Ловушки законопроекта о легализации апартаментов. Апартаменты законопроект
Апартаменты признают жильем. Что изменится? – Москва 24, 12.10.2017
Фото: портал Москва 24/Лидия Широнина
Законопроект, подготовленный Минстроем, вводит понятие многофункционального здания, в котором могут быть расположены как нежилые, так и жилые помещения – апартаменты. Документ определяет, что апартаменты – это «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием». К апартаментам в многофункциональных зданиях применяются те же нормы Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах.Законопроект разрешает собственникам нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, перевести эти помещения в апартаменты до 31 декабря 2021 года. Впрочем, конкретные решения относительно конкретных условий и порядка такого перевода отдаются на усмотрение региональных властей. Законопроект Минстроя лишь требует обеспечить «безопасность постоянного проживания граждан в таких помещениях и безопасную эксплуатацию таких помещений».
Новый закон станет приятным сюрпризом для многочисленных владельцев апартаментов. Сегодня доля этого типа недвижимости на рынке новостроек Москвы составляет 20–25%. Только за прошлый год в эксплуатацию было введено около 800 тыс. кв. м апартаментов – в два раза больше, чем годом ранее.
Только за прошлый год в Москве введено около 800 тыс. кв. м апартаментов – в два раза больше, чем годом ранее И застройщику, и покупателю этот вид недвижимости обходится дешевле обычных квартир за счет сниженных нормативных требований – по инсоляции, звукоизоляции, санитарным нормам, а требования к социальной инфраструктуре для апартаментов вообще отсутствуют.В результате стоимость 1 кв. м апартаментов оказывается на 30–50% ниже, чем в нормальных квартирах. В условиях снижения доходов населения это зачастую оказывается решающим фактором для покупателей.
Фото: YAY/ТАСС
Впрочем, с апартаментами связан целый ряд других проблем. В частности, коммунальные и налоговые платежи для этого типа недвижимости рассчитываются по тарифам, которые на 15–20% выше, чем для обычных квартир. Но главная беда в том, что собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию и, соответственно, прикрепиться к поликлиникам, школам, детским садам и другой социальной инфраструктуре.Разговоры о необходимости признать апартаменты жильем ведутся уже несколько лет. Однако все они упирались в несоответствие апартаментов нормам, установленным для жилых помещений. Ситуация начала меняться только в этом году.
В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев, отчитываясь в Госдуме о работе кабинета министров, призвал активизировать работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства.
В июне заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что правительство Москвы готовит поправки в законодательство, уравнивающие в статусе апартаменты и жилье.
Для апартаментов установлены пониженные нормативы по инсоляции, звукоизоляции, санитарным показателям, а требования к социальной инфраструктуре отсутствуют полностью. В сентябре Институт экономики города направил в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ предложения о внесении поправок в Жилищный кодекс, признающих апартаменты одним из типов жилой недвижимости. Собственно, эти предложения и легли в основу законопроекта, опубликованного Минстроем.Для риелторов и застройщиков новый закон может стать серьезной головной болью, поскольку на затоваренный рынок московской жилой недвижимости выйдет большой объем нового предложения. Так что снижение цен на столичное жилье продолжится ускоренными темпами, особенно в сегменте бюджетного жилья.
Рубченко Максим
www.m24.ru
Апартаменты предложили сделать новым видом жилья с правом регистрации :: Жилье :: РБК Недвижимость
Законопроект предлагает разрешить в апартаментах постоянную регистрацию, снизить налог на имущество, однако субсидии и льготы на ЖКХ их не коснутся
В Минстрой России внесено предложение о предоставлении апартаментам юридического статуса жилья. Соответствующий законопроект подготовил фонд «Институт экономики города», сообщила «Российская газета».
Законопроектом предлагается сделать апартаменты отдельным типом жилья и установить для них простую процедуру перевода из жилого помещения в нежилое. Если желающих жить в апартаментах не найдется, их в упрощенном порядке можно будет перевести в статус офисных помещений, уточнило издание.
Главным нововведением законопроекта является предложение разрешить постоянную регистрацию в апартаментах. На данный момент Минстрой допускает в таких помещениях только временную регистрацию, напомнила «РГ».
Налог на имущество для владельцев апартаментов авторы поправок предложили снизить, а ставку установить ниже, чем для офисных помещений в нежилых зданиях, но выше, чем для квартир, сообщила газета. При этом распространять льготы и субсидии по ЖКХ на владельцев апартаментов не планируется, отметила президент фонда Надежда Косарева.
