Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы. Апартаменты новости законодательства 2018
мнения экспертов, влияние на рынок
В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в ряд законодательных актов. Сейчас проходит активная фаза обсуждений этого документа.
Апартаментам подарят статус
BKN.RU уже писал о спорных моментах предложенного закона об апартаментах (см. № 5 от 19 февраля 2018 года). Напомним, с точки зрения действующего законодательства апартаменты являются не жилыми помещениями, а объектами коммерческой недвижимости. Это не запрещает людям проживать там на постоянной основе, но, например, не дает возможности зарегистрироваться по месту жительства. Среди других важных для конечного потребителя последствий нежилого статуса апартаментов – тот факт, что на них не распространяются нормы по инсоляции или по обеспечению социнфраструктурой, которые действуют для «нормальных» жилых домов.
Новый проект закона вводит в правовое поле понятие «апартаменты» и предлагает считать их жилой недвижимостью. В документе апартаментами названы структурно обособленные жилища в многофункциональных зданиях (МФЗ), которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. В то же время в нем не проясняется, будут ли распространены на такие жилища общие нормативы по строительству социальной инфраструктуры, по размещению мокрых зон, СанПиНы, нормы по инсоляции.
А зачем нам закон?
Между тем, апартаменты, даже не имея статуса полноценного жилья, занимают все более заметное место на рынке новостроек. Часто их отличает более доступная по сравнению с квартирами цена и размещение достаточно близко к центру города, например, на бывших промтерриториях, прошедших редевелопмент. Немаловажно, что апартаменты можно купить в ипотеку. А вот отсутствие возможности прописаться в собственном жилье для многих покупателей принципиальной роли не играет. В том числе и потому, что на этом рынке традиционно высока доля частных инвесторов.
Как подсчитали аналитики NAI Becar, в 2017 году рынок апартаментов в Петербурге удвоил свои объемы: предложение выросло с 2965 до 5790 апартаментов. Объем продаж также существенно рос. Например, в IV квартале было реализовано 715 лотов, что на 40% выше показателей III квартала. Из общего количества сделок порядка 70% покупателей приобрели апартаменты для сдачи в аренду, отмечают аналитики. При этом общий объем спроса в 2017 году увеличился в 3,5 раза по сравнению с предыдущим годом.
Таким образом, отсутствие закона об апартаментах не препятствует их успешной продаже. А как скажется на рынке возможное принятие этого документа? Об этом мы спросили специалистов компаний, которые реализуют проекты апартаментов на территории Петербурга.
Наши эксперты рассказали о том, насколько активно продаются апартаменты сейчас и что в них привлекает покупателей. Также они дали свою оценку опубликованному проекту закона об апартаментах, попытались спрогнозировать, как он повлияет на рынок и что ждет сегмент апартаментов в Петербурге в ближайшей и отдаленной перспективе.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:
В 2017 году в Cruise apart – комплексе апартаментов ЖК «Светлый мир “Я-Романтик…”» – было реализовано на 90% больше лотов, чем в 2016-м. В квартале «Светлый мир “Внутри…”» продажи выросли на 50%. Клиентов привлекает цена апартаментов, которая на 15-25% ниже стоимости классического жилья, и их инвестиционный потенциал. Основное отличие апарт-проектов от ЖК – статус недвижимости, которая возводится на участках, где появление обычного жилья невозможно, и меньший объем обязательств застройщика по возведению социнфраструктуры.
Потребность в формализации статуса апартаментов назрела давно. Не секрет, что многие клиенты покупают их для собственного проживания. Поэтому обозначенная в законопроекте возможность постоянной регистрации в апартаментах ожидаема рынком. Принятие этой нормы подстегнет спрос на такую недвижимость.
Что касается перспектив, то в Петербурге, в отличие от Москвы, апартаменты только начинают раскрывать свой потенциал. Уверен, что в будущем спрос на них будет расти.
Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!:
Доля апартаментов в структуре рынка жилья в Петербурге – 5-6%. В Москве – 15-20%. Петербургский рынок еще весьма далек от точки насыщения.
Закон об апартаментах может только навредить рынку. В нем предлагают одно отсутствующее в законе понятие – «апартаменты» – объяснять через другое – «многофункциональное здание», которого также в законе нет… Это лишняя путаница. Полагаю, ключевым понятием здесь должна быть гостиница (апарт-отель как разновидность гостиницы).
Сейчас на первый план выходят инвестиционные характеристики продукта, и здесь будут важны два фактора. Первый – реформа «долевки» вынуждает девелоперов выводить на рынок много новых проектов. Не исключено, что это приведет к демпингу, нивелирует ценовые преимущества апартаментов. И второй фактор – низкая инфляция побуждает банки снижать ставки по депозитам. Это дает апартаментам как инвестиционному продукту дополнительные преимущества.
Полагаю, в этом году спрос будет расти вместе с предложением, цены в лучшем случае останутся на прежнем уровне.
Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S:
Темпы продаж апартаментов в апарт-отеле сети YE’S на Социалистической улице превосходят наши ожидания. Реализовано около 50% объектов. До 90% сделок по продаже апартаментов в сети YE’S совершается именно с инвестиционной целью.
Главное, что необходимо сделать при попытках урегулирования нормативного поля, – провести границу между жилыми и сервисными апартаментами. То есть теми, которые предназначены для постоянного проживания собственников, и теми, которые рассчитаны на временную аренду. Срок проживания является определяющим в вопросе требований к наполнению проектов. Иначе решить, будет ли востребован в составе апартамент-комплекса детский сад, насколько большой необходим паркинг, нужна ли другая инфраструктура, невозможно.
Рынок апартаментов, особенно в крупных городах и туристических центрах, будет расти. Способствует этому в том числе и лояльность банков. Приобрести апартаменты сегодня можно по той же схеме, что и жилье – получив ипотечный кредит, ставки по которым начинаются от 9%.
www.bkn.ru
Законопроект об апартаментах и многофункциональных домах внесен в Госдуму
Москва, 15 июня 2018, 19:50 — REGNUM Законопроект, определяющий статус апартаментов, внес в Госдуму депутат Александр Сидякин («Единая Россия»), передает корреспондент ИА REGNUM 15 июня. Инициатива предполагает регулирование правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов.
Для определения юридического статуса уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в жилые помещения на переходный период.
Регионы своими законами в течение года со дня вступления в силу инициативы установят специальные временные правила перевода уже построенных апартаментов в жилые апартаменты.
Для разрешения вопросов правового регулирования апартаментов и зданий, в которых они расположены, на будущий период вносятся комплексные изменения. Вводится понятие «жилые апартаменты», «многофункциональные дома», а также «многофункциональные здания».
Законопроектом предлагается осуществлять учет особенностей проектирования и строительства таких зданий в градостроительном регулировании, определяются состав территориальных зон, в которых разрешается строительство таких зданий; требования градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в таких зданиях в границах территориальных зон; особенности нормативов градостроительного проектирования.
Предлагается дополнить Жилищный кодекс требованиями к использованию нежилых апартаментов в многофункциональном доме, которые могут использоваться для деловых, административных, торговых, культурно-бытовых и иных нужд.
regnum.ru
Как жилой. В апартаментах разрешат прописаться — Рамблер/финансы
Законопроект определяет апартаменты как «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».
Собственники нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, смогут перевести эти нежилые помещения в апартаменты до 31 декабря 2021 года. Порядок и условия такого перевода должны определить региональные власти. Минстрой требует лишь обеспечить «безопасность постоянного проживания граждан в таких помещениях и безопасную эксплуатацию таких помещений».
Новый закон станет приятным сюрпризом для многочисленных владельцев апартаментов. Сегодня доля этого типа недвижимости на рынке новостроек Москвы составляет 20−25%. Только за прошлый год в эксплуатацию было введено около 800 тысяч квадратных метров апартаментов − в два раза больше, чем годом ранее.
