Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке. Проверка застройщика перед покупкой квартиры

Как проверить застройщика на надежность при покупке квартиры

Как проверить застройщика, выбрать строительную компанию, когда на рынке недвижимости огромное изобилие рекламы. Чтобы не вложить средства в мошеннические схемы, необходимо ориентироваться в специфике деятельности, обладать юридическими знаниями. Перед подписанием ДДУ предстоит изучить список застройщиков, которые занимаются строительной деятельностью в интересующем районе. Инспекторы из общества защиты прав обманутых дольщиков вывели пункты и нюансы, которые могут быть ориентиром при выборе строительной компании.

Вопросы, которые нужно задать застройщику для проверки

Проверка, изучение застройщика – это обязательное действие для гражданина, который желает участвовать в строительстве. Собрав все сведения о девелопере и просмотрев интернет-ресурсы, можно получить исчерпывающую информацию о строительной компании и быть уверенным в будущей сделке. Ипотека может оформляться по договору долевого строительства, для этого нужно заполнить документы и заключить новые соглашения.

Юридические компании, которые занимаются делами строительства, рекомендуют интересоваться такими особенно важными аспектами:

Чей земельный участок отведён под строительство. Строительная компания перед началом своей деятельности собирает все нужные бумаги, справки и разрешения. Только по наличию всей документации начинается возведение объекта. Каждый желающий участвовать в стройке имеет право потребовать от представителя компании всю документацию. Только удостоверившись в правомерности, легитимности документов можно начинать подготовку сделки.
Проектная декларация, которая заверена и имеет разрешение важная составляющая долевого строительства. Важно наличие не только проекта, но и его соответствие инфраструктуре района, окружающим условиям. Обращать внимание нужно на компанию, которая составляла проект, наличие сертификата и проектной лицензии обязательно. Заниматься составлением проекта должны квалифицированные инженеры, строители.
Финансирование строительства, информация находится в рейтинге недвижимости банков. Данные сведения публичные их может увидеть каждый гражданин. Строительная компания имеет схемы привлечённых денежных средств, которые способны указать на важную информацию. Схемы могут указывать на то, что деньги, которые вложили инвесторы, будут потрачены на возведение дома.

Строительная компания в лице представителя может предложить заключить сделку и продать имущественные права на жильё. Это мошенническая схема, застройщик продаёт права на квартиру, которой не существует, поэтому одни и те же квадратные метры могут быть проданы сразу же нескольким гражданам. Суд не может признать данную сделку состоявшейся, достроенный объект не является гарантией имущества.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры, обязательный этап при заключении ДДУ. Информация о застройщике должна быть доступной, прозрачной и юридически подтверждённой. Наличие всей документации, ответы на все вопросы заинтересованных граждан указывает на добросовестность и гарантии строительной компании.

Личная беседа с застройщиком или представителем строительной компании расставит все неточности, позволит заключить договор по нормативным правилам и законодательству.

Документация застройщика, реальные сроки строительства

Наличие документации обязательно, по первому запросу от дольщика застройщик предоставляет общий перечень документов, сюда входят все бумаги, справки, разрешения. Сроки строительства указывают в документах договора. В действительности указанная дата неокончательная, её срок всегда переносят, из-за неоконченных работ.

За строительством необходимо следить, если застройщик переносит сроки, должны быть объяснены причины такого решения. Информация от строительной компании должна совпадать со сведениями из регистрационной палаты.

Участник строительства может ознакомиться с такими бумагами:

документы учредителя компании;
подтверждающая документация на собственность земли для строительства;
одобрение экспертизы государственными органами;
разрешение на возведение объекта недвижимости;
лицензия.

Проектную документацию можно изучить в домашних условиях взяв копии договора на руки. Вся документация застройщика должна храниться у него и по первому требованию быть предъявленной инвесторам. Задолженности за предыдущие объекты строительства должны насторожить инвестора.

Строительная компания собирает справки и документы, что предусмотрены законодательством. В статьях 214-ФЗ предусмотрены варианты составления ценных бумаг. Следуя правовым нормативам, сделка заключается с правильным контекстом, учитываются пункты законодательства.

Срок строительных работ изменяется, застройщики делают обманный манёвр, устанавливают неправильные даты. На протяжении возведения здания застройщик меняет конечную дату. Для изменения любого пункта договора необходимо составить соглашение на основании положительного согласия обеих сторон.

Как оградить себя от мошеннических схем?

Мошенники встречаются и среди застройщиков. Наиболее популярные схемы, это привлечение денежных средств, без вложения их в строительство.

Распространённые методы мошенничества:

перепродажа имущественных прав на один и тот же объект;
несоблюдение срока окончания строительства;
нельзя ввести в эксплуатацию здание из-за несоблюдения нормативов;
нарушения доставки материала, изменения стоимости.

Список незакрытый, мошенники каждый раз придумывают новые и более изощрённые схемы обмана.

Строительство многоэтажного дома – это объёмный и трудоёмкий процесс, который требует привлечения различных служб, организаций. Изменение конечного срока строительства не всегда прихоть самой строительной компании, на такое решение может влиять внешний фактор.

Рекомендуем ознакомиться:

Для возведения дома заключаются контракты с компаниями, по доставке строительного материала, которые могут подвести со своевременной подачей нужных материалов. Внешние работы требуют хорошей погоды, этот фактор не зависит от человека.

Если стройка происходит на кредитные средства, то ожидать транш можно достаточно долго, финансовые учреждения не стабильны, что откладывает завершение объекта на неопределённый срок.

Как проверить деятельность застройщика на надёжность, аспект, интересующий многих вкладчиков. К сожалению, не все нюансы этой деятельности зависят от строительной компании. Окончание работ требует совместной деятельности многих инстанций и проверок. Возможны ситуации, когда достроенный объект не отвечает требованиям кадастровой организации. Для устранения неточностей требуется время, которое вписывается в договор.

