Чем и как различаются жилой и нежилой фонд в квартире? Покупка квартиры в нежилом фонде
Как различаются жилой и нежилой фонд
Согласно статье 16 ЖК РФ, к жилым помещениям может быть отнесен жилой дом или его часть; квартира или ее часть; комната, расположенная в квартире. Если рассматривать многоквартирный жилой дом, его жилой фонд будет состоять из отдельных и обособленных жилых помещений-квартир. В нежилой фонд этого дома будут отнесены помещения общего пользования, нежилые помещения, вспомогательные помещения, предназначенные для обслуживания жилых и нежилых помещений.
Жилыми и нежилыми помещениями граждане могут пользоваться как по договорам социального найма, так и на правах собственности. Вспомогательные же помещения могут использоваться только на правах общей долевой собственности.
В некоторых случаях жилое помещение может быть выведено из жилого фонда и переведено в нежилой. Эта процедура особенно популярна в крупных городах, где жилые квартиры переводят в нежилой фонд и переоборудуют их под магазины, салоны, парикмахерские, офисы и пр.Основанием для перевода может считаться:- признание межведомственной комиссией жилого помещения непригодным для постоянного проживания в нем граждан;- признание целесообразным изменение функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, и перевода его в нежилой фонд с целью улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения.
Перевод квартиры из жилого фонда в нежилой – дело хлопотное и не быстрое. К переводу разрешены только квартиры, расположенные на первых этажах или выше, при условии, что под ними нет жилых помещений. Кроме этого, должна иметься возможность обустройства отдельного входа в переводимое помещение. Разрешение может быть получено только по решению межведомственной комиссии.
www.kakprosto.ru
Особенности перевода квартиры в нежилое помещение
Задайте вопрос эксперту
Статья. 30.11.2016 Версия для печатиСпециалисты признают, что самые выгодные инвестиции в недвижимость – это приобретение квартиры в строящемся доме и покупка квартиры с целью перевода в нежилой фонд. Это сопоставимые по доходности виды инвестиций.
Но если покупка новостройки – это для начинающих инвесторов, которые не хотят вникать с тонкости арифметики и обладают ограниченным капиталом, то инвестиции для дальнейшего перевода в нежилой фонд – это «высшая математика», вложения для тех, кто любит стабильность и независимость, в том числе от экономических бурь.
По просьбе «Разумной Недвижимости» эксперты рынка рассказали об особенностях перевода жилой недвижимости в коммерческие помещения.
Требования к помещению
С юридической точки зрения перевод жилого помещения в нежилой фонд означает изменение его статуса. Чаще всего в этом заинтересованы представители малого бизнеса.
— Далеко не все предприниматели имеют возможность арендовать или купить офис, помещение под магазин, поэтому они предпочитают использовать в коммерческих целях жильё. Вывод квартиры в нежилой фонд даёт возможность сохранить преимущества, которыми обладает собственник помещения, и при этом сэкономить на аренде, – отмечает руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» Оксана Сторожук.
Каким же требованиям должно отвечать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в коммерческое?
—Прежде всего, помещение должно быть в собственности человека, который хочет изменить его статус. Это важно. Всё остальное может быть, а может не быть. Чаще всего в нежилой фонд переводятся помещения на первом этаже. Есть практика переводов и не первых этажей, но при этом все этажи ниже должны быть нежилыми. Существует ещё одно ограничение – помещение должно быть не в панельном доме. Но, скорее всего, ситуация в отношении панели со временем изменится, – рассказывает руководитель департамента юридического консалтинга компании «Адвекс-Московский» Сергей Абрамов.
Руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк добавляет, что в помещении никто не может проживать или быть прописан.
—Перевод касается всей квартиры – нельзя, например, сделать нежилой только одну комнату. Кроме того, проблемы могут возникнуть с переводом в нежилой фонд ипотечной квартиры, поскольку такая недвижимость является предметом залога выполнения обязательств по кредиту. Однако на практике осуществляются даже такие трудоёмкие процедуры, – комментирует эксперт.
По словам Оксаны Сторожук, квартира, переводимая в нежилой фонд, не может быть обременена правами третьих лиц, она также не должна находиться под арестом. Кроме того, собственнику необходимо заручиться поддержкой 67% голосов жильцов за возможность устройства отдельного входа. Наконец, доступ к инженерным коммуникациям должен быть свободным.
Розница – идеальный клиент
Как определить выгодность инвестиций, приобретая квартиру для последующего перевода в нежилой фонд?
Сергей Абрамов рекомендует для начала определить, кто может стать потенциальным арендатором будущего помещения.