И застройщику, и покупателю этот вид недвижимости обходится дешевле обычных квартир за счет сниженных нормативных требований — по инсоляции, звукоизоляции, санитарным нормам. А требования к социальной инфраструктуре для апартаментов вообще отсутствуют.
Впрочем, с апартаментами связан целый ряд других проблем. В частности, коммунальные и налоговые платежи для этого типа недвижимости рассчитываются по тарифам, которые на 15−20% выше, чем для обычных квартир. Но главная беда в том, что собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию и соответственно, прикрепиться к поликлиникам, школам, детским садам и другой социальной инфраструктуре.
Долгая история Разговоры о необходимости признать апартаменты жильем ведутся уже несколько лет. Однако все они упирались в несоответствие апартаментов нормам, установленным для жилых помещений. Ситуация начала меняться только в этом году.
В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев, отчитываясь в Госдуме о работе кабинета министров, призвал активизировать работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства. В июне заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что правительство Москвы готовит поправки в законодательство, уравнивающее в статусе апартаменты и жилье.В сентябре Институт экономики города направил в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ предложения о внесении поправок в Жилищный кодекс, признающих апартаменты одним из типов жилой недвижимости. Собственно, эти предложения и легли в основу законопроекта, опубликованного Минстроем.
Главный плюс этого документа — право владельцев апартаментов на регистрацию и пользование социальной инфраструктурой по месту жительства. Впрочем, некоторые ограничения сохранятся.
К тому же статус жилых помещений получат не все существующие апартаменты. Такой возможности будут лишены помещения, находящиеся по соседству с действующими производствами, особенно вредными.
В любом случае покупатели апартаментов должны учитывать риск, что их соседи могут при желании заниматься коммерческой деятельностью − например, открыть швейный цех, стоматологический кабинет или ресторан, сдавать свои апартаменты в наем кому угодно, то есть сделать проживание своих соседей очень некомфортным.
Из-за таких ограничений и рисков цена апартаментов даже после вступления в силу нового закона останется ниже стоимости нормальных квартир. Но, скорее всего, уже не на 50%, а лишь на 10−20%.
Для риелторов и застройщиков новый закон может стать серьезной головной болью, поскольку на рынок московской жилой недвижимости выйдет большой объем нового предложения. В сентябре Москомстройинвест подсчитал, что из 800 тысяч квадратных метров апартаментов, которые возводятся в столице, почти 30% — на землях, отведенных под гостиницы, и еще 20% − на участках, выделенных под здания для временного проживания. Так что снижение цен на столичное жилье продолжится ускоренными темпами, особенно в сегменте бюджетного жилья.
Читайте также
news.rambler.ru
Апартаменты наконец пропишут в жилом фонде?
В Госдуму внесли законопроект, приравнивающий этот тип помещений к жилью. Какие проблемы собственников и покупателей это решит и как новый статус отразится на стоимости апартаментов?
Фото: depositphotos.comПервый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин внес законопроект, который предлагает приравнять апартаменты к жилью. Его ждали, поскольку сегодня у владельцев апартаментов масса проблем, которые закон позволит решить.
