Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке. С обременением квартиры
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Покупка ипотечного жилья с обременением не станет проблемой лишь в том случае, если покупатель заранее уведомлен об особом статусе жилплощади и знает обо всех подводных камнях такого рода сделок. Большинство отказов купить такого рода жилье случаются из-за вполне справедливых опасений. Нарушения могут привести к потере денег и многолетним судебным тяжбам.
Общие понятия
Понятие обременения многогранно. Его суть в том, что юридически собственник такого жилья связан многочисленными условиями и ограничениями, не позволяющими ему свободно распоряжаться собственностью.
Сведения о таких ограничениях обязательно внесены в Единый госреестр (ЕГРП), а на свидетельстве собственности обязательно стоит соответствующая пометка.
При покупке квартиры с обременением все юридические ограничения в полной мере переходят на нового собственника.
Существует несколько видов обременения:
| Показатели | Описание |
| Ипотека | квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, причем сумма долга банку не выплачена. Продать такую квартиру без разрешения банка-кредитора нельзя |
| Арест | если собственник квартиры длительное время нарушал правила владения жильем, например, не уплачивал суммы коммунальных платежей, государство накладывает арест. Это значит, чтоб нельзя совершить сделку любого рода, не погасив предварительно задолженность |
| Рента | плательщик ренты не имеет юридического права распоряжаться жилым помещением до тех пор, пока в ней проживает рентополучатель. На любую сделку требуется согласие последнего |
| Найм | если квартира проходит по договору найма, то продать ее можно, но выселить нанимателей новый собственник не сможет до тех пор, пока не истечет указанный договоре срок |
| Прописка | если квартира продана, но в ней остался прописанным один из членов семьи прежних владельцев, то выписать такого жильца можно через суд. Опасность в том, что некоторые категории граждан не подлежат судебной выписке и останутся прописанными в купленной квартире |
| Сервитут | особый вид обременения, который предполагает право пользования земельным участком, который им не принадлежит |
Кроме того, нельзя продать квартиру в аварийном доме. Это распространенная ошибка несведущих людей, которая влечет за собой не меньшее количество проблем после заключения договора купли-продажи.
Что это такое
Обременение по ипотеке – это невозможность совершать сделки с залоговым жильем без согласия банка-кредитора, у которого в залоге находится купленная квартира. Данный вид обременения является наиболее частым и распространенным.
Ипотекой называют целевой кредит, который банк выдает под залог покупаемого жилья.
Заемщик становится собственником, то есть получает свидетельство собственности и право прописаться на купленной жилплощади, делать там ремонт или перепланировку, прописывать членов семьи.
Однако ни продать, ни подарить, ни обменять купленное жилище собственник не имеет право, так как на квартиру наложено обременение.
Чтобы произвести хоть какое-то юридически значимое действие с залоговой жилплощадью, требуется согласие банка-залогодержателя.
При оформлении сделки по квартире с обременением следует обязательно выяснить следующие факты:
| Показатели | Описание |
| Узнать все сведения о факте обременения | количестве прописанных там людей |
| Выяснить сумму остатка долга основного владельца собственности перед банком | — |
Так, банк может выставить условие о выплате не менее половины основой задолженности, прежде чем будет получено разрешение на продажу квартиры с обременением.
Чтобы снять обременение, стороны должны подписать соответствующий договор, в котором покупатель обязуется уплатить банку остаток ипотечного долга.
Без такого договора-соглашения никакое действие с залоговым имуществом просто невозможно.
На кого распространяется
В совершение сделки по покупке квартиры с ипотечным обременением оказываются включенными три стороны:
| Показатели | Описание |
| Первоначальный собственник ипотечного жилья | на имя которого заключен договор с банком и открыта кредитная линия |
| Покупатель квартиры с обременением | который согласен приобрести ипотечное жилье |
| Банк-кредитор | который является залогодержателем |
Обременение распространяется на владельца квартиры (заемщика-собственника) и на нового покупателя ипотечной недвижимости.
Третья стороны договора – банк, который выдал кредит и на момент совершения сделки является залогодержателем.
Суть в том, что владелец квартиры с обременением, несмотря на наличие у него свидетельства собственности, может стать полноправным собственником с правом распоряжения квартирой лишь после окончательного расчета с банком-кредитором.