Скрытые ловушки в договорах

Договоры составляются с максимальным перечнем ответственности для дольщика, но при этом ответственность застройщика практически не учитывается. Перед подписанием документов, следует чётко обозначить обязательства застройщика и вписать их в соглашение. Участник стройки также внимательно изучает документ на тему своих обязанностей перед застройщиком. Договор может включать дополнительные условия и сроки выполнения.

Договор – это основной документ при заключении сделки, который отображает весь процесс строительства, окончания робот и поле обязательств каждой из сторон.

В ДДУ должны иметься такие пункты:

Полная информация о квадратных метрах по договору, этаж, планировка, общая площадь жилья, установленная цена на один квадратный метр.
Точные временные рамки окончания работ по строительству, передачи в пользование. Срок может быть указан в пределах одного квартала.
Полное описание планировки квартиры, графические схемы, изображения.
Чётко сформулированные пункты обязательств застройщика, меры взысканий со строительной компании за невыполнение обязательств, нарушение сроков.

Дополнительные нюансы, аспекты, которые могут возникнуть.
Инвестирование описывается отдельными пунктами, где указывают срок оплаты, размер платежа, этапы процесса.
Список всей документации, которая используется застройщиком в строительстве.
Личные сведения, реквизиты обеих сторон сделки, срок действительности сделки.

Не зная юридической базы, можно попасть в ловушку к мошенникам или недобросовестным застройщикам, которые обманным манёвром пытаются скрыть свои схемы в пунктах договора. Подписывая документ, следует чётко определить свои обязательства, а также деятельность, обязанность компании застройщика.

Договор долевого строительства следует заключать только с юридическим лицом, на чьё имя оформлена, лицензия и разрешение на строительство. Некоторые застройщики, собрав инвестиции, объявляют о банкротстве, чтобы присвоить себе чужие средства.

Обман при продаже прав на собственность

Дольщики вкладывают свои средства в недвижимость, которой ещё не существует, конечно же, это риск. Действительная сделка по покупке квартиры, может быть только тогда, когда объект полностью готов к эксплуатации. Покупатель самостоятельно регистрирует своё жильё в Росреестре.

При заключении ДДУ участник стройки приобретает право на приобретение жилья по окончании строительных работ.

Механизм продажи права:

заключение предварительного договора о купле-продаже объекта;
продажа облигаций строительной компании, в дальнейшем их погашение площадью выбранной квартиры;
оформляется имущественное право на приобретение квартиры;
покупка имущественных прав производиться через фонд финансирования возведения указанного объекта.

Каждый из вариантов может встречаться в сделке, все они имеют особенности, нормативную базу. Особенность заключается в специфике договора, что за свои инвестиции дольщик приобретает права требовать своё жильё в будущем при невыполнении обязательств застройщиком. Подписывая договор нет 100% гарантии на завершение объекта и введение его в эксплуатацию.

Каждый вкладчик долевой постройки здания обязан проверять все возможные аспекты сделки. Мошенники выигрывают за счёт юридической неграмотности многих участников стройки.

Долевое строительство предполагает покупку права на возводимое жильё в новостройке. В личное пользование квартира переходит после окончания всех работ и введения объекта в эксплуатацию.

Покупка таунхауса или другого масштабного объекта недвижимости предполагает оформление какой-либо части общей площади жилья. В таком случае участник стройки является совладельцем имущества. Такая ситуация довольно щепетильная, для проведения каких-либо процедур, юридических процессов, необходимо согласие всех сторон, собственников.

Оформление права собственности

Возможные риски могут поджидать на покупателя и во время оформления права собственности на квартиру. К основному договору могут прилагаться дополнительные бумаги, которые обязуют покупателя оплачивать счета по отоплению, но в указанный период ещё не проживать в квартире. Все дополнительные нюансы нужно узнавать до подписания основного договора.

Чётко обозначить время, в течение которого будет проведено оформление права собственности. Действуя последовательно можно предотвратить многие неприятные ситуации. Последовательность действий поможет разобраться во всех тонкостях дела. Если подписание документа вызывает сомнения, то консультация юриста поможет разобраться.

Окончание строительных работ – это ввод здания в эксплуатацию.

Рекомендуем ознакомиться:

Процесс поэтапный и предполагает такие действия:

Инспектора из БТИ проводят замеры, по результатам которых должен совершиться полный расчёт за квартиру.

Собственник может ознакомиться с жильём, процесс происходит с представителем строительной фирмы, после окончания осмотра заключается документ, который подтверждает или опровергает конечный результат.
Департамент продаж – организация, в которой обе стороны подписывают документ приёма-передачи недвижимости в собственность.
Производится оплата всех коммунальных платежей, составляется договор на пользование с представителем управляющей компании.
Собственник полностью вступает в свои права, получает ключи от новой квартиры.

Выполнять действия стоит в указанном порядке, пропускать какие-либо этапы не стоит, так как есть вероятность упустить важные моменты договора.

Схема вступления в собственность происходит по этим этапам, только если дольщик довольный конечным результатом, в обратном случае ждут дополнительные разбирательства.

Частые случаи, когда участник строительства перед возведением объекта видел один проект, а по окончании получился другой результат. Тогда никто не вправе требовать деньги от участников.

Возможна и переуступка прав при оформлении ДДУ в таком случае новый хозяин имеет все права и обязательства, как участника сделки.

Выявление дефектов недвижимости

Как можно проверить застройщика на надёжность при покупке квартиры – через интернет, читая отзывы. Важная информация специалисты утверждают, что при оформлении права собственности на новую квартиру важно всё. Нельзя расписываться в документе, если имеются какие-либо недочёты в жилье. Может отличаться площадь квартиры, в меньшую сторону. Если покупатель согласен с таким фактом, то застройщик должен сделать перерасчёт в пользу дольщика.

При первичном осмотре составляется акт дефектов, несоответствий – все недочёты вписываются в документ. После чего инспектор анализирует проект, который был изначально предложенный покупателю перед стройкой с конечным результатом.