Законопроектом предлагается обеспечить жильцов апартаментов местами в образовательных учреждениях и медицинским обслуживанием. Право на бесплатные социальные услуги гарантировано каждому гражданину, однако, поскольку апартаменты юридически не являются жильем, они часто строятся вдали от социальной инфраструктуры, пояснил собеседник издания. Поэтому жителям апартаментов в случае принятия закона обеспечат доступ к соцуслугам, но вопрос территориальной доступности людям придется решать самостоятельно, уточняет «РГ».
В случае принятия законопроекта некоторые апартаменты могут не получить статус жилья и быть признанными непригодными для проживания, уточнила собеседник издания. Это коснется апартаментов, проживание в которых небезопасно — например, тех, которые расположены в промышленных зонах или на охраняемых промышленных объектах.
Спрос на апартаменты в Москве сопоставим со спросом на квартиры: только за первое полугодие 2017 года количество сделок с апартаментами в столичных новостройках увеличилось на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
realty.rbc.ru
Возможна ли прописка в апартаментах в 2018 году?
В последнее время большой популярностью среди жителей мегаполисов пользуется такой тип помещений, как апарт-квартиры. Если вы откроете каталог недвижимости, то увидите много предложений о покупке подобного жилья в центре города за сравнительно небольшую стоимость. Многие граждане, прельстившись низкой ценой и выгодным расположением, вкладывают деньги в покупку такого недвижимого объекта и сталкиваются с проблемой, что прописку сделать в апартаментах непросто.
Что такое апартаменты?
Апарт-квартиры представляют собой помещения, выделенные в коммерческих зданиях для проживания людей. Это новая категория недвижимости, которая всё больше завоёвывает популярность среди горожан. На это есть несколько веских причин.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Звоните:
+7(499)755-81-96
Это быстро и бесплатно!- Как правило, здания с апартаментами располагаются в центре мегаполисов. Граждане, желающие стать владельцами недвижимых объектов в центре Москвы или Санкт-Петербурга, охотнее купят именно такой тип жилья.
- Невысокая стоимость. Цена квадратных метров ниже, чем в жилых зданиях. Это объясняется несколькими факторами, среди которых не последнюю роль играет тот момент, что оформить прописку в таком помещении затруднительно.
- Широкая инфраструктура. Апарт-квартиры располагаются в коммерческих зданиях. Это значит, что не выходя из дома жилец будет иметь доступ к магазинам, офисным помещениям или конференц-залам.
- Стильный дизайн. Многие апарт-квартиры располагаются в отреставрированных зданиях бывших цехов и заводов. Подобный стиль дал жизнь новому направлению в дизайне интерьера — лофт.
Однако собственники апарт-квартир могут столкнуться с рядом неудобств, связанных с тем, что здание по документам является нежилым. Оплата коммунальных услуг в коммерческих зданиях выше, чем в жилых. Вторая сложность связана с регистрационным учётом — прописка в апартаментах невозможна.
Особенности прописки в России
В Российской Федерации ни один гражданин, в том числе иностранный, не может находиться без регистрационного учёта. Он должен прописаться по месту постоянного жительства или по адресу временного проживания. Находиться без регистрации можно только ограниченный период времени — 90 дней для граждан России и 7 дней для иностранных граждан. При нарушении миграционных законов выписывается штраф, а иностранцу может грозить депортация. От статуса нахождения по указанному адресу зависит вид прописки:
- временная;
- постоянная.
Законодательно определены типы недвижимых объектов, где можно оформить ту или иную прописку. Постоянная регистрация по месту жительства возможна:
- в квартирах жилых многоквартирных домов;
- в частных домах, построенных на землях ИЖС.
Временный учёт разрешён в:
- общежитиях;
- санаториях;
- гостиницах и других объектах, не предназначенных для постоянного проживания.
Апартаменты не обладают статусом жилой площади, и это значит, что прописаться там для постоянного жительства нельзя. Но как же быть тем людям, которые приобрели себе апарт-квартиры для постоянной жизни и не имеют другого недвижимого объекта?
Регистрационный учёт в апарт-квартирах
На данный момент эту проблему может решить временная регистрация в апартаментах. Закон не запрещает вставать на временный миграционный учёт в подобных помещениях, которые по статусу приравниваются к гостиницам. Максимальный период, на который можно сделать временный учёт, — 5 лет. По окончании этого периода человек может снова обратиться в миграционный орган и продлить учёт по месту пребывания. Разрешается продлевать прописку неограниченное количество раз.
Если у гражданина в этом же районе имеется ещё один недвижимый объект, который признан жилым, то он может сделать постоянную прописку там, а в апарт-квартире проживать, не уведомляя регистрационный орган. Такое возможно, если адрес прописки и адрес квартиры человека находятся в одном городе.