При покупке квартиры с обременением по ипотеке следует согласовывать документы не только с продавцом, но и с банком.
Куда следует идти
Для приобретения квартиры с обременением по ипотеке покупатель прежде всего должен выяснить все обстоятельства будущей сделки.
Придется посетить следующие учреждения:
| Показатели | Описание |
| Филиал Росреестра | где нужно взять выписку из ЕРГП. Важно, что срок жизни такой справки всего семь дней, затем документ становится недействительным. Обратить внимание нужно на наличие других обременений на данном жилье (бывает и такое) |
| Банк | где был оформлен ипотечный кредит и наложено обременение |
| Домоуправление | где нужно заказать справку о количестве прописанных в квартире людей. Часто после заключения сделки обнаруживаются «мертвые души», которые по закону имеют право на свою долю купленной жилплощади |
| Нотариуса | который будет фиксировать особенности сделки документально |
Все расчеты с продавцом квартиры в целях собственной безопасности следует проводить только через банковскую ячейку. Это может избежать больших неприятностей.
Особенности сделки
Сделка с квартирой, которая находится в обременении у банка, имеет ряд особенностей по сравнению с обычной сделкой купли-продажи.
Чтобы снять обременение и иметь возможность совершить сделку, следует прежде всего полностью расплатиться с банком.
В этом кроется основная опасность. Именно поэтому все сделки с продавцом проводить исключительно через банковские ячейки, а также в обязательном порядке ставить банк в известность о совершении сделки купли-продажи.
Особые условия
Все соглашения между продавцом и покупателем должны быть зафиксированы нотариально.
Как только покупатель уплачивает сумму задолженности банку, заключается договор купли-продажи, а банк выдает документы об отсутствии претензий к прежнему владельцу квартиры.
Важнейшим условием сделки с участием обременения является стоимость квартиры:
| Показатели | Описание |
| В договоре должен быть указана сумма | превышающая сумму расчета по ипотеке |
| После того как сделка будет зарегистрирована в органе Росреестра | разница между суммой в договоре и суммой фактического долга по ипотеке доплачивается продавцу |
Выплата ипотеки за продавца – это один из вариантов продажи квартиры с обременением. Второй вариант заключается в переоформлении ипотечного договора с первоначального владельца на приобретателя квартиры.
Второй вариант не всегда возможен, хотя и более логичен. Причина может крыться в том, что покупатель, по меркам банка, не внушает доверия по своей платежеспособности.
Так, у покупателя может не быть подтверждения о приемлемом уровне дохода либо может обнаружиться погрешность в кредитной истории.
Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке
Покупка квартиры, на которую банком наложено обременение, – это всегда большой риск. Он заключается в том, что сделка может быть проведена, деньги уплачены, но обременение с квартиры не снято.
Решить проблему в данном случае придется через суд. Это долго и дорого, причем выплаты по судебным издержкам взимаются именно в продавца.
Есть риски и для покупателя:
| Показатели | Описание |
| Если обременение не снято | то никаких сделок с купленной квартирой он не сможет совершить до момента окончательного прояснения ситуации |
| То же самое касается и возврата денег | вернуть их можно будет только после решения суда, да и то не сразу, а частями |
Дело в том, что покупатель квартиры, на которую наложено обременение, принимает на себя и обязательства первоначального владельца.
Плюсы и минусы
Решение о покупке квартиры, на которую наложено банковское обременение, должно быть абсолютно взвешенным. Дело в том, что у такого решения есть как свои плюсы, так и своим минусы.
Из плюсов:
| Показатели | Описание |
| Чтобы избавиться от ипотечной квартиры, ее владелец обычно снижает цену | то есть купить аналогичное жилье, но без обременения, можно по более высокой рыночной цене |
| Участие в сделке банка может отчасти гарантировать чистоту сделки | отсутствие мошеннических намерений и «второго дна» у приобретаемого жилья |
Наряду с этими несомненными плюсами есть и минусы, которые имеют не меньшее значение для принятия решения:
| Показатели | Описание |
| Если квартира просто переоформляется банком на нового собственника | то вместе с покупкой жилья он получает и обременение по нему. В обычной сделке этого не происходит, и распоряжаться купленным жильем человек может сразу и в полном объеме |
| Регистрация и оформления такого рода сделок требуют большей внимательности | являются более длительными и трудоемкими |
| При переоформлении собственности не удастся избавиться от контроля банка до момента полного расчета с ним | сотрудники учреждения-кредитора будут один-два раза в год навещать владельцев квартиры с обременением по ипотеке |
Несмотря на наличие большого количества негативных моментов и сделки есть основное преимущество — невысокая цена по сравнению с рынком на квартиру под обременением.