Этот документ анонсировали на протяжении нескольких лет. Сейчас апартаменты считаются нежилым помещением для временного проживания, как гостиницы и общежития, и это тянет за собой целый комплекс проблем. Да, апартаменты стоят на 15-20% дешевле, но в них невозможно прописаться, а коммуналка дороже в разы. Еще один важный момент — налоги: они выше, чем для жилого помещения. К апартаментам также не применяется налоговый вычет, рассказывает управляющий партнер компании «Квартур» Артем Цогоев:
Артем Цогоев управляющий партнер компании «Квартур»
На протяжении последних лет спрос на апартаменты стабильно растет. В 2017 году относительно 2016-го он увеличился на 10%. Самый главный фактор — привлекательная цена. Но, как только закон примут, ценовая политика изменится, уверен управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:
Константин Ковалев управляющий партнер компании Webster
Апартаменты сегодня еще и целое направление в застройке. Это модное место с идеей: красный кирпич, высокие потолки, лофт. Форматы самые разные: перестроенные заводы, огромные многоэтажные здания. Существующий закон оставлял некий люфт девелоперам: они могли строить жилье там, где нельзя, и называть его апартаментами, говорит генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников:
Денис Колокольников генеральный директор Russian Research Group
Но даже в случае принятия законопроекта апартаменты будут по многим факторам уступать традиционным жилым квартирам. Да, коммуналка станет дешевле, а прописка решит многие проблемы, но вблизи может не оказаться элементов социальной инфраструктуры — больниц, школ и детсадов, что создаст определенные трудности для владельцев такого жилья.
Действие нового закона в первую очередь ощутят жители Москвы и Санкт-Петербурга. В других российских городах апартаменты пока строят мало. А в двух столицах, по разным исследованиям, их в основном покупают молодые семьи, инвесторы, холостяки и родители в качестве подарка для своих детей.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
www.bfm.ru
В апартаментах можно будет прописаться после принятия закона — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
После принятия закона об апартаментах в них можно будет прописываться, сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Он также отметил, что после принятия законопроекта апартаменты будут строиться по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство жилья, передает РИА Недвижимость.
Напомним, две недели назад Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов. К ним будут применяться те же положения Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах.
В частности, вводятся понятия апартаментов и многофункциональных зданий, предусматриваются особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в таких зданиях.
Кроме того, законопроект предусматривает особенности регулирования установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многофункциональных зданиях и устанавливает механизм перевода нежилых помещений в апартаменты.
Напомним, в Москве строится порядка 800 тыс. кв. метров апартаментов. Половина из них возводится в бывших промзонах или размещается в бывших производственных зданиях.
Около 30% апартаментов появляются на участках, предназначенных для строительства гостиниц, 20% - на участках, выделенных под возведение зданий для временного проживания людей.
С законодательной точки зрения это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. В отношении апартаментов действуют иные санитарные нормы и требования по инсоляции.
На них не распространяется закон о тишине, может отсутствовать придомовая территория, социальные услуги будут предоставляться по остаточному принципу.
Преимущество апартаментов - их стоимость, которая ниже на 15-20% по сравнению с традиционным жильем. Кроме того, их можно строить в центральной части города, где по разным причинам невозможно возвести жилье.
stroi.mos.ru
Суть и проблемы созданного Минстроем РФ законопроекта об апартаментах
В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты. Волна обсуждений этого законопроекта быстро поднялась и не менее быстро опустилась. Но уже в 2018 году страсти по будущему закону об апартаментах разгорелись с новой силой. Почему? Мне кажется, ответ очевиден. Но сначала два слова о самом документе.
Многофункциональный дурдом
Сегодня апартаменты – самый парадоксальный формат недвижимости. С одной стороны, люди в апартаментах живут, причем вполне себе легально. А с другой, с точки зрения действующего законодательства апартаменты – нежилые помещения. Спасибо еще, что не заставляют называть граждан, проживающих в апартаментах, какими-нибудь «нежильцами». И вот в октябре прошлого года Минстрой России анонсировал законопроект, который в том числе вводит в правовое поле понятие «апартаменты». В новом документе апартаменты наконец-то предложено считать жилой недвижимостью. Победа? Увы, пока еще нет.
Законопроект называет апартаментами структурно обособленные жилища в многофункциональных зданиях (МФЗ), которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Про феномен многофункциональных зданий можно написать еще одну статью, пока же ограничимся упоминанием о том, что само это понятие впервые вводится в легальное поле именно этим документом. Главная особенность МФЗ – оно объединяет коммерческие и жилые помещения. Совершенно не ясно, почему нельзя строить дома с апартаментами без коммерческих помещений. Еще более туманный вопрос, как теперь называть обычные квартиры в жилых домах с коммерческими помещениями (скажем, магазинами на первых этажах) – если они также соответствуют определению апартаментов из законопроекта?! Ведь согласно действующему ЖК РФ квартирой также считается структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только в «простом» многоквартирном доме.