Следует обратить внимание на такие пункты:

качество установленных окон, дверей, радиаторов;
отсутствие протечек воды, застекления балконов;
качество пола, потолка;

звукоизоляция стен;
качество законченной работы.

Если покупатель забирает квартиру без отделки, то такое жильё также нуждается в тщательном изучении, на предмет наличия трещин, неровностей на поверхностях. Наличие отделочных работ оговаривается на начальном этапе строительства, все пункты фиксируются обеими сторонами, подтверждаются подписями.

Надёжность построенного объекта проверяется специально созданной государственной комиссией, после чего собственник лично проверяет свою квартиру и сопоставляет все пункты в договоре. Покупка квартиры – это важный шаг, нельзя спешить при оформлении права собственности. После подписания документа невозможно доказать наличие изъяна в принятой квартире.

Качество стен должно соответствовать всем нормативам, они нуждаются во внимании, ведь по состоянию стен можно судить обо всей стройке.

Водопровод, электрическая проводка и сантехника, также должны быть изучены. Осмотр перед приёмкой, это право каждого собственника, для точности дела можно совершать проверку вместе с приложением к основному договору. Указанный документ содержит все сведения об обделке квартиры. Если пункты не совпадают, то дольщик имеет полное право не подписывать акт передачи до выполнения всех пунктов по договору.

Что делать при наличии изъянов?

Дефективная ведомость не имеет единого образца, претензии вносятся в дополнительный акт или журнал для претензий. Приобретение квартиры в новостройке может состояться только после заключения акта согласия. Обнаружив дефект, покупатель не заселяется в жильё. Оформляется акт на устранение неполадок, застройщик на такую деятельность имеет около 45 дней. Срок может оговариваться обеими сторонами, всё зависит от масштабов дефектов. Ведомость дефектов также является документом, но он не выступает актом приёма-передачи жилья. Сделку можно завершить только после устранения всех недочётов.

Возможны ситуации, когда застройщик отказывается устранять дефекты, тогда дело передают в суд, разбирательство может затянуться.

Выделяют такие варианты решения проблемы:

Участник стройки, которого не устраивает конечный результат, оформляет дефектную ведомость, её обязан подписать застройщик, тем самым дав согласие на устранение всех неточностей. Заключать такую сделку можно, но строительная компания может оттягивать время ждать окончания гарантии, после истечения данного времени сложно доказать свою правоту дольщику.
Если застройщик не подписывает акт, то гражданин нанимает независимого технического эксперта для установки точного заключения по квартире. По результатам профессионального анализа выдаётся бумага с учётом всех неточностей, с документом можно обратиться в суд, строительная компания, чтобы не испортить своё имя может согласиться на сделку.
Дольщик подписывает акт дефектов, после чего самостоятельно устранить недочёты. Покупатель квартиры потребует возмещения всех затрат. Для этого нужно собирать все чеки, квитанции. После окончания работ строительная компания должна возместить расходы.
Можно принять квартиру с неточностями, но договориться с застройщиком о снижении цены.

Если при приёмке жилья были зафиксированы дефекты, которые невозможно устранить то участник строительства имеет право отказаться от квартиры и расторгнуть ДДУ. В таком случае застройщик обязуется возместить расходы.

Как можно проверить строительную компанию и готовый объект на надёжность? Для этого следует собирать сведения о застройщике и его строительных объектах. При нарушении дольщик имеет право обратиться в прокуратуру, для защиты. Заключать ДДУ можно только с надёжным застройщиком, у которого репутация на рынке недвижимости и отзывы довольных покупателей.

zhiloepravo.com

Проверка застройщика – как определить благонадежность строительной компании

Подбирая для инвестирования долевой проект, многие граждане в первую очередь акцентируют свое внимание на месторасположении дома, планировке и площади квартир, инфраструктуре района и тому подобных вещах. Несомненно, все эти детали очень важны для комфортного и удобного проживания, но не менее важное значение имеет благонадежность строительной компании, которая занимается возведением выбранного объекта. Проверка застройщика необходима для того, чтобы свести к минимуму риск пополнить ряды обманутых дольщиков, который сегодня все еще достаточно велик. Однако не всегда потенциальные дольщики перед приобретением жилья концентрируют внимание на этом аспекте, что впоследствии для некоторых из них оборачивается не очень приятными последствиями.

Чек-лист проверки благонадежности застройщика

На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама - это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик. Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика. От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.

В 2017 году вступили в действие изменения 214 ФЗ, коснувшиеся, в частности раскрытия информации застройщиком. Сегодня строительная фирма обязана публиковать на своем сайте подробную информацию о своей компании и о каждом строящемся объекте. Поэтому проверка надежности застройщика должна начинаться с изучения официального сайта девелопера.

Необходимо посмотреть раздел «О компании» и «Проекты», из которых можно получить сведения об уже реализованных проектах и достижениях компании, узнать, сколько лет она работает на строительном рынке. Фирмы, которым нечего скрывать, публикуют также состав совета директоров организации. Стоит изучить список ключевых партнеров застройщика, если среди них есть крупные инвесторы (банки, инвестиционные фонды) – это несомненный плюс в пользу застройщика, поскольку данные организации не сотрудничают с ненадежными компаниями. Еще один положительный момент – участие девелопера в инвестиционных проектах, организатором которых выступают местные или федеральные власти. В этом случае риск задержки строительства заметно снижается.

Как определить финансовую устойчивость компании

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Финансово устойчивая компания ведет адекватную ценовую политику. Очень низкие цены на квартиры, скорее всего, свидетельствует о нехватке средств у застройщика. Хороший признак, если акции застройщика размещены на бирже, значит она обеспечила себе доверие биржевых инвесторов. Не лишним будет также проверить рейтинги компании, опубликованные на различных порталах недвижимости.

Проверка темпов ведения строительства

Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.

Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

Какие документы должны быть у строительной компании

Проверка застройщика перед покупкой квартиры – это непростой процесс. Необходимо собрать и проанализировать большой объем информации и изучить документацию застройщика. При этом дольщик должен быть готов к тому, что документов, требующих изучения, достаточно много, а некоторые из них содержат узкоспециальные термины и формулировки, сложные для понимания простого обывателя. Но без их тщательной проверки невозможно судить о надежности строительной фирмы.

214 ФЗ обязывает застройщика предоставить любому желающему следующие документы компании:

всю учредительную документацию;
свидетельство о госрегистрации;
налоговое свидетельство;
годовые отчеты компании, отчетность по бухгалтерии за три последних года;
заключение аудиторской проверки за истекший год.

Вся документация должна быть представлена в подлинных экземплярах. Если предъявляются копии документов, то они должны быть заверены нотариально.

Помимо этого дольщику необходимо изучить все документы, касающиеся строительства объекта, который он решил инвестировать. К ним относятся:

декларация проекта;
разрешение на стройку;
документы, подтверждающие права застройщика на данный участок;
заключение государственного экспертного бюро о проверке проектных документов.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных выше документов, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на строительство дома. Если строительная компания собирает деньги, не имея на то права, можно написать жалобу в прокуратуру о нарушении застройщиком положений 214 ФЗ. Заявление в прокуратуру о проверке может подать любой гражданин, чьи средства незаконно привлечены застройщиком.

Проверка документов застройщика на строящийся объект

Декларация проекта. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании). Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком. Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.

Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.

Правоустанавливающие документы. Застройщик может владеть землей на праве собственности либо арендовать участок. В первом случае у него должно быть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды, прошедший госрегистрацию. Нужно проверить сам факт регистрации договора и сравнить срок его действия со сроком разрешения на стройку. Всю необходимую информацию об участке можно почерпнуть из выписки ЕГРН.

Экспертное заключение на объект. В этом документе перечисляются все материалы, из которых будет вестись строительство дома. В нем также можно найти схему размещения квартир, увидеть поэтажные планы всего строения и узнать, как и где будут располагаться коммуникации.

При проверке документов перед покупкой квартиры, нужно сопоставлять информацию, полученную из официальных источников, анализировать и сверять все данные. Например, необходимо проверить соответствие сведений, указанных в разрешении на стройку и декларации, с данными, размещенными на сайте застройщика. Нужно посмотреть, чтобы везде фигурировал один и тот же участок, сравнить даты и сроки действия документов.

В заключении

Существует еще достаточно много способов проверки благонадежности застройщика. Можно почитать форумы дольщиков, почерпнуть сведения с порталов, где публикуются отзывы о строительных компаниях, пролистать реестр всех застройщиков, где каждой компании присуждается свой рейтинг. Лучше всего воспользоваться услугами юриста, который проверит не только девелопера и его документы, но также проанализирует ДДУ.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам помощь в любых правовых вопросах, касающихся долевого строительства. Для связи с юристами нашей организации зайдите в раздел «Контакты».

help-ddu.ru

Проверка квартиры на чистоту сделки в новостройке. Перечень документов.

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○ Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

Вернуться к содержанию ↑

○ Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

Свои учредительные документы.
Разрешение на строительство.
Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
Инвестиционный контракт.
Выписку из реестра на здание.
Проектную документацию.
Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

Вернуться к содержанию ↑

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.В документе обратите внимание на пункты:

Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

Вернуться к содержанию ↑

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

Свидетельство о праве собственности
Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
Согласие от второго супруга.
Справку о составе семьи.
Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

Вернуться к содержанию ↑

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

Вернуться к содержанию ↑

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.Возникновение подобного права возможно, если продавец:

Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
Имеет несовершеннолетнего ребенка.
Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

Ипотека - если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

Вернуться к содержанию ↑

○ Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для проверки чистоты квартиры.

Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры. В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи. Однако важно зафиксировать подобные обязательства в договоре. Потому что нести юридическую ответственность за чистоту сделки риэлтор будет только в том случае, если это прописано в тексте соглашения. В противном случае это будет только вопрос его совести.Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Дать совет, как можно гарантированно обезопасить себя.

Чтобы быть спокойным за судьбу покупаемой квартиры, нужно сразу подумать о ее страховании. Помимо стандартного страхования от повреждения и уничтожения, рекомендуется также застраховать потерю права собственности. Так, если после покупки продавец решит оспорить ее либо появятся лица, имеющие преимущественное право покупки, вы можете быть уверены в том, что получите назад свои деньги.

✔ Признаки недобросовестного продавца или агента.

Следует насторожиться, если:

Вам предлагают заниженную цену на жилье или риэлтерские услуги.
Продавец предоставляет неполный пакет документов.
Риэлтор не показывает квартиру тогда, когда хотите вы, не дает детально рассмотреть ее, препятствует ознакомлению с документацией.
Вас торопят с заключением сделки.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Носов Максим расскажет как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

Пошаговый алгоритм самостоятельной проверки застройщика перед покупкой квартиры в новостройке:

1) На сайте застройщика скачиваем проект договора долевого участия. В нем указаны юридическое наименование застройщика и его ИНН. Также эту информацию можно запросить в отделе продаж застройщика или у нас в «33 Варианта».

2) На сайте zachestnyibiznes.ru вводим ИНН застройщика, тут мы сможем увидеть такие данные, как:— Дата регистрации компании, текущий статус компании и размер уставного капитала застройщика— Данные об учредителях и руководителях компании. В том числе ссылки на другие компании, с которыми связано руководство застройщика— Наличие задолженности перед налоговыми органами

пример проверки застройщика ООО «ДЖН», жилой комплекс «Новомарусино» в Новосибирске

3) На сайте судебных приставов fssprus.ru/iss/ip, по названию компании проверяем наличие долгов по исполнительным производствам.