Апарт-квартиры приобретают всё большую популярность среди населения. В связи с этим в правительстве рассматривается законопроект о выдаче разрешений на оформление постоянной регистрации в апарт-квартирах. Постоянная прописка в апартаментах могла бы решить множество проблем и сделать покупку такого имущества ещё выгоднее. Рост спроса на апарт-квартиры привёл бы к развитию рынка недвижимости, увеличению инвестиций в строительство и реставрацию зданий в историческом центре мегаполисов. Но, к сожалению, в 2018 году предложение остаётся на уровне законопроекта.
Как зарегистрироваться в апартаментах?
Пока постоянная прописка недоступна, разберёмся, как сделать временную регистрацию. При постановке на временный миграционный учёт нужно подготовить следующий перечень документов:
Преимуществом апартаментов является то, что подать документацию может сама администрация здания. Однако человек может самостоятельно обратиться в уполномоченный орган. Направить бумаги на прописку можно:
- в отделение миграционного органа при МВД;
- в один из многофункциональных центров;
- через сайт Госуслуг.
Один из самых удобных вариантов — обращение в МФЦ. Система электронных очередей препятствует возникновению очередей реальных, а внимательные специалисты помогут подготовить документацию и написать заявку. При подаче заявки на сайте Госуслуги назначается конкретный день и время, когда гражданину следует явиться в миграционный отдел.
При обращении к уполномоченному сотруднику тот забирает документы, в том числе и паспорт, а взамен выдаёт временное удостоверение личности, которое имеет такую же юридическую силу. Когда прописка будет готова, приходит СМС-уведомление. Как правило, сроки постановки на регистрационный учёт не превышают 8 дней.
Несмотря на то что законопроект был вынесен на рассмотрение ещё 2 года назад, возможность прописаться в апарт-квартирах на постоянной основе так и не появилась. Остаётся ждать, что правительство поторопится с принятием нового закона, ведь владельцами апарт-квартир становятся всё больше граждан.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:Звоните:
+7(499)755-81-96 (Москва)
Это быстро и бесплатноconsultantor.ru
Прописка в апартаментах (регистрация) 2018
Относительно недавно на слуху появилось понятие «апартаменты». Этот вид жилья в последнее время пользуется большой популярностью у граждан, проживающих в крупных городах. Апартаменты ‒ это сравнительно недорогой вид жилой недвижимости, что делает его доступным для многих граждан.
Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Застройщики при возведении такого объекта выделяют в нем определенные части, после чего подводят туда все необходимые для постоянного проживания коммуникации и оборудуют кухнями и санузлами.
Строительство апартаментов выгодно инвесторам, поскольку они могут их быстро продать. Покупатели, в свою очередь, могут приобрести жилье в центральных районах города по привлекательной цене. Владельцы квартир в апартаментах могут распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Однако есть «подводные камни», связанные с возможностью регистрации. Поэтому перед приобретением подобного жилья рекомендуется познакомиться с юридическими ограничениями.
Виды регистрации
На территории РФ существует 2 вида регистрации ‒ постоянная и временная:
- Первый вид позволяет неограниченно проживать в жилье, однако для его оформления необходимо быть владельцем недвижимости или же получить согласие от собственника.
- Временная прописка называется регистрацией по месту пребывания. Она оформляется на конкретный срок, который устанавливается по договоренности с владельцем недвижимости. Итогом процедуры временной регистрации является выдача гражданину свидетельства. Оно действует в течение периода прописки, после чего гражданин автоматически снимается с учета.
Для оформления временной регистрации гражданину дается 90 дней с момента переезда на новое место пребывания. В случае с постоянной пропиской отводится срок в 7 дней. В течение этого времени необходимо подать документацию на оформление регистрации.
При нарушении сроков гражданину может грозить штраф, размер которого варьируется в зависимости от региона.
Гражданин при оформлении временной прописки не обязан сниматься с учета по месту основной регистрации. Однако если он желает зарегистрироваться по новому месту проживания, то по старому адресу он должен сняться с учета. Иногда эту процедуру осуществляет орган ФМС самостоятельно при приеме документов от граждан.
Где можно?
Оформить постоянную регистрацию можно в собственной квартире. В случае с временной регистрацией подходящими объектами недвижимости становятся апартаменты (лофты), гостиницы, дома отдыха, санатории, базы отдыха, медицинские учреждения и прочие заведения, где предполагается временное пребывание.
Законодательная база
Чем регламентируется процедура прописки:
- ФЗ №5242-1 ‒ основной государственный закон, регламентирующий возможность перемещения по стране и смену месту проживания.
- Постановление Правительства №713 ‒ определяет порядок проведения процедуры.