Для многих покупателей вопрос реальной экономии является первоочередным, особенно если речь идет не о переоформлении ипотеки, а о ее погашении.
Порядок оформления
Существует два пути приобретения квартиры с обременением по ипотеке:
- она может быть куплена непосредственно у банка;
- приобретена у первоначального владельца (заемщика-собственника).
Каждый из вариантов предполагает свой порядок оформления документов. Это связано с тем, что в качестве продавца выступает либо юридическое, либо частное лицо. Для покупателя оба варианта сопряжены с определенными особенностями.
После заключения сделки купли-продажи по любому из вариантов требуется снять обременение через орган Росреестра.
Для этого продавец (первоначальный собственник) и представитель банк-кредитора должны обратиться в Палату и представить следующий пакет документов:
| Показатели | Описание |
| Общегражданский паспорт собственника | — |
| Оригинал свидетельства о праве собственности | с отметкой об обременении |
| Заявление | о снятии ранее наложенного банковского обременения с купленной квартиры |
| Справка, оформленная банком | о том, что задолженность перед кредитным учреждением полностью погашена |
| Оригинал закладной на проданную квартиру | — |
Наряду с документами новый собственник жилья должен уплатить сумму госпошлины, а также представить оригинал договора купли-продажи. После этого останется дождаться выдачи нового свидетельства, в котором отметки об обременении уже не будет.
Приобретение у банка
Покупка ипотечного жилья у банка – наиболее предпочтительный вариант, если покупатель имеет средства для такой сделки. Ее преимущества – безопасность и простота. Никаких мошеннических действий гарантированно не будет.
Суть сделки с банком в том, что покупатель платит остаток долга за первоначального заемщика.
Порядок процедуры следующий:
| Показатели | Описание |
| Взять в аренду две ячейки | собственно для банка и для продавца-заемщика. в банковскую ячейку внести сумму остатка по имеющейся ипотечной задолженности, во вторую – сумму разницу между стоимостью квартиры по договору минус уплаченный банку остаток |
| Получить справку от банка | о том, что ипотечный кредит полностью погашен и обременение снято |
| Заключить договор купли-продажи с первоначальным собственником | обязательно предусмотреть в документе способ окончательного расчета с продавцом, а также чистоту перехода прав собственности на нового владельца |
| Зарегистрировать договор в органе Росреестра | обязательно предоставив весь пакет документов вместе с банковской справкой о снятии обременения |
До тех пор пока банк официально не снимет обременение, заключать договор купли-продажи не рекомендуется. Если что-то пойдет не так, решить вопрос можно будет только через суд. Это может занять несколько лет.
Условия сделки лучше зафиксировать у нотариуса. Это может стать дополнительным аргументом при судебном решении вопроса.
После того как сделка совершена, деньги из первой ячейки будут направлены банку, из второй – продавцу. Такая форма расчета является наиболее цивилизованной и безопасной для всех участников процесса.
У заемщика-собственника
Приобретение квартиры с ипотечным обременением у заемщика-собственника требует иного порядка оформления.
Однако и в этом случае необходимо заручиться согласием банка на проведение сделки. Кроме того, участие в ней банковского специалиста обязательно.
Этапы сделки таковы:
| Показатели | Описание |
| Специалисты рекомендуют в обязательном порядке заключать предварительный договор купли-продажи | это делается для того, чтобы продавец в дальнейшем не смог изменить существенные условия сделки, например, повысить стоимость квартиры. Предварительный договор для большей надежности следует нотариально заверить |
| Покупатель выплачивает продавцу остаток долга по ипотеке | в качестве задатка |
| Продавец погашает задолженность, закрывая ипотеку | за счет полученных средств |
| Банк выдает справку | о снятии обременения по причине полного и окончательного расчета |
| После получения подтверждения о снятии обременения | покупатель и продавец составляют и подписывают обычный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре |
| Когда сделка зарегистрирована | и свидетельство собственности без пометки об обременении составлено для нового владельца ипотечного жилья, последний уплачивает остаток долга продавцу |
Важно сопровождать каждый этап передачи денег распиской.
