения органом местного самоуправления

Акт должен быть направлен ОМС в орган осуществляющий учет объектов недвижимого имущества

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Согласно ЖК РФ переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно технического, электрического и иного оборудования, изменения требующие внесение в технический паспорт жилого помещения (прокладка новых или замена существующих подводящих труб и так далее)

Перепланировка – представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (перенос перегородок, дверных проемов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений)

Порядок:

Переустройство и перепланировка находятся в ведении ОМС. Заинтересованное лицо подает заявление и необходимые документы в ОМС. Перечень документов статья 26. Решение ОМС является основанием для действий приемочной комиссии.

Переустройство подтверждается актом приемочной комиссии. Этот акт утверждается решением ОМС. Соответствующий акт также направляется ОМС в органы по учету объектов недвижимого имущества.

Если был нарушен порядок, то для защиты подать в суд. Если суд откажет то тогда нужно вернуть все как было. Если суд принял сторону заинтересованного лица то все остается как есть на данный момент.

Право собственности на жилые помещения

Способы которые не зависят от воли предшествующего собственника на данную вещь.

И производные способы - способы при которых право собственности переходит к последующему собственнику от предыдущего.

Основания возникновения

Создание или строительство в установленном порядке нового объекта
Самовольная постройка - право собственности не возникает, но при определенных условиях есть исключения
Приобретение права собственности на безхозяйное имущество
Возникновение права собственности в силу приобретательной давности
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов (ФЗ об участии строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости)

Производные способы

Приобретение по договорам (договоры, направленные на отчуждение жилых помещений – купля продажа, рента и т.п. + продажа жилых помещений на открытых торгах)
Приобретение в порядке наследования (права на имущество возникают с момента открытия наследства)
В результате реорганизации юридического лица (право возникает с момента регистрации соответствующих прав в едином государственном реестре юридических лиц и основанием возникновения права является передаточный акт или разделительный баланс).
Полая уплата пая в жилищном строительном кооперативе (право возникает после уплаты в полном объеме)
Приватизация жилого помещения

Основания прекращения права собственности на жилые помещения

Санкция
Обстоятельства, связанные с изъятием для государственных и муниципальных нужд
По решению суда

Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника (Ст. 47 ГК РФ, Ст. 78 ФЗ об Ипотеке)
Выкуп из хозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ, ФЗ «Об объектах культурного наследия»)
Национализация – передача имущества в государственную собственность.
Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка
Реквизиция - данные действия производятся по решению государственных органов, при наличии неотложных общественных интересов, с компенсацией собственнику убытков.
Конфискация – санкция за совершенное правонарушение ( безвозмездное изъятие имущества в пользу государства)
ИНЫЕ: п.4 ст. 252 ГК РФ

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в срок, суд по иску этого органа принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию

Права и обязанности собственника

Собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом сам в соответствии с его назначением и пределами его использования (ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ)

Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Статья 30 ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 292 ГК РФ. Права членов семьи собственников жилого помещения

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Бремя содержания:

собственник несет бремя содержания непосре6дственно самого жилого помещения
если речь идет о квартире в многоквартирном доме, то собственники таких помещений имеют право собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – несут бремя содержания соответствующего имущества

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 41 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты

Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 31 ЖК РФ)

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Для того чтобы данные лица были признаны членами семьи, нужно учесть:

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаяхиные граждане(оценочная категория в праве : фактические супруги) могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Могут быть признаны собственниками при наличии:

совместное проживание
если они были вселены собственником в качестве членов семьи – учитывается регистрация лица по месту жительства ( но она не влечет возникновения права собственности жилым помещением, как и запрета права пользования им ), учитывается ведение общего хозяйства, учитывается намерение собственника.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользованияданным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные члены, а также ограниченно дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственностьпо обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.

7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

studfiles.net

20. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

ЖКРФ глава 3. Статья 22. ЖК РФ установлены обязательные условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилых – в жилые. Отсутствие данных условий влечет отказ в переводе.

При переводе жилого помещения в нежилое должны соблюдаться следующие условия:

• доступ к переводимому помещению должен осуществляться без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо должна существовать техническая возможность оборудования отдельного входа;

• переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (к обременениям относятся: сервитут, ипотека, аренда и др.).