пример проверки застройщика ООО «ДЖН», жилой комплекс «Новомарусино» в Новосибирске

Судебные приставы, как правило, взыскивают у застройщиков долги перед физическими лицами (например, неустойки и штрафы по ДДУ), задолженность застройщиков перед своими поставщиками и подрядчиками, долги по налогам и сборам.Задолженность по исполнительным производствам – признак нестабильной финансовой ситуации застройщика.

4) На сайте kad.arbitr.ru, по ИНН застройщика проверяем картотеку арбитражных дел и смотрим суды, в которых застройщик был ответчиком.

пример проверки застройщика ООО «СЛК», жилой комплекс «Дивногорский» в Новосибирске

Арбитражный суд рассматривает дела между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и государственными органами, а также дела о банкротстве.Большое количество таких судов может означать, что у застройщика есть долги перед подрядчиками, поставщиками или государством.

5) На сайте sudrf.ru/index.php?id=300#sp судов общей юрисдикции по названию компании смотрим суды, в которых застройщик был ответчиком.

пример проверки застройщика ООО «АРГО», жилой комплекс «Олимпийской славы» в Новосибирске

В судах общей юрисдикции рассматриваются споры между застройщиками и физическими лицами.Физические лица могут подать в суд на застройщика при неудовлетворительном качестве строительства или при срывах сроков по договорам долевого участия.

Пример юридической проверки нескольких застройщиков по данному алгоритму.

Юридическая проверка застройщика ООО «СЛК» Юридическая проверка застройщика ООО «АРГО» Юридическая проверка застройщика ООО «ДЖН» Сравнение трех застройщиков по надежности

Данные собирались в январе 2018 года.

От автора статьи Алексея Янина.

Данный материал не является рекламой или антирекламой конкретных застройщиков. Мы хотим сделать рынок новостроек прозрачным и понятным для покупателей.Главное, что мы хотели донести, — цена не должна быть главным фактором в принятии решения о покупке новостройки. Помимо цены есть такие факторы, как надежность застройщика и безопасность сделки.

Будьте умнее и проверяйте застройщиков перед покупкой самостоятельно или обращайтесь к нам в «33 Варианта». Наши услуги по помощи в покупке квартиры в новостройках Новосибирска абсолютно бесплатны.

P.S. Выражаю благодарность в разработке алгоритма проверки застройщика юридической фирме «Янина и партнёры».

P.P.S. Нам очень важна обратная связь от вас. Задавайте любые вопросы по алгоритму проверки застройщика в наших социальных сетях:

— ВКонтакте vk.com/33varianta?w=wall-115304900_206— в Одноклассниках ok.ru/nsk33varianta/topic/67721424033053— на Ютубе youtube.com/watch?v=7VO2XhqC3Mwyoutube.com/channel/UC-LxaVMpclJSrRn4WoEsKtA

И просто подписывайтесь на наши социальные сети и канал на Ютубе. В 2018 году мы будем снимать обзоры на новостройки Новосибирска и, если эта статья будет полезна людям, продолжим юридические темы.

Еще одна статья о том как обезопасить себя перед покупкой квартиры в новостройке: Проверка новостройки перед покупкой квартиры: что нужно посмотреть в проектной декларации.

novosibirsk.33varianta.ru

Как проверить застройщика при покупке - список проверенных застройщиков

Покупка жилья в новостройке связана с определенными рисками. Но есть шанс максимально их снизить. По крайней мере те, которые зависят от застройщика напрямую. В этой инструкции мы покажем, на что именно обратить внимание при выборе застройщика. И как правильно проверять компанию при покупке квартиры.

Содержание статьи

Риски приобретения жилья в новостройке

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски. С чем же конкретно может столкнуться покупатель, вкладываясь в новостройку? Ситуации могут быть следующими:

Долгострой.
Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
Простои по оформлению собственности по вине застройщика.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается. Но как это сделать?

Инструкция – как проверить застройщика при покупке недвижимости

Важно внимательно выбирать застройщика, если планируете приобретать жилье в новостройке в качестве дольщика. К сожалению, существует шанс столкнуться с мошенником или купить квартиру у неустойчивой компании, которая может обанкротиться в любой момент. Но этого можно избежать, если проверить потенциального продавца по нескольким параметрам.

Выбор застройщика из списка добросовестных

В каждом регионе есть собственный список, в котором перечисляются надежные строительные компании. Он постоянно обновляется. В этот список включаются только ответственные застройщики, ведущие деятельность в соответствии с ФЗ №214.

Как правило, подобный перечень ведут специальные органы, отвечающие за строительство в отдельном регионе. К примеру, в Москве этим занимается Москомстройинвест. Необходимую информацию можно найти на сайте ответственной структуры.

Важно: всегда сравнивайте не только имя застройщика, но и адрес жилья. Распространены случаи, что на одном объекте компании все идеально, а другой сдавался приёмной комиссии с проблемами.

Проверка компании-застройщика

Часто компания-застройщик – лишь «пустышка», созданная более крупной фирмой (настоящим владельцем недвижимости) под конкретный объект. Это удобно, потому что позволяет разграничить денежные потоки и вести документацию по каждому объекту отдельно. Но есть некоторые нюансы.

При проверке желательно выяснить, кто настоящий владелец компании-застройщика. Идеально будет, если все акции принадлежат более крупной фирме с известным именем. Тогда бояться нечего – просто владельцы решили облегчить бухгалтерии работу. Если же следы владельца найти не выходит – лучше обойти такую новостройку стороной. Потому что за ней может стоять мошенник, который выведет все деньги куда-нибудь в офшоры и объявит застройщика банкротом. Тогда у дольщиков не окажется ни денег, ни жилья.

Будет очень хорошо, если у компании-застройщика во владельцах и партнерах числятся крупные компании с известным именем. Такие фирмы беспокоятся о собственном имидже и стараются не связываться с подозрительными организациями и тем более мошенниками.

Также стоит проверить уставной капитал компании. В идеале он должен быть достаточно большим, а не минимально необходимым для регистрации юридического лица. Кроме того, обязательно членство конкретного застройщика в саморегулируемой организации в строительной сфере. Это еще раз подтверждает его права на возведение объекта и надежность.

