Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: нюансы, риски, пошаговый план. Покупка квартиры с обременением риски

правила осуществления и риски покупателя

Нередко на продажу выставляется недвижимость, на которую наложено ипотечное обременение. Необходимость наложения такого обременения продиктована требованиями федерального законодательства в сфере ипотечного кредитования. В соответствии с положениями такого законодательства то жилье, на приобретение которого выдан целевой займ в виде ипотечного кредита, должно быть передано в залог банку до полного погашения такого кредита.

Каким образом происходит такая сделка и чего следует опасаться потенциальному покупателю?

Что такое обременение?

Обременение – это понятие, определенное в Гражданском Кодексе Российской Федерации. В соответствии с данным в этом нормативном акте определением под обременением следует понимать особый вид ограничений в отношении эксплуатации того или иного объекта имущественного права, на которое такое обременение наложено.

Установление обременения может быть осуществлено в соответствии с положениями действующего законодательства (как, например, в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного займа), по решению суда (арест или установление особого режима использования конкретного имущества), а также по решению уполномоченных государственных органов (такой вид обременения устанавливается, в первую очередь, в отношении различных земельных участков в виде сервитутов).

Обременение в отношении приобретенной на средства целевого займа жилья подлежит обязательной фиксации сведений в Едином государственном реестре недвижимости с указанием наличия такого обременения в документах, подтверждающих право собственности на жилье.

Само право собственности на такие объекты недвижимости переходит от банка к владельцу объекта недвижимости только после того, как полностью будет погашена имеющаяся задолженность. Если же она погашена быть не может по каким-то причинам, такую квартиру можно продать. Однако покупателю следует знать о некоторых нюансах сделки.

Пошаговая инструкция

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.

Покупка квартиры, на которую наложено ипотечное обременение, по наличию алгоритма шагов выглядит несколько иначе, нежели другого жилья, так как потребуется получить обязательное согласие банка, у которого заложено имущество, на осуществление такой сделки. Как правило, в случае, если клиент является «проблемным», никаких сложностей с оформлением такого согласия не происходит. Тем более, что банк переводит наложенное обременение на нового владельца недвижимости до того периода, пока полностью не будет погашена вся сумма кредита.

Выглядит такая сделка следующим образом:

Продавец и покупатель должны обратиться в банк для того, чтобы получить согласие на проведение сделки по купле-продаже квартиры с имеющимся на ней ограничением.
Если согласие было выражено, то покупателю необходимо предоставить все документы, которые будут с его стороны сопровождать сделку, которые необходимы для оформления ипотечного займа (так как задолженность переводится на него в виде кредита). Исключением является только тот случай, когда потенциальный покупатель готов расплатиться с банком собственными имеющимися средствами в день подписания договора. В этом случае готовится только пакет документов, который должен сопровождать любую сделку с недвижимостью (паспорт, согласие супруга при наличии, свидетельство о заключении брака, если есть супруг, а также документы на тех лиц, кто будет участвовать в процедуре оформления долевой собственности, если квартира будет приобретаться в такую форму владения, пользования и распоряжения).

В случае, если банк выражает свое согласие, на основании предоставленных документов и заявления о проведении сделки подписывается трехстороннее соглашение. В качестве сторон по такому соглашению выступают покупатель квартиры, ее продавец и банк, как держатель залогового имущества.
Регистрация перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю и установления обременения на имущество до момента полного погашения имеющейся задолженности перед банком.

Как только задолженность перед банком полностью погашена, об этом владельцу квартиры выдается соответствующая справка, которую необходимо предоставить в территориальное подразделение Росреестра для того, чтобы снять ранее установленное обременение и получить полное право собственности на конкретный объект недвижимости.

Однако приобретение жилья с ипотечным обременением нередко имеет ряд определенных рисков.

Возможные риски и как их избежать?

Среди основных рисков относительно приобретения квартиры с ипотечным обременением в настоящее время самыми распространенными являются:

отказ продавца от заключения сделки после того, как все денежные средства были переведены банку или продавцу для снятия обременения на продажу. В этом случае взыскать денежные средства или принудить к сделке может только суд на основании заключенного предварительного договора купли-продажи;
неверная информация о снятии обременения (например, если банк отказывается снимать обременение по причине того, что имеется просроченная задолженность или пени по кредиту, которые необходимо погасить). Проверить факт снятия обременения следует только через Выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
наличие лиц, которые могут также высказывать претензии в отношении приобретаемой квартиры (например, сособственники, которые выступали созаемщиками при приобретении жилья продавцом). Для того, чтобы сделка прошла успешно и не была в будущем оспорена, от таких лиц должно быть получено продавцом нотариально заверенное согласие на совершение сделки;

отсутствие согласия банка. Несогласие на осуществление сделки может быть высказано из-за ненадежности потенциального покупателя по мнению банка или на основании наличия каких-то условий кредитного договора со стороны продавца недвижимости. Повлиять на это можно только на основании судебного решения, однако выиграть такой судебный процесс удается далеко не всегда;
механизм передачи денежных средств от покупателя продавцу (если рассматривается именно такой вариант). Наиболее оптимальным вариантом, который связан с меньшими возможностями для мошенничества, является перевод денежных средств безналичным путем, то есть со счета на счет. В этом случае покупателю выдаются распечатки о движении средств, что может быть использовано при необходимости в судебном разбирательстве в качестве доказательств того, что покупатель добросовестно выполнил свою часть обязанностей. Банковская ячейка в этом случае не является удобным вариантом, так как доступ к ней в любое время могут получить как покупатель, так и продавец недвижимости, что чревато мошенническими действиями как с одной, так и с другой стороны.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке может оказаться выгодным вложением средств, так как стоят такие квартиры существенно ниже, чем без таких обременений. Однако такие сделки имеют ряд рисков, к которым следует быть готовым при подписании договора купли-продажи.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

zakonometr.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Ипотечное кредитование для многих граждан является единственным способом приобрести собственное жильё. Ипотека выступает, как целевой банковский кредит, предоставляемый человеку, средства которого могут быть направлены только на строго определённые покупки (квартира, дом, комната).