Недопустим перевод жилого помещения в нежилое, если переводимое помещение является частью жилого помещения (напр., комната в коммунальной квартире) либо используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, что подтверждается в первую очередь регистрацией в данном жилом помещении.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен в случаях, когда переводимая квартира находится на первом этаже либо выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под ней, нежилые.

Перевод жилых помещений в нежилые может также производиться в связи с признанием помещения непригодным для проживания, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах (критерии см. ниже).

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, когда помещение не может быть признано пригодным для проживания, т. е. помещения:

• находящиеся в ветхом состоянии;

• находящиеся в аварийном состоянии;

• в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если помещение обременено правами третьих лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилоепроизводится органом местного самоуправления (в субъектах РФ – городах федерального значения – органом исполнительной власти данного субъекта).

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое определен ЖК РФ. Такими основаниями являются: предоставление документов в ненадлежащий орган; непредставление всего пакета необходимых документов и/или несоблюдение условий перевода помещений.

Обстоятельства, послужившие основанием отказа в переводе помещения, в обязательном порядке должны быть указаны в соответствующем решении органа, осуществляющего перевод. Отсутствие указания на эти обстоятельства в решении об отказе в переводе помещения является основанием обжалования решения в судебном порядке.

Срок исковой давности – 3 месяца со дня получения отказа в переводе помещения.

21. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

studfiles.net

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок

В последнее время многие жители нижних этажей жилых многоквартирных домов задумались о том, что данную площадь можно использовать в коммерческих целях, и она может приносить неплохие дивиденды. Однако перевести жилую площадь в нежилой фонд не так просто. Обязательно нужно соблюдать установленный законодательный порядок для всех категорий жилой площади.

Понятие

В многоквартирных домах Жилищным законодательством выделено 3 вида собственности. К ним относятся:

жилые;
нежилые;
общие.

В случае многоквартирного дома жилым помещением считается только изолированная часть дома, обязательно имеющая отдельный выход наружу, а также к местам общего пользования.

К общим местам относятся неизолированные территории, куда имеют доступ все жители данного дома. Они необходимы для свободного прохода, а также размещения в них обязательных коммуникаций.

Нежилые помещения отличаются от жилых тем, что они не приспособлены для постоянного проживания человека. В отличие от общих мест они изолированы и имеют одного определенного собственника.

Существенным отличие жилого от нежилого помещения является его предназначение и соответствие определенным нормам, которые установлены для каждого типа жилья.

Требования

К каждому виду жилья в многоквартирном доме предъявляются различные требования, не смотря на то, что они являются частью одного здания. При переводе одного вида помещения в другое обязательно их соблюдать. Для жилых помещений применяются следующие требования:

экологические;
санитарные;
гигиенические;
градостроительные;
пожарные.

Эти требования существенно отличаются от остальных помещений, так как человек здесь проводит основное время и должен находиться в полной безопасности и комфорте.

Квартира обязательно имеет жилую площадь внутри себя и дополнительные вспомогательные и подсобные территории, такие как коридоры, санузлы, кухни.

Квартира может быть использована в коммерческих целях без перевода ее в нежилую, при условии, что внутренняя ее составляющая не будет подвергаться глобальным изменениям. А помещение будет соответствовать всем нормам, предъявляемым к жилой площади.

Нежилое помещение должно отвечать следующим установленным критериям:

Технологически и конструктивно оно является частью жилого дома.
Территориально расположение допустимо только ниже жилых квартир.
Находиться на земельном участке и иметь свой кадастровый номер.
Обязательно наличие обособленности от другой части дома, иметь потолок, стены, пол и доступ к коммуникациям.
Не должно соответствовать нормам жилого помещения.
Должно иметь отдельный вход с улицы.

Собственник такого помещения является равноправным долевым участником. Он может пользоваться придомовой и внутренней домовой территорией, относящейся к общей. Также на нем лежит обязанность вместе с остальными собственниками квартир оплачивать все счета за обслуживание многоквартирного дома.