Какие документы должен проверить дольщик

Прежде чем заключать сделку, обязательно следует проверить все документы, относящиеся к компании, строительству и объекту. Особенно если вы хотите вложиться в только зарождающееся жилье.

Разрешение на строительство

Этот документ можно получить в соответствующем органе, курирующем строительные работы в регионе. Нужно заранее узнать, кто выдает разрешение в конкретном городе, чтобы сравнить предоставленный застройщиком документ с подлинным. При проверке важно посмотреть, на какой конкретно дом выдано разрешение.

Кроме того, каждый такой документ имеет срок действия. Он обязательно подписывается должностным лицом, которое ставит на него печать организации. Наименование застройщика и лицо, которому было выдано это самое разрешение, обязательно должны быть одинаковыми, а их данные – совпадать.

Некоторые комитеты (например, Могосстройнадзор) позволяют также проверить подлинность выданного разрешения. Для этого достаточно воспользоваться сайтом организации и проверить номер по базе данных.

Проектная документация

После проверки разрешения пора ознакомиться с проектом. Это главный документ, на который должен опираться дольщик при выборе объекта. В проектной декларации обязательно содержится следующая информация:

Цель, сроки и этапы строительных работ.
Разрешение на постройку (которое мы проверяли чуть выше).
Адрес размещения дома.
Количество и характеристики квартир.
Состав общего имущества.
Назначение нежилых помещений (если они есть).
Срок завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Страхование и возможные риски строительства.
Цена на постройку дома.
Список подрядчиков, задействованных в возведении новостройки.
Страхование банком или поручительство от него же в качестве обеспечения исполнения обязательств со стороны застройщика.
Информация о прочих инвестициях, привлеченных для строительства.

Опубликовать этот документ порядочный застройщик должен до того, как заключил первый договор. В противном случае это не только нарушение, но и неприятность для уже подписавших бумаги дольщиков. Особенно если в проекте что-то резко поменяется уже после заключения договоров.

Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную декларацию. Но стоит рассмотреть этот документ отдельно. Государственная экспертиза означает, что проверенный объект однозначно соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

В каждом регионе проверками занимается специально назначенный орган. Получить итоги экспертизы застройщик должен ещё до начала строительства. Так что к моменту заключения договоров с дольщиками этот документ просто обязан быть.

Документация на земельный участок

В соответствующих бумагах можно ознакомиться со статусом земли, на которой стоит (или будет стоять) новостройка. Чтобы получить необходимую информацию, придется заказывать выписку из ЕГРН на конкретный участок. В ней будут нужные данные по выбранному кусочку земли – собственник, имеющиеся обременения (то есть аренда или субаренда) и так далее.

Важно помнить, что земельный участок может быть оформлен четырьмя разными способами:

аренда;
субаренда;
собственность;
безвозмездное пользование на определенный срок.

К сожалению, последний способ встречается крайне редко. Но и остальные три не должны заставить волноваться – главное, что земля правильно оформлена и отведена конкретно под строительство жилого дома, в котором вы планируете приобретать квартиру.

В случае аренды на землю обязательно нужно запросить копию договора. В ней должны числиться следующие данные:

срок предоставления земли;
подтверждение официальной регистрации договора;
указание на возведение жилой новостройки;
арендатор (обязательно застройщик).

Нежелательно, чтобы срок окончания аренды совпадал с датой сдачи дома. И тем более плохо, если аренда заканчивается ещё раньше. Потому что это влечет проблемы с передачей квартир собственникам. Впрочем, застройщик и фактический владелец земли часто просто продлевают срок действия обязательств, и всё.

Если же дело касается субаренды, то необходимо заодно изучить сроки действия всех соглашений и права передачи участка субарендатору.

Проверка новостройки

После проверки документов наступает следующий этап выбора. Теперь необходимо ознакомиться с информацией касательно самой новостройки, которая не указана не в проектной документации и прочих лицензиях.

На сколько процентов построена

Если на момент заключения договора строительство уже кипит, стоит хотя бы визуально оценить готовность жилья. В таком случае получится прикинуть, когда же его скорее всего достроят. К сожалению, иногда сроки сдачи жилья могут переноситься. Но вероятность, что строительство затянется, куда меньше в случае уже почти законченного проекта.

Откуда финансируется

Финансы – это очень важно не только для застройщика, но и для потенциального дольщика. Поскольку способ финансирования, как правило, определяет уровень ответственности компании за свое недоделанное детище. Есть три вида источников денег, которые подчеркнут честность владельца новостройки.

Собственные средства. Это идеальный для всех вариант. Потому что в таком случае застройщик ни от кого не зависит. Он не должен ждать, пока получит деньги от банка, не должен выплачивать проценты и так далее. Цены на жилье у такой компании ниже, а стройка проходит быстрее. Но важно, чтобы компания была финансово состоятельна, то есть имела минимум долгов. В таком случае шансы на завершение строительства близятся к 100%.

Кредит в банке. Способ, который встречается чаще всего. Как правило, застройщики сначала используют для строительства собственные средства. А когда их не хватает – берут кредит в банке. Такой способ финансирования отражает надежность компании – она имеет определенные обязательства перед банками, которые куда сложнее обмануть, чем обычных людей. Значит, фирме придется заканчивать строительство и продавать квартиры для возврата долгов.

Деньги от партнёров. То же самое, что и кредит. Разница только в том, кто именно предоставил финансы. Обязательства и степень «серьезности намерений» застройщика не меняются.

