Что необходимо знать при покупке квартиры? Что нужно знать покупка квартиры

Что нужно знать при покупке недвижимости

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

В первую очередь

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения. Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости. Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру. Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома. Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца. Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье. Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны. Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице. Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда. Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах. Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника. Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным. Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия. Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении. О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца. Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости». Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.

Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно. Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.

Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности. Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни». К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

Ипотечный договор

В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию. Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества. Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков. Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер. Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму. Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика. В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком. Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

график погашения задолженности;
сроки погашения;
процентную ставку.

Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.

Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Как обезопасить сделку купли-продажи недвижимости

www.fingramota.org

Что необходимо знать при покупке квартиры?

Покупка квартиры – это важный и ответственный шаг, поскольку последствия ошибочного решения будут слишком серьезными, а порой и просто катастрофическими. Ведь человек может лишиться и денег, и крыши над головой.

Чтобы такая покупка завершилась счастливым новосельем, следует отнестись к ней с максимальным вниманием. Приобрести жилье сегодня вы можете как на первичном, так и на вторичном рынке. У каждого есть свои особенности, которые обязательно нужно учитывать. Но есть и универсальные рекомендации, которые следует соблюдать при любом варианте покупки.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

В этой ситуации все ваше внимание должно сосредоточиться на компании-застройщике. Убедиться в ее надежности непросто. К сожалению, за последнее время уже было немало случаев, когда, казалось бы, надежные и крупные застройщики вдруг объявляют себя банкротами, оставив тысячи клиентов без денег и жилья. Так что полностью застраховаться здесь сложно.

Тем не менее, стоит предпринять некоторые шаги. Скажем, необходимо узнать, какие банки аккредитовали этого застройщика, много ли их, когда и конкретно какие объекты аккредитованы.

Вас должно насторожить, если квартиры компания предлагает по очевидно заниженным ценам. Это может означать, что застройщику срочно нужны деньги, и он пытается добыть их любым способом, не думая о последствиях. Либо компания – откровенный мошенник, которая может исчезнуть в любой момент с вашими деньгами.

На подписание договора о покупке квартиры желательно пригласить юриста, который сможет изучить все его параметры. В этом документе обязательно должны быть подробные характеристики квартиры, ее полная стоимость, конкретный срок завершения строительства и передачи жилья, ответственность за просрочку, срок и вариант оплаты, а также гарантийные обязательства застройщика.

Также следует выяснить «чистоту» квартиры, поскольку недобросовестные застройщики порой продают одну и ту же квартиру нескольким клиентам. Надо честно признать, что сделать это тоже непросто. Но можно хотя бы выяснить ситуацию в территориальном управлении Росреестра.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При этом варианте сделки есть свои подводные камни. Главные проблемы, с которыми может столкнуться покупатель, – это статус квартиры и возможные обременения.

Прежде всего, необходимо убедиться, что человек, с которым вы готовы заключить сделку, на самом деле имеет право это делать и является собственником квартиры. Он должен предъявить свидетельство о праве собственности на данный объект недвижимости, а также иные правоустанавливающие документы. Это могут быть договора купли/продажи, дарения, мены или документ о наследовании. Также у владельца должны быть технический и кадастровый паспорта.

Договор является хорошим источником информации. В нем, например, делается отметка о том, что квартира нынешним собственником была приобретена в рассрочку или по кредиту, квартира находится в залоге у банка или имеет какое-то обременение.

Каждая такая отметка в договоре может стать серьезным препятствием, преодолевать которое придется совместно продавцу и покупателю (если он не откажется от своего намерения). Так, при банковском залоге разрешение на сделку придется получать в кредитной организации.

Что нужно знать при покупке на вторичном рынке об истории квартиры?

Вообще, основная разница между покупкой жилья в новостройке или на вторичном рынке заключается в том, что в первом случае надо все разузнать о застройщике, а во втором – все о квартире. И порой хлопот с этим гораздо больше.

Узнать все об истории квартиры не так-то просто. Ну, например, нет ли у этой квартиры арендаторов? Дело в том, что по договору аренды, как правило, наниматели получают право оставаться в квартире даже после смены собственника.

Но изучать историю квартиры следует с внимательного исследования выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость), которую должен вам предоставить продавец. Здесь фиксируются все «события» из жизни квартиры.