Закон и беспорядок
Получается, вместо того чтобы дать четкое определение апартаментам, законодатели не только внесли путаницу в вопрос отличия апартаментов от квартир, но и зачем-то ввели нелепое понятие МФЗ. Кроме того, законопроект не проясняет ситуацию с нормативами по мокрым зонам, СанПиНами, нормами по инсоляции и т. д., не говоря уже о нагрузках по строительству социальной инфраструктуры. Девелоперы, которые строят квартиры, связаны ими по рукам и ногам. Застройщики апартаментов по сравнению с ними – свободные птицы, не обремененные ограничениями и нагрузками. Законодатели же, судя по всему, просто про это забыли!
И это только малая часть несуразиц из законопроекта об апартаментах. А теперь ответим на вопрос, почему активность его обсуждений в последнее время резко возросла. Есть версия, что все дело в грядущей отмене долевого строительства. Решение партии и правительства о том, что застройщикам к середине 2019 года полностью запретят самостоятельно продавать квартиры в собственных новостройках, принято. Назад отступать власть не будет. И тут отдельные девелоперы неожиданно вспомнили, что есть сегмент первичного рынка недвижимости, где таких запретов вводить пока не собираются. И посвященный ему законопроект находится сейчас на стадии обсуждения. Так может, пора приложить все силы, чтобы хотя бы строящиеся апартаменты не исчезли из рыночного оборота, подумали они. И правильно сделали!
www.bkn.ru
Апартаменты в законе. Минстрой приравнял апартаменты к жилью
14 Октября 2017 в 17:30
Замглавы Минстроя Никита Стасишин рассказал НСН, что изменится для владельцев апартаментов после принятия нового закона.
Минстрой разработал законопроект, который дает определение апартаментам и приравнивает их к жилым помещениям. Об этом рассказал НСН замглавы ведомства Никита Стасишин.
«На протяжении двух лет шла долга дискуссия, что же такое апартаменты и что с ними делать. Как нам кажется, мы пришли к консолидированному мнению, что апартаменты – это многофункциональные здания, на которые распространяются все требования жилищного кодекса. Самое главное, что апартаменты должны строиться по 214 федеральному закону, так что все права граждан, которые вдруг будут нарушены в апартаментах, будут защищены. Соответственно, станет возможной регистрация в апартаментах», - рассказал собеседник агентства.
Сегодня в России, по данным министерства, вводится 550 тысяч квадратных метров аапртаментов, причем, 500 кв. м из них возводится в Москве. При этом апартаменты сегодня на 30% дешевле, чем жилые дома.
По мнению замглавы Минстроя, после принятия нового закона в апартаментах можно будет развивать арендное коммерческое жилье, для арендатора оно обойдется дешевле.
«Если брать апартаменты, которые строятся в Москве, то рядом, как правило, существует вся необходимая инженерно-транспортная инфраструктура. Такая же ситуация и в Питере. Мы посмотрим сейчас на реакцию наших коллег из Москвы, где таких апартаментов больше всего в стране. Нам важно понимать, какие критерии будут применяться при строительстве будущих апартаментов и как будут урегулирована ситуация с уже имеющимися», - сказал Никита Стасишин.
По существующему закону апартаменты не являются жилым помещением, хотя многие покупают их для постоянного проживания. Прописка в них запрещена, так что владельцы этих квадратных метров с трудом могут рассчитывать на места для детей в школах и детских садах.
Эксперты не исключают, что с принятием нового закона, который приравняет апартаменты к жилью, их стоимость на рынке может резко подскочить.
nsn.fm