Многие полагают, что до тех пор, пока заёмщик полностью не погасит свою задолженность перед банком, он не вправе распоряжаться объектом недвижимости. Это не совсем точно. В любом договоре о предоставлении ипотеки имеется пункт, который оговаривает невозможность сделок с квартирой до полного погашения займа без соответствующего одобрения банка. Это значит, что если одобрение банка имеется, то человек вправе совершать сделки с объектом недвижимости.

Такой запрет на сделки с недвижимостью называется обременением и действует он до тех пор, пока не будет полностью погашен долг перед финансовым учреждением.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на тот факт, что в большинстве случаев продажа недвижимости с обременением по ипотеке осуществляется по ценам ниже среднерыночных и это является для покупателей привлекательной стороной. Но в данном случае следует максимально внимательно относиться к оформлению сделки и постараться заранее предусмотреть возможные риски для того чтобы исключить или хотя бы минимизировать их влияние.

Основным риском покупателя при приобретении жилья с обременением является утаивание продавцом информации о наличии такого обременения. Причём этот риск возникает, как при продаже жилья в новостройках, так и в уже старых домах. Естественно, что довести сделку до логического конца в данном случае не удастся – органы Росреестра не зарегистрируют право владения квартирой. Но в результате покупатель может лишиться значительной денежной суммы и возврат её будет более чем проблематичным. В любом случае потери сил и времени гарантированы.

Кстати, этот риск можно легко устранить. Достаточно просто заказать выписку из ЕГРП, в которой обязательно будет указано присутствуют ли обременения в отношении данного объекта недвижимости или нет.

Наличие обременения по ипотеке более характерно для квартир в новостройках или ещё строящихся домах, когда заем оформлял один человек, но обстоятельства вынуждают его продавать жильё до полного погашения долга. Для покупателя такой недвижимости важными моментами, на которые обязательно нужно обращать внимание, являются:

Финансовое положение компании-застройщика. Некоторые люди, узнав, что у строительной компании начались финансовые трудности, пытаются продать квартиры в новостройках. Если банк даст разрешение на эту сделку, то у нового покупателя вполне может возникнуть затруднительная ситуация.

Законность самого сооружения жилого дома. Если компания-застройщик нарушила законодательство в этом вопросе, то проблемы могут начаться у всех её клиентов.
Соблюдение сроков строительства. Если компания-застройщик регулярно нарушает сроки строительства, то велика вероятность того, что окончательный ввод дома в эксплуатацию может затянуться.
На данную квартиру имеются права у третьих лиц.
Письменное оповещение продавцом компании-застройщика о факте продажи и передачи в связи с этим всех прав на объект жилой недвижимости покупателю.

Приобрести квартиру можно следующими способами:

у банка;
непосредственно у продавца.

Второй способ однозначно предпочтительнее для покупателя, поскольку в нём полностью отсутствуют какие-либо мошеннические схемы. Специалисты финансового учреждения окажут полное сопровождение сделки и это будет гарантией её юридической чистоты.

Приобретение квартиры выглядит следующим образом:

Покупатель оплачивает остаток по ипотечному займу банку и возвращает уже уплаченную сумму первоначальному заёмщику. Скорее всего, банк потребует, чтобы этот шаг был проведён с использованием арендованных банковских ячеек.

Он же получает от банка подтверждение полной оплаты кредита и отсутствия задолженностей и обременений.
Заключение договора о продаже объекта жилой недвижимости.
Регистрация права владения квартирой в отделениях Росреестра.

Процедура покупки квартиры у собственника следующая:

Покупатель предоставляет продавцу денежную сумму, равную остатку по ипотечному займу. На этом этапе обычно составляется предварительный договор купли-продажи квартиры.
Продавец гасит долг перед банком и получает от последнего подтверждение снятия обременений.
Покупатель и продавец заключают основной договор о приобретении квартиры. Покупатель возвращает продавцу остаток денежных средств по договору.
Покупатель регистрирует право собственности.

Для минимизации потенциальных рисков покупатель может обратиться за помощью специалистов риэлтерских компаний или юристов, специализирующихся в данной области. Не стоит пренебрегать и такими способами проверки объектов недвижимости, как получение выписки из ЕГРП, сведений из паспортного стола, управляющей компании.

bukva-zakona.com

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Нередко случается так, что человек имеет дело с ипотекой, не являясь прямым клиентом банка. Например, когда подразумевается покупка квартиры с обременением по ипотеке. Ипотека – это вид обременения, который может быть наложен на любую недвижимость: жилую или промышленную. Что же такое обременение? Это наложение ограничений со стороны третьего лица на финансовые операции с объектом обременения. В данной статье таким объектом автоматически будет считаться квартира. На квартиру может быть наложено несколько типов обременения. В данной статье в центре внимания находится ипотека, но есть еще несколько вариантов. Для полного понимания различий стоит перечислить их все.

Ипотека. Человек решает приобрести квартиру, но продавец за это жилье еще до конца не рассчитался с банком, поскольку брал его в ипотеку. Следовательно, любые финансовые операции с этой жилплощадью возможны только с разрешения третьего лица (банка-кредитора), имеющего на нее частичные имущественные права.