Не нашли, что искали?

Это будет Вам интересно:

www.juristbox.ru

О чем нужно знать при покупке квартиры

Во время кризиса в стране для покупателей открывают отличные возможности для сделок с недвижимостью. Если вы собирали средства на квартиру в столице, то этот период – самое подходящее время для покупки жилья. После того, как Казахстан перешел к плавающему курсу тенге, долларовые цены на столичную недвижимость перестали расти. О чем еще должен знать покупатель квартир в Астане?

Начинаем поиск подходящих вариантов

Ищем в Интернете

Порталы по продаже и аренде недвижимости предлагают удобные инструменты для поиска и сортировки. Площадки с частными объявлениями и от агентств ежедневно дополняются новыми предложениями – вам остается отсортировать варианты по подходящим параметрам: стоимости, району, количеству комнат, общему метражу и т.д. Например, посетив Homsters.kz, легко отфильтровать объявления, проставив галочки и цифры в формах заполнения.Для продавцов квартир портал тоже удобен в использовании: например, в автоматическом режиме удобно продлевать объявление о продаже. Уведомление об окончании срока публикации приходит на электронную почту. Интересной опцией объявления является «история цены» — это позволяет узнать, как изменялась динамика стоимости объекта недвижимости.

Подаем объявление сами

Когда мы покупаем квартиру, мы можем не только искать существующие предложения, а и дать объявление о поиске квартиры. В тексте вы можете описать, какое должно быть жилье, которое вам подойдет.

Ищем в печатных СМИ

Не все умеют или любят пользоваться Интернетом для продажи квартир в Астане. Часто люди старшего поколения размещают объявления через газеты или вешают их на столбах возле домов или на остановках.

На какие объявления не стоит обращать внимания

Помните, что на фото стараются запечатлеть достоинства объекта продаж. Эксперты по недвижимости сделали выводы на основе информации, которая подается в объявлениях. Например, если указано, что ремонт косметический, то он сделан более 10 лет назад. Когда говорят, что обоям не больше двух лет, то можно смело добавлять к этому сроку еще несколько. Если просто указано слово «ремонт», то велика вероятность, что он проводился давно. Откровенный обман в описании встречается редко, но часто продавцы склонны к приукрашиванию фактов. Если предложена «предчистовая отделка», то, скорее всего, она черновая. А, как известно, продавать в черновой отделке запрещено, поэтому заявлять об этом в объявлении никто не будет.Насторожить покупателя должно предложение без фото. От Объединенной ассоциации риелторов в лице ее президента Елены Гривы мы узнаем, что если агент выставляет объявление без изображений, то он вряд ли даже видел объект недвижимости. Заинтересованный в продаже посредник обязательно сделает качественные фото и заключит договор с владельцем квартиры.

Инфраструктура

При подборе недвижимости учитывайте, насколько развита внешняя и внутренняя инфраструктура. Если рядом детские сады, поликлиники, больницы, школы, парковка, это плюс для проживающих в доме. Если в комплекте с квартирой предлагают парковочное место, то цена такой сделки увеличивается на 5-10 тысяч у.е. Не забывайте, что за обслуживание паркинга ежемесячно вносится плата, которая в среднем составляет 5-10 тысяч тенге за месяц. Аренда машиноместа обходится примерно в такую же сумму. Возможно, не стоит переплачивать — достатоно арендовать паркинг для личного транспорта.

Обращаться ли за помощью к риелтору?

Даже если вы подали объявление, что купили бы квартиру без посредников, они вам все равно напишут или позвонят. Когда вы будете просматривать варианты, тоже наткнетесь на представителей АН, ведь сами хозяева редко занимаются вопросами продажи. Согласно опросам покупателей квартир в Астане, рынок риелторских услуг в столице неструктурированный и часто неэтичный. Желающие поживиться легкими деньгами найдутся всегда. Как делится впечатлениями один из жителей столицы, во время обсуждения сделки ни один из риелторов не хотел заключать договор на предоставление услуг. Однако посредники настаивали, что если сделка пройдет успешно, покупатели должны будут доплатить еще от 1% до 2% от суммы. Агенты могут обещать то, что подходит покупателю, а смотреть ему приходится совершенно другой объект недвижимости, несоответствующий описанию. Однако попадаются и такие посредники, которым владельцы квартир доверят ключи от жилья – они могут в удобное время показывать его покупателям.

