В чем смысл поправок в 214-ФЗ? Поправки к фз 214
Нововведения 214-ФЗ коснутся и уже начатых проектов
Поправки в 214-ФЗ коснутся и компаний, которые постарались получить максимум разрешений на строительство, чтобы работать по старым правилам.
На запасливых застройщиков, успевших оформить разрешения до 1 июля, самые жёсткие ограничения не распространяются. Но несколько новелл всё же затронут их напрямую. Например, требования к владельцам компаний и их руководителям.
Собственник ответит лично
Теперь бенефициаром, который должен быть обязательно упомянут в проектной декларации, признаётся тот, у кого более 5% в капитале застройщика. (В старой редакции порог владения составлял 25%.)
Партнёр АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов поясняет: для таких владельцев вводится солидарная ответственность по обязательствам об убытках в рамках долевого строительства – если суд установил их вину. Однако солидарный характер ответственности означает, что дольщик может подать иск напрямую к бенефициару, минуя обращение к застройщику.
Также бенефициаром компании-застройщика, его руководителем и главным бухгалтером не может быть гражданин с неснятой судимостью за экономические преступления или преступления против государственной власти. Не годятся и специалисты с неистекшим сроком дисквалификации, а также те, кто в последние пять лет привлекался к субсидиарной ответственности или ответственности в виде взыскания убытков. Не может возглавлять компанию бывший владелец фирмы-банкрота, если с момента банкротства прошло менее пяти лет. (Ранее этот срок составлял три года.)
«Старым» застройщикам придётся выполнять новые требования к информационной открытости. Сведения о проекте теперь надо размещать в Единой информационной системе жилищного строительства. Объём данных увеличивается: нужно опубликовать ещё и градплан участка, схему его планировочной организации, ежеквартально предоставлять в уполномоченный орган сводную ведомость проекта строительства.
Взаимодействие девелоперов с контролирующими органами теперь происходит исключительно через личный кабинет застройщика в Единой информационной системе. Как и общение с Фондом защиты прав дольщиков, уполномоченным контролирующим органом и Росреестром.
Не прячьте ваши денежки
Ещё одно значимое изменение, которое коснётся уже начатых проектов, – введение банковского сопровождения. До 1 сентября 2018 года застройщики должны открыть специальный расчётный счёт в одном из уполномоченных банков по каждому разрешению на строительство. Все дальнейшие расчёты будут проходить через него. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов говорит, что эта норма беспокоит не только застройщиков, но и банки, которые должны контролировать движение средств: «Закон чётко регламентирует, на что можно тратить деньги, а на что нет. Большинство застройщиков и так придерживались этого порядка, так что особых сложностей нет. Но вот сроки проведения платежей, а главное – проверки их законности не прописаны и могут стать серьёзной проблемой. Было бы правильнее, если б Центробанк выпустил инструкцию, которая определит порядок действий банков. Чтобы они не оценивали переводы на основе собственных соображений об их правомерности». В противном случае, по мнению Алексея Белоусова, финансисты могут слишком углубиться в изучение документов, запрашивать дополнительные подтверждения, допуски подрядчиков или лицензии поставщиков. Это приведёт к увеличению кассовых разрывов, генподрядчики не будут вовремя получать деньги, субподрядчики и поставщики тоже получат их с опозданием. Всё это может привести к срыву сроков ввода домов и санкциям со стороны дольщиков, которые запросто могут разорить компанию.
После открытия специального счёта застройщику запрещено принимать оплату по договорам долевого участия наличными, как и снимать наличные, за исключением средств на оплату труда. Кроме того, средства счёта (с момента получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона и до регистрации первой квартиры или помещения во введённом доме) могут использоваться только на цели, прописанные в 18-й статье 214-ФЗ. Среди возможных расходов – строительство домов и иных объектов в рамках разрешений, арендная плата за землю, подготовка документации по планировке территории и проекта, инженерные изыскания и экспертиза, создание и реконструкция (в границах участка) инженерных сетей и плата за присоединение, платежи по договорам о развитии застроенных территорий и их комплексном освоении, уплата процентов и погашение долга по целевым кредитам, оплата услуг управляющей компании и т. д.
При этом в законе не установлена обязанность перевести на специальный счёт ранее собранные средства, нет и прямых ограничений на их использование.
nsp.ru
В чем смысл поправок в 214-ФЗ?
С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных изменениях, которые повлияют на судьбу строительных компаний и стоимость квартир в новостройках, но не сразу.
viknik/Depositphotos
Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права привлекать средства покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для рынка недвижимости станут пять новых норм.
С чего начать покупку квартиры в новостройке?
Как выбрать новостройку и застройщика?