Арест. Квартира, как и любая собственность, может быть арестована по решению суда за любые долги (банковские, коммунальные, иные). Такая квартира не подлежит купле-продаже, сдаче в аренду и прочим операциям. Все это станет возможным только после снятия судом ареста.
Рента. Рентоплательщик не является полноправным собственником квартиры. Он лишь имеет право на проживание в оной за те деньги, что достаются от него рентополучателю. Финансовые операции с недвижимостью возможны только с письменного согласия рентополучателя, т. е. законного владельца квартиры.
Квартира с прописанным человеком (людьми). Бывает, что кто-то из состава семьи продавца противится продаже жилья и не выписывается. Тогда продавец, как полноценный собственник, способен выписать родственника через судебную инстанцию. Однако некоторые категории граждан в плане выписки неприкосновенны (например, инвалиды первой группы). Тогда сложнее. Продавец все равно сможет продать жилье, но «в комплекте» с прописанным человеком. Новые владельцы не будут иметь права выкинуть из квартиры этого жильца. Поскольку вряд ли для кого-то это приемлемо, таких случаев почти не бывает.
Аварийный дом. Если квартира расположена в здании, признанном аварийным, она не подлежит купле-продаже.

Наем. Полноценным обременением не является, поскольку наниматели не имеют права мешать владельцу продавать квартиру. Зато они имеют право оставаться жить в ней на весь срок найма. И новым владельцам придется все это время жить с ними. Получается этакая временная коммуналка.
Дом числится как памятник культуры и истории.
Сервитут на земельный участок. Это возможность третьих лиц пользоваться участком земли, не имея при этом на него полноценных прав собственности. Если дом с квартирой находится на таком участке, потребуется согласие этих лиц.

Выяснить, находится ли квартира в обременении, можно простым и надежным способом – сбором документов. Продавец обязан предоставить покупателю всю полноту информации о квартире, прежде чем продавать ее. Умышленное сокрытие факта обременения является деянием, которое может расцениваться как мошенничество. Продавец должен предъявить бумаги, доказывающие его право собственности на квартиру (предыдущий договор о покупке недвижимости, дарственная и прочее), выписку из домовой книги, информацию о количестве прописанных человек и договор об ипотеке (если квартира находится под этим видом обременения).

Копию договора можно достать в банке, выдавшем заем. Но главным документом в вопросе выявления любых обременений является выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), получение которой осуществляется в любом филиале Росреестра. Разумеется, что все операции с документами следует проводить под надзором нотариуса, который сможет контролировать правильность актов и осуществлять документационную заверку.

Положительные и отрицательные стороны сделки с обремененной недвижимостью, скрытая опасность

Все признают, что приобретение квартиры с ипотечным обременением имеет более высокую степень риска по сравнению со стандартной сделкой, объектом которой является «чистая» квартира. Но обремененное жилье и не покупалось бы, если бы подобная купля-продажа не имела и своих выгодных сторон.

Плюсы	Минусы
Цены на квартиры с обременением всегда более низкие. Обычно, если владелец решает продать ипотечную недвижимость, значит, гасить ипотеку до конца он не намерен и стремится поскорее избавиться от груза.	Покупателю придется либо единовременно погасить оставшуюся часть ипотеки либо переоформить эту ипотеку на себя. Так или иначе, а обременение переходит к новому владельцу. Со всеми вытекающими ограничениями на купленную квартиру.
Участие не только нотариуса, но банка повышает прозрачность и надежность сделки. Если производить все денежные расчеты через банковскую ячейку (а это крайне рекомендуется), то риски сводятся к минимуму.	Сам процесс подобных сделок более долгий, энергозатратный, требующий исключительной внимательности и аккуратности. Особенно со стороны покупателя.
	Если происходит переоформление ипотеки, тогда новый владелец будет вынужден терпеть периодический надзор банка-кредитора (звонки, иногда специалист банка может посетить квартиру). До тех пор, пока банк не получит назад все свои деньги с процентами, которые он дал в долг предыдущему собственнику.
	А бывает совсем неприятный финт. Предыдущий владелец имел другие долги (например, другим банкам). Однако эти юрлица не могли арестовать квартиру, которая уже находилась в залоге у другого банка. Но как только новый владелец погасит ипотеку, приставы по решению суда могут наложить арест на жилье. И новому собственнику придется разбираться с долгами, к которым он вообще никакого отношения не имеет. Впрочем, это повод привлечь предыдущего владельца к уголовной ответственности за сокрытие факта долгов. Но все это делается через суд. Все это весьма длительно и дорого, а расходы на время тяжб ложатся на плечи нового собственника. Дабы избежать подобного, надо тщательно проверять документацию на квартиру.

Порядок и подробности покупки квартиры с обременением, минимизация рисков

Сделка подобного рода должна начинаться с предварительного договора между покупателем и продавцом. При этом еще до заключения этого соглашения продавец обязан известить о своих намерениях банк, который и дал ему деньги в долг. Суть в том, что финансовое учреждение может и не дать «добро» на продажу квартиры. До тех пор, пока не будет выполнен ряд его требований. Чаще всего это необходимость погашения ипотеки продавцом хотя бы наполовину. Если банк согласен, тогда участники составляют предварительный договор. Сей документ обязательно заверяется у нотариуса. В договоре кроме сроков, сумм и документации касательно обременения должны быть отражены сведения из паспортов и контактные данные обеих сторон. Итак, предварительный договор заключен. О сборе всех необходимых документов уже говорилось выше. Что делать со второй половиной ипотеки?