Когда должны сдать

Срок сдачи объекта указан в проектной декларации. Но важно ещё то, когда именно дольщик получит квартиру после завершения постройки. Необходимые сроки указаны в ст.6 Федерального Закона №214. Он гласит следующее:

Дата передачи квартир должна быть прописана в договоре. У всех дольщиков она одинаковая (для отдельных подъездов и блок-секций). Дата может отличаться в случае, когда различные секции и подъезды сдаются в разное время.
Если срок передачи жилья нарушен, то дольщик должен будет получать 1/300 от ставки рефинансирования. Эта сумма начисляется за каждый день просрочки. Если были нарушения, касающиеся самих дольщиков, то ставка удваивается.
Застройщик должен уведомить дольщиков о том, что не укладывается в сроки сдачи жилья, за два месяца до наступления указанной в договоре даты. В таком случае он может заключить дополнительное соглашение, дающее ему ещё немного времени на завершение работ.

ФЗ №214 позволяет дольщикам защититься от затягивания застройщиком сроков. И получить неустойку, если даты все-таки пропущены.

Как правильно платить застройщику

Но проверка – это еще не все. Подвох может крыться и в процессе оплаты квартиры у, казалось бы, вполне благонадежного застройщика. На что обязательно стоит обратить внимание и чего стараться не делать вообще?

Какой договор предлагают?

В случае долевого строительства застройщик может предложить два типа договоров – либо ДДУ (договор долевого участия), либо ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Соглашаться стоит только на ДДУ, поскольку он официально регистрируется и ставится на учет государством. Но ДДУ доступен только до момента сдачи новостройки и начала ее проверки и приемки.

А договор ЖСК нигде не регистрируется и никак не подтверждается. Поэтому на одну квартиру можно заключить сколько угодно таких договоров. Следовательно, застройщик-мошенник способен не раз и не два «продать» одну и ту же жилплощадь разным людям. А им потом разбираться, кто же настоящий владелец.

Кроме того, по этому договору застройщик может постоянно переносить сроки сдачи объекта, и ничего ему за это не будет. Потому что жилищно-строительный кооператив сам обязан отвечать за строительство объекта. И, если застройщик оказывается неблагонадежным, вся вина лежит на членах ЖСК – считается, что они сами выбрали безответственного подрядчика.

Предварительный договор купли-продажи

Или же «Предварительный договор долевого участия». Этот документ заранее подтверждает намерение дольщика купить квартиру. Часто при заключении договора требуют внести предоплату. Но этого делать нельзя, потому что такой документ нигде не регистрируется. Так что недобросовестный застройщик легко может перепродать квартиру ещё кому-нибудь. А деньги вернуть не получится – первый взнос по ПДКП при условии его разрыва со стороны покупателя не подлежит возврату (согласно п.2.ст.381 ГК РФ).

ПДКП (в идеале) заключается только после окончательной постройки дома, но до завершения его приемки. В противном случае есть риск столкнуться с долгостроем и ждать свои «метры» до бесконечности. Поэтому раньше начала приемки его заключать не стоит – лучше договориться с застройщиком на ДДУ.

Бронирование квартиры

Некоторые застройщики готовы придержать квартиру за потенциальным дольщиком на несколько дней. За это они не берут денег, и договор тоже заключать не придется. Это нормальная практика на рынке. Но только в том случае, когда такие устные договоренности не требуют какой-либо оплаты.

Запомните: при бронировании квартиры не должно быть никаких платных устных договоренностей! Все действия обязательно документировать. Иначе в случае обмана ничего доказать не получится.

Заключение договора

После того, как договор заключен, расслабляться тоже нельзя. Потому что и здесь может быть определенный подвох.

Например, некоторые застройщики могут попросить оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после его подписания. Но не стоит этого делать – сначала документ нужно зарегистрировать. А на это необходимо время. Если же заплатить деньги по незарегистрированному договору, то недобросовестный застройщик может сказать, что никакого платежа не было.

Следовательно, стоит подождать, пока ДДУ пройдет регистрацию и будет поставлен на учет. После чего можно переводить застройщику деньги. Либо же можно воспользоваться аккредитивом. В таком случае деньги на оплату квартиры можно отправить сразу, но застройщик получит их только после регистрации договора.

Список надёжных застройщиков

Объём введённого в эксплуатацию жилья — косвенный показатель, по которому можно судить о надёжности того или иного застройщика. Это суждение основано на том, что чем больше застройщиком построено и продано квартир, тем вероятнее всего, его финансовое положение будет крепче. По данным НОЗА, за 2016 год, рейтинг 20 наиболее надёжных застройщиков выглядит следующим образом:

Место Название Город Построено, м²

1	Холдинг Setl Group	г.Санкт-Петербург	979 983
2	Группа ЛСР	г.Санкт-Петербург	756 590
3	ГК АБСОЛЮТ	г.Москва	562 737
4	ГК ПИК	г.Москва	557 818
5	ГК Эталон	г.Санкт-Петербург	519 317
6	ГК Мортон	г.Москва	506 022
7	Группа Самолет-Девелопмент	г.Москва	382 990
8	ФСК Лидер	г.Москва	313 974
9	ГК ИНТЕКО	г.Москва	295 007
10	ГК ЦДС	г.Санкт-Петербург	277 031
11	НСИ	Краснодарский край	273 135
12	ГК МИЦ	г.Москва	250 551
13	Брусника	Тюменская область	247754
14	СК Выбор	Воронежская область	229967
15	ГК КОРТРОС	г.Москва	216326
16	Концерн ЮИТ	г.Москва	205271
17	ИСК Запад	Ульяновская область	203834
18	ГК ЮгСтройИнвест	Ставропольский край	196687
19	ГК Томская ДСК	Томская область	195936
20	Seven Suns Development	г.Санкт-Петербург	188774

Какую оценку поставите автору за статью?

Загрузка...

Понравилась статья? Расскажите друзьям!

Закончила ОмГУ по специальности "Журналистика", получила степень магистра по специальности "Массовая коммуникация" в ДНУ. Креативный, позитивный, целенаправленный профессионал. Стремится к развитию в различных сферах (как личных, так и профессиональных), постоянно расширяет кругозор, не стоит на одном месте.