- Жилищный кодекс, 16 статья ‒ дает понятие жилого помещения.
Прописка в апартаментах
Главная особенность ‒ в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, поскольку они не относятся к жилому фонду и не соответствуют некоторым необходимым нормам.
Максимум, чего можно добиться ‒ временной регистрации, которая позволит пользоваться теми же привилегиями, что и постоянная, но в течение определенного времени. Теоретически, срок временной прописки можно регулярно продлевать, если владелец объекта недвижимости будет не против.
Что представляют собой лофт-апартаменты? Это бывшее промышленное нежилое помещение, которое подверглось переделке и было оборудовано для жилья.
Для России лофт ‒ понятие относительно новое. Такие апартаменты отличаются уникальной планировкой, где зачастую совмещена гостиная и кухня. Также лофт отличается необычным дизайном.
Лофт-апартаменты часто располагаются неподалеку от заводов или промышленных предприятий. Рядом с ними иногда отсутствует спланированная инфраструктура. Тарифы на коммунальные платежи в таких помещениях зачастую повышены.
Как и в обычных апартаментах, в зданиях, относящихся к лофту, нельзя зарегистрироваться на постоянной основе.
В европейских странах, где понятие прописки отсутствует, апартаменты также пользуются популярностью. У иностранцев при проживании в такой недвижимости, в отличие от граждан России, нет необходимости ставить штамп в паспорт о регистрации.
В РФ же прописка дает некоторые существенные привилегии. При ее наличии можно без особых затруднений официально трудоустроиться, отдать детей в сады и школы, поступить в учебные заведения. Кроме того, можно получать бесплатную медицинскую помощь и оформлять некоторые виды документов, к примеру, заграничный паспорт.
Властям же регистрация дает возможность отслеживать перемещения граждан по территории России.
Возможна ли?
Апартаменты не подходят для постоянной регистрации. Однако граждане России продолжают охотно заселяться в них. Какие же преимущества могут дать апартаменты?
Такая недвижимость зачастую располагается в центре города, поэтому подойдет для проживания деловых граждан, которые работают неподалеку.
Апартаменты станут идеальным вариантом для людей, уже имеющих постоянную прописку в этом же городе, но в другой квартире или частном доме.
Тем же, кто переезжает в другой город с перспективой постоянного проживания, стоит присмотреться к иным вариантам, поскольку апартаменты станут для них не лучшим жильем.
Статус недвижимости
Поскольку апартаменты пользуются большой популярностью в России, правительство решило пересмотреть статус этой недвижимости. Еще 2 года назад появилось предложение присвоить такому жилью статус жилой недвижимости. Это бы позволило гражданам оформлять прописку в апартаментах и экономить на некоторых взносах. Однако пока статус подобных объектов не сменили, и они продолжают относиться к коммерческой недвижимости.
На законодательном уровне величина налогов на жилые квартиры ниже, чем на нежилую недвижимость. Такая же ситуация наблюдается и с коммунальными платежами ‒ в апартаментах они выше, чем в жилых помещениях.
Правительство Москвы запретило возводить апартаменты как отдельные здания. В настоящий момент они могут лишь являться частью:
- хостела;
- гостиницы;
- мотеля;
- апарт-отеля.
Остается некоторая вероятность, что на основании нового закона в 2018 году прописка в апартаментах все же станет доступной. Но в настоящий момент такой законопроект не был реализован, и дата его введения не определена.
Если какой-нибудь риэлтор будет гарантировать, что после приобретения такой недвижимости можно будет оформить в ней постоянную регистрацию, не стоит ему верить.
Способы решения проблемы
По статистике, большинство граждан, приобретающих апартаменты, сразу не планировали регистрироваться в них.
Но если потребность в прописке все же возникла, стоит обратить внимание на следующие варианты:
- Временная регистрация. Если жилью присвоен статусу объекта гостиничного типа, то оформить временную прописку не составит труда. Регистрацией в гостиницах всегда занимается администрация. Поэтому жильцам стоит обратиться к владельцу или администрации здания. По согласованию с ней можно определить срок прописки. Максимальный период временной регистрации составляет 5 лет.
- Перевод нежилого объекта в жилой фонд. Это наиболее сложный процесс, априори требующий крупных денежных и временных затрат. Если проживающий в апартаментах является их собственником, то он должен обратиться в органы местного самоуправления, предоставив ходатайство о присвоении объекту статуса жилого помещения. Начнется разбирательство, и если по его итогам будет выявлено, что помещение соответствует всем требованиям, которые предъявляются к жилью, то его статус будет заменен.
После этого можно будет начинать процесс оформления постоянной прописки. Однако нет гарантии, что помещение будет признано жилым, поэтому заселяться в апартаменты с перспективой постоянной регистрации не стоит.