В ней должны быть отражены суммы, паспортные данные продавца и покупателя, даты передачи денег, цели, для которых эти деньги передаются. Если есть возможность, привлекаются свидетели.
Если продажа квартиры происходит путем простого переоформления ипотеки с одного владельца квартиры на другого, без погашения остатка долга, то к основному договору добавляется дополнительное соглашение.
Подписать документ должны все три стороны сделки.
Этот вариант возможен только при согласии банка-кредитора. Когда допсоглашение по основному договору подписано, его следует представить в орган Росреестра для внесения изменений в свидетельство о собственности на квартиру с обременением и реестр государственной недвижимости.
Видео: покупка квартиры под ипотекой
Какие нюансы необходимо учесть
Для заключения сделки по квартире, которая находится в обременении, всегда нужно начинать процедуру с посещения органа Росреестра.
Это даст полное представление о собственниках жилья, наличии дополнительных обременений, возможных кредиторах.
Для того чтобы обезопасить сделку, нужно выбрать один из двух вариантов:
| Показатели | Описание |
| При расчетах с продавцом составление расписки | один из реальных способов предотвратить мошенничество. Во всяком случае, для суда расписка может оказаться решающим аргументом |
| Более цивилизованный путь, который предотвратит судебный процесс | это взятая у банка ячейка. Поместив туда деньги в оговоренном объеме, покупатель может быть уверен как в их сохранности, так и в следовании договору с продавцом |
Важно понимать, что при покупке квартиры с банковским обременением непременный участник всех сделок – сам банк. Этот факт может стать своего рода гарантией безопасности. Поэтому каждое свое действие лучше согласовывать с менеджером банка.
При соблюдении простых правил безопасности прибрести квартиру с обременением по ипотеке оказывается не такой сложной задачей.
Однако если новый владелец пошел по пути переоформления ипотеки на себя, он должен понимать, что вместе с квартирой принял на себя и все ограничения.
Но рискует и тот, кто продает жилье. Главный риск, который пугает людей при продаже квартиры с обременением по ипотеке, – это опасность заплатить деньги, продать ипотечную квартиру, но в результате остаться и без жилья, и с долгом перед банком.
Именно поэтому продавать ипотечную квартиру нужно осмотрительно, не кидаясь на первое же предложение.
В числе прочих проблем, которые могут появиться в связи с реализацией ипотечного жилья, следующие:
| Показатели | Описание |
| Отказ банка разрешить продажу ипотечной квартиры | он может быть вызван нежеланием терять клиента, исправно уплачивающего проценты по обслуживанию кредитной линии |
| Невозможность найти покупателя | согласного рискнуть и приобрести квартиру с обременением |
Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть вызвана либо невозможностью в дальнейшем обслуживать кредит, либо необходимостью получить крупную сумму денег на личные нужды, либо желанием купить другое, например, более просторное жилье.
Чем регулируется
Оформление ипотеки регулируется Федеральным законом:
Обременение на жилье налагается согласно Федеральному закону:
| Номер | Описание |
| №122 (июль 1997 года) | «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
Покупка квартиры с обременением по ипотеке практикуется довольно широко. Сделка формализована, благодаря участию банка в качестве третьей стороны является безопасной.
Сделка купли-продажи выгодна как продавцу, который имеет возможность решить свои проблемы, так и покупателю, поскольку квартиры с обременением чаще всего продаются по более низкой цене.
brakexpert.ru
Квартира с обременением
Квартира с обременением часто фигурирует на рынке недвижимости. Такое жилье, как правило, дешевле и не требуют дополнительных вложений.
Понятие квартиры с обременением подразумевает, что существуют обстоятельства, из-за которых собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом, при этом часть прав на данную жилплощадь может принадлежат другому лицу или организации.Если вы планируете приобрести недвижимость и рассматриваете для себя вариант квартиры с обременением, необходимо знать особенности сделок с подобным видом недвижимости.
Виды обременений
Распространенным видом квартиры с обременением является ипотека. Кредитование недвижимости подразумевает, что квартира находится в залоге у банка, пока заёмщик не выполнит все обязательства по ипотечному договору и выплатит всю сумму кредита. Соответственно, распоряжаться данной квартирой с обременением, без согласия банка, собственник не может.