Тут два варианта. Покупателю придется единовременно погасить долг для получения квартиры в свою полноправную собственность. Либо же покупатель может договориться с банком и переоформить ипотеку продавца на себя. Однако второй вариант не всегда реализуем, поскольку банк может отказать в переоформлении. Самая распространенная причина – новый клиент покажется банку менее платежеспособным, чем предыдущий. Ведь все тяготы обременения лягут на плечи нового владельца квартиры. А справится ли он с ними? При продаже квартиры с обременением у многих людей часто возникает вопрос: а что, собственно, с такой сделки будет иметь продавец? Тот человек, который сначала взял жилье в ипотеку, а теперь продает его, так и не достигнув полного права собственности? Для простоты можно представить себе такую схему. Банк дает человеку деньги в долг, на которые клиент покупает жилую недвижимость.

Но на старте ипотеки данную недвижимость сразу придется заложить этому же банку. То есть клиент имеет право проживать в новой квартире, но не имеет права проводить с ней какие-то финансовые операции без разрешения банка-кредитора. Строго говоря, настоящим собственником пока является кредитная организация. Однако по мере погашения ипотеки права собственности постепенно как бы перетекают от банка к клиенту. Когда ипотека оплачена на 50%, можно сказать, что половина квартиры принадлежит заемщику, а другая половина – банку. Хотя юридически банк сохраняет свои ограничительные права до самого конца оплаты жилищного кредита. Когда покупатель оплачивает вторую половину ипотеки (с учетом процентов), банк получает все причитающиеся ему средства и устраняется. Однако продавец-то до этого уже заплатил первую половину ипотеки.

Он тоже имеет право на часть денег как частичный собственник. Именно поэтому в договоре цена на квартиру с обременением всегда ощутимо выше суммы ипотеки. Эту разницу и получает продавец-заемщик в качестве компенсации за те выплаты по ипотеке, которые он успел совершить. Для минимизации рисков необходимо все финансовые операции проводить через ячейку в банке. Чтобы деньги пошли именно на нивелирование ипотеки, а не куда-то еще. Начинать сделки подобного рода рекомендуется сначала с посещения банка-кредитора для уведомления о продаже квартиры. Желательно, чтобы обе стороны (покупатель и продавец) осуществили этот визит вместе.

Наконец, покупателю необходимо посетить филиал Росреестра для полной проверки квартиры на предмет любых других обременений. Эти три момента помогут купить квартиру с обременением максимально просто, чисто и быстро. Самый оптимальный вариант, когда покупатель приобретает квартиру не напрямую у продавца, а у банка-кредитора. Это даст стопроцентную гарантию прозрачности сделки. К тому же учреждение само заинтересовано поскорее разобраться с подобным делом.

Порядок оформления

Итак, первый случай, когда покупатель работает непосредственно с банком. Единственным минусом этого варианта являются определенные финансовые затраты со стороны покупателя (госпошлины, например).

Сначала покупатель арендует в соответствующем банке две ячейки. Одну он использует для внесения денег в счет погашения остатка ипотеки, а на вторую положит ту самую разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью квартиры по договору, предназначенную для продавца.
Когда ипотека будет аннулирована, банк должен выдать справку об этом факте и, следовательно, снятии обременения.
Только после этого покупатель и продавец скрепляют сделку письменным соглашением, в котором упоминается расчет через банковскую ячейку и четко обозначается переход прав собственности от продавца к покупателю.
С этим договором необходимо посетить филиал Росреестра для его регистрации. Понадобится полный пакет всех упоминавшихся документов, включая банковскую справку. Покупатель получает новое свидетельство о собственности, где он указан в качестве нового собственника, а пометки обременения больше нет.

Если покупатель решил все делать через банк-кредитор, то договор рекомендуется заключать только после снятия обременения. Это обезопасит от любых нежелательных сюрпризов (скрытых обременений, путаницы в передаче денег и т. п.).

Во втором случае покупатель общается с продавцом-заемщиком, но участие специалиста банка все равно неизбежно. Без разрешения финансовой организации ведь все равно никаких операций купли-продажи провести не удастся.

А вот здесь первым делом надо оформлять предварительный договор купли-продажи с нотариальной заверкой. Так покупатель поставит под контроль действия продавца, который в последующем уже не сможет изменить те условия, что прописаны в заверенном договоре.
Покупатель дает продавцу определенное количество денег, необходимое для полного погашения ипотеки.
Продавец на 100% рассчитывается с банком за ипотеку. Это, кстати, самое слабое место в таком варианте сделки. Не всегда можно проконтролировать передачу денег.
Банк выдает справку о погашении жилищного кредита и снятии обременения.
Участники сделки организуют главный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
Когда покупатель будет иметь на руках новое свидетельство собственности, он должен передать продавцу остаток денег, т. е. разницу между суммой ипотеки и стоимостью квартиры, обговоренной в соглашении.

Для повышения надежности все факты передачи денег рекомендуется сопровождать распиской. Опять же с нотариальной заверкой. В расписке должна быть четко указана денежная сумма и на что она предназначена, паспортные данные обеих сторон сделки, дата передачи средств.

Стоит обратить повторное внимание, что Росреестр покупателю рекомендуется посетить первым делом в любом варианте сделки. Чтобы сразу проверить все возможные обременения на заинтересовавшее его жилье. Если банк согласится переоформить ипотеку на нового собственника (покупателя), то к основному договору понадобится дополнение. Речь идет о соглашении с третьей стороной – с банковским учреждением. Это дополнение необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы в новом свидетельстве о собственности появились данные о новом заемщике.