редактура, графическое и текстовое оформление: Мацун Артём

bankstoday.net

Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Источник фотографии

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строительства. Однако, несмотря на все его усилия, до сих пор встречаются случаи преднамеренного банкротства застройщиков и даже откровенное мошенничество с деньгами дольщиков. О том, как правильно проверить строительную компанию перед заключением договора долевого участия, читайте в данной статье.

Единая информационная система жилищного строительства

Прежде всего, застройщика следует проверить на сайте https://наш.дом.рф. Этот ресурс приступил к работе с 1 января 2018 года. На нём можно получить информацию о характеристиках объекта, сроках его сдачи, а также узнать, зарегистрирована ли строительная фирма на данном ресурсе. Компании открывают на сайте личный кабинет, с помощью которого загружают в базу данных свою финансовую документацию и проектные декларации. Правда, стоит отметить, что с данными сведениями могут знакомиться исключительно контролирующие и надзорные органы. Обычные граждане имеют доступ только к самой общей информации. Но, в принципе, и этого достаточно. Уже само присутствие строителей на данном web-ресурсе говорит об относительной стабильности и добросовестности. Кстати, на этом же сайте можно получить данные и о проблемных домах.

И если интересующая вас компания отсутствует на данном сайте, то есть причина задуматься о её добросовестности.

Интернет-порталы для проверки

В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях. Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты. Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.

Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет.[1] Конечно, это очень важные данные. Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.

Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.

Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП.[2] На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.

Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС.[3] Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом. Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.

Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.

Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве.[4] Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.

Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес».[5] В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.

Иные варианты проверки

Другие варианты сбора информации о застройщике тесно связаны с реальными возможностями потенциального дольщика. Здесь есть много путей. Он может лично посетить офис компании, а также места строек (либо направить своего представителя), познакомиться и переговорить с лицами, которые были клиентами фирмы. Может даже нанять специалистов, чтобы они «пробили» по своим базам и каналам руководителей, учредителей, выявили взаимосвязи и получили информацию о том, не привлекались ли они к уголовной или административной ответственности и не тянется ли за ними шлейф из обанкроченных фирм и обманутых дольщиков. При желании и наличии денег в нашей стране можно собрать любые сведения.

Краткие выводы

Несмотря на обилие возможностей и ресурсов для проверки застройщика, я рекомендую не полагаться на один единственный (пусть даже и официальный), а использовать их в совокупности. Практика показывает, что это самый верный путь. Классический пример - коммерческий банк. Он еще показывает отличные финансовые отчеты в ЦБ РФ, а некоторые клиенты, особо приближенные к руководству и учредителям, начинают за два-три месяца до отзыва лицензии выводить деньги.

Так может быть и с застройщиком. Фирма загружает положительную финансовую информацию в единую систему жилищного строительства, а в реальности у нее уже начались проблемы и денежные средства давно уходят в офшоры.

Поэтому нельзя безоговорочно доверять только одному источнику. Следует использовать их в совокупности - с тем, чтобы получить ясную и понятную картину о застройщике. Только такой вариант поможет сохранить потенциальному дольщику, здоровье, нервы и деньги.

[1] http://sudact.ru

[2] http://fssprus.ru

[3] https://service.nalog.ru/zd.do

[4] https://bankrot.fedresurs.ru

[5] https://zachestnyibiznes.ru

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

news.ners.ru

Как проверить застройщика при покупке квартиры и недвижимости

Как самостоятельно проверить застройщика при покупке квартиры и другой недвижимости? Советы эксперта

По данным Росреестра Москва вошла в ТОП регионов по количеству зарегистрированных ДДУ, показав динамику роста в 32% за первый квартал текущего года в сравнении с аналогичным периодом 2017 года. Покупательский спрос на новостройки растет, а вместе с ним и количество недобросовестных компаний-застройщиков. Поэтому перед покупкой недвижимости, следует по возможности тщательно анализировать тех, с кем планируется сотрудничество.

Однако проверить надежность застройщика наверняка – задача почти нерешаемая. Любая компания может обанкротиться, а сфера долевого строительства не самая стабильная на рынке, но проверка, безусловно, необходима. Она поможет, по крайней мере, отсеять заведомо ненадежных застройщиков.

Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать

О возможных способах самостоятельной проверки застройщиков при покупке квартиры рассказывает директор юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов.

«Во-первых, это проверка по открытым реестрам и рейтингам. Нужно убедиться, что в отношении компании-застройщика не проводится процедура ликвидации, банкротства (источник – Единый федеральный реестр сведений о банкротстве), приостановка деятельности (можно проверить по ссылке: http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/vgr/).

Получить эту информацию можно, зная ИНН компании, на официальных сайтах Федеральной налоговой службы и Высшего арбитражного суда РФ. Также в открытом доступе находятся реестры недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников аукциона – присутствие потенциального застройщика в этих списках не сулит ничего хорошего.

Через открытые базы данных в интернете есть возможность проверить, нет ли у застройщика фискальных долгов (ссылка для проверки: service.nalog.ru/zd.do), а также крупных судебных долгов – на сайте Федеральной службы судебных приставов РФ. Кроме того, полезно будет изучить и неофициальные рейтинги застройщиков и новостроек с желаемыми квартирами.

Во-вторых, необходимо изучить документы самого юридического лица: проектную декларацию, бухгалтерскую отчетность (в силу закона застройщик обязан предоставить ее по запросу любого лица), регистрационные и учредительные документы, а также полномочия руководителей компании-застройщика.

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве от эксперта

Третьим, немаловажным пунктом является проверка репутации компании. Здесь нужно обратить внимание на то, как долго застройщик на рынке (именно то юридическое лицо, с которым предстоит сотрудничество), сколько построено объектов и насколько своевременно, а также на наличие аккредитаций в банках, страховых компаниях, участие в государственных программах. Эти несложные действия помогут обезопасить покупателей от заведомо рискованных взаимоотношений с застройщиками».

promdevelop.ru