1. Переход на счета эскроу
Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России – это средства покупателей, которые подписали с застройщиками договоры долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей уйдут на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока застройщик не введет дом в эксплуатацию и как минимум один покупатель не оформит квартиру в собственность, банк не переведет деньги застройщику.
Предполагается, что, пока средства, полученные от дольщиков, лежат на эскроу-счетах, компании будут строить на целевые банковские кредиты. Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса. Это называется проектное финансирование.
«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв. – Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока неизвестны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых игроков».
Уже с 1 июля 2018 года у застройщиков появился выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. А если застройщики будут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.
Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?
Обязательно ли страхование при ипотеке?
2. Ограничение по опыту работы
В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.
Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов (площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.
Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.
В «Метриум» считают, что это требование помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.
Второе требование не изменилось. Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».
3. Административные расходы – не более 10%
Новые требования прямо регулируют финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы больше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.
Расходы застройщика контролирует банк. Тот банк, где у застройщика открыт счет, получает право блокировать любую операцию, если она противоречит закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается превысить лимит в 10%, банк запретит такую операцию.
«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу. В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости. Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».
6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке
Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
4. Авансовые платежи – не более 30%
Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.
Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство. Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем. Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.
«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».
5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты
Государство вводит строгие меры к застройщикам, которые нарушают сроки ввода жилья. Так, власти могут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только получив эту бумагу, девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь, если сроки сдачи хотя бы одного объекта застройщика нарушены на три месяца и более, стройнадзор не оформит застройщику ЗОС на новый проект.
На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?
Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей
Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, которая дает покупателю право требовать компенсаций или расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем оно привлекательнее для покупателей. Кроме того, у разрешения на строительство тоже ограниченный срок действия. Таким образом, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право начинать новые проекты.
«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других, будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. – Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого игрока. Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».
«Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям. Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ, – комментирует управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».
Текст: «Метриум»
Не пропустите:
Какими бывают фасады в новостройках? Объясняем на фото
Всё об уровне шума в квартирах в новостройках
7 главных различий между новостройками разных классов
Как купить новостройку: 23 полезные статьи
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
Обзор изменений в 214-ФЗ с 1 июля 2017 года
Эскроу-счет – новая гарантия для дольщика
Новые изменения в 214-ФЗ с 01.07.2017 г. предполагают использование эскроу-счёта. Что это такое? Счет в банке для временного размещения средств. Строительной компании, получившей кредит под конкретные цели – возведение дома или жилого комплекса, банк может выставить условие – открыть эскроу-счет.
Предполагается, что дольщики, заключая договор участия в строительстве, будут вносить свои деньги на этот счет. А не на счёт застройщика!
Открыть эскроу-счет можно лишь после госрегистрации ДДУ. При этом дольщик не должен заключать договор об открытии счета.
Как говорят изменения в 214-ФЗ, с 1 июля 2017 года право на открытие эскроу-счетов по ДДУ получат только те кредитные учреждения, где можно размещать средства федеральной казны на банковские депозиты. Их список ЦБ каждый квартал публикует на своем сайте.
Строители получат доступ к средствам только после завершения работ! Конкретно – после подписания акта о приёмке квартиры. Застройщик представит акт в банк, и после этого в течение 10 дней получит деньги, внесённые на счет финансового учреждения. Это гарантия того, что застройщик завершит возведение жилья в срок.
После получения средств застройщиком счет, на который дольщик перечислил средства, будет закрыт автоматически. Никакого заявления ему писать для этого не надо.
Если появились основания для расторжения ДДУ, банк, в котором открыт эскроу-счет, должен сообщить об этом дольщику в течение 10 дней.
Эскроу-счет – не препятствие для заключения договора переуступки прав по ДДУ. Просто к новому участнику строительства перейдут все права и обязанности по договору счёта, открытого на прежнего дольщика.
Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости!
Компенсационный фонд – государственное страхование для дольщика
Еще одни принципиальные изменения в 214-ФЗ с 01.07.2017 – формирование компенсационного фонда для долевого строительства. Предполагается, что застройщики будут направлять в него обязательные взносы. Эти средства используют для возмещения убытков, если строители не справятся со своими обязательствами.
Кроме того, изменения в 214-ФЗ говорят, что с 1 июля 2017 г., регистрировать ДДУ строительная компания сможет только после выплаты в компенсационный фонд.
Чем именно будет заниматься фонд?
- контроль за получением выплат от застройщиков;
- ведение дела о банкротстве строительной компании в качестве арбитражного управляющего;
- выплата возмещения дольщикам, если застройщик обанкротился;
- займы застройщикам, которые возьмут на себя обязательства по завершению стройки.
Появление компенсационного фонда, по заключению специалистов, – куда более эффективный способ защиты для участников строительства, чем страхование ответственности застройщика. Нет ни одного примера, когда страховщики платили бы по недостроенным объектам.
helpdol.ru