Следующим видом квартиры с обременением является наличие в помещении арендаторов. Собственник не может продать жилье, пока в нем находятся квартиранты. Арендаторы согласно договору аренды могут проживать в данной жилплощади до окончания срока договора. Если срок больше года, то может потребоваться судебное разбирательство. В этом случае нужно будет запастись терпением и обратиться за консультацией к юристу.
Другим видом обременения является рента. Такая форма обременения подразумевает переход квартиры в собственность после истечения определенного времени, прописанного в договоре ренты или смерти владельца квартиры (при пожизненной ренте). Плательщик ренты при этом должен в течение всего времени действия договора оказывать получателю необходимые услуги и выплачивать определенную сумму денежных средств. Этот вид квартиры с обременением чаще всего встречается, когда собственниками являются пожилые люди, за которыми некому ухаживать. Такая сделка опасна тем, что могут появиться законные наследники, претендующие на данную квартиру с обременение, либо сам получатель ренты решит расторгнуть договор.
Еще один вид обременения – доверительное управление. Такое встречается, если собственник квартиры решит уехать за границу на длительное время и хочет, чтобы за жилплощадью кто-то присматривал. Составляется договор с определенным сроком, и владелец отчасти передает права на квартиру другому лицу.Снятие обременения досрочно возможно только по обоюдному согласию участников или смерти исполнителя. В данном случае возможен риск, что владелец подпишет документы на продажу имущества, не сняв обременение. Потребуется длительное время, чтобы урегулировать ситуацию через суд. Естественно это повлечет за собой немалые расходы. Поэтому если вы хотите продать или купить квартиру с обременением, лучше предварительно проконсультироваться у специалиста.
Еще один вариант обременения - арест. Арест накладывается по требованию суда и приводится в исполнение судебными приставами с целью получения от должника возмещения сумм по исполнительному производству. До тех пор, пока арест не будет снят, собственник не сможет распоряжаться своим имуществом.
Все сделки купли – продажи квартиры с обременением могут оказаться непростыми с юридической точки зрения. Если у вас возникли какие-либо трудности в оформлении документов или решении споров с таким видом недвижимости, лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу.
Редактор: Игорь Решетов
www.cherlock.ru
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Покупка собственного жилья всегда была актуальным вопросом для многих людей, и особенно остро этот вопрос встает у молодых семей с детьми.
Сегодня существует множество способов обзавестись своей недвижимостью, и один из них – покупка квартиры с обременением по ипотеке.
Данная тема не так популярна среди населения, поэтому далеко не каждый знает, что из себя представляет это обременение, какие существуют виды и как купить такую квартиру.
Чтобы развеять все свои сомнения и получить нужную информацию по теме, продолжите чтение.
Что это?
Обременение представляет собой определенное ограничение или запрет, который относится к возможности продажи недвижимости, а также ее использованию в полном размере.
Статус обременения квартиры в обязательном порядке фиксируется в ЕГРП, а также в свидетельстве, устанавливающем право собственности.
При продаже квартиры обременение не исчезает, но переходит от одного владельца новому – непосредственному покупателю, если до покупки данное обременение не было предварительно погашено.
Наиболее частым видом обременения является ипотека, хотя не практике можно встретить и другие типы.
Виды
Основной вид обременения недвижимости – ипотека. Это связано с тем, что квартира, ипотека по которой не является погашенной, предстает в качестве залога перед банком.
В этом случае какие-либо манипуляции с имуществом могут быть осуществлены только с разрешения финансовой организации.
В некоторых случаях устанавливаются условия касательно оплаты определенного размера долга заемщиком и некоторые другие, без выполнения которых продажа невозможна.
Арест
Под арестом понимаются специальные меры, которые применяются в отношении недвижимости за серьезные проступки владельца – например, длительная неуплата коммунальных услуг.
Арест является одним из наиболее тяжелых обременений, по причине чего любые операции с арестованной квартирой будут автоматически признаваться недействительными.
Чтобы снять арест с квартиры, необходимо устранить причину – в случае с долгами оплатить их, в случае с несовершеннолетними детьми дождаться их совершеннолетия либо сменить место прописки.
Рента
В случае, если владелец недвижимости заключает договор ренты (оно же пожизненное содержание), то квартира автоматически получает обременение – ее невозможно перепродать другому лицу, так как для этой операции необходимо составление договора купли-продажи, недействительного для квартир с обременением.