—Идеальный клиент – это розница. Причем любая розница, начиная от продовольственного магазина и заканчивая банком. Основными величинами здесь будут проходимость и доступность. Можно сделать предварительный анализ стоимости аренды и востребованности помещений в близлежащих зданиях. На основе этих данных получится предварительная оценка доходности инвестиций. Также важно получить предварительную оценку возможности и стоимости перевода квартиры в нежилой фонд, – советует эксперт.
Если же квартира, подходящая для перевода в нежилой фонд, у вас уже есть, то также следует оценить, насколько данный шаг будет целесообразен.
—Планируя перевод помещения, нужно оценить, насколько привлекательно для потенциальных клиентов расположение квартиры, каковы перспективы развития района, в котором она находится, – говорит Оксана Сторожук.
Все эти оценки можно провести как самостоятельно (если вы, конечно, обладаете необходимыми знаниями), так и обратившись к профессионалам – например, в агентство недвижимости, имеющее соответствующий опыт.
Алгоритм действий
Если квартира по требованиям подходит для перевода в нежилой фонд, и потенциальная доходность от её нового статуса оценивается высоко, то собственнику необходимо действовать.
—Следует обратиться с заявлением в департамент жилищной политики или иной отдел муниципалитета, который курирует данный вопрос. Вместе с заявлением требуется предоставить необходимые документы – их список перечислен в п. 2 статьи 23 ЖК РФ, – отмечает Николай Косяк.
Процедура перевода состоит из нескольких этапов, в частности: предпроектные проработки, разработка проектной документации, согласование документации в инстанциях, получение разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд и разрешения на перепланировку, проведение ремонтных работ, наконец – сдача нежилого помещения в эксплуатацию.
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
razned.ru
Чем и как различаются жилой и нежилой фонд в квартире?
В статье 22 ЖК РФ приведен перечень условий, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Исходя из них, можно говорить о следующих требованиях, которые должны быть соблюдены при указанном переводе.
в помещение, переводимое из разряда жилых в категорию нежилых, должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Или предусмотрен иной вариант должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица. Кроме того, по смыслу данной статьи необходимо указать на тот факт, что не может допускается перевод пригородных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результат такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т. д.) ;перевод жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещениями, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми.В соответствии с п. 2 ст. 22 ЖК РФ при этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.
Основания для перевода жилых помещений в нежилой фонд:
Признание жилых помещений непригодными для постоянного проживанияПризнание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются на городской МВК по использованию жилищного фонда.
Перевод в нежилой фонд в г. Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы 560 РМ (ДА 95-2) от 11 ноября 1994 г. Утвержден Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд г. Москвы.
info-4all.ru
Покупка «жилой» недвижимости и перевод ее в «нежилую»
Все чаще возникают случаи, когда граждане желают перевести свое жилое имущество в нежилой фонд. Каждый может это делать с разными целями. Самый распространенныйвариант — это решение об открытии собственного бизнеса и возникает потребность в помещение под офис. А у Вас на этот случай имеется квартира, в настоящее время простаивающая без дела. Почему бы не оборудовать свой офис в этой квартире. Но стоит знать, что для того чтобы все это произвести в реальности, потребуется перевести квартиру из жилого в нежилой фонд. Это необходимо в связи с тем, что по российскому законодательству офис юридического лица должен находиться только в нежилом помещении.
Перевод жилого помещения в нежилое должен осуществляться согласно Жилищному Кодексу РФ. Не мало важно знать, что не любое помещение возможно перевести в нежилой фонд.
Перевод жилое помещение в нежилое возможен в следующих случаях:
–данная недвижимость не является пригодной для проживания в ней людей;
–помещение считается временно не пригодным для проживания;
–когда изменение функционального назначения квартиры вполне целесообразно и обосновано.
Все эти факторы касаются лишь помещений, имеющих расположение на первом этаже или выше, но в любом случае помещения под ней все равно будут оставаться жилыми.
Если Ваше помещение полностью удовлетворяет данным требованиям, то можно приступать к сбору документов для осуществления перевода. Ниже представлен перечень тех документов, которые потребуются для этого:
– заявление о переводе жилого имущества в нежилой фонд;
– правоустанавливающие документы для переводимого помещения;
–достоверный план переводимого помещения с его техническим описанием;
– поэтажный план дома, где находится переводимое жилье;
–заранее подготовленный и оформленный в надлежащем порядке проект для переустройства или перепланировки переводимого помещения.
После того как Вы подадите документы, в течение пяти дней можно будет узнать о принятом решении. Варианта два, либо Вам откажут или же решение будет в Вашу пользу.
mastera-1c.ru