Объединенная ассоциация риелторов Казахстана откровенно не поощряет агентов, которые незаконно участвуют в сделках по купле-продаже недвижимости. «Черные» риелторы по сути являются мошенниками, которые не имеют права выступать посредниками, они нигде не зарегистрированы и не дают своим клиентам гарантий с подписанием договоров на предоставление посреднических услуг. Поэтому в процессе поиска предложений о купле жилья люди сталкиваются с объявлениями о несуществующих квартирах. Активной деятельности злоумышленников способствуют и сами потребители. При предоставлении услуг нечестные агенты не могут предоставить никаких бухгалтерских документов, а сами покупатели не требуют чеков. Честно работающая компания по продаже недвижимости всегда сможет выдать чеки, счета-фактуры, акты о выполненных работах.

Советы, как купить квартиру при сотрудничестве с риелтором

Во-первых, проверьте агентство и риелторов. В разговоре попросите представителя компании назвать организацию и номер телефона самого офиса. Если агент действительно работает в этой фирме, в компании вам обязательно это подтвердят. Также можно проверить деятельность АН через интернет.Во-вторых, заключайте договор. Даже если компания осуществляет деятельность через интернет, то заключать официальное соглашение все равно нужно. Ведь в договоре прописаны права клиента и ответственность компании – указывается, какие именно услуги должна предоставить фирма-посредник.В-третьих, проверьте наличие аттестации. Эта процедура для АН и риелторов не является обязательной. Однако если компания – серьезный конкурент на рынке недвижимости, то о его аттестации вы сможете узнать на сайте Объединенной ассоциации риелторов Казахстана.

Внимательно изучаем документы

Бондаренко Николай, житель столицы вспоминает, что при покупке квартиры его семье пришлось столкнуться с документами, которые были оформлены неправильно. Это привело к тому, что на оформление квартиры в ипотеку ушло еще полтора месяца. По факту Бондаренко Н. приобретал пятикомнатную квартиру, площадь которой составляла 90 квадратов. Ее купили по приватизации, однако по техпаспорту объекта значилась четырехкомнатная квартира вместо пяти. К тому же, никаких документов о перепланировке не было. Из-за возникших нестыковок новым владельцам пришлось переделывать технический паспорт квартиры, заново делать оценку жилплощади.

Какие документы вам должны предоставить?

Вы должны ознакомиться с такими документами, которые касаются приобретения выбранной недвижимости:— Техпаспорт на объект недвижимости. Не рассматривайте вопрос о приобретении жилья, в которой перенесены двери, стены, окна, кухня без соответствующих разрешений. Не исключено, что вы не сможете узаконить перепланировку.— Документы о зарегистрированных правах на недвижимость, которые создаются на портале электронного правительства – их выдают ЦОНы.— Документы на право собственности – их вам должен показать продавец недвижимого имущества.— Квитанции об оплате коммунальных платежей, которые подтверждают отсутствие задолженности.— Если вы покупаете дом, ознакомьтесь с актом на земельный участок.— Справки об отсутствии задолженности по налогам – выдаются в Налоговом департаменте.

Случаи, когда не стоит приобретать квартиру

Не покупайте квартиру, если:— В документах большое количество исправлений. Акцентируйте внимание на бланках и печатях – те могут быть похищенными или утраченными.— Если вам не предоставляют оригиналы правоустанавливающих документов. Дубликаты могут быть признаком того, что с недвижимостью есть проблемы. Необходимо уточнить, почему нет оригиналов, после чего провести проверку бумаг, которые делают возможным предоставление покупателю лишь дубликатов.— За короткий период времени у квартиры поменялось несколько владельцев. Необходимо узнать причины таких частых перепродаж – в этом случае юридическая чистота документов может быть под сомнением.— Хозяин или один владельцев квартиры умер, однако наследственное дело не открыто.— Квартиру продают по доверенности – сейчас или ранее. Подлинность предоставляемой доверенности проверить сложно, поэтому махинации при таких сделках более вероятны.— Недвижимость перешла по наследству, однако наследник, являющийся наследником доли первой очереди, не вступил в права.— Владелец квартиры состоит или состоял на учете в психдиспансере.— Дом, в котором расположена квартира, признан аварийным.