В целом, если отнестись внимательно и ответственно, продажа и покупка квартиры с ипотечным обременением не представляет особой проблемы. Более того, такая сделка может оказаться чуть ли не единственным выходом для тех, кто серьезно ограничен в финансовых средствах, но хочет купить квартиру. Данная статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, возникающие при проведении сделок подобного рода. Информационный характер текста делает его полезным для широкого круга читателей.

Смотрите также:

kredit-blog.ru

Покупка квартиры с обременением - риски, опасности, как проверить

Для покупки квартиры с обременением, все необходимые документы подготавливает продавец, а покупатель должен досконально проверить их.

В случае невозможности выполнить это самостоятельно, можно поручить это специализированной организации за определенное денежное вознаграждение.

Пошаговая инструкция:

Следует изучить справку, полученную в ЕГРП. В ней обязательно будет указана вся необходимая информация об обременениях.
Нужно проверить все сделки, в которых участвовала покупаемая квартира. Если она довольно часто меняла своих владельцев, это должно насторожить.
Если выполнена серьезная перепланировка, то проверить ее законность. Следует иметь в виду, что при отсутствии их, сделку купли-продажи совершить невозможно.
Проверить и присмотреться к продавцу:
- навести справки о том, что он полностью является дееспособным;
- не состоит на учете в наркологическом, либо психоневрологическом диспансере. Если продавец является таковым, то у него должен быть опекун, который, и обязан предъявить весь пакет необходимой документации.
Проверить справку о прописанных лицах на жилой площади, точнее, об их отсутствии.
Навести справки об отсутствии задолженности, в частности, по ЖКХ, ведь при их наличии, долги перейдут вместе с квартирой покупателю.

Если же квартира обременена чем-либо, то продавцу следует сразу сообщить об этом покупателю, чтобы не возникло новых проблем.

При том, что помещение находится в ипотеке, можно решить вопрос с банком. Покупатель имеет право оформить на себя долговое обязательство.

Если, вместе с жилым помещением, переходят престарелые и недееспособные лица, то покупатель и продавец оформляют условия сделки у нотариуса. В этом случае оговариваются все нюансы сделки и она, как правило, оценивается намного меньше, чем на рынке недвижимости.

Риски

При приобретении такого вида жилья риски могут возникнуть, в зависимости от их особенностей.

Ипотечное жилое помещение. Здесь риски состоят в том, что продавец не может погасить долги банку. В этом случае следует проверить договор с банком, запросить информацию у учреждения банка.
Приобретение у юридических лиц. Одним из главных рисков в этом случае обнаруживаются несоблюдения ими правил оформления. Чтобы не возникли такие проблемы, следует проверить полномочия лиц, заключающих сделку, и имеют ли они, в принципе, полномочия совершать действия такого характера.
У престарелого гражданина. В этом случае следует:
- проверить дееспособность продавца;
- взять заключение с наркологической больницы;
- провести беседу с проживающими по соседству людьми и участковым инспектором;
- пригласить врача-психиатра для освидетельствования продавца;
Покупка жилья, которое в собственности находится меньше, чем 3 года. В этом случае, может возникнуть ситуация, что бывший владелец не выплатил подоходный налог в размере 13%.
Приобретение жилья в новостройке. Здесь следует досконально изучить все правовые документы фирмы, которая занимается строительством. Следует насторожиться, если застройщик требует быстрое внесение денег.

Стоит ли покупать?

Приобретать или нет жилое помещение с обременением, решать, в первую очередь, покупателю. В этом случае существует ряд всевозможных рисков, которые могут возникнуть после подписания договора. К примеру, в квартире находятся престарелые или недееспособные граждане, которых будущий собственник обязан содержать до конца их дней. Это относится к серьезным недостаткам, связанным с этой сделкой.

Преимуществом является то, что такое жилье всегда оценивается намного дороже, чем на рынке недвижимости. Как правило, их реализовывают намного дешевле и стараются сразу уехать из города или страны. Тогда будущему собственнику в одиночку придется решать возникшие проблемы и, как правило, уде продать такое жилье он не сможет.

Что это вообще такое?

Ограничения на имущество в виде обременения — это присутствие определенных условий юридического характера, которые ограничивают действия владельца на выполнение юридических действий.

Если говорить другими словами, владелец жилья не имеет юридического права продать или обменять его, не получив соглашения третьего лица, который имеет прямой интерес к ней.

В случае реализации такого жилого помещения, к новому владельцу, кроме квартиры, переходят и сопровождающие ее обременения. Чтобы предотвратить сокрытие такой информации, Регистрационные органы делают соответствующую запись в свидетельстве ГРП.

Обременения на жилье могут возникнуть из договорного соглашения сторон, либо по постановлению суда, которое уже вступило в свою законную силу.

Характерные особенности обременения содержатся в том, что у собственника не только ограничиваются права, но и возникают определенные условия. Первоначально, это затрагивает такие помещения, которые были переданы по условиям ренты с присутствием и содержанием в них иждивенцев пожизненно.

Какие бывают?

Ограничения, наложенные на жилое помещение, являются перечнем запретов по отношению к применению свободного характера и распоряжения им, а само понятие неизменно связано с нюансами юридического характера.

Любое наложенное обременение заносится в базу данных ЕГРП в обязательном порядке. Кроме этого, согласно закону, сведения об ограничениях обязательно вписываются в правоустанавливающие документы на жилье.

Наложения обременения может произойти по различным причинам, но наиболее распространенными и часто встречающие из них это:

ипотека;
рента;
наличие квартирантов;
присутствие прописанных лиц;
арест, наложенный на имущество;
аварийное состояние жилья;
сервитут;

Ипотека

В случае приобретения жилья по ипотечному кредиту, банк, предоставивший его, имеет полное право наложить не него ограничения. Снять их возможно тогда, когда весь кредит и проценты, начисленные на него, будут оплачены.