Порядок оформления
Процесс оформления временной регистрации в апартаментах довольно прост, и содержит следующие шаги:
- Шаг 1. Сбор необходимой документации и подготовка заявления. Все бумаги, которые необходимо заполнить, как правило, предоставляет ФМС.
- Шаг 2. Подача документов. Обычно бумаги в Федеральную миграционную службу подает администрация апартаментов. Но это не обязательно, и документы можно подать и лично. Для этого стоит обратиться в ФМС. Также можно воспользоваться МФЦ или подать заявку через Госуслуги ‒ они тоже уполномочены на прием заявлений от граждан. В случае обращения через сайт государственных услуг, гражданину назначат дату и время посещения ФМС для получения результата услуги.
- Шаг 3. Получение результата оказания услуги. По закону, процесс оформления регистрации не должен превышать 8 дней с момента подачи бумаг.
Необходимые документы
Процедура прописки в апартаментах фактически не сильно отличается от временной регистрации в обычной квартире. Поэтому в перечне требующихся документов различий нет.
Для прописки пользователь должен предоставить:
- паспорт, для детей ‒ свидетельство о рождении;
- заявление;
- правоустанавливающий документ на недвижимость;
- листок прибытия.
Образец заявления на временную регистрацию здесь.
При подаче заявки через Госуслуги все документы загружаются на сайт в виде электронных копий. Листок прибытия в этом случае предоставлять не надо, он заполняется в виде формы на сервисе.
На видео о регистрации в апартаментах
realtyurist.ru
Законопроект об апартаментах готов | ApartStore
Несмотря на скептицизм экспертов отрасли в отношении закрепления правового статуса апартаментов, Минстрой уже разработал законопроект о регулировании рынка этого вида помещений. В документе подняты вопросы о строительстве многофункциональных комплексов и перевода нежилых помещений в жилые.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой РФ) предлагает законодательно закрепить понятие «апартаменты». Министерство уже разработало законопроект, который обеспечивает правовое регулирование строительства многофункциональных зданий и апартаментов. Текст документа опубликован на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
Ведомство предлагает внести ряд изменений в Жилищный Кодекс РФ. Также проект закона содержит расшифровку понятия апартаменты и многофункциональных зданий, предусматривает особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений, установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги, управления многофункциональным зданием.
Согласно документу, «апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».
В проекте закона предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты. Так, владельцы нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести их в жилые до 31 декабря 2021 года в случаях, в порядке и на условиях, установленных нормативным правовым актом субъекта РФ, на территории которого расположено такое здание.
После перевода таких нежилых помещений в апартаменты порядок управления зданием, в которых находятся указанные апартаменты, порядок уплаты и размер платы за услуги и работу по управлению таким зданием, содержанию, текущему ремонту общего имущества, иных платежей собственниками апартаментов осуществляется в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ и о многофункциональных зданиях.
«Проект федерального закона направлен на совершенствование отношений в сфере владения, пользования и распоряжения помещениями, используемыми для постоянного проживания граждан и расположенными в зданиях нежилого назначения. В том числе в целях решения наиболее острых проблем, вызванных строительством и продажей гражданам для постоянного проживания таких нежилых помещений», — говорится в пояснительной записке к проекту федерального закона.
www.apartstore.ru
Ловушки законопроекта о легализации апартаментов
В октябре текущего года Минстрой опубликовал законопроект о легализации апартаментов и внесении поправок в законодательные акты...
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова, какие изменения предполагает документ и почему он нуждается в серьезной доработке.
Распространение жилищных правоотношений на объекты, расположенные в многофункциональных зданиях
В первую очередь стоит отметить, что, согласно проекту закона, кроме многоквартирных домов, жилище может быть расположено в многофункциональных зданиях (МФЗ). Таким образом, он распространяет право лиц на объекты, находящиеся в МФЗ. В этих вопросах документ узаконивает сложившуюся ситуацию. Дело в том, что в России уже 15 лет возводят масштабные комплексы, где кроме жилых помещений есть торговые, общественные и даже деловые объекты.
Кроме того, согласно проекту закона, собственники апартаментов являются одной из сторон жилищных правоотношений. Прежде владельцы такой недвижимости не признавались их участниками.
Что подразумевается под апартаментами?
В проекте закона впервые на законодательном уровне определено понятие апартаментов. Уточняется, что к ним относятся структурно обособленные жилища в МФЗ, которые используются для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Все, вроде как, понятно. Но в Жилищном кодексе можно найти аналогичное определение квартиры – говорится, что это структурно обособленное помещение, из которого имеется доступ к объектам общего пользования, только расположенное в многоквартирном доме.