О чем говорят аналитики

Согласно мнению экспертов в сфере недвижимости, чисто зарегистрированных сделок купли-продажи заметно упало за последние три года. И связано это с падением уровня доходов населения. Большая часть продавцов, не желающих снижать стоимость на 20-25%, принимают решение остановить продажу объектов. На данный момент большинство сделок сконцентрировано в эконом-сегменте, стоимость квадратного метра в котором составляет 800-1000 у.е. Относительно жилья от застройщика, то многие крупные строительные компании переходят на пересчет стоимость кв.м. в тенге.

Тенденции в изменении цен

Свободно плавающий курс привел к тому, что постоянно снижается долларовая цена. В конце 2016 за несколько месяцев стоимость квартир в долларовом эквиваленте снизилась на 8%. Динамика стоимости в долларах за первое полугодие 2015 характеризуется снижением 1,2% в месяц. В сентябре того же года показатель снижения цен достиг уровня 1,7% в неделю.По мнению аналитиков, изменения в стоимости зависят не так от района расположения квартиры, а от класса жилья. Больше всего в цене потеряли квартиры класса «комфорт» — на 14%, т.е. примерно с 1750 у.е за кв.м до 1530 у.е. Меньше всего рыночное снижение отразилось на апартаментах элит-класса – уровень стоимости упал всего на 8%. Что касается квартир бизнес- и экономкласса, то они потеряли по 9,5%.Покупателей интересует вопрос, стоит ли сейчас приобретать недвижимость в Астане? Или дождаться, когда цены упадут еще ниже? Стоит учитывать цели покупки. Если в качестве инвестиций, то такая сделка нерентабельна. Если для проживания, что в условиях криза сейчас можно найти много интересных предложений. Если покупатели имеют сбережения в долларах, то покупка квартиры может оказаться выгодной.

info.homsters.kz

Что нужно знать при покупке квартиры покупателю вторички

При совершении любых сделок и операций с недвижимым имуществом на вторичном рынке жилья необходимо быть максимально внимательным и осторожным, чтобы не попасть в какие-либо неприятные ситуации.

Самым худшим вариантом развития событий может стать невозможность въезда в новое жилье, наиболее распространенная проблема – это обнаружение прав на квартиру у третьих лиц. Данная статья рассмотрит все нюансы проверок жилья перед его покупкой и поможет избежать возникновения наиболее опасных ситуаций.

Проверка квартиры на долги

Продавец, перед совершением любых операций с недвижимостью, должен погасить все имеющиеся долги, в том числе за пользование жилищно-коммунальным фондом, интернетом и прочим. Однако на практике не все граждане являются добропорядочными и зачастую пытаются продать жилье с непогашенными задолженностями, поэтому данный момент требует проверки в первую очередь.

Не следует откладывать данную процедуру, поскольку после покупки квартиры ответственные инстанции не будут разбираться в том, кому принадлежат имеющиеся задолженности, а начнут требовать их погашения с текущего собственника.

Для осуществления данного вида проверки потребуется:

Продавец должен предоставить свидетельства из всех структур и организаций, которые подтверждают отсутствие задолженностей перед ними. Рекомендуется личное присутствие покупателя в процессе получения названных документов.
При составлении договора купли-продажи недвижимости необходимо внести туда пункт, свидетельствующий о том, что квартира передается новому собственнику без долгов. В случае их обнаружении в будущем, можно будет предъявить претензии другой стороне договора на основании имеющегося в нем уточнения.
Несоответствие информации в полученных справках действительности чаще всего говорит только о том, что между различными структурами не был осуществлен своевременный обмен сведениями. В случае возникновения хоть малейших сомнений в объективности информации нужно посетить соответствующие организации самостоятельно.
В случае возникновения ситуации, когда имеющиеся долги обнаружены, а сторона, продающая жилье, находится не в состоянии их погасить, необходимо в индивидуальном порядке обсудить пути выхода из сложившейся ситуации. Наиболее распространенным решением является оплата долгов новым собственником с учетом вычета их суммы из цены на недвижимость. Для реализации такого плана необходимо будет составить дополнительный договор.