До наступления этого времени, владельцу жилья можно только пользоваться помещением, проживать, регистрировать членов своей семьи, однако отчуждать имущество он не имеет права:

В некоторых случаях, такое возможно, но только с письменного разрешения банка. Регистрировать родственников, считающихся дальними, либо посторонних лиц можно тоже после соглашения с учреждением банка (если иное не прописано в договоре).
В случае разрешения банка продать обремененную квартиру, если нет финансовой возможности закрыть долговое обязательство, про этот факт утаивать от будущего покупателя нельзя.
Если, все-таки, учреждение банка дало одобрение на продажу жилого помещения, то с приобретателем следует обговорить все нюансы. К примеру, банк может переоформить долг на нового владельца и уже он будет, в дальнейшем, будет его выплачивать.
Покупатель может закрыть долг продавца своими средствами. Эту процедуру необходимо оформить в конторе нотариуса и продавец за такую услугу снизит стоимость.

Рента

Жилье может быть обременено различными способами, имеет факт передачи в залог не банку, а физическому лицу. Чаще всего, этим человеком является близкий родственник. В этом случае, все условия должны быть оговорены и согласованы именно с залогодержателем. Разница, по сравнению с ипотекой, что таким лицом является не юридическое, а физическое лицо.

Типы ренты:

Реализация жилья с сохранением права проживать в нем на условиях владельца.
Заключение сделки с проживанием и иждивением пожизненно.

Договор ренты максимально выгоден двум сторонам. Для собственника – на проживание в своей квартире, его будет содержать новый владелец, оплачивать услуги по коммунальным платежам. При этом бывший собственник имеет право находиться и проживать в своем помещении. Обременения снимаются в случае кончины владельца, находящегося на иждивении и по договорным соглашениям передал свое жилье в собственность другому человеку.

Квартиранты

Довольно часто, перед продажей, собственники сдают внаем свое жилье. Согласно существующему закону, с квартирантами собственник должен заключить договор аренды, где должны быть прописаны все нюансы.

Условия данного договора должны быть соблюдены:

Если хозяин помещения принял решение продать его, он обязан предупредить квартирантов, чтобы они могли найти новое жилье.
В случае оплаты заранее, собственник обязан вернуть денежные средства квартирантам.
Если компромиссы не будут найдены, арендаторы имеют полное право подать на собственника помещения в суд, который, однозначно, вынесет решение в пользу квартирантов.

Прописанные

Такой вид обременения на сегодняшний день является самым распространенным. Оформляя сделку купли-продажи у собственника, в этом случае, никаких проблем не возникает. Этому есть простое объяснение, лицо, на которого оформлена квартира, является единственным собственником, и присутствие зарегистрированных лиц преград не составляет.

Проблематично продать жилье, если в нем прописаны несовершеннолетние дети (владельцы целой квартиры или доли в ней). В этом случае, необходимо получить согласие органов опеки на выписку. Однако для этого нужно предоставить детям жилье не хуже прошлого.

Как правило, обремененное жилье имеет стоимость ниже рыночной и новому владельцу следует подготовить денежные средства на оплату судебных процессов и услуги адвокатов.

Арест имущества

В отношении недвижимости любой формы собственности с постановления суда может быть наложен арест, который лишает владельца оформлять сделки любого характера. Это означает, что физическое лицо не может самостоятельно продать, обменять жилое помещение.

В случае игнорирования обременения и заключения определенного договора, он будет аннулирован:

Кроме этого, могут возникнуть неприятности другого типа, если новый владелец раскроет сокрытие, он вправе подать в суд, где впоследствии, суд вынесет решение вернуть деньги и признать сделку недействительной.
Нечестного продавца могут привлечь к ответственности за обман и мошенничество.
Если квартира арестована, ее невозможно поделить, выделить из нее кому-либо долю, выполнить перепланировку. Такая разновидность ограничения (арест) не дает права передать кому-либо свое имущество ни на каких условиях.
Арест накладывается на имущество в случае наличия долга за коммунальные платежи, алименты, задолженностью перед банковской организацией.
В этом случае, обременения снимутся после полной оплаты задолженности.

Аварийное состояние

На жилые помещения, расположенные в аварийном доме, автоматически накладываются обременения. Аварийным, дом признает специальная комиссия, которая проводит обследование и составляет определенный акт.

Квартиру в таком доме нельзя продать или подарить. Жителям такого строения должны быть предоставлены другие помещения, согласно нормативам квадратуры на человека.

Сервитут

Под этим понимается присутствие в жилом помещении зарегистрированных лиц, которых снять с учета невозможно и они сохраняют право на проживание и пользование этими помещением пожизненно, пока они не выпишутся добровольно и не зарегистрируются по новому адресу. Говоря иными словами, это право лиц пользоваться жильем вне зависимости от того, кому оно относится.

При всем этом, гражданин имеет право находиться и передвигаться по жилому помещению в свободном порядке:

Довольно часто, проблемы выявляются в случаях, когда зарегистрирован человек, признанный недееспособным, проходящий воинскую службу или отбывающий наказание. Встречаются такие моменты, когда покупатель видит только справку из паспортного стола о выписанных лицах, глубже проверка не проходит.
Согласно законодательству, человек, незаконно снятый с регистрационного учета, по возвращению (приезду) имеет законное право вернуться в свою квартиру, на это не влияет, что она уже продана.

Решить такие вопросы можно только в судебном порядке, либо договориться с тем, кто прописан, что он снимется с регистрационного учета сам и пропишется в ином месте.