Следовательно, согласно закону, единственным различием между квартирами и апартаментами является их местоположение. Апартаменты располагаются только в МФЗ. Поэтому к такому определению есть много вопросов.
«Исчезновение» квартир из МФЗ
Авторы законопроекта указывают, что апартаменты – единственные жилые помещения в МФЗ, ничего не говоря при этом о квартирах. Получается, что в таких зданиях они вообще отсутствуют. И правда, существует много МФЗ, где нет квартир: к примеру, в гостинично-деловом центре «Парк Победы», расположенном в Москве, есть отель, бизнес-центр, развлекательные залы, торговые площади и апартаменты, однако нет обычного жилья.
Но в положении «Б» к Своду правил о МФЗ и комплексах указано, что в МФЗ могут располагаться как апартаменты, так и жилые помещения. Например, в московском многофункциональном комплексе «Фили Град», находящемся рядом с Филевским паком, есть как общественные, деловые и торговые помещения, так и апартаменты с квартирами. На сегодняшний день в Москве и других российских городах ведется строительство большого числа таких объектов. Более того, в некоторых зданиях строят по два входа с отдельными холлами: один предназначен для жильцов, другой – для работников фирм офисного центра.
Получается, после вступления закона в силу обычные квартиры в многофункциональных зданиях и комплексах как бы окажутся вне правового поля. Конечно, этого не случится, просто в проекте закона допущена смысловая ошибка.
Перевод нежилых помещений в апартаменты
Согласно законопроекту, собственники нежилых помещений в объектах, которые ввели (или введут) до конца 2018 года, вправе перевести свою недвижимость в апартаменты до конца 2021 года. Управлять таким строением будут в соответствии с правилами для МФЗ.
Статья документа, которая предусматривает это положение, требует более точных формулировок и уточнений. О каких зданиях идет речь? Ознакомившись с этой нормой, некоторые чиновники и владельцы некоммерческой недвижимости сделали вывод, что у собственников таких помещений в многоэтажном доме будет возможность перевести свою недвижимость в апартаменты, после чего управление зданием будет осуществляться по правилам для МФЗ. Однако это нонсенс. Никто не сможет перевести многоквартирный дом в МФЗ.
Краткие выводы
Уже при беглом прочтении документа становится ясно, что в нем впервые на законодательном уровне поднимается вопрос об апартаментах, а их владельцы признаются участниками жилищных правоотношений. Пожалуй, других преимуществ у законопроекта нет. У него есть ряд минусов. Возьмем, например, определение апартаментов. Согласно документу, единственное их отличие от квартир – местонахождение в МФЗ. Но мы выяснили, что в МФЗ могут находиться и квартиры. Следовательно, предложенное авторами законопроекта определение – некорректно.
Кроме того, документ исключает нахождение квартир в МФЗ и апартаментов в многоквартирных домах. А это полностью противоречит сложившейся на рынке ситуации. Также неясно, можно ли переводить нежилую недвижимость в обычных многоэтажках в апартаменты?
К тому же, авторы законопроекта обошли вопрос защиты прав дольщиков апартаментов при разорении застройщика. Наряду с признанием таких объектов жилыми помещениями необходимо внести поправки в закон о банкротстве. У собственников апартаментов должно быть право на требование о передаче жилой недвижимости и включение их в отдельный реестр при банкротстве. Но в проекте закона об этом ничего не сказано.
superrielt.ru
"Закон об апартаментах" поступит в Госдуму до конца года. Старые проблемы и новая путаница. ТСЖ против гостиничных операторов. Эксклюзив
Речь идет о проекте Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Документ размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов 11 октября 2017 года.
Основные нововведения
Законопроект направлен на регулирование рынка жилых апартаментов, находящихся в составе многофункциональных зданий. Документ определяет апартаменты как "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании (МФЗ – ред.), обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".
По сути, законопроект Минстроя направлен на придание апартаментам частичного статуса жилых помещений, что помимо всего прочего выражается в возложении на их владельцев нагрузки в виде технической инфраструктуры зданий.
Так документом устанавливается, что собственникам помещений в многофункциональном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (земельный участок, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.п.).
Порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги определяется решением общего собрания собственников помещений или решением ТСН (товарищества собственников недвижимости). Аналогичным образом решается вопрос об управлении и самим многофункциональным зданием.
И, пожалуй, самый важный для владельцев жилых апартаментов момент – законопроект оговаривает возможность "прописки".
Жилье или отели?
Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.
Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения "расширенного проживания" зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса "Киевский", вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya.