Как проверить историю квартиры

На втором этапе необходимо проверить историю квартиры. В первую очередь проверяются сделки с данным жильем, которые производились после передачи его из муниципальной собственности в частную.

Если их количество объективно кажется чересчур большим, то есть операции по купле и продаже данной недвижимости совершались регулярно, то это является первым поводом проявить настороженность.

Для осуществления данной проверки необходимо запросить у продавца соответствующую выписку из единого государственного реестра – она будет содержать все интересующую информацию, и при этом подтверждать право собственности текущего владельца.

Осуществить запрос на выдачу такого свидетельства в ответственную инстанцию имеет право только нынешний собственник квартиры.

Как проверить качество квартиры и самого продавца

Другим, не менее важным моментом, является проверка самого жилья и непосредственно лица, осуществляющего его продажу. Начать можно с проверки квартиры:

По отношению к квартире наиболее важным является проверка на наличие перепланировок и, если они обнаруживаются, необходимо узнать проводились ли они на законных основаниях или являются самопроизвольными. Осуществить это можно единственным способом – запросив справку из БТИ.
Все изменения конфигурации помещения производятся только после согласования со всеми жилищными инстанциями и, если это не было произведено, собственнику грозят серьезные штрафные санкции. Все перепланировки должны либо быть узаконены продавцом, либо устранены до момента продажи недвижимости. Важно помнить, что после покупки квартиры вся ответственность за осуществленные изменения в конфигурации квартиры перекладывается на нового собственника.

Если говорить непосредственно о лице, продающем жилье, то первоначально нужно проверить его основной документ, удостоверяющий личность – паспорт. Осуществить это можно несколькими способами:

Воспользоваться бесплатным онлайн-сервисом, который предоставляет официальный сайт ФМС.
Совершить визит и сделать соответствующий запрос в паспортном столе.

Также в случаях, когда продавец совершает неадекватные действия, подозрительно себя ведет или иными способами заставляет усомниться в его психическом здоровье и дееспособности, необходимо уточнить состоит ли он на учете в психиатрических или наркологических клиниках.

Подтвердить факт своей адекватности владелец квартиры сможет, предоставив соответствующие выписки из перечисленных диспансеров. Если все-таки окажется, что он состоит на учете, то процесс продажи недвижимости должен осуществлять назначенный опекун и то, только после предъявления свидетельства из органов опеки, подтверждающего разрешение на продажу жилья.

В противных случаях сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной в судебном порядке, поскольку противоречит правилам и нормам действующего законодательства.

Алгоритм действий может измениться, если процесс продажи ведет не сам владелец недвижимости, а уполномоченное им для этого лицо. В таком случае необходимо попросить его предъявить соответствующую доверенность, заверенную у нотариуса.

В том числе, требуется определить, какими правами наделен данный человек – доверенность может быть заключена только для составления и подписания договора купли-продажи, но не для каких-либо операций с финансовыми средствами.

Как проверить права третьих лиц

Одним из заключительных этапов проверки является изучение прав других лиц на продаваемую недвижимость. Для этого нужно будет предпринять следующие действия:

Проверить выписку из домовой книги, которая свидетельствует, что в данной квартире не прописаны никакие другие лица, которые в дальнейшем могут предъявить права на нее.
В случаях, когда продавец приобретал данное жилье, находясь при этом в зарегистрированном браке, он обязан предъявить заявление второго супруга, которое подтверждает согласие на продажу данной недвижимости. Этот документ в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса.
Если у продавца имеется брачный договор, который разделяет доходы и имущество супругов, то свидетельство о согласии, указанное в пункте 2, не требуется, поскольку в данной ситуации четко определяется лицо, имеющее исключительное право на квартиру, которая выставлена на продажу.
Продавец мог получить данную квартиру по наследству, тогда не исключен риск, что через некоторое время к делу могут подключиться и иные наследники, заявив свое право на жилье или на его долю. Для того чтобы избежать такой ситуации необходимо совместно с текущим собственником обратиться за помощью к сотруднику нотариальной организации, который вел его дело по получению наследства. Он предоставит выписку, которая свидетельствует о добровольном отказе иных возможных наследников от их доли, оформленном в письменном виде.