Обременение снимается только в том случае, если собственник жилья уходит из жизни – в этом случае право собственности переходит рентоплательщик, который автоматически становится новым хозяином недвижимости.
Найм
Согласно договору, составляемому при сдаче недвижимости в аренду, продажа квартиры невозможна вплоть до окончания срока действия аренды.
Для снятия обременения и дальнейшей продажи площади собственник может воспользоваться двумя путями:
- дождаться окончания срока действия договора;
- преждевременно расторгнуть составленный договор.
Стоит сказать, что сами наниматели не смогут оказать законного сопротивления продаже обремененной жилплощади, однако с юридической стороны такая сделка будет недействительна.
Прописанные жильцы
Если помимо собственника квартиры в ней прописаны другие физические лица, на такую недвижимость накладывается обременение, действующее на общих правилах.
В большинстве случаев продажа такой квартиры не вызывает проблем, так как собственник как правило всегда один, и это не зависит от общего числа прописанных людей.
Однако могут возникнуть трудности в случае, если в качестве прописанных лиц выступают несовершеннолетние и недееспособные.
Без предоставления альтернативного жилья выписать таких лиц невозможно, что следует учесть.
Аварийный дом
Вполне логично и очевидно, что продать квартиру в аварийном доме, подлежащему выселению, невозможно.
Это не только противоречит здравому смыслу, но и ставит под угрозу здоровье и жизни людей, поэтому про аварийную недвижимость стоит забыть, но никак не продавать.
Сервитут на земельный участок
Сервитут представляет собой определенное ограничение, которое распространяется не на саму квартиру, а на земельный участок, в пределах которого она находится.
Как правило, сервитут устанавливается под влиянием нескольких сторон в случае возникновения вопроса о комфортном и безопасном проживании соседей.
Такое обременение довольно часто регистрируется в органах ЕГРП, а для узаконивания сервитута составляется и подается в ЕГРП специальное заявление.
Проверка
Покупка необремененной недвижимости без проблем – нормальное желание каждого человека.
Чтобы не допустить оплошность и не попасть в сложную ситуацию, рекомендуется проверить квартиру на наличие обременения.
Это можно сделать одним из нескольких указанных способов:
- Обращение в ЕГРП за выпиской по интересующему объекту недвижимости. В этом документе можно узнать всю необходимую информацию, в том числе по обременению.
- Отправка онлайн-запроса в ЕГРП в случае, если личное посещение органа невозможно.
Перед получением выписки необходимо заполнить специальное заявление и оплатить небольшую государственную пошлину.
Будьте уверены, что оплата пошлины не сравнится с теми проблемами, с которыми можно столкнуться при случайно покупке квартиры с обременением.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Главное отличие, которым характеризуется покупка квартиры с обременением ипотекой, это приобретение недвижимости не у физического собственника, а у банка.
Это связано с тем, что обремененная квартира находится в залоге у финансовой организации, в связи с чем процедура покупки несколько видоизменяется по сравнению со стандартным порядком оформления.
С материнским капиталом
Использование материнского капитала при покупке квартиры с обременением позволит устранить последнее.
Процедура оформления ипотеки в данном случае аналогична стандартной за исключением следующего – обременение снимается после перечисления на счет банка-владельца суммы материнского капитала.
До совершения этого действия обременение сохраняется в пользу продавца. Следует учесть, что перевод средств занимает до 60 суток.
Основные риски
Покупатели, которые планируют купить квартиру на первичном рынке, гораздо меньше рискуют попасться на обременение, чего не скажешь о любителях вторичного жилья.
Основной риск, с которым связано обременение квартиры – возможность признания сделки купли-продажи недействительной, что может привести к потере времени и больших денег.
Если отбросить данный риск (который снижается путем проверки квартиры), данная процедура не так и плоха.
Порядок оформления
Чтобы приобрести обремененную недвижимость в ипотеку, можно погасить долг предыдущего владельца, передав ему или непосредственно банку необходимые для этого средства.
После полной оплаты обременение автоматически снимается, и после сделки купли-продажи квартира становится полноправной собственностью нового покупателя.
Данный вариант не действует в отношении арестованных квартир – приобрести такую недвижимость просто невозможно.
За исключением процедуры снятия обременения, покупка квартиры в кредит практически ничем не отличается от стандартного случая. Здесь также потребуются определенные документы и время.