Как пояснил в интервью Hotelier.PRO директор по продажам, маркетингу и дистрибуции в России, Грузии и СНГ AccorHotels Алистер Уоттс, апартаменты гостиничного типа пользуются популярностью у представителей международных компаний, представители которых приезжают в Россию на 3-12 месяцев, но не планируют оставаться здесь постоянно. Востребован этот формат проживания и у зарубежных специалистов, участвующих в подготовке к проведению в России Чемпионата мира по футболу 2018 года. Речь идет как о представителях FIFA, так и компаний, обслуживающих мероприятие.
"Белые пятна" закона
Фактически законопроект относит апартаменты к особому виду жилья и совершенно не оговаривает работу сервисных апартаментов. В частности непонятно, может ли гостиница с апартаментами отнесена к пресловутым "многофункциональным зданиям".
Туманной представляется ситуация с "общедомовым имуществом" в рамках единого многофункционального здания, тем более, что в состав этого имущества войдет и земельный участок. Кто возьмется провести грань между жилыми и сервисными апартаментами, расположенными в одном здании, тем более, что в состав объекта могут входить и отели, и магазины, и деловая инфраструктура? Аналогично, непонятен момент, связанный с управлением многофункциональным зданием, точнее с тем, как вписать туда товарищества собственников недвижимости.
Общественная экспертиза закона об апартаментах должна продлиться до 8 ноября. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин не исключил, что уже до конца 2017 года законопроект поступит в Государственную Думу РФ. Представители Минстроя пообещали провести консультации со всеми заинтересованными сторонами, однако очевидно, что документ направлен лишь на решение "жилищного вопроса" и вряд ли включит в себя моменты, связанные с гостиничными апартаментами.
Со своей стороны редакция Hotelier.PRO попросила экспертов гостиничного рынка прокомментировать вопросы, связанные с работой гостиничных апартаментов в многофункциональном здании – в свете законодательной инициативы Минстроя.
Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield
Такого рода комплексы распространены на наиболее развитых рынках, там, где высокая стоимость земли, и где из имеющегося земельного участка требуется получить максимальную капитализацию. МФК позволяют "развести" функции и снизить внутреннюю конкуренцию, создаваемую "избыточными" площадями, возникающими, когда инвестор стремиться плотнее застроить участок, получив максимально возможные площади, а рынок не может поглотить весь предлагаемый объем. Тогда вместо гостиницы на 500-700 номеров, которую сложно будет заполнить, строят многофункциональный комплекс, включающий отель и апартаменты.
Хороший пример – Москва-Сити, высотки Екатеринбурга, проекты Набережная Европы Санкт-Петербург и прочие. В то же время, примеров строительства сервисных апартаментов как части гостиничного комплекса практически нет: гостиничный сервис не настолько востребован будущими собственниками жилья, чтобы платить за это "премию" к цене апартаментов.
О проблемах, возникающих, если в составе гостиничного комплекса, есть апартаменты на продажу
Если гостиницей управляет команда Собственника отеля, то такая схема возможна. В частности, мы наблюдаем это в Сочи: в части комплексов апартаментов есть отдельные владельцы, купившие юнит, тогда как остальной "номерной" фонд остается в собственности инвестора. В этом случае основные проблемы – покупатель апартамента может быть недовольным шумом, тем, что в лобби постоянно "посторонние" люди и т.д. Инвестор может испытывать сложности со сбором коммунальных платежей и оплатой эксплуатационных расходов. Проблемы Инвестора обострятся по мере сокращения доли жилых юнитов, остающихся у него в собственности, поскольку сократятся операционные доходы, а расходы останутся прежними, в первую очередь, на эксплуатацию комплекса, на управление и маркетинг.
Если покупатели апартаментов становятся собственниками и общих площадей (лобби, подвал и тд), а также участка, то все расходы, связанные с содержанием этой собственности, лягут также на них. Вряд ли все готовы к этому.
Собственники могут также "сместить" гостиничного оператора – выбрав собственное ТСЖ. В этом отношении международные операторы не подписывают договоры на управление комплексами апартаментов, имеющих много владельцев, предпочитая иметь дело с Ассоциацией собственников жилья или его российским аналогом – ТСЖ.
О том, попадают ли гостиничные апартаменты под законопроект Минстроя
Здесь ряд критических факторов. Первый – собственность. Если апартаменты продаются в собственность частным лицам, то это уже не гостиничный принцип получения дохода. Второй фактор – длительность проживания и вообще факт проживания. В гостинице проживают временно. В жилом доме – постоянно. Если апартамент покупается с целью извлечения дохода (кондоотель), то собственник не предполагает в нем жить. Покупает не для проживания. Таким образом, это вопрос трактовки.