Условия

При переводе жилой площади в нежилую важно соблюдать все условия, установленные законодательством России, а в особенности 2 пункта:

Инициировать перевод может только фактический собственник жилья, при этом на эту площадь не должно быть наложено обременение.
Площадь стала соответствовать нормам для нежилого помещения после реконструкции или перепланировки.

Кроме них важно при планировании ремонта и конструктивных изменений следующие пункты:

Обязательное соответствие пожарной и инженерной безопасности.
Наличие всех коммуникаций и их действующее состояние.
Помещение должно быть размещено в жилой части дома, а не в цоколе ил подвальной его части.
Имеет обособленное расположение и перегородки от остальных частей дома.
Соответствует техническим и физическим нормам изоляции от других территорий дома.
Соответствует нормам освещенности.

Если жилое помещение подходит по всем данным нормам к переводу его в нежилой фонд дома, то собственник может приступать к действиям.

Порядок действий

Это достаточно затратный проект по времени и силам, поэтому результат нельзя ожидать быстрее пары месяцев. Действовать нужно поэтапно:

Составить проект или эскиз перепланировки. Если при этом затрагивается общая часть собственности, то потребуется дополнительно получить разрешение от общего собрания владельцев квартир.
Отправка проекта и прочей документации на согласование в уполномоченный государственный орган.
Получение ответа о согласовании, отказе, либо о частичном согласовании определенного вида работ.
Оформление спланированных видов работ в реальной жизни.
Оформление необходимой документации на проведенную перепланировку или реконструкцию, обязательное получение нового кадастрового паспорта.
Регистрация права на измененное помещение. Данный процесс занимает около 10 дней. В случае обращения непосредственно в отделение Росреестра, возможно более быстрое получение итогового документа.

В таком порядке должен будет действовать любой владелец помещения. Приступать к работам до получения согласования не стоит, так как в случае отказа придется все восстанавливать в первоначальный вид.

Документация

К обязательному перечню бумаг, которые нужно подготовить для подачи заявления на перевод относятся следующие документы:

Личный паспорт собственника помещения.
Доверенность, заверенная нотариально, если интересы владельца представляет доверенное лицо.
Паспорт представителя.
Правоустанавливающая документация на саму недвижимость.
Заключение, которое подтверждает факт соответствия или несоответствия этого помещения нежилому.
Проект перепланировки или реконструкции помещения в нежилое.
При затрагивании общей долевой площади в многоквартирном доме потребуется разрешение других собственников, проектные изменения и поэтажный план всего дома.

При подаче этих бумаг обязательно составляется заявление от собственника или его представителя с просьбой о предоставлении разрешения на перевод помещения в другой вид.

После получения официального согласования и проведения перепланировки нужно зарегистрировать право собственности на новый вид помещения. Для этого потребуется следующая документация:

личный паспорт собственника или его представителя;
правоустанавливающие бумаги на помещение;
согласие из уполномоченных органов на перевод помещения в нежилой тип;
документальное подтверждение об уплате пошлины.

В определенных ситуациях могут потребоваться иные документы. Их можно донести в течение нескольких дней. Также потребуется написать заявление от имени собственника или его доверенного лица на регистрацию права.

Уполномоченные органы

Согласие на осуществление перевода помещения в другой тип согласовывает администрация населенного пункта. Если город большой, то там выделены специальные отдельные территориальные органы для приема заявлений. Подать заявку и документы можно через многофункциональные центры, а также личным визитом в местный орган власти.

Дистанционно можно отправить заверенные копии документов у нотариуса по почте вместе с составленным заявлением.

Также можно подать заявку и с помощью Интернета. Для всех граждан России действует портал государственных услуг. А жителям города Москвы нужно обращаться на их местный московский портал. Для подачи заявки на обоих сайтах обязательно нужно зарегистрироваться.

Идентификация гражданина происходит по номеру СНИЛС, а также по паспортным данным. Доступ ко всем электронным услугам осуществляется только после верификации паспортных данных на портале госуслуг.

В перечне доступных услуг нужно выбрать необходимую, заполнить форму заявления и приложить сканы документов. После этого будет получен в течение 30 дней письменный ответ на обращение.

grazhdaninu.com