Пакет документов при покупке квартиры

Сбор и представление пакета документов, необходимых для продажи и приобретения жилья, является главенствующим фактором, оказывающим влияние на процесс сделки. Список самих документов может различаться в зависимости от огромного количества различных факторов, в том числе от статуса и положения продавца, специфических условий сделки и ряда других.

Этот вопрос регулируется жилищным законодательством, определяющим базовый пакет документов, который потребуется предъявить продавцу и изучить покупателю в любом случае при осуществлении покупки квартиры:

Документ, удостоверяющий право продавца на владение данной недвижимостью, а также раскрывающий способ получения им данного жилья. К таковым могут быть отнесены завещание, договор дарения, договор купли-продажи и иные разновидности документов.
Паспорт гражданина Российской Федерации или иной документ, способный удостоверить личность.
Справки из наркологических и психиатрических диспансеров, которые свидетельствуют о том, что данное лицо является дееспособным и не числится у них на учете.
Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в данной квартире нет лиц, прописанных в ней.
Свидетельство из налоговой инспекции, которое подтверждает, что за данной квартирой не числится задолженностей по налогам на нее.
Справка, свидетельствующая об отсутствии каких-либо долгов за использование услуг ЖКХ.
Выписка из единого государственного реестра, подтверждающая качество недвижимости с юридической стороны вопроса. Очень важно, чтобы данное свидетельство было выдано максимум за одни сутки до окончательного оформления сделки. Это связано с тем, что недвижимость может подвергаться аресту в ходе судебных разбирательств, оформлена в качества залога, ипотеки или иметь другие виды обременений.
Справка из БТИ.
Технический паспорт.

Когда указанный выше базовый пакет документов и, если требуется дополнительных бумаг, будет собран, необходимо будет оформить специальное заявление, которое пишется на особом бланке государственного образца. Получить его, как и осуществить всю данную процедуру, необходимо в Росреестре.

В заявлении будет указана вся основополагающая информация о проводимой сделке и ее сторонах, для подтверждения законности данного процесса, к нему необходимо приложить ксерокопию договора о купле-продаже недвижимости. После передачи сотрудникам Росреестра всей документации и данного заявления взамен будет выдана справка, подтверждающая прием необходимого пакета документов.

Всего на процедуру регистрации права собственника законом дается один месяц. Этот процесс реализуется не бесплатно – за него нужно заплатить пошлину. Сторона, несущая данные издержки, оговаривается во время заключения соглашения о купле-продаже, но традиционно ей является продавец недвижимости.

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру

Поскольку процесс покупки жилья не всегда является простым, возникает ряд определенных рисков. Опытные риелторы и юристы, специализирующиеся на торговых и жилищных вопросах, дают следующие советы, чтобы существенно их снизить:

Внимательно изучать все документы, сопровождающие сделку. Обязательно проверить каким путем текущий владелец получил право собственности, и действовать исходя из этих обстоятельств. Договор купли-продажи дополнительно перечитать еще раз перед тем, как поставить свою подпись и после оформления сделки.
Если договор заключает представитель собственника, то необходимо убедиться в том, что доверенность нефальшивая, а также, что она не отзывалась. При этом обратить внимание, какими конкретно правами она наделяет представителя. Большинство махинаций на жилищном рынке совершается именно таким методом, поэтому предварительно всегда лучше организовать личную встречу с непосредственным владельцем.
Проверить наличие реквизитов лица, продающего недвижимость, в заключаемом соглашении.
В случае возникновения спорных вопросов, неясностей и иных подобных ситуаций, а также при низкой юридической грамотности в целом, рекомендуется обратиться к профессиональным юристам, риелторам или нотариусам за консультациями и разъяснениями. Также можно доверить специалистам полное сопровождение осуществляемой сделки, что в значительной мере снизит возможные риски.
Желательно включить в договор пункт, который говорит о передаче жилья в собственность покупателя с освобождением недвижимости от различных обременений и без права третьих лиц предъявлять свои права собственности на квартиру.
Нужно обратить особое внимание на то, какие пейзажи открываются из всех окон жилья, поскольку рядом могут располагаться перерабатывающие заводы и другие нежелательные промышленные предприятия. Для многих людей имеет принципиальное значение расположение солнца в тот или иной период дня.

homewin.ru