Как проверить наличие обременений?

Узнать о присутствии обременений можно, в первую очередь, получив информацию из регистрационного журнала ЕГРП. Работники данной организации в обязательном порядке занесут все сведения об обременении на жилье.

Также, необходимо получить все сведения о продавцах помещения: в наркологических клиниках, у участкового инспектора, в банковском учреждении.

Лучшим способом для собственника является не утаивать информацию об обременениях, а сообщить и решить совместно проблемы, обратившись за помощью в нотариальную контору.

Снятие

Обременения, наложенные на недвижимость, можно снять следующим образом:

В случае ареста – оплатить всю задолженность и получить справку у судебных приставов.
По ипотеке – переоформить долг на покупателя или оплатить ему долг перед банком. В этом случае, жилье снижается в стоимости. Всю процедуру необходимо оформить в нотариальной конторе.
Если имеются прописанные люди (рента), то можно зарегистрировать их в другом месте (с их согласия) и предоставить им жилье.

Ситуаций существует большое количество и каждое следует решать индивидуально, согласно возникшим проблемам и условиям, связанных с обременением.

consultplace.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – основные риски покупателя

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов. Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге. Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита. У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью. Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими. При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки. Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их. Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

Один на имя продавца.
Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

Договор купли-продажи.
Кредитное соглашение.
Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

Паспорт гражданина РФ.
Свидетельство о браке/разводе.
Свидетельства о рождении детей.
Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
Выписку из трудовой книжки.
Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

pravo.estate

Покупка квартиры с обременением в 2018 году

Рынок недвижимости жилого типа в России достаточно распространен, но состоит из разных предложений, в числе которых встречаются и жилые помещения с обременением.

Это понятие подразумевает, что на пользование квартирой наложены определенные ограничения, которые после покупки переходят на нового собственника.

Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует знать, какие есть особенности покупки квартиры с обременением в 2018 году.

Что это такое

Приобретение квартиры всегда сопряжено с рисками мошенничества, хитрыми продавцами и нюансах, о которых предпочитают не говорить.

Обременение — это один из тех негативных факторов, которые потенциальному покупателю освещают не всегда, боясь испугать его.

Поэтому сам приобретатель должен разбираться в документации на недвижимость и уметь находить в ней нюансы, ведь когда жилье не подходит ему, он вполне может подыскать другой вариант.

Но однозначно известно то, что покупатель, даже отдавая свои деньги за жилье, далее не сможет совершать сделки до снятия обременения.

Разрешение на продажу жилья должна дать третья заинтересованная сторона, к примеру государство, собственник или другие участники правоотношений. Причем практически всегда обременение переходит на нового человека, и разбираться с ограничениями будет нужно уже ему.

Главные понятия

Для понимания того, что такое квартира с обременением, и какие особенности есть у ее приобретения, следует для начала разобраться в основных понятиях.

Они дадут возможность изучать законодательные акты и документы, предоставляемые продавцом, а также узнать, что такое покупка квартиры с обременением:

Термин	Значение
Жилая недвижимость	Объекты недвижимого имущества, которые изначально создавались с целью временного или постоянного проживания. Статус жилой недвижимости не может быть препятствием для ее коммерческого назначения, к примеру, это квартиры, строящиеся под продажу или аренду
Обременение	Вид ограничения, который предполагает усеченную возможность пользования жильем, в частности проведения с ней сделок без ведома третьих сторон. Обременение предполагает некоторое обязательство, переходящее при покупке имущества именно покупателю
Ипотека	Вид кредита, который предназначен для покупки жилья с одновременным его залогом. Ипотека рассчитана на длительный период, а также обычно предоставляется под льготный процент, но требует первоначального взноса в определенном проценте от стоимости квартиры

Какие бывают виды

Чтобы разобраться в том, какие ограничения могут сопровождать нового владельца квартиры, следует для начала разобраться в типах обременений:

Обременение	Особенности
Ипотека	Представляет собой жилье, которое находится в залоге у банка по кредиту, который не выплачен полностью, вследствие чего жилье выставлено на торги. Согласие на продажу дает банк, который также может разрешить сделку только на определенных условиях
Рента	Плательщик ренты не может самостоятельно распоряжаться квартирой, в которой живет получатель
Арест	Применяется в случае, когда к примеру, долго не оплачиваются коммунальные услуги, вследствие чего накладываются ограничения. Все сделки с таким жильем признают недействительными, и для покупки для начала нужно оплатить долги
Найм	Продажа съемной квартиры ее владельцем, если там живут люди — дело договоренности. Продать он ее сможет, но вселиться новый владелец не будет иметь возможности, пока не истечет срок договора найма
Прописанный человек	Один из граждан, даже после принудительного выписывания, сохраняет право на пользование квартирой
Сервитут на участок	Право третьих лиц на использование участка, который фактически им не принадлежит
Аварийный дом	В таком строении продать жилье нельзя, сделку просто не регистрируют

Стороны соглашения

Кроме уже известной стороны, которой является покупатель, и продавца, которым может выступать текущий собственник жилья, разрешение на сделку должны дать третьи лица.

Это может быть банк, который продает жилье, изъятое у неплательщика, государственный орган или жилец, который не может быть выписан из дома.

Так, договор купли-продажи, кроме соглашения сторон, должен содержать условия снятия обременения, а также разрешение третьей стороны, необходимое для продажи жилья с обременением.

Действующие нормативы

Для того, чтобы потенциальный покупатель мог проверить квартиру на наличие обременений, был учрежден закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Согласно ему был создан реестр недвижимого имущества, в котором находится вся информация по нему, включая задолженности, и история сделок, причем в него включаются как квартиры, так и земельные участки.