На мой взгляд, сейчас эти форматы – жилая квартира и гостиничный номер апараментного типа – четко не разделены. Любой вопрос, четко не регламентированный на законодательном уровне, потенциально таит угрозу злоупотреблений. Какого рода – покажет время.
Елена Лысенкова, генеральный Директор Hospitality Income Consulting
Реальных сервисных апартаментов не так много, проектов с проданными объектами недвижимости внутри здания менее 10-ти в стране. В то же время апартаментов на продажу очень много (более 50-ти), но они не представляют формат рентного гостиничного бизнеса. Так рынок структурирован следующим образом:
Апартаменты – как объект коммерческой недвижимости с жилой функцией, собственно почти так как он описан в терминологии в законе.
1) Апартаменты в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша). Из общих сервисов – это уборка общей территории, консьерж, охрана и парковка. Все квартиры отделываются и оснащаются владельцами самостоятельно. Управляющая компания таким жилым домом может предлагать расширенный перечень услуг, включая уборку, химчистку, доставку продуктов и т.д. На такие апартаменты приходится 90% рынка.
2) Апартаменты гостиничные сервисные – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для последующей передачи управляющей компании для управления / пересдачи как гостиничные номера. Таким квартиры / номера полностью оснащаются в соответствии с требованиями оператора. Таким образом у оператора / управляющей копании договор на управление с большим количество (множественным) собственников, что накладывает ограничения на формат работы.
Вариант 2 в мире известен как lease back apartments c гостиничным сервисом.
3) Апартаменты с сервисом оператора в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша). Сервис в таких объектах предлагается по меню оператора расположенного рядом отеля. В России такой формат сотрудничества предлагает Новый Арбат 32, c сервисами от Marriott или в апартаментах от Radisson Royal
Могу предположить, что в объектах, в которых будут и гостиничные номера, и апартаменты на продажу, будет разделение границ объекта недвижимости, где заканчивается гостиничный фонд и где апартаменты. И так же определяться доля такого общего имущества. В принципе, все это есть в действующем законодательстве. Проблемы связаны только с формулированием этой границы, так чтобы не было избыточности такого имущества. Если в большинстве жилых домов общедомовое имущество – это около 10-12% здания, то в отеле публичные и сервисные зоны занимают до 50% объекта.
Апартаменты гостиничного типа могут попасть по действие данного закона, но только в случае множественного собственника на объект недвижимости. Но тут можно найти выход из ситуации. Например, и у владельцев квартир будут не конкретные квадратные метры, а доли.
В целом к текущему документу еще есть ряд вопросов, в том числе:
• что происходит в МФК, где есть и апартаменты, и отель, и офисы, например, в том числе по распределению помещений общего пользования и территории?
• что происходит с требованиями к социальной инфраструктуре и обязательствам о создании таковой?
Законопроект Минстроя, при всех его слабых местах, все-таки не несет в отношении апартаментов никаких репрессивных нововведений. В этом плане он выгодно отличается от предложений питерских чиновников. Напомним, что комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) Санкт-Петербурга выступил с идеей приравнять апарт-отели к жилой недвижимости с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр.
Эксперты, опрошенные редакцией Hotelier.PRO, довольно скептически отнеслись к этой инициативе, отметив расплывчатость понятия "апартаменты". В частности, как отметил региональный директор AccorHotels в России, Грузии и СНГ Алексис Деларофф, если в европейском понимании апарт-отели – это отели для средне- или долгосрочного проживания (от 3-х дней до нескольких месяцев), то в России – это именно "жилье без прописки".
Инициатива Минстроя не решает эту проблему, а следовательно – о законодательном урегулировании рынка апартаментов пока говорить не приходится.
От редакции Hotelier.PRO
"Закон об апартаментах" Минстроя является частным примером отсутствия межведомственного подхода при решении комплексных социально-экономических проблем страны. Коль скоро понятие "апартаменты" стихийно распространилось и на сферы жилой, и коммерческой (гостиничной) недвижимости, то решение этой проблемы требует, как минимум, разделения жилых и гостиничных апартаментов, хотя бы на уровне терминологии. Таким образом, "закон об апартаментах" должен разрабатываться, по меньшей мере, при участии Минкультуры (а точнее – Ростуризма), в ведении которого и находится гостиничный бизнес.
Пока понятие "апартаментов" различного типы не определены и не разграничены на законодательном уровне, в крупных городах страны продолжат возводиться "гостиничные комплексы", по факту являющиеся жильем, над апарт-отелями будет висеть угроза "социального обременения", а ТСЖ начнут конкурировать с гостиничными операторами за контроль над "многофункциональными зданиями".
По материалам: РБК, РИА Новости
hotelier.pro