Необходимые документы
Для первичной процедуры – снятия обременения – потребуются следующие документы:
- заполненное по форме заявление;
- паспорт собственника обремененной недвижимости;
- документы, устанавливающие право владения квартирой;
- письмо из банка о кредитном договоре;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРЮЛ.
Здесь представлены образец заявления о снятия обременения с квартиры, образец договора покупки квартиры.
Документ, необходимый для снятия обременения, обычно изготавливается в течение 5-7 дней после направления вышеперечисленных документов в соответствующий орган.
Оплатить при этом придется только небольшую государственную пошлину – в остальном процедура бесплатна.
Плюсы и минусы
Покупка обремененной квартиры имеет как достоинства, так и недостатки.
К первым относятся:
- возможность подобрать отличный вариант, если другие квартиры не устраивают;
- более выгодная стоимость недвижимости за счет потери большей части цены;
- полное отсутствие третьих лиц, претендующих на объект недвижимости.
Несмотря на существенные достоинства, обремененные квартиры имеют и некоторые недостатки:
- материальные риски, которые, однако, снижаются при грамотной проверке жилья;
- возможность попасть на мошенников, упорно скрывающих факт обременения.
Из-за неоднозначного баланса достоинств и недостатков каждый должен сам решить, стоит ли приобретать квартиру с обременением, либо обратить внимание на «чистую» недвижимость.
В любом случае этот распространенный вариант обзавестись своим жильем имеет право на жизнь.
На видео о приобретении недвижимости с обременением
77metrov.ru
Квартира с обременением – что это?
В этой статье речь пойдет о покупке квартиры с обременением банка. Такие сделки сейчас довольно часто встречаются на рынке, потому что много ипотечных квартир и люди берут кредиты под залог недвижимости.
Это особенная сделка, потому что вам придется передавать достаточно большие суммы денег до заключения основного договора купли-продажи, поэтому читайте внимательно, для того, чтобы вы понимали, как при такой сделке действовать.
Инструкция пошаговая, поэтому полностью ее соблюдайте для того, чтобы у вас не было осложнений.
Покупка квартиры с обременением: с чего начать?
Первое, что необходимо выяснить — на основании чего собственно обременение наложено?
Понятное дело, что это был кредит, а какой кредит, выясняете. Первая ситуация — когда кредит взят на покупку этой самой квартиры, которая находится в залоге.
Вторая ситуация — когда кредит взят на покупку другой квартиры. Третья ситуация — когда кредит взят по программе «нецелевой кредит», то есть использовался для каких-то других нужд. Также выясните, кто является кредитором по этому кредиту? Кто выдавал деньги?
Это может быть банк, какая-то не банковская структура, физическое или юридическое лицо. Важный момент, выяснить, была ли закладная подписана, либо закладной нет, потому что в этих двух ситуациях по разному нужно действовать для снятия обременения.
Иногда может оказаться, что продавец не знает подписывал он закладную или нет, поскольку у него на руках этот документ не остается. Поэтому важно получить от продавца расписку о сдаче документов в Росреестр по сделке покупки этой квартиры. Именно в расписке вы увидите передавалась ли закладная в Росреестр или нет.
Если продавец не может предоставить эту расписку, тогда придется выяснить это в банке. Пока вы эти обстоятельства не выясните, дальше не подписывайте никаких документов, не совершайте никаких договоренностей с продавцом до выяснения этого важного обстоятельства.
Обременение может быть наложено на основании кредитного договора и закладной, либо просто на основании кредитного договора, или любого другого договора займа, или договора залога, который является приложением к договору займа.
Если квартира заложена под кредит, который выдавался в банк, это не всегда означает, что была закладная, поэтому вам лучше уточнить этот момент у специалиста банка.
Сроки сделки купли-продажи квартиры
Если закладная все-таки есть, то вам важно выяснить, где хранится эта закладная.
Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке
Некоторые небольшие банки имеющие филиалы в провинциальных городах, имеют депозитарий для хранения закладных только в Москве или других крупных городах, поэтому возникает осложняющая ситуация сроки доставки этой закладной. Поэтому выясните у специалиста банка, в какие сроки после погашения долга она выдается.