Продажа квартиры с обременением разрешена Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно которому наличие жилья в залоге у банка не является причиной для невозможности сделки.

Но здесь же оговаривается и тот момент, согласно которому требуется согласие банка для проведения процедуры продажи и покупки. А вот продажа квартиры по ипотеке и снятие с нее обременения происходит в согласии с нормами закона 102-ФЗ “Об ипотеке”.

Важные аспекты

Чтобы покупка жилья с обременением не была проблемной, следует заранее выяснить важные нюансы этой процедуры.

Так, следует понимать, как покупатель может самостоятельно проверить жилье на наличие ограничения и его тип. Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

А также какие особенности есть у оформления сделки купли-продажи ипотечной квартиры или жилья, которое было приобретено за материнский капитал. Кроме того, основные риски, связанные с обремененным жильем, тоже нужно учитывать.

Механизм проверки жилья

Проверить жилье можно двумя способами — порталом Росреестра и получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП).

Если выбран первый способ, то на сайте реестра в строке электронных Госуслуг нужно выбрать пункт выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Далее открывается форма, в которой следует обязательно указать тип объекта, адрес и способ предоставления информации, а также адрес электронной почты.

Фото: механизм проверки жилья на ЕГРП (шаг-1)

Далее необходимо указать вид и категорию заявителя, фамилию и имя, а также данные удостоверения личности, к примеру паспорта. После этого соглашаемся на передачу данных, переходим в раздел прилагаемых документов и потом получаем результаты.

Фото: механизм проверки жилья на ЕГРП (шаг-2)

Если на квартире будут обременения, то в графе “Права и ограничения” их можно будет увидеть, но когда строка пустая, это значит, что никаких ограничений на ней нет.

Именно исходя из этой информации следует оперировать жильем, когда ограничения человека устраивают, он может покупать квартиру. В таком случае не нужно дополнительно проверять, ведь данные приходят прямо из ЕГРП.

Нюансы, покупки квартиры с обременением по ипотеке

Часто в продаже можно встретить квартиры, которые продаются, будучи в ипотеке. Это означает, что такое жилье было куплено за средства, полученные в качестве займа от банка, но владелец при этом не смог выплатить кредит.

Поэтому реализатором выступает банк, а средства, вырученные за продажу, погашают оставшуюся сумму займа, и покупка квартиры с обременением в пользу продавца будет именно таким случаем.

Но дело в том, что и собственник может сам продавать квартиру, правда сам банк должен это разрешить, ведь ипотека переходит на покупателя.

Это значит, что если у покупателя плохая кредитная история, либо ненадлежащее материальное положение, то сделку не одобрят, так как банк имеет риски очередной неоплачиваемой ипотеки.

Даже когда банк утвердил продажу, следует понимать, что окончательно распоряжаться своим имуществом покупатель сможет только после погашения долга.

Недвижимость за материнский капитал

Среди обременений, которые встречаются на жилье, может также присутствовать материнский капитал. Имеется в виду, что такое жилье было приобретено за счет государственной поддержки при рождении второго и последующих детей, а это значит, что несовершеннолетние дети владеют долей в квартире.

И когда готовится сделка с участием такой квартиры, это означает, что будет нужно разрешение попечительского органа. А он должен понимать, что детям будет предоставлено жилье не хуже предыдущего, и что оно вообще будет.

Также, кроме попечителей, нужно будет получить разрешение от каждого члена семьи, поскольку материнский капитал предполагает оформление жилья в долевой собственности. Поэтому, когда готовится продажа такого жилья, нужно учесть все эти моменты.

Основные риски

Квартира с обременением может принести некоторые проблемы, связанные с особенностями конкретных ограничений.

Так, купив такое жилье, человек может столкнуться с:

Появлением другого собственника	Который по закону должен давать согласие на продажу, но не сделал этого
Потребностью в выселении других граждан	Если те имеют право использовать квартиру
Заявлением требований на недвижимость	Чаще всего встречается при претензиях третьего лица на квартиру, которая перешла по наследству и была продана
Требованиями залогодержателя	Которым может выступать банк или коммунальные службы

Купить квартиру с обременением не удастся, только если здание находится в аварийном состоянии или на жилье есть арест.

Во всех других случаях необходимо внимательно проверять жилище, и оценивать риски его приобретения, которые могут быть достаточно велики.

Но даже квартира, имеющая обременение, вполне может стать хорошей покупкой, если человек заранее узнает, как снять ограничения на использование и почему они были наложены. Только тогда у покупателя проблемной жилплощади не возникнет проблем.

Видео: в каких случаях выгодна данная покупка

posobieguru.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: порядок действий

На сегодняшний день купить квартиру может позволить себе далеко не каждый гражданин. Цены на недвижимость высоки, но, тем не менее, жить где-то нужно. Дети рано или поздно вырастают и вылетают из родительского гнезда, заводят свои семьи и детей. Многие задаются вопросом о том, как приобрести жилье в Москве и где взять деньги. Сегодня очень остро стоит такой вопрос, как покупка квартиры с обременением по ипотеке. Стоит помнить о том, что оформление подобного рода договора требует внимательности и предоставления дополнительного пакета документации. Но что значит недвижимость, обремененная ипотекой?

Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Без выполнения этих условий продажа квартиры состояться попросту не может. Чаще всего финансовое учреждение, выдавшее ссуду, просит 50% займа от первого собственника.

Как выглядит такая покупка?

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем. Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект. Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.

Проверка наличия обременения

Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто. Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество. Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr.ru. Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано». В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.

Обременение – это плохо или хорошо?

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется. Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену. Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.