Еще одно важное обстоятельство, на которое вы должны обратить внимание для определения сроков выхода на основную сделку купли-продажи квартиры — выяснить в банке будет ли списан долг в день поступления денег на счет заемщика или списание происходит только в определенные дни.
Например, вы передаете деньги пятого числа месяца, а списание происходит только в первый день месяца, тогда вам придется ждать 25 дней, до момента списания денег, а потом уже пойдет срок выдачи закладной. Таким образом на этот этап вы можете потерять целый месяц. Поэтому этот момент не пропустите.
Выясните все обстоятельно, задайте несколько раз этот вопрос если специалист чего-то не понимает. Если вы разговариваете с неопытным специалистом и чувствуете, что он не понимает ситуацию, обратитесь к начальнику отдела, для того, чтобы получить полную достоверную информацию.
Вторая ситуация — если закладной нет, то вам необходимо согласовать подачу заявления прекращения записи об ипотеке со специалистом банка или взаимодавцем.
Здесь тоже могут быть осложнения, поскольку физическое лицо может отсутствовать в городе, быть в отпуске, на больничном или в каких-либо других обстоятельствах , которые осложнят вашу сделку, поэтому лучше выяснить это заранее.
Передача денег за квартиру
После того, как вы выяснили все обстоятельства, связанные с закладной и залогом, вы можете подписать предварительный договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке, вернее это нужно сделать в обязательном порядке и в этом договоре вы пропишите все обстоятельства сделки.
После того, когда эти важные документы у вас прописаны, все обстоятельства сделки в них прописаны, вы можете передать денежные средства непосредственно в руки кредитора, либо в кассу кредитора, а если это банк — либо переводом в банк, либо непосредственно в кассу банка.
Если у вас сумма достаточно большая, то возможно в качестве задатка вы договоритесь с продавцом оформлять не всю сумму, а только часть этой суммы, но это остается на ваше усмотрение.
После того, когда вы передали денежные средства кредитору, настоятельно рекомендуем вам передавать денежные средства именно кредитору, а не продавцу квартиры, для того, чтобы вы точно понимали, что эти денежные средства не будут направлены на другие цели. Получите от продавца расписку о получении денег.
Закладная и полный расчет
После того, когда продавец вашей будущей квартиры получил закладную, обязательно обратите внимание, чтобы на последней странице закладной была поставлена отметка о полном расчете.
Нужно проконтролировать, чтобы он в кратчайшие сроки сдал эту закладную в Росреестр и написал заявление о прекращении записи об ипотеке. Если закладная не оформлялась, то заявление о прекращении записи об ипотеке будут подавать два участника сделки, собственник или все собственники квартиры и представитель кредитора, а если это физическое лицо, значит само физическое лицо должно присутствовать.
Сроки снятия обременения с квартиры
Обременение снимается 3 рабочих дня, достаточно быстро, поэтому вы должны посчитать те сроки, в какие вы поручите продавцу, либо самостоятельно заказать выписку из реестра об отсутствии обременения.
Помните, что выписка из реестра содержит сведения, актуальные на дату подачи заявления, поэтому не надо торопиться и заказывать эту выписку раньше, потому что вы можете получить выписку, в которой это обременение еще прописано.
Отсчитайте 3 рабочих дня, а на четвертый можно подавать такое заявление о получении выписки.
Далее вы составляете договор купли -продажи квартиры, зная о том, что она уже не состоит в обременении, подписываете договор купли-продажи и подаете заявление о переводе права собственности на покупателя, конечно с полным пакетом документов для Росреестра.
В случае, если у вас есть срочность по сделке, теоретически и практически вы можете подавать договор купли-продажи и заявления о переводе права на вас, в день подачи заявления о снятии обременения.
Перевод права, это процедура, которая по регламенту, происходит в течении минимум пяти рабочих дней, если обременение накладывается в пользу продавца, а в обычном порядке две недели.
Таким образом эти документы доберутся до регистратора, обременение будет уже снято. Тогда вы сэкономите 5 или больше рабочих дней и ваша сделка пройдет быстрее.
Сделка по покупке квартиры с ипотечным обременением более сложная, но важным ключевым моментом здесь является согласование всех сроков и передачи денежных средств непосредственно в руки кредитора. Если вы будете следовать данной пошаговой инструкции — у вас обязательно все получится.
Получите консультацию юриста бесплатно
Бесплатная юридическая консультация
sv26.ru
